Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBHAA:2011:BU9707

Instantie
Rechtbank Haarlem
Datum uitspraak
05-10-2011
Datum publicatie
29-12-2011
Zaaknummer
505649 / CV EXPL 11-4412
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurster haar klachtplicht heeft geschonden. Als zij al niet jaren wist dat sprake was van onderhuur dan wist zij in elk geval wel dat sprake was van overtreding van de overeengekomen bestemming en dat een deel van het geuurde door een derde werd gebruikt voor kledingreparatiewerkzaamheden. Het had op de weg van verhuurster gelegen om kort nadat het kledingreparatiebedrijf zijn intrek in het gehuurde had genomen, daarover navraag te doen bij huurder en daartegen te protesteren. Door dit gedurende bijna 12 jaar niet te doen, heeft zij haar klachtplicht verzaakt en verliest zij de rechten en bevoegdheden en vorderingen die haar op grond van de gebrekkigheid ten dienste stonden; althans moet er vanuit worden gegaan dat de tekortkoming niet zodanig ernstig is dat deze de ontbinding rechtvaardigt.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK HAARLEM

Sector kanton

Locatie Haarlem

zaak/rolnr.: 505649 / CV EXPL 11-4412

datum uitspraak: 5 oktober 2011

VONNIS VAN DE KANTONRECHTER

inzake

[A.]

te [woonplaats]

eiseres

hierna te noemen [A.]

gemachtigde mr. H.J. van der Hauw

tegen

[B.]

h.o.d.n. GER’S SCHOENSERVICE

te [woonplaats]

gedaagde

hierna te noemen [B.]

gemachtigde mr. J. de Beurs

De procedure

[A.] heeft [B.] gedagvaard op 16 maart 2011. [B.] heeft schriftelijk geantwoord.

De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2011, waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.

De feiten

a. [A.] is eigenaresse van de bedrijfsruimtes aan [adres].

b. [B.] huurt sinds 1 januari 1986 de bedrijfsruimte aan [adres] hierna het gehuurde.

c. In 1997 hebben [A.] en [B.] een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het gehuurde, ingaande per 1 januari 1998 voor een huurtermijn van vijf plus vijf jaar. Conform het huurcontract mag het gehuurde uitsluitend worden gebruikt als hakkenbar/schoenmakerij.

d. In februari 1999 heeft [B.] een “overeenkomst tot gezamenlijk gebruik van bedrijfsruimte” gesloten met H&R Smith Amsterdam B.V., welke vennootschap een franchiseketen van kledingreparatiebedrijven exploiteert onder de naam De Gouden Schaar.

Daarbij hebben partijen zich jegens elkaar verbonden om het gehuurde te gaan delen, in ruil waarvoor H&R Smith maandelijks een vergoeding aan [B.] betaalt.

e. Sinds 1 maart 1999 deelt [B.] het gehuurde met kledingreparatiebedrijf De Gouden Schaar. Het kledingreparatiebedrijf wordt thans gevoerd door [P.]

f. Bij brief van 22 december 2006 heeft makelaar [X.] namens [A.] de huur aan [B.] opgezegd tegen 1 januari 2008. Daarbij is aangegeven dat [A.] bereid was te onderhandelen over een nieuw huurcontract met een kortere huurtermijn. Hieraan is op geen enkele wijze een gevolg gegeven en [B.] is op dezelfde wijze als voorheen blijven doorhuren.

g. Bij brief van 8 juli 2010 heeft [A.] aan [B.] geschreven dat de huurovereenkomst werd beëindigd, omdat sprake was van verboden onderverhuur aan [P.] en omdat het gehuurde in strijd met de bestemming als kledingreparatiebedrijf werd gebruikt. In deze brief is de ontruiming aangezegd tegen 1 oktober 2010.

h. Vervolgens hebben [A.] en [B.] twee maal gesproken over verplaatsing van de onderneming van [B.] naar een andere, van derden te huren, winkelruimte. Daarbij heeft [A.] zich bereid verklaard een vergoeding voor de verhuiskosten te betalen. Deze overleggen hebben niet tot overeenstemming geleid.

i. Bij brief van 6 september 2010 aan [B.] heeft [A.] gerefereerd aan het mislukte overleg en aangekondigd dat wanneer partijen niet tot overeenstemming zouden komen, de rechter gevraagd zou worden de huurovereenkomst te ontbinden.

j. Namens [B.] heeft zijn raadsman bij brief van 24 september 2010 geprotesteerd tegen de aangekondigde beëindiging van de huur.

De vordering

[A.] vordert (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde aan de Tuinweg 36 te Hoofddorp. [A.] legt aan de vordering ten grondslag dat [B.] wanprestatie heeft gepleegd door het gehuurde zonder toestemming of medeweten van [A.] onder te verhuren en door het gehuurde niet conform de contractuele bestemming te gebruiken.

Het verweer

[B.] betwist de vordering. Hij voert de volgende verweren aan.

- Primair stelt [B.] dat [A.] handelt in strijd met de waarheidsplicht ex artikel 21 Rv door de kantonrechter foutief en onvolledig te informeren hetgeen volgens [B.] dient te leiden tot afwijzing van de vordering.

- Subsidiair voert [B.] aan dat [A.] toestemming heeft verleend voor de onderverhuur aan R&H Smith ten behoeve van De Gouden Schaar.

- Meer subsidiair stelt [B.] dat [A.] al vele jaren ervan op de hoogte is dat hij onderverhuurt aan R&H Smith ten behoeve van De Gouden Schaar en dat zij daarover niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd, zodat zij de rechten, bevoegdheden en vorderingen die haar op grond van de vermeende gebrekkigheid ten dienste stonden, is verloren.

- Meer subsidiair voert [B.] aan dat als al sprake is van een tekortkoming, deze de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, nu de onderverhuur al twaalf jaar duurt, [A.] daarvan op de hoogte was en nooit heeft geprotesteerd en ook niet valt in te zien welk rechtens te respecteren belang [A.] bij ontbinding van de huur heeft, terwijl [B.] door een ontbinding van de huurovereenkomst zwaar getroffen zou worden.

- Meer subsidiair stelt [B.] dat sprake is van misbruik van bevoegdheid, althans dat toewijzing van de vordering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Kennelijk wenst [A.] de huur te beëindigen omdat zij het gehuurde kan verkopen aan een projectontwikkelaar die het winkelgebied waarvan het gehuurde deel uitmaakt, wenst te herontwikkelen. Daartoe moet de procedure van opzegging gevolgd worden.

- Uiterst subsidiair: voor zover de vorderingen voor toewijzing vatbaar zouden zijn, dient naar het oordeel van [B.] de uitvoerbaarheid bij voorraad achterwege te blijven. Ontbinding en ontruiming leiden tot een onomkeerbare situatie waardoor [B.] ernstig getroffen zou worden.

De beoordeling van het geschil

1. Het primaire verweer kan niet tot afwijzing van de vordering leiden. Dat [A.] valse informatie heeft verschaft in de onderhavige procedure is onvoldoende gebleken. Partijen verschillen nu juist van mening over de vraag of [B.] toestemming heeft gevraagd voor onderverhuur of niet en sinds wanneer [A.] van de onderverhuur af wist. Dat [A.] de kantonrechter niet heeft geïnformeerd over de ophanden zijnde herontwikkeling van het winkelgebied, hangt er kennelijk mee samen dat [A.] dit gegeven voor wat betreft de onderhavige vordering kennelijk niet van belang vindt en kan daarom evenmin tot afwijzing van de vordering leiden.

2. De vraag die vervolgens voor ligt is of [A.] al dan niet heeft ingestemd met de onderverhuur aan R&H Smith. De kantonrechter is van oordeel dat het antwoord hierop in het midden kan blijven. Zelfs indien niet zou komen vast te staan dat [A.] met onderverhuur heeft ingestemd, geldt dat zij heeft erkend dat zij al jaren lang wist dat in het gehuurde niet alleen een schoenmakerij werd geëxploiteerd, maar ook een kledingreparatiebedrijf. Uit hetgeen [B.] ter zake gemotiveerd heeft gesteld, volgt dat [A.] regelmatig in het gehuurde kwam en daarin dan niet alleen [B.] aantrof die zich met de schoenmakerij bezig hield, maar ook [P.] die doende was met de reparatie van kleding. Voorts was de gevel van het gehuurde voorzien van een bord van “De Gouden Schaar”.

3. Als [A.] al die jaren al niet wist dat sprake was van onderverhuur, wist zij in elk geval wel dat sprake was van overtreding van de overeengekomen bestemming en dat een deel van het gehuurde door [P.] werd gebruikt voor kledingreparatie-werkzaamheden. Voorts had het onder de gegeven omstandigheden op haar weg gelegen om bij [B.], die zij regelmatig sprak en met wie de verstandhouding goed was, te informeren op welke basis het kledingreparatiebedrijf in het gehuurde gevestigd was. Dat geldt te meer nu zij thans zelfs ontbinding van de huurovereenkomst wenst op grond van verboden onderverhuur en het dus voor haar kennelijk van belang is op basis waarvan het kledingreparatiebedrijf van het gehuurde gebruik maakt.

4. De kantonrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat [A.] haar klachtplicht heeft geschonden, althans dat onder de gegeven omstandigheden de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Het had op de weg van [A.] gelegen om kort nadat het kledingreparatiebedrijf zijn intrek in het gehuurde had genomen, daarover navraag te doen bij [B.] en daartegen te protesteren.

Door dit gedurende bijna twaalf jaar niet te doen, heeft zij haar klachtplicht verzaakt en verliest zij de rechten en bevoegdheden en vorderingen die haar op grond van de gebrekkigheid ten dienste stonden, althans moet er vanuit worden gegaan dat de tekortkoming niet zodanig ernstig is dat deze de ontbinding rechtvaardigt. Dit geldt te meer nu [B.], die thans zestig jaar oud is en al vijfentwintig jaar zijn schoenmakerij vanuit het gehuurde exploiteert en daar een vaste klantenkring heeft opgebouwd, door een ontbinding van de huurovereenkomst zwaar getroffen zou worden, terwijl [A.] haar stelling dat de onderverhuur nadelig voor haar is, nauwelijks heeft onderbouwd.

5. De conclusie is dan ook dat de vordering zal worden afgewezen. De proceskosten komen voor rekening van [A.] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.

De beslissing

De kantonrechter:

- wijst de vordering af;

- veroordeelt [A.] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [B.] tot en met vandaag worden begroot op € 400,- aan salaris van de gemachtigde en verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad. .

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.