Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBGEL:2019:5043

Instantie
Rechtbank Gelderland
Datum uitspraak
01-05-2019
Datum publicatie
08-11-2019
Zaaknummer
7474766 CV EXPL 19-148
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Achterhouden van gelden uit pin-betalingen door de verhuurder leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Apeldoorn

Zaakgegevens 7474766 CV EXPL 19-148


Grosse aan: beide partijen

verzonden d.d.:

vonnis van de kantonrechter van 1 mei 2019

in de zaak van

[eisende partij] ,

wonende te Arnhem,
eisende partij,

gemachtigde: mr. A. Ünalan,

tegen

[gedaagde partij] ,
wonende te Utrecht,
gedaagde partij,

gemachtigde: mr. J.A. Trimbach.

Partijen worden hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd.

1 Het procesverloop

Het verloop blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 januari 2019,
- de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie,

- het tussenvonnis van 20 februari 2019, waarin een comparitie van partijen is bepaald.
De comparitie is gehouden op 4 april 2019. Hiervan is door de griffier aantekening gehouden. Hierna is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[gedaagde partij] exploiteert een supermarkt in het pand aan de [adres supermarkt]. Partijen zijn per 1 april 2018 een overeenkomst van onder(ver)huur aangegaan voor een gedeelte van het pand, met de bedoeling dat [eisende partij] in de supermarkt een bakkerij/lunchroom zal exploiteren.
De huurovereenkomst is aangegaan voor 2 jaar, tegen een huurprijs van € 1.996,50 per maand (inclusief btw). Partijen hebben in de overeenkomst verder opgenomen:
(…)
• kosten van Gas op eigen rekening
• Kosten van afval en schoonmaak van het gehuurde gedeelte op eigen rekening
• Alle vergunningen op eigen rekening (horeca gedeelte zoals, exploitatie, terras, alcoholvrij etc.)
• (…)”.

2.2.

[eisende partij] beschikt niet over een eigen pinautomaat. Haar klanten maken gebruik van de pinautomaat van [gedaagde partij]. In de periode van 1 april tot en met 7 juni 2018 zijn betalingen van klanten van [eisende partij] tot het bedrag van € 21.586,30 op de rekening van [gedaagde partij] terecht gekomen.

2.3.

Mevrouw [naam gemeente-ambtenaar], werkzaam bij de gemeente Apeldoorn, heeft bij
e-mailbericht van 25 juni 2018 aan [eisende partij] geschreven: “(…) Ik wil u graag spreken over de uitslag van Justitie en over de hoofdhuurovereenkomst die ik nog niet gekregen heb. Ik kan dan ook uw vergunning nog niet maken. Daar wil ik het ook over hebben. (…)”.

2.4.

Op zaterdagmiddag 14 juli 2018 is in het gehuurde gedeelte van het pand de stroom uitgevallen.

2.5.

Mevrouw [naam gemeente-ambtenaar] heeft op 4 september 2018 aan [eisende partij] gemaild: “(…) Ik heb altijd nog een aanvraag voor een alcoholvrij bedrijf liggen v.w.b. [adres supermarkt]. Ik had eerder al van uw zoon begrepen dat het initiatief niet doorgaat o.a. omdat er geen hoofdhuurovereenkomst aangeleverd kan worden door de huurder van de supermarkt en dat het vertrouwen o.a. daardoor weg is. Daarom heb ik zojuist telefonisch met meneer afgesproken dat u de aanvraag intrekt. (…)”.

2.6.

[eisende partij] heeft half juli 2018 de exploitatie van haar onderneming in het gehuurde gestaakt.

3 De vordering en het verweer
in conventie

3.1.

[eisende partij] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. De huurovereenkomst van partijen ontbonden zal verklaren, althans zal ontbinden met ingang van 15 juli 2018 althans 6 augustus 2018, althans met ingang van een door de rechtbank te bepalen datum,
2. [gedaagde partij] zal veroordelen tot betaling van:
- € 21.586,31, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juli 2018 tot de dag van algehele voldoening,
- € 990,86 aan buitengerechtelijke incassokosten en
- de proceskosten.

3.2.

[eisende partij] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde partij] in strijd heeft gehandeld met haar verplichtingen als verhuurder, door niet te zorgen voor een verhuurdersverklaring. Hierdoor heeft [eisende partij] geen exploitatievergunning van de gemeente kunnen verkrijgen, zodat zij haar onderneming niet in het gehuurde mag uitoefenen. Ook heeft [gedaagde partij] onrechtmatig gehandeld jegens [eisende partij] door de inkomsten van [eisende partij], die via de pin-verbinding op de bankrekening van [gedaagde partij] zijn binnengekomen, niet aan [eisende partij] af te dragen. [gedaagde partij] heeft zich op deze manier ongerechtvaardigd verrijkt en dient het bedrag aan pinbetalingen,
€ 21.586,30, aan [eisende partij] te betalen. Daarnaast heeft [gedaagde partij] haar verplichtingen als verhuurder geschonden door op 14 juli 2018 de stroomvoorziening van het gehuurde uit te zetten.
Omdat [gedaagde partij] het [eisende partij] op deze manier het huurgenot heeft ontnomen en het vertrouwen in de verhuurder is komen te ontbreken, diende de huurovereenkomst ontbonden te worden. [eisende partij] heeft dit bij brief van 6 augustus 2018 aan [gedaagde partij] verzocht, maar [gedaagde partij] heeft niet ingestemd met de ontbinding.

3.3.

[gedaagde partij] voert verweer tegen de vorderingen en concludeert tot afwijzing daarvan, onder veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten, met rente.
Zij voert daarbij aan dat geen sprake is van enige wanprestatie van haar kant, maar juist van de zijde van [eisende partij]. Er zijn ook geen ingebrekestellingen ontvangen. [gedaagde partij] heeft toestemming voor onderverhuur, maar [eisende partij] heeft haar nooit verzocht om informatie hierover. Volgens de huurovereenkomst is [eisende partij] zelf verantwoordelijk voor haar vergunning en kan het niet-verkrijgen niet aan [gedaagde partij] worden tegengeworpen. [eisende partij] heeft geen vergunning gekregen omdat zij haar aanvraag heeft ingetrokken.
Er is geen sprake van het uitzetten van de stroomvoorziening. Er is wel een stroomstoring geweest door kortsluiting maar daar heeft [gedaagde partij] uiteraard niet de hand in gehad. De storing is ook dezelfde dag door een storingsdienst verholpen.
De inkomsten die via de pinautomaat zijn ontvangen komen [eisende partij] toe. Maar [gedaagde partij] heeft een vordering op [eisende partij] die het bedrag aan pinbetalingen ruim te boven gaat. Niet alleen is geen huur betaald (over de periode van augustus 2018 tot en met februari 2019 € 13.975,50), maar ook is [eisende partij] de contractuele boete van 11 x € 300,00 verschuldigd. Tevens staat er een rekening open van goederen die [eisende partij] op naam van [gedaagde partij] heeft besteld. Dit betreft een bedrag van
€ 3.000,66 bij [naam]. Daarnaast heeft [gedaagde partij] over de pinbetalingen BTW en vennootschapsbelasting moeten afdragen, samen € 5.294,74. [gedaagde partij] maakt tevens aanspraak op een bedrag van € 2.755,80 aan buitengerechtelijke incassokosten. De totale aanspraak van [gedaagde partij] is € 37.662,70. Na verrekening van de pinbetalingen heeft [gedaagde partij] nog € 16.076.40 van [eisende partij] te vorderen.

in reconventie
3.4. Het verweer van [gedaagde partij] mondt uit in een tegenvordering. Daarin vordert [gedaagde partij] dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,:
A. voor het geval het beroep van [gedaagde partij] op verrekening in conventie wordt gehonoreerd:
I. [eisende partij] zal veroordelen tot betaling van € 16.076,40, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 2 februari 2019 tot de dag van algehele voldoening,
II. [eisende partij] zal veroordelen om binnen 7 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te betrekken en in overeenstemming met de aard van het door haar daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de gemeente Apeldoorn vastgestelde openingstijden publiek te houden en daarin daadwerkelijk haar bedrijf uit te oefenen, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte daarvan dat [eisende partij] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen,
III. [eisende partij] zal veroordelen in de proceskosten, met rente,
B. voor het geval het beroep van [gedaagde partij] in conventie niet wordt gehonoreerd:
I. [eisende partij] zal veroordelen tot betaling van € 34.906,60, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 2 februari 2019 tot de dag van algehele voldoening,
II. [eisende partij] zal veroordelen tot betaling van € 2.755,80 aan buitengerechtelijke kosten,
III. [eisende partij] zal veroordelen om binnen 7 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te betrekken en in overeenstemming met de aard van het door haar daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de gemeente Apeldoorn vastgestelde openingstijden publiek te houden en daarin daadwerkelijk haar bedrijf uit te oefenen, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte daarvan dat [eisende partij] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen,
IV. [eisende partij] zal veroordelen in de proceskosten, met rente.

3.5.

[eisende partij] voert verweer tegen de vorderingen. De standpunten en stellingen van partijen in reconventie komen overeen met die in conventie en zullen hierna voor zover relevant worden besproken.

4 De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen en verweren in conventie en in reconventie zullen deze tegelijk worden beoordeeld.

4.2.

[eisende partij] stelt allereerst dat sprake is van wanprestatie door [gedaagde partij] vanwege het niet aanleveren van een verhuurdersverklaring omtrent de bevoegdheid tot onderverhuur. Deze stelling kan niet worden gevolgd. Uit de huurovereenkomst blijkt niet dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde partij] een dergelijke verklaring zou aanleveren aan de gemeente of [gedaagde partij] verantwoordelijk was voor het verkrijgen van een vergunning door [eisende partij]. Integendeel, in de overeenkomst is opgenomen dat vergunningen voor eigen rekening van [eisende partij] zouden zijn. Dat het daarmee ook voor risico van [eisende partij] komt, is aannemelijk, nu zij als aanvrager en belanghebbende het in de hand heeft om al dan niet de aanvraag in te dienen en te voorzien van benodigde stukken en gegevens.

4.3.

Voor zover de gemeente Apeldoorn aan [eisende partij] om een verklaring van toestemming tot onderverhuur heeft gevraagd, lag het op de weg van [eisende partij] om bij [gedaagde partij] om afgifte van zo’n verklaring te vragen. Tegenover de stelling van [eisende partij] dat zij veelvuldig mondeling naar deze verklaring heeft gevraagd, staat de betwisting daarvan door [gedaagde partij]. In het midden kan blijven of al dan niet mondeling om de verklaring is gevraagd. Nu niet blijkt dat partijen een fatale termijn zijn overeenkomen of dat [gedaagde partij] op enig moment schriftelijk in gebreke is gesteld, kan van verzuim en dus van een tekortkoming, geen sprake zijn. Uit de onder 2.5. genoemde e-mail, die door [eisende partij] is overgelegd, blijkt, dat [eisende partij] zelf de aanvraag voor de vergunning heeft ingetrokken. Dat op de aanvraag niet is beslist, kan dan niet aan [gedaagde partij] worden tegengeworpen. [eisende partij] had die aanvraag niet hoeven intrekken en had, zeker na ontvangst van de brief van de gemachtigde van [gedaagde partij] van 21 augustus 2018 waarin wordt meegedeeld dat [gedaagde partij] toestemming heeft van de hoofdverhuurder, de toestemmingsverklaring (eventueel via de gemachtigden) alsnog kunnen opvragen.

4.4.

De tweede tekortkoming die [eisende partij] aan haar vorderingen ten grondslag legt, is de stroomuitval op 14 juli 2018. [eisende partij] stelt dat hier sprake is van opzet en dat het pesterij betreft om haar de exploitatie onmogelijk te maken. Zij wijst op de schriftelijke verklaring van twee van haar medewerkers, die op de bewuste zaterdagmiddag aanwezig waren.
[gedaagde partij] betwist dit gemotiveerd. Zij stelt dat het een kortsluiting is geweest. Omdat het pand twee elektriciteitsgroepen heeft, is de stroom in het andere gedeelte van het pand wel in stand gebleven en alleen in het gehuurde gedeelte uitgevallen. Hier zit geen opzet achter, aldus [gedaagde partij]. [gedaagde partij] wijst op de door haar overgelegde rekening van [naam 2] Installatietechniek, waarop aan haar voor het adres [adres supermarkt] een bedrag in rekening is gebracht met de omschrijving “groepenkast storing verholpen” en de datum 14 juli 2018.
Tegenover deze betwisting heeft [eisende partij] slechts haar standpunt herhaald. Dit is onvoldoende als onderbouwing voor de vordering.

4.5.

Dat ligt anders bij de stellingen over het achterhouden van de gelden uit de pinbetalingen. Dit is door [gedaagde partij] erkend. In het kader van de bedrijfsuitoefening door [eisende partij], zoals in de huurovereenkomst door partijen bedoeld, zijn partijen overeengekomen dat [eisende partij]
- in elk geval de eerste tijd - gebruik mocht maken van de pinautomaat van [gedaagde partij], omdat zij geen geld had voor een eigen aansluiting.
Voor een goede bedrijfsuitoefening dient de ondernemer uiteraard te kunnen beschikken over de substantiële omzet die op deze manier wordt gegenereerd. [eisende partij] heeft onbetwist gesteld dat het over de maand april 2018 om € 10.040,40 gaat, in mei 2018 om € 9.276,60 en in de eerste week van juni 2018 om € 2.269,30. [gedaagde partij] heeft als verhuurder onder meer de plicht de bedrijfsuitoefening door [eisende partij] in het gehuurde niet te belemmeren. Door de pinbetalingen niet door te betalen is de bedrijfsuitoefening voor [eisende partij] tenminste bemoeilijkt. [gedaagde partij] heeft geen rechtvaardiging hiervoor gegeven, laat staan afdoende rechtvaardiging.
Zelfs indien [eisende partij] de huur niet (tijdig) betaalde, is het niet aan [gedaagde partij] om eigenmachtig zich het geld van [eisende partij] toe te eigenen en aanzienlijk meer dan de overeengekomen huursom onder zich te houden. [gedaagde partij] heeft niet betwist dat haar meermalen door (de zoon van) [eisende partij] om uitbetaling van het geld gevraagd is.

4.6.

Het achterhouden van de pingelden levert een toerekenbare tekortkoming op. Weliswaar zijn de afspraken over de pinbetalingen niet rechtstreeks in de huurovereenkomst opgenomen, maar het staat vast dat deze voortvloeien uit de huurder-verhuurder-relatie van partijen en de samenhang tussen de exploitatie van beide ondernemingen in hetzelfde pand. Daarmee kan de tekortkoming niet los gezien worden van de huurovereenkomst. Ook de over en weer aangevoerde verrekening van de pinbetalingen met de huurpenningen wijst
op deze samenhang. De tekortkoming kan dan ook leiden tot de door [eisende partij] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, zij het niet met de door [eisende partij] gewenste terugwerkende kracht. De ontbinding zal worden toegewezen per heden. Dit betekent ook, dat de door [gedaagde partij] gevorderde voortzetting van de exploitatie door [eisende partij] niet toegewezen zal worden.

4.7.

[gedaagde partij] vordert betaling door [eisende partij] van de huurtermijnen over de maanden april 2018 tot en met februari 2019. Daarnaast vordert zij betaling van door [eisende partij] op naam van [gedaagde partij] gedane bestellingen bij [naam]. [eisende partij] heeft ter zitting erkend dat zij dit bedrag aan [gedaagde partij] moet voldoen. In totaal betreft deze vordering (11 x € 1.966,50 =) € 21.631,50 +

€ 3.000,66 = € 24.632,16. [gedaagde partij] vordert voorts betaling van contractuele boetes, namelijk 11 x € 300,00 = € 3.300,00. [eisende partij] voert hier verweer tegen en wijst er op dat de boete volgens artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen niet verschuldigd is, indien de huurder een gemotiveerde vordering op de verhuurder heeft ingediend. Zij wijst in dat verband op de brief van 6 augustus 2018 waarin de ontbinding van de huurovereenkomst is ingeroepen en verrekening van de huur over de maanden april tot en met juli 2018 met het bedrag van de pinbetalingen is gevraagd. In de reactie van de zijde van [gedaagde partij] van 21 augustus 2018 is door [gedaagde partij] die verrekening ook ingeroepen, zodat geen situatie kan bestaan waarin een boete over deze maanden verschuldigd is geworden.
[eisende partij] kan hierin worden gevolgd. Beide partijen hebben in augustus 2018 naar elkaar verklaard de openstaande huur met het openstaande bedrag van de pinbetalingen te willen verrekenen. In elk geval op 21 augustus 2018 is daardoor over en weer een vordering ter hoogte van de toen openstaande huur van (4 x € 1.966,50 =) € 7.986,00 teniet gegaan door verrekening.

4.8.

De contractuele boete over de maanden augustus 2018 tot en met februari 2019 is wel toewijsbaar. [eisende partij] heeft geen verweer hiertegen gevoerd, anders dan haar algemene beroep op de beëindiging van de huurovereenkomst per juli 2019, welk beroep niet gevolgd wordt. De gevorderde boete is toewijsbaar tot het bedrag van (7 x € 300,00 =) € 2.100,00.
De overige vorderingen van [gedaagde partij] zijn door [eisende partij] niet inhoudelijk betwist voor wat betreft een bedrag van € 1.505,00 aan boodschappen, € 150,00 parkeerkosten en € 150,00 afvalkosten. [eisende partij] betwist wel dat de gevorderde € 1.221,87 aan afgedragen btw over de pinbetalingen en € 4.072,87 aan betaalde vennootschapsbelasting vanwege de pinbetalingen op haar verhaald kunnen worden, nu zij zelf ook btw heeft afgedragen over deze betalingen. Tevens betwist zij dat [gedaagde partij], als eenmanszaak, vennootschapsbelasting zal hebben betaald. [gedaagde partij] heeft deze posten niet nader onderbouwd, zodat deze vorderingen niet toegewezen kunnen worden.

4.9.

Het voorgaande leidt tot de volgende conclusies:

- de huurovereenkomst zal worden ontbonden per heden,
- [gedaagde partij] dient aan [eisende partij] een bedrag te betalen van € 21.586,31 -/- € 7.986,00 = € 13.600,31,
- [eisende partij] dient aan [gedaagde partij] te betalen (€ 21.631,50 -/- € 7.986,00 =) €13.975,50 + € 3.000,66 +
€ 2.100,00 + € 1.505,00 + € 150,00 + € 150,00 = € 20.881,16.
De wettelijke rente over deze bedragen is toewijsbaar.
De over en weer gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, berekend over de toegewezen hoofdsommen, zodat de vordering van [eisende partij] op dit onderdeel toegewezen kan worden tot het bedrag van € 911,00 en de vordering van [gedaagde partij] tot het bedrag van € 983,81.
Nu beide partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld bestaat aanleiding de proceskosten te compenseren, zodanig dat iedere partij de eigen kosten zal dragen.

5 De beslissing

De kantonrechter
in conventie:

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen per heden,

5.2.

veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij] te voldoen een bedrag van € 14.511,31, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 13.600,31 vanaf 7 juli 2018 tot de dag van algehele voldoening,

in reconventie:
5.3. veroordeelt [eisende partij] om aan [gedaagde partij] te voldoen een bedrag van € 21.864,97, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 20.881,16 vanaf 2 februari 2019 tot de dag van algehele voldoening,

in conventie en in reconventie voorts:

5.4.

compenseert de proceskosten, zodanig dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft,

5.5.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en in het openbaar uitgesproken op
1 mei 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.