Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2020:3026

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
25-03-2020
Datum publicatie
21-04-2020
Zaaknummer
C.03 / 224252 / HAZA 16-461
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Schadeloosstelling voor (onder meer) een deel van een landgoed. Waardering in verpachte staat. Geen afzonderlijke vergoeding voor boomopstand. Geen vergoeding voor fosfaatrechten. Per saldo is er geen waardevermindering van het overblijvende omdat de pacht is beëindigd om niet als gevolg van de onteigening. Het budget dat is vrijgegeven in het kader van het Landschapsplan heeft geen (schadebeperkende) invloed op de schade. Geen wederbeleggingskosten, omdat niet kan worden vastgesteld dat sprake is van een duurzame belegging. De kosten van juridische en andere deskundige bijstand worden (deels) geschat.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

zaaknummer / rolnummer: C/03/224252 / HA ZA 16-461

Vonnis van 25 maart 2020

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

PROVINCIE LIMBURG,

zetelend te Maastricht,

eiseres,

advocaat mr. B.S. ten Kate,

tegen

[onteigende] ,

wonende te [woonplaats onteigende] ,

gedaagde,

advocaat mr. R.Ph.E.M. Cratsborn

en de interveniënt

de stichting

ANDREAS STICHTING,

zetelend te Nuth,

advocaat mr. I. van Leeuwen.

Partijen zullen hierna de provincie, [onteigende] en de stichting genoemd worden.

1 De verdere procedure

1.1.

Er wordt recht gedaan op basis van de volgende processtukken:

  • -

    de processtukken zoals genoemd in het vonnis van 8 februari 2017

  • -

    de nota voor deskundigen van de provincie

  • -

    de nota voor deskundigen van [onteigende]

  • -

    de nota voor deskundigen van de stichting

  • -

    het proces-verbaal van descente van 29 augustus 2017

  • -

    de concept-rapportage van deskundigen van 17 juli 2018 en de reacties daarop van [onteigende] (bij brieven van 8 en 28 maart 2019 en 14 mei 2019), van de provincie (brief van 8 maart 2019) en van de stichting (brief van 26 september 2018).

  • -

    het definitieve rapport van deskundigen van 22 augustus 2019 en de daarin genoemde stukken

  • -

    het pleidooi van 28 oktober 2019

  • -

    de pleitnota van de provincie (inclusief bijlagen)

  • -

    de pleitnota van [onteigende]

  • -

    de kostenopgave van de deskundigen (brief van 15 november 2019)

  • -

    de akte opgave kosten van de stichting van 27 november 2019

  • -

    de akte opgave kosten van [onteigende] van 4 december 2019

  • -

    de antwoordakte opgaven kosten van de provincie van 8 januari 2020

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De verdere beoordeling

inleidende overwegingen

2.1.

De rechtbank blijft bij de inhoud van haar tussenvonnis van 8 februari 2017 (hierna het onteigeningsvonnis). Bij dat vonnis is de onteigening uitgesproken ten name van en ten behoeve van de provincie van de onroerende zaken, die zijn aangeduid op de grondplantekening en die in het Koninklijk Besluit nader zijn aangeduid als:

- Grondplannummer 1: [grondplannummer 1] , (hierna gp 1) en

- Grondplannummer 4: [grondplannummer 4] , (hierna gp 4) en

- Grondplannummer 7: [grondplannummer 7] , (hierna gp 7) en

- Grondplannummer 22: [grondplannummer 22] , (hierna gp 22) en

- Grondplannummer 25: [grondplannummer 25] , (hierna gp 25) en

- Grondplannummer 27: [grondplannummer 27] , (hierna gp 27) en

- Grondplannummer 34: [grondplannummer 34] , (hierna gp 34) en

- Grondplannummer 46: [grondplannummer 46] , (hierna gp 46) en

- Grondplannummer 63: [grondplannummer 63] , (hierna gp 63) en

- Grondplannummer 73: [grondplannummer 73] , (hierna gp 73).

2.2.

Drie van de bovengenoemde percelen maken onderdeel uit van het landgoed [naam landgoed] (gp 1, 7 en 63), welk landgoed in totaal 33 ha omvat(te). Daarvan is circa 10 ha gerangschikt onder de Natuurschoonwet. Het landgoed bestond op de peildatum onder andere uit het kasteel [naam kasteel] , met bijbehorend park en bos, en (op het voorterrein van het kasteel) een monumentale carréhoeve met bijbehorende agrarische opstallen en gronden. Deze gebouwen staan alle op (het na onteigening overblijvende gedeelte van) perceel gp 63. Dit perceel en de bij het landgoed behorende percelen gp 1 en 7 bestaan overigens uit park/bos dan wel agrarische grond/weiland. Dat laatste geldt ook voor de vijf nabij het landgoed gelegen percelen gp 22, 25, 27, 34 en 46. Twee, eveneens nabij het landgoed gelegen, percelen zijn ingericht en bestemd als bos/natuur, namelijk de percelen gp 4 en 73.

2.3.

In het onteigeningsvonnis van 8 februari 2017 is het voorschot op de schadeloosstelling voor [onteigende] bepaald op € 1.027.252,00, waarvan € 505.039,00 door de provincie diende te worden voldaan aan de stichting.

2.4.

In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling van pachter [pachter 3] bepaald op € 7.124,00 en voor pachter [pachter 2] op € 5.106,00. Nadien heeft de provincie met beide pachters een regeling getroffen, zodat in dit vonnis een nadere begroting van hun schade achterwege zal blijven.

2.5.

Het onteigeningsvonnis is op 5 september 2017 ingeschreven in de openbare registers.

het eindrapport van deskundigen

2.6.

In het onteigeningsvonnis zijn benoemd tot deskundigen mr. I.P.A. van Heijst, ing. P.J.T.E. van Helvoort en drs. P.C. van Arnhem ter begroting van de schadeloosstellingen van [onteigende] , [pachter 3] en [pachter 2] (hierna: de deskundigen).

2.7.

Op 22 augustus 2019 hebben de deskundigen hun definitieve rapport uitgebracht (hierna: het eindrapport). In afwijking van het conceptrapport, waarin de totale schadeloosstelling werd begroot op € 1.136.578,00, wordt in het eindrapport de totale schadeloosstelling begroot op € 1.161.399,00. De aan [onteigende] toekomende schadeloosstelling is door de deskundigen als volgt begroot:


Waarde onteigende grond: € 625.429,00

Waardevermindering overblijvende: € 388.970,00

Bijkomende schade:
- kosten aanpassing en herinrichting € 125.000,00
- kosten behoud rangschikking € 3.000,00
- wederbeleggingskosten € 19.000,00

- inkomensschade nihil

- belastingschade nihil
sub totaal bijkomende schade € 147.000,00 +

Totaal: € 1.161.399,00

de beoordeling door de rechtbank

de peildatum

2.8.

Vergoed moet worden de schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening. Gelet op het bepaalde in artikel 40a Ow dient de omvang van de schade te worden begroot per de datum waarop het onteigeningsvonnis is ingeschreven in de openbare registers, te weten 5 september 2017. De rechtbank ziet - anders dan de deskundigen - geen aanleiding om van die wettelijke regeling af te wijken op de enkele grond dat de provincie de onteigende perceelsgedeelten al op 11 augustus 2017 in gebruik heeft genomen. De feiten en omstandigheden zoals die op 5 september 2017 bestonden, vormen derhalve uitgangspunt bij de schadebegroting. Omdat de genoemde data dicht bij elkaar liggen, kan redelijkerwijze worden aangenomen dat dit op de financiële begroting van de schade geen invloed heeft.

de werkelijke waarde van het onteigende

2.9.

De werkelijke waarde van het onteigende moet worden gevonden door uit te gaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper.

2.10.

De rechtbank neemt - evenals deskundigen - als uitgangspunt dat de waarde van de onteigende perceelsgedeelten moet worden bepaald uitgaande van de aan de huidige verkeersbestemming voorafgaande (voornamelijk: agrarische) bestemming. Tot die conclusie wordt gekomen als de daartoe door deskundigen gevolgde redenering wordt aanvaard en ook als de benadering wordt gevolgd dat moet worden uitgegaan van de meest waardevolle van de mogelijke gebruikswijzen van het onteigende, wat in dit geval neerkomt op begroting op basis van voortzetting van het bestaande gebruik.

2.11.

Bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende kan worden gerekend op basis van de oppervlakte van de betrokken perceelsgedeelten vermenigvuldigd met een vierkante-meter-prijs. Bij de begroting van de vierkante-meter-prijs is van belang of de betrokken grond moet worden gewaardeerd in vrije staat of in verpachte staat. Van de tien onteigende perceelsgedeelten waren er zeven verpacht aan respectievelijk drie verschillende pachters, namelijk [pachter 1] (gp 1, 7, 25 en 63), [pachter 3] (gp 22 en 27) en [pachter 2] (gp 46).

Uitgangspunt is dat de beëindiging van de pachtovereenkomsten een rechtstreeks (wettelijk) gevolg is van de onteigening van de betrokken perceelsgedeelten, zodat op de peildatum moet worden begroot uitgaande van de verpachte staat van de grond. Dit is anders indien sprake is van een beëindiging van de pachtovereenkomsten vóór de peildatum om een reden die niet kan worden gezien als een gevolg van de onteigening. [onteigende] meent dat daarvan sprake is voor wat betreft de pachtovereenkomst met [pachter 1] , omdat deze volgens hem reeds vóór de peildatum zou zijn beëindigd doordat [pachter 1] het gebruik van het gepachte heeft beëindigd in verband met de verplaatsing van zijn melkveehoudersbedrijf naar [plaatsnaam bedrijf pachter 1] . De deskundigen en de provincie menen dat geen sprake is van een beëindiging van de pachtovereenkomst met [pachter 1] vóór de peildatum.

2.12.

Naar het oordeel van de rechtbank moet - zoals deskundigen in hun eindrapport hebben gedaan - worden uitgegaan van de waarde van de betrokken perceelsgedeelten in verpachte staat. De tot deze conclusie leidende overwegingen van de rechtbank zijn de volgende.

2.13.

Vaststaat dat de carréhoeve met bedrijfsopstallen en agrarische gronden tot 2013 feitelijk in gebruik waren door [pachter 1] op basis van een pachtovereenkomst met [onteigende] . [pachter 1] exploiteerde destijds een melkveehouderij en een akkerbouwbedrijf en woonde met zijn gezin in de carréhoeve. In 2013 heeft [pachter 1] (op de onteigening gerichte) afspraken gemaakt met de provincie op basis waarvan hij zijn bedrijf heeft verplaatst naar [plaatsnaam bedrijf pachter 1] (13 km verderop). Verder is gebleken dat [pachter 1] de gepachte agrarische gronden na 2013 gewoon is blijven gebruiken, maar het feitelijk gebruik voor de bedrijfsuitoefening van de carréhoeve en de bedrijfsopstallen is wel vóór de peildatum geëindigd, al is nog wel sprake van gebruik daarvan voor de opslag van privégoederen. Uit de gedeeltelijke beëindiging van het bedrijfsmatig gebruik van het gepachte volgt naar het oordeel van de rechtbank echter niet dat de pachtovereenkomst tussen [pachter 1] en [onteigende] rechtsgeldig is beëindigd. Het verplaatsen van zijn bedrijf, levert aan de zijde van [pachter 1] nog geen opzegging van de pacht op. Weliswaar heeft [onteigende] [pachter 1] de ontbinding en ontruiming destijds (bij brief van 24 maart 2014) aangezegd, maar hij heeft daar verder geen gevolg aan gegeven. Aangezien een pachtovereenkomst in het geval de pachter het gepachte niet langer gebruikt voor de uitoefening van de landbouw (in de zin van artikel 7:312 BW), alleen kan worden ontbonden via de rechter (artikel 7:376 BW), is geen sprake van een rechtsgeldige ontbinding van de pachtovereenkomst. Evenmin kan geconcludeerd worden dat [pachter 1] en [onteigende] de pachtovereenkomst met wederzijds goedvinden hebben beëindigd, alleen al vanwege het feit dat niet gesteld of gebleken is dat daarvoor toestemming van de grondkamer is verkregen (artikel 7:367 lid 3 juncto 7:318 lid 1 BW). Weliswaar is die goedkeuring niet vereist in het geval feitelijk uitvoering wordt gegeven aan een beëindigingsovereenkomst (de zogenaamde beëindiging metterdaad als bedoeld in artikel 7:318 lid 2 BW), maar [onteigende] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou moeten volgen dat [pachter 1] en [onteigende] feitelijk uitvoering hebben gegeven aan een beëindigingsovereenkomst. Daar komt bij dat is gebleken dat (i) [pachter 1] de pacht aan [onteigende] (zowel voor wat betreft de agrarische gronden als ook voor wat betreft de carré-hoeve, zijnde € 52.193 per jaar per peildatum) altijd is blijven voldoen, (ii) een groot deel van de agrarische gronden is blijven gebruiken en (iii) [pachter 1] geen gehoor heeft gegeven aan het verzoek van [onteigende] om tot ontruiming over te gaan.

Kortom, naar het oordeel van de rechtbank was er op de peildatum nog steeds sprake van een rechtsgeldige pachtovereenkomst tussen [onteigende] en [pachter 1] , zodat de onteigende perceelsgedeelten die door [pachter 1] werden gepacht, in verpachte staat moeten worden gewaardeerd in het kader van de begroting van de waarde van het onteigende op de peildatum.

2.14.

Naast de vraag naar de al dan niet verpachte staat is tussen partijen in discussie of er plaats is voor een afzonderlijke vergoeding van de bomen die op de onteigende perceelsgedeelten staan. De deskundigen hebben geadviseerd van wel en daartoe in het eindrapport een post “vrijkomend hout” opgenomen van € 6.000,00. De provincie meent dat de waarde van de bomen moet worden geacht besloten te liggen in de grondprijs als zodanig en [onteigende] meent dat het bomenbestand een hogere waarde vertegenwoordigt dan € 6.000,00.

De rechtbank is - met de provincie - van oordeel dat er voor een afzonderlijke vergoeding voor de bomen geen plaats is, omdat de waarde van de bomen op het landgoed is begrepen in de waarde van het landgoed zelf. Aangenomen moet worden dat in het vrije economisch verkeer een koper bereid zal zijn een hogere prijs te betalen voor een vierkante meter grond als het gaat om grond met een zodanige inrichting dat die kan worden aangemerkt als landgoed. De prijs zal in een dergelijk geval niet totstandkomen door een vierkante-meter-prijs voor de grond - waarbij dan de bomen zouden worden weggedacht - die dan vervolgens zou worden vermeerderd met een afzonderlijk bedrag voor de bomen. Anders gezegd: men koopt geen “neutrale” vierkante meters grond met een opslag voor de bomen daarop, maar men koopt vierkante meters landgoed, waarbij de prijsverhogende kwalificatie landgoed mede wordt ingegeven door de aanwezigheid van bomen.

2.15.

De rechtbank deelt de conclusie van de deskundigen, dat er geen plaats is voor een vergoeding voor de bedrijfsopstallen en verhardingen die door en voor rekening van de pachter [pachter 1] zijn gebouwd op de onteigende perceelsgedeelten. Met de provincie is de rechtbank van oordeel dat redengevend voor die conclusie is dat [pachter 1] moet worden gekwalificeerd als de economische eigenaar die bij een beëindiging van de pacht anders dan door de onteigening aanspraak zou kunnen maken op een vergoeding van de waarde van de opstallen met een beroep op zijn melioratierecht. In zoverre volgt de rechtbank de benadering van de deskundigen maar op andere gronden dan de deskundigen voor hun conclusie hebben aangevoerd.

2.16.

Met de provincie is de rechtbank van oordeel, dat er geen plaats is voor een schadeloosstelling met betrekking tot de fosfaatrechten alleen al om de reden dat de fosfaatrechten als gevolg van de onteigening niet verloren gaan. Aan wie de fosfaatrechten toekomen kan daarom in het midden worden gelaten.

2.17.

Met inachtneming van de bovenstaande overwegingen, kan de rechtbank zich (ook voor het overige) verenigen met het standpunt van de deskundigen over de begroting van de werkelijke waarde van het onteigende en de daarvoor gegeven onderbouwing. De rechtbank kan zich eveneens verenigen met de door de deskundigen aan het onteigende toegekende waarde, uitgedrukt in de door deskundigen genoemde vierkante meterprijzen voor de onderscheiden perceelsgedeelten, waarbij adequaat rekening is gehouden met ligging, gesteldheid en inrichting.

De rechtbank stelt op basis van het bovenstaande de schadeloosstelling voor de waarde van het onteigende vast op € 619.429,00 (dat wil zeggen: het door deskundigen geadviseerde bedrag minus de door deskundigen opgegeven post van € 6.000,00 voor de bomen).

de waardevermindering van het overblijvende

2.18.

Met betrekking tot de vaststelling van de schadeloosstelling voor de waardevermindering van het overblijvende kan de rechtbank zich verenigen met de argumenten en de daarop steunende conclusie van de deskundigen met uitzondering van hun begroting betreffende het overblijvende gedeelte van het perceel gp 63, dat wil zeggen: het kernperceel van het landgoed. Met de provincie is de rechtbank van oordeel dat - per saldo - geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende gedeelte van dit perceel. Daartoe heeft de rechtbank in het bijzonder het volgende overwogen. De provincie heeft aangevoerd dat de pachter ( [pachter 1] ) van het betrokken perceel in het verlengde van zijn overeenkomst met de provincie bereid is de pacht te beëindigen om niet. Deze stelling is onderbouwd door een door de provincie in het geding gebrachte brief van de advocaat van de pachter aan de advocaat van de provincie, waarin - naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk, gedetailleerd en aannemelijk - is beschreven dat en waarom de pachter daartoe bereid is. De rechtbank is op die basis van oordeel dat moet worden aangenomen dat voor [onteigende] de mogelijkheid bestaat om desgewenst het overblijvende gedeelte van het perceel gp 63 (met daarop het kasteel en de carréhoeve) te verkopen vrij van pacht. Die mogelijkheid is ontstaan als gevolg van de overeenkomst die de pachter heeft gesloten met de provincie, welke overeenkomst is gericht op de onteigening en derhalve als gevolg van de onteigening moet worden gezien. Dat betekent dat [onteigende] na onteigening over de mogelijkheid is komen te beschikken vrij van pacht te verkopen, wat betekent dat als gevolg van de onteigening de (verkoop)waarde van het overblijvende voor [onteigende] is gestegen. Deze waardevermeerdering van het overblijvende moet worden verrekend met de waardevermindering van het overblijvende. De daarvoor nodige rekensom is eenvoudig te maken, omdat de provincie - naar het oordeel van de rechtbank juist en op basis van deugdelijke uitgangspunten - de waardevermeerdering heeft berekend op € 375.000,00 terwijl de deskundigen de waardevermindering hebben begroot op € 369.050,00. Uit de rekensom volgt dan dat per saldo geen sprake is van enige aan de onteigening gerelateerde waardevermindering van het overblijvende gedeelte van het perceel gp 63.

De rechtbank stelt op basis van het bovenstaande de schadeloosstelling voor de waardevermindering van het overblijvende vast op € 19.920,00 (namelijk € 11.550,00 voor gp 22 en 27, € 1.415,00 voor gp 34, € 6.955,00 voor gp 46; voor de overige percelen gp 1, 4, 7, 25, 63 en 73 geldt dat geen sprake is van enige voor vergoeding in aanmerking komende waardevermindering).

bijkomende schade: de kosten aanpassing en herinrichting

2.19.

De rechtbank kan zich op dit punt verenigen met de argumenten en de daarop steunende conclusie van de deskundigen. In het bijzonder heeft de rechtbank in dat kader overwogen dat er geen plaats is voor verdiscontering van de door de provincie aangevoerde mogelijkheid voor [onteigende] om een beroep te doen op het Landschapsplan, in welk plan de provincie een budget van € 2.000.000 beschikbaar heeft gesteld voor de landschappelijke inpassing van de weg ter plaatse van het landgoed. De rechtbank gaat aan het standpunt van de provincie voorbij, vanwege de omstandigheid dat niet kan worden vastgesteld dat en in welke mate het Landschapsplan zou kunnen leiden tot een vermindering van de door [onteigende] te maken kosten voor aanpassing en herinrichting, terwijl geen sprake is van een bijkomend aanbod en het Landschapsplan niet is gericht op schadebeperking gericht op de onteigening maar op verbetering van de omgeving van de weg/de rotonde na de aanleg daarvan. Met andere woorden: inhoud en strekking van de mogelijkheden die het Landschapsplan aan [onteigende] zou kunnen bieden, zijn dermate onduidelijk dat het buiten beschouwing moet worden gelaten.

De rechtbank stelt op basis van het bovenstaande de schadeloosstelling voor de kosten voor aanpassing en herinrichting op € 125.000,00.

bijkomende schade: kosten behoud rangschikking

2.20.

De rechtbank kan zich op dit punt verenigen met de argumenten en de daarop steunende conclusie van de deskundigen. De rechtbank stelt op basis daarvan de schadeloosstelling voor de kosten in verband met het behoud van de rangschikking op € 3.000,00.

bijkomende schade: wederbeleggingskosten

2.21.

Voor vergoeding van de kosten van wederbelegging in onroerend goed is volgens de jurisprudentie van de Hoge Raad alleen dan plaats indien het onteigende onroerend goed als duurzame belegging werd aangehouden en het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerend goed vordert. Van een duurzame belegging is sprake als het onroerend goed onderdeel is van een vast bestand van onroerende zaken. Er is geen sprake van een duurzame belegging als het onroerend goed als inwisselbaar beleggingsobject wordt aangehouden om op enig moment weer verkocht te worden. Deskundigen hebben getracht een onderzoek te doen naar de onroerendgoedportefeuille van [onteigende] , die echter heeft geweigerd daarover informatie te verstrekken. Deskundigen hebben wel vastgesteld dat sprake is van een meer omvattende onroerendgoedportefeuille en dat bestanddelen daarvan ook worden verhandeld. De rechtbank is ambtshalve bekend dat [onteigende] direct of indirect (via aan hem gelieerde vennootschappen) in ieder geval op meer plaatsen in de provincie onroerend goed aanhoudt en dat dit mede een commerciële strekking heeft. Kortom: over de onroerendgoedportefeuille van [onteigende] is - door diens eigen toedoen - beperkte informatie voorhanden en wat wel bekend is wijst niet in de richting van een duurzame belegging in de zin van de jurisprudentie van de Hoge Raad. Onder die omstandigheden kan de rechtbank niet anders dan tot de conclusie komen dat er geen gronden aanwijsbaar zijn om te komen tot vaststelling van schadeloosstelling voor wederbeleggingskosten.

bijkomende schade: inkomens- en belastingschade

2.22.

De rechtbank kan zich op dit punt verenigen met de argumenten en de daarop steunende conclusie van de deskundigen. De rechtbank stelt op basis daarvan de schadeloosstelling voor inkomens- en belastingschade op nihil.

samenvatting schadeloosstelling [onteigende]

2.23.

Hierboven is beoordeeld welke schadeposten voor vergoeding in aanmerking komen en wat de omvang is van die posten. In totaal gaat het om een bedrag van € 767.349,00 (€ 619.429,00 + € 19.920,00 + € 125.000,00 + € 3.000,00). In het vonnis van 8 februari 2017 is het door de provincie te betalen voorschot bepaald op € 1.027.252,00, waarvan € 522.213,00 aan [onteigende] diende te worden voldaan (en € 550.039,00 aan de stichting). Gelet op het bepaalde in artikel 54t, derde lid, Ow zal [onteigende] worden veroordeeld tot terugbetaling aan de provincie van het bedrag waarmee het aan hem betaalde voorschot het aan hem te betalen deel van de uiteindelijk vastgestelde schadeloosstelling overtreft, namelijk (€ 522.213,00 - € 357.377,70 =) € 164.835,30. Ter toelichting op het bedrag van € 357.377,70: Dit is gevonden door het hierboven genoemde bedrag aan schadeloosstelling van € 767.349,00 te verminderen met het gedeelte daarvan waarop de stichting haar verhaalsrecht kan uitoefenen, namelijk € 409.971,30 (waarvoor de berekening hieronder is gegeven onder rechtsoverweging 2.24).

de positie van de stichting

2.24.

De stichting is als hypotheekhouder in de onderhavige procedure tussengekomen. Een hypotheekhouder beschikt over de mogelijkheid zijn verhaalsrecht uit te oefenen op het bedrag van de werkelijke waarde en de waardevermindering van het overblijvende. De stichting heeft hypotheekrechten op het perceel gp 63 (een hypotheekrecht van 14 augustus 2006 voor een bedrag van € 516.152,57) en op de percelen gp 4, 22, 34, 46 en 73 (een hypotheekrecht van 28 juli 2010 voor een bedrag van € 354.779,46). Hierboven is de schadeloosstelling vastgesteld voor wat betreft de werkelijke waarde van het onteigende en de waardevermindering van het overblijvende. Voor de percelen waarop een hypotheek recht van de stichting rust gaat het dan in totaal om een bedrag van € 409.958,43. Voor de inzichtelijkheid zal de rechtbank uitwerken hoe dit bedrag is gevonden. Dit bestaat uit de vergoeding voor de werkelijke waarde van perceel gp 63 groot € 335.013,00. Verder bestaat dit uit de vergoeding van de werkelijke waarde voor achtereenvolgens perceel gp 4 en 73 (€ 52,00), perceel gp 22 (€ 15.030,00), perceel gp 34 (€ 29.036,00) en perceel gp 46 (€ 12.510,00). Verder bestaat dit uit de vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende van respectievelijk de percelen gp 22 (€ 9.960,30), gp 34 (€ 1.415,00) en gp 46 (€ 6.955,00). Ter toelichting op het bedrag voor de waardevermindering van het overblijvende van perceel gp 22 geldt het volgende. In het eindrapport van deskundigen is een berekening gegeven van de waardevermindering van de aan elkaar grenzende percelen gp 22 en 27 gezamenlijk. Omdat er alleen op perceel gp 22 een hypotheekrecht rust, moet het daar door de deskundigen begrote bedrag dus worden gesplitst en wel als volgt. Bij de berekening van de waardevermindering van beide percelen gezamenlijk is door deskundigen uitgegaan van een waardevermindering van de beide percelen als gevolg van vormverslechtering, die optreedt op een gedeelte van 5500 m². Deze vormverslechtering komt neer op de verandering van de vorm van rechthoekig naar trapeziumvorm. Op de als bijlage 1 bij het eindrapport gevoegde plattegrond van de beide percelen is zichtbaar dat deze vormverslechtering zich voordoet op het zuidelijke gedeelte van de percelen. Gelet op de oppervlaktes van de beide percelen en de oppervlakte van het overblijvende waarop zich de vormverslechtering voordoet (5500 m²), blijkt dan dat daarvan 4743 m² is gelegen op perceel gp 22 (waarop een hypotheekrecht rust) en 757 m² op perceel gp 27 (waarop geen hypotheekrecht rust). Dit betekent dat de waardevermindering van het overblijvende van perceel gp 22 moet worden begroot op 4743 m² vermenigvuldigd met € 2,10 wat resulteert in € 9.960,30.

De slotsom is dat de stichting haar verhaalsrecht kan uitoefenen op € 409.971,30. In het vonnis van 8 februari 2017 is het door de provincie aan de stichting te betalen voorschot bepaald op € 505.039,00. Gelet op het bepaalde in artikel 54t, derde lid, Ow zal de stichting worden veroordeeld tot terugbetaling aan de provincie van het verschil tussen het voorschot en het uiteindelijk vastgestelde bedrag waarop de stichting aanspraak kan maken, namelijk € 95.067,70.

de kosten van juridische en andere deskundige bijstand van [onteigende]

2.25.

[onteigende] maakt aanspraak op vergoeding van kosten voor rechtsbijstand en andere deskundige bijstand. [onteigende] heeft in zijn akte opgave kosten van 4 december 2019 deze kosten begroot op in totaal € 295.811,14.

De stichting maakt aanspraak op vergoeding van kosten voor rechtsbijstand en heeft deze in haar akte opgavekosten van 27 november 2019 begroot op € 19.467,36.

De provincie heeft verweer gevoerd tegen de aanspraken van [onteigende] .

2.26.

De rechtbank heeft in haar overwegingen de volgende uitgangspunten in acht genomen.

2.26.1.

Op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 1 Ow wordt de onteigenende partij veroordeeld in de kosten van het geding (waaronder de kosten van juridische bijstand), indien de door de rechtbank toegekende schadeloosstelling het aangeboden bedrag te boven gaat. Aan [onteigende] wordt een lagere schadeloosstelling toegekend dan door de provincie was aangeboden, zodat de kosten van [onteigende] niet zonder meer voor vergoeding door de provincie in aanmerking komen.

2.26.2.

Ingevolge artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak dient ook getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook een rol het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate, waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is.

2.26.3.

Dat [onteigende] , op het moment dat hij met een (mogelijke) onteigening geconfronteerd werd, juridische en andere deskundige bijstand heeft ingeroepen acht de rechtbank op zichzelf redelijk. Dat brengt met zich mee dat de rechtbank van oordeel is dat aan [onteigende] in beginsel, ondanks het feit dat aan hem uiteindelijk een lagere schadeloosstelling wordt toegekend dan door de provincie is aangeboden, in enige mate een kostenvergoeding dient te worden toegekend.

2.27.

Op basis van de in rechtsoverweging 2.27 genoemde uitgangspunten heeft de rechtbank meer in het bijzonder het volgende overwogen naar aanleiding van de kostenopgave zelf.

2.27.1.

[onteigende] heeft in zijn akte opgave kosten van 4 december 2019 zijn kosten begroot op in totaal € 295.811,14. Dit bedrag is nader opgesplitst in drie onderdelen, namelijk (1) de kosten gemaakt door Rentmeesterskantoor Mergelland B.V. (€ 85.930,27), (2) door derden gefactureerde bedragen, waaronder één factuur van mr. Cratsborn, (in totaal groot € 139.168,47) en (3) de facturen van mr. Cratsborn (€ 70.712,40).

2.27.2.

Voor wat betreft de kosten gemaakt door Rentmeesterskantoor Mergelland B.V. is de rechtbank - met de provincie - van oordeel dat de eigen, dat wil zeggen: door [onteigende] gemaakte, kosten volgens vaste jurisprudentie niet voor vergoeding in aanmerking komen. Dat [onteigende] zich in deze aangelegenheid - formeel door middel van een overeenkomst van opdracht - heeft bediend van Rentmeesterskantoor Mergelland B.V. maakt dat niet anders, omdat deze vennootschap uiteindelijk niet meer of anders is dan een rechtspersoon waarin [onteigende] zelf zijn bedrijfsmatige activiteiten verricht en waarvan hij (indirect) bestuurder en aandeelhouder is. Anders gezegd: door de tussenkomst van deze vennootschap is feitelijk geen sprake van een daadwerkelijke bijdrage van een andere persoon dan [onteigende] zelf. De post van € 85.930,27 komt dan ook niet voor vergoeding in aanmerking.

2.27.3.

Voor wat betreft de kosten die zijn gemaakt door de inschakeling van derden (de hierboven als (2) en (3) aangeduide facturen) heeft de rechtbank vastgesteld dat niet van alle kosten is vast te stellen dat deze zijn te kwalificeren als gedingkosten in de zin van artikel 50, vierde lid, Ow. Dergelijke kosten kunnen zijn - kort samengevat - de kosten van deze onteigeningsprocedure zelf en daarnaast de kosten van deskundige bijstand in de bestuurlijke fase die is uitgemond in het onteigeningsbesluit. Uit de akte opgave kosten en de daarbij gevoegde facturen blijkt echter in een aantal gevallen van kosten die niet kunnen worden aangemerkt als kosten in de zin van artikel 50 Ow, omdat zij betrekking hebben op andere procedures dan het onteigeningsgeding zelf of de aan het onteigeningsbesluit voorafgegane bestuurlijke fase. Onder dat laatste kunnen in ieder geval niet worden begrepen de bestuursrechtelijke procedures die zijn gericht geweest op het inpassingsplan en de omgevingsvergunning. Ook het gevoerde kortgeding over de inbezitneming is niet gericht tegen de onteigening als zodanig dan wel de vaststelling van de schadeloosstelling voor die onteigening.

Verder heeft de rechtbank geconstateerd dat in meer algemene zin van een deel van de opgevoerde kosten niet is vast te stellen waarvoor die kosten zijn gemaakt. In die gevallen blijkt uit de akte opgave kosten noch uit de onderliggende facturen welke werkzaamheden zijn verricht of in het kader waarvan.

Daarnaast heeft de rechtbank geconstateerd dat kosten zijn gemaakt voor de inschakeling van partijen waarvan de betrokkenheid in deze procedure niet voor de hand liggend is, waarbij in het bijzonder valt te wijzen op een partij die secretariële werkzaamheden heeft verricht (notulen houden) en een architectenbureau, terwijl in de onderhavige zaak geen sprake is van enige aan de onteigening gerelateerde noodzaak tot het uitvoeren van bouwwerkzaamheden (er is bijvoorbeeld geen sprake van een te reconstrueren woning of bedrijf of iets dergelijks).

2.27.4.

De rechtbank heeft daarnaast geconstateerd dat de opgevoerde kosten betrekking hebben op een opvallend grote groep adviseurs: het gaat in totaal om zestien verschillende adviseurs (waarbij [onteigende] /Rentmeesterskantoor Mergelland B.V. nog buiten beschouwing is gelaten). [onteigende] heeft in dit verband zelf in een toelichting geschreven dat hij althans Rentmeesterskantoor Mergelland B.V. destijds heeft besloten “om een adviescommissie samen te stellen met diverse deskundigen van diverse disciplines om zodoende ervan verzekerd te zijn dat alle gevolgen van de voorgenomen uitvoering van de aanleg van de Buitenring op de te verwerven percelen uiteindelijk geen blijvende nadelen zouden hebben of schade teweeg zouden brengen voor [onteigende]”. De rechtbank heeft in dat verband overwogen dat hier sprake is van een ongebruikelijk grote groep adviseurs in die zin dat in onteigeningsprocedures van een gemiddelde omvang en complexiteit als de onderhavige normaliter als vuistregel wordt gehanteerd dat het redelijk is om één advocaat (eventuele opvolgende advocaten daargelaten) en één schadebegrotingsdeskundige in te schakelen. Daar kunnen andere deskundigen bij komen, bijvoorbeeld fiscalisten in het geval er sprake is van belastingschade of een deskundige met bijzondere kennis en ervaring in bedrijfsreconstructies, maar dergelijke bijzonderheden zijn in de onderhavige zaak niet aanwijsbaar. Verder heeft de rechtbank overwogen dat is gesteld noch gebleken dat de inschakeling van deze zestien adviseurs heeft geleid tot een kwalitatief substantieel beter resultaat dan het geval zou zijn bij de inschakeling van één advocaat en één taxateur. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat het optreden van deze zestien adviseurs heeft geleid tot een meer efficiënte afdoening van de zaak, integendeel: deze onteigeningszaak heeft alles met elkaar duidelijk bovengemiddeld lang geduurd.

2.28.

Op basis van de in rechtsoverweging 2.26 genoemde uitgangspunten en de in rechtsoverweging 2.27 vermelde overwegingen naar aanleiding van de kostenopgave als zodanig heeft de rechtbank verder - mede naar aanleiding van het verweer van de provincie - het volgende overwogen.

2.28.1.

Anders dan de provincie ziet de rechtbank geen aanleiding om een deel van de kostendeclaraties van de rechtbankdeskundigen en de stichting voor rekening van [onteigende] te brengen.

2.28.2.

Met de provincie is de rechtbank van oordeel dat uit het dossier (rapportages en correspondentie) blijkt dat [onteigende] in meerdere gevallen niet of met aanmerkelijke vertraging informatie heeft aangeleverd aan de rechtbankdeskundigen en dat [onteigende] in een aantal gevallen rechters heeft gewraakt, terwijl daarvoor geen goede gronden bestonden. De rechtbank acht het aannemelijk dat de duur en de kosten van de procedure door dit procesgedrag zijn toegenomen.

2.28.3.

Met de provincie is de rechtbank van oordeel dat de door [onteigende] geclaimde kosten niet in verhouding staan tot de omvang van de uiteindelijk vastgestelde schadeloosstelling. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de omvang van de geclaimde kosten ook niet in verhouding staat tot de declaratie van de rechtbankdeskundigen, waarbij in aanmerking moet worden genomen dat de door de rechtbank benoemde deskundigen per definitie een ruimer takenpakket hebben aangezien deze moeten communiceren met beide partijen en op de stellingnames van die partijen moet reageren; verplichtingen die de partij-deskundigen niet hebben.

2.28.4.

Met de provincie heeft de rechtbank geconstateerd dat de facturen van de door [onteigende] ingeschakelde taxateur Dasselaar Advies weinig inzicht bieden in de aard en omvang van de werkzaamheden. Daar staat tegenover dat het zonder meer redelijk is dat [onteigende] een taxateur heeft ingeschakeld. De rechtbank plaatst evenwel vraagtekens bij de gegrondheid en daarmee de bruikbaarheid in de procedure van het door Dasselaar Advies uitgebrachte rapport, dat immers sluit op een begroting van de schadeloosstelling groot € 10.815.000,00 + PM. Dat bedrag is namelijk ver verwijderd van het door de rechtbankdeskundigen geadviseerde bedrag en nog meer van het uiteindelijk door de rechtbank vastgestelde bedrag aan schadeloosstelling. Los daarvan staat het in geen verhouding tot het bedrag waarvoor [onteigende] het landgoed in 1998 heeft gekocht, namelijk € 650.000,00.

2.28.5.

In het verlengde van hetgeen is overwogen onder rechtsoverweging 2.27 is de rechtbank meer in het bijzonder - met de provincie - van oordeel dat de facturen van Royal Haskoning, Wareco, De Lorijn en DPA Cauberg niet kunnen worden aangemerkt als betreffende kosten in de zin van artikel 50 Ow.

2.28.6.

Evenals de provincie heeft de rechtbank niet kunnen vaststellen wat de rol is geweest van mr. Van den Berg. Zonder nadere toelichting - die ontbreekt - is ook niet in te zien wat deze aan de onteigeningsprocedure zou hebben kunnen toevoegen, nu er al andere advocaten voor [onteigende] optraden.

2.28.7.

Met de provincie is de rechtbank van oordeel dat de werkzaamheden van mr. Wagemans niet kunnen worden gerelateerd aan artikel 50 Ow. Verder heeft de rechtbank met de provincie geconstateerd dat de declaraties van mr. Cratsborn niet alle betrekking hebben op de onteigeningskwestie als zodanig.

2.28.8.

Met de provincie is de rechtbank van oordeel dat de kostenopgave van [onteigende] gelet op alles wat hierboven is besproken niet of nauwelijks kan dienen als basis voor een adequate begroting van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten. Dit betekent - anders dan de provincie heeft voorgesteld - niet dat er geen plaats is voor enige kostenvergoeding, maar wel dat deze uiteindelijk - met inachtneming van al het bovenstaande en rekening houdende met wat in onteigeningen te doen gebruikelijk is - moet worden geschat.

2.29.

De slotsom van de overwegingen onder de rechtsoverwegingen 2.25 tot en met 2.28 - in onderling verband en samenhang bezien - is dat de rechtbank van oordeel is dat voor juridische en andere deskundige bijstand een totaalbedrag van € 50.000,00 (inclusief BTW) voor vergoeding door de provincie in aanmerking komt. Hiermee wordt enerzijds recht gedaan aan de feitelijke gang van zaken in het licht van de geldende juridische uitgangspunten en anderzijds aan de mogelijkheden voor een onteigende om op reële wijze gebruik te kunnen maken van de hem toekomende rechtsbeschermingsmogelijkheden. Dit laatste belang zou in te grote mate worden getroffen indien de rechtbank – zoals de provincie heeft voorgesteld – de kosten van [onteigende] geheel voor diens rekening zou laten.

de kosten van juridische en andere deskundige bijstand van de stichting

2.30.

De stichting heeft bij akte van 27 november 2019 opgave gedaan van de door haar gemaakte proceskosten, groot € 19.467,36.

2.31.

De provincie heeft in de antwoordakte van 8 januari 2020 te kennen gegeven te kunnen instemmen met deze declaratie. Ook de rechtbank acht deze redelijk en niet bovenmatig. De rechtbank zal derhalve de provincie veroordelen in het door de stichting gedeclareerde bedrag.

de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen

2.32.

De rechtbankdeskundigen hebben bij brief van 15 november 2019 een kostenopgave gedaan. Daaruit blijkt dat de totale kosten van de deskundigen een bedrag belopen van € 108.478,31

2.33.

De provincie heeft in de antwoordakte van 8 januari 2020 te kennen gegeven te kunnen instemmen met de door de deskundigen ingediende declaraties. Ook de rechtbank acht deze redelijk en niet bovenmatig. De rechtbank zal derhalve de provincie veroordelen in het door de deskundigen gedeclareerde bedrag.

afronding

2.34.

De rechtbank zal overeenkomstig al het vorenstaande beslissen.

3 De beslissing

De rechtbank

3.1.

stelt de schadeloosstelling voor de ontneming van het onteigende, door de Provincie aan [onteigende] verschuldigd, vast op € 767.349,00;

3.2.

veroordeelt [onteigende] tot betaling aan de provincie van een bedrag van € 164.835,30;

3.3.

veroordeelt de stichting tot betaling aan de provincie van een bedrag van € 95.067,70;

3.4.

veroordeelt de provincie in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 108.478,31 (inclusief btw);

3.5.

veroordeelt de provincie in de kosten van rechts- en deskundigenbijstand aan de zijde van [onteigende] tot een bedrag van € 50.000,00 (inclusief btw);

3.6.

veroordeelt de provincie tot betaling aan [onteigende] van het door hem betaalde griffierecht van € 288,00;

3.7.

veroordeelt de provincie in de kosten van rechts- en deskundigenbijstand aan de zijde van de stichting tot een bedrag van € 19.467,36 (inclusief btw);

3.8.

veroordeelt de provincie tot betaling aan de stichting van het door haar betaalde griffierecht van € 619,00;

3.9.

wijst het “Dagblad De Limburger”, editie zuid aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft verkregen,

3.10.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

3.11.

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kluin, mr. A.H.M.J.F. Piëtte en mr. G.J. Krens en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2020.1

1 type: RK coll: