Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2017:5693

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
21-06-2017
Datum publicatie
28-06-2017
Zaaknummer
5233220 cv16-7229
Formele relaties
Hoger beroep: ECLI:NL:GHSHE:2019:3441
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Art. 7:231 lid 2 BW. Verklaring voor recht dat huurovereenkomst rechtsgeldig (buitengerechtelijk) is ontbonden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 5233220 \ CV EXPL 16-7229

Vonnis van de kantonrechter van 21 juni 2017

in de zaak van:

de stichting STICHTING WOONWENZ,

gevestigd te Venlo,

eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,

gemachtigde mr. J.M.H. van den Mosselaar,

tegen:

[gedaagde partij] ,

wonend [adres gedaagde partij] ,

[woonplaats gedaagde partij] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

gemachtigde mr. B. van Treijen.

Partijen zullen hierna Woonwenz en [gedaagde partij] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding

  • -

    de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende incidentele conclusie tot nietigheid, en van voorwaardelijke eis in reconventie

  • -

    het antwoord in het incident

  • -

    het eindvonnis in het in incident

  • -

    de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie

  • -

    de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie

  • -

    de conclusie van dupliek in reconventie

  • -

    het tussenvonnis van 19 april 2017

  • -

    de akte van [gedaagde partij] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Woonwenz is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, werkzaam op het gebied van volkshuisvesting.

2.2.

Woonwenz heeft met ingang van 6 juli 2006 aan [gedaagde partij] verhuurd, gelijk [gedaagde partij] van Woonwenz heeft gehuurd, de woning gelegen aan het adres [adres gedaagde partij] te [woonplaats gedaagde partij] . Op de overeenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.

2.3.

De politie heeft op 15 maart 2016 een onderzoek in de woning ingesteld en bij die gelegenheid 20,7 liter GHB, 2 xtc-pillen, 0,5 gram amfetamine en 0,2 gram cocaïne, alsmede attributen voor de handel in drugs zoals een grote hoeveelheid weegschaaltjes en maatbekers aangetroffen en in beslag genomen.

De harddrugs werden gevonden op de volgende locaties:

  • -

    in een slaapkamer op de tweede verdieping: een flesje met 80 ml GHB en een wikkel met 0,2 gram cocaïne;

  • -

    in een keukenkastje boven de spoelbak op de begane grond: een wikkel met 0,5 gram amfetamine en 2 XTC-tabletten;

  • -

    in een (uitpandige) slaapkamer in een tuinhuisje in de tuin: een flesje met 620 ml GHB;

  • -

    in een schuur: een jerrycan met 11.000 ml GHB en een jerrycan met 9.000 ml GHB.

2.4.

De gemachtigde van [gedaagde partij] heeft bij brief van 24 maart 2016 aan Woonwenz kenbaar gemaakt dat de politie chemicaliën in de woning heeft aangetroffen en Woonwenz verzocht geen ontbindingsprocedure op te starten gelet op de woonbelangen van [gedaagde partij] , haar kinderen en kleinkinderen.

Bij brief van 29 maart 2016 heeft Woonwenz laten weten dat bij een dergelijke overtreding van de Opiumwet altijd een ontbindingsprocedure wordt opgestart.

2.5.

De burgemeester van Venlo heeft bij brief van 31 maart 2016 aan Woonwenz kenbaar gemaakt dat hij voornemens is om van zijn bevoegdheid als bedoeld in artikel 13b van de Opiumwet gebruik te maken om bestuursdwang toe te passen in de vorm van sluiting van de woning.

2.6.

Bij besluit van 14 april 2016 heeft de burgemeester van Venlo een last onder bestuursdwang opgelegd die er toe strekt dat de woning met ingang van 2 mei 2016 voor de duur van zes maanden wordt gesloten.

2.7.

[gedaagde partij] heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt en tevens de bestuursrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen. Dit verzoek is bij uitspraak van 24 mei 2016 afgewezen.

2.8.

Bij brief van 18 april 2016 heeft Woonwenz [gedaagde partij] de mogelijkheid geboden de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagde partij] heeft de huurovereenkomst niet vrijwillig opgezegd.

2.9.

De burgemeester van Venlo heeft op 16 juni 2016 de woning feitelijk gesloten voor de duur van zes maanden, derhalve tot 16 december 2016.

2.10.

Bij brief van 16 juni 2016 heeft Woonwenz op de voet van artikel 7:231, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Daarbij heeft Woonwenz [gedaagde partij] verzocht om een schadeloosstelling te betalen gelijk aan de duur van zes maanden.

2.11.

Bij vonnis van 30 juni 2016 is [schoonzoon gedaagde partij] , schoonzoon van [gedaagde partij] , veroordeeld voor het opzettelijk handelen in strijd met artikel 10, vierde en vijfde lid, Opiumwet en voor het opzettelijk handelen in strijd met artikel 2 onder C Opiumwet. [schoonzoon gedaagde partij] is een gevangenisstraf opgelegd voor de duur van 12 maanden, waarvan 6 maanden voorwaardelijk, met een proeftijd van 2 jaren.

2.12.

In een kortgedingprocedure heeft Woonwenz ontruiming van de woning gevorderd. Bij vonnis van 23 februari 2017 heeft de voorzieningenrechter de vordering afgewezen.

3 Het geschil in conventie en in reconventie

3.1.

Woonwenz vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

  • -

    voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres gedaagde partij] te [woonplaats gedaagde partij] rechtsgeldig (buitengerechtelijk) is ontbonden;

  • -

    [gedaagde partij] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de woning aan de [adres gedaagde partij] te [woonplaats gedaagde partij] te ontruimen en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Woonwenz te stellen, onder afgifte van de sleutels op het kantoor van Woonwenz;

  • -

    [gedaagde partij] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Woonwenz te betalen een bedrag van € 617,55 per maand voor elke ingegane maand, dat [gedaagde partij] na 16 december 2016 weer in de woning verblijft, vermeerderd met rente;

  • -

    [gedaagde partij] te veroordelen om aan Woonwenz tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 3.703,45, zijnde een bedrag gelijk aan zes maanden huurpenningen, althans een door de kantonrechter in goede justitie te betalen bedrag, wegens onrechtmatige daad, vermeerderd met rente;

  • -

    [gedaagde partij] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde partij] vordert voorwaardelijk, voor het geval de in conventie gevorderde ontruiming wordt toegewezen – samengevat – veroordeling van Woonwenz tot betaling van € 4.865,00, vermeerderd met rente en kosten en voert verweer tegen de vordering in conventie.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling in conventie en in reconventie

in conventie

4.1.

In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd met de Opiumwet is gehandeld en het gebouw op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten.

In artikel 13b lid 1 van de Opiumwet is bepaald dat de burgemeester bevoegd is tot oplegging van een last onder bestuursdwang indien in woningen, of lokalen, dan wel in of op bij woningen of zodanige lokalen behorende erven een middel als bedoeld in de bij die wet behorende lijst I of II wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig is.

4.2.

In het onderhavige geval is de woning ingevolge het besluit van de burgemeester van Venlo ingaande 16 juni 2016 gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Het hiertegen ingediende bezwaar is afgewezen. Aangenomen moet worden dat het besluit van de burgemeester d.d. 14 april 2016 formele rechtskracht heeft gekregen, zodat van de rechtmatigheid daarvan moet worden uitgegaan.

Het voorgaande betekent dat Woonwenz bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De door [gedaagde partij] gestelde omstandigheden dat zij niets af wist van de aanwezigheid van de drugs in de woning en dat haar schoonzoon, die slechts voor korte duur in de woning verbleef, voor een kennis de drugs in een doos in de tot slaapkamer omgebouwde schuur bewaarde, zijn niet relevant. Voor een buitengerechtelijke ontbinding als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW is het niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten; dat de woning is gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet is voldoende om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan.

4.3.

Vervolgens ligt ter beoordeling de vraag of de ontbinding disproportioneel is.

De kantonrechter stelt voorop dat ontruiming van een woning een inmenging vormt in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor een woning van een bewoner. Inmenging is op grond van lid 2 van dat artikel toegestaan voor zover dat bij wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is. Voor de inmenging moet een dwingende maatschappelijke behoefte bestaan; zij moet evenredig zijn aan het gewicht van het te dienen belang en de bewoner moet de evenredigheid en de redelijkheid van het verlies van zijn woonrecht door een rechter kunnen laten toetsen. Met betrekking tot het onderhavige geval is inmenging voorzien in artikel 7:231 lid 2 BW, en indien de burgemeester de woning heeft gesloten op grond van artikel 13b lid 1 van de Opiumwet. De toetsing van de evenredigheid en de redelijkheid van de inmenging vindt plaats op grond van artikel 3:13 lid 2 BW. In dat artikel is bepaald dat een bevoegdheid, in dit geval tot buitengerechtelijke ontbinding, kan worden misbruikt door deze uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarmee zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen.

4.4.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Woonwenz haar bevoegdheid tot ontbinding niet misbruikt. Woonwenz dient zorg te dragen voor de leefbaarheid van buurten en wijken waarin zij woningen bezit en verhuurd. Drugsgerelateerde activiteiten hebben een negatieve invloed op de woonomgeving en hebben nadelige gevolgen voor het imago voor de buurt. Gelet op de precedentwerking dienen dergelijke activiteiten zoveel mogelijk ontmoedigd te worden.

[gedaagde partij] stelt groot belang te hebben bij verblijf in de woning. Zo voert zij aan in 2005 een verhuisvergoeding van € 20.000,00 te hebben ontvangen en dat de woning met dat geld door haar vader is opgeknapt. Zij is zeer gehecht aan de woning en de woonomgeving en zij heeft geen overlast veroorzaakt. Haar schoonzoon woont niet in de woning en de betreffende spullen hebben slechts twee weken in de woning gestaan. Verder zijn er twee inwonende dochters, waarvan één met een beperking, en een kleinzoon.

4.5.

De kantonrechter overweegt dat [gedaagde partij] niet heeft aangetoond dat zij een bedrag van € 20.000,00 in de woning heeft gestoken. Dit verweer is niet onderbouwd of aangetoond en wordt verworpen. Verder is het evident dat een ontruiming voor [gedaagde partij] ingrijpend is, echter niet aannemelijk is dat [gedaagde partij] hierdoor in een noodsituatie terecht komt. De jongste dochter is inmiddels meerderjarig en zij wordt geacht zelf in huisvesting te kunnen voorzien, alwaar zij samen met haar kind kan gaan wonen. Door [gedaagde partij] is niet aangetoond dat het voor haar onmogelijk is vervangende woonruimte te vinden.

De kantonrechter komt daarom tot de slotsom dat de belangen van Woonwenz zwaarder dienen te wegen dan het woonbelang van [gedaagde partij] . Dat [gedaagde partij] geliefd is in de buurt, is evenmin relevant.

Er is geen sprake van onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van het recht de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en het woonbelang dat daardoor is geschaad.

De gevorderde verklaring voor recht kan daarom worden toegewezen. De huurovereenkomst is met ingang van 16 juni 2016 buitengerechtelijk ontbonden.

4.6.

Het voorgaande brengt met zich dat ook de vordering tot ontruiming kan worden toegewezen. Door [gedaagde partij] zijn geen redengevende feiten of omstandigheden gesteld, die ertoe zouden moeten leiden dat van de gebruikelijke ontruimingstermijn van veertien dagen moet worden afgeweken.

4.7.

Door gedragingen die aan [gedaagde partij] toe te rekenen zijn, is de woning gesloten. Dit levert een onrechtmatige daad op als bedoeld in artikel 6:162 BW en dit maakt [gedaagde partij] schadeplichtig. Door de sluiting heeft Woonwenz de woning niet opnieuw kunnen verhuren, waardoor zij schade heeft geleden. Deze schade is begroot op een bedrag van € 3.703,45, zijnde een bedrag gelijk aan zes maanden huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 december 2016. [gedaagde partij] stelt dat zij de huur gedurende de sluiting heeft doorbetaald, maar zij heeft verzuimd hiervan bewijs over te leggen. Aan Woonwenz zal daarom een bedrag van € 3.703,45 worden toegewezen. Daarbij zal de kantonrechter bepalen dat gedane betalingen hierop in mindering zullen strekken.

4.8.

Vast staat dat [gedaagde partij] na 16 december 2016 weer in de woning is gaan wonen. Zoals hiervoor reeds is overwogen, is de huurovereenkomst door buitengerechtelijke ontbinding geëindigd per 16 juni 2016, zodat [gedaagde partij] zonder recht of titel in de woning verblijft. [gedaagde partij] dient daarom een vergoeding te betalen die gelijk is aan de gebruikelijke huur. [gedaagde partij] stelt weliswaar dat zij telkens de huur heeft betaald, maar onderbouwt dit verweer niet. Hieraan wordt daarom vooralsnog voorbij gegaan. De vordering tot betaling van een bedrag van € 617,55 per maand voor elke ingegane maand dat [gedaagde partij] na 17 december 2016 in de woning verblijft wordt toegewezen, te vermeerderen met de rente zoals gevorderd. Eventuele reeds gedane betalingen dienen hierop in mindering te worden gebracht.

4.9.

[gedaagde partij] heeft verweer gevoerd tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring. Een toewijzend vonnis levert voor haar onomkeerbare schade op, terwijl Woonwenz geen redelijk belang heeft bij een vonnis dat uitvoerbaar bij voorraad is. Woonwenz heeft het verweer van [gedaagde partij] betwist en gesteld dat het afzien van een uitvoerbaar bij voorraad verklaring precedentwerking schept.

De kantonrechter verwerpt het verweer van [gedaagde partij] . Zoals hiervoor reeds is overwogen is er sprake van een rechtmatige sluiting en heeft Woonwenz haar bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden niet misbruikt. Mede op grond hiervan is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van Woonwenz zwaarder dienen te wegen dan de belangen van [gedaagde partij] .

in reconventie

4.10.

Nu aan de voorwaarde waaronder de reconventie is ingesteld is voldaan, komt de kantonrechter toe aan de beoordeling daarvan. In reconventie vordert [gedaagde partij] betaling van een bedrag van € 4.865,00. Ter onderbouwing hiervan stelt [gedaagde partij] dat zij de woning heeft verbeterd en dat Woonwenz is verrijkt. De rechtsvoorganger van Woonwenz en [gedaagde partij] zijn reeds op 17 maart 2010 een waardevergoeding overeengekomen van € 4.865,00.

Na deze afspraak aanvankelijk bij gebrek aan wetenschap te hebben ontkend, erkent Woonwenz bij conclusie van dupliek in voorwaardelijke reconventie deze afspraak. Woonwenz voert echter aan hieraan niet gebonden te zijn, nu deze schriftelijke afspraak een kenbare verschrijving bevat. Abusievelijk is immers vermeld dat een afschrijving van 25 jaar wordt toegepast beginnend op de datum van huurbeëindiging. Mocht [gedaagde partij] al recht hebben op schadevergoeding, dan bedraagt deze - met inachtneming van de juiste afschrijving - € 3.502,80.

4.11.

De kantonrechter is van oordeel dat Woonwenz gebonden is aan de door haar rechtsvoorganger met [gedaagde partij] op 17 oktober 2010 gemaakte afspraak. Daarbij gaat de kantonrechter er wel van uit dat er ten aanzien van de ingangsdatum van de afschrijving sprake is van een kenbare verschrijving, zodat zal worden uitgegaan van een ingangsdatum per 17 maart 2010. Ook voor [gedaagde partij] had het duidelijk moeten zijn dat er sprake was van een verschrijving. Het is immers onredelijk om de afschrijving eerst in te laten gaan op de datum van de huurbeëindiging. Bij het maken van de afspraak was immers voor beide partijen niet te voorzien wanneer een einde zou komen aan de huurovereenkomst. De vordering wordt daarom toegewezen tot een bedrag van € 3.502,80

4.12.

De kantonrechter acht geen termen aanwezig Woonwenz toe te laten tot nadere bewijslevering.

in conventie en in reconventie

4.13.

Nu partijen over en weer in het gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten gecompenseerd worden in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4.14.

De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5 De beslissing in conventie en in reconventie

De kantonrechter

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres gedaagde partij] te [woonplaats gedaagde partij] rechtsgeldig (buitengerechtelijk) is ontbonden,

5.2.

veroordeelt [gedaagde partij] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, de woning aan de [adres gedaagde partij] te [woonplaats gedaagde partij] te ontruimen en te verlaten, met al hetgeen van haar is en al de personen die zijdens of namens haar in voornoemde woning verblijven, en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Woonwenz te stellen, onder afgifte van de sleutels op het kantoor van Woonwenz,

5.3.

veroordeelt [gedaagde partij] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Woonwenz te betalen een bedrag van € 617,55 per maand voor elke ingegane maand, dat [gedaagde partij] na 16 december 2016 weer in de woning aan de [adres gedaagde partij] te [woonplaats gedaagde partij] verblijft, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid van de respectievelijk verschuldigde bedragen tot aan de voldoening, waarop in mindering strekt de door [gedaagde partij] reeds betaalde bedragen,

5.4.

veroordeelt [gedaagde partij] om aan Woonwenz tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 3.703,45 wegens onrechtmatige daad, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot de dag der algehele voldoening, waarop in mindering strekt de door [gedaagde partij] reeds betaalde bedragen,

in reconventie

5.5.

veroordeelt Woonwenz om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde partij] te betalen een bedrag van € 3.502,80, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 juni 2016 tot aan de voldoening,

in conventie en in reconventie

5.6.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Schreurs-van de Langemheen en in het openbaar uitgesproken.

type: plg

coll: