Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2017:6061

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
28-06-2017
Datum publicatie
31-07-2017
Zaaknummer
04 5826937/CV 17-2698
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huurders hebben geen gebruik gemaakt van de wettelijke gebrekenregeling. Huur wordt ten onrechte opgeschort.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 5826937 \ CV EXPL 17-2698

Vonnis van de kantonrechter van 28 juni 2017

in de zaak van:

1 [eiser sub 1] ,
wonend [adres eiser sub 1] ,
[woonplats eiser sub 1] , [land eiser sub 1] ,

2. [eiser sub 2],
wonend [adres eiser sub 2] ,
[woonplaats eiser sub 2] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. E.P.B. Moors,

tegen:

1 [gedaagde sub 1] ,
wonend [adres gedaagden] ,
[woonplaats gedaagden] ,

2. [gedaagde sub 2],
wonend [adres gedaagden] ,
[woonplaats gedaagden] ,

gedaagde partij,

procederende in persoon.

Partijen worden verder in dit vonnis aangeduid als [eisers] (mannelijk enkelvoud) en [gedaagden] .

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding

  • -

    de conclusie van antwoord

  • -

    de conclusie van repliek

  • -

    de conclusie van dupliek

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eisers] heeft aan [gedaagden] verhuurd de woning, staande en gelegen te [plaats woning] aan het adres [adres woning] , tegen een huurprijs van € 650,00 per maand.

2.2.

[eisers] handelt onder de noemer Belangengemeenschap Onroerend Goed [eisers] . [eisers] laat zijn belangen behartigen door de heer drs. [X] .

2.3.

Gerekend tot en met de maand februari 2017 is er een huurachterstand van

€ 7.176,92. [gedaagden] hebben het gehuurde inmiddels verlaten.

2.4.

Op 12 november 2016 hebben [gedaagden] aan [eisers] meegedeeld dat zij reeds bij eerdere brief de huur hebben opgezegd. [gedaagden] hebben ook de sleutels reeds ingeleverd.

2.5.

[eisers] bevestigt op 21 november 2016 de ontvangst van de brief van 12 november 2016 en deelt [gedaagden] mee dat er geen eerdere opzegging is ontvangen. [eisers] aanvaardt de opzegging van 12 november 2016 en bericht [gedaagden] dat de huur per 1 januari 2017 eindigt. [gedaagden] reageren niet meer op deze brief van [eisers] .

2.6.

[eisers] richt zich met de brief van 20 januari 2017 opnieuw tot [gedaagden] en verklaart zich bereid de huurovereenkomst te beëindigen per 1 februari 2017. [gedaagden] reageren op 26 januari 2017 en verklaren dat zij niet kunnen instemmen met een beëindiging van de huur per 1 februari 2017. Tevens wijzen [gedaagden] op gebreken aan het gehuurde. Bij de brief van 26 januari 2017 voegen [gedaagden] een kopie van hun eerdere brief van 15 oktober 2016.

2.7.

In de brief van 1 februari 2017 doet [eisers] een voorstel aan [gedaagden] voor een minnelijke regeling, inhoudende een beëindiging van de huur per 1 december 2016 en betaling van de achterstallige huur tot die datum, zijnde een bedrag van € 5.136,20. [gedaagden] dienen binnen tien dagen te reageren en het bedrag van € 5.136,20 te betalen. [gedaagden] reageren bij brief van 9 februari 2017 en zij wijzen andermaal op de gebreken die aan het gehuurde zouden kleven. Tevens geven zij aan dat betaling van het openstaande huurbedrag in een keer niet mogelijk is.

2.8.

[eisers] beantwoordt de brief van [gedaagden] van 26 januari 2017 per mail op

30 januari 2017. [eisers] bericht [gedaagden] dat de huur per 1 maart 2017 wordt beëindigd.

3 Het geschil

3.1.

[eisers] vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 7.176,92, vermeerderd met rente en kosten, als ook tot voldoening van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 733,85.

3.2.

[gedaagden] voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

In deze zaak is tussen partijen onder meer in debat op welk tijdstip een einde is gekomen aan de huurovereenkomst. [gedaagden] verwijzen in dat verband naar hun brief van 15 oktober 2016, waarin zij aan [eisers] meedelen dat zij de woning per 15 november 2016 zullen verlaten. [gedaagden] hebben medio november 2016 ook de sleutels ingeleverd.

4.2.

[eisers] betwist de brief van 15 oktober 2016 te hebben ontvangen. [gedaagden] hebben bij opzegging van de huurovereenkomst de wettelijke bepalingen niet in acht genomen. De brief van [gedaagden] van 26 januari 2017 is door [eisers] gezien als een opzegging van de huur. Dat betekent dat zij uitgaat van een beëindiging van de huur per

1 maart 2017.

4.3.

De kantonrechter overweegt ten aanzien van de huuropzegging het navolgende.

4.4.

[eisers] stelt zich bij repliek op het standpunt dat [gedaagden] de huur niet conform de wettelijke bepalingen van artikel 7:271 lid 3 BW hebben opgezegd. Overeenkomstig dit artikel zouden [gedaagden] de huurovereenkomst bij exploot of bij aangetekende brief moeten opzeggen.

4.5.

[gedaagden] voeren in deze procedure aan dat zij de huur bij brief van 15 oktober 2016 hebben opgezegd. [eisers] stelt daar tegenover dat hij deze brief niet heeft ontvangen. Niet gebleken is dat [gedaagden] deze brief aangetekend hebben verstuurd dan wel dat zij de huur bij exploot hebben opgezegd. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen [gedaagden] zich dan ook niet met succes op een huuropzegging per 15 oktober 2016 beroepen.

4.6.

De kantonrechter gaat uit van de brief van [gedaagden] van 12 november 2016 die als productie 4 bij dagvaarding is overgelegd. Uit deze brief blijkt dat [gedaagden] zich beroepen op hun eerdere opzegging van 15 oktober 2016. Eveneens blijkt impliciet uit deze brief dat [gedaagden] een einde willen maken aan de huurrelatie met [eisers] . Ook [eisers] heeft dit aldus opgevat, nu immers de opzegging wordt bevestigd in het antwoord van [eisers] van 21 november 2016. De kantonrechter gaat er – gelet op de inhoud van de brief van [eisers] aan [gedaagden] van 21 november 2016 – dan ook van uit dat [eisers] heeft ingestemd met een opzegging van de huur per 1 januari 2017. Daarbij is rekening gehouden met een opzegtermijn van een maand. Aan het gegeven dat ook deze opzegging niet conform de wettelijke bepalingen heeft opgezegd gaat de kantonrechter voorbij, nu [eisers] zelf bevestigt dat de huur per 1 januari 2017 eindigt. Het vorenstaande impliceert tevens dat [gedaagden] na januari 2017 geen huurpenningen meer verschuldigd zijn.

4.7.

Partijen blijven voorts verdeeld over de vraag of [gedaagden] bij het einde van de huur nog huurpenningen verschuldigd zijn. [eisers] heeft in eerdere correspondentie aan [gedaagden] bevestigd dat zij gerekend tot de maand december 2016 nog een bedrag van

€ 5.136,20 dienen te betalen. Dat zou betekenen dat [gedaagden] – met inachtneming van hetgeen hiervoor onder r.o. 4.7. is overwogen – bij einde huur op 1 januari 2017 vorenstaand bedrag vermeerderd met de huur over de maand december 2016 (€ 680,24) verschuldigd zijn. Dat komt neer op een totaalbedrag van € 5.816,44.

4.8.

[gedaagden] stellen zich op het standpunt dat zij in het geheel niets meer verschuldigd zijn. [gedaagden] voeren daartoe aan dat het gehuurde in een dermate slechte staat was, dat het door [eisers] gevorderde bedrag niet in verhouding staat tot het geboden huurgenot. De talloze gebreken waarvan [gedaagden] melding maken hebben [gedaagden] aangezet tot het stopzetten van de huurbetalingen. [gedaagden] hebben meermalen aan [eisers] aangegeven dat het gehuurde zich in deplorabele staat bevond. Dat heeft echter niet geleid tot verbetering. [gedaagden] hebben ter adstructie van hun verweer een usb-stick met foto- en filmmateriaal van de door hen ervaren gebreken.

4.9.

De kantonrechter overweegt op dit punt het volgende.

4.10.

In de wet – artikel 7:204 tot en met 7:209 van het Burgerlijk Wetboek (BW) – is een gebrekenregeling opgenomen die een huurder de mogelijkheid biedt de verhuurder aan te zetten tot het verhelpen van gebreken. Tevens biedt de wettelijke regeling soelaas ingeval de verhuurder met het verhelpen van gebreken in verzuim blijft. Meer in het bijzonder is in artikel 7:206 lid 3 BW bepaald dat bij verzuim van de verhuurder de huurder de gebreken zelf kan verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten op de verhuurder kan verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Voordat de huurder zelf kan herstellen dient hij de verhuurder in gebreke te stellen en de verhuurder nog een laatste termijn te gunnen waarin deze het herstel van de gebreken nog zelf ter hand kan stellen.

4.11.

Daarnaast biedt artikel 7:207 BW de huurder in geval vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek de mogelijkheid om een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen. Ook kan de kwestie worden voorgelegd aan de Huurcommissie, welk orgaan kan beoordelen of er aanleiding bestaat de huurprijs al dan niet tijdelijk te verlagen.

4.12.

Bovendien kan de huurder op grond van het bepaalde in artikel 6:262 BW zijn betalingsverplichting geheel of gedeeltelijk opschorten. De huurder moet daarbij de verhuurder duidelijk laten weten dat hij herstel van de gebreken wenst en dat hij na herstel zijn (volledige) betalingsverplichting weer zal hervatten.

4.13.

Het vorenstaande geeft aan een huurder die een beperking van het huurgenot ondervindt in ruime mate wettelijk wordt beschermd en dat die huurder diverse mogelijkheden ter beschikking staan om in een ongewenste huursituatie verandering te brengen.

4.14.

Uit de thans voorliggende processtukken blijkt op geen enkele wijze dat [gedaagden] gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheden die de wet hun biedt. [gedaagden] stellen bij antwoord dat zij zeer vaak hebben aangegeven dat de gebreken verholpen moesten worden. Deze stelling wordt verder niet onderbouwd of gestaafd met schriftelijke stukken waaruit blijkt dat [eisers] tot herstel is gemaand dan wel in gebreke is gesteld. Zo wordt niet duidelijk welke gebreken [eisers] had moeten herstellen en binnen welke termijn. Eerst bij het einde van de huur betrekken [gedaagden] het standpunt dat [eisers] niet langer aanspraak kan maken op huurbetalingen, omdat het gehuurde in een zeer slechte staat zou verkeren. Om die reden zal de kantonrechter dan ook niet ingaan op de door [gedaagden] gestelde gebreken. Nu [gedaagden] alle wettelijke mogelijkheden die hen ter beschikking hebben gestaan voorbij hebben laten gaan, is de bespreking van de door [gedaagden] gestelde gebreken niet meer aan de orde.

4.15.

[gedaagden] zijn geheel eigenhandig en zonder vooraankondiging overgegaan tot het stopzetten van de huurbetalingen. De kantonrechter is van oordeel dat in onvoldoende mate is komen vast te staan, dat er voor [gedaagden] aanleiding bestond de huurbetalingen volledig op te schorten. De kantonrechter acht het handelen van [gedaagden] op dit punt ongeoorloofd en zij zal dan ook aan het door [gedaagden] gevoerde verweer voorbij gaan.

4.16.

Uit het vorenstaande volgt dat de vordering van [eisers] zal worden toegewezen tot een bedrag van € 5.816,44.

4.17.

[eisers] maakt daarnaast aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden.

Nu [eisers] de aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW, waarop hij zich ter onderbouwing van de gevorderde buitengerechtelijke kosten beroept, niet heeft overgelegd, is in strijd gehandeld met het bepaalde in artikel 85 lid 1 Rv en zal de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

4.19.

De kantonrechter acht geen termen aanwezig [gedaagden] toe te laten tot nadere bewijslevering.

4.20.

[gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:

  • -

    dagvaarding € 104,79

  • -

    griffierecht 223,00

  • -

    salaris gemachtigde 500,00 (2 x tarief € 250,00)

totaal € 827,79

4.21.

De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5 De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen een bedrag van € 5.816,44, vermeerderd met de wettelijke rente over de vervaldata van de respectievelijke huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening,

5.2.

veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten aan de zijde van [eisers] gevallen en tot op heden begroot op € 827,79,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Schreurs-van de Langemheen en in het openbaar uitgesproken.

type: ph

coll: