Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2017:2630

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
22-03-2017
Datum publicatie
27-03-2017
Zaaknummer
04 5395203/CV 16-9410
Formele relaties
Hoger beroep: ECLI:NL:GHSHE:2019:785, Overig
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Verhuur van woonruimte en eisende partij vordert betaling van huurachterstand, boete en kosten van herstel bij oplevering. De kantonrechter stelt vast dat eisende partij in strijd met het bepaalde in artikel 21 Rv heeft verzuimd de aan haar vordering ten grondslag gelegde, voor de beslissing van belang zijnde feiten, steeds volledig en naar waarheid aan te voeren. Deze schending niet zodanig ernstig dat dit tot de sanctie van niet-ontvankelijkheid van eisende partij moet leiden.

Er is geen sprake van een rechtsgeldige opzegging van de huur door de huurder, zodat gedaagde partij niet van onderhuurder tot huurder is gepromoveerd. Gedaagde partij kan daarom niet tot betaling van de huurachterstand worden aangesproken. Evenmin kan gedaagde partij worden aangesproken op betaling van boete omdat deze niet is overeengekomen en gedaagde partij geen huurder is. De vordering tot betaling van de kosten van herstel is onvoldoende onderbouwd en ook hierop kan gedaagde partij niet worden aangesproken. De vorderingen worden integraal afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 5395203 \ CV EXPL 16-9410

Vonnis van de kantonrechter van 22 maart 2017

in de zaak van:

[eiser] ,

wonend [adres eiser]

[woonplaats eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde mr.drs. F.A.M. [eiser] ,

tegen:

[gedaagde] ,

wonend [adres gedaagde] ,

[woonplaats gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. B. van Duijn.

Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en [gedaagde] .

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding

  • -

    de conclusie van antwoord

  • -

    de beslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald

  • -

    de comparitie van partijen op 26 februari 2017,

  • -

    de akte overlegging producties van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eiser] adverteerde op Marktplaats met de verhuur van haar woning aan de [adres woning] . De (inmiddels) ex-partner [X] heeft op de advertentie gereageerd en heeft samen met [gedaagde] de woning bezichtigd.

2.2.

Op 1 oktober 2014 is een schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [eiser] als verhuurder en “De Comfort Solar Solutions BV i/o” als huurder. Laatstgenoemde rechtspersoon in oprichting is daarbij vertegenwoordigd door [X] en deze is mede-aansprakelijk in de privésfeer voor het huurcontract. Zowel De Comfort Solar Solutions BV i/o en [X] zijn in het contract als huurders genoemd. Het huurcontract is door [X] , namens De Comfort Solar Solutions BV i/o en als mede-aansprakelijke in de privésfeer, ondertekend.

2.3.

Op 1 oktober 2014 sluiten [eiser] en De Comfort Solar Solutions BV i/o en [X] nog een overeenkomst waarbij [eiser] toestemming verleend aan De Comfort Solar Solutions BV i/o en aan [X] tot onderverhuur van de woning aan [gedaagde] . [eiser] , [X] en [gedaagde] hebben deze overeenkomst voor akkoord getekend.

2.4.

Bij brief van 29 maart 2015 zegt [X] de huurovereenkomst op tegen

1 april 2015 en deelt mede dat [gedaagde] in de woning blijft wonen en verantwoordelijk is voor het betalen van de huur.

2.5.

Bij brief van 31 mei 2015 bericht [eiser] aan [gedaagde] onder meer het volgende:

(…)“Op dinsdag 26 mei 2015 is aan u de volgende SMS naar uw nummer 06-20559832 gezonden:

Mededeling aan:

[gedaagde]

Hierbij wordt u medegedeeld dat het pand [adres woning] door u op woensdag 27 mei 2015 om 11.00 dient te zijn ontruimt en definitief verlaten.

Hierna komen alle kosten van ontruiming en juridische kosten en overige kosten in de ruimste zin van het woord voor uw rekening en het is u verboden het pand te betreden.

Het pand dient verder te worden opgeleverd (eindinspectie).

Bij bewoning na 27 mei 2015 is er een vergoeding van euro 300 per dag verschuldigd, onmiddellijk opeisbaar.

U heeft het pand tot heden niet ontruimt.

Het door u verschuldigde bedrag voor verblijf op 28-29-30-31 mei bedraagt

Thans 4 dagen x € 300 = € 1.200

Verzocht wordt dit bedrag binnen 2 dagen te voldoen op NL50INGB0001411052 (…)”.

2.6.

Bij brieven van 4 juni 2015 en 8 juni 2015 is [gedaagde] wederom verzocht het gehuurde te ontruimen en de per dag te verbeuren vergoeding van € 300,00 per dag te betalen.

2.7.

[gedaagde] heeft de woning op 22 juni 2015 verlaten.

2.8.

Tussen partijen is daarna nog gecorrespondeerd.

3 Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 11.578,70, vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

[eiser] legt volgens de inhoud van de dagvaarding het volgende aan haar vordering ten grondslag. [gedaagde] is huurder van [eiser] . Zij heeft immers samen met [X] en haar twee kinderen sedert 1 november 2014 het pand van [eiser] aan de [adres woning] bewoond. Doordat [X] de huur heeft opgezegd en [gedaagde] in de woning is blijven wonen, is tussen [eiser] en [gedaagde] een huurovereenkomst tot stand gekomen. Daarnaast is de huurovereenkomst ook mondeling tot stand gekomen bij de bezichtiging op 29 september 2014.

Volgens [eiser] is [gedaagde] nog € 7.800,00 aan huur over de maanden april 2015 tot en met

30 november 2016 aan haar verschuldigd. Immers, op 22 juni 2015 heeft [gedaagde] de woning verlaten, zonder schriftelijke opzegging, zonder eindinspectie en zonder afgifte van de sleutels. Voor zover het verlaten van de woning moet worden aangemerkt als een opzegging dan geldt dat de huurovereenkomst een looptijd kende van één jaar met een opzegtermijn van één maand en dat dus huur is verschuldigd tot en met november 2016.

Indien en voor zover de kantonrechter een lager bedrag aan te betalen huur vaststelt, dient over de periode van 28 mei 2015 tot en met 22 juni 2015 een bedrag van € 7.800,00 aan boete te worden betaald, bestaande uit 25 dagen x € 300,00 + € 300,00 administratiekosten.

Verder is het gehuurde niet in de juiste onderhoudsstaat opgeleverd en de kosten van herstel bedragen minimaal € 2.000,00, zodat de totale hoofdsom (€ 9.800,00 bedraagt = € 7.800,00 + € 2.000,00).

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Zij voert allereerst aan dat sprake is van een grove schending van de waarheids- en substantiëringsplicht. Zo beweert [eiser] dat er sprake is van een mondelinge overeenkomst, terwijl in feite sprake is van twee schriftelijke overeenkomsten die [gedaagde] bij conclusie van antwoord in de procedure heeft gebracht. Ook stelt [eiser] bij dagvaarding dat [gedaagde] huurder is, terwijl zij in eerdere correspondentie steeds stelt dat [X] huurder en [gedaagde] onderhuurder is. [eiser] heeft in de dagvaarding geen melding gemaakt van onderhuur en heeft aldus een standpunt ingenomen dat niet strookt met de waarheid.

Daarnaast voert [gedaagde] aan dat tussen haar en [eiser] geen huurovereenkomst tot stand is gekomen en voert zij verweer tegen de gevorderde huur en de door [eiser] zelfbedachte boete. Verder betwist [gedaagde] de schade voor het inadequaat opleveren van de woning. Het schadebedrag is niet onderbouwd en [gedaagde] betwist dat zij een opleveringsplicht jegens [eiser] heeft. [X] was immers de huurder.

Tot slot voert [gedaagde] verweer tegen de buitengerechtelijke kosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Uitgangspunt voor de beoordeling van elk civiel geschil is dat de rechter de zaak onderzoekt en beslist op de grondslag van hetgeen partijen aan hun vordering ten grondslag hebben gelegd. Daartoe dient de eisende partij (in dit geval [eiser] ) ingevolge het bepaalde in artikel 111, tweede lid aanhef en onder d, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (RV) reeds aanstonds in het exploot van de dagvaarding zijn eis en de gronden daarvan te vermelden. [eiser] is daarbij op grond van het bepaalde in artikel 21 Rv verplicht de aldus aan haar vordering ten grondslag gelegde, voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Deze verplichting strekt niet alleen ertoe de rechter in staat te stellen op het door partijen ter beoordeling voorgelegde geschil te beslissen, maar dient ook ertoe de wederpartij (in dit geval [gedaagde] ) in staat te stellen zich adequaat en ter zake dienend te verdedigen. De rechter en de wederpartij mogen niet op het verkeerde been worden gezet doordat feitelijk onjuiste en/of onvolledige stellingen worden betrokken. Wordt deze verplichting niet nageleefd, dan kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht, aldus de tweede volzin van artikel 21 Rv.

4.2.

De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] twee schriftelijke overeenkomsten in het geding heeft gebracht. Het gaat hierbij om een huurovereenkomst van 1 oktober 2014 tussen [eiser] en “De Comfort Solar Solutions BV i/o” en een overeenkomst eveneens van

1 oktober 2014 tussen [eiser] en “De Comfort Solar Solutions BV i/o” tot het verlenen van toestemming voor onderhuur. Gelet op de in rechtsoverweging 4.1. genoemde verplichtingen had het op de weg van [eiser] en haar gemachtigde gelegen om van deze overeenkomsten, met de daarin genoemde partijen, melding te maken in de dagvaarding en deze als productie bij dagvaarding over te leggen. Dit heeft [eiser] echter nagelaten, terwijl de gemachtigde tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd heeft verklaard ook over een schriftelijke versie van deze beide overeenkomsten te beschikken en er blijk van heeft gegeven deze ook te kennen. Reeds daarom acht de kantonrechter zich op dit punt onjuist voorgelicht.

4.3.

Daar komt bij dat de gemachtigde tijdens de mondelinge behandeling andere en ook (innerlijk) tegenstrijdige standpunten heeft ingenomen dan bij dagvaarding. Zo heeft de gemachtigde verklaard dat [gedaagde] medehuurder, huurder en onderhuurster van zichzelf is. [gedaagde] zou medehuurder van [X] en De Comfort Solar Solutions BV i/o zijn, vanwege de omstandigheid dat zij bij de bezichtiging van de woning, als partner van [X] , aanwezig is geweest en omdat [X] en zij samen met [gedaagde] kinderen de woning zouden gaan bewonen. Enkel vanwege fiscale redenen is de huurovereenkomst op naam van [X] gezet. Daarnaast zou [gedaagde] huurder zijn omdat De Comfort Solar Solutions BV i/o nooit daadwerkelijk is opgericht, zodat deze wegvalt en [X] en [gedaagde] als huurders overblijven. Nu ook [X] de woning heeft verlaten, blijft [gedaagde] uiteindelijk als huurder over. De kantonrechter stelt vast dat voorgaande (nieuwe) standpunten van [eiser] niet stroken met het door haar ingenomen standpunt in de met [gedaagde] gevoerde correspondentie voorafgaande aan deze procedure. In die correspondentie geeft [eiser] immers te kennen dat zij [gedaagde] als onderhuurster ziet. Bovendien heeft de gemachtigde tijdens de mondelinge behandeling nog gesteld dat [gedaagde] , gelet op het voorgaande, ook onderhuurder van zichzelf is, omdat ook de overeenkomst van onderhuur enkel en alleen vanwege boekhoudkundige motieven zou zijn opgesteld.

4.4.

Door de standpunten steeds te wijzigen is [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter niet alleen inconsistent in haar stellingen en daardoor niet geloofwaardig, maar verandert zij ook steeds de feitelijke onderbouwing van haar vordering. Het kan en mag niet zo zijn dat [eiser] en/of haar gemachtigde informatie achterhoudt of onjuist weergeeft teneinde haar stellingen sterker te maken. Dat dit zijdens [eiser] en haar gemachtigde zou zijn gebeurd omdat zij van tevoren hebben afgewogen wat naar hun mening voor de beoordeling door de rechter relevant is, namelijk dat [gedaagde] huurster is, kan niet tot een ander oordeel leiden. Het is immers aan partijen om de kantonrechter volledig en naar waarheid voor te lichten, waarna het aan de kantonrechter is om de relevantie van de stellingen en verweren te beoordelen.

4.5.

Al het voorgaande leidt dan ook tot de slotsom dat moet worden geoordeeld dat [eiser] in strijd met het bepaalde in artikel 21 Rv heeft verzuimd de aan haar vordering ten grondslag gelegde, voor de beslissing van belang zijnde feiten, steeds volledig en naar waarheid aan te voeren. De kantonrechter acht deze schending niet zodanig ernstig dat dit tot de sanctie van niet-ontvankelijkheid van [eiser] moet leiden. Wel zal met de schending rekening worden gehouden bij de beoordeling, hetgeen concreet op het volgende neerkomt.

4.6.

De kantonrechter stelt vast dat het gaat om onzelfstandige woonruimte. De woning heeft immers een eigen toegang en er is sprake van bewoning zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning zoals de keuken en sanitaire voorzieningen.

Verder zal er bij beoordeling van worden uitgegaan dat [gedaagde] op grond van de door haar overgelegde overeenkomsten enkel onderhuurster van het gehuurde is. Voor zover [eiser] heeft betoogd dat [gedaagde] met het vertrek van [X] alsnog is “gepromoveerd” tot huurster, is de kantonrechter van oordeel dat dit betoog faalt. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat [X] de huurovereenkomst heeft opgezegd, maar dit is gemotiveerd door [gedaagde] betwist. Vast staat dat [X] opzegging van 29 maart 2015 tegen 1 april 2015, dus drie dagen later, niet voldoet aan de wettelijke opzegtermijn van 1 maand. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser] met deze opzegging heeft ingestemd en/of deze opzegging heeft bevestigd aan [X] en [gedaagde] vervolgens van de opzegging op de hoogte heeft gebracht. Weliswaar schrijft [eiser] bij brief van 31 mei 2015 dat [X] het pand op 20 februari 2015 heeft verlaten en [gedaagde] recht op aanwezigheid vervalt bij een betalingsachterstand van de huurder hetgeen al twee maanden aan de orde is, maar hieruit kan niet worden afgeleid dat [X] de huur heeft opgezegd en dat [eiser] hiermee zou hebben ingestemd. Dat betekent dat geen sprake is van een rechtsgeldige huuropzegging door [X] , nu deze in strijd is met de wettelijke opzegtermijn. [X] dient dus nog altijd als huurder en [gedaagde] nog altijd als onderhuurder te worden aangemerkt. [eiser] vordering jegens [gedaagde] tot betaling van de achterstallige huurpenningen dient reeds daarom te worden afgewezen.

4.7.

[eiser] heeft subsidiair aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] aan haar een boete van € 300,00 per dag verschuldigd is omdat zij de woning niet voor 27 mei 2015 heeft ontruimd. Daarnaast is [gedaagde] aan [eiser] € 75,00 per brief aan administratiekosten verschuldigd.

[gedaagde] heeft betwist dat tussen haar en [eiser] een dergelijke boete en administratiekosten zijn overeengekomen en zij voert aan dat dit door [eiser] is bedacht enkel en alleen om haar uit de woning te krijgen.

Ter zitting heeft [eiser] ’ gemachtigde desgevraagd verklaard dat deze boete inderdaad nooit tussen [gedaagde] en [eiser] is overeengekomen en dat deze per sms aan [gedaagde] is meegedeeld. Naar het oordeel van de kanontrechter hebben [eiser] en haar gemachtigde hiermee willens en wetens en in strijd met het bepaalde in artikel 21 Rv onjuiste informatie verstrekt, kennelijk met het enige doel om [eiser] ’ vordering jegens [gedaagde] toegewezen te krijgen. Gelet daarop wordt het evenmin geloofwaardig geacht dat [gedaagde] aan [eiser] administratiekosten zou zijn verschuldigd, zodat ook om die reden de vordering dient te worden afgewezen.

4.8.

Tot slot heeft [eiser] € 2.000,00 gevorderd omdat [gedaagde] het gehuurde, na haar vertrek, niet adequaat zou hebben opgeleverd. Ook dit is door [gedaagde] betwist. Daargelaten dat [eiser] en haar gemachtigden reeds op meerdere punten hun geloofwaardigheid hebben verloren, heeft [eiser] nagelaten haar stellingen op dit punt van een onderbouwing te voorzien. Ook dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.

4.9.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 600,00 als salaris voor de gemachtigde (2 x tarief € 300,00).

4.10.

De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5 De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen en tot op heden begroot op € 600,00,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Krens en in het openbaar uitgesproken.

type:plg/gk

coll: