Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2016:8596

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
04-10-2016
Datum publicatie
06-10-2016
Zaaknummer
5368261 CV EXPL 16-8414
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Vordering in kort geding om huurder te gebieden om verbouwing van het niet gehuurde deel van het pand te gehengen en te gedogen toegewezen vanwege (ook) ter zitting gebleken animositeit tussen verhuurder en huurder, evenwel zonder de daarbij gevorderde dwangsommen omdat de omstandigheden in dit geval daar onvoldoende aanleiding toe geven.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer 5368261 CV EXPL 16-8414

Vonnis in kort geding van 4 oktober 2016

in het kort geding van

[eiser]

wonend te [woonplaats 1] , aan de [adres 1] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. R.H.G.M. Kerckhoffs

tegen

[gedaagde] , handelend onder de naam [handelsnaam] ,

wonend te [woonplaats 2] aan de [adres 2] en zaak doend te [vestigingsplaats] aan de [adres 3] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. H.M.G. Duijsters.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijk uit:

  • -

    het exploot van dagvaarding d.d. 16 september 2016 met producties

  • -

    de van de zijde van [eiser] ingebrachte nadere producties

  • -

    de van de zijde van [gedaagde] ingebrachte producties

  • -

    de mondelinge behandeling ter zitting van 26 september 2016.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 24 maart 2014 de winkelruimte waarvan ook een kelder deel uitmaakt, staande en gelegen te [vestigingsplaats] aan de [adres 3] , (verder te noemen: het gehuurde) aanvankelijk van een derde en thans van [eiser] , die

- op enig moment - door koop en levering van de onroerende zaak waarvan het gehuurde deel uitmaakt in de rechten en plichten getreden is van de vorige verhuurder.

2.2.

Boven het gehuurde bevinden zich nog drie verdiepingen met een woonbestemming, (verder te noemen: de bovenwoning).

2.3.

Aan [eiser] is door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maastricht een omgevingsvergunning verleend om de bovenwoning te splitsen in drie aparte woningen. Het (bestuursrechtelijke) bezwaar van [gedaagde] tegen de verleende vergunning is ongegrond verklaard en haar verzoek om een voorlopige voorziening is bij uitspraak van de voorzieningenrechter d.d. 3 mei 2016 - partijen genoegzaam bekend - afgewezen. Hoewel die uitspraak niet vermeldt hoe het verzoek van [gedaagde] precies luidde, heeft de voorzieningenrechter wel overwogen dat “niet kan worden geconcludeerd dat sprake is van een ondeugdelijke belangenafweging of van strijd met een goede ruimtelijke ordening”.

2.4.

[eiser] heeft - op enig moment (onduidelijk blijft wanneer) - [gedaagde] van zijn hoedanigheid als nieuwe verhuurder in kennis gesteld en heeft haar - op enig moment (ook hier geldt weer: onduidelijk blijft wanneer) - te kennen gegeven voornemens te zijn de bovenwoning te gaan verbouwen en te splitsen tot drie appartementen.

2.5.

Op enig moment - uit de stelling van partijen en de overgelegde producties lijkt te kunnen worden afgeleid dat dit in ieder geval vanaf begin september 2016 (maar mogelijk ook al eerder) is geweest - is [eiser] begonnen de voor genoemde splitsing nodige werkzaamheden te laten uitvoeren.

2.6.

Ten behoeve van de (separate) levering van gas, water en elektriciteit en dataverkeer aan de bovenwoning hebben de leveranciers (Enexis, WML en Ziggo) te kennen gegeven dat de daartoe benodigde leidingen en kabels van overheidswege vanuit de [adres 3] (en dus aan de voorzijde van het betreffende pand) het pand ingebracht dienen te worden en dat dit via de achterzijde niet mogelijk is. Nu dit (door beide partijen) onbetwist is gebleven staat dit in deze procedure vast. Daartoe dienen graafwerkzaamheden plaats te vinden en zal door de voorgevel dan wel keldermuur een gat geboord dienen te worden om die leidingen en kabels via de kelder (die tot het gehuurde behoort) en via de cv-ruimte (die niet tot het gehuurde behoort) naar de ingang van de appartementen, welke zich aan de achterzijde van het pand bevindt, te leiden.

2.7.

De watertoevoer (althans de kraan daarvan) naar de bovenwoning bevindt zich in de kelder (en dus in het gehuurde). De kelder wordt in de bedrijfsvoering van de winkel ook daadwerkelijk en dagelijks gebruikt en is dus een onderdeel van de winkel.

2.8.

Op maandagochtend 12 september 2016 zijn stukadoors in de bovenwoning geweest met de bedoeling om stucwerkzaamheden uit te voeren. Omdat de watertoevoer afgesloten bleek te zijn, konden zij die werkzaamheden niet uitvoeren en heeft [eiser] de stukadoors onverrichterzake naar huis gestuurd. De dag erna, op dinsdag 13 september 2016 heeft [gedaagde] om ongeveer 10:30 medewerkers van de aannemer toegang verschaft tot het gehuurde Op dat moment bleek dat de kraan in de kelder dichtgedraaid was.

3 De vordering en het geschil

3.1.

[eiser] vordert om:

  1. [gedaagde] te verbieden om de toelevering van gas, water en elektriciteit naar de bovenwoning - kort gezegd - op welke wijze dan ook te onderbreken of onderbroken te houden, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per ingegane dag dat [gedaagde] dat verbod niet nakomt na betekening van dit vonnis;

  2. [gedaagde] te gebieden om - kort gezegd - [eiser] , de medewerkers van de aannemer en de medewerkers van Enexis, WML en Ziggo dan wel derden die in opdracht van hen handelen, onbelemmerde toegang tot de kelderruimte te verlenen teneinde de voor de verbouwing benodigde werkzaamheden uit te kunnen oefenen, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per ingegane dag dat [gedaagde] dat verbod niet nakomt na betekening van dit vonnis;

  3. [gedaagde] te gebieden om te gehengen en te gedogen dat er leidingen, kabels en rioolbuizen in de kelder worden aangebracht, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per ingegane dag dat [gedaagde] dat verbod niet nakomt na betekening van dit vonnis;

  4. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proceskosten met rente en tot betaling van de nakosten.

3.2.

Volgens [eiser] heeft [gedaagde] de bouwwerkzaamheden meermaals moedwillig gefrustreerd en bestaat er thans een gerede grond om te vermoeden dat [gedaagde] ook de realisatie van leidingen en kabels door het gehuurde zoveel mogelijk zal proberen tegen te houden.

3.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Het spoedeisende belang is er in gelegen dat [eiser] zo spoedig mogelijk de geplande werkzaamheden die nodig zijn om de bovenwoning volledig separaat van de winkel van gas, water elektriciteit en dataverkeer te voorzien, wil laten uitvoeren. Dat die werkzaamheden nodig zijn, is door [gedaagde] ter zitting ook erkend. In die zin is het ook in haar eigen belang dat die werkzaamheden zo spoedig mogelijk voltooid zijn. Ter zitting heeft [eiser] desgevraagd te kennen gegeven dat de duur van de werkzaamheden hier in het geding een kwestie van enkele dagen is. Het is evident dat op [eiser] daarbij de plicht rust om de overlast voor [gedaagde] zoveel mogelijk te beperken, nu [gedaagde] recht heeft op een ongestoord huurgenot.

4.2.

Om een voorziening te kunnen treffen zoals gevorderd, dient te worden beoordeeld of het aannemelijk is dat de rechter in een aanhangig te maken bodemprocedure een met de gevraagde voorziening overeenstemmende vordering zal toewijzen. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze kortgeding procedure naar voren is gebracht en aannemelijk is gemaakt.

4.3.

Ten aanzien van het onder 1 gevorderde wordt als volgt overwogen. De stelling dat [gedaagde] de watertoevoer op de bewuste 12 september 2016 heeft afgesloten, is door [gedaagde] gemotiveerd betwist. Volgens [eiser] is het niet aannemelijk dat iemand anders dan [gedaagde] zich toegang heeft verschaft tot de (afgesloten) kelderruimte waarvan [gedaagde] de sleutel heeft en waar de kraan zich bevindt. De partner van [gedaagde] , die ook in de winkel werkzaam is, heeft ter zitting verklaard dat een medewerker van de aannemer de waterkraan heeft dichtgedraaid. Nu [eiser] uitgaat van een niet onderbouwde stelling en [gedaagde] daar een niet onaannemelijke verklaring tegenover heeft gesteld, is niet komen vast te staan dat [gedaagde] of iemand anders namens haar de waterkraan moedwillig heeft dichtgedraaid.

De kantonrechter ziet derhalve geen aanleiding om de gevorderde voorziening op dit punt toe te wijzen.

4.4.

Onweersproken staat vast dat [gedaagde] op grond van de wet en de huurovereenkomst (althans de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden, meer in het bijzonder art. 14 lid 1) verplicht is om [eiser] in de gelegenheid te stellen de voorgenomen werkzaamheden zoals eerder genoemd uit te voeren. Het moedwillig frustreren van die werkzaamheden is zonder meer als onrechtmatig te bestempelen. Toewijzing van de voorzieningen onder 2 en 3 zoals gevorderd, is dan ook slechts aan de orde wanneer de vrees op voorhand voor dergelijk onrechtmatig handelen door [gedaagde] reëel te noemen is. Daarvan is de kantonrechter in deze procedure onvoldoende overtuigd geraakt.

In de eerste plaats wordt verwezen naar rechtsoverweging 4.3. Het incident omtrent de dichtgedraaide waterkraan is in dit kader verreweg het meest onder de aandacht gebrachte argument van [eiser] . Nu niet is vast komen te staan dat [gedaagde] de waterkraan heeft dichtgedraaid om daarmee de werkzaamheden te frustreren, valt dat argument voor toewijzing van het gevorderde weg. De stelling van [eiser] dat [gedaagde] medewerkers van de aannemer heeft gehinderd bij het uitvoeren van hun werkzaamheden en hen de toegang tot het gehuurde heeft geweigerd, is door [gedaagde] gemotiveerd betwist en is daarmee in deze procedure niet vast komen te staan.

Desalniettemin is de kantonrechter ter zitting gebleken van een behoorlijke mate van animositeit tussen partijen. Daarin ziet de kantonrechter aanleiding om elke onduidelijkheid over de toegang tot de kelder uit te sluiten en het gevorderde onder 2 en 3 toe te wijzen, echter zonder de daarbij gevorderde dwangsommen. [gedaagde] heeft ter zitting immers uitdrukkelijk te kennen gegeven dat zij haar medewerking aan de werkzaamheden als voornoemd zal verlenen en de kantonrechter heeft - vooralsnog - geen aanleiding gevonden om aan die toezegging te twijfelen.

4.5.

Op grond van art. 254 lid 1 juncto lid 5 Rv is de kantonrechter in alle spoedeisende zaken waarin een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, bevoegd deze te geven. Het treffen van een voorziening zonder uitvoerbaar bij voorraadverklaring, zoals [gedaagde] onder punt 29 en 30 van haar pleitnota suggereert, verdraagt zich niet met de aard en het doel van een onmiddellijke voorziening als bedoeld in genoemd artikel.

4.6.

In het gegeven dat partijen over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5 De beslissing

De kantonrechter

5.1.

gebiedt [gedaagde] om [eiser] , de medewerkers van de aannemer en de medewerkers van Enexis, WML en Ziggo dan wel derden die in opdracht van hen handelen, onbelemmerde toegang tot de kelderruimte van het door haar gehuurde winkelpand aan de [adres 3] te [vestigingsplaats] te verlenen teneinde de voor de verbouwing benodigde werkzaamheden uit te kunnen oefenen,

5.2.

gebiedt [gedaagde] om te gehengen en te gedogen dat er leidingen, kabels en rioolbuizen in de kelderruimte van het door haar gehuurde winkelpand aan de [adres 3] te [vestigingsplaats] worden aangebracht,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.Y.H.G. Erkens en is in het openbaar uitgesproken.

RK