Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2020:9360

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
25-11-2020
Datum publicatie
04-12-2020
Zaaknummer
C/03/258415 / HA ZA 18-641
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Einde erfpachtovereenkomst, ontruiming, vergoeding opstallen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/258415 / HA ZA 18-641

Vonnis van 25 november 2020

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE MEERSSEN,

zetelend te Meerssen,

eiseres,

advocaat mr. M.C. Mulder te Arnhem,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. W. Leistra te Arnhem.

Partijen zullen hierna de Gemeente Meerssen en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 6 november 2019

  • -

    de akte overlegging deskundigenbericht en uitlating voortzetting procedure van
    de Gemeente Meerssen met productie 27

  • -

    de akte uitlating van [gedaagde]

  • -

    het proces-verbaal van voortzetting comparitie van 3 maart 2020

  • -

    de akte overlegging producties en uitlating van de Gemeente Meerssen met producties
    28 tot en met 32

  • -

    de antwoordakte uitlating van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De verdere beoordeling

Vordering primair onder 1: het einde van de erfpacht

2.1.

In het tussenvonnis van 6 november 2019 is de rechtbank tot het oordeel gekomen dat de erfpacht door de Gemeente Meerssen rechtsgeldig is opgezegd en dat de gevorderde verklaring voor recht dat het aan [gedaagde] toebehorende recht van erfpacht rechtsgeldig is geëindigd per 16 april 2019, kan worden toegewezen.

De overige vorderingen

2.2.

Zoals bij de comparitie van 28 augustus 2019 met partijen is afgesproken, is in dat vonnis nog geen oordeel gegeven over de andere vorderingen van de Gemeente Meerssen. De zaak is gelet daarop verwezen naar de rol voor akte uitlaten door beide partijen over de voortgang van de procedure en indien nodig overlegging definitief deskundigenbericht met commentaar op dat bericht.

2.3.

De Gemeente Meerssen heeft vervolgens bij akte medegedeeld dat partijen, hoewel zij in overleg zijn over een minnelijke regeling, hebben afgesproken de lopende procedure voor te zetten. Daarom is bij deze akte door de Gemeente Meerssen het deskundigenrapport van 8 november 2019 in het geding gebracht.

2.4.

Gelet op het feit dat partijen hebben besloten de procedure voort te zetten, staan nu de primaire vorderingen onder 2 tot en met 4 van de Gemeente Meerssen ter beoordeling. Daarin is gevorderd dat de rechtbank bij vonnis:

2. [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de percelen uiterlijk op 16 april 2019, of zoveel later als de rechtbank vaststelt, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag tot een maximum van € 100.000,-, onder gehoudenheid van de Gemeente Meerssen tot betaling van de opstalwaarde-vergoeding aan [gedaagde] , een en ander nader vast te stellen door de deskundigen,

3. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een gebruiksvergoeding, gelijk aan de tot
16 april 2019 verschuldigde erfpachtvergoeding, vanaf 16 april 2019 tot en met de dag van ontruiming,

4. voor recht verklaart dat de Gemeente Meerssen de door [gedaagde] uit hoofde van de erfpachtovereenkomst nog verschuldigde bedragen mag verrekenen met de vergoeding van de restwaarde van de opstallen.

Vordering primair onder 2: de ontruiming

2.5.

Uit het in het tussenvonnis gegeven oordeel van de rechtbank dat de primair onder 1 gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen, vloeit voort dat ook de primair onder 2 gevorderde veroordeling tot ontruiming van de percelen kan wordt toegewezen, onder gehoudenheid van de Gemeente Meerssen tot betaling van een opstalwaarde-vergoeding.

Welke opstallen

2.6.

[gedaagde] heeft zich bij de voortzetting van de comparitie van partijen op het standpunt gesteld dat het niet duidelijk is welke opstallen volgens de Gemeente Meerssen verwijderd dienen te worden en welke moeten blijven staan. Gelet daarop is zij van mening dat er geen dwangsommen moeten worden opgelegd. Daarnaast had zij bij conclusie van antwoord al aangevoerd dat zij de gevorderde dwangsom te hoog acht.

2.7.

De Gemeente Meerssen heeft na de comparitie van partijen van 3 maart 2020 bij akte een lijst overgelegd van de opstallen die verwijderd dienen te worden bij de ontruiming en van de opstallen die daarbij dienen te blijven staan. Daarbij is gebruik gemaakt van de bij het deskundigenrapport opgenomen foto’s van de opstallen. [gedaagde] heeft bij antwoordakte vermeld dat op grond van deze lijst duidelijk is welke opstallen volgens
de Gemeente Meerssen dienen te worden verwijderd. Bezwaren tegen deze lijst heeft zij niet geuit.

Stacaravans

2.8.

De Gemeente Meerssen heeft zich op het standpunt gesteld dat de 23 stacaravans die zich op het terrein bevinden, moeten worden verwijderd door of vanwege [gedaagde] . Deze stacaravans zijn niet meegenomen in de waardering van de deskundige, maar hiervan zijn wel foto’s opgenomen op de pagina’s 30 tot en met 33 van het deskundigenrapport.
De Gemeente Meerssen wenst de overeenkomsten met de staanplaatshouders niet over te nemen.

2.9.

De rechtbank deelt het standpunt van de Gemeente Meerssen. Daar de overeenkomsten met betrekking tot de staanplaatsen voor deze caravans tussen [gedaagde] en de houders van de staanplaatsen zijn gesloten, komt het voor verantwoordelijkheid van [gedaagde] dat deze plaatsen tijdig worden ontruimd.

Dwangsom

2.10.

De rechtbank is van oordeel dat, mede nu niet langer voor [gedaagde] onduidelijk is welke opstallen verwijderd moeten worden, de vordering tot het opleggen van een dwangsom kan worden toegewezen. De dwangsom zal worden bepaald op een bedrag van
€ 500,- per dag dat [gedaagde] met de ontruiming in gebreke blijft, tot een maximum van
€ 50.000,- is bereikt.

Ontruimingsdatum

2.11.

Partijen hebben beide de voorkeur uitgesproken voor een ontruimingstermijn van drie tot zes maanden, gelegen in de periode na de herfstvakantie tot 1 april. De rechtbank zal gelet hierop de uiterste datum waarop [gedaagde] op aangeven van de Gemeente Meerssen tot ontruiming dient over te gaan, bepalen op 31 maart 2021.

De vergoeding op grond van artikel 23 erfpachtovereenkomst

2.12.

De rechtbank dient vervolgens te oordelen over de hoogte van de vergoeding die
de Gemeente Meerssen op grond van artikel 23 van de erfpachtovereenkomst aan [gedaagde] dient te betalen. In artikel 23 is bepaald dat deze vergoeding gelijk is aan de waarde van de aanwezige opstallen en andere door de erfpachter op of aan het perceel getroffen voorzieningen. Ter vaststelling van die vergoeding zijn op verzoek van de Gemeente Meerssen door de kantonrechter drie deskundigen benoemd.

2.13.

De deskundigen hebben in hun rapport van 8 november 2019 de aan [gedaagde] uit te keren vergoeding begroot op € 60.375,- voor de opstallen en € 91.750,- voor de infrastructuur.

2.14.

[gedaagde] kan zich grotendeels vinden in de uitgangspunten van de deskundigen en stelt zich op het standpunt dat dit rapport gevolgd moet worden. De Gemeente Meerssen heeft op twee onderdelen opmerkingen geplaatst bij het deskundigenrapport.

De vergoeding voor de opstallen

2.15.

De eerste opmerking van de Gemeente Meerssen houdt in dat in de taxatie opstallen zijn meegenomen die niet passen binnen het bestemmingsplan en/of waarvoor geen omgevingsvergunning is afgegeven. [gedaagde] heeft evenmin toestemming gekregen van de Gemeente Meerssen voor plaatsing van die bewuste opstallen uit hoofde van artikel 7 van de erfpachtovereenkomst. Het uitgangspunt is volgens de Gemeente Meerssen dat zij op grond van de erfpachtovereenkomst gehouden is te betalen voor opstallen die door de erfpachter bevoegdelijk zijn opgericht en zich nog steeds op het terrein bevinden.
De Gemeente Meerssen stelt zich op het standpunt dat alleen de opstallen die volgens de verleende bouw-/omgevingsvergunning zijn opgericht en/of anderszins legaal op het campingterrein staan voor vergoeding in aanmerking komen. Een ander uitleg verhoudt zich niet tot de artikelen 6 tot en met 8 van de erfpachtovereenkomst.

2.16.

De deskundigen hebben in het rapport vermeld dat zij kennis hebben genomen van het standpunt van de Gemeente Meerssen. De deskundigen willen en kunnen niet in deze discussie treden en taxeren derhalve de aanwezige opstallen en voorzieningen die naar haar aard of op basis van de verkeersopvattingen onroerend zijn, aldus de deskundigen. Dit wil zeggen dat de rechtbank dient te oordelen over het standpunt van de Gemeente Meerssen.

2.17.

In de artikelen 6 tot en met 8 van de erfpachtovereenkomst is, zakelijk weergegeven, bepaald dat op de camping alleen opstallen mogen worden aangebracht waarvan de Gemeente Meerssen na beoordeling heeft bepaald dat deze noodzakelijk dan wel wenselijk zijn en wanneer de aard en uiterlijke welstand en ruimtelijke indeling over het terrein daarvan tijdig ter goedkeuring zijn voorgelegd aan de Gemeente Meerssen, almede dat zonder toestemming van de Gemeente Meerssen eenmaal gestichte gebouwen of aangebrachte voorzieningen niet mogen worden gewijzigd of weggehaald. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de Gemeente Meerssen zich terecht op het standpunt stelt dat zij geen vergoeding hoeft te betalen voor de opstallen en voorzieningen waarvoor geen vergunning of goedkeuring is verleend terwijl dit wel was vereist, aangezien dit gelijk kan worden gesteld met de beoordeling van de noodzakelijkheid dan wel wenselijkheid. Het door [gedaagde] ingenomen standpunt dat een vergoeding moet worden toegekend, vanwege het enkele feit dat een opstal aanwezig is, kan gelet op voormelde bepalingen niet slagen. Daarnaast stelt de Gemeente Meerssen terecht dat [gedaagde] niet dient te worden beloond voor het zonder vergunning aanbrengen van opstallen.

2.18.

Daarnaast kan niet worden verwacht dat voor voorzieningen die inmiddels verwijderd zijn - en dit niet is gebeurd op grond van een ten onrechte verstrekte last van
de Gemeente Meerssen - nog een vergoeding wordt betaald. De Gemeente Meerssen wordt hier immers niet meer door verrijkt.

2.19.

De Gemeente Meerssen stelt verder dat zij ook geen vergoeding is verschuldigd voor opstallen of voorzieningen waarvoor wel vergunning is verleend, maar die niet op de juiste plaats zijn gebouwd. In juridische zin betekent dit volgens de Gemeente Meerssen namelijk dat zijn niet zijn vergund. Evenmin heeft zij anderszins toestemming verleend tot oprichting van bouwwerken op andere locaties. Ter onderbouwing verwijst zij naar de door haar als productie 31 overgelegde bijlagen. Uit de daarbij overgelegde bouwtekeningen van de vergunning voor de natte cellen en de tekening van de trekkershutten blijkt volgens
de Gemeente Meerssen dat deze gebouwen op nader bepaalde locaties zijn vergund.

2.20.

Bij akte van 29 april 2020 is door de Gemeente Meerssen als productie 28 een lijst overgelegd van de opstallen waarvoor zij volgens haar stellingen een opstalwaarde-vergoeding verschuldigd is en een lijst van de opstallen waarvoor zij volgens haar stellingen geen opstalwaardevergoeding verschuldigd is en die verwijderd dienen te worden. Deze lijsten zijn door de Gemeente Meerssen gebaseerd op een vergelijking van de volgens haar bouwarchieven verleende vergunningen (waarvan een lijst is overgelegd als productie 32) en de kaart die is opgemaakt van de inspectie van de op het terrein aanwezige opstallen en voorzieningen door medewerkers van de Gemeente Meerssen op 30 juni 2016 en
8 september 2017. Op grond hiervan komt zij tot een te vergoeden restwaarde van € 12.350,-.

2.21.

Tijdens de voortgezette comparitie van 3 maart 2020 heeft [gedaagde] gesteld dat voor alle opstallen vergunningen zijn afgegeven, maar dat zij die nog niet allemaal aan
de Gemeente Meerssen heeft verstrekt. Of [gedaagde] na de voortgezette comparitie nog stukken aan de Gemeente Meerssen verstrekt heeft, is voor de rechtbank niet duidelijk. [gedaagde] heeft in ieder geval bij akte van 24 juni 2020 geen vergunningen voor het oprichten van opstallen in het geding gebracht en ook geen bewijs aangeboden. Evenmin heeft zij inhoudelijk gereageerd op de lijsten van de Gemeente Meerssen waaruit blijkt welke opstallen volgens laatst genoemde moeten blijven staan en welke verwijderd moeten worden. Op de stelling dat een aantal vergunde opstallen verkeerd staan en daarom volgens de Gemeente Meerssen niet voor vergoeding in aanmerking komen, heeft zij evenmin gereageerd. [gedaagde] heeft om haar moverende redenen volstaan te verwijzen naar haar eerdere processtukken. Tegen die achtergrond is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist heeft dat alleen de opstallen 1, 2, 3, 5, 11, 13 en 17 voor vergoeding in aanmerking komen. De Gemeente Meerssen heeft de waarden die de deskundigen aan deze opstallen hebben toegekend niet gemotiveerd betwist, zodat de rechtbank daarvan uit zal gaan. De totale vergoeding voor deze opstallen bedraagt
€ 12.650,- (en niet € 12.350,- zoals de Gemeente Meerssen becijferd heeft). Dit bedrag dient
de Gemeente Meerssen als vergoeding voor de opstallen aan [gedaagde] te voldoen.

De vergoeding voor de infrastructuur

2.22.

De tweede opmerking van de Gemeente Meerssen is gericht tegen de in het rapport opgenomen (rest-)waardes voor ondergrondse infra/nutsvoorzieningen. De waardes zijn door de deskundigen niet onderbouwd, aldus de Gemeente Meerssen. Uit het rapport wordt volgens haar niet duidelijk hoe deze bedragen tot stand zijn gekomen, op basis van welke waarderingsmethode, wat de hoogte van de investeringen zijn geweest en wat de afschrijftermijn is (geweest).

2.23.

De rechtbank is van oordeel dat de Gemeente Meerssen dit bezwaar had dienen aan te voeren naar aanleiding van het concept-rapport. De deskundigen hadden dan de gelegenheid gehad om hierop te reageren en het rapport op dit punt eventueel nader te onderbouwen. Daarnaast stelt de rechtbank vast dat de Gemeente Meerssen evenmin haar stelling dat de door de deskundigen gehanteerde bedragen niet juist zouden zijn, heeft onderbouwd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de door de deskundigen vastgestelde vergoeding niet over te nemen. De vergoeding zal worden vastgesteld op het bedrag van € 91.750,-.

Vorderingen primair onder 3 en 4: de gebruiksvergoeding en de verrekening met de opstalwaardevergoeding

2.24.

[gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding vanaf 16 april 2019 tot en met de dag van ontruiming. Partijen zijn het er over eens dat deze vergoeding kan worden vastgesteld op € 2.548,- per jaar en dat deze mag worden verrekend met de vergoeding van de restwaarde van de opstallen. De verschuldigde vergoeding over de periode van 16 april 2019 tot 16 april 2020 bedraagt dus € 2.548,-. De vergoeding die vanaf 16 april 2020 verschuldigd is, dient te worden bepaald aan de hand van het aantal dagen dat verstreken is vanaf die datum tot de datum van ontruiming.

Proceskosten, nakosten en wettelijke rente

2.25.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] veroordeeld worden tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de Gemeente Meerssen tot heden begroot op:

- kosten exploot € 89,21

- griffierecht € 626,00

- salaris advocaat € 2.172,00 (4 punten x € 543,-)

Totaal € 2.887,21

2.26.

De nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals hierna is bepaald.

3 De beslissing

De rechtbank

3.1.

verklaart voor recht dat het aan [gedaagde] toebehorende recht van erfpacht aangaande de percelen rechtsgeldig door opzegging is geëindigd per 16 april 2019;

3.2.

veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk 31 maart 2021 de percelen met kadastrale nummers [kadasternummers] , gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , te ontruimen en geheel ter vrije beschikking van de Gemeente Meerssen te stellen, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 50.000,- onder gehoudenheid van

de Gemeente Meerssen tot betaling van de opstalwaardevergoeding aan [gedaagde] ter grootte van € 12.650,- voor de opstallen + € 91.750,- voor de infrastructuur;

3.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 2.548,- per jaar vanaf 16 april 2019 tot en met de dag waarop [gedaagde] tot volledige ontruiming van de percelen met kadastrale nummers [kadasternummers] , gelegen aan de [adres] te [woonplaats] is overgegaan en deze percelen ter vrije beschikking heeft gesteld aan de Gemeente Meerssen;

3.4.

verklaart voor recht dat de Gemeente Meerssen de bedragen die [gedaagde] nog verschuldigd is aan de Gemeente Meerssen uit hoofde van de nakoming van de erfpachtovereenkomst (zijnde de gebruiksvergoeding) mag verrekenen met hetgeen
de Gemeente Meerssen aan [gedaagde] verschuldigd is ter zake van de opstalwaarde-vergoeding;

3.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van
de Gemeente Meerssen tot heden begroot op € 2.887,21, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis;

3.6.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;

3.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2020.1

1 type: EvdS