Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBGEL:2019:877

Instantie
Rechtbank Gelderland
Datum uitspraak
04-03-2019
Datum publicatie
04-03-2019
Zaaknummer
7474440 VV EXPL 19-6
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Kort geding
Inhoudsindicatie

ontruiming na eindigen huur Finse School. Huurovereenkomst ziet op culturele en kunstzinnige activiteiten en is een overeenkomst in de zin van 7:230a BW. Dat er ook maatschappelijke activiteiten, waaronder wekelijks een buurtrestaurant worden georganiseerd, maakt het geen huurovereenkomst in de zin van 7:290 BW.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
TvHB 2019/12, UDH:TvHB/15701 met annotatie van V.G.J. Boumans
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Rechtbank GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Apeldoorn

Zaakgegevens: 7474440 VV EXPL 19-6

Grosse aan: mr. Van Beek

Afschrift aan: Mudanthe

Verzonden d.d.:

vonnis d.d. 4 maart 2019 in kort geding

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon
gemeente Apeldoorn,

gevestigd te Apeldoorn,

eisende partij,

gemachtigde: mr. F.J. van Beek,

tegen

de stichting Stichting Mudanthe,

gevestigd te Apeldoorn,
gedaagde partij,

procederend bij haar directeur, [naam directeur].

Partijen worden hierna aangeduid met de gemeente en Mudanthe.

1 Het procesverloop

De procedure is begonnen met de kort geding dagvaarding met producties d.d. 21 januari 2019. Op 12 februari 2019 is van Mudanthe een schriftelijke reactie, voorzien van bijlagen, ontvangen. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 februari 2019. Van de zitting is aantekening gehouden door de griffier. Vervolgens is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Tussen Mudanthe en Accres Apeldoorn BV is op 11 december 2000 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand Eksterweg 73 te Apeldoorn.
In de huurovereenkomst is ten aanzien van de aard van het gebruik opgenomen ‘De huurder mag het gehuurde uitsluitend gebruiken als centrum voor interculturele muziek, dans en theater.’.
In de overeenkomst is een opzegtermijn van zes maanden overeengekomen.

De contractspositie van Accres Apeldoorn BV bij deze huurovereenkomst is in juli 2017 overgenomen door de gemeente. In de allonge/contractsovername is de opzegtermijn gewijzigd in drie maanden.

2.2.

Tussen Mudanthe en de gemeente is in april 2013 een overeenkomst gesloten met het opschrift “huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” voor het pand Eksterweg 71 te Apeldoorn.
In de huurovereenkomst is opgenomen: “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als ruimte voor diverse kunst & cultuuractiviteiten (workshops) en buurtrestaurant. Dit gebruik is in overeenstemming met de bepalingen uit het ter plaatse van het gehuurde geldende bestemmingsplan Apeldoorn Zuid, waarin het gehuurde is bestemd als maatschappelijke doeleinden.”.
In de overeenkomst is een opzegtermijn van drie maanden overeengekomen.

2.3.

De panden Eksterweg 71 en Eksterweg 73 zijn bekend als ‘de Finse School’ en zullen hierna ook zo worden aangeduid. Het betreft een gemeentelijk monument.
De gemeente heeft in februari 2014 besloten de Finse School te verkopen, ter uitvoering van de Kaderstelling Gemeentelijk Vastgoed die in 2012 door de gemeente is vastgesteld.
Mudanthe heeft aan de gemeente kenbaar gemaakt te willen komen tot aankoop van de Finse School. Partijen zijn niet tot een (ver)koopovereenkomst gekomen.

2.4.

Mudanthe is een vrijwilligersorganisatie en organiseert in de Finse School diverse maatschappelijke en culturele activiteiten. Aanvankelijk waren de activiteiten vooral gericht op dans, muziek en theater. Sinds een aantal jaren organiseert zij ook diverse andere activiteiten voor de buurt, zoals koffieochtenden, open podium, taalles en een buurtrestaurant.

2.5.

Bij aangetekende brief van 23 april 2018 heeft de gemeente aan Mudanthe geschreven:
(…) betreft: opzeggen huurovereenkomst Eksterweg 71-73
(…)Vanaf 1 januari 2013 huurt Stichting Mudanthe van de gemeente Apeldoorn de Finse School (…) Gelet op de voorgenomen verkoop van het pand hebben wij besloten om de huurovereenkomst te beëindigen en deze op te zeggen. In de huurovereenkomst staat opgenomen dat opzegging plaats moet vinden bij aangetekend schrijven. In de allonge op de huurovereenkomst staat vermeld dat opzegging met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste 3 maanden moet geschieden. Wij zeggen de huurovereenkomst hierbij op per 1 augustus 2018. U dient het pand derhalve voor
1 augustus 2018 te ontruimen. (…)”.
2.6. Mudanthe heeft op 26 mei 2018 aan de gemeente geschreven:
“(…) Hierbij bevestigen wij de ontvangst van uw brief d.d. 23 april, uw brief die wij uiteindelijk eerst

medio mei hebben ontvangen.

In uw brief deelt u ons mee de huur van de ons in gebruik zijnde locaties Eksterweg 71 en 73
per 1 augustus te willen beëindigen.

Stichting Mudanthe is van mening dat op basis van de jaarrekening 2017 volledig voldaan

wordt aan de eisen die de Gemeente aan een overdracht heeft gesteld, (…)
Inmiddels heeft Mw. (…) al laten weten dat er rond medio juni een gesprek gepland is met de wethouder over de koop van de locaties Eksterweg 71 en 73.

Het zal u derhalve duidelijk zijn dat wij om deze reden dan ook niet akkoord gaan met de

huuropzegging per 1 augustus.(…)”.

2.7.

Bij aangetekende brief van 2 juli 2018 heeft de gemeente aan Mudanthe geschreven: “(…) Naar aanleiding van het gesprek van donderdag 28 juni jl. en refererend naar bijgevoegde brief stellen wij u middels deze brief op de hoogte dat de huuropzeggingstermijn voor het pand gelegen aan de Eksterweg 71-73 te Apeldoorn met twee maanden wordt verlengd.

Door deze verlenging van twee maanden dient u het pand vóór 1 oktober 2018 volledig ontruimd op te leveren. (…)”.

2.8.

Bij brief van 6 augustus 2018 heeft (de toenmalige gemachtigde van) Mudanthe aan de gemeente geschreven niet akkoord te zijn met de huuropzegging. Daarbij is onder meer het standpunt ingenomen dat het een huurovereenkomst betreft onder het regime van artikel 7:290 e.v. BW, nu in de Finse School een buurtrestaurant wordt geëxploiteerd.

3 De vordering

3.1.

De gemeente vordert - samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,:
1. Mudanthe zal veroordelen om de Finse School, met de haren en al het hare, binnen vijf dagen na betekening van het vonnis, te ontruimen en ontruimd te houden,
2. Mudanthe zal veroordelen in de kosten die de gemeente zal moeten maken in het geval van een gedwongen ontruiming,
3. Mudanthe zal veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na het vonnis betaling volgt.

3.2.

De gemeente voert hiertoe aan dat tussen partijen twee huurovereenkomsten hebben gegolden, die vallen onder het regime van artikel 7:230a BW. De overeenkomsten zijn opgezegd in de brieven van 23 april en 2 juli 2018. De ontruiming is aanvankelijk aangezegd tegen 1 augustus 2018, later is deze termijn verlengd tot 1 oktober 2018. Mudanthe heeft desondanks de panden niet ontruimd en evenmin in rechte verlenging van de ontruimingstermijn gevorderd. Zij gebruikt de panden nu zonder recht of titel. De gemeente heeft een spoedeisend belang bij ontruiming, omdat op korte termijn uitvoering gegeven zal gaan worden aan het besluit de Finse School te koop aan te bieden en belangstellende partijen niet te lang aan het lijntje gehouden kunnen worden.

3.3.

Mudanthe voert verweer tegen de vordering. Zij stelt dat op de huurovereenkomsten het regime van artikel 7:290 BW van toepassing is, omdat in de Finse School ook een buurtrestaurant wordt geëxploiteerd. De opzeggingen door de gemeente kennen niet het door de gemeente gewenste effect en ontruiming kan niet gevorderd worden. De huurovereenkomst is met ingang van 1 januari 2018 voor 5 jaar verlengd. Een ontruiming zou waarschijnlijk het einde van Mudanthe betekenen, omdat er geen ander onderkomen voor haar activiteiten is en zij overigens ook niet de financiële middelen heeft om een eventuele verhuizing te kunnen betalen.

4 De beoordeling

4.1.

In een kort geding dient te worden getoetst of het met grote mate van waarschijnlijkheid valt te voorzien dat de beslissing in een bodemprocedure in het voordeel van de eisende partij zal uitvallen. De procedure leent zich, vanwege het spoedeisend karakter, niet voor uitvoerig onderzoek, getuigenverhoren of voorlichting door deskundigen. Het gestelde spoedeisend belang is niet weersproken en is, gelet op de aard van de vordering tot ontruiming vanwege onrechtmatig verblijf, voldoende aannemelijk.

4.2.

Centraal staat de vraag of de opzeggingen door de gemeente het door haar gewenste effect hebben gehad en hebben geleid tot het einde van de huurovereenkomsten. Daarbij is doorslaggevend welk huurregime op de overeenkomsten van toepassing is. Partijen zijn het er over eens dat de overeenkomst geen betrekking heeft op woonruimte, zodat het gaat om hetzij huur van bedrijfsruimte, zoals omschreven in artikel 7:290 BW en volgende, hetzij huur van ‘overig onroerend goed’, zoals omschreven in artikel 7:230a BW en volgende, hetzij om een combinatie van die twee.

4.3.

Artikel 7:290 BW luidt:
“ 1. De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte.
2. Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:

a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;

b. (…)’.
Artikel 7:230a BW luidt:
“1. Heeft de huur betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en is die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel, dan kan de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd.
2. (…)’.

4.4.

Bij de beantwoording van de vraag welk huurregime het betreft is beslissend wat partijen, ook gelet op de inrichting van het gehuurde, bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Dit is vaste rechtspraak en is onder andere door de Hoge Raad zo omschreven in HR 3 december 2004, LJN AR4783.
In beide overeenkomsten is omschreven voor welk gebruik partijen de overeenkomst zijn aangegaan. De eerste overeenkomst ziet op het pand Eksterweg 73, wat een kleiner gebouwtje is, los van het hoofdgebouw. In die overeenkomst is in 2000 alleen het gebruik als centrum voor (inter)culturele muziek, dans en theater opgenomen. Gesteld noch gebleken is dat het gebruik van dit gebouwtje een andere inhoud heeft gekregen dan het gebruik dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond. De buurtactiviteiten zijn in de loop van de jaren wel breder geworden, maar het betreft geen gebruik in de detailhandel of ambachtsbedrijf zoals in artikel 7:290 BW omschreven.
Hoewel ter zitting van de zijde van Mudanthe is verklaard dat af en toe ook het buurtrestaurant in het kleine gebouw gehouden wordt, is dat kennelijk alleen zo nu en dan een logistieke keuze, maar geen vast gebruik van dit gebouw. Nu de keuken in het grotere gebouw op nummer 71 is gesitueerd is een gebruik als restaurant voor dit pand ook niet voor de hand liggend.
Voor de huurovereenkomst voor Eksterweg 73 moet dan ook vooralsnog de conclusie zijn dat hierop het regime van 7:230a BW van toepassing is. Mudanthe heeft niet voldoende (onderbouwd) weersproken dat het anders zou zijn.

4.5.

De tweede overeenkomst ziet op het pand Eksterweg 71, het hoofdgebouw van de Finse School. Partijen hebben bij het aangaan van die overeenkomst in 2013 het gebruik omschreven zoals hiervoor onder 2.2. weergegeven. Daarbij is onder andere een gebruik als ‘buurtrestaurant’ voorzien, maar ook hebben partijen gekozen voor een overeenkomst met de aanhef ‘bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’.
Uit de stukken van partijen wordt vooralsnog afgeleid dat het buurtrestaurant aanvankelijk een activiteit was die circa 1x per maand werd aangeboden voor buurtbewoners. Ter zitting is door Mudanthe verklaard dat het buurtrestaurant op dit moment 1x per week, meestal op woensdag, gehouden wordt. Daarbij wordt door (een deel van) de deelnemers zelf gekookt. De gasten schrijven van tevoren op een intekenlijst in dat ze komen eten en betalen een gering bedrag voor de maaltijd.
De gemeente heeft er op gewezen dat het buurtrestaurant, zoals in de overeenkomst omschreven, een onderdeel vormt van hetgeen binnen het bestemmingsplan ter plaatse is toegestaan, zoals ook in de overeenkomst beschreven. De inrichting van het pand is niet speciaal op een restaurantbedrijf gericht. Het betreft dezelfde tafels en stoelen die ook voor de culturele activiteiten worden gebruikt en de maaltijden worden gebruikt in dezelfde ruimte die ook voor de culturele activiteiten gebruikt wordt. Een (commercieel) restaurantbedrijf valt buiten het bestemmingsplan en kan dus niet door partijen bedoeld zijn, aldus steeds de gemeente.

4.6.

Gelet op de stukken van partijen en hetgeen op de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, is het voorlopig oordeel gerechtvaardigd dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een culturele bestemming van de Finse School voor ogen heeft gestaan, met activiteiten ten dienste van de buurt. Daarbij is door de gemeente een beperking opgenomen, namelijk dat het gebruik moet passen binnen de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’ die de Finse School heeft volgens het geldende bestemmingsplan. Het buurtrestaurant is één van de middelen om het maatschappelijke doel te bereiken, naast culturele en kunstzinnige workshops.
De overeenkomst voorziet niet in een (deel)gebruik met een zelfstandig doel ‘restaurantbedrijf’ en het pand is evenmin als restaurant ingericht. Dat in een pand met een keuken, tafels en stoelen ook maaltijden kunnen worden bereid en genuttigd is onvoldoende om te concluderen tot een ‘bestemming krachtens de overeenkomst tot het uitoefenen van een restaurantbedrijf’. Gelet op het voorgaande valt de overeenkomst onder het regime van artikel 7:230a BW.

4.7.

Bij een huurovereenkomst die valt onder artikel 7:230a BW heeft de opzegging van de huur na afloop van de opzegtermijn het gevolg dat de overeenkomst is geëindigd. De huurder kan echter de kantonrechter verzoeken om verlenging van de ontruimingstermijn. Mudanthe heeft zo’n verzoek niet ingediend. De termijn waarbinnen dit verzoek moet worden ingediend (binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming schriftelijk is aangezegd) is inmiddels verlopen, zodat geen verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn meer gedaan kan worden. Mudanthe is dan gehouden over te gaan tot ontruiming. Dat dit Mudanthe in grote problemen kan brengen is op zich geen rechtsgeldige reden om de ontruiming te weigeren. De gemeente heeft voldoende gesteld dat en waarom zij belang heeft bij de ontruiming en dat verdere onderhandelingen tussen partijen over aankoop van de Finse School door Mudanthe wat haar betreft niet meer tot de mogelijkheden behoren.

4.8.

Al het voorgaande samen leidt tot de conclusie dat het voorlopig oordelend, voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de vordering van de gemeente tot ontruiming van de Finse School zal worden toegewezen. Daarmee is de vordering in kort geding toewijsbaar. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op drie weken, zodat voor Mudanthe enige tijd beschikbaar komt om een (tijdelijke) vervangende (opslag)ruimte te zoeken.

4.9.

De gemeente vordert verder een veroordeling van Mudanthe in de kosten die zij zal moeten maken indien Mudanthe niet vrijwillig gehoor zal geven aan de ontruiming. Deze vordering is op voorhand niet toewijsbaar. Het betreft hier executiekosten die slechts toewijsbaar zouden zijn, als zij in redelijkheid zijn gemaakt, wat nog niet te beoordelen is.

4.10.

Mudanthe zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van de gemeente tot op heden worden vastgesteld op € 99,01 explootkosten, € 121,00 aan griffierecht en € 480,00 aan salaris van de gemachtigde. De nakosten zijn toewijsbaar tot het bedrag van € 120,00, te vermeerderen met de explootkosten als betekening van het vonnis plaats gevonden heeft. De gevorderde wettelijke rente over de kosten is toewijsbaar.

5 De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende,

5.1.

veroordeelt Mudanthe om de Finse School (Eksterweg 71-73 te Apeldoorn) binnen drie weken na betekening van dit vonnis met al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden,

5.2.

veroordeelt Mudanthe:

- in de proceskosten, die aan de zijde van de gemeente tot op heden worden vastgesteld op € 99,01 explootkosten, € 121,00 aan griffierecht en € 480,00 aan salaris van de gemachtigde.
- in de nakosten, die worden begroot op € 120,00, te vermeerderen met de explootkosten als betekening van het vonnis plaats gevonden heeft,
- tot betaling van de wettelijke rente over genoemde bedragen, indien voldoening daarvan niet binnen veertien dagen na heden plaatsvindt,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 maart 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.