Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2013:12813

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
13-11-2013
Datum publicatie
02-07-2014
Zaaknummer
530141 CV EXPL 13-2237
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

geschil tussen woningstichting en huurderbelangenvereniging.

De woningstichting vordert – samengevat – een verklaring voor recht dat de huurders(belangenvereniging) van het complex huurwoningen alleen mogen gebruiken als verkeersruimte, tenzij door de woningvereniging voor afwijkend gebruik toestemming is verleend.

De huurdersbelangenvereniging organiseert activiteiten in de centrale hal van het complex, zoals een driegangendiner en de woningstichting stelt zich op het standpunt dat daarvoor haar toestemming nodig is. De kantonrechter oordeelt dat uit de huurovereenkomst niet kan worden afgeleid dat de openbare ruimtes een andere bestemming hebben dan verkeersruimte. De woningstichting heeft niet de verwachting gewekt dat de huurdersbelangenvereniging zonder haar toestemming activiteiten mag organiseren in deze ruimtes.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 530141 CV EXPL 13-2237

Typ: ME

Vonnis van de kantonrechter te Maastricht d.d. 13 november 2013

in de zaak van:

de stichting Woningstichting Gulpen,

gevestigd te [woonplaats],

eisende partij,

verder te noemen: de woningstichting,

gemachtigde: mr. J.M.H. van den Mosselaar, advocaat te Best,

tegen

1 [gedaagde],

wonend te [woonplaats],

gedaagde partij sub 1,

verder te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. M.J.M. van Vugt, advocaat te Maastricht,

2 de vereniging Huurders Belang Cour de Galouppe,

gevestigd te [woonplaats],

gedaagde partij sub 2,

verder te noemen: de huurdersvereniging,

gemachtigde: mr. M.J.M. van Vugt, advocaat te Maastricht.

1 Het verloop van de procedure

1.1.

Het procesverloop blijkt uit de volgende stukken:

  • -

    het exploot van dagvaarding van 31 mei 2013 met producties;

  • -

    de conclusie van antwoord met producties;

  • -

    de door de gemachtigde van de woningstichting toegezonden producties ten behoeve van de comparitie na antwoord;

  • -

    het proces-verbaal van de comparitie na antwoord.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald waarvan de uitspraak nader vastgesteld is op heden.

2 Het geschil

2.1.

De woningstichting vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad

ten aanzien van [gedaagde]:
(1) te verklaren voor recht dat ‘het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten’ in het complex Cour de Galouppe, zoals dat medegebruik is opgenomen in de tussen de woningstichting en [gedaagde] afgesloten huurovereenkomst met bijbehorende algemene voorwaarden, enkel omvat de bevoegdheid van [gedaagde] om van deze gemeenschappelijke ruimten, zoals de galerijen, gangen (binnengalerijen), trappenhuizen alsmede van de op de tweede verdieping van het complex gelegen binnenplaats, gebruik te maken om te komen en te gaan naar het door hem van de woningstichting gehuurde appartement aan de Looierstraat 16G te Gulpen;
(2) [gedaagde] te verbieden de in het complex Cour de Galouppe gelegen galerijen, gangen (binnengalerijen), trappenhuizen en de op de tweede verdieping van het complex gelegen binnenplaats anders te gebruiken dan als hal annex verkeersruimte, tenzij voor het afwijkend gebruik daarvan door de woningstichting toestemming is verleend, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.500,00 per overtreding, tot een maximum van € 45.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag per overtreding tot een door de kantonrechter te bepalen maximum;

ten aanzien van de huurdersvereniging:

(3) de huurdersvereniging te verbieden de in het complex Cour de Galouppe gelegen galerijen, gangen (binnengalerijen), trappenhuizen en de op de tweede verdieping van het complex gelegen binnenplaats anders te gebruiken dan als hal annex verkeersruimte, tenzij voor het afwijkend gebruik daarvan door de woningstichting toestemming is verleend, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.500,00 per overtreding, tot een maximum van
€ 45.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag per overtreding tot een door de kantonrechter te bepalen maximum;

ten aanzien van [gedaagde] en de huurdersvereniging:

(4) [gedaagde] en de huurdersvereniging te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

2.2.

Ter onderbouwing van haar vordering voert de woningstichting het volgende aan.
De woningstichting is eigenares van een complex van 69 woningen, genaamd Cour de Galouppe (verder te noemen: het complex), gelegen te Gulpen op de hoek Looierstraat/Nieuwstraat. De woningstichting verhuurt deze woningen. [gedaagde] is één van de huurders.
Op grond van de huurovereenkomsten en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden hebben de huurders het medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten die in het complex gelegen zijn. Eén van deze ruimten betreft de binnenplaats op de tweede verdieping. De binnenplaats dient, net als diverse andere gemeenschappelijke ruimten, als ‘verkeersruimte’, tenzij door de woningstichting toestemming gegeven wordt voor ander gebruik.
De woningstichting is bevoegd regels te stellen met betrekking tot het gebruik van deze binnenplaats, omdat zij als verhuurder er op moet toezien dat al haar huurders het ongestoord genot van hun woningen hebben. In het verleden heeft de woningstichting, nadat daarom verzocht was, toestemming gegeven (onder voorwaarden) voor activiteiten in het kader van Carnaval (2012), Sinterklaas (2012), Kerst (2012) en Nieuwjaar (2013). De woningstichting heeft gepoogd met de huurdersvereniging afspraken te maken over het gebruik van de binnenplaats, maar dat overleg heeft tot niets geleid. De huurdersvereniging en [gedaagde] zijn namelijk ten onrechte van mening dat zij geen toestemming behoeven van de woningstichting voor het organiseren van activiteiten. Zij vinden dat de huurders, naast de gehuurde woning, het exclusieve gebruiksrecht van de binnenplaats hebben.
De woningstichting heeft bij brieven van 25 februari 2013 en 11 april 2013 de huurdersvereniging respectievelijk [gedaagde] erop gewezen dat zij geen toestemming verleent voor een aangekondigd driegangen-diner in de binnenplaats. Desondanks hebben zij deze activiteit georganiseerd, hetgeen blijkt uit een proces-verbaal van constatering van kandidaat-gerechtsdeurwaarder Dorscheidt van 26 april 2013.

De woningstichting wordt door individuele huurders aangesproken op de activiteiten die door de huurdersverenging en [gedaagde] georganiseerd worden in de binnenplaats. Zij klagen onder meer over geluidsoverlast.

2.3.

[gedaagde] en de huurdersvereniging hebben gemotiveerd verweer gevoerd waarop hierna, voor zover relevant, nader zal worden ingegaan.

3 De beoordeling

3.1.

In deze procedure staan de volgende feiten vast:
- de woningstichting is eigenares van het complex en zij verhuurt de 69 woningen die in dit complex gelegen zijn. [gedaagde] huurt één van de woningen in het complex;

- het complex bestaat uit een viertal verdiepingen, waarbij op elke verdieping sprake is van een aantal gangen (binnengalerij), waaraan verschillende gelijkvloerse woningen in het complex gelegen zijn. Per verdieping is een lift aanwezig, die toegang geeft tot meerdere trappenhuizen en een technische ruimte. Op de tweede verdieping bevindt zich een binnenplaats die toegang geeft tot een drietal gangen, waaraan diverse woningen gelegen zijn, en tot het trappenhuis, de lift en een technische ruimte. Aan de binnenplaats zijn drie woningen gelegen. Het complex is zo gebouwd dat via een glazen plafond op de derde verdieping licht binnendringt op de tweede verdieping;

- de huurovereenkomst tussen de woningstichting en [gedaagde], waarop de ‘Algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van verhuurder van 01-01-2004’ (verder te noemen: de algemene voorwaarden) van toepassing zijn, bevat onder meer de volgende bepalingen:

Artikel 1
Verhuurder verhuurt aan huurder die in huur aanneemt de woning gelegen aan de Looierstraat 16g te Gulpen, inclusief onroerende aanhorigheden en inclusief het medegebruik van de om het complex eventueel gelegen groenstroken en tuinen die als onroerende aanhorigheid zijn te beschouwen en het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten, hierna te noemen: “het gehuurde”.

Artikel 2
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.

- De algemene voorwaarden bepalen in artikel 6.4.:

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Onder gemeenschappelijke ruimten wordt verstaan ruimten zoals trappenhuizen, liften, kelders, zolders, garages, bergingen, galerijen, tuinen, binnenplaatsen, voorzover huurder het gebruik van deze ruimten met andere huurders of gebruikers deelt.

- De huurdersvereniging stelt zich blijkens de oprichtingsakte van 2 november 2011 ten doel de gezamenlijke belangenbehartiging van haar leden die een appartement huren in het complex.

- Op 26 april 2013 hebben de huurdersvereniging en [gedaagde] een driegangen-diner georganiseerd in de binnenplaats hoewel de woningstichting van tevoren kenbaar had gemaakt dat zij voor die activiteit geen toestemming gaf.

3.2.

Partijen zijn het er over eens dat de binnenplaats één van de gemeenschappelijke ruimten is in de zin van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Partijen verschillen echter van mening over de vraag wat de bestemming is van deze gemeenschappelijke ruimten en de binnenplaats in het bijzonder. Uit dit geschilpunt vloeit een ander verschil van mening voort: hebben de huurdersvereniging en [gedaagde] toestemming nodig van de woningstichting voor het organiseren van activiteiten in de binnenplaats?

3.3.

Volgens de woningstichting huren de huurders alleen hun woning en niet de gemeenschappelijke ruimten in het complex. Van de gemeenschappelijke ruimten hebben zij slechts het medegebruik. Om die reden hebben zij geen zeggenschap over de gemeenschappelijke ruimten.
[gedaagde] en de huurdersvereniging stellen dat de gemeenschappelijke ruimten onderdeel uitmaken van de gehuurde woonruimte. De huurders kunnen daarom gezamenlijk bepalen wie toegang heeft tot gehuurde en hoe zij deze ruimten gebruiken.


3.4. Geoordeeld wordt als volgt.
De woningstichting wordt niet gevolgd in haar stelling dat de gemeenschappelijke ruimten, waaronder de binnenplaats, geen onderdeel zijn van het gehuurde.
Uit het woord ‘medegebruik’ in artikel 1 van de huurovereenkomst en artikel 6.4 van de algemene voorwaarden kan niet afgeleid worden dat deze ruimten niet gehuurd worden en slechts “gebruikt” mogen worden. Artikel 7:201 BW omschrijft huur immers als de overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt aan de huurder een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
Ook het onbetwiste feit dat bij de bepaling van de huurprijs geen component voor de binnenplaats is geteld, leidt niet tot de conclusie dat de binnenplaats geen onderdeel van het gehuurde uitmaakt.
De teksten van artikel 1 van de huurovereenkomst en van artikel 6.4 van de algemene voorwaarden zijn helder. Uit beide artikelen blijkt dat het ‘medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten’ gerekend wordt tot ‘het gehuurde’.

3.4.1.

Artikel 6.4 van de algemene voorwaarden bepaalt dat het gehuurde gebruikt moet worden overeenkomstig de bestemming en dat deze bestemming niet gewijzigd mag worden. Hieruit kan worden afgeleid dat toestemming van de woningstichting nodig is indien de huurder het gehuurde op een andere wijze wil gebruiken.

3.4.2.

Volgens de woningstichting hebben diverse gemeenschappelijke ruimten – ook de binnenplaats – de bestemming van verkeersruimte; alle gangen, liften en trappenhuizen komen er immers op uit. Het is dan ook niet de bedoeling dat in deze ruimten zonder toestemming van de woningstichting een driegangen-diner, gymnastiekactiviteiten en andere activiteiten worden georganiseerd.
[gedaagde] en de huurdersvereniging betwisten dat diverse gemeenschappelijke ruimten en de binnenplaats in het bijzonder slechts verkeersruimten zijn. Met betrekking tot de binnenplaats stellen zij dat de bouwplannen melding maken van het woord ‘vide’. Zij zijn van mening dat de binnenplaats gezien de oppervlakte ervan, de aard en de bedoeling, mede geschikt is voor recreatief gebruik. In dat kader wijzen zij erop dat bij de opening van het complex in een speech door het bestuur van de woningstichting is gezegd dat de binnenplaats bestemd was om gemeenschapsactiviteiten te organiseren. Ook stellen zij dat tijdens de bezichtiging van de aan de huurders toegewezen appartementen aan de toekomstige huurders is verklaard: “dit is de vide, maak het je hier gezellig, organiseer leuke dingen en richt deze ruimte naar eigen inzichten in”.

3.4.3.

Bij de beantwoording van de vraag wat de bestemming is van de gemeenschappelijke ruimten en de binnenplaats in het bijzonder dient acht te worden geslagen op wat partijen bij aanvang van de huur zijn overeengekomen.
De algemene voorwaarden bevatten in artikel 6.4 een omschrijving van ruimten die worden gerekend tot de gemeenschappelijke ruimten. Als ruimten staan onder meer vermeld de galerijen en trappenhuizen. Gelet op de inrichting van het complex is het evident dat laatstgenoemde ruimten bestemd zijn als verkeersruimte; via deze ruimten wordt de gehuurde woning in het complex bereikt.
De binnenplaats staat niet afzonderlijk benoemd in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Uit deze bescheiden kan dan ook niet afgeleid worden dat de binnenplaats (ook) de bestemming heeft van recreatieruimte. De overgelegde bouwtekening vermeldt op de plaats waar de binnenplaats is gesitueerd het woord ‘vide’, hetgeen volgens Van Dale woordenboek niet meer betekent dan: open ruimte die meer verdiepingen in een gebouw beslaat. De inrichting van het complex, die omschreven is onder 3.1 en die verder blijkt uit de overlegde tekeningen en foto’s, is zodanig dat de binnenplaats fungeert als een belangrijke verkeersruimte. Op basis van het voorgaande wordt geoordeeld dat de bestemming van de binnenplaats in beginsel die van verkeersruimte is.

3.4.4.

Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden of, zoals gesteld, omstreeks de oplevering van de appartementen en de opening van het complex verwachtingen zijn gewekt richting de huurders dat de binnenplaats, die van een dusdanige omvang is dat deze ook gebruikt kan worden voor andere activiteiten, de bestemming van recreatieruimte/ gemeenschapsruimte zal krijgen.
Overwogen wordt dat voor uitlatingen die gedaan worden, altijd geldt dat deze in de juiste context beschouwd moeten worden. In dit geval wordt de context in belangrijke mate gevormd door de bouwkundige inrichting van het complex en de veiligheid van de bewoners. Uit de tekeningen van het complex blijkt dat de binnenplaats een centrale ligging heeft waar gangen, het trappenhuis, de lift en een technische ruimte op uitkomen. Alleen al om die reden kan de ruimte niet exclusief bedoeld zijn als een recreatieruimte /gemeenschapsruimte. Hulpdiensten dienen, indien nodig, onbelemmerd toegang te hebben tot de binnenplaats. Dat verdraagt zich niet met een situatie dat huurders bepalen welke zaken in de binnenplaats mogen staan en wie die ruimte mag betreden. De woningstichting heeft uit hoofde van haar hoedanigheid als verhuurder van alle woningen te waken over de (veiligheids)belangen van huurders en eventuele bezoekers. De gestelde (en overigens betwiste) uitlatingen van de woningstichting kunnen, gezien voornoemde context, redelijkerwijs niet anders begrepen worden dan dat de woningstichting daarmee te kennen heeft gegeven oog te hebben voor de oppervlakte van de binnenruimte en er voor open te staan dat daar in de toekomst met haar toestemming activiteiten voor de bewoners georganiseerd worden. Dat betekent echter niet dat zij de primaire bestemming van deze ruimte – verkeersruimte – heeft laten varen, althans er voorshands mee heeft ingestemd dat deze primaire bestemming naar eigen inzicht en zonder voorafgaand overleg op door [gedaagde] en/of de huurdervereniging gewenste tijdstippen naar de achtergrond kan worden geschoven.

3.5.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de vordering ten aanzien van [gedaagde] onder (1) toewijsbaar. Ook de vorderingen ten aanzien van respectievelijk [gedaagde] onder (2) en de huurdersvereniging onder (3) zijn toewijsbaar, aangezien in het verleden gebleken is dat [gedaagde] en de huurdersvereniging een verbod om een bepaalde activiteit niet te organiseren, niet hebben gerespecteerd. Wel wordt aanleiding gezien de hoogte van de dwangsom per overtreding en het daaraan gekoppelde maximum te matigen zoals hierna zal worden vermeld.

3.6.

Als de in het ongelijk gestelde partijen zullen [gedaagde] en de huurdersvereniging veroordeeld worden in de kosten van deze procedure tot heden begroot op:

-kosten exploot € 92,82

-griffierecht € 112,00

-salaris gemachtigde € 300,00 (2 x € 150,00)

----------

Totaal € 504,82

3.7.

De gevorderde nakosten zijn toewijsbaar tot een bedrag van een half punt van het liquidatietarief, te weten € 75,00, te vermeerderen indien betekening van het vonnis het plaats gevonden met de explootkosten van betekening van het vonnis.

4 De beslissing

De kantonrechter:

ten aanzien van [gedaagde]:

4.1.

verklaart voor recht dat ‘het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten’ in het complex Cour de Galouppe, zoals dat medegebruik is opgenomen in de tussen de woningstichting en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst met bijbehorende algemene voorwaarden, enkel omvat de bevoegdheid van [gedaagde] om van gemeenschappelijke ruimten, zoals de galerijen, gangen (binnengalerijen), trappenhuizen alsmede van de op de tweede verdieping van het complex gelegen binnenplaats, gebruik te maken om te komen en te gaan naar het door hem van de woningstichting gehuurde appartement aan de Looierstraat 16G te Gulpen;

4.2.

verbiedt [gedaagde] de in het complex Cour de Galouppe gelegen galerijen, gangen (binnengalerijen), trappenhuizen en de op de tweede verdieping van het complex gelegen binnenplaats anders te gebruiken dan als hal annex verkeersruimte, tenzij voor het afwijkend gebruik daarvan door de woningstichting toestemming is verleend, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per overtreding, tot een maximum van € 10.000,00;

ten aanzien van de huurdersvereniging:

4.3.

verbiedt de huurdersvereniging de in het complex Cour de Galouppe gelegen galerijen, gangen (binnengalerijen), trappenhuizen en de op de tweede verdieping van het complex gelegen binnenplaats anders te gebruiken dan als hal annex verkeersruimte, tenzij voor het afwijkend gebruik daarvan door de woningstichting toestemming is verleend, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per overtreding, tot een maximum van
€ 10.000,00;

ten aanzien van [gedaagde] en de huurdersvereniging:

4.4.

veroordeelt [gedaagde] en de huurdersvereniging tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de woningstichting tot heden begroot op € 504,82;


4.5. veroordeelt [gedaagde] en de huurdersvereniging onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door de woningstichting volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 75,00 aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

overig

4.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de veroordelingen onder 4.2 tot en met 4.5;

4.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.