Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBHAA:2006:AY8736

Instantie
Rechtbank Haarlem
Datum uitspraak
20-09-2006
Datum publicatie
22-09-2006
Zaaknummer
120524
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

In het kader van de koop van een onroerende zaak is een deel van de koopsom bij de notaris in depot gehouden in verband met de kosten van een bodemsanering. Verkoper stelt de notaris aansprakelijk omdat deze ten onrechte tot uitbetaling van een deel van het depot aan koper zou zijn gegaan. De rechtbank wijst de schadevergoedingsvordering tegen de notaris af, omdat niet kan worden geoordeeld dat door de gewraakte handelwijze van de notaris voor verkoper “nadelige gevolgen” zijn ontstaan (vgl. HR 20 december 2002, LJN AF0198).

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 6
Burgerlijk Wetboek Boek 6 74
Burgerlijk Wetboek Boek 6 162
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JBO 2006/4 met annotatie van Bos
JBO 2006/96 met annotatie van H.J. Bos

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK HAARLEM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 120524 / HA ZA 06-73

Vonnis van 20 september 2006

in de zaak van

[EISER],

wonende te [woonplaats], gemeente [V.],

eiser,

procureur mr. G.B.J. Montagne,

tegen

E. M,

notaris met als plaats van vestiging woonplaats,

gedaagde,

procureur mr. H.K. Garvelink,

advocaat mr. T.P. Hoekstra te Amsterdam.

Partijen zullen hierna[ eiser] en de notaris genoemd worden.

De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 6 september 2006

- het proces-verbaal van comparitie van 13 juni 2006.

Ten slotte is vonnis bepaald.

De feiten

Op 20 januari 2001 hebben de toenmalige echtgenote van [Eiser], mevrouw A.G.L.M. [van R.] (hierna ook aan te duiden als ‘de verkoper’) en J. [G]. (hierna ook aan te duiden als ‘de koper’) zich tot de notaris gewend, in verband met de voorgenomen verkoop van een woonhuis met toebehoren aan de Kerklaan 21-23 te Akersloot. De verkoper was toentertijd enig eigenaar van deze onroerende zaak.

Het overleg met de notaris heeft erin geresulteerd dat de verkoper en de koper op 1 februari 2001 een koopovereenkomst hebben getekend, waarbij Kerklaan 21-23 voor NLG 1.175.000,-- wordt verkocht. In artikel 3 van deze overeenkomst is bepaald dat de notaris van de koopsom een bedrag van NLG 120.000,-- in depot zal houden totdat de sanering als bedoeld in artikel 11 van dezelfde overeenkomst is verricht. Genoemd artikel 11 luidt als volgt:

‘Partijen zijn overeengekomen dat na de overdracht van het verkochte voor rekening van verkoper op aanzeggen van koper, nadat koper de opstallen inclusief funderingen gesloopt heeft, de volgende werkzaamheden worden verricht:

- sanering van de grond, zodanig dat woningbouw volgens de huidige wetgeving mogelijk is;

Verkoper dient de afronding van de sanering aan te tonen middels afgifte van een verklaring van de Provincie Noord-Holland. Alsdan zal het depot ad éénhonderd twintigduizend gulden (ƒ 120.000,--) aan verkoper worden voldaan op instructie van koper. Het “restrisico” na sanering is voor rekening van koper.’

Aan het depotbedrag van NLG 120.000,-- (EUR 54.453,63) lag een in opdracht van Eiser opgestelde kostenraming van Milieutechniek de Vries & van de Wiel d.d. 22 december 2000 ten grondslag. Volgens deze raming zouden de saneringskosten (excl. b.t.w.) NLG 90.000,-- (EUR 40.840,22) bedragen, waarbij werd uitgegaan van de afvoer van in totaal 470 ton verontreinigde grond (295 ton sterk- en 175 ton licht verontreinigd).

De levering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden bij op 14 augustus 2001 ten overstaan van de notaris verleden akte. In artikel 6 bevat deze akte een beding dat gelijkluidend is aan het hiervoor geciteerde artikel 11 uit de koopovereenkomst.

Zowel de koopovereenkomst als de leveringsakte zijn door de notaris geredigeerd.

In opdracht van de koper is in de eerste helft van 2002 de bebouwing van Kerklaan 21-23 gesloopt en de grond gesaneerd.

Een aan de koper gerichte factuur van Aannemersbedrijf Van Westen & Bakker d.d. 11 juli 2002 vermeldt als kosten van de grondsanering van Kerklaan 21-23 een bedrag van EUR 47.790,40 (incl. b.t.w.).

Op 9 augustus 2002 heeft de notaris uit het hiervoor genoemde depot van EUR 54.453,63 aan de koper op diens verzoek een bedrag van EUR 47.790,40 uitgekeerd. Het restant ad EUR 6.632,22 heeft de notaris naar de bankrekening van de verkoper overgeboekt.

Eind augustus 2002 heeft [Eiser] via de notaris een exemplaar van een ‘Evaluatierapport grondsanering Kerklaan 21 te Akersloot’ d.d. 17 mei 2002 en een brief van de Milieudienst Alkmaar d.d. 11 juni 2002 ontvangen. In beide stukken wordt er melding van gemaakt dat bij genoemde sanering in totaal 76,88 ton verontreinigde grond is afgevoerd.

Het geschil

[Eiser] vordert - samengevat - veroordeling van de notaris tot betaling van EUR 39.928,56, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 10 maart 2003 en de kosten van deze procedure.

Ten aanzien van deze vordering heeft [eiser], naar hij onbetwist stelt, als rechtsopvolger van de verkoper te gelden, omdat zij deze vordering in het kader van de vermogensrechtelijke afwikkeling van hun echtscheiding aan hem heeft gecedeerd.

Voorts legt [eiser] aan deze vordering ten grondslag dat de notaris tegenover zijn rechtsvoorgangster niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mag worden verwacht. Hij voert daartoe het volgende aan.

Het hiervoor onder 2.2 geciteerde beding kan niet aldus worden uitgelegd dat de verkoper daarbij aan de koper carte blanche heeft verleend om tot een maximum van EUR 54.453,63 saneringswerkzaamheden uit te laten voeren. Aangezien de kosten van de grondsanering ingevolge dit beding voor rekening van de koper komen, gingen [eiser] en zijn rechtsvoorgangster ervan uit dat zij in ieder geval bij deze sanering zouden worden betrokken. Ook behelst dit beding geen onherroepelijke volmacht van de verkoper aan de notaris om op eerste vertoon van een saneringsnota door de verkoper, zonder meer tot uitkering van het depotbedrag aan deze partij over te gaan. Hierbij is van belang dat het depotbedrag is gebaseerd op een “worst case scenario” waarbij in totaal 470 ton verontreinigde grond zou moeten worden afgevoerd. In aanmerking genomen dat de daadwerkelijk afgevoerde hoeveelheid grond 76,88 ton bedraagt, moeten de door de koper opgevoerde saneringskosten van EUR 47.790,41 als onwaarschijnlijk hoog worden aangemerkt. Om die reden zou de verkoper niet met betaling van dit bedrag uit het depot hebben ingestemd indien de notaris haar daarover zou hebben geraadpleegd. Door het bedrag van de factuur ter zake de saneringskosten aan de koper uit te keren, zonder voorafgaand overleg met de verkoper, heeft hij de belangen van laatstgenoemde grovelijk miskend. Dit brengt mee dat de notaris uit hoofde van een toerekenbare tekortkoming dan wel onrechtmatige daad aansprakelijk is.

Op basis van kostenramingen van De Vries & Van der Wiel d.d. 22 december 2000 en 10 november 2005 moet worden geconcludeerd dat de saneringskosten niet meer dan circa EUR 10.000,-- behoefden te bedragen. Nu aan de rechtsvoorgangster van [eiser] slechts EUR 6.663,22 is uitgekeerd, is zij door de handelwijze van de notaris voor (EUR 54.453,63 minus EUR 10.000,-- minus EUR 6.663,22 maakt) EUR 37.790,41 benadeeld. Bovendien heeft de notaris, in strijd met een door hem gedane toezegging en hetgeen hem in het maatschappelijk verkeer betaamt, nagelaten om over het in depot staande bedrag een redelijke rentevergoeding aan de verkoper te betalen. Over de periode van 14 augustus 2001 tot 9 augustus 2002 wordt deze vergoeding op basis van een rente van 4% op EUR 2.138,15 becijferd. In totaal beloopt de vordering op de notaris daarom (EUR 37.790,41 plus EUR 2.138,15 maakt) EUR 39.928,56, aldus - nog steeds – [eiser].

De notaris voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De beoordeling

Tussen partijen is in geschil of de notaris schadeplichtig is omdat hij zonder nader overleg met de verkoper tot uitbetaling van het depot is overgegaan. Bij de beantwoording van deze vraag neemt de rechtbank het navolgende als vertrekpunt.

Gelet op de positie van notarissen in het maatschappelijk verkeer en op het vertrouwen dat zij als zodanig genieten, rust op hen een zwaarwegende zorgplicht tegenover degene die aan een notaris gelden toevertrouwt met de opdracht deze door te betalen indien aan zekere voorwaarden is voldaan. Deze zorgplicht brengt onder meer mee dat een notaris, voor zover zulks redelijkerwijs mogelijk is en in zoverre van een notaris kan worden gevergd, nadere informatie inwint bij degene die hem aldus gelden heeft toevertrouwd, ingeval over de inhoud of strekking van de opdracht redelijkerwijs twijfel kan bestaan. Indien een notaris in een dergelijk geval desondanks op basis van een eigen interpretatie van de betalingsinstructie zonder het inwinnen van nadere informatie bij zijn opdrachtgever tot uitbetaling overgaat, terwijl het inwinnen van informatie wel mogelijk was geweest, moet hij de nadelige gevolgen van zijn handelwijze jegens de opdrachtgever dragen indien die interpretatie, hoewel deze op zichzelf mogelijk is, achteraf onjuist blijkt te zijn. Dit is slechts anders indien in de gegeven omstandigheden omtrent de inhoud en de strekking van de opdracht redelijkerwijs geen twijfel kan bestaan (vgl. HR 20 december 2002, LJN AF0198).

Indien veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat in dit geval de notaris in strijd met de hiervoor bedoelde zorgvuldigheidsnorm heeft gehandeld - zoals [eiser] in essentie heeft gesteld - dan is vervolgens aan de orde of, en zo ja welke “nadelige gevolgen” verkoper hierdoor heeft geleden. De rechtbank overweegt met betrekking tot dit punt als volgt.

In het geval dat naar aanleiding van het verzoek van de koper om een bedrag uit het depot aan hem uit te keren, daaromtrent door de notaris nadere inlichtingen bij de verkoper zouden zijn ingewonnen, dan zou deze - naar de stelling van [eiser] - tegen een zodanige uitkering bezwaar hebben gemaakt. Naar de rechtbank begrijpt zou de verkoper zich in dat verband op een door de koper gepleegde wanprestatie hebben beroepen. Aangenomen moet worden dat het bezwaar van de verkoper ertoe zou hebben geleid dat de notaris, handelend als een redelijk bekwame en redelijk handelende beroepsgenoot, het depot onder zich zou hebben gehouden totdat tussen de contractspartijen - al dan niet in rechte - is vastgesteld wie tot welk bedrag uit het depot gerechtigd is.

Aldus bezien bestaat het bedoelde “nadelige gevolg” van de gewraakte uitbetaling door de notaris erin dat het incassorisico ten aanzien van de gepretendeerde aanspraak uit hoofde van een door de koper gepleegde wanprestatie bij de verkoper is komen te liggen, waar zonder deze uitbetaling de verkoper zich (uiteindelijk) op het depot zou hebben kunnen verhalen. Dat de koper tegenover de verkoper aansprakelijk is uit hoofde van wanprestatie is echter niet op voor deze partijen bindende wijze komen vast te staan. In de onderhavige procedure is zelfs gesteld noch gebleken dat de koper niet bereid zou zijn om de beweerde schade te vergoeden en/of daarvoor geen verhaal biedt. Op grond van dit een en ander concludeert de rechtbank dat het hiervoor bedoelde incassorisico zich op dit moment niet heeft verwezenlijkt en dat[ eiser]dan ook geen schade heeft geleden. Alleen al om die reden komt de gevorderde schadevergoeding ad EUR 37.790,41 niet voor toewijzing in aanmerking, zodat de omstreden vraag of de notaris daadwerkelijk tegenover de verkoper onzorgvuldig heeft gehandeld hier onbeantwoord kan blijven.

Ten aanzien van de gevorderde rentevergoeding van 4% over het in depot staande bedrag heeft de notaris bij antwoord aangevoerd dat hij aan verkoper weliswaar een rente over het depot is verschuldigd, maar dat deze rente 3% (bankrente rekening-courant) minus 0,5% (bij wijze van onkostenvergoeding) beloopt. Berekend over het depotbedrag ad EUR 54.453,63 over 353 dagen, bedraagt de rentevergoeding volgens de notaris EUR 1.334,87. In aanmerking genomen dat [eiser] tijdens de comparitie met de door de notaris voorgestelde rentevergoeding heeft ingestemd, zal de notaris tot betaling van dit bedrag worden veroordeeld.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat de vordering tot een bedrag van EUR 1.334,87 toewijsbaar is en dat het meerdere dient te worden afgewezen.

[Eiser] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de notaris worden begroot op:

- vast recht EUR 880,00

- salaris procureur 1.158,00 (2,0 punten × tarief EUR 579,00)

Totaal EUR 2.038,00

De beslissing

De rechtbank

veroordeelt de notaris om aan [eiser], tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen een bedrag van EUR 1.334,87 (duizend driehonderdvierendertig euro 87/100),

wijst af het meer of anders gevorderde,

veroordeelt [ eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de notaris tot op heden begroot op EUR 2.038,00,

Dit vonnis is gewezen door mr. K.I. Hilberts-de Jong en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2006.

?