Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2017:1320

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
13-02-2017
Datum publicatie
16-02-2017
Zaaknummer
5463588 CV EXPL 16-9476
Rechtsgebieden
Burgerlijk procesrecht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

De huurder van een woning vordert in kort geding de verhuurder te veroordelen tot herstel van diverse gebreken aan de woning.

De vordering wordt afgewezen omdat er onvoldoende zekerheid is dat er sprake is van gebreken in de zin van art. 7:204 BW.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 5463588 CV EXPL 16-9476

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 13 februari 2017

in de zaak van:

[eiseres] ,

wonend te [woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. A.J.J. Kreutzkamp

tegen:

STICHTING WELLER WONEN,

gevestigd te Heerlen ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. J.M.H. van den Mosselaar.

Partijen zullen hierna [eiseres] en Weller genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 7 november 2016 met 9 producties

  • -

    de brieven van Weller van 24 november 2016 met (in totaal) 13 producties

  • -

    de mondelinge behandeling op 28 november 2016, waarbij de zaak is aangehouden in afwachting van de behandeling door een andere kantonrechter

  • -

    de brief van [eiseres] van 10 januari 2017 met drie producties

  • -

    de brieven van 12 en 13 januari 2017 van Weller met (in totaal) twee producties

  • -

    de mondelinge behandeling op 16 januari 2017, bij welke gelegenheid door Weller een pleitnota is overgelegd

  • -

    de brief van Weller van 19 januari 2017 met drie producties.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Weller, althans haar rechtsvoorgangster, heeft op 27 november 2000 met [naam] een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan zij aan [naam] met ingang van 7 november 2000 de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] heeft verhuurd. Op enig moment in 2001 heeft [eiseres] na echtscheiding van [naam] de huurovereenkomst voortgezet.

2.2.

Bij vonnis van 6 maart 2013 (zaaknr. 464893 CV EXPL 12-1869) heeft de kantonrechter van deze rechtbank (zittingsplaats Heerlen) [eiseres] veroordeeld tot betaling aan Weller van (onder meer) een huurachterstand tot en met november 2012 van € 2.392,83. De kantonrechter heeft daarbij (onder meer) het verweer van [eiseres] inhoudend dat zij gerechtigd is tot (gedeeltelijke) opschorting van de huurbetaling omdat er sprake is van onderhoudsgebreken verworpen. De kantonrechter heeft dienaangaande overwogen dat niet is komen vast te staan dat er sprake is van gebreken aan het gehuurde.

2.3.

[eiseres] heeft tegen voornoemd vonnis hoger beroep ingesteld. Op 20 oktober 2015 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch een tussenarrest gewezen.

3 Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert Weller te veroordelen om binnen één maand na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, alle in het lichaam van de dagvaarding opgesomde gebreken deugdelijk te (laten) herstellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat Weller niet aan deze veroordeling voldoet.

3.2.

Op pagina vier en vijf van de dagvaarding heeft [eiseres] 16 gebreken in de woning vermeld. Zij stelt dat deze gebreken deels onderdeel uitmaken van de procedure in hoger beroep, maar dat er ook sprake is van nieuwe gebreken. De gebreken zorgen voor een onaangenaam woonklimaat en leiden tot gezondheidsklachten, aldus [eiseres] . [eiseres] voert aan dat zij in eerste instantie het eindarrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch wilde afwachten maar zij vindt thans dat van haar niet meer gevergd kan worden dat zij langer stil blijft zitten.

3.3.

Het verweer van Weller strekt tot afwijzing van de vordering van [eiseres] .

4 De beoordeling

4.1.

[eiseres] heeft voldoende gesteld om spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorziening aanwezig te achten. Het enkele feit dat een deel van de door haar gestelde gebreken volgens haar reeds jaren bestaan maakt niet dat daardoor het spoedeisend belang is komen te vervallen.

4.2.

Ter zitting van 16 januari 2017 is gebleken dat het gerechtshof ’s-Hertogenbosch alsnog op 3 januari 2017 eindarrest heeft gewezen naar aanleiding van het door [eiseres] ingestelde hoger beroep tegen het vonnis van de rechtbank Maastricht van 6 maart 2013. In rechtsoverweging 9.1.5. heeft het hof het verrekeningsverweer dat [eiseres] baseerde op de door haar gestelde gebreken verworpen omdat de gegrondheid van dit verweer volgens het Hof niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. Voorts heeft het Hof overwogen dat [eiseres] geen belang heeft bij de beoordeling van dit verweer omdat er ten tijde van de inleidende dagvaarding geen huurachterstand bestond.

De kantonrechter stelt derhalve vast dat het Hof in het eindarrest geen oordeel heeft gegeven over de vraag of de door [eiseres] in die procedure gestelde gebreken zijn aan te merken als gebreken in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.

4.3.

Art. 7:204 lid 2 BW luidt als volgt.

“Een gebrek is een staat of eigenschap van een zaak of en andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

4.4.

De kantonrechter is van oordeel dat binnen het bestek van dit kort geding onvoldoende zekerheid bestaat dat de door [eiseres] opgesomde onderdelen in een bodemprocedure als gebreken in de zin van art. 7:204 lid 2 BW aangemerkt zullen worden. Daartoe wordt als volgt overwogen.

4.5.

De kantonrechter stelt voorop dat de door [eiseres] gehuurde woning stamt uit 1956. Hieruit volgt dat [eiseres] aan de woning niet dezelfde eisen kan stellen als aan een recent gebouwde woning.

4.6.

[eiseres] heeft ter onderbouwing van haar vordering onder meer verwezen naar een rapport van ing. Ad. Van As van 22 oktober 2013. De kantonrechter is van oordeel dat aan de inhoud van dit rapport geen (doorslaggevende) waarde gehecht kan worden nu het een partijdeskundige betreft en er door Weller op alle door [eiseres] aangevoerde gebreken gemotiveerd verweer gevoerd is.

4.7.

[eiseres] heeft onder meer de volgende gebreken aangevoerd:

  • -

    de buitengevels zijn niet voorzien van spouwventilatie

  • -

    de buitenramen bestaan uit enkel, niet isolerend glas

  • -

    de constructieve begane grond is van beton en niet geïsoleerd

  • -

    de bodem van de holle ruimte is niet waterdampdicht afgedekt

  • -

    in de kelderruimte is geen doorgaande ventilatie

  • -

    de mechanische ventilatie van de badkamer werkt niet, althans niet naar behoren

4.8.

Het verweer van Weller Wonen komt er kort gezegd op neer dat er geen
(bouw)voorschriften bestaan op grond waarvan geoordeeld moet worden dat er op deze punten sprake is van gebreken. De kantonrechter overweegt dat inderdaad niet gebleken is dat de woning op voornoemde punten niet voldoet aan de wijze waarop woningen in 1956 gebruikelijk werden gebouwd. Dat de door [eiseres] gestelde vochtproblemen in de woning worden veroorzaakt door de in onderdeel 4.7. vermelde punten is voorts verre van zeker.

Op grond van deze overwegingen bestaat thans derhalve onvoldoende zekerheid dat er op voornoemde punten sprake is van gebreken in de woning als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.

4.9.

Ten aanzien van de buitenramen heeft Weller ter zitting voorts nog aangevoerd dat zij [eiseres] in het verleden heeft aangeboden deze te vervangen door dubbele beglazing. [eiseres] heeft ter zitting nadrukkelijk gesteld dat dit aanbod nooit is gedaan door Weller. De kantonrechter heeft daarop Weller in de gelegenheid gesteld om het bestaan van het aanbod te onderbouwen. De kantonrechter heeft voorts bepaald dat [eiseres] vervolgens de gelegenheid zal krijgen om binnen één week schriftelijk te reageren.

Weller heeft daarop bij brief van 19 januari 2017 betoogd dat Weller in november 2013 aan [eiseres] heeft aangeboden (tegen huurverhoging op grond van geriefsverbetering) dubbele beglazing te plaatsen. Weller stelt dat dit aanbod door [eiseres] is afgewezen waarvoor zij verwijst naar de door haar als productie 16 overgelegde brief van 4 november 2013 van de gemachtigde van [eiseres] waarin het volgende staat vermeld:

“Cliënte deelt mee dat ze telefonisch is benaderd door een medewerker van Uw cliënte, met het verzoek om de woning te komen bezoeken ten behoeve van mogelijk dubbele beglazing en het herstel van de kozijnen. U gaf dit zelf reeds eerder als optie aan, doch met de uitdrukkelijke toevoeging dat zulks door Uw cliënte als geriefsverbetering wordt gezien, waar derhalve een substantiële huurverhoging tegenover staat. Dat is voor mijn cliënte geen basis om verder te onderhandelen. Ze verlangt een volledig herstel van alle gebreken, zoals eerder opgesomd. Alleen dien ten behoeve kan dus een afspraak worden gemaakt met cliënte.”

Weller wijst voorts op een brief van 27 maart 2009 waarin zij [eiseres] attendeert op de mogelijkheid van dubbele beglazing tegen huurverhoging. Aangezien een reactie van [eiseres] op deze nadere onderbouwing van Weller is uitgebleven, staat vast dat Weller aan [eiseres] heeft aangeboden (tegen huurprijsverhoging) dubbele beglazing te plaatsen en dat [eiseres] dit aanbod heeft afgewezen. Nog daargelaten dat het enkele gegeven dat de buitenramen uit enkel glas bestaan niet als een gebrek beschouwd kan worden, moet derhalve voorts worden geconstateerd dat [eiseres] zelf geweigerd heeft om het enkel glas te laten vervangen door dubbele beglazing.

4.10.

Dat, zoals door [eiseres] gesteld, de raamkozijnen door houtrot ernstig aangetast zijn, zou wel kunnen duiden op een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW. Ter zitting is evenwel gebleken dat [eiseres] de door Weller ingeschakelde schilder niet heeft willen toelaten werkzaamheden aan de kozijnen te verrichten. [eiseres] heeft zich daarbij ten onrechte op het standpunt gesteld dat het (over)schilderen van de kozijnen niet helpt tegen houtrot. Dienaangaande wordt overwogen dat de schilder in voorkomende gevallen ook zorg draagt voor herstel van (eventueel) houtrot. Dit herstel heeft [eiseres] met haar weigering de schilder toe te laten onmogelijk gemaakt zodat de (eventuele) omstandigheid dat er sprake is van houtrot aan [eiseres] zelf is toe te rekenen.

4.11.

[eiseres] stelt dat de kelder regelmatig volloopt met water. Dit wordt door Weller betwist waarbij zij verwijst naar een op 9 augustus 2016 verricht onderzoek waarbij is geconstateerd dat de kelder droog was en er geen lekkage was. Gelet op dit verweer en het ontbreken van een verdere onderbouwing door [eiseres] op dit onderdeel bestaat ook ten aanzien van dit onderdeel onvoldoende zekerheid dat er sprake is van een gebrek zodat er thans geen grond is een voorziening te treffen.

4.12.

[eiseres] stelt dat er sprake is van schimmel aan het plafond in de badkamer en dat de mechanische ventilatie van de badkamer niet werkt. Weller stelt dat er in de badkamer

een te openen raam is en dat er dus volgens de voorschriften van het Bouwbesluit voldoende ventilatiemogelijkheden zijn. Gelet op dit verweer en het ontbreken van een nadere onderbouwing van de zijde van [eiseres] is ook ten aanzien van deze onderdelen onvoldoende zekerheid dat er sprake is van een gebrek. De (gestelde) schimmel in het plafond is dan veeleer te wijten aan het feit dat [eiseres] de badkamer onvoldoende ventileert.

4.13.

Volgens [eiseres] is er waarschijnlijk een lekkage aan de cv-installatie en geeft deze onvoldoende warmte af. Het door [eiseres] gestelde gebrek aan de cv-installatie wordt door Weller betwist. Zij stelt dat de klacht meermaals is onderzocht, maar dat geen lekkage is geconstateerd. Zij wijst erop dat, willen de radiatoren voldoende warmte af kunnen geven, [eiseres] de druk op de installatie dan wel op minimaal 1,5 Bar dient te houden. Na dit verweer heeft [eiseres] geen nadere onderbouwing van dit door haar gestelde gebrek gegeven. Ook ten aanzien van het bestaan van dit gebrek bestaat derhalve onvoldoende zekerheid om thans een voorziening dienaangaande toe te wijzen.

4.14.

De dauwpunttemperaturen liggen in alle vertrekken te hoog door de hoge luchtvochtigheid waardoor condensvorming optreedt, aldus [eiseres] . [eiseres] heeft zich daarbij wellicht gebaseerd op voornoemd rapport van Van As. Zoals reeds overwogen wordt aan dit rapport geen doorslaggevende waarde gehecht nu Van As een partijdeskundige is. Weller heeft bovendien de conclusie van Van As dat er sprake is van een te hoge luchtvochtigheid gemotiveerd betwist. Zij stelt dat de door Van As op 17 oktober 2013 gemeten luchtvochtigheid van 71 tot 73% in de woonruimtes (exclusief de kelder) niet te hoog was. Weller verwijst in dat verband naar een publicatie van het (toenmalige) ministerie van VROM (productie 13) waaruit volgens haar blijkt dat de luchtvochtigheid op die dag (het was buiten 12,3 graden Celsius) zelfs hoger mocht zijn dan 75% bij een binnentemperatuur van 20 graden Celsius. Na dit verweer heeft [eiseres] , behalve een opsomming van de door haar in de woning ondervonden vochtproblemen, niets concreets aangevoerd waaruit met enige mate van zekerheid kan worden afgeleid dat de luchtvochtigheid in de woning daadwerkelijk te hoog is.

4.15.

De door [eiseres] gestelde gebreken aan de elektriciteitsvoorziening zijn door Weller regelmatig onderzocht, maar een gebrek is door Weller nimmer geconstateerd. Weller stelt dat de door [eiseres] ervaren problemen door haarzelf worden veroorzaakt omdat zij (te) goedkope lampen en slechte elektrische apparatuur gebruikt. [eiseres] betwist op haar beurt dat de problemen daardoor worden veroorzaakt, maar een onderbouwing van haar stelling dat de volgens haar regelmatig in elektrische apparaten optredende kortsluiting wordt veroorzaakt door de elektrische installatie in de woning is uitgebleven. Ook ten aanzien van dit onderdeel bestaat derhalve geen grond om een voorziening te treffen. Op grond van de thans door [eiseres] gegeven onderbouwing is het immers allerminst zeker dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat er een gebrek is aan de elektrische installatie van de woning.

4.16.

Het staat vast dat in de achtertuin vanaf de aanvang van de huur een afscheiding ontbreekt. Dit is evenwel niet aan te merken als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.

4.17.

[eiseres] stelt dat in de achtertuin het hemelwater onvoldoende verwerkt kan worden als gevolg waarvan bij hevige regenval ‘een soort zwembad’ gevormd wordt.

Ter zitting heeft Weller betoogd dat medio 2016 het afvoerputje in het terras is vernieuwd en dat er geen sprake is van een gebrek. [eiseres] heeft in reactie hierop betwist dat het afvoerputje is verlaagd. Weller is vervolgens in de gelegenheid gesteld om haar standpunt dat het putje is vernieuwd nader te onderbouwen. In de brief van 19 januari 2017 komt Weller op haar verklaring terug en stelt zij dat zij onderzoek heeft laten verrichten op 26 mei 2016 door Bouwbedrijf Peeters B.V. en dat dit bedrijf heeft geconstateerd dat het afschot op het buitenterras voldoende is en dat het afvoerputje functioneerde. Weller verwijst dienaangaande naar een als productie 18 ingediende brief van Bouwbedrijf Peeters B.V.

Aangezien [eiseres] hier niet meer op heeft gereageerd, staat derhalve vast dat het afschot op het buitenterras voldoende is en dat het afvoerputje functioneert. De ter zitting namens [eiseres] getoonde foto’s zijn onvoldoende ter onderbouwing van dit onderdeel van haar vordering aangezien die foto’s (zoals door Weller gesteld) direct na een hevige regenbui gemaakt kunnen zijn.

4.18.

Tot slot heeft [eiseres] nog diverse klachten geuit over de schuur in de achtertuin. Die klachten leiden evenmin tot de conclusie dat er sprake is van een gebrek. [eiseres] wil de schuur kennelijk gebruiken voor opslag van inboedelgoederen die niet tegen vocht kunnen. Daar is een schuur evenwel niet voor bedoeld.

4.19.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiseres] worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Weller tot op heden begroot op € 600,00 salaris gemachtigde.

5 De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de kosten van dit geding aan de zijde van Weller tot op heden begroot op € 600,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en is in het openbaar uitgesproken.

Type: RW