Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2020:7219

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
23-09-2020
Datum publicatie
30-09-2020
Zaaknummer
8085205 CV EXPL 19-6694
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Ontruiming bedrijfsruimte huurachterstand

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8085205 CV EXPL 19-6694

Vonnis van de kantonrechter van 23 september 2020

in de zaak van

[eiser] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

gemachtigde R. van Schendel,

tegen

[gedaagde] handelend onder de naam

[handelsnaam] ,

wonend [adres] ,

[woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. M.F.E. Sprenkels.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Tussen de rechtsvoorganger van [eiser] en [gedaagde] is een huurovereenkomst tot stand gekomen, waarbij thans [eiser] als verhuurder aan [gedaagde] als huurder verhuurt de winkelruimte aan het adres [adres] te [woonplaats 2] .

2.2.

In 2019 is een huurachterstand ontstaan.

3 Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, samengevat, dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag. Tevens vordert [eiser] de veroordeling van [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:

- € 4.104,62 aan hoofdsom, kosten en rente tot de dag der dagvaarding, te vermeerderen met primair de contractuele boete van € 200,00 per maand, subsidiair de wettelijke handelsrente over € 3.120,00 vanaf de dag der dagvaarding,

- € 1.020,00 voor elke ingegane maand vanaf 1 oktober 2019 dat het gehuurde niet is ontruimd,

- de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurbetalingsverplichting en dat de aard en omvang van de tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

4 De beoordeling

4.1.

[gedaagde] heeft bij antwoord erkend dat een huurachterstand is ontstaan. Zij heeft daarbij niet betwist dat, zoals in de dagvaarding uiteen is gezet en met stukken is toegelicht, zij een huurprijs van laatstelijk € 1.200,00 per maand is verschuldigd, dat de huur vóór de eerste dag van elke maand moet zijn voldaan (waarmee het verzuim bij niet-betaling van rechtswege intreedt), dat zij in gebreke is gebleven met de betaling van de huurpenningen en wel in die mate dat zij, berekend over de periode tot en met september 2019, een huurachterstand van € 3.120,00 heeft laten ontstaan. [gedaagde] heeft evenmin betwist dat zij herhaaldelijk schriftelijk is aangemaand tot betaling. Voormelde in de dagvaarding gepresenteerde feiten worden hiermee als vaststaand aangenomen.

4.1.1.

Bij dupliek heeft [gedaagde] de hoogte van de huurachterstand (omwille van de indexering) en de ontvangst van de aanmaningen betwist, terwijl kennelijk ook wordt betwist dat het verzuim van rechtswege is ingetreden. Dit verweer - wat hier inhoudelijk ook van zij - had evenwel bij de conclusie van antwoord moeten worden aangevoerd (artikel 128 lid 3 Rv). De conclusie van dupliek is bedoeld om te reageren op hetgeen in de conclusie van repliek is aangevoerd. De kantonrechter merkt hierbij op dat [eiser] al in de dagvaarding uitgaat van de geïndexeerde huurprijs van € 1.200,00, zoals opgenomen in de facturen vanaf februari 2019. [gedaagde] had hiertegen al bij antwoord verweer kunnen en moeten voeren. De kantonrechter komt aan een inhoudelijk beoordeling daarvan niet toe. Het zou in strijd komen met de eisen van een goede procesorde.

4.1.2.

Bij dupliek heeft [gedaagde] gesteld dat zij haar huur heeft opgeschort, en dit ook altijd zo aan [eiser] kenbaar heeft gemaakt, teneinde [eiser] tot herstel van gebreken aan het gehuurde te bewegen. De kantonrechter constateert dat [gedaagde] bij antwoord - destijds bijgestaan door een professioneel gemachtigde - geen beroep heeft gedaan op opschorting. [gedaagde] heeft betalingsonmacht als gevolg van ziekte als enige reden aangevoerd waarom de huur onbetaald is gelaten: zodra ze het geld heeft, zal ze de achterstand inlopen (zie punt 11 van de conclusie van antwoord). [gedaagde] heeft bij antwoord weliswaar al gebreken aan de orde gesteld, maar hieraan is geen conclusie/rechtsgevolg verbonden (anders dan dat die gebreken tot haar arbeidsongeschiktheid zouden hebben geleid). [eiser] heeft in het antwoord geen beroep op opschorting gelezen, en ook niet hoeven lezen. De kantonrechter merkt hierbij - ten overvloede - op dat op [gedaagde] de stelplicht, en bij gemotiveerde betwisting, de bewijslast rust dat sprake is van gebreken die een opschorting kunnen rechtvaardigen. Nu [eiser] de gebreken bij repliek concreet en gemotiveerd betwist, had [gedaagde] ten eerste niet kunnen volstaan met blote stellingen. Ten tweede kunnen de aard en omvang van de beweerde gebreken geen opschorting van de gehele huur rechtvaardigen ( [gedaagde] is het pand immers blijven gebruiken). [gedaagde] heeft bij antwoord wel gesteld een substantieel bedrag te zullen ontvangen uit hoofde van een (nog aan te vangen) procedure inzake huurprijsvermindering, maar een tegenvordering uit dien hoofde ligt hier niet voor. Er is ook geen beroep gedaan op eventuele verrekening. Aan de eerst bij dupliek gestelde omzet-schade als gevolg van de beweerde gebreken, komt de kantonrechter eveneens niet toe.

4.2.

Daarmee staat vast dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de betalingsverplichtingen die op grond van de huurovereenkomst op haar rusten. De huurachterstand ten tijde van de dagvaarding bedraagt ruim drie maanden.

4.3.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

4.4.

De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde] van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden en de ontruiming toe te wijzen. De verplichting tot het tijdig betalen van de huur is een van de meest fundamentele verplichtingen van de huurder. [gedaagde] heeft in dit verband in de conclusie van antwoord aangevoerd dat zij in mei 2019 wegens ziekte tijdelijk is uitgevallen, met alle financiële gevolgen van dien. Dit is evenwel een omstandigheid die in de verhouding tussen [eiser] en [gedaagde] voor rekening van [gedaagde] komt. Voor ontbinding van een overeenkomst is immers niet vereist dat de tekortkoming die aan de ontbinding ten grondslag ligt, aan de tekortschietende partij kan worden toegerekend. Hierbij kan nog worden opgemerkt dat [gedaagde] in de conclusie van antwoord heeft aangegeven dat zij inmiddels weer aan het werk is en dat zij heeft aangeboden om de huurachterstand in termijnen te voldoen, maar feit is dat [gedaagde] de huurachterstand niet heeft ingelopen en ook de huurpenningen vanaf oktober 2019 niet heeft betaald. Dat de ontbinding van de huurovereenkomst en het daarmee samenhangende verlies van de bedrijfsruimte voor [gedaagde] ingrijpend is, brengt de kantonrechter niet tot een ander oordeel. Hetzelfde geldt voor het gestelde werknemersbelang. Deze gevolgen zijn veroorzaakt door het onbetaald laten van de huurachterstand en komen voor rekening en risico van [gedaagde] . In de gegeven omstandigheden kunnen deze gevolgen niet op [eiser] worden afgewenteld.

4.5.

Het voorgaande betekent dat de omvang van de huurachterstand naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding en ontruiming zullen daarom worden toegewezen, alsmede de vordering tot betaling van de huurachterstand ad € 3.120,00.

4.6.

Aan [gedaagde] zal, naar vast beleid in zowel bedrijfs- als woonruimte, een termijn van 14 dagen (en niet zoals gevorderd: 7 dagen) na betekening van het vonnis worden gegund om tot ontruiming over te gaan. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] voorts geen belang bij toewijzing van de gevorderde dwangsom nu [eiser] op grond van de wet (artikel 557 juncto 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) met behulp van de deurwaarder de ontruiming van het gehuurde kan bewerkstelligen. Deze vorderingen zullen in zoverre worden afgewezen.

4.7.

[eiser] vordert verder [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.020,00 voor iedere ingegane maand te rekenen vanaf 1 oktober 2019 totdat [gedaagde] met de ontruiming in gebreke blijft. Deze, onbetwist gebleven, vordering komt voor toewijzing in aanmerking totdat [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd, in eerste instantie op grond van de huurovereenkomst en na ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:225 BW.

4.8.

[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is en dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten ad € 370,26, dat niet hoger is dan het in het Besluit bepaalde tarief, zal worden toegewezen.

4.9.

De primair gevorderde contractuele boete, door [eiser] berekend op € 600,00, is onbetwist gebleven. Deze vordering, die niet ter ambtshalve ter beoordeling staat, zal daarmee worden toegewezen.

4.9.1.

De subsidiair gevorderde (onbetwiste) wettelijke handelsrente over de periode tot datum dagvaarding, door [eiser] berekend op € 14,36, zou hiermee geen beoordeling meer hoeven, ware het niet dat de kantonrechter constateert dat [eiser] uiteindelijk alsnog zowel de contractuele boete als de vervallen rente vordert. Op grond van art. 6:92 lid 2 BW treedt hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet, zodat de gevorderde wettelijke (handels)rente niet toewijsbaar is. Deze vordering ad € 14,36 zal daarmee worden afgewezen. Hiermee komt de toe te wijzen som op € 4.090,26 (en niet € 4.104,62).

4.10.

[eiser] vordert voorts (onbetwist) de toe te wijzen som te vermeerderen met primair een contractuele boete van € 200,00 per maand vanaf de dag der dagvaarding - gerelateerd aan de huurachterstand over de periode tot en met september 2019 (welke boete reeds onder r.o. 4.9. is beoordeeld en toegewezen). Deze is daarmee niet toewijsbaar.

4.11.

[eiser] vordert subsidiair (en onbetwist) handelsrente over de vordering tot betaling van huurachterstand, en daarmee over een geldsom die berust op nakoming van een primaire verplichting uit de handelsovereenkomst. Deze vordering is daarmee toewijsbaar.

4.12.

[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiser] worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
- dagvaarding € 108,57

- griffierecht 231,00
- gemachtigde salaris 480,00 (2 punten x € 240,00)

Totaal € 819,57

5 De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de winkelruimte aan het adres [adres] te [woonplaats 2] ,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] , om binnen twee weken na betekening van dit vonnis, het gehuurde met al het hare en de haren te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 4.090,26, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 3.120,00 vanaf 26 september 2019 tot aan de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] te betalen € 1.020,00 per maand aan huur c.q. een vergoeding gelijk aan de huurprijs voor iedere maand te rekenen vanaf 1 oktober 2019 tot en met de maand waarin [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de zijde van [eiser] gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op € 819,57,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken.

NIv