Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2020:8818

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
12-11-2020
Datum publicatie
19-11-2020
Zaaknummer
8800512 CV EXPL 20-4844
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Kort geding. Huur bedrijfsruimte. Huurachterstand, achterstallige servicekosten, gebruikersvergoeding, contractuele boete

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 8800512 CV EXPL 20-4844

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 12 november 2020

in de zaak van

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ,

statutair gevestigd te [vestigingsplaats] en kantoorhoudend aan de [adres] , [vestigingsplaats] ,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde mr. B. van Eijk,

tegen

de stichting STICHTING HET ROBERTSHUIS,

statutair gevestigd te Eijsden-Margraten en kantoorhoudende aan de Bergenhuizen 13A, 6255 NJ Noorbeek,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

gemachtigde mr. M.J. Mookhram.

Partijen zullen hierna [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en Het Robertshuis genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding met producties

  • -

    de akte vermeerdering van eis

  • -

    de eis in reconventie

  • -

    de mondelinge behandeling van 9 november 2020 met de pleitaantekeningen van mr. Mookhram.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Het Robertshuis houdt zich bezig met het bieden van behandeling en begeleiding aan kinderen en jong volwassenen met de stoornis binnen het autismespectrum.

2.2.

Het Robertshuis heeft met (de rechtsvoorganger van) [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand staande en gelegen aan de Utrechtseweg 47 te Hilversum voor een periode van vijf jaar tegen een huurprijs van laatstelijk € 14.628,56 per maand (inclusief servicekosten en 21% btw). Op deze huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing. Daarin staat, voor zover relevant, opgenomen:

“11.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken (…)

18.1

De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. Dit laat onverlet de bevoegdheid van huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. (…)

18.2

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. (…)”

2.3.

Het Robertshuis heeft destijds ingevolge artikel 6 van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 39.375,00 betaald.

2.4.

Op 23 mei 2019 heeft Het Robertshuis de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar per 9 augustus 2020 opgezegd. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft bij brief van 12 juni 2019 meegedeeld akkoord te gaan met de opzegging per 9 augustus 2020.

2.5.

Vervolgens hebben partijen overleg gevoerd over het vinden van een nieuwe huurder en onderhandeld over een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst.

2.6.

In een eerder tussen partijen aanhangige kortgedingprocedure heeft de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Almere bij vonnis van 16 juni 2020 geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen tot 9 augustus 2020 doorloopt en Het Robertshuis veroordeeld tot betaling van de huur en servicekosten over de periode januari 2020 tot en met mei 2020, vermeerderd met contractuele boetes.

3 Het geschil

in conventie

3.1.

Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vordert [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] na vermeerdering van eis bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Het Robertshuis om binnen veertien dagen na het vonnis aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen:

- € 33.865,61 aan huur over de periode juni 2020 tot 9 augustus 2020

- € 42.030,94 aan vergoeding over de periode 9 augustus 2020 tot en met 5 november 2020

- de contractuele boete ex artikel 18.2 van de algemene bepalingen, in het lichaam van de dagvaarding becijferd op € 9.900,00

- € 1.347,52 aan vergoeding buitengerechtelijke kosten

- de proceskosten en nakosten.

3.2.

Het Robertshuis heeft verweer gevoerd.

3.3.

Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover relevant - worden ingegaan.

in reconventie

3.4.

Het Robertshuis vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot terugbetaling van de waarborgsom van

€ 39.375,00 en subsidiair verrekening van de waarborgsom met de eventueel in conventie toe te wijzen vordering, almede met veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de proceskosten.

3.5.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft verweer gevoerd.

3.6.

Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover relevant - worden ingegaan.

4 De beoordeling

in conventie

4.1.

Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, zoals in deze zaak een huurachterstand en (gebruiks)vergoedingen, is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de kantonrechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar, kort gezegd, het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welke risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.

4.2.

Het Robertshuis kan zich niet vinden in de beslissing van de kantonrechter te Almere en stelt dat de uitgangspunten anders liggen. Het Robertshuis stelt dat de huurovereenkomst mondeling met wederzijds goedvinden is beëindigd per 1 december 2019. Dit is in de eerder tussen partijen gevoerde kortgedingprocedure reeds onderwerp van geschil geweest. Een vonnis in kort geding bevat slechts voorlopige oordelen, waaraan partijen noch in een bodemprocedure, noch in een later kort geding zijn gebonden en heeft dan ook geen gezag van gewijsde. Dit neemt echter niet weg dat het opnieuw en op dezelfde gronden instellen van een vordering jegens dezelfde wederpartij, althans het op dezelfde gronden voorleggen van (exact) dezelfde problematiek, wel kan leiden tot het oordeel dat sprake is van misbruik van procesrecht. Van nieuwe feiten en/of omstandigheden die bij de eerder in kort geding gegeven beslissing niet in aanmerking konden worden genomen omdat zij zich eerst na de behandeling van dat kort geding hebben voorgedaan, is niet gebleken. Bij gebrek aan nieuwe feiten en/of omstandigheden biedt het gesloten systeem van rechtsmiddelen geen ruimte voor heroverweging van het voorlopige oordeel in het vonnis van 16 juni 2020. Voor Het Robertshuis geldt dat zij haar standpunt, haar verweren en argumenten in het eerdere kort geding naar voren heeft kunnen brengen. Als Het Robertshuis achteraf van mening is dat dat onvoldoende is gebeurd, had zij in hoger beroep moeten gaan tegen het vonnis van 16 juni 2020. Het thans opnieuw aan de orde stellen van een eerder in kort geding gegeven beslissing over de beëindiging van de huurovereenkomst zonder dat sprake is van een (relevante) wijziging van feiten en/of omstandigheden, moet naar het oordeel van de kantonrechter aangemerkt worden als misbruik van procesrecht. Het vorenstaande brengt mee dat niet gebleken is dat de huurovereenkomst eerder dan 9 augustus 2020 is beëindigd.

4.3.

Het Robertshuis beroept zich op een opschortingsrecht, daartoe stellende dat het pand gebreken vertoont. Op zichzelf kan een huurder zijn betalingsverplichting opschorten, indien de verhuurder in zijn verplichtingen tekortschiet. De wettelijke regelingen omtrent opschorting zijn echter van regelend recht, waarvan bij overeenkomst kan worden afgeweken. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft er terecht op gewezen dat in artikel 11.6 en 18.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden (r.o. 2.2.) de bevoegdheid van Het Robertshuis om de betaling van de huurprijs op te schorten is uitgesloten. Verrekening is alleen toegestaan indien de huurder de gebreken zelf heeft verholpen en de redelijke kosten daarvan in mindering brengt op de verschuldigde huur nadat de verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is (art. 7:206 lid 3 BW). Dat hiervan sprake is, is echter niet gebleken. Daarbij komt verder dat voor zover al sprake is van (de door Het Robertshuis gestelde) gebreken aan het gehuurde heeft te gelden dat niet gebleken is dat die gebreken een algehele opschorting van de huurbetaling rechtvaardigen. Het voorgaande brengt mee dat aan Het Robertshuis geen opschortingsrecht en beroep op verrekening toekomen.

4.4.

Voorts betwist Het Robertshuis de verschuldigdheid van de in de huurprijs opgenomen servicekosten, daartoe stellende dat vanaf december 2019 geen maandelijks tuinonderhoud meer heeft plaatsgevonden. Dit verweer van Het Robertshuis kan in het licht bezien van de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in het geding gebrachte werkbonnen van [naam] en bij gebreke van een nadere onderbouwing door Het Robertshuis (zij stelt weliswaar over foto’s te beschikken waaruit zou blijken dat er geen tuinonderhoud is uitgevoerd, maar heeft die niet in het geding gebracht) geen stand houden.

4.5.

Nu niet aannemelijk is geworden en ook anderszins niet is gebleken dat Het Robertshuis een rechtsgrond heeft om haar huurbetalingsverplichtingen niet na te komen, is Het Robertshuis jegens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van die verplichting. Aangezien niet gebleken is dat Het Robertshuis de gevorderde huurachterstand volledig heeft voldaan, betwijfeld kan worden of Het Robertshuis eerstdaags wel tot volledige betaling overgaat en voorts over een restitutierisico niets is gebleken, staat vast dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de vordering, die strekt tot betaling van de huurachterstand. Het vorenstaande in onderling verband en samenhang bezien, leidt voorts tot het oordeel dat de vordering ter zake de huurachterstand van € 33.865,61 voor toewijzing gereed ligt. De vordering ter zake de (gebruiks)vergoeding ter hoogte van de huur over de periode 9 augustus 2020 tot en met 5 november 2020 ligt eveneens voor toewijzing gereed.

4.6.

Ingevolge HR 15 juni 2007 (ECLI:NL:HR:2007:BA1522) geldt dat indien de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, de proceseconomie ermee gebaat is dat in hetzelfde geding ook over een daarmee nauw verwante nevenvordering als die ter zake van buitengerechtelijke kosten wordt beslist. Daarbij valt te bedenken dat in het niet zeldzame geval dat de verliezende partij, eventueel na hoger beroep, zich bij het in kort geding gegeven rechterlijk oordeel neerlegt, noch een bijzonder partijbelang, noch het algemene belang dat terughoudendheid wordt betracht met een beroep op de rechter, ermee is gediend wanneer eiser uitsluitend wat betreft de onderhavige nevenvordering, naar een bodemprocedure wordt verwezen. Indien die vordering niet of onvoldoende wordt betwist en de hoofdvordering voldoende spoedeisend is, mag in beginsel worden aangenomen dat ook toewijzing van genoemde nevenvordering uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is.

4.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er voldoende samenhang tussen de hoofdvordering(en) en de nevenvordering om naast een spoedeisend belang bij de hoofdvordering(en), ook een spoedeisend belang bij de gevorderde boetes en de buitengerechtelijke kosten aan te nemen.

4.8.

Met betrekking tot de gevorderde contractuele boete stelt de kantonrechter vast dat partijen verschillen over de uitleg die aan voornoemd artikel 18 lid 2 van de algemene voorwaarden moet worden gegeven. De vraag is of de bepaling zo uitgelegd dient te worden dat de boete cumuleert, zoals [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt en Het Robertshuis betwist. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling laten weten zich te refereren aan het oordeel van de kantonrechter.

4.9.

Ook in de jurisprudentie is er een verdeeld beeld te zien. De kantonrechter is van oordeel dat de bepaling zo uitgelegd dient te worden dat de boete niet cumuleert. Daartoe overweegt de kantonrechter dat onder omstandigheden cumulatie leidt tot een onredelijk hoog boetebedrag dat de huurachterstand (ver) overstijgt en dat daaruit moet worden afgeleid dat deze uitleg - ook indien tot uitgangspunt wordt genomen dat de boete een prikkel tot betaling moet teweegbrengen - niet juist is. Verder wordt daarbij ook betrokken dat het doorgaans de verhuurder is die deze algemene voorwaarden gebruikt, zodat er reden is om de voor de huurder als wederpartij gunstige uitleg te laten prevaleren.

4.10.

Dit betekent dat in deze zaak een boete van € 300,00 per maand wordt toegewezen over de periode van december 2019 tot en met augustus 2020, waarin te laat is betaald. Derhalve zal een bedrag van € 2.700,00 worden toegewezen.

4.11.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten is overeenkomstig het in het Besluit bepaalde tarief en zal dan ook worden toegewezen.

4.12.

Ingevolge artikel 233 Rv kan de rechter desgevorderd een vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Nu Het Robertshuis verweer heeft gevoerd tegen de uitvoerbaarheid bij voorraad, dient de kantonrechter de belangen van partijen af te wegen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van degene die een veroordeling verkrijgt zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. Daarbij dient de kans van slagen van het aangewende - of aan te wenden - rechtsmiddel in de regel buiten beschouwing te blijven (vgl. HR 29 november 1996, NJ 1997/684). Daarnaast wordt degene die een veroordeling tot betaling van een geldsom verkrijgt vermoed het vereiste belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad te hebben (HR 27 februari 1998, NJ 1998/512). Voorts dient een daartegenover gesteld restitutierisico geconcretiseerd te worden (HR 17 juni 1994, NJ 1994/591) en staan mogelijk ingrijpende gevolgen van de executie, die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, op zichzelf niet aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg, maar moeten (slechts) worden meegewogen (HR 28 mei 1993, NJ 1993/468).

4.13.

Niet is gesteld, noch is gebleken dat de wet of de aard van de zaak zich in dezen tegen uitvoerbaarverklaring bij voorraad verzetten. Bezien in het licht van vermeld uitgangspunt gaat het verweer van Het Robertshuis eraan voorbij dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] wordt vermoed het vereiste belang bij uitvoerbaarheid bij voorraad te hebben. Dit brengt mee dat het allereerst op de weg van Het Robertshuis ligt om concrete feiten en omstandigheden aan te voeren en onder verwijzing daarnaar te stellen dat haar belangen bij het achterwege blijven van uitvoerbaarverklaring bij voorraad prevaleren boven de belangen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bij toewijzing van de betreffende vordering. De stelling dat Het Robertshuis bij een veroordeling mogelijk in hoger beroep gaat, is geen grond om een vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Anders dan Het Robertshuis stelt, wordt niet ingezien waarom een contra-expertise dan niet meer mogelijk zou zijn. Voorts heeft Het Robertshuis geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat een concreet risico bestaat dat de mogelijk door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te nemen maatregelen ter uitvoering van het vonnis tot onomkeerbare en verstrekkende gevolgen leiden.

4.14.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het belang van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bij de gevorderde uitvoerbaarverklaring zwaarder weegt dan het belang van Het Robertshuis bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. Het verweer van Het Robertshuis tegen de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad faalt derhalve. Bijgevolg zal de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

4.15.

Het Robertshuis zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] worden tot de uitspraak van dit vonnis bepaald op:

- dagvaarding € 83,38

- griffierecht € 996,00
- gemachtigde salaris € 720,00

Totaal € 1.799,38

4.16.

De gevorderde nakosten zullen op de hierna in de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen.

in reconventie

4.17.

Het Robertshuis heeft geen omstandigheden gesteld waaruit kan blijken dat op dit moment sprake is van een situatie, die zodanig acuut of ernstig is dat van Het Robertshuis niet gevergd kan worden de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. Derhalve is geen sprake van een spoedeisend belang bij de gevraagde terugbetaling van de waarborgsom. De vordering van Het Robertshuis zal dan ook worden afgewezen, met haar veroordeling in de kosten van de procedure in reconventie.

5 De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt Het Robertshuis om binnen veertien dagen na dit vonnis aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen:

- € 33.865,61 aan huur over de periode juni 2020 tot 9 augustus 2020,

- € 42.030,94 aan vergoeding over de periode 9 augustus 2020 tot en met 5 november 2020,

- € 2.700,00 aan contractuele boete ex artikel 18.2 van de algemene bepalingen,

- € 1.347,52 aan vergoeding buitengerechtelijke kosten,

5.2.

veroordeelt Het Robertshuis tot betaling van de proceskosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , die tot de uitspraak van dit vonnis worden bepaald op € 1.799,38,

5.3.

veroordeelt Het Robertshuis, onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] volledig aan de veroordelingen hiervoor onder 5.1. en 5.2. voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 120,00 aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen, indien vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de kosten van dat exploot,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde,

in reconventie

5.6.

wijst de vordering af,

5.7.

veroordeelt Het Robertshuis tot betaling van de proceskosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , die tot de uitspraak van dit vonnis worden bepaald op € 720,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en is in het openbaar uitgesproken.

CJ