Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBGEL:2020:2411

Instantie
Rechtbank Gelderland
Datum uitspraak
08-04-2020
Datum publicatie
20-05-2020
Zaaknummer
C/05/364003 / HZ ZA 19-178
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Opzegging beheersovereenkomst exploitant - eigenaren van (recreatie)woningen door bestuur van vereniging van eigenaren (van de eigenaren van een (recreatie)woning op het park. Geen rechtsgeldige opzegging omdat bestuur VVE hiertoe niet bevoegd was.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/364003 / HZ ZA 19-178

Vonnis van 8 april 2020

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

EAZZIS VAKANTIE BEHEER B.V.,

gevestigd te Zutphen,

eiseres,

hierna te noemen: Eazzis,

advocaat mr. C. Erasmus te Amsterdam,

tegen

de vereniging

VERENIGING EIGENAREN REKREATIEPARK DE BRONSBERGEN,
gevestigd te Zutphen,

gedaagde,
hierna te noemen: VEB,

advocaat mr. E.F.E. van Essen te Apeldoorn.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 6 januari 2020

  • -

    de akte houdende overlegging aanvullende producties van VEB

  • -

    het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 12 maart 2020 en de bij die mondelinge behandeling door Eazzis in het geding gebrachte producties 11 tot en met 27 en de door VEB in het geding gebrachte productie 43.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

VEB is de vereniging van eigenaren van de eigenaren van een (recreatie)woning op het Park De Bronsbergen (hierna: het Park) te Zutphen. Het park bestaat uit 207 (recreatie)woningen.

2.2.

In de notariële aktes waarbij de (recreatie)woningen op het Park zijn geleverd (productie 4 bij procesinleiding), is onder meer – voor zover van belang – het volgende bepaald:
BIJZONDERE BEPALINGEN/KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN
(…)
9. De koper is verplicht ter gelegenheid van de levering:
a. een beheersovereenkomst aan te gaan met
1. Bronsbergen Facilitair Bedrijf B.V. (beheersovereenkomst I);
2. Stichting Infrabeheer Rekreatiepark De Bronsbergen (beheersovereenkomst II);
(…) zowel samen als ieder van hen afzonderlijk ook “de exploitant” genoemd;
(…)
11. Bij overtreding van de verplichtingen die hiervoor onder 1 tot en met 9 zijn opgenomen verbeurt de keper of diens rechtsopvolger aan de exploitant (...) een boete van tweehonderd vijftig gulden (f 250,00) per dag, voor elke dag dat de koper in overtreding is.
(…)
KETTINGBEDING
(…) de bijzondere bepalingen onder 1 tot en met 12 (…) en de onderhavige bepaling dienen bij elke (overeenkomst tot) gehele of gedeeltelijke vervreemding of bezwaring met een beperkt genotsrecht van het verkochte in de akte van levering of vestiging woordelijk te worden opgenomen en voor zover van toepassing aan de verkrijger te worden opgelegd en ten behoeve van belanghebbenden te worden aangenomen, onder verbeurte van de hiervoor onder 11 gemelde (…) boetes en verdere schadevergoedingen en door de betreffende rechtsopvolger uitdrukkelijk te worden aanvaard.
Bij niet nakoming van deze verplichting verbeurt de koper ten behoeve van de belanghebbende(n) (…) een onmiddellijk opeisbare boete van vijftigduizend (f 50.000,--) onverminderd de bevoegdheid tot het vorderen van nakoming of schadevergoeding op grond van de wet.”
2.3. In beheersovereenkomst I (productie bij 3 bij procesinleiding) is onder meer vastgelegd welke verplichtingen op de exploitant rusten en welke verplichtingen op de eigenaar van de (recreatie)bungalow (artikel 1). Tevens is bepaald dat voor de door de exploitant te verrichten werkzaamheden aan de eigenaar een door de exploitant vast te stellen bedrag in rekening zal worden gebracht en dat deze vergoeding ook verschuldigd is indien niet van alle diensten gebruik wordt gemaakt (artikel 2).
Voorts is – voor zover van belang – in beheersovereenkomst I bepaald:
WIJZIGING BEHEERSOVEREENKOMST
Artikel 10
De eigenaar geeft bij deze onherroepelijk volmacht aan het bestuur van de vereniging om met inachtneming van het bepaalde in haar statuten te onderhandelen met en samen met de exploitant over te gaan tot het wijzigen van de onderhavige overeenkomst. De eigenaar onderwerpt zich reeds nu voor alsdan aan de door de vereniging en de exploitant overeengekomen wijzigingen. (...)”
2.4. In de statuten van VEB (productie 6 bij procesinleiding) is - voor zover van
belang - het volgende bepaald:
DOEL
Artikel 2
1. Het doel van de vereniging is het behartigen van de belangen van de eigenaren van de rekreatiebungalows, gelegen in het Rekreatiepark De Bronsbergen te Zutphen, in de meest ruime zin van het woord.
2. De vereniging tracht haar doel onder meer te bereiken door:
(…)
b. het fungeren als gesprekspartner en intermediair tussen haar leden en de exploitant van het Rekreatiepark De Bronsbergen.
(…)
BESTUURSTAAK – VERTEGENWOORDIGING
Artikel 11
1. Behoudens de beperkingen volgens de statuten is het bestuur belast met het besturen van de vereniging.
(...)
4. Het bestuur is mits met toestemming van de algemene ledenvergadering bevoegd te besluiten tot het aangaan van overeenkomsten tot het kopen, vervreemden of bezwaren van registergoederen, het sluiten van overeenkomsten waarbij de vereniging zich als borg of hoofdelijk medeschuldenaar verbindt, zich voor een derde sterk maakt of zich tot zekerheidsstelling voor een schuld van een derde verbindt.
5. Het bestuur is bevoegd tot het sluiten van overeenkomsten waaruit voor de leden rechten of verplichtingen voortvloeien, voor zover die overeenkomsten verband houden met het bepaalde in artikel 2.
6. Het bestuur behoeft de goedkeuring van de algemene vergadering voor het besluiten tot:
(…)

g. het wijzigen van beheersovereenkomsten met de exploitant van het Rekreatiepark De Bronsbergen, de opvolgend exploitant of door deze aan te wijzen derde(n). (…)”

2.5.

Nadat Bronsbergen Facilitair Bedrijf B.V. (hierna: BFB) in 2003 failliet is gegaan, heeft Eazzis de eerder door BFB uitgevoerde exploitatiewerkzaamheden uitgevoerd. Dit deed zij tot 2011 onder de naam Nederland Vakantie Beheer B.V.

2.6.

Op 11 december 2013 zijn Eazzis en VEB een Addendum (productie 5 bij procesinleiding) op beheersovereenkomst I overeengekomen, waarbij de overeenkomst op een aantal punten is aangepast.

2.7.

In een kort gedingvonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank van 14 september 2018 (productie 8 bij procesinleiding) is een vordering van VEB tot het verstrekken door Eazzis van stukken met betrekking tot de kosten die in 2017 zijn gemaakt ten behoeve van de in de beheerovereenkomst I genoemde werkzaamheden en de omslag van deze kosten over de eigenaren, afgewezen.

2.8.

Op 22 november 2018 heeft een bespreking tussen Eazzis en het bestuur van VEB plaatsgevonden, waarbij onder meer is gesproken over de exploitatiekosten van Eazzis.

2.9.

Bij brief van 29 november 2018 (productie 9 bij procesinleiding) heeft Eazzis de eigenaren van de (recreatie)woningen bericht dat het overleg met het bestuur van VEB niet constructief is gebleken en dat zij de communicatie met het bestuur schriftelijk zal voortzetten.

2.10.

Bij brief van 27 juni 2019 (productie 10 bij procesinleiding) heeft het bestuur van de VEB namens de individuele leden de uitvoering van de beheersovereenkomst en eventuele nadere aanvullende overeenkomsten met Eazzis opgezegd. In de brief is onder meer vermeld:
“(…) In de afgelopen anderhalf jaar (...) heeft het bestuur van de VEB, namens de leden (eigenaren) van de huizen op het park, diverse onderwerpen met u besproken en problemen getracht op te lossen.
In dit proces is de verhouding tussen de VEB en Eazzis dermate beschadigd en op oneigenlijke wijze ondermijnd, (…) dat voortzetting van de relatie met u onhoudbaar is geworden. Dit nog afgezien van het feit dat u het bestuur VEB zoals geschreven in uw brief van 4 februari 2019, niet langer als gesprekspartner ziet. De VEB acht dit een kwalijke zaak en is met die uitspraak niet meer in staat om nog langer op gedegen wijze haar taak uit te voeren.
(…)
Op 20 juni 2019 hebben de leden kunnen stemmen of de contractuele verhouding die zij met Eazzis zijn aangegaan (in de driehoeksverhouding met de VEB) nog wenst voort te zetten. De uitkomst van deze stemming hield in, dat de meerderheid (tweederde) van de leden heeft gestemd voor opzegging van de overeenkomsten in brede zin met Eazzis als exploitant van het beheer in Beheersovereenkomst I alsmede het addendum op Beheersovereenkomst I van 11 december 2013.
In de lijn van deze uitkomst zegt het bestuur als vertegenwoordigingsbevoegd orgaan van de VEB, namens de individuele leden, de uitvoering van Beheersovereenkomst I en eventuele nadere aanvullende overeenkomsten met u op, tegen het eind van deze maand (30 juni 2019) per 1 januari 2020, (…)”

3 De vordering

3.1.

Eazzis vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
- primair voor recht verklaart dat VEB beheersovereenkomst I ongeldig, althans onrechtmatig heeft opgezegd, althans dat de opzegging niet leidt tot beëindiging van de beheersovereenkomsten tussen Eazzis en de eigenaren,
- subsidiair voor recht verklaart dat VEB de door Eazzis als gevolg van de opzegging geleden en nog te lijden schade zal moeten vergoeden, nader op te maken bij staat,
in beide gevallen met hoofdelijke veroordeling van VEB in kosten geding (waaronder de nakosten).

3.2.

Ter onderbouwing van deze vorderingen heeft Eazzis het volgende aangevoerd.
VEB is niet bevoegd de met de eigenaren gesloten beheersovereenkomsten door opzegging te beëindigen.
Beheersovereenkomst I is een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd en naar haar aard niet opzegbaar. Het is nooit de bedoeling van partijen of hun rechtsvoorgangers geweest dat de overeenkomst kon worden opgezegd. De overeenkomst voorziet in geen enkele opzeggingsmogelijkheid. In de overeenkomst is alleen de mogelijkheid tot wijziging opgenomen. Gekozen is voor een constructie waarbij de verplichting om een beheersovereenkomst te sluiten door een kettingbeding in de koopovereenkomst wordt doorgegeven aan iedere opvolgende partij, om ook voor de toekomst de rechten en plichten tussen de huidige en mogelijk toekomstige partijen veilig te stellen. De aard van de constructie is dat de exploitant vooraf een inschatting kan maken van de opbrengst versus de kosten die gemaakt moeten worden om alle beheertaken uit te voeren.
Mocht geoordeeld worden dat de beheersovereenkomst I in beginsel opzegbaar is, dan ontbreekt een zwaarwegend belang bij opzegging aan de zijde van VEB en is VEB schadeplichtig. Eazzis voert haar taken naar behoren uit en heeft geen klachten vernomen. Als geoordeeld wordt dat VEB wel een zwaarwegend belang heeft, dan geldt dat VEB geen enkele schadevergoeding heeft aangeboden.
Opzegging is bovendien op grond van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, omdat Eazzis nooit rekening heeft hoeven houden met de mogelijkheid dat alle beheersovereenkomsten opgezegd konden worden en omdat zij aanzienlijke investeringen heeft gedaan die geen enkele weldenkende onderneming zou hebben gedaan als er een opzegmogelijkheid bestond.
Als sprake is van een overeenkomst van opdracht, dan is artikel 7:408 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) niet van toepassing, omdat partijen hiervan bewust zijn afgeweken met de keuze voor de constructie van een verplichting tot het sluiten van een beheersovereenkomst met de exploitant en het daaraan koppelen van een kettingbeding.

4 Het verweer

4.1.

VEB concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Eazzis in de proceskosten.

4.2.

VEB voert ten verwere het volgende aan.
Er is geen sprake van een tussen Eazzis en de eigenaren gesloten beheersovereenkomst. Bij de bestaande (eerste) eigenaren heeft nimmer mededeling van de voortzetting van de diensten door Eazzis plaatsgevonden. Voor deze eigenaren is niet duidelijk of Eazzis de rechtsopvolger van BFB is. Met de eigenaren die na 2004 een woning hebben gekocht, is geen beheersovereenkomst aangegaan.
De beheersovereenkomsten zijn geldig opgezegd. Het betreft een overeenkomst van opdracht, die op grond van artikel 7:408 lid 1 BW te allen tijde kan worden opgezegd.
Op grond van artikel 10 van de beheersovereenkomst kan het bestuur in overleg wijzigingen aanbrengen in de beheersovereenkomst. Hieronder valt ook het opzeggen van de beheersovereenkomst. Nu Eazzis zorgt voor een onhoudbare situatie jegens VEB en haar leden, moet het mogelijk zijn de overeenkomst van opdracht op te zeggen. De grote meerderheid van de leden heeft geen vertrouwen meer in Eazzis.
Indien sprake is van een onbenoemde duurovereenkomst voor onbepaalde tijd, is de overeenkomst opzegbaar. De opzegging is in de gegeven omstandigheden redelijk en billijk.
Eazzis heeft geen relevante investeringen gedaan, althans de gedane investeringen zijn afgeschreven. De aard van het park is gewijzigd van verhuur naar permanent gedoogd wonen. Eazzis was eerst eigenaar en beheerder van het park, maar verleent nu alleen diensten aan de verhuurders en is dus vervangbaar.
Bovendien is sprake van zwaarwegende belangen die maken dat het voortduren van de overeenkomst niet langer kan worden gevergd. Er is in toenemende mate een onwerkbare situatie ontstaan, waarbij Eazzis zich in vereniging- en parkaangelegenheden direct tot de eigenaren wendt. Eazzis heeft te kennen gegeven dat zij het bestuur van VEB niet meer als aanspreekpunt/gesprekspartner ziet in parkaangelegenheden. Dit is in strijd met de beheersovereenkomst en de statutaire doelstelling van de vereniging. Hierdoor wordt de positie van het bestuur als spreekbuis van VEB ondermijnd en kan het bestuur haar werk niet doen. Een reeks incidenten heeft geleid tot het wegvallen van het vertrouwen in Eazzis.

5 De beoordeling

5.1.

Tegen de primair gevorderde verklaring voor recht dat - kort gezegd - de beheersovereenkomsten I niet geldig dan wel onrechtmatig zijn opgezegd, heeft VEB allereerst ten verwere aangevoerd dat er geen sprake is van tussen Eazzis en de afzonderlijke eigenaren van de (recreatie)woningen gesloten beheersovereenkomsten. VEB heeft in dit verband aangevoerd dat aan de eerste eigenaren van de (recreatie)woningen niet de voor contractsoverneming vereiste mededeling is gedaan, zodat de eerder met BFB gesloten beheerovereenkomst niet is voortgezet. Voor wat betreft diegenen die na 2004 een woning hebben gekocht, geldt volgens VEB dat zij nooit hebben getekend of akkoord zijn gegaan met de inhoud van beheersovereenkomst I en dat zij op grond van de akte van levering een overeenkomst moesten aangaan met BFB terwijl BFB niet meer bestaat. De enkele bepaling in de leveringsakte dat een beheersovereenkomst met BFB dient te worden aangegaan, maakt niet dat die overeenkomst van rechtswege tussen de eigenaren en Eazzis tot stand is gekomen, althans dat Eazzis als rechtsopvolgster dient te worden gezien, aldus VEB.

5.2.

De rechtbank gaat aan dit verweer voorbij. Hiervoor is van belang dat dit door VEB gevoerde verweer niet verenigbaar is met het feit dat VEB is overgegaan tot het opzeggen van de beheersovereenkomsten, zonder daarbij een opmerking te wijden aan haar (huidige) standpunt dat de overeenkomsten niet bestaan. Hieruit moet worden opgemaakt dat ook VEB kennelijk ervan uitgaat dat de beheersovereenkomsten tussen Eazzis en de afzonderlijke eigenaren bestaan.
Afgezien hiervan geldt dat Eazzis en de afzonderlijke eigenaren gedurende jaren over en weer uitvoering hebben gegeven aan beheersovereenkomst I (Eazzis door het leveren van diensten aan de eigenaren en de eigenaren door het betalen van de op grond van die overeenkomst aan Eazzis verschuldigde bijdrage), zodat Eazzis er redelijkerwijs op heeft mogen vertrouwen dat de eigenaren die overeenkomst met haar hebben willen aangaan.
Op grond hiervan moet worden aangenomen dat de beheersovereenkomst I tussen Eazzis en de afzonderlijke eigenaren tot stand is gekomen.

5.3.

Vervolgens dient beoordeeld te worden of de beheersovereenkomsten I rechtsgeldig zijn opgezegd. Daarbij is onder meer de vraag aan de orde of het bestuur bevoegd was de tussen Eazzis en de afzonderlijke eigenaren gesloten beheersovereenkomsten I op te zeggen.

5.4.

De bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 11 van de Statuten vastgelegd. Daarbij is voor wat betreft de beheersovereenkomsten met de exploitant (i.c. Eazzis) expliciet bepaald dat het bestuur - met de goedkeuring van de algemene vergadering - bevoegd is te besluiten tot het wijzigen van die overeenkomsten. Niet kan worden aangenomen dat, zoals VEB heeft betoogd, deze bevoegdheid ook de bevoegdheid tot opzegging inhoudt. Het woord “wijzigen” houdt naar algemeen taalgebruik immers in het aanbrengen van veranderingen in een bestaande situatie en niet het beëindigen van die situatie.
VEB heeft verder gewezen op de omstandigheid dat zij, zoals ook is vastgelegd in de statuten, fungeert als gesprekspartner en intermediair tussen haar leden en Eazzis, maar dit betekent niet dat het bestuur van VEB bevoegd was de beheersovereenkomsten I namens alle eigenaren op te zeggen.
VEB heeft voorts aangevoerd dat op grond van de doelstelling van haar vereniging moet worden aangenomen dat het bestuur in een onhoudbare situatie zoals de onderhavige tot opzegging bevoegd is, omdat de individuele eigenaren volgens vaste rechtspraak een beheersovereenkomst niet kunnen opzeggen. Ook dit betoog wordt, gelet op de duidelijke omschrijving van de bevoegdheden van het bestuur in de Statuten, gepasseerd. In de omvang van de bevoegdheden die aan het bestuur zijn toegekend, kan slechts verandering worden gebracht door een statutenwijziging.
Conclusie is derhalve dat het bestuur op grond van de Statuten niet bevoegd was de beheersovereenkomsten I op te zeggen.

5.5.

Voor zover VEB ter gelegenheid van de mondelinge behandeling nog heeft betoogd dat het bestuur op grond van volmacht(en) van haar leden bevoegd was tot het opzeggen van de beheersovereenkomsten tussen Eazzis en alle afzonderlijke eigenaren, heeft zij dit betoog onvoldoende onderbouwd. Daarbij is mede van belang dat vast staat dat niet alle eigenaren hebben gestemd vóór het voorstel om de overeenkomsten op te zeggen.
Voor zover VEB haar betoog heeft gebaseerd op de in artikel 10 van beheersovereenkomst I opgenomen bepaling, geldt dat ook de daarin aan het bestuur gegeven onherroepelijke volmacht niet zover strekt dat daaronder een beëindiging van de beheersovereenkomsten is te scharen. Het betreft immers een volmacht om “met inachtneming van het bepaalde in haar statuten te onderhandelen met en samen met de exploitant over te gaan tot het wijzigen van de onderhavige overeenkomst”.

5.6.

Het bestuur van VEB was dus niet bevoegd de beheersovereenkomsten I op te zeggen. Die opzegging is dus niet rechtsgeldig geschied, zodat de opzegging niet heeft geleid tot beëindiging van de beheersovereenkomsten. Dit betekent dat de primair gevorderde verklaring voor recht toegewezen zal worden.
De verklaring zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat een verklaring voor recht zich daar niet toe leent.

5.7.

VEB zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Eazzis worden begroot op:

- dagvaarding € 88,56

- griffierecht 639,00

- salaris advocaat 1.086,00 (2 punten × tarief € 543,00)

Totaal € 1.813,56.
De proceskostenveroordeling zal, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

6 De beslissing

De rechtbank

6.1.

verklaart voor recht dat VEB de beheersovereenkomsten I niet rechtsgeldig heeft opgezegd, zodat deze opzegging niet heeft geleid tot beëindiging van de beheersovereenkomsten,

6.2.

veroordeelt VEB in de proceskosten, aan de zijde van Eazzis tot op heden begroot op € 1.813,56,

6.3.

veroordeelt VEB in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat VEB niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de veroordelingen tot betaling,

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S. Boot, mr. J.A.M. Strens-Meulemeester en mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken door mr. K.H.A. Heenk, rolrechter, op 8 april 2020.