Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLEE:2007:BB6020

Instantie
Rechtbank Leeuwarden
Datum uitspraak
18-10-2007
Datum publicatie
19-10-2007
Zaaknummer
221889 \ CV EXPL 07-1272
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huurzaak. Door de huurder gestelde gebreken aan het gehuurde. Verhuurder is in het onderhavige geval niet verplicht om deze gebreken te verhelpen. Huurprijsvermindering wegens vermindering huurgenot wordt afgewezen, bij gebreke van voldoende onderbouwing van de vermindering van het huurgenot. Verhuurder voorts niet verplicht tot vergoeding van de kosten die de huurder aan zijn energieleverancier heeft moeten betalen in verband met een in het gehuurde aangetroffen hennepkwekerij.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK LEEUWARDEN

Sector kanton

Locatie Heerenveen

zaak-/rolnummer: 221889 \ CV EXPL 07-1272

vonnis van de kantonrechter d.d. 18 oktober 2007

inzake

de naamloze vennootschap

Bavaria N.V.,

hierna te noemen: Bavaria,

gevestigd te Lieshout,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. B.M. Nabuurs,

tegen

[a],

hierna te noemen: [a],

wonende te [woonplaats],

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. J.M. van Rongen.

Procesverloop

1.1. Op de bij dagvaarding vermelde gronden heeft Bavaria gevorderd dat de kantonrechter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand aan de [adres] te Heerenveen ontbindt en [a] veroordeelt het gehuurde te ontruimen en te verlaten, met nevenvorderingen en kosten.

1.2. [a] heeft bij antwoord de vordering betwist en op de daarbij vermelde gronden in reconventie gevorderd:

I. voor recht te verklaren dat de huurprijs met ingang van 22 februari 2007 tot aan de dag dat de gebreken aan het gehuurde zijn hersteld, althans gedurende een door de kantonrechter te bepalen periode, nihil bedraagt, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter redelijk acht;

II. voor recht te verklaren dat de huurprijs, met ingang van 1 juli 2002 tot aan de dag waarop de huurovereenkomst eindigt, althans gedurende een door de kantonrechter te bepalen periode, bedraagt € 1.530,- exclusief BTW per maand, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter redelijk acht;

III. Bavaria te veroordelen hetgeen [a] haar aan huur teveel heeft betaald aan [a] terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het instellen van deze vordering tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. Bavaria te veroordelen om aan [a] te betalen een schadevergoeding ten bedrage van € 34.000,-, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter redelijk acht, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het instellen van deze vordering tot aan de dag der algehele voldoening;

V. Bavaria te gebieden de gebreken aan het gehuurde te herstellen binnen veertien dagen na het te dezen te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan Bavaria een dwangsom verbeurt van

€ 500,00 voor iedere dag dat de gebreken niet zijn hersteld, met een maximum van € 50.000,-;

VI. Bavaria veroordeelt om aan [a] te betalen een bedrag van € 9.101,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het instellen van deze vordering tot aan de dag der algehele voldoening;

VII. Bavaria veroordeelt om aan [a] te betalen een bedrag van € 150,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het instellen van deze vordering tot aan de dag der algehele voldoening;

VIII. Bavaria veroordeelt in de kosten van het geding.

1.3. Bavaria heeft geantwoord in reconventie. Hierna is bij tussenvonnis van 9 augustus 2007 een comparitie van partijen bepaald, die op 6 september 2007 heeft plaatsgevonden. Aansluitend aan de comparitie heeft een descente plaatsgevonden in het door [a] van Bavaria gehuurde pand. Van het verhandelde ter comparitie/descente is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan partijen is gezonden. Vervolgens is wederom vonnis bepaald op de stukken van het geding, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.

1.4. Door Bavaria en [a] zijn producties in het geding gebracht.

Motivering

De feiten

2. Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud der overgelegde producties staat het volgende vast.

2.1. Tussen Bavaria als verhuurder en [a] als huurder bestaat sinds 15 december 1997 een huurovereenkomst met betrekking tot de horecabedrijfsruimte, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres], bestaande uit een discotheek, bioscoopzaal en verdere aanhorigheden. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als horecabedrijf. [a] heeft het horecabedrijf geëxploiteerd in de vorm van een café/poolcentrum onder de naam "[naam]". De tussen partijen gesloten huurovereenkomst was aanvankelijk aangegaan voor de duur van vier jaar, drie maanden en zestig dagen, en is na het verstrijken van die termijn tot op heden twee maal verlengd met twee afzonderlijke termijnen van vijf jaar. De maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedraagt laatstelijk € 2.222,16 inclusief BTW. In artikel 5 van de huurovereenkomst is een exploitatieplicht opgenomen, welke als volgt luidt:

'Huurder zal het gehuurde als een goed huisvader gebruiken door daarin persoonlijk en voor eigen rekening het horecabedrijf uit te oefenen uitsluitend overeenkomstig de bij deze overeenkomst aan deze horeca-bedrijfsruimte specifiek gegeven bestemming. (…)

2.2. In juni 2002 zijn in het gehuurde vier stalen kolommen geplaatst om de dakconstructie te ondersteunen.

2.3. Op 21 februari 2007 heeft het gehuurde brandschade (roet- en blusschade) opgelopen als gevolg van een brand in het belendende pand, waarin zich -zo werd na de brand ontdekt- een hennepplantage op de bovenverdieping bevond. Ten behoeve van de voor de hennepplantage benodigde stroom werd vóór de stroomaansluiting in het gehuurde illegaal stroom afgetapt, middels een kabel die aan de achterzijde van de meterkast ondergronds voor de meter van [a] was bevestigd op het stroomnet van Nuon, en verder ondergronds de grond inliep. De roet- en blusschade bestaat hierin dat er zich op de vloer van het gehuurde, alsook op de biljarttafels, en de tafels en stoelen, een laagje vuil bevindt. Naast de ingang van het gehuurde bevindt zich aan de rechterzijde een meterkast. In deze meterkast zit naast de meter een gat van circa 1,50 meter breed en 2 meter hoog.

2.4. De afdeling Energiefraude van energieleverancier Nuon heeft de toenmalige gemachtigde van [a] bij brief van 6 maart 2007 onder meer het volgende medegedeeld:

'Op 2 maart 2007 heeft u ons een brief geschreven namens uw cliënt, de heer J. [a]. Uw brief heeft betrekking op de geconstateerde energiefraude en de naar aanleiding daarvan opgestelde factuur voor het adres [adres] te [woonplaats]. (…)

Tussen uw cliënt en N.V. Continuon Netbeheer, hierna te noemen "Continuon", is een overeenkomst gesloten op grond waarvan Continuon zorgdraagt voor het in stand houden van de bestaande aansluiting, het transport van elektriciteit en het beschikbaar stellen van de meetinrichting ten behoeve van het perceel aan de [adres] te [woonplaats].(…)

Op 22 februari 2007 heeft de politie, in aanwezigheid van Nuon-medewerkers, een inval gedaan in het pand van uw cliënt. Daarbij is een hennepkwekerij aangetroffen. Bij deze gelegenheid is door de Nuon-medewerkers geconstateerd dat de elektriciteitsmeter was gemanipuleerd. Nuon is dan ook tot de conclusie gekomen dat er elektriciteit was afgenomen door uw cliënt, welke niet door de meetinrichting is geregistreerd. Op grond van deze constatering heeft Nuon de elektriciteitsmeter verwijderd en is het transport van elektriciteit naar dit pand opgeschort. (…)

De aangetroffen hennepkwekerij bestond in totaal uit 1 kweekruimte. Alle apparatuur voor de hennepteelt zijn aangetroffen. Daarbij zijn tevens de restanten van reeds geoogste planten aangetroffen. (…)

Er is geconstateerd dat op de toevoerleiding voor de huisaansluitkast een illegale aansluiting was gemaakt. Deze aansluiting liep buiten de elektriciteitsmeter om naar de hennepplantage en voorzag deze van elektriciteit. (…)

Er is sprake van een handelwijze waarbij niet voldaan is aan de norm NEN 1010. Deze norm beschrijft de minimale voorschriften waaraan een elektrische installatie moet voldoen om de veiligheid te kunnen waarborgen. Het gevolg van de handelwijze is dat er gevaar voor goederen te duchten is geweest. Manipulatie aan de installatie of het clandestien verzwaren van de hoofdbeveiliging betekent dat er bij overbelasting of kortsluiting een te trage of zelfs onveilige afschakeling plaatsvindt. Dat levert verhoogd brandgevaar op en elektrocutie bij directe of indirecte aanraking, zoals bij bluswerkzaamheden. (…)

Uit het door Nuon Monitoring ingestelde onderzoek is gebleken dat er een hennepkwekerij in het gehuurde was ingericht in bovengenoemd perceel in de periode van december 2006 t/m 22 februari 2007. (…)

In totaal is voor een bedrag van € 4.861,77 (exclusief 19% BTW) ongemeten elektriciteit getransporteerd en feitelijk afgenomen/verbruikt ten behoeve van het perceel [adres] te [woonplaats]. (…)

In totaal is uw cliënt gehouden om een bedrag van € 9.101,01 aan Nuon te voldoen.'

2.5. [a] heeft vanaf maart 2007 geen huur meer betaald, waardoor er inmiddels een aanzienlijke huurachterstand is ontstaan. Ten tijde van de dagvaarding -op 4 juni 2007- bestond er een huurachterstand van € 8.863,33. Tevens heeft [a] de exploitatie van het in het gehuurde uitgeoefende horecabedrijf stopgezet.

2.6. Nuon heeft de op 22 februari 2007 uit het gehuurde verwijderde stroomverbruikmeter op 12 juli 2007 weer teruggegeven. [a] heeft toen de kosten voor het weer aansluiten van de stroomverbruikmeter betaald. Het betreft hier een bedrag van

€ 150,00. Tevens heeft [a] aan Nuon betaald het in haar brief van 6 maart 2007 genoemde bedrag van € 9.101,01.

in conventie

Het standpunt van Bavaria

3.1. Bavaria legt aan haar vorderingen ten grondslag dat er gelet op de hoogte van de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming van [a] in de nakoming van zijn betalingsverplichting als huurder dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn. Daarnaast stelt Bavaria dat door het niet langer verrichten van horeca-activiteiten in het gehuurde [a] in strijd handelt met de in artikel 5 van de huurovereenkomst opgenomen exploitatieplicht, waardoor er evenzeer sprake is van een tekortkoming van [a].

3.2. Bavaria maakt voorts aanspraak op betaling van de huurachterstand en de wettelijke rente over dat bedrag. [a] heeft Bavaria nimmer medegedeeld dat en waarom hij zijn betalingsverplichting opschortte.

Het standpunt van [a]

4.1. [a] stelt dat het gehuurde na de brand een gebrek in de zin van artikel 7:208 BW vertoont. Als gevolg van de brand in het belendende perceel heeft het gehuurde roet- en blusschade opgelopen. Dit gebrek valt niet onder het begrip 'kleine herstellingen' in de zin van artikel 7:217 BW. Bavaria dient er dan ook voor te zorgen dat deze schade aan het gehuurde wordt hersteld. Ook het ontbreken van de stroomvoorziening in het gehuurde is een gebrek in de zin van artikel 7:208 BW, welk gebrek niet valt onder het begrip 'kleine herstellingen' in de zin van artikel 7:217 BW. Nuon heeft de stroomverbruikmeter immers uit het gehuurde verwijderd, waardoor het gehuurde tussen 22 februari 2007 en 12 juli 2007 niet was aangesloten op het stroomnet, en het niet mogelijk was het in het gehuurde uitgeoefende horecabedrijf te exploiteren. Het lag op de weg van Bavaria als verhuurder om het gehuurde met stroomaansluiting aan [a] beschikbaar te stellen en de stroomvoorziening te herstellen wanneer deze onverhoopt mocht uitvallen. Bavaria was er reeds op 22 februari 2007 mee bekend dat de stroomvoorziening was verwijderd.

4.2. [a] is gelet op het verzuim van Bavaria in de nakoming van haar verplichting tot herstel van bovengenoemde gebreken bevoegd om de nakoming van zijn eigen verplichting tot huurbetaling op te schorten op grond van artikel 6:262 BW. Daartoe was in dit geval geen voorafgaande ingebrekestelling vereist. Bavaria kan gedurende de periode dat zij zelf in verzuim is geen ontbinding van de huurovereenkomst vorderen.

4.3. Voor zover de kantonrechter van oordeel is dat Bavaria niet in verzuim is met het herstellen van de gebreken aan het gehuurde, dan stelt [a] dat Bavaria op grond van artikel 7:208 BW verplicht is tot vergoeding van de door bovengenoemde gebreken veroorzaakte schade. [a] heeft het recht om zijn daarmee samenhangende vordering op Bavaria te verrekenen met de vordering die Bavaria op hem heeft uit hoofde van achterstallige huur. Nu de schade van [a] (winstderving) veel hoger is dan de som van de achterstallige huurtermijnen heeft Bavaria geen vordering meer op [a] en kan zij ook om die reden geen ontbinding van de huurovereenkomst vorderen.

De beoordeling van het geschil

5.1. [a] heeft zich bij wijze van verweer tegen de gevorderde achterstallige huur en ontbinding/ontruiming beroepen op gebreken aan de gehuurde bedrijfsruimte, enerzijds bestaande uit roet- en blusschade en anderzijds uit het gedurende enige tijd niet aanwezig zijn van een stroomaansluiting in het gehuurde. Op grond hiervan zou aan [a] een opschortingsrecht toekomen terzake zijn huurbetalingsverplichting. Dit verweer dient echter te worden verworpen, waartoe het navolgende wordt overwogen.

5.2. De kantonrechter heeft bij de descente in het gehuurde geconstateerd dat de roet- en blusschade slechts bestaat uit een laagje stof op de vloer van het gehuurde, alsmede op de biljarttafels en de tafels en de stoelen. Deze laag stof is met een flinke schoonmaakbeurt eenvoudig te verwijderen, en kan daarom naar het oordeel van de kantonrechter als een kleine herstelling in de zin van artikel 7:217 BW worden aangemerkt, die door de huurder zelf dient te worden verricht. Het betreft hier een herstelwerkzaamheid die door een gemiddeld handige huurder zonder al te veel kosten kan worden verricht. Bovendien is in artikel 7 van de huurovereenkomst bepaald dat schoonmaakwerkzaamheden in het gehuurde voor rekening van de huurder komen. Reeds hierom kan in de roet- en blusschade geen reden voor opschorting van de huurbetalingsverplichting worden gevonden. Ook in het geval dat onderhavig gebrek door de verhuurder zou moeten worden verholpen, dan nog kon [a] naar het oordeel van de kantonrechter geen beroep op een opschortingsrecht terzake zijn gehele huurbetalingsverplichting doen, nu het hier slechts een klein gebrek betreft. Het gebrek is niet zodanig ernstig, dat daarom opschorting van de gehele huurbetalingsverplichting gedurende een periode van vele maanden gerechtvaardigd is.

5.3. Wat betreft de tijdelijke afwezigheid van de stroomverbruikmeter overweegt de kantonrechter als volgt. Nu in de huurovereenkomst niet is overeengekomen dat de verhuurder verantwoordelijk is voor de stroomvoorziening in het gehuurde en deze dienst aan de huurder levert, dient de huurder zelf te zorgen voor de aanwezigheid van een stroomverbruikmeter en een stroomaansluiting. Dit blijkt ook uit de brief van Nuon aan [a] van 6 maart 2007. Hieruit volgt al dat de tijdelijke afwezigheid van de stroomverbruikmeter en de stopzetting van de stroomlevering in het gehuurde niet aan Bavaria kan worden tegengeworpen. Doch ook in het geval dat de verhuurder verplicht zou zijn om te zorgen voor de aanwezigheid van een stroomverbruikmeter en stroomaansluiting in het gehuurde, kan de tijdelijke afwezigheid hiervan niet aan Bavaria worden tegen-geworpen. In beginsel is de verhuurder weliswaar op grond van artikel 7:206 BW gehouden om gebreken aan het gehuurde te verhelpen, doch daarvoor dient wel sprake te zijn van een gebrek in de zin der wet. Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Hieruit volgt dat er geen sprake is van een gebrek aan het gehuurde, indien de huurder niet het door hem te verwachten genot van het gehuurde heeft als gevolg van een hem persoonlijk betreffende situatie. Een dergelijke situatie doet zich hier naar het oordeel van de kantonrechter voor. [a] is zelf verantwoordelijk voor een legaal gebruik van de stroomaansluiting in het gehuurde. Indien daarvan geen sprake is, heeft hij daarvoor zelf in te staan jegens de stroomleverancier. Het weghalen van de stroomverbruikmeter in het gehuurde valt dan ook in de risicosfeer van [a] zelf. Het ontbreken van de stroomverbruikmeter rechtvaardigt dus evenmin huuropschorting, nog daargelaten dat de stroomvoorziening vanaf 12 juli 2007 weer is hersteld. Vanaf dat moment kon in de tijdelijke afwezigheid van de stroomverbruikmeter al helemaal geen reden meer worden gevonden voor het opschorten van de huur.

5.4. Het vorenstaande klemt te meer, nu gesteld noch gebleken is dat [a] aan Bavaria te kennen heeft gegeven dat hij zijn verplichting tot huurbetaling opschortte wegens de door hem gestelde gebreken aan het gehuurde.

5.5. Uit het vorenoverwogene volgt dat Bavaria jegens [a] niet tekortgeschoten is voor zover het gaat om haar verplichting als verhuurder om gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Daarom kan er ook geen sprake zijn van een schadevergoedingsverplichting van Bavaria jegens [a] vanwege de door laatstgenoemde geleden winstderving, zodat het door [a] gedane beroep op verrekening van deze winstderving met de huurschuld moet worden gepasseerd. Bovendien heeft [a] zijn schadevordering niet op artikel 6:74 e.v. BW gebaseerd, doch slechts (expliciet) op artikel 7:208 BW. De door [a] gestelde winstderving valt evenwel niet onder het bereik van dit artikel. Onder het toepassingsbereik van artikel 7:208 BW valt slechts de schade die het gevolg is van het gebrek zelf, zoals waterschade bij een lekkend dak. De schade die is ontstaan door het uitblijven van herstel wordt daarentegen bestreken door de algemene schadevergoedings-bepalingen uit boek 6 BW. Ook om deze reden komt aan [a] jegens Bavaria geen vordering wegens winstderving toe.

5.6. De kantonrechter komt derhalve tot de slotsom dat, waar het beroep op een opschortingsrecht alsmede het beroep op verrekening niet opgaan, [a] de door Bavaria gevorderde huurachterstand dient te voldoen. De daartoe strekkende vordering van Bavaria is dan ook toewijsbaar. Gelet op de hoogte van de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding is er sprake van een zodanig ernstige tekortkoming van [a] in de nakoming van zijn betalingsverplichting als huurder, dat de gevorderde ontbinding/ontruiming eveneens toewijsbaar is.

5.7. De termijn waarbinnen het gehuurde zal moeten worden ontruimd zal, in afwijking van de dagvaarding, worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

Voorts zal de gevorderde machtiging om het gehuurde desnoods zelf te laten ontruimen met behulp van de sterke arm van politie en justitie worden afgewezen. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de rechter Bavaria niettemin zou machtigen om zelf de ontruiming te doen uitvoeren. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaart.

5.8. [a] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld.

in reconventie

huurprijsvermindering wegens gebreken

6.1. De vordering van [a] strekt ertoe dat de kantonrechter de huurbetalingsverplichting van [a] tot nihil vermindert vanaf 22 februari 2007 tot aan de dag dat Bavaria de gebreken aan het gehuurde afdoende heeft hersteld.

6.2. Bavaria stelt dat zij jegens [a] niet gehouden was om de door hem genoemde gebreken aan het gehuurde te herstellen. Als gevolg daarvan heeft [a] geen recht op huurprijsvermindering.

6.3. De kantonrechter oordeelt als volgt. Uit hetgeen hiervoor in conventie is overwogen, volgt dat Bavaria jegens [a] niet gehouden was tot herstel van gebreken aan het gehuurde. Voor een daarop gegronde vermindering van de huurprijs bestaat dan ook geen ruimte. De vordering van [a] zal dan ook worden afgewezen.

Huurprijsvermindering wegens vermindering huurgenot/terugbetaling huurpenningen

7.1. [a] verwijst naar de vier stalen kolommen die in juni 2002 in het gehuurde zijn geplaatst ter ondersteuning van de dakconstructie. Deze kolommen bevinden zich midden in het café/poolcentrum. Het huurgenot is als gevolg van de plaatsing van de kolommen verminderd. Bavaria heeft aan [a] laten weten dat zij niet van plan is om de kolommen te verwijderen. Het huurgenot is derhalve blijvend verminderd. [a] vordert om die reden een vermindering van de huurprijs met 15% van de huursom ex btw per maand, in dier voege dat de huurprijs vanaf 1 juli 2002 tot aan het einde van de huurovereenkomst zal worden gesteld op een bedrag van € 1.530,- exclusief btw per maand.

7.2. Bavaria betwist de vordering van [a], daartoe stellende dat er geen sprake is van vermindering van het huurgenot door de aanwezigheid van de kolommen in het gehuurde. [a] heeft het vermeende verminderde huurgenot op geen enkele wijze geconcretiseerd. De kolommen zijn in 2002 geplaatst. Eind 2005 heeft [a] zich pas tot Bavaria gewend in verband met de plaatsing van de kolommen. Partijen hebben vervolgens contact gehad over de mogelijkheid om deze kolommen te verwijderen uit het oogpunt van veiligheid. In dat kader en met die vraagstelling is er een expertiserapport opgesteld. Hieruit kan echter niet worden afgeleid dat er sprake is van verminderd huurgenot.

7.3. De kantonrechter oordeelt als volgt. Ingevolge artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. [a] heeft in het geheel niet onderbouwd op welke wijze er sprake is van vermindering van het huurgenot door de plaatsing van de kolommen. Hij kan niet volstaan met de enkele stelling dat er door de plaatsing van de kolommen sprake is van verminderd huurgenot. Van [a] had verwacht mogen worden dat hij concreet en specifiek had aangegeven op welke wijze de geplaatste kolommen het huurgenot verminderen. Nu hij dat echter heeft nagelaten, heeft hij zijn vordering tot huurprijsvermindering, alsook de vordering tot terugbetaling van teveel betaalde huur onvoldoende onderbouwd, zodat deze moet worden afgewezen. Ten overvloede overweegt de kantonrechter nog dat de onderhavige vorderingen zien op de periode vanaf 1 juli 2002, terwijl huurprijsvermindering pas mogelijk is nadat de huurder bij de verhuurder het betreffende gebrek heeft gemeld. [a] heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij eerder dan eind 2005 bij Bavaria de kwestie van de kolommen in het gehuurde onder de aandacht heeft gebracht. Een eventuele huurprijsvermindering zou dan ook alleen kunnen zien op de periode vanaf eind 2005.

Schadevergoeding wegens winstderving

8.1. [a] stelt dat Bavaria op grond van artikel 7:208 BW de schade als gevolg van winstderving dient te vergoeden over de periode dat [a] in het gehuurde geen poolcentrum kan exploiteren. Die periode begon op 22 februari 2007 en duurt nog steeds voort. Volgens een berekening van de verzekeraar van [a] bedraagt deze schade tenminste € 34.000,-.

8.2. Bavaria betwist de gevorderde schadevergoeding wegens winstderving. Bavaria is op geen enkele wijze jegens [a] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, zodat [a] geen beroep kan doen op artikel 7:208 BW. Bavaria stelt voorts dat [a] de hoogte van de schade niet heeft onderbouwd. Voor zover er sprake is van winstderving, heeft [a] dit geheel aan zich zelf te wijten.

8.3. De kantonrechter is van oordeel dat de gevorderde winstderving dient te worden afgewezen. Daartoe verwijst hij naar hetgeen hiervoor in conventie dienaangaande reeds is overwogen, hetgeen als hier ingelast dient te worden beschouwd.

Gebod tot herstel

9.1. [a] vordert dat Bavaria op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeeld wordt om de gebreken aan het gehuurde te herstellen, zodat [a] de exploitatie van het gehuurde weer zal kunnen hervatten.

9.2. Bavaria voert aan dat [a] als huurder schade heeft toegebracht aan het gehuurde. Zo is er naast de meterkast een gat in de muur gemaakt. Dit gat bevindt zich nu juist aan de zijde van het pand waar de hennepplantage is ontdekt. De hennepplantage bevond zich in het pand van [a]. In het licht van het voorgaande is het merkwaardig dat [a] Bavaria wenst te verplichten om de gebreken aan het gehuurde te herstellen. Op grond van artikel 7:218 BW is [a] als huurder zelf aansprakelijk voor schade die aan het gehuurde is ontstaan als gevolg van een toerekenbare niet-nakoming van zijn zijde. Als huurder is [a] op grond van artikel 7:219 BW bovendien aansprakelijk voor schade toegebracht aan het gehuurde door derden die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken.

9.3. De kantonrechter oordeelt als volgt. Gelet op al hetgeen hiervoor in conventie is overwogen, is Bavaria jegens [a] niet gehouden tot herstel van de door laatstgenoemde genoemde gebreken aan het gehuurde. De daartoe strekkende vordering van [a] moet dus worden afgewezen.

Door Nuon in rekening gebrachte kosten

10.1. [a] stelt dat Nuon hem kosten in rekening heeft gebracht in verband met vermeende energiefraude. [a] heeft die kosten voldaan, omdat Nuon hem anders niet meer wilde aansluiten op het stroomnet. Deze kosten dienen niet voor rekening van [a] te blijven, nu [a] het gehuurde van Bavaria huurt met stroomvoorziening vanaf de stroomverbruikmeter. Bavaria dient ervoor te zorgen dat het gehuurde van stroom is voorzien, hetgeen in het onderhavige geval met zich brengt dat Bavaria aan Nuon de kosten dient te voldoen om het gehuurde weer aangesloten te krijgen. [a] vordert dan ook dat Bavaria veroordeeld wordt om aan hem te betalen hetgeen hij aan Nuon heeft betaald in verband met de vermeende energiefraude.

10.2. Bavaria voert tot haar verweer aan dat [a] zelf een overeenkomst met Nuon heeft gesloten op grond waarvan electriciteit aan hem is geleverd, het transport van elektriciteit is verzorgd en de noodzakelijke meetinrichting aan hem ter beschikking is gesteld. Nuon heeft zich jegens [a] op het standpunt gesteld dat er sprake is van frauduleus handelen zijnerzijds. Als gevolg daarvan heeft Nuon de meetinrichting (voor onderzoek) in beslag genomen en de levering van elektriciteit stopgezet. [a] is hier zelf voor verantwoordelijk en kan dit niet aan Bavaria tegenwerpen. Bavaria is geen partij bij de overeenkomst tussen Nuon en [a].

10.3. De kantonrechter is van oordeel dat nu in de huurovereenkomst niet anders is overeengekomen [a] zelf dient zorg te dragen voor de stroomvoorziening in het gehuurde. [a] heeft hieraan invulling gegeven door een daartoe strekkende overeenkomst te sluiten met energieleverancier Nuon. Op grond van deze overeenkomst draagt Nuon jegens [a] als wederpartij zorg voor het in stand houden van de bestaande aansluiting, het transport van elektriciteit en het beschikbaar stellen van de meetinrichting. Nuon heeft gesteld dat [a] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen, door de aanwezigheid van een hennepplantage in het gehuurde pand, en heeft daarom de stroomverbruikmeter tijdelijk verwijderd en de stroomlevering stopgezet. Of Nuon dit nu wel of niet op goede gronden heeft gedaan doet niet terzake.

Als contractuele wederpartij van Nuon is [a] jegens Nuon verplicht om de op het perceel aanwezige aansluiting op het elektriciteitsnetwerk van Nuon op legale wijze te (laten) gebruiken, onder meer aan de hand van de registratie van het verbruik door de meetinstallatie. Als zodanig rust er op [a] een zorgplicht. Het buiten de registratie van de meetinrichting om illegaal afnemen van elektriciteit levert een tekortkoming op in de nakoming van deze zorgplicht. De tekortkoming kan aan [a] worden toegerekend, nu deze krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. [a] dient als contractuele wederpartij van Nuon, er voor te zorgen dat op legale wijze gebruik wordt gemaakt van de op het perceel aanwezige elektriciteitsaansluiting. Indien via de aansluiting op illegale wijze stroom wordt afgenomen, dan dient [a] daarvoor als contractant zelf in te staan jegens Nuon. Bavaria is geen contractspartij bij de overeenkomst tussen Nuon en [a], zodat [a] zelf dient op te draaien voor de kosten die Nuon hem in rekening heeft gebracht in verband met de illegale stroomafname. De vordering van [a] om Bavaria deze kosten te laten betalen, moet dan ook worden afgewezen.

Vergoeding kosten heraansluiting stroomverbruikmeter

11.1. [a] stelt dat Nuon de stroomverbruikmeter inmiddels weer heeft teruggegeven. De stroomverbruikmeter is vervolgens op kosten van [a] weer zodanig aangesloten dat het gehuurde weer volledig van stroom is voorzien. De kosten van het aansluiten van de stroomverbruikmeter zijn kosten die voor rekening van Bavaria dienen te komen. Deze kosten bedragen € 150,-.

11.2. Het verweer van Bavaria op dit punt is gelijkluidend aan haar hiervoor onder 10.2 weergegeven verweer. Dit verweer dient als hier ingelast te worden beschouwd.

11.3. De kantonrechter is van oordeel dat ook deze vordering dient te worden afgewezen. Daartoe verwijst hij naar hetgeen hiervoor onder overweging 10.3. is overwogen, wat als hier ingelast dient te worden beschouwd.

Proceskosten

12. [a] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld.

Beslissing

De kantonrechter:

in conventie

ontbindt per heden de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats];

veroordeelt [a] om genoemd pand binnen twee weken na betekening van dit vonnis - met alle zich daarin bevindende personen en zaken - voorzover die niet het eigendom van Bavaria zijn - te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden en onder overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Bavaria te stellen;

veroordeelt [a] tot betaling aan Bavaria van een bedrag van € 8.863,33 aan achterstallige huur verschuldigd tot en met de maand juni 2007, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 juni 2007, zijnde de dag der dagvaarding, tot aan die der algehele voldoening;

veroordeelt [a] tot betaling aan Bavaria van een bedrag groot € 2.222,16 per maand, zijnde de maandelijks door [a] aan Bavaria verschuldigde huurverplichting, te rekenen vanaf 1 juli 2007 tot heden;

veroordeelt [a] tot betaling aan Bavaria terzake schadevergoeding een bedrag van € 2.222,16 voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat [a] in gebreke zal blijven het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van Bavaria te stellen, vanaf heden, onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhogingen;

veroordeelt [a] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Bavaria vastgesteld op € 500,- wegens salaris en € 269,85 wegens verschotten;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

wijst af het gevorderde;

veroordeelt [a] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Bavaria begroot op € 600,- wegens salaris gemachtigde;

verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.C.G. Leijten, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 oktober 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.

c 119