Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2018:1810

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
28-02-2018
Datum publicatie
01-03-2018
Zaaknummer
C/03/233677 / HA ZA 17-176
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Beding in koopovereenkomst woning dat bezwaar en beroep tegen (wijziging) bedrijf op nabijgelegen percelen uitsluit. Kettingbeding. Nietig op grond van artikel 3:40 BW.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
BR 2018/44
NJF 2018/229
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

zaaknummer / rolnummer: C/03/233677 / HA ZA 17-176

Vonnis van 28 februari 2018

in de zaak van

1 [seiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats eiser sub 1] ,

2. [eiseres sub 2],

wonende te [woonplaats eiseres sub 2] ,

eisers,

advocaat mr. W.P.G. Verstappen te Eindhoven,

tegen

1 [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats gedaagde sub 1] ,

2. [gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats gedaagde sub 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. W.M.J. Saes te Roermond.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden (beide in enkelvoud).

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding

  • -

    de conclusie van antwoord

  • -

    de conclusie van repliek alsmede akte houdende wijziging van eis

  • -

    de conclusie van dupliek alsmede antwoordakte wijziging van eis

  • -

    de akte overleggen nadere producties van [eiser]

  • -

    de akte uitlating overgelegde nadere producties van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van het perceel met woning gelegen aan het [adres woning] te [plaats woning] (hierna: de woning).

2.2.

[gedaagde] is (indirect) eigenaar van de percelen gelegen aan het [perceel adres a] en [perceel adres b] te [perceel plaats] . [gedaagde] drijft op (onder andere) deze percelen een agrarische onderneming (veehouderij) .

2.3.

De woning grenst aan dan wel ligt nabij de percelen van [gedaagde] .

2.4.

[gedaagde] was aanvankelijk ook eigenaar van de woning. [gedaagde] heeft de woning in 1993 verkocht aan de heer [X] . [gedaagde] wilde voorkomen dat toekomstige bewoners van de woning zich op enig moment zouden gaan verzetten tegen de (uitbreiding van) bedrijfsactiviteiten van [gedaagde] op de locaties [perceel adres a] en [perceel adres b] . Om die reden zijn [gedaagde] en [X] in de akte van levering van 17 december 1993 een beding overeengekomen (hierna: het beding).

(noot rechtbank: in de akte wordt bij de betrokken adressen de plaatsnaam [A] vermeldt in plaats van [B] ).

2.5.

Het onder 2.4 genoemde beding luidt (voor zover hier van belang):

Koper verklaart bij deze nooit enigerlei bezwaren van welke aard dan ook in het kader van de geldende milieuwetgeving alsook op planologisch gebied bij welke overheidsinstantie dan ook te zullen indienen voor wat betreft de agrarische bedrijven op zowel [perceel adres a] te [perceel plaats] alsook [perceel adres b] te [perceel plaats] .

Bij niet nakoming of overtreding van deze voorwaarde door de koper ten behoeve van de verkoper of diens rechtverkrijgenden wordt verbeurd een, door het enkele feit der niet nakoming of overtreding zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist, dadelijk opeisbare boete van vijfduizend gulden (f 5.000,--) voor elke dag of gedeelte van een dag dat de overtreding of niet nakoming voortduurt onverminderd het recht van de eigenaren te allen tijde naleving van de wettelijke bepalingen ter zake te eisen.

Bij elke vorm van eigendomsovergang of bij vestiging van een zakelijk recht op het geheel of een gedeelte van het verkochte is koper gehouden bij wijze van kettingbeding aan de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde de hiervoor omschreven verplichtingen op te leggen. (…)”

2.6.

[X] heeft de woning in 2000 doorverkocht aan [C] en [D] . [eiser] heeft de eigendom van de laatstgenoemden verworven in augustus 2007. Het beding genoemd onder 2.5 maakte telkens deel uit van de achtereenvolgende aktes van levering.

3 Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - na eiswijziging - bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

1. te verklaren voor recht dat het onderhavige kettingbeding, voor het eerst aangegaan hij notariële akte d.d. 17 december 1993, ingeschreven in register 4 deel 8762 nummer 22, in artikel 7, en dat thans tussen partijen van kracht is, nietig is;

dan wel,

subsidiair:

2. het onderhavige kettingbeding, zoals dat thans tussen partijen geldt, te ontbinden;

dan wel,

meer subsidiair:

3. te verklaren voor recht dat het overeengekomen kettingbeding dient te worden uitgelegd dat het [eiser] vrijstaat de aan hem ter beschikking staande (rechts)middelen te benutten bij het redelijke vermoeden dat [gedaagde] de op hem toepasselijke wet- en regelgeving schendt, alsmede dat het [eiser] vrijstaat de aan hem ter beschikking staande (rechts)middelen te benutten indien [gedaagde] voornemens is, dan wel daartoe een formeel verzoek heeft ingediend tot het wijzigen en/of uitbreiden en/of aanpassen in welke vorm dan ook, zonder dat [gedaagde] hiertoe op grond van het bewaren van de continuïteit in zijn onderneming een redelijk belang heeft;

dan wel,

nog meer subsidiair:

4. de gevolgen van het onderhavige kettingbeding te wijzigen, met dien verstande dat het [eiser] vrijstaat om de aan hem ter beschikking staande (rechts)middelen te benutten bij een redelijk vermoeden dat [gedaagde] de op hem toepasselijke wet- en regelgeving schendt, alsmede dat de verplichting om het beding aan rechtsopvolgers over te dragen, komt te vervallen;

5. zowel primair, subsidiair, meer subsidiair en nog meer subsidiair [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf dagtekening vonnis en indien voldoening uitblijft de nakosten ter hoogte van EUR 131,-- te vermeerderen met EUR 68,-- in geval van betekening.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Het primair gevorderde strekt tot het verkrijgen van een verklaring voor recht dat het beding nietig is op grond van het bepaalde in artikel 3:40 lid 1 BW, dat luidt als volgt: “Een rechtshandeling die door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde, is nietig.”

4.2.

De rechtbank is van oordeel dat het beding nietig is en heeft daartoe als volgt overwogen.

Met het beding - uitgaande van de formulering daarvan zoals opgenomen in de respectieve aktes van levering - doet degene die daaraan is gebonden (in de akte aangeduid als “koper”, wat feitelijk neerkomt op de eigenaar van de woning) afstand van de mogelijkheid om ooit “enigerlei bezwaren van welke aard dan ook” in “het kader van de geldende milieuwetgeving alsook op planologisch gebied” bij “welke overheidsinstantie dan ook” in te dienen voor wat betreft de agrarische bedrijven op zowel [perceel adres a] als [perceel adres b] . Daarnaast dient dit onthoudingsbeding te worden doorgegeven aan rechtsopvolgers. Het beding kan met andere woorden worden omschreven als een onthoudings- en een kettingbeding. Het beding komt er naar het oordeel van de rechtbank aldus op neer dat - vertaald naar het huidige recht - afstand wordt gedaan van de toegang tot rechtsbescherming op grond van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) tegen de plannen van [gedaagde] met de agrarische onderneming voor zover gevestigd op de percelen [perceel adres a] en [perceel adres b] . Er wordt aldus afstand gedaan van - voor zover de rechtsbescherming wordt geboden door de overheidsrechter - de grondrechten vervat in achtereenvolgens artikel 17 Grondwet, artikel 6 van het Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) en artikel 14 van het Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten (IVBPR).

Uitgangspunt bij de beoordeling van een beding als het onderhavige is dat nietigheid (als bedoeld in artikel 3:40 BW) niet is gegeven vanwege de enkele omstandigheid dat een beding strekt tot beperking van een grondrecht. Van belang is daarbij dat de contractsvrijheid als zodanig eveneens kwalificeert als een grondrecht. Dat betekent dat in elk concreet geval waarbij de contractsvrijheid invulling heeft gevonden door beperking van een ander grondrecht er plaats is voor een afweging tussen de beide grondrechten in het licht van de overige omstandigheden van het geval. Deze afweging valt hier uit in het nadeel van het beding en dat om drie redenen.

In de eerste plaats is van belang dat - uitgaande van de oorspronkelijke overeenkomst uit 1993 - geen sprake is van een beperking van de toegang tot rechtsbescherming in alleen de verhouding tussen de bij die overeenkomst betrokken partijen. Het beding voorziet er immers ook in dat die beperking bij wijze van kettingbeding door de “koper” zou moeten worden doorgegeven aan zijn rechtsopvolger (en dat die rechtsopvolger dat op zijn beurt ook weer zou moeten doen). Daardoor zullen de opvolgende kopers van de woning de eigendom daarvan niet kunnen verkrijgen zonder bij voorbaat afstand te doen van voormelde rechten. Daarmee strekt dit beding ertoe om ook derden af te houden van de toegang tot rechtsbescherming zoals hierboven omschreven.

In de tweede plaats is van belang dat de werking van het beding wordt bewerkstelligd door contractuele boetes op zowel het niet nakomen van de verplichting om af te zien van rechtsbescherming (het element onthoudingsbeding) als op de verplichting om het beding door te geven aan de rechtsopvolger (het element kettingbeding). Aldus wordt een dwangelement geïntroduceerd om te bewerkstelligen dat opvolgende kopers van de woning - niet zijnde partijen bij de oorspronkelijke overeenkomst uit 1993 - afstand zullen doen van hun rechtsbeschermingsmogelijkheden.

In de derde plaats is van belang dat het beding niet voorziet in een aanvaardbare afbakening van datgene waarop de afstand van rechtsbeschermingsmogelijkheden betrekking heeft. In beginsel kan aanvaardbaar zijn het bij overeenkomst doen van afstand van rechtsbeschermingsmogelijkheden indien die afstand betrekking heeft op een of meer concreet omschreven aangelegenheden, bijvoorbeeld een bepaald uitbreidingsplan. In een dergelijk geval kan immers worden aangenomen dat degene die afstand doet van zijn grondrecht weet waarvan hij afstand doet. Dat kan hier evenwel niet worden aangenomen, omdat de afstand hier ziet op een open verzameling aangelegenheden rond de onderneming op de percelen [perceel adres a] en [perceel adres b] en bovendien op een onbeperkte periode.

De bovenstaande overwegingen - in onderlinge samenhang bezien - leiden tot het oordeel dat de mate waarin en de wijze waarop door het beding rechtsbescherming wordt onthouden onverenigbaar is met de in de Nederlandse rechtsorde verankerde fundamentele rechtsbeginselen, zoals tot uiting komen in de artikelen artikel 17 Grondwet, artikel 6 EVRM en artikel 14 IVBPR. Hierdoor komt het beding in strijd met de openbare orde, zodat het op grond van het bepaalde in artikel 3:40 lid 1 BW nietig is.

4.3.

[gedaagde] heeft gesteld dat van toewijzing van het primair gevorderde geen sprake kan zijn, omdat [eiser] zijn recht op een beroep op nietigheid zou hebben verwerkt (in de zin van artikel 6:2 en 6:248 BW) en omdat het beroep van [eiser] op nietigheid moet worden aangemerkt als een gedekt verweer nu uit de proceshouding van [eiser] (in het verleden) ondubbelzinnig voortvloeit dat hij het desbetreffende verweer heeft prijsgegeven.

De rechtbank is van oordeel dat deze verweren van [gedaagde] niet kunnen slagen. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van nietigheid op grond van artikel 3:40 BW. Er is met andere woorden sprake van nietigheid van rechtswege. De nietigheid kan derhalve niet worden aangemerkt als het rechtsgevolg van de uitoefening van een recht door [eiser] of het voeren van enig verweer door [eiser] . Niet uit het handelen van [eiser] vloeit de nietigheid voort, maar uit de wet. Het antwoord op de vraag of [eiser] enig recht heeft verwerkt of enig gedekt verweer heeft gevoerd, is derhalve niet relevant voor het lot van het beding.

4.4.

De slotsom is dat het primair gevorderde voor toewijzing gereed ligt. Deze beslissing van de rechtbank is gebaseerd op de bovenstaande overwegingen. Wat partijen verder naar voren hebben gebracht, kan als niet langer ter zake doende verder buiten beschouwing blijven.

4.5.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 83,56

- griffierecht 287,00

- salaris advocaat 1.130,00 (2,5 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.500,56

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat het onderhavige kettingbeding, voor het eerst aangegaan bij notariële akte d.d. 17 december 1993, ingeschreven in register 4 deel 8762 nummer 22, in artikel 7, en dat thans tussen partijen van kracht is, nietig is,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.500,56, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kluin en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2018.1

1 type: RK coll: