Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2017:10720

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
08-11-2017
Datum publicatie
10-11-2017
Zaaknummer
5863683 cv expl 17-3001
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Inhoudsindicatie: ontbinding en ontruiming bedrijfsruimte. Na overlijden van verhuurster heeft huurder twee jaar geen huur betaald. De vereffenaar van de nalatenschap van verhuurster vordert thans de achterstand en ontbinding en ontruiming. Het beroep op rechtsverwerking wordt verworpen alsook het beroep op rauwelijks dagvaarden. Het beroep op verrekening wegens gedane investeringen wordt eveneens verworpen omdat geen facturen worden overgelegd en geen begin van bewijs voorhanden is dat dit met verhuurster overeengekomen is. De mee gevorderde boete wordt toegewezen omdat niet is gebleken dat het bankrekeningnummer van de verhuurster niet gebruikt kon worden. Het verzoek om een terme de grace te verlenen wordt niet gehonoreerd omdat huurder geen stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat hij de verschuldigde huurpenningen heeft gereserveerd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 5863683 \ CV EXPL 17-3001

Vonnis van de kantonrechter van 8 november 2017

in de zaak van:

[eisende partij] , in zijn hoedanigheid van vereffenaar van de nalatenschappen van
[A] , [B] EN [C],

kantoorhoudend te [kantooradres eisende partij] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. R.G.M. Michels,

tegen:

[gedaagde partij] ,

wonend [adres gedaagde partij] ,

[woonplaats gedaagde partij] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. G.G.J. Geerlings.

Partijen worden hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding met producties;

  • -

    de conclusie van antwoord

  • -

    de door [eisende partij] nagezonden productie;

  • -

    de beslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald;

  • -

    de op 10 oktober 2017 gehouden comparitie;

  • -

    de tijdens de comparitie door [eisende partij] overgelegde productie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[gedaagde partij] huurt met ingang van 1 september 2013 van wijlen mevrouw [B] de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [adres bedrijfsruimte] te [plaats bedrijfsruimte] alsmede de daarboven gelegen woning met huisnummer [huisnummer bovenwoning] . De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar. De aanvangshuurprijs bedraagt € 2.350,00 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte van toepassing.

2.2.

Mevrouw [B] is op [overlijdensdag mevrouw B] 2015 overleden.

2.3.

Bij beschikking van de rechtbank Oost-Brabant d.d. 6 januari 2017 is [eisende partij] benoemd tot vereffenaar van de nalatenschap van wijlen mevrouw [B] .

3 Het geschil

3.1.

[eisende partij] vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van een bedrag van
€ 56.650,00 ter zake van huurachterstand, € 6.900,00 ter zake van contractuele boetes en een bedrag van € 1.375,00 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten. Voorts vordert [eisende partij] de wettelijke rente over de gevorderde bedragen en veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten.

3.2.

[eisende partij] stelt daartoe – zakelijk weergegeven, dat [gedaagde partij] reeds kort na aanvang van de huurovereenkomst de maandelijkse huurtermijnen niet, niet tijdig dan wel slechts gedeeltelijk betaalde. Volgens [eisende partij] heeft [gedaagde partij] sinds september 2015 helemaal geen huur meer betaald. Berekend tot en met maart 2017 bedraagt de huurachterstand
€ 56.650,00. In dat verband betwist [eisende partij] dat de bankrekening van wijlen mevrouw [B] was geblokkeerd, zodat [gedaagde partij] de huurtermijnen naar die bankrekening had kunnen overmaken. [eisende partij] is van mening dat [gedaagde partij] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat die tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Volgens [eisende partij] is hij voornemens om het gehuurde te verkopen en kan hij bij een verkoop vrij van huur een hogere prijs bedingen. Met betrekking tot het verweer van [gedaagde partij] dat gedane investeringen tot een bedrag van € 25.000,00 zouden worden verrekend met de huur, betwist [eisende partij] dat een dergelijke afspraak zou zijn gemaakt tussen wijlen mevrouw [B] , de vorige huurster mevrouw [D] en [gedaagde partij] . [eisende partij] stelt verder dat [gedaagde partij] wegens de te late betalingen op grond van de algemene voorwaarden een boete van
€ 250,00 per maand is verschuldigd. Die boete is opgelopen tot een bedrag van € 6.900,00. Voorts voert [eisende partij] aan dat [gedaagde partij] in strijd met de huurovereenkomst het gehuurde sinds
1 december 2016 heeft onderverhuurd, hetgeen eveneens een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Verder voert [eisende partij] aan dat hij heeft geprobeerd de achterstallige huurpenningen buiten rechte te incasseren. De daarmee gepaard gaande kosten ad
€ 1.375,00 dienen voor rekening van [gedaagde partij] te komen.

3.3.

[gedaagde partij] voert verweer. Allereerst stelt [gedaagde partij] dat hij met wijlen mevrouw [B] had afgesproken dat hij de huur later mocht betalen. Voorts stelt [gedaagde partij] dat hij sinds september 2015 geen huur meer heeft betaald omdat hij niet wist of hij na het overlijden van mevrouw [B] nog bevrijdend op het desbetreffende bankrekeningnummer kon betalen. Volgens [gedaagde partij] heeft hij wel een gedeelte van de verschuldigde huurpenningen gereserveerd. [gedaagde partij] stelt verder dat de vorige huurster mevrouw [D] een bedrag van omstreeks € 25.000,00 heeft geïnvesteerd in het gehuurde, dat hij na de overname van de huurovereenkomst een bedrag van € 25.000,00 aan mevrouw [D] heeft betaald en dat hij met wijlen mevrouw [B] heeft afgesproken dat hij de investeringen met de huur mocht verrekenen. [gedaagde partij] stelt verder dat hij de door mevrouw [D] betaalde borgsom van € 7.050,00 heeft overgenomen. Voorts stelt [gedaagde partij] dat [eisende partij] nogal laat heeft geklaagd. Volgens [gedaagde partij] heeft [eisende partij] ongeveer 2 jaar stilgezeten zodat hij zijn rechten heeft verwerkt. Mocht hij de huurachterstand toch moeten betalen, dan verzoekt [gedaagde partij] aan hem een terme de grâce te verlenen. [gedaagde partij] voert aan dat hij het gehuurde heeft onderverhuurd en die huurovereenkomst gestand wil doen. Volgens [gedaagde partij] heeft hij bij zijn boekhouder navraag gedaan of hij mocht onderverhuren en deelde die boekhouder mee dat dit was geoorloofd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde partij] betreft zijn beroep op rechtsverwerking op grond van artikel 6:89 BW. Volgens [gedaagde partij] heeft [eisende partij] te lang gewacht met een ingebrekestelling. Dat verweer van [gedaagde partij] zal worden verworpen. Van belang is dat in de verhouding [eisende partij] tegenover [gedaagde partij] geen sprake is van een gebrek in de prestatie als bedoeld in artikel 6:89 BW. De betreffende bepaling is van toepassing op verbintenissen tot het geven van zaken en het verrichten van diensten, hetgeen hier niet het geval is.

4.2.

[gedaagde partij] heeft verder aangevoerd dat hij rauwelijks is gedagvaard en dat hij daardoor geen gelegenheid heeft gehad een regeling in der minne te treffen. Ook dat verweer gaat niet op. Vast staat dat [eisende partij] en [gedaagde partij] op of omstreeks 20 maart 2017 telefonisch contact hebben gehad en dat gesproken is over de huurachterstand. [gedaagde partij] heeft derhalve de gelegenheid gehad om een voorstel te doen voor het treffen van een regeling. Nu [gedaagde partij] dat heeft nagelaten mocht [gedaagde partij] verwachten dat [eisende partij] hem in rechte zou betrekken.

4.3.

Voorts heeft [gedaagde partij] zich beroepen op verrekening van een bedrag van € 25.000,00 dat geïnvesteerd zou zijn in het gehuurde ter zake van de installatie van een brand- en rook-meld-installatie, het aanbrengen van brandwerende isolatie, het vernieuwen van systeemplafonds, het plaatsen van brandvertragende deuren, het herstel van diverse lekkages, het vervangen van delen van de riolering en het verrichten van onderhoud. [gedaagde partij] heeft echter nagelaten om facturen over te leggen waaruit zou kunnen blijken dat de betreffende werkzaamheden zijn verricht. [gedaagde partij] heeft ook geen schriftelijke verklaring overgelegd van de vorige huurster mevrouw [D] in wiens opdracht de betreffende werkzaamheden zouden zijn verricht en waaruit tevens zou kunnen blijken dat mevrouw [D] een bedrag van € 25.000,00 van [gedaagde partij] heeft ontvangen ter zake van die werkzaamheden. Ook ontbreekt een verklaring van mevrouw [D] waaruit blijkt dat [gedaagde partij] aan haar een bedrag van € 7.050,00 zou hebben betaald ter zake van de door haar aan mevrouw [B] betaalde borg. [gedaagde partij] heeft ook niet concreet gesteld op welke wijze hij het bedrag van € 25.000,00 mocht verrekenen. Uit de door [eisende partij] overgelegde specificatie blijkt dat [gedaagde partij] tot september 2015 maandelijks, zij het te laat, de overeengekomen huurprijs heeft betaald. Er is derhalve geen begin van bewijs aanwezig dat [gedaagde partij] met wijlen mevrouw [B] overeengekomen was dat een bedrag van € 25.000,00 met de huur verrekend mocht worden. Het door [gedaagde partij] aangeboden bewijs dienaangaande zal de kantonrechter derhalve passeren.

4.4.

[gedaagde partij] heeft zich verder nog op het standpunt gesteld dat hij in december 2014 een bedrag van € 250,00 op de huur heeft ingehouden omdat hij een reparatie aan de verwarmingsketel heeft laten verrichten, maar ook daarvan heeft [gedaagde partij] geen betalingsbewijs overgelegd, zodat dit verweer eveneens zal worden verworpen.

4.5.

Gelet op hetgeen hiervoor werd overwogen kan aan [eisende partij] ter zake van huurachterstand tot en met maart 2017 een bedrag van € 56.650,00 worden toegewezen alsmede de wettelijke rente vanaf de respectieve data van opeisbaarheid van de respectieve huurtermijnen.

4.6.

Op grond van de algemene voorwaarden is [gedaagde partij] in geval van te late betaling een boete van € 300,00 per maand verschuldigd. [eisende partij] vordert thans de boetes wegens de te late betalingen vanaf september 2015. Het verweer van [gedaagde partij] dat hij die boete niet verschuldigd is omdat het bankrekeningnummer van wijlen mevrouw [B] was geblokkeerd zodat hij geen huurbetalingen kon verrichten, zal worden verworpen. Uit het door [eisende partij] overgelegde bankrekeningafschrift blijkt dat een betaling op 25 april 2017 op het betreffende bankrekeningnummer is geaccepteerd, terwijl [gedaagde partij] geen stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat door hem ondernomen pogingen om de huurtermijnen op die bankrekening te verrichten, door de bank zijn geweigerd. [gedaagde partij] heeft ook geen concreet bewijsaanbod dienaangaande gedaan. De door [eisende partij] gevorderde boete van € 6.900,00 zal derhalve eveneens worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve data van opeisbaarheid.

4.7.

Gelet op de hoogte van de huurachterstand is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde partij] in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat die tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De huurovereenkomst zal derhalve worden ontbonden, met bepaling van de ontruimingstermijn op vier weken na betekening van dit vonnis.

4.8.

[gedaagde partij] heeft nog verzocht om hem een terme de grâce te verlenen, maar dat verzoek zal de kantonrechter niet honoreren. In dat verband heeft [gedaagde partij] zich weliswaar op het standpunt gesteld dat hij een gedeelte van de verschuldigde huur heeft gereserveerd, maar [gedaagde partij] heeft nagelaten om stukken, bijvoorbeeld een bankrekeningafschrift, over te leggen waaruit blijkt dat hij de volledige huurachterstand binnen een maand kan betalen.

4.9.

[eisende partij] behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat [eisende partij] bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.

4.10.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen nu het versturen van een enkele sommatie de toewijzing van deze kosten niet rechtvaardigt.

4.11.

[gedaagde partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eisende partij] worden begroot op:

  • -

    dagvaarding € 83,68

  • -

    griffierecht 470,00

  • -

    salaris gemachtigde 1.200,00 ( 2 x tarief € 600,00)

totaal € 1.753,68.

5 De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, staande en gelegen te [woonplaats gedaagde partij] aan de [adres bedrijfsruimte en bovenwoning] ;

5.2.

veroordeelt [gedaagde partij] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisende partij] te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde partij] voorts om aan [eisende partij] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen de somma van € 63.550,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de respectieve vervaldata van de huurtermijnen dan wel vanaf de respectieve vervaldata van de boetes, telkens tot de dag der algehele voldoening, alsmede zoveel maal de somma van € 2.350,00 per maand als er vanaf 1 april 2017 tot aan de dag der ontruiming telkens een nieuwe maand zal zijn ingegaan;

5.4.

veroordeelt [gedaagde partij] voorts in de kosten van de procedure aan de zijde van [eisende partij] gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 1.753,68;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Schreurs-van de Langemheen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken.

type: FL

coll: