Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBGEL:2020:7145

Instantie
Rechtbank Gelderland
Datum uitspraak
26-08-2020
Datum publicatie
17-03-2021
Zaaknummer
C/05/362177 / HA ZA 19-172
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

Artikel 7:417 BW, 7:418 BW, 7:407 BW, makelaars, dienen van twee heren, belangenverstrengeling, schade

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/362177 / HA ZA 19-172

Vonnis van 26 augustus 2020

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. R.A.J. Zomer te Oosterhout Nb,

tegen

1 [gedaagde 1] ,

handelend onder de naam [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.J.R. Maas te Deventer,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 2] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. P.J.A. Plattel te Arnhem.

Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden. Gedaagden zullen gezamenlijk [gedaagden] (mannelijk enkelvoud) worden genoemd.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 29 januari 2020;

  • -

    het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 juli 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eiser] was eigenaresse van een appartement aan de [adres] te [plaats] (hierna “het appartement”).

2.2.

In april 2016 heeft [eiser] het appartement te koop aangeboden via een makelaar voor een vraagprijs van € 649.000,-. Het appartement heeft toen een jaar te koop gestaan. Er zijn in die periode geen biedingen geweest.

2.3.

In maart 2017 is [gedaagde 1] , makelaar te [plaats] , benaderd door [zoon eiser] , zoon en gevolmachtigde van [eiser] , om de verkoop over te nemen. Het appartement zou toen in de verkoop worden gezet voor € 635.000,00. Uiteindelijk is het appartement toen niet te koop aangeboden.

2.4.

[zoon eiser] heeft eind 2018 opnieuw contact opgenomen met [gedaagde 1] en hem namens [eiser] op 11 december 2018 een opdracht gegeven tot het verlenen van diensten bij de verkoop van het appartement tegen een overeengekomen courtage van 1,4 %. Het appartement is toen op instructie van [zoon eiser] te koop gezet voor € 825.000,00. In april 2019 is de vraagprijs verlaagd naar € 785.000,00.

2.5.

[eiser] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , makelaar te [plaats] en [plaats] , zijn vervolgens gezamenlijk een overeenkomst van opdracht tot het verlenen van diensten bij de verkoop van het appartement aangegaan, die is neergelegd in een contract van 7 juni 2019 met als titel, “Opdracht tot dienstverlening”. In het contract worden [eiser] als “opdrachtgever” en [gedaagde 1] als “het NVM-lid” aangeduid. In de Opdracht tot dienstverlening staat over de courtage de volgende bepaling opgenomen:

Met betrekking tot de hoogte van de tarieven zijn de opdrachtgever en het NVM-lid het volgende overeengekomen: 2,42% van het verkoopbedrag inclusief BTW

[…]

Alle uit hoofde van deze opdracht verschuldigde vergoedingen, zullen door opdrachtgever worden overgemaakt op bankrekeningnummer: […] ten name van [gedaagde 1] .

Onder artikel “9. Bijzondere afspraken” staat het volgende opgenomen:

De opdracht betreft een collegiale verkoop met [gedaagde 2] te [plaats] . De makelaars maken onderling een verdeling aangaande de courtage

Tussen enerzijds [eiser] en anderzijds [gedaagden] zijn verder geen afspraken gemaakt over de verdeling van de werkzaamheden en de courtage tussen de beide makelaars.

De vraagprijs van het appartement is bepaald op € 695.000,00.

2.6.

Op 19 juni 2019 is het appartement na bemiddeling van [gedaagde 2] verkocht aan [koper 1] en [koper 2] (hierna samen “ [kopers] ”) voor een bedrag van € 680.000,00.

2.7.

Er zijn geen andere biedingen geweest op het appartement.

2.8.

[gedaagde 2] was al bekend met [kopers] , omdat hij op 10 oktober 2017 van hem een verkoopopdracht had gekregen van zijn woning. De akte van de verkoop van deze woning aan een derde is op 18 april 2019 getekend. [gedaagde 2] heeft [kopers] hierna nog bijgestaan bij de inspectie en het transport van de woning. Zijn courtage voor deze bemiddeling heeft hij gekregen op het moment van de notariële levering van de woning. Ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst van het appartement was de woning van [kopers] nog niet geleverd.

2.9.

[gedaagde 2] heeft [eiser] en haar zoons niet geïnformeerd over zijn betrokkenheid bij de verkoop van de woning van [kopers] . Ook [gedaagde 1] wist niet dat [gedaagde 2] in de verkoop van deze woning had bemiddeld.

2.10.

Op 15 augustus 2019 is het appartement geleverd. De facturen van [gedaagde 2] ad € 8.228,00 en [gedaagde 1] ad € 8.342,95 inzake de courtage van deze verkoop zijn vervolgens betaald.

2.11.

In brieven van de advocaat van [eiser] van 2 september 2019 heeft zij het standpunt ingenomen dat [gedaagde 2] in strijd zou hebben gehandeld met het bepaalde in 7:427 jo 417 lid 1 BW, omdat sprake zou zijn van het dienen van twee heren, dat [gedaagden] tekort zijn gekomen in hun verplichtingen uit de opdracht tot bemiddeling en dat [eiser] daardoor schade heeft geleden, die zij begroot op € 105.000,00, het verschil tussen de vraagprijs in april 2019 en de verkoopprijs. [eiser] stelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beiden aansprakelijk voor dat bedrag en vordert van hen betaling daarvan, de terugbetaling van de betaalde courtage en, voor zover daaraan niet wordt voldaan, betaling van buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagden] hebben de aansprakelijkheidstelling en de vorderingen van de hand gewezen.

3 Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijke veroordeelt tot betaling van

  • -

    i) € 16.570,95 aan ten onrechte betaalde courtage dan wel als schadevergoeding,

  • -

    ii) € 105.000,00 als schadevergoeding in verband met een te lage koopprijs waarvoor het appartement is verkocht, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag en

  • -

    iii) de buitengerechtelijke kosten van € 1.998,56 dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag,

een en ander vermeerderd met de wettelijke rente, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure en de nakosten.

3.2.

Aan de vordering legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde 2] in strijd met artikel 7:427 jo 7:417 BW heeft gehandeld, doordat hij tegelijkertijd als tussenpersoon werkte voor [eiser] en [kopers] , althans dat er zijdens [gedaagde 2] sprake was van belangenverstrengeling in de zin van 7:418 BW. Hierdoor zou volgens [eiser] het recht op courtage van [gedaagden] zijn vervallen en is die courtage aan [gedaagden] onverschuldigd betaald. Voorts stelt [eiser] dat zij door het onrechtmatig in strijd met 7:427 jo 7:417 of 7:418 BW schade heeft geleden, doordat de met [kopers] overeengekomen verkoopprijs te laag zou zijn. Aangezien de bemiddelingsovereenkomst zowel met [gedaagde 2] als met [gedaagde 1] is overeengekomen, is [gedaagde 1] naast [gedaagde 2] op grond van 7:407 lid 2 BW hoofdelijk aansprakelijk.

3.3.

[gedaagde 2] betwist dat er sprake is geweest van het dienen van twee heren in de zin van artikel 7:417 BW, althans van belangenverstrengeling ex 7:418 BW. Ook betwist hij dat er sprake is van schade. [gedaagde 2] concludeert dan ook tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] met de veroordeling van eiseres in de kosten en eventuele nakosten.

3.4.

[gedaagde 1] voert hetzelfde aan en stelt zich voorts op het standpunt dat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan zijn zijde. Subsidiair beroept hij zich erop dat [eiser] te laat heeft geklaagd.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

De vraag die partijen verdeeld houdt, is of [gedaagde 2] door als verkopende makelaar voor [eiser] op te treden bij de verkoop van het appartement aan [kopers] terwijl hij reeds betrokken was bij de (afwikkeling van de) verkoop van de woning van [kopers] aan een derde, twee heren diende in de zin van artikel 7:417 BW, dan wel of hij hierdoor een situatie van belangenverstrengeling als bedoeld in artikel 7:418 BW heeft gecreëerd.

De overeenkomst

4.2.

Tussen partijen is een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW overeengekomen. Er is immers sprake van een overeenkomst van opdracht waarbij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , de opdrachtnemers, zich tegenover [eiser] , de opdrachtgever, verbonden tegen loon, de courtage, als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een overeenkomst tussen de opdrachtgever en derden.

4.3.

Ingevolge artikel 7:427 BW zijn de artikelen 7:417 en 7:418 BW van overeenkomstige toepassing op bemiddelingsovereenkomsten.

Artikel 7:417 BW – dienen van twee heren?

4.4.

Artikel 7:427 jo 7:417 BW ziet op de situatie waarbij bij bemiddeling de opdrachtnemer bij de rechtshandeling tevens als bemiddelaar of lasthebber van de wederpartij optreedt. Het gaat er om of de opdrachtnemer tegelijkertijd “twee heren dient” bij dezelfde rechtshandeling.

4.5.

[eiser] stelt dat daarvan in dit geval sprake was omdat [gedaagde 2] bij de totstandkoming van de overeenkomst tot verkoop van het appartement ook voor [kopers] zou hebben opgetreden via een, al dan niet impliciet met [kopers] , overeengekomen bemiddelingsovereenkomst tot aankoop van een woning, dan wel vanwege de met [kopers] overeengekomen verkoopopdracht inzake de woning van [kopers]

4.6.

[gedaagde 2] heeft gemotiveerd betwist dat hij een (impliciete) bemiddelingsovereenkomst met [kopers] tot aankoop van een woning heeft gesloten en heeft in dat verband een verklaring van [koper 1] overgelegd waarin deze schrijft:

Gedurende deze periode had u van ons geen zoekopdracht, omdat wij daar zelf vrij in wilden zijn. Wij hebben u daarom ook nooit daarna een opdracht gegeven om voor ons op te treden als aankoopmakelaar.

4.7.

Gelet op de hoofdregel van artikel 150 Rv ligt de stelplicht en zo nodig de bewijslast van het bestaan van de door [eiser] genoemde aankoop-bemiddelingsovereenkomst tussen [gedaagde 2] en [kopers] bij [eiser] , nu zij daaraan het rechtsgevolg verbindt dat [gedaagde 2] in strijd met artikel 7:417 BW en onrechtmatig zou hebben gehandeld. Mede gelet op de in r.o. 4.6. genoemde gemotiveerde beslissing van [gedaagde 2] heeft [eiser] haar stelling onvoldoende onderbouwd. Meer dan de stellingen dat [kopers] al een keer eerder bij een ‘open huizen dag’ (zonder makelaar) in het appartement is komen kijken en toen de vraagprijs te hoog vond, terwijl ook [gedaagde 2] bij de aanvaarding van de opdracht van [eiser] op een lagere vraagprijs had aangedrongen, dat [gedaagde 2] voor [kopers] ook als verkoopmakelaar was opgetreden, dat [kopers] met [gedaagde 2] in het appartement is aangetroffen zonder toestemming van [eiser] en dat hij volgens [eiser] op een aantal punten, met name over het al dan niet samen met de woning overnemen van een kast en over de voorwaarden van een sleutelovereenkomst, is opgetreden ten gunste van [kopers] , heeft [eiser] in dit verband niet aangevoerd.

De rechtbank overweegt dat vaststaat dat [kopers] klant was van [gedaagde 2] , die immers bemiddelde als verkoopmakelaar van [kopers] Dat er dus contacten waren met [kopers] en [gedaagde 2] is daarmee een gegeven en de door [eiser] genoemde handelingen kunnen daar mede een verklaring in vinden. Voorts is naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende onderbouwd dat de genoemde gedragingen van [gedaagde 2] met betrekking tot de kast en de sleutelovereenkomst enkel zouden kunnen voortvloeien uit een aankoopbemiddelingsopdracht met [kopers] en niet zouden passen binnen de taken uit hoofde van de met [eiser] gesloten bemiddelingsovereenkomst. Dat daaruit zou blijken van het bestaan van een aankoopbemiddelingsovereenkomst met [kopers] volgt daar, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, dus niet uit. Het blijft slechts bij veronderstellingen, terwijl een concrete onderbouwing van het bestaan van de gestelde overeenkomst met [kopers] ontbreekt. De stelling wordt daarom als onvoldoende onderbouwd verworpen.

4.8.

De stelling van [eiser] dat het enkele bestaan van een verkoopopdracht tussen [kopers] en [gedaagde 2] volstaat voor de vaststelling dat sprake is geweest van het dienen van twee heren in de zin van 7:417 BW, wordt verworpen. Immers, voor de toepasselijkheid van artikel 7:417 BW is bepalend of een opdrachtnemer als de wederpartij van zijn eigen opdrachtgever heeft opgetreden bij dezelfde rechtshandeling. (vgl. Gerechtshof Leeuwarden 2 juni 2004, ECLI:NL:GHLEE:2004:AP1147 r.o. 6) Geen punt van geschil is dat verkoopopdracht tussen [kopers] en [gedaagde 2] en die tussen [eiser] en [gedaagden] niet zien op de zelfde rechtshandeling.

4.9.

Het beroep van [eiser] op artikel 7:427 jo 7:417 BW, het zogenaamde “dienen van twee heren”, wordt dan ook afgewezen.

Artikel 7:418 BW – belangenverstrengeling?

4.10.

[eiser] stelt zich voorts op het standpunt dat [gedaagde 2] in strijd met artikel 7:427 jo 7:418 BW heeft gehandeld door niet te melden dat er sprake is van een direct, althans indirect, belang bij de totstandkoming van de verkoop van het appartement.

4.11.

[gedaagde 2] betwist dat hij een direct of indirect belang had bij de totstandkoming van de overeenkomst tussen [eiser] en [kopers] ,, aangezien de woning van [kopers] reeds was verkocht. De courtage die hij voor die verkoop nog diende te ontvangen zou daarnaast slechts als een verwaarloosbaar belang kunnen worden aangemerkt. Op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) zou dit mogelijke belang volgens [gedaagde 2] niet tot gevolg kunnen hebben dat sprake is van de verweten belangenverstrengeling.

4.12.

Uit artikelen 7:427 jo 7:418 BW vloeit voort dat als een opdrachtnemer, buiten de gevallen bedoeld in de artikelen 7:416 en 7:417 BW, direct of indirect belang bij de totstandkoming van de rechtshandeling heeft, hij verplicht is de opdrachtgever daarvan in kennis te stellen, tenzij de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen beider belangen is uitgesloten.

4.13.

Deze mededelingsplicht van de tussenpersoon moet ruim worden opgevat. Zij geldt onafhankelijk van het antwoord op de vraag of het eigen belang van de tussenpersoon daadwerkelijk in strijd is met het belang van de opdrachtgever. De mededelingsplicht is bedoeld om de opdrachtgever in staat te stellen te beoordelen of zich een belangenconflict voordoet dat aan een optimale behartiging van zijn belang door de tussenpersoon zou kunnen afdoen. Bovendien is niet vereist dat door het nalaten van de mededeling daadwerkelijk vermogensschade is ontstaan om onrechtmatigheid aan te nemen (Hoge Raad 6 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ5440, NJ 2008/493 (Savills/B&S), r.o. 3.3. 3.6 en 3.8 en Hoge Raad 15 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2366, NJ 2018/164 r.o. 3.3.2.)

4.14.

Deze mededelingsplicht bestaat niet, indien de inhoud van de door de opdrachtnemer te verrichten rechtshandeling nauwkeurig vaststaat, zodanig dat er tussen de belangen van opdrachtgever en opdrachtnemer geen strijd kan bestaan. Dat van deze uitzonderingsituatie sprake is, is echter door [gedaagden] niet aangevoerd.

4.15.

Het enkele feit dat de koopovereenkomst ten aanzien van het appartement niet werd bestreken door een door [gedaagde 2] met [kopers] aangegane bemiddelingsovereenkomst neemt niet weg dat [kopers] blijkens deze bemiddelingsovereenkomst ook behoorde tot de clientèle van [gedaagde 2] en dat hij, zoals hij bij de mondelinge behandeling heeft erkend, tot aan de levering van de woning, die plaatsvond na het sluiten van de koopovereenkomst inzake het appartement, nog werkzaamheden voor [kopers] had te verrichten, in de zin dat hij de transport en de inspectie van het door [kopers] verkochte begeleidde.

4.16.

Tot het doel van het bepaalde in artikel 7:418 BW moet juist worden gerekend dat een opdrachtgever van een dergelijke relatie op de hoogte is, opdat hij dit kan verdisconteren in zijn beslissing de door de opdrachtnemer bemiddelde overeenkomst al dan niet aan te gaan. Deze bepalingen strekken er dan ook toe dat dergelijke verhoudingen door de opdrachtnemer voor de opdrachtgever transparant moeten worden gemaakt (vgl. Gerechtshof Leeuwarden 2 juni 2004, ECLI:NL:GHLEE:2004:AP1147 r.o. 7).

4.17.

De stelling dat [gedaagde 2] geen enkel belang had bij de totstandkoming van de koopovereenkomst van het appartement omdat de woning van [kopers] al was verkocht, maakt dit niet anders. Niet vereist is immers, zoals hiervoor overwogen, dat het eigen belang van de opdrachtnemer daadwerkelijk in strijd is met de belangen van de opdrachtgever. Daar komt bij dat [gedaagde 2] nog de in r.o. 4.15 genoemde werkzaamheden voor [kopers] diende te verrichten, dat zijn dienstverlening aan [kopers] doorliep tot de levering en dat hij de door [kopers] aan hem verschuldigde courtage nog moest ontvangen. Dat er geen enkel belang bestond om tenminste de verstandhouding met zijn cliënt [kopers] goed te houden en dat er geen enkel gevaar voor een belangenconflict aanwezig was acht de rechtbank dan ook niet zonder meer duidelijk en, nu daarvan een verdere toelichting ontbreekt, onvoldoende onderbouwd.

4.18.

De stelling dat dit mogelijke belangenconflict verwaarloosbaar was en vanwege artikel 6:248 lid 2 BW het beroep op artikel 7:418 BW zou moeten worden afgewezen, gaat voorbij aan het principiële uitgangspunt dat begrepen zit in deze bepaling. De strekking van artikel 7:418 BW is immers dat de afweging dat dit belang verwaarloosbaar is aan de opdrachtgever toekomt, die door de mededeling hiertoe in staat moet worden gesteld.

4.19.

Nu [gedaagde 2] heeft nagelaten [eiser] tijdig van zijn relatie tot [kopers] op de hoogte stellen, heeft hij in strijd met het bepaalde in artikelen 7:427 jo 7:418 lid 1 BW gehandeld.

Vordering inzake de courtage

4.20.

Indien de opdrachtnemer in strijd handelt met artikel 7:418 lid 1 BW heeft hij, ingevolge het tweede lid van dit artikel, geen recht op loon jegens de opdrachtgever. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken.

4.21.

Aangezien [gedaagde 2] , zoals hiervoor is vastgesteld, in strijd met het bepaalde in artikel 7:427 jo 7:418 lid 1 BW heeft gehandeld, kan ingevolge het bepaalde in artikel 7:427 jo 7:418 lid 2 BW door hem geen aanspraak worden gemaakt op loon.

4.22.

In dit geval is sprake van collegiale verkoop door twee makelaars, [gedaagden] , met wie door de opdrachtgever, [eiser] , één overeenkomst is gesloten, waarin geen onderscheid is gemaakt tussen de verplichtingen en de werkzaamheden van de respectieve makelaars en voor hen samen één courtagesom is afgesproken, in zijn geheel te voldoen op rekening van [gedaagde 1] . Beide makelaars zouden die courtage dan zonder verdere bemoeienis van [eiser] onderling verdelen. Dat uiteindelijk ieder van de makelaars [eiser] voor zich een factuur heeft toegestuurd, ieder voor (ongeveer) de helft, en dat [eiser] deze aan ieder van hen heeft voldaan, doet daar niet aan af.

4.23.

In deze omstandigheden treft het verval van aanspraak op loon van [gedaagde 2] ook [gedaagde 1] , nog daargelaten dat contractueel geen onderscheid is gemaakt tussen het respectievelijk aan [gedaagde 2] en [gedaagde 1] toekomende deel van het loon en de verdeling daarvan geheel buiten het zicht van [eiser] valt. Immers, uit het bepaalde in artikel 7:407 BW volgt dat bij een opdracht aan twee personen tezamen, zoals hier het geval, ieder van hen voor het geheel aansprakelijk is ter zake van een tekortkoming in de nakoming. Anders dan [gedaagde 1] aanvoert kan ook het door [gedaagde 2] handelen in strijd met artikel 7:427 jo 7:418 lid 1 als een dergelijke tekortkoming worden aangemerkt. De aansprakelijkheid voor mede-opdrachtnemer [gedaagde 1] zou slechts ontbreken indien de tekortkoming, hem niet kan worden toegerekend. Daarvan is, anders dan [gedaagde 1] stelt geen sprake. In de in r.o. 4.22. weergegeven omstandigheden waarin één opdracht is gegeven voor collegiale verkoop en één courtage is overeengekomen, die afhankelijk is van één omstandigheid, de verkoop van het appartement, kan, indien de verkoop tot stand is gekomen door de bemiddeling van een van de makelaars zonder dat hij de opdrachtgever van zijn (indirecte) belang bij die rechtshandeling in kennis heeft gesteld, deze fout naar de verkeersopvattingen beide collegiale makelaars worden toegerekend. De door [gedaagde 1] aangevoerde omstandigheden dat hij niet op de hoogte was van het belang van [gedaagde 2] , dat [gedaagde 2] een zelfstandige professionele makelaar was, dat het handelen van [gedaagde 2] zich grotendeels buiten het zich van [gedaagde 1] afspeelde, dat [gedaagde 2] voor aansprakelijkheid verzekerd is, en dat [eiser] op enig moment een advocaat in de arm heeft genomen doen daar niet aan af. Het is uiteindelijk aan de collegiale makelaars om onderling uit te maken wie welk deel van de door de fout veroorzaakte schade, die in dit geval dus in ieder geval het door hen mislopen van courtage betrof, dient te dragen.

4.24.

Het beroep van [gedaagde 1] op de klachtplicht in de zin, zo begrijpt de rechtbank dit verweer, dat [eiser] geen beroep meer zou kunnen doen op het gebrek in de prestatie omdat zij daarover niet tijdig heeft geklaagd (artikel 6:89 BW) wordt verworpen. [gedaagde 1] heeft niet onderbouwd gesteld dat [eiser] eerder dan het door [eiser] zelf genoemde moment, het moment van het passeren van de akte van het appartement op 15 augustus 2018 op de hoogte is geraakt van de omstandigheid dat [gedaagde 2] ook als verkoopmakelaar van [kopers] optrad, terwijl zij evenmin heeft betwist dat [eiser] bij [gedaagde 1] daarover in in r.o. 2.11 genoemde de brief van 2 september 2019 heeft geprotesteerd. Niet onderbouwd is waarom dit tijdsverloop van 17 dagen zou betekenen dat dit, alle betrokken belangen en relevante omstandigheden meegewogen, niet binnen bekwame tijd in de zin van artikel 6:89 BW zou zijn.

4.25.

Uit het vorenstaande volgt dat het door [eiser] als courtage aan [gedaagden] overgemaakte bedrag van in totaal € 16.570,95, waarvan de hoogte niet is betwist, onverschuldigd is betaald. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat [eiser] recht heeft op terugbetaling van het gehele door haar betaalde bedrag, zodat de vordering inzake de terugbetaling van de courtage jegens [gedaagden] hoofdelijk zal worden toegewezen.

4.26.

[eiser] vordert verder betaling van de wettelijke rente over, onder meer, de onverschuldigd betaalde courtage en verwijst daartoe naar de namens haar aan [gedaagden] verstuurde brieven van 2 september 2019 waarin zij sommeert om binnen 16 dagen na dagtekening tot betaling over te gaan en de wettelijke rente aanzegt indien niet wordt voldaan aan haar sommatie.

4.27.

Nu de gehoudenheid tot betaling van de wettelijke rente door [gedaagden] niet afzonderlijk is betwist zal de wettelijke rente over voornoemd bedrag vanaf 19 september 2019 worden toegewezen.

Schadevergoeding in verband met gestelde lagere verkoopprijs

4.28.

Uit artikel 7:418 BW volgt dat de verplichting om eventueel loon terug te betalen de gehoudenheid tot vergoeding van de dientengevolge door de opdrachtgever geleden schade onverlet laat. De vraag die thans beantwoord dient te worden is of [eiser] , zoals zij stelt en [gedaagden] betwist, door de fout van [gedaagden] althans van [gedaagde 2] schade heeft geleden, die er volgens [eiser] uit zou bestaan dat zij voor het appartement een te geringe koopprijs heeft ontvangen. [eiser] heeft daarbij gewezen op de eerdere vraagprijzen van het appartement. Ook heeft zij Funda advertenties van, naar haar mening, vergelijkbare objecten overgelegd.

4.29.

In de procedure is vast komen te staan dat het appartement in april 2016 te koop is gezet voor een vraagprijs van € 649.000,00. Het appartement heeft toen een jaar te koop gestaan waarbij er geen biedingen zijn geweest. In maart 2017 is [gedaagde 1] benaderd om de verkoop over te nemen aangezien er weinig belangstelling voor het appartement was. Het appartement zou toen in de verkoop worden gezet voor € 635.000,00. Uiteindelijk is het appartement toen niet te koop aangeboden. In december 2018 is het appartement wederom te koop gezet, ditmaal voor een vraagprijs van € 825.000,00. In april 2019 is de vraagprijs verlaagd naar € 785.000,-. Nadat de bemiddelingsovereenkomst met [gedaagden] is gesloten, is het appartement voor € 695.000,00 in de markt gezet en een maand later verkocht voor € 680.000,00. Er zijn geen eerdere biedingen op het appartement geweest.

4.30.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] haar stelling dat zij geen reële prijs voor het appartement heeft ontvangen onvoldoende onderbouwd. Temeer nu [eiser] niet heeft betwist dat de vraagprijs van een appartement van veel omstandigheden afhangt, waaronder de ligging, ouderdom en staat van onderhoud kan uit de enkele verwijzing naar door [eiser] geselecteerde Funda-advertenties met vraagprijzen van appartementen en de aan de hand daarvan gemaakte vergelijking in vraagprijs per m2 niet worden afgeleid dat de uiteindelijke verkoopprijs van € 680.000,00 van dit specifieke appartement geen reëel bedrag is. Ook de, overigens zeer wisselende, vraagprijzen waarvoor het appartement eerder te koop is gezet, geven geen beeld van haar daadwerkelijke marktwaarde. Dit geldt temeer nu niet betwist is dat de hoogste vraagprijs is bepaald op verzoek van [zoon eiser] en dat de makelaars al eerder hadden aangegeven deze prijzen te hoog te vinden en nu er, ondanks betrokkenheid van drie verschillende makelaarskantoren gedurende een lange verkoopperiode waarbij ook lagere vraagprijzen zijn gehanteerd, slechts één bod is gedaan. Enige andere onderbouwing van de stelling dat de uiteindelijke verkoopprijs van het appartement te laag was, zoals bijvoorbeeld door middel van een taxatie, ontbreekt.

4.31.

Nu [eiser] de stelling dat schade is geleden onvoldoende heeft onderbouwd wordt aan bewijslevering waaronder het inwinnen van een deskundigenadvies niet toegekomen.

4.32.

De vordering van [eiser] tot schadevergoeding wegens de gestelde te lage verkoopprijs zal worden afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.33.

[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.

4.34.

De onderhavige vordering heeft geen betrekking op één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eiser] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.

Proceskosten

4.35.

Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

De rechtbank

5.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 16.570,95 (zestienduizend vijfhonderdzeventig euro en vijfennegentig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 19 september 2019 tot de dag van volledige betaling,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.P.E.E. van Groeningen en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2020.