Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2017:3068

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
05-04-2017
Datum publicatie
19-04-2017
Zaaknummer
04 5579809 cv exp 16-11932
Formele relaties
Hoger beroep: ECLI:NL:GHSHE:2018:4417
Rechtsgebieden
Burgerlijk procesrecht
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Nakoming verplichtingen verhuurder. Overlast veroorzaakt door andere huurder van de woningcorporatie

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 5579809 \ CV EXPL 16-11932

Vonnis van de kantonrechter van 5 april 2017

in de zaak van:

[eiseres] ,

wonend [adres eiseres] ,

[woonplaats eiseres] ,

eiseres,

gemachtigde mr. A.M.B.J. Derks-Höppener,

tegen:

de stichting STICHTING WOONMAATSCHAPPIJ ZO WONEN,

gevestigd te Geleen, gemeente Sittard-Geleen,

gedaagde,

gemachtigde mr. P.L.T. Roks.

1 De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende door partijen uitgewisselde processtukken dan wel door hen ondernomen proceshandelingen:

  • -

    het exploot van dagvaarding d.d. 16 augustus 2016, met bijlagen,

  • -

    de rolbeslissing van deze rechtbank, locatie Maastricht, d.d. 14 september 2016,

  • -

    de akte houdende uitlating aan de zijde van gedaagde,

  • -

    de akte uitlating aan de zijde van eiseres,

  • -

    het incidentele vonnis van deze rechtbank, locatie Maastricht, d.d. 30 november 2016, waarbij de procedure werd verwezen naar de kamer voor kantonzaken en de locatie te Roermond,

  • -

    de conclusie van antwoord, met bijlagen,

  • -

    de in brief vorm vervatte oproeping voor de comparitie van partijen, gehouden op 21 maart 2017.

Ter comparitie van partijen is de zaak op vonnis gesteld, waarvan de uitspraak – bij vervroeging – is bepaald tegen heden.

2 De vaststaande feiten

Uit het over en weer door partijen naar voren gebrachte kunnen de volgende vaststaande feiten worden afgeleid:

  • -

    gedaagde kan worden aangemerkt als een toegelaten instelling die als zodanig woningen verhuurt;

  • -

    eiseres is, na daaraan voorafgaand feitelijk reeds in deze woning te hebben verbleven, met ingang van 2000 zelf (mede) huurster geworden van een woning van gedaagde, staande en gelegen aan de [adres eiseres] te Beek (L);

  • -

    vanaf 2003 heeft zich een burenruzie ontwikkeld tussen eiseres en de bewoners van het - evenzeer door gedaagde verhuurde - buurpand aan de [adres buren] ;

  • -

    in 2008 zijn een of meer bewoners van dit buurpand door de politierechter te Maastricht veroordeeld ter zake van, kort gezegd, vernieling, waarbij aan eiseres een voorschot op immateriële schade is toegekend tot een bedrag van € 300,00;

  • -

    in 2010 is er door (destijds) de kantonrechter van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard – Geleen een veroordeling uitgesproken tegen deze bewoners van het pand aan de [adres buren] tot vergoeding van schade aan eiseres tot een bedrag van € 500,00, zulks ter zake van vernielde beplanting in de tuin van eiseres;

  • -

    bij arrest d.d. 20 januari 2015 van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch is gedaagde daarnaast alsnog veroordeeld om binnen 3 maanden na betekening van dat arrest een procedure tegen de bewoners van het pand [adres buren] aanhangig te maken, waarin gedaagde op grond van de door deze bewoners veroorzaakte overlast ontbinding diende te vorderen van de huurovereenkomst met die bewoners alsmede ontruiming van die woning;

  • -

    nadien heeft gedaagde in samenspraak met deze bewoners deze bewoners van het pand [adres buren] naar elders doen verhuizen.

3 De stellingen en vorderingen van eiseres

Eiseres stelt zich, naar de kern genomen, op het standpunt dat gedaagde, blijkens het hierboven aangehaalde arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch, als verhuurster van beide panden aan de [adres panden] tekort is geschoten in haar verplichting op te treden tegen de door haar huurders van de woning aan de [adres buren] voor eiseres, als huurster van de woning [adres eiseres] , veroorzaakte overlast. Door en met die tekortkoming van gedaagde als haar verhuurster is gedaagde in de ogen van eiseres jegens haar schadeplichtig.

Bovendien is er sprake geweest van een ondeugdelijk functionerende riool en ondeugdelijk functionerende centrale verwarming in de gehuurde woning. Gedaagde is in gebreke gebleven met tijdig en deugdelijk herstel, waarmee eiseres evenzeer verstoken is gebleven van het haar toekomende huurgenot.

De door haar geleden schade benadert eiseres vervolgens door een aantal schadeposten te benoemen, welke, samengeteld, ruimschoots meer belopen dan € 50.000,00.

Daarnaast en ten slotte is er nog immer sprake van een door de voormalige bewoners van de woning aan de [adres buren] opgerichte schutting, welke eiseres belemmert haar auto ter plaatse te parkeren.

Op deze grondslag vordert eiseres veroordeling van gedaagde tot betaling van een bedrag ad € 50.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarden, en verder te vermeerderen met belastingschade. Bovendien vordert eiseres een verklaring voor recht dat de zo-even bedoelde schutting onrechtmatig is geplaatst en verwijderd dient te worden. Ten slotte dient gedaagde te worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van eiseres ontstaan, nakosten daaronder te begrijpen.

4 Het verweer van gedaagde

Gedaagde heeft de feitelijke ontwikkelingen aangegeven, zoals die in haar ogen sedert 2003 hebben plaatsgevonden en de verschillende schadeposten bestreden, zoals die door eiseres zijn opgevoerd. Daarbij heeft gedaagde zich beroepen op het gezag van gewijsde, zoals dat aan eerdere rechterlijke uitspraken toekomt, het ontbreken van oorzakelijk verband, verjaring dan wel ook verval van aanspraken, alsmede eigen schuld aan de zijde van eiseres.

Ook de op de hierboven bedoelde schutting gerichte vordering van eiseres heeft gedaagde van de hand gewezen. In de ogen van gedaagde bestaat er geen rechtens relevante grondslag voor deze vordering van eiseres.

Voor het overige verwijst de kantonrechter naar de conclusie van antwoord van gedaagde, waarop hierna voor zoveel nodig zal worden ingegaan.

5.Het oordeel van de kantonrechter

In het licht van hetgeen partijen verdeeld houdt stelt de kantonrechter nadrukkelijk het volgende voorop. Door en met het oordeel van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch, neergelegd in het hierboven bij de vaststaande feiten bedoelde arrest d.d. 20 januari 2015, staat een tekortkoming aan de zijde van gedaagde als verhuurster vast. Gedaagde heeft immers niet, te laat dan wel niet diepgaand genoeg voldaan aan haar verplichting eiseres het volledige en vrije huurgenot te verschaffen van de door haar gehuurde woning door niet, te laat dan wel niet diepgaand genoeg op te treden tegen de voor eiseres door de bewoners van de belendende woning veroorzaakte overlast. Voor de dáárdoor voor eiseres ontstane schade kan gedaagde verantwoordelijk worden gehouden. Zo een schade openbaart zich door een vergelijking van 2 situaties. Te weten: enerzijds de situatie, waarin eiseres feitelijk heeft verkeerd tot 2015, tot het vertrek van de buren uit de woning aan de [adres buren] . En anderzijds de situatie waarin eiseres in diezelfde periode zou kunnen hebben verkeerd, indien gedaagde als verhuurster eerder genoegzame activiteiten had ontplooid ter beteugeling van deze overlast. De in de eerste situatie aanwijsbare kostenposten, welke niet of niet tot dezelfde omvang aanwezig zouden zijn geweest in de tweede situatie, vormen daarbij de door eiseres geleden schade, terug te leiden tot de tekortkoming als welke aan de zijde van gedaagde aan de orde is.

Tegen deze achtergrond kunnen de verschillende door eiseres opgevoerde schadeposten worden beoordeeld en wel als volgt.

Kosten van rechtsbijstand:

Eiseres heeft tot een bedrag van € 18.151,62 kosten van rechtsbijstand opgevoerd, voor haar verbonden geweest aan de procedure die uiteindelijk is uitgemond in de eerder aangehaalde uitspraak van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch. Aangezien er sprake is geweest van een nadrukkelijke compensatie van proceskosten tussen partijen, valt zonder meer niet in te zien dat en waarom eiseres op zo een bedrag aanspraak zou kunnen maken. Ter comparitie van partijen heeft eiseres dit bedrag overigens ook dadelijk laten vallen.

Onderzoekskosten riool:

Eiseres heeft een bedrag ter grootte van € 562,00 opgevoerd als zijnde voor haar aan een onderzoek en inspectie van het riool verbonden kosten. Zulke kosten komen niet als relevante schadepost in aanmerking, evenmin als eventuele verdere schadeposten ter zake van gebreken aan de cv-installatie en de riolering. De aan cv-installatie en riolering verbonden kosten zijn immers reeds door het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van de hand gewezen, een en ander onder verwijzing naar de door partijen in het kader van de procedure bij het gerechtshof overeengekomen bindende advisering, het niet daaraan volledig gegeven vervolg en de omstandigheid dat eventuele gebreken in ieder geval al reeds hersteld werden. Op die vaststelling door het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch kan nu niet af worden gedaan door hernieuwde discussie op dit punt.

Vernieling beplanting tuin:

Eiseres heeft een bedrag ter grootte van € 3000,00 opgevoerd ter zake van, kort gezegd, herstelkosten beplanting tuin.

Ten aanzien van zulke kosten dient bedacht te worden dat reeds in het hierboven aangehaalde vonnis van de kantonrechter d.d. 24 maart 2010 werd beslist en een bedrag ter grootte van € 500,00 aan eiseres werd toegewezen. Dit onderdeel is bekrachtigd bij het eerder aangehaalde arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch, zodat daarop evenmin kan worden teruggekomen.

Voor herstelkosten beplanting tuin zou daarmee slechts plaats kunnen zijn, indien eiseres ándere herstelkosten aan de orde zou hebben gesteld, anders dan reeds beoordeeld door het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch. Van zulke te identificeren nieuwe of andere herstelkosten is echter in de stellingen van eiseres geen sprake, zodat daar ook verder niet op in kan worden gegaan. Voor een schadepost ter zake van vernieling beplanting tuin is daarom geen plaats.

Auto:

De door eiseres opgevoerde kosten ter zake van herstel en stalling van haar auto, door eiseres toegerekend aan activiteiten van de bewoners van de [adres buren] , staan in geen enkel verband met het door gedaagde aan eiseres te verschaffen rustige en ongestoorde bezit van de door haar gehuurde woning aan de [adres eiseres] . Het betreft immers een auto die door eiseres kennelijk op de openbare weg werd gestald en waarvoor geen enkele zorgplicht aan de zijde van gedaagde valt aan te wijzen. Voor deze door eiseres bedoelde kosten dient eiseres zich, desverkiezend, te wenden tot degene(n) die die kosten voor haar hebben veroorzaakt. Daar behoort gedaagde in ieder geval niet toe.

Verblijf elders:

Eiseres heeft een bedrag ad € 15.000,00 als schadepost opgevoerd ter zake van, kort gezegd, reiskosten en verblijf elders, ontstaan als gevolg van de ondraaglijke woonsituatie in de [adres panden] .

De door eiseres daartoe overgelegde opstelling kan echter niet worden gevolgd. In die opstelling wordt er immers hoegenaamd geen rekening mee gehouden dat eiseres in ander geval, indien zij niet gedwongen zou zijn geweest haar woning te verlaten als gevolg van ondervonden overlast, evenzeer vrienden en bekenden zou hebben opgezocht. Achteraf kan het bedrag ter zake van extra reiskosten en/of extra verblijfkosten slechts worden geschat. Daarbij dient overigens te worden bedacht dat het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft vastgesteld dat de daaraan ten grondslag liggende overlast eerst met name vanaf 2007/2008 zal zijn opgetreden, terwijl op zichzelf genomen ook een verjaringstermijn geldt van 5 jaren. Bij wege van schatting naar redelijkheid en billijkheid wordt al met al en per saldo een bedrag ad € 750,00 bepaald.

Hulpverlening:

Ter comparitie van partijen is gebleken dat eiseres niet bij machte is de voor eigen rekening gekomen kosten van hulpverlening, toe te rekenen aan de door haar ondervonden overlast, te begroten en te adstrueren. Daarmee valt nu slechts te constateren dat een aantal kosten, zoals die zijn ontstaan, werden gedekt door ziektekostenverzekering dan wel anderszins en in ieder geval niet ten laste van eiseres zelf zijn gekomen. In zo een situatie doen zich geen genoegzame aanknopingspunten voor ter bepaling van enige concrete schadepost.

Gederfd woongenot:

Bij de beoordeling van de door eiseres tot een bedrag ad € 25.862,78 opgevoerde kosten ter zake van gederfd woongenot dient bedacht te worden dat hierboven reeds ter zake van verblijfkosten elders zo een achtergebleven woongenot aan de orde is geweest. Aan eiseres is immers een bedrag toegekend ter zake van voor haar rekening gekomen extra reis – en verblijfkosten, veroorzaakt door de noodzaak haar gehuurde woning te verlaten als gevolg van ondervonden overlast.

Voor vergoeding van verdere schade is daarnaast zonder goede aanknopingspunten geen ruimte. Zulke goede aanknopingspunten liggen in ieder geval niet besloten in de kennelijk eiseres voor ogen staande huurvermindering met terugwerkende kracht, parallel aan de bij beide partijen bekend veronderstelde systematiek van A, B en C-gebreken. Zulk een huurvermindering kan immers slechts in aanmerking worden genomen gedurende de door gedaagde onder aanhaling van artikel 7: 257 burgerlijk wetboek aangevoerde periode van 6 maanden, terwijl die periode voorbij zowel als verstreken is.

Bij gebreke van genoegzame aanknopingspunten, andere dan besloten gelegen in de door eiseres gevoelde noodzaak haar woning te verlaten teneinde elders op verhaal te komen, kan daarom geen extra schadepost ter zake van gederfd huurgenot worden bepaald. Daarbij dient voor zoveel nodig het door gedaagde gedane beroep op verjaring in ogenschouw te worden genomen, zodat slechts een beperkte periode in aanmerking zou komen, terwijl de overlast in die periode – blijkens de vaststelling door het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch – in feite en met name heeft bestaan in fysiek intimiderende aanwezigheid op straat van een of meer buren van eiseres, bij vertrek van eiseres uit dan wel bij aankomst bij haar woning. Directe aantasting van woongenot in de gehuurde woning zelf – zoals bijvoorbeeld bij in de woning zelf ondervonden geluidsoverlast – is daarmee niet aan de orde.

Papier- en portokosten:

Duidelijk is dat eiseres bij het kenbaar maken van haar klachten gedurende een relatief lange periode papier- en portokosten zal hebben zien ontstaan. De omvang daarvan, ook binnen de door gedaagde aangehaalde verjaringstermijn, valt slechts te schatten. Naar redelijkheid en billijkheid wordt een bedrag ad € 250,00 bepaald.

Tussenslotsom:

Ter zake van door eiseres geleden schade, ontstaan door en als gevolg van de aan gedaagde toe te rekenen tekortkoming, wordt in totaal een bedrag ad € 1000,00 bepaald. Het meer of anders gevorderde zal in zoverre van de hand worden gewezen.

De schutting:

Met gedaagde moet ten slotte nog worden geconstateerd dat er voor de door eiseres bedoelde onrechtmatigheid van plaatsing van een schutting en de verplichting tot verwijdering daarvan, geen grondslag aan valt te wijzen. Ook niet in de ter comparitie van partijen door eiseres op dit punt gegeven toelichting. Die toelichting behelsde immers een in de ogen van eiseres door haar voorgangers in de huur gemaakte mondelinge afspraak omtrent gebruik van de door de schutting ingenomen plaats, mede als parkeermogelijkheid. Zo een mondeling gemaakte afspraak heeft al geen goederenrechtelijke werking en kan slechts in worden geroepen tegenover degene met wie zo een afspraak werd gemaakt. Dat is in ieder geval kennelijk niet gedaagde geweest.

Slotsom:

Er ligt ter zake van door haar geleden schade een bedrag ad € 1000,00 in totaal voor toewijzing aan eiseres gereed, niet uitvoerbaar bij voorraad bij gebreke van een daarop gerichte vordering of verzoek. Daarbij is het door gedaagde ingeroepen gezag van gewijsde tot gelding gekomen en het door gedaagde aangehaalde noodzakelijke causale verband, de door gedaagde ingeroepen verjaring en, ten slotte ook, het door gedaagde gedane beroep op artikel 6: 101 burgerlijk wetboek - voor zoveel aan de orde - in aanmerking genomen. Bij deze uitkomst van de procedure kan geen van partijen als de volledig in het gelijkgestelde partij worden aangemerkt. Eiseres niet, om reden dat eiseres een veel hoger schadebedrag voor ogen heeft gehad dan zoals uiteindelijk toewijsbaar is gebleken te zijn. Gedaagde niet om reden dat gedaagde geen enkel schadebedrag schuldig heeft erkend, anders dan bij wege van schikkingsbedrag. De kosten zullen dan ook worden gecompenseerd. Er wordt daarom al met al beslist als volgt.

6 Beslissing:

Veroordeelt gedaagde om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen ten titel van vergoeding van schade, een bedrag ad € 1000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling.

Compenseert de proceskosten tussen partijen zo, dat elke partij haar eigen kosten zal dragen.

Wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M.P. Brouns, kantonrechter te Roermond, en uitgesproken ter openbare terechtzitting op 5 april 2017, in tegenwoordigheid van de griffier.

type: gb

coll: