Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2020:8664

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
04-11-2020
Datum publicatie
17-11-2020
Zaaknummer
8423220 CV EXPL 20-1485
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte: ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, betaling huurachterstand en contractuele boete, verwijzing naar de schadestaat ter zake de gevorderde schadevergoeding gelijk aan de huurtermijnen over periode van ontbinding.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8423220 CV EXPL 20-1485

Vonnis van de kantonrechter van 4 november 2020

in de zaak van

de naamloze vennootschap SUPER WINKEL FONDS N.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij,

gemachtigde mr. S. Mastilovic,

tegen

[gedaagde partij] , handelend onder de naam [handelsnaam],

wonend aan de [adres 1] , [woonplaats] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

Partijen worden hierna SWF en [gedaagde partij] genoemd.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties

  • -

    de conclusie van antwoord met producties

  • -

    de door [gedaagde partij] ingediende producties

  • -

    het schrijven van 26 juni 2020 van [gedaagde partij]

- de rolbeslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald

- de akte vermeerdering / wijziging van eis, tevens akte overlegging producties

- het proces-verbaal van comparitie van 10 september 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Partijen hebben in juni 2013 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte staande en gelegen aan het [adres 2] te [plaats ] . Het gehuurde betreft een winkelruimte. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 20 november 2013 en lopende tot en met 19 november 2018. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte van toepassing (productie 1 bij exploot van dagvaarding).

2.2.

In mei 2017 zijn partijen in een allonge van de huurovereenkomst (onder meer) het volgende overeengekomen (productie 1 bij exploot van dagvaarding):

“(…) Artikel 3

In afwijking van het gestelde in artikel 4.1 van de huurovereenkomst, zal de huurprijs per 01 mei 2017 aangepast worden (…) Dit houdt in dat huurder met ingang van 01 mei 2017 een maandelijkse betalingsverplichting heeft, bestaande uit:

  • -

    de huurprijs € 958,33

  • -

    de promotiebijdrage € 6,98

  • -

    de servicekosten € 10,48 +

€ 975,79 excl. btw

(…) Artikel 6

In afwijking van het gestelde in artikel 6 van de vigerende huurovereenkomst zal de waarborgsom worden vastgesteld op € 3.542,12 (…)

Het resterende deel ten opzichte van de huidige waarborgsom, zijnde € 4.712,14 incl. BTW zal worden afgelost op het totale vordering welke huurder verschuldigd is aan verhuurder.

Artikel 7

Na verrekening van het restant van de waarborgsom en de kwijtschelding door verhuurder, bedraagt de openstaande vordering op huurder ad € 3.470,82 excl. BTW. Huurder zal dit bedrag in 43 maandelijkse, gelijke termijnen telkenmale tijdig en volledig voldoen zodat de totale vordering is afgelost vóór 19 november 2020. Het maandelijkse bedrag dat huurder dient af te lossen bedraagt derhalve € 80,72 excl. BTW.

De hierboven genoemde betalingsregeling zal, met terugwerkende kracht, ingaan per 01 mei 2017, hetgeen betekent dat de totale maandelijkse verplichting tot en met 01 november 2020

€ 1.056,51 excl. BTW bedraagt. (…)”

2.3.

Bij schriftelijke huurbeëindigingsovereenkomst hebben partijen de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd op 31 juli 2018 (productie 2 bij exploot van dagvaarding)

2.4.

Partijen hebben vervolgens een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte staande en gelegen aan het [adres 3] te [plaats ] voor de duur van vijf jaar, ingaande op 16 juli 2018 en lopende tot en met 15 juli 2023 (productie 3 bij exploot van dagvaarding).

3 Het geschil

3.1.

Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vordert SWF na wijziging van eis bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte aan het [adres 3] te [plaats ] , betaling van de achterstallige huurpenningen inclusief aflossingen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, verbeurde boetes, buitengerechtelijke kosten, betaling van de huur tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomst, betaling van een schadevergoeding ter grootte van de huur vanaf de dag van ontbinding tot primair de dag waarop de bedrijfsruimte aan een derde is verhuurd en subsidiair tot de dag van ontruiming, alsmede betaling van de proceskosten.

3.2.

SWF legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde partij] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar contractuele betalingsverplichtingen.

3.3.

[gedaagde partij] heeft veweer gevoerd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Uit het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling of ontbinding naar de aard en betekenis van de tekortkoming gerechtvaardigd is, dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval. Hieronder worden ook omstandigheden gerekend die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden (HR 22 augustus 1992, NJ 1992, 715, ECLI:NL:HR:1992:ZC0673 en Hoge Raad van 29 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

4.2.

De door [gedaagde partij] gestelde en middels bescheiden onderbouwde betalingen zijn in het overzicht van SWF verwerkt. Bij gebreke van overige betaalbewijzen heeft ten aanzien van de huurovereenkomst [adres 2] te [plaats ] te gelden dat er sprake is van een huurachterstand van vijf maanden (te weten mei, juni en december 2017, juni en juli 2018) inclusief de achterstallige aflossing over die vijf maanden. Daarnaast zijn de resterende 28 van de 43 termijnen van die aflossing onbetaald gebleven.

4.3.

Met betrekking tot de huurovereenkomst [adres 3] te [plaats ] geldt dat de huur over de maanden augustus, oktober en december 2018 en februari en maart 2019 onbetaald is gebleven. Verder heeft [gedaagde partij] vanaf januari 2020 geen huur meer betaald.

4.4.

Nu niet is gebleken dat [gedaagde partij] een rechtsgrond heeft om haar huurbetalingsverplichtingen niet na te komen, is [gedaagde partij] jegens SWF tekortgeschoten in de nakoming van die verplichting. Dit brengt met zich dat het gevorderde bedrag van € 6.941,62 aan huurachterstand en aflossing ter zake het [adres 2] te [plaats ] voor toewijzing gereed ligt. Met betrekking tot het pand staande en gelegen aan het [adres 3] te [plaats ] merkt de kantonrechter op dat uit het door SWF opgestelde overzicht blijkt dat de huurachterstand € 24.582,58 bedraagt. Hoe zij aan het gevorderde bedrag van € 24.721,38 komt is niet duidelijk, zodat de kantonrechter de vordering zal toewijzen tot het in het overzicht genoemde bedrag van € 24.582,58. [gedaagde partij] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld op basis waarvan moet worden geoordeeld dat de tekortkoming bijzonder van aard of gering van betekenis is. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde partij] tot ontruiming van het gehuurde zijn, gelet op de omvang van de huurachterstand, toewijsbaar. Er zal een redelijke ontruimingstermijn van twee weken na betekening van dit vonnis worden gehanteerd. De gevorderde huur vanaf oktober 2020 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst is toewijsbaar.

4.5.

Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding gelijk aan de huurtermijnen over de periode vanaf ontbinding tot aan de dag waarop het gehuurde aan een ander zal worden verhuurd overweegt de kantonrechter als volgt. Weliswaar staat aansprakelijkheid voor de resterende huurtermijnen op het moment van ontbinden vast, doch de hoogte van de schade niet. SWF heeft een schadebeperkingsplicht en dient waar mogelijk aan een derde te verhuren. De kantonrechter ziet in een en ander aanleiding om de zaak ambtshalve te verwijzen naar de schadestaat.

4.6.

Zoals bij gelegenheid van de comparitie reeds al aan de orde is geweest, verdient de wijze van factureren van SWF niet de schoonheidsprijs. Met betrekking tot het pand [adres 2] heeft SWF in eerste instantie de maanden mei en juni 2017 te hoog gefactureerd, in die zin dat ze de oude huur in rekening heeft gebracht. Dit heeft SWF vervolgens bij factuur van 23 mei 2017 gecorrigeerd. Daarnaast heeft SWF op 27 juli in één keer vier keer de aflossing zonder btw gefactureerd en dit bij factuur van 4 oktober 2017 weer gecorrigeerd door de btw te factureren. Ook ten aanzien van [adres 3] is de facturatie niet vlekkeloos verlopen. SWF heeft de nieuwe waarborgsom op 15 oktober 2018 volledig in rekening gebracht terwijl partijen waren overeengekomen dat die verrekend zou worden met de oude waarborgsom. Verder kan SWF desgevraagd niet verklaren waarom de huur over de periode augustus tot en met oktober bij factuur van 15 oktober 2018 in één keer in rekening wordt gebracht. De kantonrechter ziet in het vorenstaande aanleiding de contractuele rente over de huurachterstanden pas toe te wijzen vanaf de datum van het vonnis en de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten af te wijzen. Gelet op de slordige en incorrecte wijze van factureren was het voor [gedaagde partij] niet eerder duidelijk wat zij aan SWF verschuldigd was. Dat huur een brengschuld is, doet daar niet aan af en kan niet tot een ander oordeel leiden.

4.7.

[gedaagde partij] heeft het gehuurde in januari 2020 verlaten, omdat - naar SWF duidelijk was althans duidelijk kon zijn - dat [gedaagde partij] niet (langer) in de gelegenheid was in het gehuurde een rendabele onderneming te exploiteren en problemen ondervond met de elektriciteitsmeter. Bij deze stand van zaken kon de contractueel voorziene boete ten aanzien van de periode vanaf januari 2020 in redelijkheid niet dienen als aansporing om tot nakoming over te gaan (vgl. artikel 6:91 BW) en leidt toepassing ervan tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. De kantonrechter acht derhalve slechts de boete van € 300,00 met betrekking tot de huurpenningen over de maanden augustus 2018, oktober 2018, december 2018, februari 2019 en maart 2019 geheel toewijsbaar (te dier zake heeft [gedaagde partij] geen feiten en omstandigheden gesteld die tot matiging nopen), maar zal de gevorderde boeten voor het overige matigen tot nihil.

4.8.

De door het enkele betalingsverzuim verschuldigde wettelijke handelsrente ligt voor toewijzing gereed.

4.9.

[gedaagde partij] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van SWF worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
- dagvaarding € 85,09

- griffierecht € 996,00
- gemachtigde salaris € 1.200,00 (2,5 punt x € 480,00)

Totaal € 2.281,09

5 De beslissing

De kantonrechter

[adres 2] te [plaats ]

5.1.

veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling aan SWF van € 6.941,62, te vermeerderen met de contractuele rente daarover vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van voldoening,

[adres 3] te [plaats ]

5.2.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst,

5.3.

veroordeelt [gedaagde partij] om de bedrijfsruimte staande en gelegen aan het [adres 3] te [plaats ] binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van SWF te stellen,

5.4.

veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling aan SWF van:

  • -

    € 24.582,58 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van voldoening,

  • -

    € 1.500,00 aan contractuele boete,

  • -

    de huur, thans € 1.817,68 per maand vanaf 1 oktober 2020 tot en met de dag van ontbinding van de huurovereenkomst,

  • -

    de schade die SWF lijdt als gevolg van de eerdere huurbeëindiging, welke schadevergoeding is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

5.5.

veroordeelt [gedaagde partij] in de aan de zijde van SWF gerezen proceskosten, welke worden begroot op € 2.281,09,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.R.A. Timmermans-Vermeer en in het openbaar uitgesproken.

CJ