Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBHAA:2011:BU3787

Instantie
Rechtbank Haarlem
Datum uitspraak
27-10-2011
Datum publicatie
09-11-2011
Zaaknummer
525974 / VV EXPL 11-235
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Juridische versus economische eigendom. Artikel 7:226 BW: "Overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft [...] door de verhuurder doen de rechten en verplichtingen van de verhuurder [...] overgaan op de verkrijger." De enkele economische overdracht, waarbij geen levering of vestiging heeft plaatsgevonden, is niet voldoende om het verhuurderschap op de economische eigenaar te laten overgegaan.

Historie: In 1992 heeft gedaagde 1 met de toenmalige eigenaars van de bedrijfsruimte een huurovereenkomst gesloten. In 1994 is het verhuurderschap overgegaan op een nieuwe eigenaar. Dezelfde dag heeft de nieuwe eigenaar de economische eigendom van het pand overgedragen aan eiser in de onderhavige procedure. Eiser heeft na de overdracht aan gedaagde 1 medegedeeld op te treden als belangenbehartiger van de nieuwe eigenaar. In 2011 heeft gedaagde 1 in een procedure tegen de nieuwe eigenaar indeplaatsstelling van gedaagde 2 gevorderd. De vordering is bij verstek toegewezen.

Casus: Eiser vordert in kort geding ontruiming van de bedrijfsruimte door gedaagde sub 1 omdat deze de bedrijfsruimte zonder toestemming van eiser aan een derde, gedaagde sub 2, in gebruik heeft gegeven en door gedaaagde sub 2 omdat deze zonder recht of titel het gehuurde in gebruik houdt. Eiser stelt daartoe dat het verhuurderschap in 1994 op hem is overgegaan, zodat de indeplaatsstelling niet tegen hem geldend kan worden gemaakt.

De vordering wordt afgewezen, nu vooralsnog niet is gebleken dat eiser als verhuurder kan worden aangemerkt. Niet aannemelijk is derhalve dat eiser in een (eventuele) bodemprocedure enig vorderingsrecht als verhuurder jegens gedaagden geldend kan maken.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK HAARLEM

Sector kanton

Locatie Haarlem

zaak/rolnr.: 525974 / VV EXPL 11-235

datum uitspraak: 27 oktober 2011

VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING

inzake

[eiser]

te [woonplaats]

eiser

hierna te noemen [eiser]

gemachtigde mr. R.A.M. Schram

tegen

1. [gedaagde 1]

te [woonplaats]

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[XXX] EXPLOITATIE B.V.

te Nieuwegein

gedaagden

hierna te noemen [gedaagde 1]en [gedaagde 2]

gemachtigde mr. J. Ramnath

De procedure

[eiser] heeft [gedaagde 1] op 14 september 2011 en [gedaagde 2] op 13 september 2011 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 september 2011. De gemachtigde van [gedaagde 1] heeft aangegeven ook voor [gedaagde 2] ter zitting te zijn verschenen en alsnog een schriftelijke volmacht in het geding te zullen brengen. Hij heeft zich bediend van pleitnotities. Partijen hebben nog stukken in het geding gebracht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht.

Bij brief van 29 september 2011 heeft mr. Ramnath een schriftelijke volmacht tot vertegenwoordiging van [gedaagde 2] overgelegd.

De feiten

1. [gedaagde 1] is met ingang van 1 augustus 1992 de op de begane grond gelegen bedrijfsruimte van het pand aan de [adres] te [woonplaats] gaan huren van de toenmalige eigenaars van het pand, [[YYY] en [ZZZ].

2. Op 17 mei 1994 heeft [AAA] (hierna: [AAA]) het pand aan de [adres] te [woonplaats] verworven. Eveneens op 17 mei 1994 heeft [AAA] de economische eigendom van het pand aan de [adres] te [woonplaats] aan [eiser] overgedragen.

3. Bij brief van 17 mei 1994 heeft [AAA] onder meer het volgende aan [gedaagde 1] medegedeeld:

“Hierbij deel ik u mede het voornoemd pand per heden te hebben verworven van de heer [YYY] en [ZZZ]. Mijn zaken zullen vanaf heden beheerd worden door [naam eiser] Makelaardij B.V. te [woonplaats] […].”

4. Op 20 mei 1994 heeft [eiser] namens [naam eiser] B.V. onder meer het volgende aan [gedaagde 1] geschreven:

“Hierbij delen wij u mede dat wij namens de heer [AAA] zijn belangen behartigen van de [adres].”

5. Op 1 juni 1994 heeft [AAA] met [gedaagde 1] een “Aanvullende huurovereenkomst [adres]” gesloten, waarin is vastgelegd dat [gedaagde 1] van [AAA] huurt “het parterre deel” en “de onzelfstandige woning op de eerste en tweede etage […] van het bedrijfspand met bovenwoning te [woonplaats], [adres].”

6. Op 17 februari 2010 heeft de politie bij een inval in de door [gedaagde 1] aan een derde onderverhuurde bovenwoning aan de [adres] te [woonplaats] een hennepplantage aangetroffen.

7. Omstreeks 1 mei 2010 hebben [eiser] als “verhuurder” en [gedaagde 1] als “huurder” een “Suppletie huurovereenkomst” ondertekend, waarin partijen onder meer zijn overeengekomen dat “verhuurder en/of alle door hem aan te wijzen personen gerechtigd zijn het gehuurde vier maal per jaar op werkdagen […] voor controle te betreden op naleving van het gebruik te weten horeca (cafe) gebruik van de parterre alsmede woongebruik (particuliere bewoning) van de eerste en tweede etage”.

8. Bij verstekvonnis van 28 april 2011 heeft de kantonrechter te Haarlem in een door [gedaagde 1] aanhangig gemaakte procedure jegens [AAA] de vordering van [gedaagde 1] tot indeplaatsstelling per 1 maart 2011 van [gedaagde 2] als huurder van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats] toegewezen.

9. Bij brief van 17 mei 2011 heeft [gedaagde 1] het verstekvonnis van 28 april 2011 aan [eiser] toegezonden.

10. Op 19 mei 2011 heeft [eiser] geantwoord nimmer met de indeplaatsstelling te hebben ingestemd.

11. [gedaagde 1] heeft de huurpenningen tot en met juni 2011 voldaan.

12. De huurpenningen over juli, augustus en september 2011 zijn door middel van diverse deelbetalingen door derden, al dan niet namens [gedaagde 2], voldaan.

De vordering

[eiser] vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot ontruiming van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats] en veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van € 4.889,28 ter zake van achterstallige huur en rente en van € 775,00 ter zake van buitengerechtelijke kosten.

[eiser] legt het volgende aan de vordering ten grondslag.

De ontruiming

[eiser] is met ingang van 17 mei 1994 verhuurder geworden van de bedrijfs- en woonruimte aan de [adres] te [woonplaats]. [gedaagde 1] schiet toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst met [eiser] door de bedrijfsruimte aan een derde ([gedaagde 2]) in gebruik te geven zonder toestemming van [eiser]. Het verstekvonnis van 28 april 2011 kan niet tegen [eiser] worden tegengeworpen, omdat dit vonnis is gewezen tegen [AAA] die sedert 17 mei 1994 geen verhuurder meer is.

Voorts is sprake van een huurachterstand van € 4.413,28 over de maanden juli tot en met september 2011, nu [gedaagde 1] vanaf 1 juli 2011 geen huurpenningen meer heeft betaald.

De tekortkoming van [gedaagde 1] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en, daarop vooruitlopend, de ontruiming van het gehuurde.

[gedaagde 2] handelt onrechtmatig jegens [eiser] door het gehuurde zonder recht of titel in gebruik te houden. Hij dient het gehuurde dus te verlaten.

De huurachterstand

[gedaagde 1] dient de achterstallige huurpenningen, vermeerderd met € 476,00 ter zake van de tot 1 september 2011 verschuldigde rente, aan [eiser] te voldoen. Voorts is hij € 775,00 ter zake van buitengerechtelijke kosten aan [eiser] verschuldigd.

Het verweer

[gedaagden] betwisten de vorderingen. Hun verst strekkende verweer houdt in, dat [eiser] geen vorderingsrechten ter zake van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats] jegens hen kan doen gelden, aangezien niet hij, maar [AAA] de verhuurder van die bedrijfsruimte is. Van een overname door [eiser] van de huurovereenkomst is niet gebleken.

Voorts voert [gedaagde 1] aan dat door het verstekvonnis van 28 april 2011 de indeplaatsstelling van [gedaagde 2] als huurder van de bedrijfsruimte een feit is, zodat [gedaagde 1] vanaf 1 maart 2011 niets meer met de huurovereenkomst van doen heeft. Er is bovendien geen sprake van een huurachterstand, omdat de door [gedaagde 2] vanaf 1 juli 2011 verschuldigde huurpenningen volledig zijn voldaan.

De beoordeling

1. De gevorderde voorlopige voorzieningen zijn slechts toewijsbaar als aan de hand van de feiten en omstandigheden in dit geding de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure soortgelijke vorderingen zullen worden toegewezen.

De kantonrechter is vooralsnog van oordeel dat dit niet het geval is en overweegt daartoe het volgende.

2. Ingevolge artikel 7:226 lid 1 BW gaan de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst over op degene die door levering van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, of door vestiging van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik, rechthebbende tot het gehuurde is geworden. De enkele economische overdracht, waarbij geen levering of vestiging heeft plaatsgevonden, is niet voldoende om het verhuurderschap op de economische eigenaar te laten overgegaan. (Zie ook: HR 5 maart 2004; NJ 2004,316). Nu gesteld noch gebleken is dat [AAA] zijn rechtsverhouding tot [gedaagde 1] op [eiser] heeft overgedragen op de wijze zoals bepaald in artikel 6:159 BW (met medewerking van [gedaagde 1]) of door middel van een overeenkomst van cessie waarvan aan [gedaagde 1] mededeling is gedaan, zoals voorgeschreven in artikel 3:94 BW, kan de stelling van [eiser] dat op 17 mei 1994 het verhuurderschap van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats] op hem is overgegaan, geen stand houden.

3. De omstandigheid dat in de “Suppletie overeenkomst” van (omstreeks) 1 mei 2010 [eiser] als ‘verhuurder’ is aangeduid, maakt het voorgaande niet anders. Deze overeenkomst is immers - daarover zijn partijen het eens - opgesteld in verband met de ontdekking kort daarvoor door de politie van een hennepplantage in het gehuurde en diende met name tot vastlegging van het recht van [eiser] om het gehuurde te controleren op het overeengekomen gebruik. Anders dan [eiser] stelt, kan uit die overeenkomst als zodanig niet worden afgeleid dat [eiser] als verhuurder dient te worden aangemerkt. Ook in de brieven die [eiser] op 19 en 25 februari 2010 aan [gedaagde 1] heeft gestuurd in verband met de ontdekking van de hennepplantage, is voor dat standpunt geen steun te vinden. Voorts is van belang dat [eiser] (zich), zoals blijkt uit de brieven van 17 en 20 mei 1994, vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tussen [AAA] en [gedaagde 1] als belangenbehartiger en beheerder van (de zaken van) [AAA] is (heeft) gepresenteerd.

4. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat vooralsnog niet aannemelijk is dat [eiser] in een (eventuele) bodemprocedure enig vorderingsrecht als verhuurder jegens [gedaagden] geldend kan maken, nu hij niet als verhuurder kan worden aangemerkt. Daarom zullen de door [eiser] verzochte voorlopige voorzieningen worden geweigerd.

4. Ten slotte wordt nog het volgende overwogen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen en beslist vloeit voort dat [AAA] als wettelijke eigenaar zijn kwaliteit van verhuurder heeft behouden. Dit betekent dat het indeplaatsstellingsvonnis van 28 april 2011 is gewezen tegen de rechtmatige verhuurder en dat het er dus vooralsnog voor gehouden moet worden dat [gedaagde 2] de nieuwe huurder is. Dit laat echter onverlet dat [eiser] door middel van een akte van cessie met mededeling aan [gedaagde 2] alsnog volledig eigenaar/verhuurder zou kunnen worden.

5. Hetgeen partijen voor het overige te berde hebben gebracht, behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een andere uitkomst kan leiden.

6. De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.

De beslissing

De kantonrechter:

- weigert de voorlopige voorzieningen;

- veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 1] tot en met vandaag worden begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.S. Pieters en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.

Coll.