Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2021:2664

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
24-03-2021
Datum publicatie
31-03-2021
Zaaknummer
8397014 \ CV EXPL 20-1236
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Opzegging huur door huurder na ontdekking hennepplantage. Geen voorinspectie noch eindinspectie. Op grond van door verhuurder overgelegde foto’s en filmfragment wordt schade geschat. Huurder had zelf ook foto’s gemaakt, maar heeft die niet overgelegd. Tevens schade aan huurderving toegewezen wegens sluiting van de woning door de burgemeester.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8397014 \ CV EXPL 20-1236

Vonnis van de kantonrechter van 24 maart 2021

in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BASHIR GROUP B.V.,

gevestigd te Almere,

eisende partij,

gemachtigde mr. L.E.I.K. Jaminon,

tegen:

[gedaagde partij] ,

wonend [adres 1] ,

[woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. P.J.C. Bolton.

Partijen worden hierna Bashir Group en [gedaagde partij] genoemd.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek en

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Bashir Group heeft bij schriftelijke huurovereenkomst d.d. 14 februari 2019 aan [gedaagde partij] verhuurd de woonruimte (een bovenwoning) inclusief berging aan de [adres 2] te [plaats] . De huurovereenkomst is ingegaan op 15 februari 2019 voor onbepaalde tijd met een duur van minimaal 12 maanden. De huurprijs bedraagt
€ 710,00 per maand, samengesteld uit € 670,00 kale huurprijs en € 40,00 servicekosten. Op de huurovereenkomst zijn de door Bashir Group gebruikte Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepassing.

2.2.

Op 19 november 2019 is de politie in de gehuurde woning binnengevallen en heeft een in werking zijnde hennepplantage aangetroffen en is die plantage door de politie opgerold.

2.3.

Per e-mail van 21 november 2019 heeft [gedaagde partij] aan [verhuurmakelaar] , werkzaam als verhuurmakelaar voor Huurplein Limburg, die heeft bemiddeld bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, onder meer meegedeeld dat de politie in zijn woning was binnengevallen en zijn hennepplantage had ontdekt, dat hij daarvan spijt heeft, dat hij de huur opzegt, maar de huurprijs voor de maanden december en januari niet kan en ook niet zal betalen en die maanden met de borgsom verrekend kunnen worden en dat hij voornemens is de woning op te ruimen en netjes zal opleveren en dat hij daarvoor contact zal opnemen.

2.4.

De verhuurmakelaar heeft de e-mail van [gedaagde partij] dezelfde dag doorgestuurd naar Bashir Group.

2.5.

Bij brief van 3 december 2019 heeft de Gemeente Heerlen aan Bashir Group meegedeeld dat zij gelet op de politierapportage van 25 november 2019 met betrekking tot het aantreffen van de in werking zijnde hennepplantage voornemens is de woning gelegen aan de [adres 2] te [plaats] voor een periode van zes maanden te sluiten.

2.6.

Bij brief van 13 december 2019 heeft de Gemeente Heerlen aan Bashir Group meegedeeld het definitieve besluit heeft genomen de woning met ingang van 27 januari 2020 te sluiten voor een periode van zes maanden.

2.7.

Op 20 januari 2020 is de verhuurmakelaar samen met [gedaagde partij] in de woning geweest.

2.8.

Per brief van 6 februari 2020, die tevens per e-mail naar [gedaagde partij] is verstuurd, heeft Bashir Group [gedaagde partij] aansprakelijk gesteld voor de door Bashir Group geleden schade die Bashir Group voorlopig heeft begroot op € 7.220,00 en dat [gedaagde partij] omtrent verdere schade nog zal worden bericht.

3 Het geschil

3.1.

Bashir Group vordert thans - samengevat - veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van een totaalbedrag van € 7.420,16, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 februari 2020 en veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

Bashir Group stelt daartoe – zakelijk weergegeven – dat [gedaagde partij] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat hij de daardoor ontstane schade aan Bashir Group dient te vergoeden. [gedaagde partij] heeft in strijd met de huurovereenkomst het gehuurde gebruikt voor een hennepkwekerij. Dat heeft ertoe geleid dat de Gemeente Heerlen de woning voor de periode van zes maanden heeft gesloten, zodat Bashir Group de woning in die periode niet kan verhuren. Bashir Group lijdt derhalve schade in de vorm van huurderving, die in totaal € 4.970,00 bedraagt. Voorts heeft [gedaagde partij] de woning niet in goede staat opgeleverd. De daarmee gepaard gaande herstelkosten zullen naar schatting
€ 1.500,00 bedragen. Verder dient de elektriciteit opnieuw aangesloten te worden en de kosten daarvan zullen € 160,00 bedragen. Ten slotte stelt Bashir Group dat zij buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 790,16 heeft moeten maken en dat [gedaagde partij] die kosten dient te vergoeden.

3.3.

[gedaagde partij] voert verweer. [gedaagde partij] erkent dat hij een hennepplantage heeft geëxploiteerd in de gehuurde woning, maar betwist de hoogte van de daardoor door Bashir Group gevorderde schade. Volgens [gedaagde partij] heeft hij in de woning geen schade veroorzaakt. Na de inval van de politie heeft hij hiervan meteen een melding gedaan aan de verhuurmakelaar en heeft hij de huurovereenkomst opgezegd en meegedeeld dat hij de woning zal opruimen en netjes zal opleveren. Hij heeft de hele woning opgeruimd en bezemschoon achtergelaten. Op 20 januari 2020 heeft een oplevering plaatsgevonden. De verhuurmakelaar heeft die dag een filmopname gemaakt en foto’s genomen. De verhuurmakelaar heeft echter geweigerd om een inspectierapport op te maken. Dat kan hem niet worden tegengeworpen. De nog verschuldigde huur tot 15 februari 2020 heeft Bashir Group kunnen verrekenen met de betaalde waarborgsom. De woning werd gesloten tot
27 juli 2020 zodat de woning weer vanaf 1 augustus 2020 verhuurd kon worden. De schade wegens huurderving kan daarom niet meer dan 5 maanden bedragen. De kale huur bedraagt € 670,00 per maand, zodat de schade niet meer dan € 3.350,00 kan bedragen. [gedaagde partij] betwist verder dat hij aansprakelijk kan worden gehouden voor de kosten van het heraansluiten van de elektriciteit. Hij had immers de overeenkomst met de energieleverancier opgezegd en Bashir Group had de aansluiting bij gelegenheid van de oplevering kunnen overnemen. Voorts bedragen de kosten van een heraansluiting € 117,19 exclusief BTW. Ten slotte betwist [gedaagde partij] de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. De betreffende brief waarin die kosten zijn aangezegd heeft hem niet bereikt en voorts voldoet die brief niet aan de daaraan te stellen vereisten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Vast staat dat Bashir Group met ingang van 15 februari 2019 aan [gedaagde partij] de woning [adres 2] te [plaats] heeft verhuurd tegen een maandelijkse huurprijs van
€ 670,00, vermeerderd met € 40,00 aan servicekosten per maand. Vast staat verder dat [gedaagde partij] in de woning een hennepplantage heeft geëxploiteerd en dat die plantage door de politie op 19 november 2019 is ontdekt en opgerold. Ook staat vast dat de Gemeente Heerlen de woning voor de periode van 27 januari 2020 tot 27 augustus 2020 heeft gesloten.

4.2.

Gesteld noch anderszins is gebleken dat Bashir Group de door [gedaagde partij] op
19 november 2019 gedane huuropzegging niet heeft geaccepteerd. Aangenomen moet daarom worden dat Bashir Group heeft ingestemd met die opzegging zodat de huurovereenkomst tussen partijen op 15 februari 2020 is geëindigd. Bashir Group heeft ingestemd met het voorstel van [gedaagde partij] om de bij de aanvang van de huur betaalde waarborgsom aan te wenden voor de huur over de maanden december 2019 en januari 2020.

4.3.

Partijen verschillen allereerst over het antwoord op de vraag of Bashir Group de woning bij aanvang van de huur in goede staat heeft opgeleverd. In dat verband is van belang dat, anders dan [gedaagde partij] stelt, bij de aanvang van de huur op 15 februari 2019 een inspectierapport is opgemaakt. In dat rapport is onder meer vermeld dat huurder verklaart dat de woonruimte naar genoegen en in goede staat is opgeleverd, behoudens de hieronder vermelde gebreken. Als gebreken worden handgeschreven vermeld dat een kraan vervangen dient te worden en dat sprake is van een plek in de vloer van de hal (zie foto) en bij opmerkingen is handgeschreven vermeld: (zie foto’s). [gedaagde partij] stelt thans dat het inspectierapport niet aan de daaraan te stellen vereisten voldoet en nogal summier is. Van belang is echter dat [gedaagde partij] met de inhoud van het rapport heeft ingestemd door dit te ondertekenen. In geval [gedaagde partij] bij de aanvang van de huur van mening was dat de woning niet in goede staat verkeerde en sprake was van meer gebreken en/of tekortkomingen dan in het inspectierapport vermeld, dan had het op zijn weg gelegen om dat op het inspectierapport te laten vermelden. Dat [gedaagde partij] dat heeft nagelaten dient voor zijn risico te komen. De conclusie moet daarom luiden dat de woning bij aanvang van de huur, behoudens een kraan en een vlek in de vloer van de hal, in goede staat verkeerde.

4.4.

Vervolgens moet de vraag beantwoord worden of [gedaagde partij] de woning aan het einde van de huur in goede staat heeft opgeleverd. In dat verband heeft Bashir Group zich op het standpunt gesteld dat geen oplevering heeft kunnen plaatsvinden omdat [gedaagde partij] in zijn
e-mail van 21 november 2019 had aangegeven dat hij voorlopig geen contact wilde en voorts dat zij het gehuurde niet kon betreden omdat de huur pas op 15 februari 2020 zou eindigen en verder dat zij eerst op 20 januari 2020 vernam dat de woning met ingang van
27 januari 2020 voor een periode van een half jaar gesloten zou worden. Die stellingen van Bashir Group worden verworpen. Na ontvangst van de e-mail van [gedaagde partij] van 21 november 2019 had Bashir Group op grond van artikel 12.14 van de huurovereenkomst de mogelijkheid om de huurovereenkomst per direct te beëindigen en vervolgens de staat van de woning op te nemen. De omstandigheid dat [gedaagde partij] had aangegeven dat hij voorlopig geen contact wilde, had Bashir Group niet hoeven te weerhouden om toch pogingen te ondernemen om alsnog te proberen een afspraak met [gedaagde partij] te maken om de woning te inspecteren. Verder had het op de weg van de verhuurmakelaar gelegen om Bashir Group eerder in kennis te stellen van de met [gedaagde partij] gemaakte afspraak op 20 januari 2020. Van belang is ook dat op 20 januari 2020 een formele voorinspectie had kunnen plaatsvinden. De omstandigheid dat aan [gedaagde partij] slechts een termijn van een week zou kunnen worden gegund om eventuele gebreken te verhelpen, had Bashir Group niet mogen weerhouden om op 20 januari 2020 een voorinspectie te laten plaatsvinden. [gedaagde partij] had immers voorafgaande aan 20 januari 2020 reeds voldoende tijd gehad om de woning op te ruimen en eventuele gebreken te herstellen. In zijn e-mail van 21 november 2019 had [gedaagde partij] ook meegedeeld dat hij voornemens was de woning op te ruimen en netjes op te leveren.

4.5.

De omstandigheid dat geen formele inspectie heeft plaatsgevonden voor het einde van de huur betekent echter niet dat [gedaagde partij] in het geheel geen schadevergoeding verschuldigd is. De verplichting van de huurder om na het einde van de huur de zaak in goede staat terug te geven kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Bij niet-nakoming van deze verplichting is de huurder zonder ingebrekestelling in verzuim. De functie van een voorafgaande inspectie in aanmerking genomen, kan een verhuurder in dat geval niet alle door hem gemaakte herstelkosten als schadevergoeding vorderen, maar slechts die kosten die de huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren (HR 27-11-1998, LJN: ZC2790). In dat verband heeft Bashir Group gesteld dat sprake was van gebreken in de woning. Meer in het bijzonder was sprake van een defecte doucheslang, achtergebleven spullen die opgeruimd moesten worden, een vies toilet, vlekken in de grindvloer, een beschadigde vensterbank, plakresten op het glas van een keukenraam, beschadigingen aan de vloer van de woonkamer en een hangend elektrapunt dat verwijderd moet worden. Bashir Group heeft de kosten daarvan geschat op € 1.500,00. Ter ondersteuning daarvan heeft Bashir Group een filmfragment en een aantal foto’s overgelegd. [gedaagde partij] heeft de door Bashir Group gestelde gebreken gemotiveerd betwist. Volgens [gedaagde partij] heeft hij ook zelf op 20 januari 2020 foto’s genomen en een film opgenomen, maar [gedaagde partij] heeft die niet overgelegd. In geval bij de aanvang van de huur een opnamestaat is gemaakt, ligt het op de weg van de huurder om bij het einde de huur te bewijzen dat de woning in dezelfde staat verkeert als bij de aanvang van de huur. Voor de begroting van de schade dient er daarom te worden uitgegaan van de door Bashir Group overgelegde foto’s en het filmfragment. Bashir Group heeft de kosten van de opgevoerde gebreken niet gespecificeerd en geen onderscheid gemaakt tussen materiaalkosten en arbeidskosten. Mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde partij] van een aantal gebreken zal de kantonrechter de kosten begroten op € 500,00, welk bedrag aan Bashir Group zal worden toegewezen. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 21 februari 2020.

4.6.

Bashir Group vordert voorts een bedrag ad € 160,00 ter zake van het heraansluiten van de elektriciteitsvoorziening. [gedaagde partij] heeft niet weersproken dat de aansluiting als gevolg van het exploiteren van de plantage werd afgesloten. Dat betekent dat Bashir Group kosten zal moeten maken voor het opnieuw laten aansluiten van die elektriciteitsvoorziening. [gedaagde partij] heeft de hoogte van die kosten betwist. De door [gedaagde partij] vermelde kosten ad € 117,19 exclusief BTW betreffen echter kosten voor het afsluiten van de elektriciteitsvoorziening en gesteld noch anderszins is gebleken dat de hoogte van die kosten gelijk is aan de kosten voor het opnieuw aansluiten. De door Bashir Group gevorderde kosten ad € 160,00 kunnen daarom worden toegewezen. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 21 februari 2020.

4.7.

Bashir Group vordert verder een bedrag van € 4.970,00 ter zake huurderving omdat zij de woning gedurende de periode februari 2020 tot en met augustus 2020 niet kan verhuren in verband met de sluiting door de Gemeente Heerlen tot en met de maand juli 2020 en zij in augustus 2020 de woning zal moeten herstellen en opruimen. Naar het oordeel van de kantonrechter is de gevorderde huurderving als gevolg van de sluiting van de woning aan te merken als schade, die is ontstaan door het niet nakomen van de verplichtingen door [gedaagde partij] als huurder. Anders dan [gedaagde partij] stelt, is de kantonrechter van oordeel dat hij Bashir Group niet kan tegenwerpen dat Bashir Group geen bezwaar heeft gemaakt tegen het besluit van de Gemeente Heerlen tot sluiting van de woning. Dat Bashir Group om haar moverende redenen geen bezwaarschrift heeft ingediend is een recht dat Bashir Group toekomt. Bashir Group heeft onvoldoende gemotiveerd dat de herstelwerkzaamheden de hele maand augustus 2020 zullen duren. Een periode van maximaal twee weken zal gelet op de genoemde werkzaamheden voldoende zijn. Dat betekent dat de schade ter zake van huurderving begroot kan worden op zes en een halve maand. [gedaagde partij] heeft nog gesteld dat bij de berekening van de schade uitgegaan dient te worden van de kale huurprijs ad
€ 670,00, maar van belang is dat de servicekosten ad € 40,00 onlosmakelijk deel uitmaken van de totale overeengekomen huurprijs, zodat bij de berekening van de huurderving moet worden uitgegaan van € 710,00. Dat betekent dat aan schade ter zake van huurderving een bedrag van 6 ½ maal € 710,00 is € 4.615,00 zal worden toegewezen. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de respectieve vervaldata van de maandelijkse huurtermijnen over de periode februari 2020 tot en met augustus 2020.

4.8.

Bashir Group maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Bashir Group heeft omtrent de aan de procedure voorafgegane incasso(pogingen) onvoldoende (gespecificeerd en gemotiveerd) gesteld om daaruit te kunnen concluderen dat werkzaamheden zijn verricht en kosten zijn gemaakt die de normale voorbereiding van een gerechtelijke procedure te buiten gaan. Daarmee is niet komen vast te staan dat de door Bashir Group bedoelde werkzaamheden en kosten verder strekten dan de verrichtingen en kosten waarvoor de artikelen 237 tot en met 240 Rv. een voorziening geven. Dit onderdeel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.

4.9.

[gedaagde partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Bashir Group worden begroot op:

- dagvaarding € 86,85

- griffierecht 499,00

- salaris gemachtigde 622,00 (2 x tarief € 311,00)

totaal € 1.207,85

4.10.

De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen van het LOVCK en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van € 124,00 aan nakosten salaris.

4.11.

De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5 De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde partij] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Bashir Group te betalen een bedrag van € 5.275,00, vermeerderd met de wettelijke rente over € 660,00 vanaf 21 februari 2020 en over € 4.615,00 vanaf de respectieve data van opeisbaarheid van de huurtermijnen over de maanden februari tot en met augustus 2020, telkens tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten aan de zijde van Bashir Group gevallen en tot op heden begroot op € 1.207,85,

5.3.

veroordeelt [gedaagde partij] onder de voorwaarde dat deze niet binnen twee weken na aanschrijving door Bashir Group volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 124,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken.

type: FL

coll: