Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2018:3941

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
25-04-2018
Datum publicatie
30-04-2018
Zaaknummer
04 6582216 \ CV EXPL 18-278
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Een cliënt (verstandelijk beperkt) sluit met een organisatie voor geestelijke gezondheidszorg een zogenoemde “Huis op Proef” overeenkomst. De woning is door de woningstichting aan de organisatie verhuurd.. Dit houdt in dat de cliënt wordt begeleid met als doel dat zelfstandig wonen mogelijk wordt én daarnaast gedurende een bepaalde periode extramurale woonruimte wordt verstrekt. Ook de echtgenoot van cliënt gaat in de woning wonen. De organisatie zegt na ruim 5 jaar de overeenkomst op omdat cliënt structureel overlast veroorzaakt. De gemachtigde van cliënt en echtgenoot stelt zich op het standpunt dat gedaagde partij huurbescherming geniet. De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een gemengde overeenkomst. Het huurkarakter prevaleert omdat de periode waarvoor de overeenkomst is aangegaan reeds ver zijn verstreken en er nog maar 2 uur per week begeleiding wordt geboden. Verder geeft de organisatie aan dat zelfstandig of acceptabele begeleide bewoning niet mogelijk is. Het veroorzaken van structurele overlast levert een tekortkoming op leidt tot ontbinding van de overeenkomst. Ondanks de verstandelijke beperkingen veroorzaakt cliënt ontoelaatbare en onrechtmatige overlast. De belangenafweging valt in het voordeel van de organisatie uit.

De HOP-overeenkomst wordt ontbonden en gedaagde partij wordt veroordeelt tot ontruiming van de woning.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 6582216 \ CV EXPL 18-278

Vonnis van de kantonrechter van 25 april 2018

in de zaak van:

de stichting STICHTING MET GGZ,

gevestigd te Roermond,

eisende partij,

gemachtigde mr. N. Kooistra,

tegen:

1 [gedaagde sub 1] ,
wonend [adres gedaagde sub 1] ,
[woonplaats gedaagde sub 1] ,

2. [gedaagde sub 2],
wonend [adres gedaagde sub 2] ,
[woonplaats gedaagde sub 2] ,

gedaagde partij,

gemachtigde Stichting Achmea Rechtsbijstand.

Partijen worden hierna aangeduid als MET GGZ en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , laatstgenoemden als gedaagde partij.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding

  • -

    de conclusie van antwoord

  • -

    de beslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald

  • -

    de akte overlegging producties van MET GGZ

  • -

    de comparitie van partijen op 26 maart 2018

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Tussen Stichting Wonen Limburg en gedaagde partij heeft vanaf 8 december 1997 een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning aan de [adres voormalige huurwoning gedaagde sub 1] te [plaats voormalige huurwoning gedaagde sub 1] . Deze huurovereenkomst is door de kantonrechter in zijn vonnis van 5 april 2011 ontbonden wegens ernstige en structurele overlast, veroorzaakt door [gedaagde sub 1] .

2.2.

Na de ontbinding van de huurovereenkomst is Stichting Wonen Limburg in overleg getreden met gedaagde partij, de gemeente Peel en Maas en met Mensana, de rechtsvoorgangster van MET GGZ. Daarbij is het volgende overeengekomen:

- [gedaagde sub 1] ontvangt (woon)begeleiding van MET GGZ

- Stichting Wonen Limburg verhuurt met ingang van 29 december 2011 aan MET GGZ de woning aan de [adres gedaagde sub 1] te [woonplaats gedaagde sub 1] ;

- Voornoemde woning wordt aan gedaagde partij (tegen betaling) ter beschikking gesteld (zie bijlage bij huurovereenkomst, productie 4 bij dagvaarding);

- MET GGZ stelt hiervoor een zogenaamde “Huis op Proef overeenkomst” (hierna: HOP-overeenkomst) op (productie 3 bij dagvaarding).

2.3.

[gedaagde sub 1] is verstandelijk beperkt en veroorzaakt structureel overlast.

2.4.

Bij brief van 24 augustus 2017 meldt Stichting Wonen Limburg aan MET GGZ dat zij het afgelopen halfjaar diverse overlastmeldingen van buurtbewoners heeft ontvangen over het gedrag van [gedaagde sub 1] . Stichting Wonen Limburg vraagt MET GGZ om een definitieve oplossing.

2.5.

MET GGZ heeft in overleg met gedaagde partij getracht een oplossing te vinden. Zo heeft [gedaagde sub 2] een eigen woning die wordt bewoond door de broer van [gedaagde sub 2] . Voorgesteld is om deze broer een andere woning aan te bieden zodat gedaagde partij de woning van [gedaagde sub 2] kan betrekken.

Gedaagde partij heeft dit aanbod geweigerd.

2.6.

Bij brief van 24 maart 2017 heeft MET GGZ de HOP-overeenkomst opgezegd tegen 31 maart 2017.

2.7.

De gemachtigde van gedaagde partij laat bij brief van 28 maart 2017 weten dat er sprake is van een (gewone) huurovereenkomst, zodat gedaagde partij huurbescherming geniet.

2.8.

Bij brief van 29 maart 2017 laat MET GGZ weten de opzegging te handhaven.

3 Het geschil

3.1.

MET GGZ vordert – samengevat –

Primair:

- gedaagde partij te veroordelen tot ontruiming van de woning aan de [adres gedaagde sub 1] te [woonplaats gedaagde sub 1] ;

Subsidiair:

  • -

    De HOP-overeenkomst te ontbinden;

  • -

    Gedaagde partij te veroordelen tot ontruiming van de woning aan de [adres gedaagde sub 1] te [woonplaats gedaagde sub 1] ;

  • -

    Gedaagde partij te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 584,44 vanaf 1 januari 2018 tot aan de ontruiming;

Zowel primair als subsidiair:

- Gedaagde partij te veroordelen in de kosten van deze procedure en in de nakosten.

MET GGZ stelt – kort samengevat – dat de HOP-overeenkomst is opgezegd c.q. buitengerechtelijk is ontbonden zodat gedaagde partij zonder recht of titel in de woning verblijft. MET GGZ stelt dat gedaagde partij en met name [gedaagde sub 1] ernstig is tekort geschoten in de uitvoering van de HOP-overeenkomst, zodat deze ontbonden kan worden.

De HOP-overeenkomst dient te worden aangemerkt als een overeenkomst sui generis, zodat de wettelijke bepalingen met betrekking tot huur van woonruimte buiten toepassing blijven.

Subsidiair stelt MET GGZ dat sprake is van een gemengde overeenkomst, waarbij zorgelement overheerst.

Meer subsidiair en voor het geval het zorgelement niet overheerst en er sprake is van een huurovereenkomst, dient deze ontbonden te worden gelet op de ernstige en structurele overlast.

3.2.

Gedaagde partij voert verweer en stelt dat er sprake is van huur. De overeenkomst regelt in essentie het gebruik van de woonruimte tegen betaling. Gedaagde partij en met name [gedaagde sub 1] als zwakkere partij, geniet huurbescherming.

Verder voert gedaagde partij aan dat, mocht de vordering worden toegewezen, het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard dan wel dat daaraan de voorwaarde wordt verbonden dat zekerheid wordt gesteld.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

In de eerste plaats ligt in deze procedure de vraag voor hoe de overeenkomst tussen partijen gekwalificeerd dient te worden.

In het onderhavige geval heeft Stichting Wonen Limburg de woning aan de [adres gedaagde sub 1] te [woonplaats gedaagde sub 1] verhuurd aan MET GGZ. Laatstgenoemde heeft de woning in gebruik gegeven aan gedaagde partij, terwijl door MET GGZ met [gedaagde sub 1] een Gebruikersovereenkomst huis op proef is gesloten. [gedaagde sub 2] wordt in die overeenkomst niet genoemd. Dit roept de vraag op op welke basis [gedaagde sub 2] in de woning verblijft en – in het verlengde daarvan de vraag of voor de beoordeling van de vorderingen jegens hem een ander toetsingskader gehanteerd dient te worden dan voor [gedaagde sub 1] . De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend. Hoewel [gedaagde sub 2] in de HOP-overeenkomst niet genoemd wordt volgt uit de bijlage bij de huurovereenkomst tussen Stichting Wonen Limburg en MET GGZ dat de woning door MET GGZ in gebruik zou worden gegeven aan [gedaagde sub 1] én [gedaagde sub 2] en dat de ingebruikgeving binnen de kaders van de HOP-overeenkomst plaatsvindt. Op de rechtspositie van [gedaagde sub 2] zal daarmee ook het toetsingskader van de HOP-overeenkomst toegepast worden.

4.2.

De HOP-overeenkomst heeft een tweeledig doel: het gedurende een bepaalde periode begeleiden van de cliënt in het bewonen van woonruimte met als doel dat na ommekomst van die periode dit bewonen zelfstandig mogelijk is én daarnaast het gedurende die bepaalde periode verstrekken van extramurale woonruimte. Als tegenprestatie dient de cliënt een financiële vergoeding te voldoen. De kantonrechter heeft kunnen vaststellen dat tussen Stichting Wonen Limburg en MET GGZ in de bijlage van de tussen hen gesloten huurovereenkomst aanvullende afspraken zijn gemaakt die deels afwijken van de HOP-overeenkomst. Deze zijn echter niet overeengekomen met [gedaagde sub 1] of [gedaagde sub 2] en hebben ook niet geleid tot een aanpassing van de wel met [gedaagde sub 1] overeengekomen HOP-overeenkomst. Bij de beoordeling van de onderhavige rechtsposities zal de kantonrechter daar dus aan voorbijgaan.

De kantonrechter is van oordeel dat er sprake is van een gemengde overeenkomst als bedoeld in artikel 6:215 BW. Het primaire standpunt van MET GGZ –inhoudende dat er sprake is van een overeenkomst sui generis- wordt daarmee verworpen.

Art. 6:215 BW bepaalt dat wanneer een overeenkomst aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten voldoet, de voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn, behoudens voor zover deze bepalingen niet wel verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet. Art. 6:215 BW ziet op het geval dat een ‘gemengde overeenkomst’ niet in twee of meer van elkaar onafhankelijke overeenkomsten kan worden gesplitst (vgl. Parl. Gesch. Boek 6, p. 871, voetnoot 2).

Gelet op het voorgaande dient vervolgens nagegaan te worden of de rechtsverhouding tussen partijen kan worden gesplitst in twee afzonderlijke overeenkomsten. Gelet op het onlosmakelijke verband tussen het zorgkarakter en het huurkarakter van de overeenkomst moet die vraag ontkennend beantwoord worden. In beginsel zijn de bepalingen bij beëindiging van een zorgovereenkomst (overeenkomst van opdracht) en de verdergaande bescherming voor beëindiging van een huurovereenkomst onverenigbaar.

De kantonrechter dient vervolgens door uitleg van de gemengde overeenkomst te beoordelen welke bepaling (bepalingen) in het concrete geval dient (dienen) te prevaleren.

Ter zitting is door MET GGZ aangegeven –hetgeen uit de formuleringen in de overeenkomst ook volgt- dat in beginsel de begeleiding uit hoofde van een HOP-overeenkomst een tijdelijk karakter kent, waarbij periodes van 12 maanden of maximaal 24 maanden genoemd worden. Deze (beide) perioden zijn vergaand overschreden. Ter zitting is voorts komen vast te staan dat aan [gedaagde sub 1] thans nog (slechts) 2 uur per week zorg c.q begeleiding wordt geboden op basis van de huidige afgegeven indicatie. Daarnaast is in de ogen van MET GGZ de op basis van de huidige indicatie te geven zorg onvoldoende om te komen tot een zelfstandige of zelfs een acceptabele begeleide bewoning. Kort samengevat is daarmee ook het doel van (zelfstandige) bewoning op kortere termijn als bedoeld in de HOP-overeenkomst verlaten.

Naar het oordeel van de kantonrechter overheerst het huurelement zodat de overeenkomst en dienen in verband met de beëindiging daarvan de beschermende bepalingen te prevaleren.

4.3.

Het vorenstaande leidt er vervolgens toe dat de opzegging van 24 maart 2017 geen effect sorteert voor zover deze betrekking heeft op het woonelement. Een huurovereenkomst kan immers niet buitengerechtelijk worden ontbonden, terwijl ook geen vordering als bedoeld in artikel 7:272, lid 2 BW is ingesteld. De primaire grondslag faalt derhalve ook op deze basis. De kantonrechter zal tegen het licht van de huurbeschermingsbepalingen de subsidiaire vordering beoordelen.

4.4.

MET GGZ baseert haar vordering op artikel 6:265, lid 1, BW. Volgens dit artikel geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen uit overeenkomst aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval. Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van een huurovereenkomst ter zake woonruimte te ontbinden, moet de rechter het gewicht van de tekortkoming afzetten tegen het woonbelang van de huurder (HR 30 november 1984, ECLI:NL:HR:1984:AG4914, NJ 1985, 232).

4.5.

MET GGZ stelt dat, met name, [gedaagde sub 1] structureel ernstige overlast veroorzaakt aan omwonenden. Ter adstructie hiervan heeft MET GGZ een groot aantal klachten en meldingen van omwonenden overgelegd. Gedaagde partij heeft de incidenten niet betwist, maar heeft aangevoerd dat deze gekleurd zijn omdat zij enkel en alleen dan wel voornamelijk van de directe buren afkomstig zijn.

4.6.

De kantonrechter is van oordeel dat de overgelegde verklaringen voor zich spreken. Het gaat hier niet alleen om verklaringen van de directe buren maar ook van andere omwonenden. Zo maakt [X] op 31 mei 2017 melding van een incident waarbij haar 10-jarige zoon betrokken was en waarbij [gedaagde sub 1] een intimiderende en dreigende houding heeft aangenomen zodat haar zoon huilend en overstuur is thuis gekomen. Ook [Y] en [Z] maken melding van intimiderend gedrag tegen kinderen en andere buurtbewoners. Als productie 6 bij dagvaarding is een verzameling van meldingen en incidenten met betrekking tot de overlast overgelegd. Ook de sfeerrapportage van de politie (productie 14 bij dagvaarding) laat niets aan duidelijkheid te wensen over. Volgens de politie is de casus [gedaagde sub 1] / [gedaagde sub 2] een structureel probleem welke telkens wordt besproken binnen het zorgnetwerk.

4.7.

De kantonrechter is verder van oordeel dat zowel Stichting Wonen Limburg als MET GGZ zich voldoende inspanningen heeft getroost een en ander in goede banen te leiden en een oplossing te vinden voor de problematiek. Zo is aangeboden voor de broer van MET GGZ vervangende woonruimte te zoeken, zodat gedaagde partij in de in eigendom aan [gedaagde sub 2] toebehorende woning kan gaan wonen die thans door de broer wordt bewoond. Gedaagde partij heeft dit geweigerd en ook alle andere inspanningen hebben niet tot een bevredigend resultaat geleid.

4.8.

Ondanks de verstandelijke beperkingen van [gedaagde sub 1] , is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde sub 1] ontoelaatbare en onrechtmatige overlast aan omwonenden veroorzaakt. De gedragingen van [gedaagde sub 1] wijken immers af van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, hetgeen door de Hoge Raad als onrechtmatige overlast wordt bestempeld.

Door het bezorgen van onrechtmatige overlast schiet [gedaagde sub 1] tekort in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. In beginsel is ontbinding van de huurovereenkomst dan ook geïndiceerd. Daarbij geldt dat [gedaagde sub 1] als een gewaarschuwd persoon kan worden beschouwd, gelet op de inhoud van vonnis van 5 april 2011.

Op basis van het bepaalde in artikel 7:219 BW is [gedaagde sub 2] aansprakelijk te houden voor de gedragingen van [gedaagde sub 1] , zodat ook ten aanzien van [gedaagde sub 2] ontbinding van de overeenkomst in beginsel gerechtvaardigd is.

4.9.

De ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte, met als gevolg een noodzakelijke ontruiming van die woonruimte, is per definitie ingrijpend voor een huurder. Ontbinding is echter niet aan de orde indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Naar het oordeel van de kantonrechter is van een bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming geen sprake. Er is immers sprake van sinds jaren aanhoudende overlast, waarvan thans niet beoordeeld kan worden dat daaraan op korte termijn een einde zal komen.

4.10.

Vervolgens dient de tekortkoming van gedaagde partij te worden afgezet tegen het belang dat MET GGZ heeft bij beëindiging van de overeenkomst. Gedaagde partij voert in dit verband aan zij ernstig in haar belangen wordt geschaad. Als zij niet over woonruimte beschikken kan dit gevolgen hebben voor de uitkering en dit is schrijnend voor personen met een lage zelfredzaamheid zoals gedaagde partij.

Hoewel de kantonrechter oog heeft voor de situatie waarin gedaagde partij verkeert en komt te verkeren, is hij van oordeel dat een belangenafweging in het voordeel van MET GGZ dient uit te vallen. Hierbij acht de kantonrechter van doorslaggevend belang dat de omwonenden reeds jarenlang worden blootgesteld aan de overlast van gedaagde partij en met name [gedaagde sub 1] . Hetgeen gedaagde partij aanvoert is van onvoldoende gewicht om de ontbinding met haar gevolgen tegen te houden.

4.11.

Het voorgaande brengt met zich dat de vordering van MET GGZ tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen, met dien verstande dat een ontruimingstermijn van een maand zal worden gehanteerd. MET GGZ behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat MET GGZ bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.

Ook de vordering tot betaling van een bedrag van € 584,44 per maand vanaf 1 januari 2018 tot aan de ontbinding wordt afgewezen. Immers, gesteld noch gebleken is dat gedaagde partij de verschuldigde huur vanaf 1 januari 2018 niet meer heeft betaald. MET GGZ heeft daarom dit onderdeel van de vordering onvoldoende onderbouwd.

De vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding vanaf heden tot aan de daadwerkelijke ontruiming kan wel worden toegewezen.

4.12.

Gedaagde partij heeft verzocht om de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring af te wijzen dan wel dat MET GGZ zekerheid stelt. De kantonrechter passeert dit verweer. Ook hier geldt dat de belangen van MET GGZ zwaarder wegen dan het (woon)belang van gedaagde partij. Van de leefomgeving van gedaagde partij kan immers niet verlangd worden dat zij nog langer met de overlast geconfronteerd worden en daarvan hinder ondervinden.

Daarbij geldt overigens dat indien MET GGZ tot executie van het vonnis overgaat, ook al wordt hoger beroep ingesteld, dit voor haar rekening en risico komt indien in hogere instantie de beslissing in dit vonnis ongedaan wordt gemaakt.

4.13.

De kantonrechter acht geen termen aanwezig gedaagde partij toe te laten tot nadere bewijslevering.

4.14.

Gedaagde partij zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van worden begroot op:

  • -

    dagvaarding € 84,14

  • -

    griffierecht 119,00

  • -

    salaris gemachtigde 300,00 ( 2 x tarief € 150,00)

totaal € 503,14

4.15.

De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen van het LOVCK&T en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van € 100,00 aan nakosten salaris.

4.16.

De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5 De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande HOP-overeenkomst met betrekking tot de woning staande en gelegen aan de [adres gedaagde sub 1] te [woonplaats gedaagde sub 1] met onmiddellijke ingang,

5.2.

veroordeelt gedaagde partij om voormelde woning binnen een maand na heden met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan MET GGZ te stellen,

5.3.

veroordeelt gedaagde partij om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan MET GGZ te betalen een bedrag van € 584,44 vanaf heden tot de dag der algehele ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt gedaagde partij in de proceskosten aan de zijde van MET GGZ gevallen en tot op heden begroot op € 503,14,

5.5.

veroordeelt gedaagde partij onder de voorwaarde dat deze niet binnen 2 weken na aanschrijving door MET GGZ volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 75,00 aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken.

type: PL

coll: ph