Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2019:9550

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
22-10-2019
Datum publicatie
03-04-2020
Zaaknummer
8053233 cCV EXPL 19-6389
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Kort geding. Huur. Opschorting huur buitenproportioneel. Berekening som gebreken Gebrekenboek Huurcommissie. Geen ruimte voor verrekening in kort geding.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8053233 \ CV EXPL 19-6389

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 22 oktober 2019

in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid naar Duits recht

ISP PROJECTENTWICKLUNG VAALS GMBH,

gevestigd te Aachen (Duitsland),

eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,

gemachtigde mr. J.E.A. Hendrix,

tegen:

1 [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] , en

2. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2],

beiden wonend te [woonplaats] , [adres 1] ,

gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

procederend in persoon.

Partijen zullen hierna ISP, [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding met producties 1 t/m 9

  • -

    de akte wijziging van eis met producties 10 t/m 13

  • -

    de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie

  • -

    het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 oktober 2019 waarbij

[naam medewerker makelaar] , werkzaam bij GRENSimmo Makelaardij, beheerder van de onroerende zaak aan de [adres 1] (verder: GRENSimmo), mr. Hendrix voornoemd en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] in persoon, tevens op grond van een volmacht in rechte optredend voor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] , zijn verschenen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1.3.

Bij faxbericht van 11 oktober 2019 hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] nog producties aangeleverd.

2 De feiten

2.1.

ISP heeft aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een zelfstandige woonruimte met berging aan de [adres 1] te [woonplaats] en een parkeerplaats aan de [adres 2] (parkeerplaats nr. 7) te [woonplaats] met ingang van 15 februari 2017 respectievelijk 1 mei 2017 voor onbepaalde tijd verhuurd. De maandelijkse huurprijs voor de woonruimte bedraagt € 800,00 en voor de parkeerplaats € 36,30. De huurpenningen van het gehuurde dienen bij vooruitbetaling of uiterlijk op de eerste dag van iedere huurperiode te worden voldaan.

2.2.

Bij brief van 1 december 2018 hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan GRENSimmo diverse gebreken aan hun woonruimte gemeld en GRENSimmo tot herstel daarvan in gebreke gesteld.

2.3.

Op 6 december 2018 is tussen GRENSimmo en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een betalingsregeling gesloten voor de huurachterstand van € 4.400,00 (zijnde vijf maanden t/m december 2018) die [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben laten ontstaan. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben vier termijnen huurachterstand op de parkeerplaats doch geen op de woonruimte afbetaald en zijn daarmee de overeengekomen betalingsregeling niet deugdelijk nagekomen. Tot en met oktober 2019 is de huurachterstand opgelopen tot 11 maanden en bedraagt deze € 8.800,00 voor de woonruimte en € 399,30 voor de parkeerplaats.

2.4.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben op 28 mei 2019 een verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie ingediend.

3 De vorderingen in conventie en in reconventie

3.1.

ISP vordert na wijziging van eis - samengevat - hoofdelijke veroordeling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot ontruiming van het gehuurde (woning en parkeerplaats) en tot betaling van € 9.199,30, vermeerderd met rente, de buitengerechtelijke incassokosten van € 875,00, de gebruiksvergoeding van € 800,00 en € 36,30 per maand vanaf 1 oktober 2019 tot aan de dag van de ontbinding van de huurovereenkomsten en de proces- en nakosten en voert verweer tegen de vordering in reconventie.

3.2.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vordert - samengevat - herstel van de gebreken, een schadevergoeding van € 4.500,00 voor de periode dat zij geen gebruik van het gehuurde hebben kunnen maken en verrekening daarvan, erkenning van de contractbreuk en de wanprestatie door ISP, een verhuiskostenvergoeding, en voert verweer tegen de vordering in conventie.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 Het geschil in conventie en in reconventie

4.1.

ISP vordert ontruiming van het gehuurde aangezien [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hun verplichting die voortvloeit uit de huurovereenkomsten - betaling van de huurpenningen - niet nakomen. Ondanks herhaalde sommaties betalen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de huur noch de huurachterstand. Dat er gebreken zijn erkent ISP doch dat levert [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geen rechtvaardigingsgrond op om helemaal niets te betalen, temeer niet nu ISP tot herstel van de gebreken diverse bedrijven heeft ingeschakeld die afspraken met [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben gemaakt en dan voor een gesloten deur van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stonden en daardoor geen herstelwerkzaamheden konden uitvoeren. De opschorting van de betaling is buitenproportioneel en aangezien de huurachterstand inmiddels 11 maanden beloopt kan niet meer van ISP gevergd worden dat zij de feitelijke situatie laat voortduren, aldus ISP.

4.2.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten de verschuldigdheid van de vorderingen en stellen daartoe dat zij de betalingen rechtsgeldig hebben opgeschort vanwege diverse gebreken aan de woonruimte en aan de parkeerplaats zoals schimmel en vocht, stankoverlast, ventilatieproblemen, gevaar van koolmonoxidevergiftiging vanwege een sinds 2013 niet onderhouden cv-ketel, het niet in gebruik kunnen nemen van de parkeerplaats en inferieure parkeerbeugels. Zij hebben in 2018 herhaaldelijk bij GRENSimmo over de gebreken geklaagd en bij brief van 1 december 2018 hebben zij GRENSimmo tot herstel in gebreke gesteld.

4.2.1.

Op 18 november 2018 is er een lekkage in de keuken opgetreden. Op 28 november 2018 is de door ISP ingeschakelde firma [naam firma 1] (verder: [naam firma 1] ) de schade komen opnemen. [naam firma 1] constateerde dat de lekkage is ontstaan door een verstopping die te wijten is aan oud en gebrekkig afvoerwerk en [naam firma 1] kon een en ander niet ter plekke herstellen. De op

6 december 2018 overeengekomen betalingsregeling met GRENSimmo hebben zij gesloten omdat zij er vanuit gingen dat ook ISP haar verplichtingen als verhuurder ten aanzien van met name de lekkage zou nakomen. De door GRENSimmo bij e-mail van 18 maart 2019 toegezegde inspectie van de cv-ketel door [naam firma 1] heeft nog steeds niet plaatsgevonden.

Op 1 mei 2019 heeft de firma [naam firma 2] een meting naar het vocht en de schimmel verricht en na diverse e-mails over en weer met de gemachtigde van ISP hield GRENSimmo zich aanvankelijk op de vlakte en reageerde pas na een e-mail op 31 mei 2019 waarna er een huisbezoek volgde. Er zijn ter zake de lekkage van november 2018 pas in mei 2019 enige herstelwerkzaamheden verricht en lang niet alle gebreken zijn verholpen. De schimmel in de keuken is nog steeds aanwezig.

4.2.2.

Dat zij niet thuis geven indien er een door ISP ingeschakeld herstelbedrijf aan de deur staat, komt doordat ISP c.q. GRENSimmo steeds hun oude e-mailadres gebruiken waardoor berichten, waaronder die over te maken afspraken, niet meer aankomen. Zij hebben herhaaldelijk aan GRENSimmo hun nieuwe e-mailadres doorgegeven.

4.2.3.

Wat de betalingen van de huurpenningen betreft stellen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat zij door het wisselen van de werkgever van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] de salarisbetalingen wekelijks ontvingen

waardoor het moeilijk werd om de vaste lasten ineens te doen en om het overzicht te behouden. Dat het niet betalen van de huurpenningen hun te verwijten valt erkennen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] deels omdat zij steeds contact met ISP hebben gehad en per e-mail naar de stand van zaken ten aanzien van de herstelwerkzaamheden hebben gevraagd en daar geen tot nauwelijks reactie op ontvingen. Dat ISP ook de huur voor de parkeerplaats voor de maanden voorafgaande aan januari 2018 vordert omdat zij volgens ISP wel van de parkeerplaats gebruik hebben gemaakt, betwisten [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] want vanaf januari 2018 hebben zij pas van de gehuurde parkeerplaats nr. 7 gebruik kunnen maken. Gelet hierop en op het nog steeds niet volledige herstel van de gebreken hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de betaling van de huurpenningen opgeschort en op 28 mei 2019 een verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie ingediend. Dat verzoek is nog in behandeling en gelet op de drukte bij de Huurcommissie valt een beslissing de eerst komende maanden niet te verwachten.

4.2.4.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten ten slotte het spoedeisend belang van ISP bij haar vorderingen omdat zij vermoeden dat ISP hen uit het gehuurde wil hebben om het dan zonder herstel van de gebreken door te verhuren aan nieuwe huurders.

5 De beoordeling

5.1.

Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en die in reconventie worden deze gezamenlijk beoordeeld.

5.2.

Het spoedeisend belang is onvoldoende betwist en volgt uit de aard van de zaak (een oplopende huurachterstand).

5.3.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen dat zij over diverse bewijsmiddelen beschikken doch deze niet konden aanleveren omdat zij maar twintig pagina’s per e-mail aan de rechtbank mochten aanleveren. De kantonrechter wijst [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op het e-mail protocol en naar het Procesreglement kort gedingen rechtbanken, kanton die op www.rechtspraak.nl staan gepubliceerd. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hadden de processtukken die zij ter onderbouwing van hun stellingen wilden gebruiken per post aan de rechtbank kunnen verzenden of persoonlijk bij de rechtbank kunnen afgeven, kunnen lezen hoe een kort geding procedure verloopt en hoe de procesregels ter zake het waarderen van het bewijs in die procedure luiden. Het door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ter mondelinge behandeling aangeboden bewijs dat zij naderhand nog wensen aan te leveren is tardief, dat hadden [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voor de mondelinge behandeling moeten doen. In dat kader zal de inhoud van de fax noch de daarbij aangeleverde producties van 11 oktober 2019 bij de beoordeling worden meegenomen. Daarbij geldt overigens nog dat de zaak in staat van wijzen is.

5.4.

GRENSimmo erkent dat er vocht en schimmel in de keuken van het gehuurde aanwezig zijn en ISP en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] erkennen dat er huisbezoeken bij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] door [naam firma 1] op 28 november 2018 en door GRENSimmo en [naam firma 2] in mei 2019 hebben plaatsgevonden en dat de herstelwerkzaamheden nog niet volledig zijn uitgevoerd. Deze feiten staan, net als het feit dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] (inmiddels) elf maanden geen huur voor de woning en de parkeerplaats hebben betaald, vast.

5.5.

De opschorting van de betaling van elf maanden huur is fors. De opschorting dient in redelijke verhouding te staan tot de ernst van de gebreken en het als gevolg daarvan gederfde woongenot, daargelaten of en op grond waarvan de herstelwerkzaamheden nog niet volledig hebben plaatsgevonden. Kortom, de kantonrechter moet in deze procedure beoordelen in welke mate de opschorting gerechtvaardigd is en of te verwachten is dat daardoor de vorderingen in een bodemprocedure (deels) zouden moeten worden toe- of afgewezen. Met inachtneming van de vaststaande feiten is het voorshands aannemelijk dat het gestelde, verminderde huurgenot tot huurverlaging zal leiden hetgeen een sanctie voor ISP kán betekenen. Voorop staat dat er gebreken zijn, dat sprake is van een betalingsop-schorting en dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie hebben ingediend.

5.6.

De kantonrechter kan weliswaar niet vooruit lopen op de beslissing van de Huurcommissie maar sluit bij zijn beoordeling en bij zijn voorshandse berekening (in welke mate de gebreken de opschorting van een gedeelte van de huur zouden kunnen rechtvaardigen en, indien dat het geval is, tot welk bedrag) aan bij het Gebrekenboek Huurcommissie dat deel uitmaakt van het Besluit gebreken van de Huurcommissie (versie juni 2017). Uit categorieën B en C lijst V1 t/m V4 van het Gebrekenboek volgt dat vocht en schimmel ernstige gebreken zijn waarvoor de Huurcommissie eventueel kan besluiten dat een huurverlaging gerechtvaardigd is. Uit het in 5.4. overwogene volgt dat de gebreken op 18 november 2018 of kort daarna bij ISP bekend waren aangezien de door ISP ingeschakelde [naam firma 1] in ieder geval de lekkage op 28 november 2018 constateerde. Uitgaande hiervan en van een maximale huurprijsverlaging van 40% die (gelet op het tijdstip van kennisgeving van de gebreken aan de verhuurder en veronderstellenderwijs uitgaande van diens onwil om tot herstel over te gaan) zou kunnen ingaan op 1 december 2018, leiden de uitkomsten er nog steeds toe dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] meer dan drie maanden aan huurpenningen onbetaald hebben gelaten. Onweersproken staat vast dat het gehuurde een oppervlakte van ongeveer 80 m2 heeft en dat de slaapkamers niet in de buurt van de keuken liggen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben weliswaar gesteld dat zij vanaf de start van de herstelwerkzaamheden (mei 2019) niet meer in de woning verblijven omdat die vanwege de schimmel en vocht niet veilig is, maar hebben niet met rapporten of andere bescheiden onderbouwd dat de hele woning niet veilig is om in te wonen, en dat komt voor hun rekening en risico.

5.6.1.

Gelet hierop en het door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ter mondelinge behandeling verklaarde, dat zij de huurachterstand tot november 2018 (vier maanden) erkennen, dat zij de huurachterstand niet ineens kunnen betalen, dat zij het bedrag van de opgeschorte betalingen niet op een derdenrekening hebben gestort of anderszins hebben gereserveerd en dat zij geen bedrag kunnen noemen c.q. aanbieden om een deel van de huurachterstand te betalen, is het aannemelijk dat ook in een bodemprocedure geoordeeld wordt dat de onder I gevorderde ontruiming toewijsbaar is, nu [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] door helemaal geen huur te betalen teveel hebben opgeschort. De bij de ontruiming gevorderde machtiging zal worden afgewezen. ISP behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen omdat de in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) toereikend zijn. De ontruimingstermijn zal op veertien dagen na betekening van dit vonnis worden gesteld en de gevorderde “behoorlijke staat” zal, als onvoldoende specifiek en spoedeisend, eveneens worden afgewezen.

5.7.

Nu [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet, althans onvoldoende, aannemelijk hebben gemaakt op grond waarvan zij gerechtigd zouden zijn om tot opschorting van de volledige huurpenningen (inmiddels € 9.199,30) over te gaan en daarmee ten onrechte helemaal niets hebben betaald, staat hun verzuim vast. De huurachterstand is daarmee in beginsel toewijsbaar. Met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 5.6. is overwogen, zal de kantonrechter vanaf 1 december 2019 slechts 60% van de huurprijs toewijzen. Voor het meerdere bestaat niet de voor toewijzing in kort geding noodzakelijke zekerheid, in verband met een mogelijke huurprijsverlaging vanwege gebreken, van toewijzing in een eventuele bodemprocedure. Nu daarbij komt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de vermeerderde eis alsmede de hoofdelijke aansprakelijkheid tot nakoming van de onderwerpelijke huurovereenkomsten jegens ISP onweersproken hebben gelaten, ligt ook het in het petitum onder II, IV en V gevorderde voor toewijzing gereed.

5.8.

ISP maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De onder III gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking nu het toepasselijke wettelijke tarief niet in de aanmaning is vermeld.

5.9.

Al hetgeen door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in reconventie is gevorderd, zal worden afgewezen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben hun vorderingen onvoldoende en niet met bescheiden gestaafd onderbouwd. Het door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gedane beroep op verrekening is, zonder bedragen te noemen waarop die verrekening betrekking zou hebben en waarmee er verrekend zou kunnen worden, te summier waardoor dat niet eenvoudig is vast te stellen en zich niet leent voor beoordeling in kort geding. Van de overigens onvoldoende onderbouwde verhuis- en schadevergoeding is de spoedeisendheid en de grondslag niet gebleken waardoor de kantonrechter ter zake niet aan verdere beoordeling toekomt.

5.10.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De bij de nakosten gevorderde “eventueel te maken ontruimingskosten” zullen worden afgewezen omdat dit onderdeel van de vordering, als te vaag, zich niet leent voor toewijzing in kort geding. De kosten aan de zijde van ISP worden begroot op:

  • -

    dagvaarding € 103,10

  • -

    griffierecht 486,00

  • -

    salaris gemachtigde conventie 720,00 (1 x tarief € 720,00)

  • -

    salaris in reconventie 360,00 (1 x 0,5 x tarief € 720,00)

totaal € 1.669,10.

6 De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

6.1.

veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het appartement te [woonplaats] aan de [adres 1] en de parkeerplaats te [woonplaats] aan de [adres 2] met nummer 7, met alle personen en zaken die zich daarin of daarop vanwege [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] bevinden volledig te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels in lege staat ter vrije beschikking aan ISP te stellen en ontruimd te houden,

6.2.

veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk om aan ISP te betalen:

- € 5.679,20 ( de huurachterstand van de woning en de parkeerplaats tot en met oktober 2019) te vermeerderen met de wettelijke rente over de respectieve huurtermijnen tot en met oktober 2019 vanaf de eerste dag van iedere vervallen huurtermijn (maand) tot aan de dag van algehele voldoening,

- € 480,00 voor het gehuurde aan de [adres 1] te [woonplaats] en € 36,30 voor het gehuurde aan de [adres 2] te [woonplaats] met nummer 7, voor elke maand vanaf november 2019 dat niet aan de veroordeling onder 6.1. is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente telkens vanaf de vervaltermijn van de eerste dag van de respectieve maand tot aan de dag van algehele betaling,

6.3.

wijst af het meer of anders gevorderde,

in reconventie

6.4.

wijst de vorderingen af,

in conventie en in reconventie

6.5.

veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de zijde van ISP gevallen en tot op heden begroot op € 1.669,10 en onder de voorwaarde dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet binnen twee weken na aanschrijving door ISP volledig aan de veroordelingen onder 6.1. en 6.2. voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 120,-- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag der voldoening,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de betekening tot de dag der voldoening,

6.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en in het openbaar uitgesproken.

type: YT