Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2017:2768

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
29-03-2017
Datum publicatie
13-04-2017
Zaaknummer
5335461 cv16-8550
Rechtsgebieden
Burgerlijk procesrecht
Goederenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Appartementsrecht; schoorsteenkanalen privé of gemeenschappelijk?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 5335461 \ CV EXPL 16-8550

Vonnis van de kantonrechter van 29 maart 2017

in de zaak van:

de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS [adres VvE],

gevestigd te [vestigingsplaats VvE] ,

eisende partij,

gemachtigde Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders Eindhoven,

tegen:

1 [gedaagde sub 1] ,
wonend [adres gedaagden] ,
[woonplaats gedaagden] ,

2. [gedaagde sub 2],
wonend [adres gedaagden] ,
[woonplaats gedaagden] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. A.F.Th.M. Heutink.

Partijen worden hierna genoemd de VvE en [gedaagden] (mannelijk enkelvoud).

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding

  • -

    de conclusie van antwoord

  • -

    de conclusie van repliek

  • -

    de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[gedaagden] is sinds 2011 eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en verdere toebehoren, staande en gelegen aan de [adres appartement] te [plaats appartement] , welk appartement deel uitmaakt van de onroerende zaak ten behoeve waarvan de VvE is opgericht.

2.2.

[gedaagden] is van rechtswege lid van de VvE.

2.3.

Blijkens de splitsingsakte van 20 januari 1978 is het reglement van splitsing van

22 februari 1973 (hierna: het splitsingsreglement) van toepassing.

2.4.

De artikelen 1 (onder d. en f.), 2, en 3 van het splitsingsreglement luiden als volgt:

Artikel 1

In het reglement wordt verstaan onder:

d. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

f. “privé gedeelte”: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en de daarbij behorende grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of wordt/worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

Artikel 2

Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:

a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren,balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;

b. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor centrale verwarming (met uitzondering van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten), voor luchtbehandeling, vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, gas, water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners.

Artikel 3

Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.

2.5.

Op enig moment is geconstateerd dat de (rook)melders in het appartement van [gedaagden] reageren/piepen op de momenten dat de benedenbuurman van [gedaagden] stookt. [gedaagden] heeft dit aan de VvE laten weten.

2.6.

Bij e-mail van 20 mei 2014 heeft REBO VVE Management (hierna: REBO) namens de VvE aan [gedaagden] laten weten dat zij opdracht hebben gegeven aan de Gelderse Schoorsteenveegcentrale om met [gedaagden] en zijn benedenbuurman een afspraak te maken voor de inspectie van het schoorsteenkanaal. Ook is aan [gedaagden] bericht dat na de inspectie bekeken zal worden voor wiens rekening de kosten van de inspectie en eventueel herstel dienen te komen.

2.7.

De Gelderse Schoorsteenveegcentrale heeft met een camera de schoorsteenkanalen bij de appartementen van [gedaagden] en de benedenbuurman geïnspecteerd en het navolgende (voor zover hier van belang) geconcludeerd.

Schoorsteenkanaal [gedaagden]

“vanaf beelden komen we tot 2 meter daar is te zien isolatie deken en volgens de kleur zal het zeker niet brandwerend zien (volgens mij is het isover deken)

Advies:

Het kanaal is daar afgesloten en schoorsteen kan in deze woning niet gebruikt worden.”

Schoorsteenkanaal benedenbuurman

“Er is te zien dat er enkelwandige RVS pijp in het kanaal is gebracht wat waarschijnlijk is aangesloten op een dubbelwandige pijp van RVS. Alleen je ziet dat er ruimte is tussen oude en enkelwandige RVS pijp dat zou kunnen verklaren dat een rooklucht ontstaat. Kan namelijk niet beoordelen wat er bij de buren bij het afgetimmerde schoorsteen is daar zal ik moeten open maken. Ik snap niet zo goed waarom het oude schoorsteen kanaal is weggehaald voor een CV ketel te plaatsen.”

2.8.

Bij e-mail van 13 oktober 2014 heeft REBO aan [gedaagden] 2 offertes doen toekomen van de Gelderse Schoorsteenveegcentrale en van Gebroeders Janssen installatie bv. Daarnaast is aan [gedaagden] bericht dat nog teruggekomen wordt op het punt van de kostenverdeling van het uit te voeren werk. REBO heeft op enig moment vervolgens aan Gebroeders Janssen installatie bv opdracht gegeven het herstelwerk te verrichten. [gedaagden] is hiervan in kennis gesteld.

2.9.

Op 28 mei 2015 heeft de vergadering van eigenaars besloten dat de schoorsteenkanalen privé zijn. Deze mogen gebruikt worden op eigen kosten, mits deze regelmatig geïnspecteerd worden in verband met veilig gebruik, aldus de vergadering van eigenaars.

2.10.

De VvE heeft naar aanleiding van voormeld besluit de facturen met betrekking tot de camera-inspectie ad € 275,49 en het herstelwerk ad € 4.366,27 doorbelast aan [gedaagden]

2.11.

[gedaagden] heeft deze facturen niet betaald.

3 Het geschil

3.1.

De VvE vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 5.469,40, (opgebouwd uit een hoofdsom van € 4.641,76 + vervallen rente van

€ 114,73 + incassokosten van € 712,91), vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

De VvE heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de schoorsteenkanalen niet behoren tot het gemeenschappelijke gedeelte maar privé zijn, zodat zij gerechtigd is onderhavige facturen aan [gedaagden] door te belasten. Ter onderbouwing hiervan beroept de VvE zich op de hiervoor geciteerde bepalingen van het splitsingsreglement, het besluit van de vergadering van eigenaars d.d. 28 mei 2015 en het arrest van het Hof Den Haag

d.d. 18 maart 2014 (ECLI:NL:GHDHA:2014:210).

3.3.

[gedaagden] heeft verweer gevoerd. Hij stelt zich (bij dupliek) primair op het standpunt dat de toepasselijke bepalingen in het splitsingsreglement zo uitgelegd dienen te worden dat daar waar schoorstenen vermeld is ook bedoeld wordt schoorsteenkanalen. Dat betekent dat de schoorsteenkanalen tot het gemeenschappelijke gedeelte behoren, in elk geval tot het moment dat de vergadering van eigenaars anders heeft beslist. Subsidiair heeft [gedaagden] aangevoerd dat niet hij maar de VvE opdracht heeft gegeven tot het uitvoeren van de werkzaamheden, zodat hij deze kosten niet hoeft te dragen. Meer subsidiair heeft [gedaagden] aangevoerd dat indien en voorzover de opdracht wel doorbelast mag worden primair geldt dat een besluit (van de algemene vergadering van eigenaars) niet met terugwerkende kracht kan worden genomen waarbij met terugwerkende kracht de leden belast worden met kosten waarvan zij zelf niet de opdracht hebben verleend. De rechtszekerheid verzet zich daartegen. Voor zover dit argument geen stand houdt, heeft te gelden dat op grond van het huishoudelijk reglement de feitelijke gebruiker (in dit geval de benedenbuurman) deze kosten dient te dragen, aldus [gedaagden]

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt het navolgende voorop.

De eigenaar van een gebouw met toebehoren en daarbij behorende grond is bevoegd zijn recht te splitsen in appartementsrechten (art. 5:106 lid 1 BW). Een appartementsrecht omvat, kort gezegd, zowel een aandeel in het gesplitste gebouw met bijbehorende grond als een exclusief gebruiksrecht met betrekking tot bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (art. 5:106 lid 4 BW). Deze zogenoemde privégedeelten laten zich onderscheiden van de zogenoemde gemeenschappelijke gedeelten.

4.2.

Splitsing in appartementsrechten geschiedt bij notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers (art. 5:109 lid 1 BW). De splitsingsakte moet een nauwkeurige omschrijving bevatten van de privé-gedeelten (art. 5:111, aanhef en onder b, BW). Aan de minuut van de splitsingsakte wordt een tekening (de splitsingstekening) gehecht die de begrenzing aangeeft van de privé-gedeelten art. 5:109 lid 2 BW). De splitsingstekening dient te voldoen aan de krachtens art. 3:16 lid 2 BW voor de inschrijving daarvan te stellen eisen. Zij bevat onder meer plattegronden van de begane grond en van de verdiepingen en zonodig ook doorsnede en aanzichten van het gebouw, alsmede van de bij het gebouw behorende grond. Op de tekening worden met dikke omlijning en oplopende cijfers (indices) de privé-gedeelten aangegeven, terwijl de gemeenschappelijke gedeelten in dunne omlijning worden aangeduid.

4.3.

Het geschil gaat in de kern over de vraag of schoorsteenkanalen behoren tot de “gemeenschappelijke gedeelten” of tot de “privé gedeelten”. Wat hieronder verstaan wordt is opgenomen in artikel 1 van het splitsingsreglement zoals hiervoor geciteerd.

Blijkens dit artikel zijn gemeenschappelijk alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars te worden gebruikt. Tot de privégedeelten wordt (slechts) gerekend: die gedeelten van het gebouw die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Gelet op deze omschrijvingen is van belang om te weten hoe de schoorsteenkanalen in het gebouw lopen:

  1. Gaan deze op enig moment in elkaar over en voeren zij vanaf enig punt de rook van meerdere appartementen?, of

  2. Hebben de schoorsteenkanalen van het begin (de haard) tot het eind (de uitloop van het dak) slechts ten aanzien van 1 appartement een functie?

4.4.

In het geval onder 1) dienen de schoorsteenkanalen gelet op voormelde omschrijvingen (van gemeenschappelijke en privé gedeelten) gerekend te worden tot de gemeenschappelijke gedeelten en in het geval onder 2) tot de privé gedeelten. De splitsingstekening zou hierover uitsluitsel kunnen bieden. Deze is echter niet overgelegd. Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd blijkt evenwel hoe de schoorsteenkanalen lopen, zodat indiening van deze splitsingstekening (voor zover deze is opgemaakt) niet nodig is. Partijen hebben immers naar voren gebracht dat op de momenten dat de benedenbuurman van [gedaagden] stookte de rookmelders van [gedaagden] afgingen. Uit onderzoek is toen onder meer gebleken dat er sprake was van een lekkage bij het schoorsteenkanaal ter hoogte van het appartement van [gedaagden] Hieruit leidt de kantonrechter af dat de schoorsteenkanalen in de appartementen in elkaar overgaan. Uitgesloten is dan ook dat de schoorsteenkanalen van het begin tot het eind slechts ten aanzien van 1 appartement een functie hebben. Dit alles betekent dat de schoorsteenkanalen tot de gemeenschappelijke gedeelten gerekend dienen te worden gelet op artikel 1 van het splitsingsreglement.

Van een situatie van twijfel zoals bedoeld in artikel 3 van het splitsingsreglement is geen sprake, zodat de vergadering van eigenaars geen bevoegdheid heeft om hierover te beslissen.

4.5.

Het beroep van de VvE op de door haar aangehaalde uitspraak van het Hof Den Haag kan niet leiden tot een andere conclusie. In die uitspraak zijn de schoorsteenkanalen

– anders dan in de onderhavige zaak – niet bestemd om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars te worden gebruikt. In de zaak van het Hof werd ieder rookkanaal slechts door 1 eigenaar gebruikt. Het arrest kan dan ook niet worden toegepast op deze zaak.

4.6.

De conclusie is dan ook dat de facturen van de VvE niet aan [gedaagden] kunnen worden doorbelast op grond van de stelling van de VvE dat de schoorsteenkanalen tot het privé gedeelte horen. Voor zover de VvE aan haar vordering ten grondslag legt dat [gedaagden] zelf schade heeft toegebracht aan het schoorsteenkanaal ter hoogte van zijn appartement overweegt de kantonrechter dat ook deze grondslag niet kan leiden tot een toewijzing van de vordering. Gelet op de betwisting van [gedaagden] van de door de VvE gestelde (door [gedaagden] ) toegebrachte schade ligt het op de weg van de VvE om deze grondslag nader te onderbouwen, hetgeen zij heeft nagelaten. Het overgelegde inspectierapport acht de kantonrechter in elk geval een onvoldoende onderbouwing daarvan. Daaruit blijkt niet eenduidig en objectief dat [gedaagden] schade heeft toegebracht aan het schoorsteenkanaal als gevolg waarvan het gestelde lek is ontstaan.

4.7.

De vordering ligt dan ook integraal voor afwijzing gereed.

De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op € 400,00 (2 x tarief € 200,00) aan salaris gemachtigde.

4.8.

De kantonrechter zal dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5 De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt de VvE in de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] gevallen en tot op heden begroot op € 400,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken.

type: no

coll: