Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2014:7366

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
21-08-2014
Datum publicatie
28-08-2014
Zaaknummer
AWB-12_1665u
Rechtsgebieden
Bestuursrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

In geschil is de aanvraag van de derde-partij om een omgevingsvergunning voor bouwen en afwijken van het bestemmingsplan ter realisatie van het splitsen van een pand in vier studentenkamers. Op grond van het vigerende bestemmingsplan dient de minimale oppervlakte per kamer 20m² te bedragen.

Verweerder heeft zich onder verwijzing naar zijn beleid, neergelegd in de zogenoemde Notitie Woningsplitsing, op het standpunt gesteld dat een kamer kan bestaan uit meerdere ruimtes. Op grond van dit beleid wordt, aldus verweerder, in de onderhavige zaken door meerdere ruimtes gezamenlijk als een kamer in de zin van het bestemmingsplan aan te merken, voldaan aan het oppervlaktevereiste.

De rechtbank stelt vast dat in het bestemmingsplan zelf het begrip “kamer” niet is gedefinieerd. De rechtbank overweegt hierover verder dat in de bewoordingen of systematiek van het van toepassing zijnde bestemmingsplan geen grondslag kan worden gevonden voor verweerders standpunt dat het begrip “kamer” met gebruikmaking van de Notitie Woningsplitsing moet worden uitgelegd. De rechtbank zoekt voor de uitleg van dit begrip aansluiting bij de in Van Dales Groot woordenboek opgenomen definitie, te weten: “een vertrek van een gebouw”. Op grond van deze definitie kan een kamer slechts bestaan uit één ruimte. Verweerder heeft zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat het oppervlaktevereiste niet in de weg staat aan het verlenen van een omgevingsvergunning aan de derde-partij.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Maastricht

Bestuursrecht

zaaknummers: AWB 14 / 865 en AWB 14 / 900

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 augustus 2014 in de zaken tussen

[eisers 1], te [woonplaats], eisers 1

(gemachtigde: mr. O.V. Wilkens) en

[eisers 2][eisers 2][eisers 2], te [woonplaats], eisers 2

(gemachtigde: mr. D. Pool),

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maastricht, verweerder

(gemachtigden: mr. M. Vorstermans en mr. E.H.J. Verheijden).

Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: [derde belanghebbende], te [woonplaats].

Procesverloop

Bij besluit van 13 november 2013 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van de derde-partij om een omgevingsvergunning voor bouwen en afwijken van het bestemmingsplan ter realisatie van het splitsen van het pand [adres] in vier studentenkamers toegewezen.

Tegen het primaire besluit hebben zowel eisers 1 als eisers 2 afzonderlijk bezwaar gemaakt.

Bij besluiten van 10 februari 2014 (de bestreden besluiten) heeft verweerder de bezwaarschriften van eisers ongegrond verklaard.

Eisers hebben tegen de bestreden besluiten beroepen ingesteld. Het beroep van eisers 1 is

geregistreerd onder zaaknummer AWB 14 / 865 en het beroep van eisers 2 onder

zaaknummer AWB 14 / 900.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 augustus 2014. Eisers 1 hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Eisers 2 hebben zich laten vertegenwoordigen door mr. O.V. Wilkens als waarnemer voor hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden. De derde-partij is in persoon verschenen.

Overwegingen

1.

De derde-partij heeft op 31 juli 2013 een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het splitsen van het pand[adres] in vier studentenkamers ingediend.

2.

Verweerder heeft de aanvraag van de derde-partij in de eerste plaats aangemerkt als een aanvraag voor de activiteit het bouwen van een bouwwerk (artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, hierna: Wabo). Bij het primaire besluit is verweerder tot de conclusie gekomen dat de aanvraag voldoet aan de in het Bouwbesluit en de Bouwverordening Maastricht 1999 gestelde eisen. De aanvraag is echter in strijd met het ten tijde van de aanvraag geldende bestemmingsplan Maas en Jeker, nu ter plaatse enkel een grondgebonden woning is toegestaan. De aanvraag van de derde-partij is daarom tevens aangemerkt als een aanvraag voor het afwijken van het bestemmingsplan (artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo). Verweerder heeft in dit verband getoetst aan het beleid ten aanzien van kamerverhuur, zoals opgenomen in het op 12 september 2013 in werking getreden bestemmingsplan Maastricht-Zuidwest. In artikel 15.5.9 zijn de voorwaarden opgenomen waaronder kamerverhuur in eengezinswoningen is toegestaan. Op grond van artikel 15.6.5 van de regels kan verweerder bij omgevingsvergunning afwijken van artikel 15.5.9 voor het toestaan van kamerverhuur. Omdat, aldus verweerder, wordt voldaan aan de voorwaarden van artikel 15.6.5 is afwijking van het bestemmingsplan mogelijk en is de omgevingsvergunning aan de derde-partij verleend.

3.

Bij brieven van respectievelijk 13 en 16 december 2013 hebben eisers 1 en 2, de bewoners van de buurpanden [straatnaam] [nummer] en [nummer], tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. Eisers 1 en 2 hebben in bezwaar aangevoerd dat het pand door de derde-partij is gesplitst in drie zelfstandige appartementen. De feitelijke situatie wijkt daarmee af van de situatie waarvoor de aanvraag is ingediend. Eisers 1 en 2 hebben voorts het standpunt ingenomen dat het, nu niet wordt voldaan aan de voorwaarden b en c van voormeld artikel 15.6.5, niet is toegestaan om bij omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan. Zo is, anders dan verweerder stelt, wel sprake van een onevenredige verstoring van het woon- en leefklimaat. Een studentenhuis naast gezinswoningen brengt (geluids)overlast met zich, te meer nu de woningen slecht zijn geïsoleerd. Bovendien speelt het leven in een studentenhuis zich af op momenten dat het leven in een gezinswoning in ruste is en slingert er allerlei rommel rond het huis rond. Verweerder heeft ten onrechte enkel gekeken naar de in het verleden ingekomen klachten. Voorts wordt er door het optellen van diverse kleinere kamers ten onrechte uitgegaan van een minimaal woonoppervlakte van 20m² per student en niet, zoals in het bestemmingsplan staat, van 20m² per kamer. In dit verband hebben eisers 1 nog gewezen op het pand [adres], waar een omgevingsvergunning mede is geweigerd omdat meerdere kamers niet voldoen aan de minimale oppervlakte van 20m². Volgens eisers 2 heeft verweerder daarnaast ten onrechte niet getoetst aan voorwaarde e. van voormeld artikel 15.6.5, inhoudende dat indien de verhuurder ter plaatse zijn hoofdverblijf heeft er per woning maximaal drie kamers voor kamerbewoning mogen worden gebruikt. Eisers 2 achten dit relevant, nu zij vermoeden dat de eigenaar het gehele pand zal verhuren aan één huurder die op zijn beurt als verhuurder zijn intrek neemt in de kleinste kamer om zodoende de oppervlakteregelgeving te omzeilen.

4.

Tijdens de hoorzitting van 20 januari 2014 hebben eisers in aanvulling op het vorenstaande nog aangevoerd dat de fietsenstalling [adres] een in elkaar zakkend hok betreft en dat er geen berging aanwezig is (voorwaarde d. van artikel 15.6.5).

5.

Bij de bestreden besluiten heeft verweerder zijn standpunt gehandhaafd dat de derde-partij voldoet aan de voorwaarden van artikel 15.6.5 van de regels. Het woon- en leefklimaat wordt, aldus verweerder, niet onevenredig verstoord. Op buurtniveau heeft een volkshuisvestelijke afweging plaatsgevonden met als conclusie dat er voor het stedelijk woonmilieu in de wijk Villapark ruimte is voor de toename van gestapelde woningen. Op straatniveau kunnen bewoners mogelijk overlast ervaren, echter in de afgelopen twee jaar zijn er geen meldingen ontvangen die direct zijn te relateren aan de studentenhuisvesting in het pand [adres]. De in het verleden gemaakte opmerkingen van eisers hadden enkel betrekking op slecht onderhoud en de waardevermindering van de omliggende woningen. Nu volgens de bouwtekeningen iedere huurder minimaal 20m² aan woonruimte krijgt, wordt voorts voldaan aan de woonoppervlaktevoorwaarde. Het bestemmingsplan wordt, analoog aan het beleid van verweerder sinds het in werking treden van de Notitie Woningsplitsing in 2007, ruimer uitgelegd dan de letterlijke bewoordingen (“per kamer”). In de notitie is aangegeven dat kamers gescheiden kunnen zijn en dat het gaat om de oppervlakte van het samenstel van kamers. Het door eisers genoemde pand [adres] is, volgens verweerder, aan dezelfde regelgeving getoetst, doch hier is sprake van een andere situatie. In dat pand werden geen kamers samengevoegd. Uit de bouwtekeningen valt verder op te maken dat zowel een berging als een fietsenstalling bij de woning aanwezig is. Aan voorwaarde e. behoeft, nu de verhuurder, aldus de aanvraag, niet ter plaatse zijn hoofdverblijf heeft, niet te worden getoetst. De feitelijke situatie is, aldus verweerder, niet relevant, enkel is relevant of de omgevingsvergunning terecht is verleend.

6.

In beroep hebben eisers de gronden van bezwaar ingelast. Eisers hebben herhaald dat moet worden voldaan aan een minimale woonoppervlakte van 20m² per kamer, zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Bestendig beleid kan het bestemmingsplan niet aan de kant zetten. Bovendien is verweerder ten onrechte uitgegaan van de bouwtekening van de derde-partij, nu hierin door het aanbrengen van kamernummers kamers bij elkaar zijn gevoegd die zijn gelegen op verschillende verdiepingen en dus niet bij elkaar horen. De situatie van het genoemde pand [adres] is wel degelijk vergelijkbaar, nu ook hier, anders dan verweerder stelt, kamers samen zijn gevoegd. Over de onevenredige verstoring van het woon- en leefklimaat hebben eisers betoogd dat ten onrechte niet is onderzocht wat de gevolgen voor de omgeving zijn indien in het pand geen gezin maar studenten wonen. Bovendien is het uitblijven van klachten in het verleden geen graadmeter, eisers hebben de ontstane problemen immers altijd rechtstreeks met de huurders en de verhuurder opgelost.

7.

In reactie op de beroepsgronden van eisers 2 heeft de derde-partij onder meer weersproken dat eisers bij overlast met hem contact hebben opgenomen. Voorts verzoekt hij aan de rechtbank om tevens uitspraak te doen over de vraag of het pand legaal voor bewoning te gebruiken is door een hoofdhuurder en twee onderhuurders.

8.

De rechtbank overweegt als volgt.

9.

Ingevolge artikel 15.5.9 van de regels bij het bestemmingsplan Maastricht-Zuidwest gelden ten aanzien van kamerverhuur de volgende bepalingen:

a. kamerverhuur is niet toegestaan indien de kamerverhuurder niet ter plaatse het hoofdverblijf heeft;

b. kamerverhuur is toegestaan indien de kamerverhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft en aan de volgende bepalingen wordt voldaan:

1.

per woning mogen maximaal twee kamers voor kamerverhuur worden gebruikt;

2.

de minimale oppervlakte per kamer dient 20m² te bedragen.

10.

Op grond van artikel 15.6.5 van de regels kunnen Burgemeester en wethouders bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 15.5.9 voor het toestaan van kamerverhuur voor meer dan twee kamers dan wel het toestaan van kamerverhuur indien de verhuurder niet ter plaatse het hoofdverblijf heeft, met dien verstande dat:

a. er voor wat betreft de nieuwe woonruimte(n) moet worden voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm;

b. het woon- en leefklimaat in de omgeving niet onevenredig mag worden verstoord;

c. de minimale oppervlakte per kamer dient 20m² te bedragen;

d. de ontstane woonruimten beschikken over een berging en fietsenstalling;

e. indien de verhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft er per woning maximaal drie kamers voor kamerbewoning worden gebruikt.

11.

In de Notitie Woningsplitsing van 7 mei 2013 is opgenomen dat in de wijk Villapark volop ruimte is voor toename van het aantal gestapelde woningen en er voor deze wijk geen reden is om woningsplitsing sterk aan banden te leggen. Een kamer omvat, aldus bijlage 1 bij de Notitie, alle vertrekken in een woning (woon-, slaapkamer) behalve de keuken, het toilet, de badkamer, de zolder, de hal en de berging. Normaliter bestaat een kamer uit één ruimte waarin de deelfuncties wonen en slapen zijn gesitueerd (maar slaap- en woonruimte kan ook over twee kamers zijn verdeeld). De overige elementaire woonvoorzieningen moeten met andere bewoners worden gedeeld (gemeenschappelijke voorzieningen).

12.

De rechtbank overweegt dat verweerder gehouden is te beslissen op grond van de aanvraag zoals die door de aanvrager is ingediend. Dat, zoals eisers hebben gesteld, de feitelijke situatie afwijkt van de aanvraag, in die zin dat de derde-partij het pand zou hebben gesplitst in drie zelfstandige appartementen, heeft verweerder dan ook terecht buiten zijn beoordeling gelaten. In het verlengde van het voorgaande kan de door eisers verwachte parkeerproblematiek bij splitsing van het pand in drie zelfstandige appartementen dan wel de toelaatbaarheid van de door de derde-partij gewenste zogenoemde “hospita-constructie”, zijnde de verhuur van het pand aan een hoofdhuurder die op zijn beurt twee appartementen onderverhuurt, in de onderhavige procedures evenmin een rol spelen. De onder e. van artikel 15.6.5 van de regels opgenomen voorwaarde dat indien de verhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft er per woning maximaal drie kamers voor kamerbewoning mogen worden gebruikt, behoeft geen toetsing. De aanvraag ziet immers niet op de situatie dat de verhuurder woonachtig is in het pand.

13.

Vervolgens ziet de rechtbank geen aanknopingspunten om eisers te volgen in hun standpunt dat het woon- en leefklimaat in de omgeving onevenredig zal worden verstoord. Hiertoe overweegt de rechtbank dat noch gebleken noch gesteld is dat op buurtniveau (Villapark) voor een toename van gestapelde woningen, zoals studentenkamers, geen ruimte is. In de Notitie Woningsplitsing staat in dit verband ook vermeld dat in de buurt Villapark het aandeel gestapelde woningen (in 2006 29%) beneden het op grond van de Nota Wonen in beweging passend geachte aandeel gestapelde woningen ligt (60-70%). Voorts heeft verweerder onbestreden gesteld dat met betrekking tot het specifieke pand, waar zeven studenten woonachtig waren, over de afgelopen twee jaar bij de politie noch bij de gemeentelijke melddesk specifiek op dit pand betrekking hebbende klachten zijn ontvangen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij panden die feitelijk al gedurende langere tijd in gebruik zijn voor het huisvesten van studenten, voor het vaststellen van de verstoring van het woon- en leefklimaat het aantal op die specifieke panden betrekking hebbende klachten in redelijkheid als maatstaf kan hanteren. Dat, zoals eisers hebben gesteld, dit niet betekent dat in de praktijk geen sprake is geweest van overlast, aangezien de problemen na overleg met de direct betrokken huurders zijn opgelost, bevestigt, naar het oordeel van de rechtbank, dat weliswaar enige verstoring in het woon- en leefklimaat, inherent aan studentenbewoning, zal ontstaan, doch dat niet aannemelijk is dat deze voor onevenredig moet worden gehouden. Een concrete onderbouwing van het standpunt van eisers dat een onevenredige verstoring het gevolg van vergunningverlening zal zijn, is daarbij achterwege gebleven. De gestelde slechte isolatie van de panden, die daarbij, zoals verweerder op zitting heeft bevestigd, van betekenis kan zijn, vormt, nu een concrete onderbouwing van de beweerdelijke overlast achterwege is gebleven, geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen.

14.

Voor zover eisers zich op het standpunt hebben gesteld dat niet wordt voldaan aan de voorwaarde dat de minimale oppervlakte per kamer dient 20m² te bedragen, overweegt de rechtbank vooreerst dat zij, gezien de bouwtekeningen, geen aanleiding ziet om de daarin vermelde maatvoering in twijfel te trekken. Op de bouwtekeningen zijn vier huureenheden ingetekend. Het als kamer 3 aangeduide gedeelte bestaat uit één kamer en heeft een oppervlakte van 22,4m², zodat deze kamer buiten twijfel voldoet aan minimale oppervlakte van artikel 15.6.5 onder c. De overige aangeduide kamers (1, 2 en 4) bestaan uit twee ruimtes die (enkel) gezamenlijk een woonoppervlakte van 20m² overtreffen. Daarvan bestaan de kamers 1 en 4 uit twee naast elkaar gelegen en door middel van een deur met elkaar verbonden ruimtes en bestaat kamer 2 uit twee zich op verschillende verdiepingen (eerste en tweede) bevindende ruimtes. Verweerder heeft zich onder verwijzing naar zijn beleid, vervat in de Notitie Woningsplitsing, op het standpunt gesteld dat deze ruimtes (1, 2 en 4) gezamenlijk moeten worden aangemerkt als een kamer in de zin van het bestemmingsplan. Eisers delen dit standpunt niet. Zij zijn van mening dat het begrip “kamer” uit het bestemmingsplan letterlijk moet worden uitgelegd, in die zin dat een kamer slechts kan bestaan uit één ruimte. De rechtbank stelt vast dat in het bestemmingsplan zelf het begrip “kamer” niet is gedefinieerd. De rechtbank overweegt hierover verder dat in de beoordelingen of systematiek van het van toepassing zijnde bestemmingsplan geen grondslag kan worden gevonden voor verweerders standpunt dat het begrip “kamer” met gebruikmaking van de Notitie Woningsplitsing moet worden uitgelegd. De rechtbank zal dit beleid en de daaraan ten grondslag liggende ratio van het oppervlaktevereiste voor (een samenstel van) kamers (het voor kamerbewoners garanderen van een minimum woonkwaliteit en het voorkomen van overbevolking van gezinswoningen) voor de uitleg van het begrip “kamer” uit het bestemmingsplan in dit verband dan ook buiten beschouwing laten. Nu in de planvoorschriften een definitie van het begrip “kamer” ontbreekt en er geen grond is om op grond van het woningsplitsingsbeleid van het normale spraakgebruik af te wijken, zal de rechtbank voor de uitleg van dit begrip aansluiting zoeken bij de in Van Dales Groot woordenboek opgenomen definitie, te weten: “een vertrek van een gebouw”. Op grond van deze definitie, die niet voor meerdere uitleg vatbaar is, kan een kamer slechts bestaan uit één ruimte. Dat de bedoeling van de planwetgever, gezien eerdergenoemd beleid, hiermee mogelijk niet in overeenstemming is, kan, zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State onder meer in de uitspraak van 18 februari 2009 (ECLI:NL:RVS:2009: BH3227) aan het vorenstaande niet afdoen. Van belang daarbij is dat met name omwonenden moeten kunnen vertrouwen op hetgeen in de planvoorschriften is opgenomen. Het vorenstaande maakt dat verweerder zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat het oppervlaktevereiste van artikel 15.5.9 van het bestemmingsplan niet in de weg staat aan het verlenen van een omgevingsvergunning aan de derde-partij. Overigens wordt met het oppervlaktevereiste, zoals dat door verweerder is uitgelegd, niet bereikt dat iedere kamerhuurder over ten minste 20m² aan woonoppervlakte beschikt. Zoals verweerder op zitting heeft bevestigd, is het immers op grond van het bestemmingsplan niet verboden dat meer dan één huurder een kamer of samenstel van kamers bewoont.

15.

De beroepen zijn gegrond en de rechtbank vernietigt de bestreden besluiten. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaken te voorzien, in die zin dat het primaire besluit wordt herroepen, nu aan dit besluit eenzelfde niet-reparabel gebrek kleeft.

16.

Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt zij tevens dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt.

17.

De rechtbank veroordeelt verweerder ten slotte in de door eisers gemaakte proceskosten in bezwaar en beroep. Voor beide eisers stelt de rechtbank deze kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 973,50. Daarbij wordt voor beiden afzonderlijk rekening gehouden met de proceshandelingen indienen van een bezwaarschrift en indienen van een beroepschrift. Nu beide eisers zich ter zitting door dezelfde gemachtigde hebben laten vertegenwoordigen, ziet de rechtbank aanleiding de ter zake daarvan te vergoeden kosten voor de helft aan elk van hen toe te kennen.

Beslissing

De rechtbank:

  • -

    verklaart de beroepen gegrond;

  • -

    vernietigt de bestreden besluiten;

  • -

    herroept het primaire besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden besluiten;

  • -

    draagt verweerder op aan eisers 1 en 2 het betaalde griffierecht ad € 165,= (totaal: € 330,=) te vergoeden;

  • -

    veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 973,50, te betalen aan zowel eisers 1 als eisers 2.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.M. Schelfhout, rechter, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2014.

w.g. D.D.R.H. Lechanteur,

griffier

w.g. T.M. Schelfhout,

rechter

Voor eensluidend afschrift:

de griffier,

Afschrift verzonden aan partijen op: 21 augustus 2014

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan voor zover daarbij is beslist op het beroep binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.