Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBGEL:2019:391

Instantie
Rechtbank Gelderland
Datum uitspraak
16-01-2019
Datum publicatie
01-02-2019
Zaaknummer
7099501 CV EXPL 18-8021
Rechtsgebieden
Goederenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Kunnen de door partijen gesloten overeenkomsten gekwalificeerd worden als huur- of bruikleenovereenkomsten? Is sprake van een koopoptie of een voorkeursrecht?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 7099501 \ CV EXPL 18-8021 \ 406 \ 682

uitspraak van

vonnis

in de zaak van

1 [Eiser 1]

2. [eiser 2]

wonende te [woonplaats]

gemachtigde mr. F.J.C. van Altena

eisende partijen in conventie

verwerende partijen in reconventie

tegen

de besloten vennootschap

Buitenplaats Koningsweg B.V.

gevestigd te Rijssen

gedaagde partij in conventie

eisende partij in reconventie

gemachtigde mr. N.P.M. Haas

Partijen worden hierna [Eisers c.s.] (mannelijk enkelvoud) en BK genoemd.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 26 september 2018 en de daarin genoemde processtukken

- de conclusie van antwoord in reconventie ingekomen op 15 november 2018 met producties

- het faxbericht van de advocaat van BK van 28 november 2018 met een productie

- het e-mailbericht van de advocaat van BK van 29 november 2018 met producties

- de comparitie van partijen van 29 november 2018, gedurende welke partijen zijn overeengekomen dat zij uiterlijk 13 december 2018 laten weten of zij tot overeenstemming zijn gekomen

- het faxbericht van de advocaat van [Eisers c.s.] van 14 december 2018 waarin wordt verzocht om vonnis te wijzen

- het faxbericht van de advocaat van BK van 19 december 2018 waarin eveneens wordt verzocht om vonnis te wijzen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

BK is sinds 2011 eigenaar van het terrein met opstallen genaamd Buitenplaats Koningsweg, een voormalig militair vliegveld genaamd Fliegerhorst Deelen, dat door de Duitsers in de Tweede Wereldoorlog is gebouwd. Op het terrein staan diverse gebouwen waaronder woningen (boerderijbunkers), kantoren, bedrijfsverzamelgebouwen, atelierruimtes, een congresruimte en een restaurant. De boerderijbunkers zijn aangewezen als rijksmonumenten. Deze zijn eerder bewoond geweest, maar voldeden niet meer aan de eisen van de tijd, stonden al langere tijd leeg en waren verwaarloosd. BK heeft het terrein gekocht om dit te herontwikkelen. De [werknemer BK 1] , werkzaam bij BK, was belast met de herontwikkeling van het terrein. Om dit mogelijk te maken, moesten diverse (bestuursrechtelijke) trajecten doorlopen worden, waaronder een bestemmingsplanwijziging.

2.2.

Gedurende de looptijd van de diverse trajecten/procedures en in afwachting van de uitkomst daarvan heeft BK met diverse partijen/personen overeenkomsten gesloten die tijdelijk in de door BK aangekochte woningen konden wonen.

2.3.

BK heeft met [Eisers c.s.] met ingang van 1 mei 2014 een overeenkomst gesloten met betrekking tot de woning ZP6. Bij de stukken bevinden zich verschillende versies van die overeenkomst, een door beide partijen ondertekende overeenkomst (door BK als productie 3 overgelegd) en twee enkel door [Eisers c.s.] ondertekende versies (door [Eisers c.s.] als productie 2 en 12 overgelegd). In de door BK als productie 3 overgelegde overeenkomst – die door beide partijen is ondertekend – is onder meer het volgende vermeld:

Project Buitenplaats Koningsweg, gebouw ZP 6

Gebruiksovereenkomst

(…)

Nemen in aanmerking dat:

(…)

- Ingebruikgever ZP6 tijdelijk in gebruik wenst te geven aan Gebruiker;

- Ingebruikgever na wijziging van het bestemmingsplan ZP6 wenst te herontwikkelen en/of te

verkopen aan een derde partij;

(…)

Artikel 1 – Ingebruikgave

Ingebruikgever geeft ZP6 tijdelijk in gebruik welk gebruik Gebruiker accepteert.

(…)

Artikel 3 – Vergoeding

a. ZP6 wordt in gebruik gegeven tegen een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 150,-.

b. De kosten voor het gebruik van water en elektriciteit komen voor rekening van Gebruiker. De vastgestelde vergoeding voor het gebruik van water en elektriciteit bedraagt € 150,- per maand.

(…)

Artikel 4 – Gebruik

a. Gebruiker zal ZP6 als een goed huisvader gebruiken.

b. Gebruiker zal ZP6 uitsluitend persoonlijk gebruiken en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid. Mede met het oog op de status van Rijksmonument en de verplichtingen en beperkingen die dit met zich brengt.

c. Gebruiker aanvaardt ZP6 in de staat waarin het zich thans bevindt en zal er voor zorg dragen dat het in de huidige staat gehandhaafd blijft.

d. (…) Daarnaast is Gebruiker een direct opeisbare en niet voor matiging vatbare boete verschuldigd aan Ingebruikgever van € 1.000 te vermeerderen met € 50 voor elke dag dat de gevorderde ontruiming en herstel niet wordt uitgevoerd. (…)

e. Gebruiker mag ZP6 alleen als tijdelijke woonruimte aanwenden.

Artikel 6 – Huishoudelijk reglement

Bijgevoegd aan deze overeenkomst is het huishoudelijk reglement, waarin afspraken over het dagelijks gebruik van het terrein Buitenplaats Koningsweg zijn vastgelegd. (…)

Artikel 7 – Einde overeenkomst

De gebruiksovereenkomst eindigt uiterlijk op 30 april 2015.

(…)

Artikel 9 – Overig

(…)

e. Boek 7 titel 4 van het Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing en Partijen hebben uitdrukkelijk niet de bedoeling om op enigerlei wijze met betrekking tot de ruimte een overeenkomst van huur en verhuur in het leven te roepen en voorzover nodig doen partijen hierbij uitdrukkelijk afstand van de in de wet aan huurders en eigenaars toegekende rechten.

f. Gebruiker kan aan deze tijdelijke gebruikersovereenkomst geen nadere rechten dan hier overeengekomen ontlenen in welke vorm dan ook.

g. Gebruiker krijgt een optie tot koop op ZP6 tot uiterlijk 30 april 2015.

(…)

2.4.

Op de overeenkomst was het “Huishoudelijk reglement Buitenplaats Koningsweg” van toepassing. In dit reglement is onder meer het volgende bepaald:

(…)

Uitstraling van het terrein.

(…)

- gebruikers zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van het groen direct aangrenzend aan

de gebouwen tot een maximum van circa 10 meter vanaf de gebouwen.

(…)

Veiligheid en toezicht.

Gebruikers dienen zich bewust te zijn van hun medeverantwoordelijkheid voor de veiligheid van het

terrein. Zij dienen derhalve ondermeer:

- Onbevoegde personen te signaleren

- Ongewenste of gevaarlijke situaties te signaleren

- Geen toegang aan onbekende te verlenen

(…)

2.5.

Op 8 mei 2014 heeft [Eisers c.s.] de woning (bunkerboerderij ZP6) betrokken. Voordat hij de woning betrok heeft [Eisers c.s.] onder meer een boiler, toilet en keuken geïnstalleerd en het dak geïsoleerd.

2.6.

[Eisers c.s.] is de woning ook na 30 april 2015 blijven bewonen.

2.7.

Bij e-mailbericht van 29 juni 2015 heeft [Eisers c.s.] [werknemer BK 1] onder meer het volgende bericht:

Naar aanleiding van jouw laatste bezoek aan mij nog even het volgende. In de gebruiksovereenkomst die we hebben voor ZP6 staat dat we een optie tot kopen hebben op ZP6 tot april 2015. Zoals eerder besproken willen we liever de woning die [persoon 1] en [persoon 2] momenteel gebruiken kopen, echter hier zijn twee kandidaten voor. Als beide kandidaten afhaken voor deze woning maken we hier graag afspraken over, echter als die wel kopen blijven we graag wonen waar we nu zitten en kopen we dat graag. Uiteraard voor beide geldt dat we overeenstemming moeten bereiken over prijs en voorwaarden.

Zou je me dit nog even kunnen bevestigen?

2.8.

Op 30 november 2015 heeft [Eisers c.s.] [werknemer BK 1] het volgende bericht gestuurd:

Kun je me het nummer van [persoon 3] sturen, wil graag ff haast achter het contract zetten om de financiering dit jaar te regelen.

2.9.

[werknemer BK 1] heeft, na een herinnering van [Eisers c.s.] , hem op 22 december 2015 geantwoord:

[Notaris Z] is er mee bezig, ik zal hem vragen wanneer de koopovereenkomst gereed is. Wanner heb je hem uiterlijk nodig?

Waarop [Eisers c.s.] heeft geantwoord:

Getekend en wel voor 1-1-2016

2.10.

Op 26 december 2015 heeft [Eisers c.s.] [werknemer BK 1] bericht:

Kun je er maandag nog ff achteraan gaan, kost mij anders een dikke 20.000 euro

2.11.

[werknemer BK 1] heeft [Eisers c.s.] op 28 december 2015 geantwoord:

Ik ben er nog mee bezig, heb net een concept koopovereenkomst van Dirkzwager gekregen. Er zijn echter een aantal zaken die niet zo eenvoudig zijn. Zoals je weet is in het verleden [derde partij] bezig geweest met ZP6 en de notaris geeft aan dat er met hem een optie cq concept overeenkomst is afgestemd en dat daarom [derde partij] eerst moet aangeven dat hij geen interesse meer heeft. Ik ben aan het uitzoeken hoe dat precies zit, maar als er een kern van waarheid hierin zit kunnen we als KWP nu geen andere koopovereenkomst opmaken.

Hierop heeft [Eisers c.s.] geantwoord:

Dat is mooi ruk, wNt kost mij straks 20.000 piek

Waarop [werknemer BK 1] als volgt heeft gereageerd:

Helaas kan ik daar weinig aan veranderen. In principe kunnen we helemaal niets verkopen omdat we dat intern hebben besloten. Ik doe mijn best voor je maar ik kan geen onmogelijkheden doen

[Eisers c.s.] heeft hierop geantwoord:

Snap ik, ik hoop dat het lukt.

2.12.

Op 29 december 2015 heeft [werknemer BK 1] [Eisers c.s.] bericht:

[eiser 2] ik heb helaas slecht nieuws voor jullie. Ik heb gesproken met de notaris en makelaar en zij geven allebei aan dat [derde partij] nog steeds als eerste de keus heeft om te kunnen kopen. Dit ligt niet schriftelijk vast in de vorm van een overeenkomst, maar wel middels diverse e-mails en mondelinge toezeggingen. Ik heb dit teruggekoppeld met onze interne jurist en hij geeft aan dat wij nu geen koopovereenkomst kunnen sluiten met een ander. Dit heeft onze jurist aan mij gemaild en in cc aan de directie van KWP. Van een van de directeuren kreeg ik direct een email overheen dat hij ivm vakantie niets kan tekenen voor volgende week maandag. Helaas kan ik je geen beter bericht geven maar het is allemaal te onzeker en we willen op geen enkele wijze door iemand aangesproken worden op het eventueel niet nakomen van afspraken. (…)

Hierop heeft [Eisers c.s.] geantwoord:

Hoi [werknemer BK 1] , ik snap het, al baal ik er natuurlijk enorm van, kost ons veel geld en ik kan op deze termijn niks meer anders. Even voor de duidelijkheid, ook wij hebben een eerste recht van koop op onze huidige, door ons bewoonde “bunker”, hier doen wij uiteraard geen afstand van. (…)

2.13.

Op 14 februari 2016 heeft [Eisers c.s.] [werknemer BK 1] een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:

Voor de feestdagen hebben we het gehad over een (voorlopige) koopakte, dit ging toen niet. Is het nu al meer opportuun om gebruik te maken van de koopoptie van het gebouw wat we nu gebruiken? We zouden namelijk graag komen tot een (voorlopige) koopakte, zodat we het één en ander kunnen gaan regelen.

2.14.

In juli 2017 is tussen partijen met terugwerkende kracht een tweede overeenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de bewoning van de woning ZP6. Deze overeenkomst zag op de periode 1 mei 2015 tot en met 31 december 2017 en bevatte dezelfde bepalingen als de onder 2.3. vermelde overeenkomst. [werknemer BK 1] heeft deze overeenkomst namens BK tweemaal afgedrukt en ondertekend en beide exemplaren naar [Eisers c.s.] gestuurd, met het verzoek om één exemplaar ondertekend aan BK te retourneren. [Eisers c.s.] heeft vervolgens een door hem ondertekend exemplaar naar BK teruggestuurd, met daaraan toegevoegd een door hem handgeschreven tekst. Op het onderste gedeelte van die laatste pagina is het volgende vermeld:

Het tweede exemplaar van de overeenkomst heeft [Eisers c.s.] zelf behouden. Op de laatste pagina ervan is onder meer vermeld en door [Eisers c.s.] handgeschreven toegevoegd:

2.15.

Bij de stukken bevinden zich tevens twee gebruiksovereenkomsten voor de periode van 1 mei 2015 tot 30 september 2016, beide gedateerd 28 april 2014, met door [Eisers c.s.] handgeschreven toevoegingen, die enkel ondertekend zijn door [eiser 2]

2.16.

[Eisers c.s.] heeft [werknemer BK 1] op 28 januari 2018 onder meer het volgende bericht gestuurd:

Hoi [werknemer BK 1] , ik begreep dat het bestemmingsplan erdoor is. (…) Mijn vraag: nu allerlei zaken concreet worden willen wij ook ons koopcontract graag afwikkelen om zodoende het een en ander kunnen regelen, kun jij dit regelen of [persoon 3] aansturen om dit te regelen met ons?

2.17.

[werknemer BK 1] heeft hierop op 29 januari 2018 – voor zover thans van belang – geantwoord:

(…) [persoon 3] stuurt jou op korte termijn nog nog een gebruiksovereenkomst tot 1 april 2018. Daarna willen we alles beschikbaar hebben. [Makelaar X] zal op korte termijn contact met jou opnemen voor voor een gesprek. Ter info alvast een richting van de prijzen: de woningen aan de zuidzijde van het veld zullen koopprijzen hebben ergens tussen de €400.000 en €425.000 kosten koper en aan aan de Noordzijde tussen de €390.000 en €410.000 kosten koper (prijzen worden binnenkort definitief vastgesteld). (…)

2.18.

[Eisers c.s.] heeft diezelfde dag hierop als volgt geantwoord:

Dank voor je bericht, ten aanzien van de prijs hebben we al overeenstemming op 320k voor ZP6. (…)

2.19.

[werknemer BK 1] heeft diezelfde dag hierop als volgt gereageerd:

Beste [eiser 2] , om geen enkel misverstand te laten hebben, er is geen enkele prijsovereenstemming over de verkoop van ZP6. Er is aan jou altijd gemeld dat de verkoop via de makelaar Willemsen verloopt. [Makelaar X] zal de definitieve koopsom aan jou communiceren.

2.20.

Op 29 januari 2018 heeft BK [Eisers c.s.] per e-mail een nieuwe overeenkomst toegestuurd voor de periode van 1 januari 2018 tot 1 april 2018. De bepalingen in deze overeenkomst zijn gelijk aan de eerdere overeenkomsten, behalve artikel 9 sub g. Daarin is opgenomen dat [Eisers c.s.] een optie tot koop op ZP6 krijgt tot uiterlijk 1 april 2018 en dat de richtprijs ervan € 425.000,00 k.k. is. [Eisers c.s.] heeft deze overeenkomst niet ondertekend.

2.21.

Bij e-mailbericht van 1 februari 2018 heeft [werknemer BK 1] [Eisers c.s.] onder meer het volgende bericht:

Zoals eerder aangegeven is er nooit een maximale koopprijs gecommuniceerd en hebben wij op geen enkele wijze overeenstemming over de koopprijs of koop van ZP6. Ten tijde van het sluiten van de tijdelijke gebruiksovereenkomst(en) was er nog geen duidelijkheid over de voorwaarden omtrent de mogelijke aankoop. Het gaat dan om de verplichtingen ten aanzien van de renovatie aangezien het een Rijksmonument betreft en het beeldkwaliteit plan nog vastgesteld moest worden en het ging om de bepaling van de vorm en grootte van het perceel. Daarnaast moesten de definitieve koopsommen nog bepaald worden en intern goedgekeurd worden (op basis van een makelaarsadvies).

Je hebt eerder aangegeven dat je een koopovereenkomst wilde sluiten. Daarop heb ik telkens gereageerd dat dat voor ons geen optie was omdat wij eerst nog duidelijkheid wilde hebben over een aantal zaken (onder andere zoals bovenstaande genoemde punten) en dat jullie slechts een koopoptie konden krijgen. Er is dus geen enkele sprake van een koop en zijn wij ook niets overeengekomen.

Jullie hadden een optie op ZP6 tot en met 31 december 2017. Deze optie is komen te vervallen gelijktijdig met het einde van de gebruiksovereenkomst. Aangezien wij jullie alsnog de gelegenheid willen bieden om als eerste in gesprek te gaan met de makelaar ( [Makelaar X] van Willemsen Makelaars) hebben wij jullie een nieuwe gebruiksovereenkomst toegezonden. Deze gebruiksovereenkomst geldt voor de periode 1-1-2018 tot en met 31 maart 2018. Verlening van de optie tot koop van ZP6 is hierin ook opgenomen. Graag ontvang ik op korte termijn de nieuwe gebruiksovereenkomst ondertekend retour. Indien jullie niet voornemens zijn de gebruiksovereenkomst ondertekend te retourneren, ontvangen ik daarvan graag (nogmaals) bericht.

2.22.

Bij brief van 21 februari 2018 heeft BK [Eisers c.s.] onder meer het volgende medegedeeld:

De strekking en toonzetting van uw e-mails van 30 januari 2018 en 1 februari 2018 verbaast ons. Wij noch de heer [werknemer BK 1] , herkennen ons absoluut niet in het door u gestelde en ontkennen uitdrukkelijk dat de door u beweerde toezeggingen door de heer [werknemer BK 1] zouden zijn gedaan. Buitenplaats Koningsweg BV noch ondergetekende heeft u betreffende de woning ZP6 geen exclusieve koopoptie gegeven voor een bedrag van € 320.000,-- kosten koper (zegge driehonderdentwintigduizend Euro), zoals u stelt in uw SMS van 29 januari 2018.

Wij bieden u aan om de woning in de huidige staat te kopen voor een bedrag van € 425.000,-- kosten koper (zegge vierhonderdenvijfentwintigduizend Euro). U kunt zich met de heer [Makelaar X] van Willemsen Makelaars in verbinding stellen, teneinde in onderhandeling te treden over de verdere voorwaarden van de aankoop. (…)

Daargelaten uw interesse om de woning te kopen, wijzen wij u erop dat u de woning momenteel gebruikt, zonder dat u de hernieuwde gebruiksovereenkomst (aan u per e-mail van 29 januari 2018 toegezonden) heeft ondertekend. In deze overeenkomst is vastgelegd dat het gebruik éénmalig is verlengd tot en met 31 maart 2018. Wij verzoeken u dan ook dringend om de nieuwe gebruiksovereenkomst door u en uw echtgenote, mevrouw [Eiser 1] , te laten tekenen en uiterlijk 1 maart 2018 aan ons te retourneren.

Mocht er niet uiterlijk op 31 maart 2018 een schriftelijk ondertekende koopovereenkomst tussen u en Buitenplaats Koningsweg BV tot stand zijn gekomen, dan melden wij u alvast dat wij de gebruiksovereenkomst per 31 maart a.s. wensen te beëindigen. Strikt genomen is het gebruik al per 31 december 2017 geëindigd, maar coulance halve zijn wij bereid om de gebruiksovereenkomst – ondanks uw weigering om de nieuwe gebruiksovereenkomst te tekenen – te verlengen tot en met 31 maart 2018.

Ter voorkoming van elk misverstand, zeggen wij echter u en uw echtgenote mevrouw [Eiser 1] aan, dat u de woning aan de Koningsweg 23a leeg en ontruimt dient op te leveren op 1 april as. (…)

2.23.

In reactie hierop heeft [Eisers c.s.] bij e-mailbericht van 5 maart 2018 aan BK (onder meer [werknemer BK 1] ) het volgende bericht:

Reeds in de eerste “gebruiksovereenkomst” van 28 april 2014 is het volgende overeengekomen (artikel 9 onder g): “Gebruiker krijgt een optie tot koop op ZP6 en ZP1 (met dakkapel over volle breedte en tuindeuren) -> partijen streven naar een snelle keuze, waarna een koopovereenkomst gemaakt wordt. Bij voorkeur voor 31-12-2015. Overeenkomst op basis van voorbehoud financiering en bestemming.”

Vervolgens is in de verlengde “gebruiksovereenkomst” van 4 juli 2017 overeengekomen:

“Gebruiker krijgt een optie tot koop op ZP6 tot uiterlijk 31 december 2017 en ZP1 (met dakkapel en tuindeuren) Gaarne een voorlopige koopovereenkomst opstellen onder voorbehoud financiering en bestemming. Prijs maximaal 325.000 k.k.”

Hieruit volgt dat ik de verleende koopoptie, die mijns inziens inhield dat ik ZP6 en ZP1 zou kunnen kopen voor een maximale koopsom van EUR 325.000,--, reeds heb ingeroepen door het verzoek een koopovereenkomst op te stellen. Een en ander ligt ook vast in de sms-correspondentie. Wij waarderen dan ook uw aanbod ter zake de woning ZP6 voor EUR 425.000,--, maar zien graag koopovereenkomsten tegemoet voor zowel ZP6 als ZP1 conform de eerder ingeroepen koopoptie. Nu wij hebben begrepen dat de bestemming tot woning vandaag door de gemeenteraad wordt gefiatteerd, kan het voorbehoud onzerzijds ter zake de bestemming vanzelfsprekend komen te vervallen.

Voor wat betreft het verzoek tot ondertekening over te gaan van een “hernieuwde gebruiksovereenkomst” ter zake ZP6 stellen wij ons – in afwachting van het formaliseren van de koop – op het standpunt daar niet toe gehouden te zijn. Onze rechtsverhouding kwalificeert namelijk als huur, waarop de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht woonruimte van toepassing zijn. Het onderscheidende kenmerk van huur is immers een tegenprestatie voor het gebruik, die met zoveel woorden in artikel 3 onder a. van de “gebruiksovereenkomsten” is overeengekomen. Inmiddels is de huur van rechtswege voor onbepaalde tijd verlengd. (…)

Het moge duidelijk zijn dat wij niet vrijwillig zullen voldoen aan uw sommatie de woning ZP6 leeg en ontruimd op te leveren voor 1 april a.s.

2.24.

Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 22 mei 2018 is [Eisers c.s.] op vordering van BK door de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, veroordeeld om de bunkerboerderij ZP6 te ontruimen. In reconventie is BK veroordeeld om op de voet van artikel 843a Rv de originele versies van de concept koopovereenkomst van 24 december 2015 en van de gebruiksovereenkomst die ziet op de periode 1 mei 2015 tot en met 31 december 2017, die namens BK is ondertekend met een datum die lijkt op 2 juli 2017, binnen vijf dagen na de datum van het vonnis bij de griffie te deponeren. Op 23 mei 2018 heeft BK voornoemde stukken bij de griffie gedeponeerd.

2.25.

Op 13 juli 2018 heeft [Eisers c.s.] de bunkerboerderij verlaten.

2.26.

Op 22 oktober 2018 heeft mr. [Notaris Z] , notaris, [Eisers c.s.] als volgt bericht:

Vanochtend heb jij telefonisch contact met mijn assistent opgenomen met het verzoek om het door mij opgestelde ontwerp van een koopovereenkomst inzake ZP6 aan jou te mailen.

Helaas kan ik aan dat verzoek geen gehoor geven. In het verleden heb ik in opdracht van [werknemer BK 1] een ontwerp van een koopovereenkomst opgesteld waarbij diverse essentialia waaronder datum van levering en koopprijs nog ontbraken. Daarna is de opdracht ingetrokken. Toezending van het betreffende ontwerp kan met het oog op de door mij te betrachten geheimhouding derhalve uitsluitend met toestemming van [werknemer BK 1] plaatsvinden. Ik heb hem hierover benaderd en deze niet gekregen.

2.27.

Bij e-mailbericht van 27 november 2018 heeft [Notaris Z] [werknemer BK 1] als volgt bericht:

Naar aanleiding van jouw telefoontje van vanmiddag kan ik jou berichten dat ik inderdaad enige tijd geleden het verzoek van de advocaat van [eiser 2] heb ontvangen om de koopovereenkomsten terzake ZP6 naar hem te sturen. Aan dat verzoek heb ik geen gehoor gegeven in verband met de door mij te betrachten geheimhouding. Overigens kan er naar mijn idee geen misverstand ontstaan over verschillende versies van de koopovereenkomst. Door mij is slechts één versie met jou gedeeld (de dato 24 december 2015), vrij vlot daarna heb je de opdracht ingetrokken.

3 De vordering en het verweer in conventie

3.1.

[Eisers c.s.] vordert in conventie – na een wijziging van eis – dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat de rechtsverhouding tussen [Eisers c.s.] en BK kwalificeert als huur en dat de huurovereenkomst geldt als voor onbepaalde tijd verlengd, althans een verklaring voor recht die de kantonrechter gerade acht;

II. voor recht verklaart dat BK onrechtmatig heeft gehandeld jegens [Eisers c.s.] door over te gaan tot executie van het kort geding vonnis van 22 mei 2018 en bepaalt dat BK gehouden is om aan [Eisers c.s.] de geleden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet te voldoen, en bij wijze van voorschot op die schade is gehouden binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te voldoen een bedrag thans groot € 5.993,00, althans een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie meent te behoren;

III. A. primair: BK veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot nakoming van het door [Eisers c.s.] ingeroepen optiebeding door medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een schriftelijke koopovereenkomst ter zake de woning ZP6 met tuin en groen, waaraan [Eisers c.s.] onderhoud pleegde, en deze in huidige staat te leveren voor een koopsom van € 325.000,00, conform de voorwaarden en bedingen uit de eerder in opdracht van BK vervaardigde koopovereenkomst van notariskantoor Dirkzwager ter zake de woning ZP6, staande en gelegen op het perceel, kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] , sectie A, nummer [0000] (gedeeltelijk);

B. subsidiair: BK veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot nakoming van het door [Eisers c.s.] ingeroepen optiebeding door medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een schriftelijke koopovereenkomst ter zake de woning ZP6 in nieuwstaat te leveren op een kavel van 829,84 m2 voor een koopsom van

€ 415.000,00 en voor het overige conform de voorwaarden en bedingen uit de eerder in opdracht van BK vervaardigde koopovereenkomst van notariskantoor Dirkzwager ter zake de woning ZP6, althans aan de totstandkoming van een schriftelijke koopovereenkomst onder de voorwaarden als door de kantonrechter in goede justitie te bepalen;

C. voor recht verklaart dat BK tekort is geschoten in de nakoming van het optiebeding (ter zake ZP1) en onrechtmatig heeft gehandeld jegens [Eisers c.s.] door ZP1 aan een derde te verkopen en te bepalen dat BK gehouden is om aan [Eisers c.s.] te voldoen de door hem geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

IV. bepaalt dat, voor zover BK binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis geen medewerking heeft verleend aan de veroordeling onder III. dit vonnis dezelfde kracht zal hebben als een opgemaakte notariële koopovereenkomst en dat dit vonnis voor inschrijving in de openbare registers vatbaar is;

V. BK veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten, één en ander te voldoen binnen veertien dagen na dit vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

VI. BK op de voet van artikel 843a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) veroordeelt tot verstrekking aan [Eisers c.s.] van het zich onder BK bevindende concept van de koopovereenkomst op 28 december 2015 “net” gekregen van Dirkzwager en de daarop betrekking hebbende (email-/sms-/Whatsapp-) correspondentie tussen (de vertegenwoordigers van) BK (waaronder de heer [werknemer BK 1] , directie en bedrijfsjurist) en (de vertegenwoordigers van) Dirkzwager, althans met notaris [Notaris Z] (zoals volgt uit de met [Eisers c.s.] gevoerde sms-correspondentie ingebracht bij dagvaarding als productie 10), op straffe van een dwangsom van € 90.000,00 ineens ingeval BK daarmee in gebreke blijft, te vermeerderen met € 900,00 per kalenderdag voor iedere dag dat BK daarmee in gebreke blijft, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen veroordeling en een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom.

3.2.

BK voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De vordering en het verweer in reconventie

4.1.

BK vordert in reconventie dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. [Eisers c.s.] veroordeelt tot betaling aan BK van € 6.150,00, te vermeerderen met de rente ex artikel 6:119 BW over de periode van 13 juli 2018 tot aan het moment van betaling;

2. [Eisers c.s.] veroordeelt tot betaling aan BK van € 750,00, te vermeerderen met de rente ex artikel 6:119 BW over de periode van betaling door BK tot aan het moment van betaling door [Eisers c.s.] aan BK;

3. [Eisers c.s.] veroordeelt in de kosten van dit geding.

4.2.

[Eisers c.s.] voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5 De beoordeling van het geschil in conventie

5.1.

[Eisers c.s.] legt aan zijn vorderingen in conventie ten grondslag dat sprake is van een huurovereenkomst die langer dan twee jaar heeft geduurd en enkel door opzegging vergezeld van een opzeggingsgrond (met inachtneming van een opzegtermijn) kan eindigen. Nu geen rechtsgeldige opzegging door BK heeft plaatsgevonden en de laatste overeenkomst niet tijdig is verlengd, is de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde termijn tot 31 december 2017 van rechtswege voor onbepaalde tijd verlengd. Tevens stoelt [Eisers c.s.] zijn vorderingen op hetgeen in artikel 9 sub g van de door hem overgelegde overeenkomsten is bepaald. Volgens [Eisers c.s.] volgt daaruit dat BK een optie tot koop van de woningen ZP6 en ZP1 aan [Eisers c.s.] heeft verstrekt. BK betwist het voorgaande. De beide geschilpunten zullen hierna achtereenvolgens worden behandeld.

5.2.

Partijen twisten allereerst over de vraag of de overeenkomsten al dan niet kunnen worden gekwalificeerd als huurovereenkomsten. Bij de beantwoording van de vraag hoe de tussen partijen gesloten overeenkomsten moeten worden gekwalificeerd, is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten voor ogen stond. Hierbij is niet beslissend of de overeenkomsten elementen bevatten op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur of bruikleen is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomsten van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als bruikleen- of als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt (ECLI:NL:HR:2011:BO9673). Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst (art. 7A:1777 BW) en een huurovereenkomst (art. 7:201 lid 1 BW) is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van – in dit geval – de bunkerboerderij. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het gebruik geven om niet, bij een huurovereenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW. Van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW is geen sprake, indien de vergoeding uitsluitend betrekking heeft op de door de uitlener gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van een woning. Indien de te betalen vergoeding daarentegen in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van de woonruimte en geen symbolisch karakter heeft, dan is sprake van een huurovereenkomst in de zin van de wet.

5.3.

Om de overeenkomsten te kunnen kwalificeren dient allereerst te worden vastgesteld welke overeenkomsten ter beoordeling voorliggen. [Eisers c.s.] heeft als productie 2 een overeenkomst van 28 april 2014 overgelegd (die ziet op de periode 1 mei 2015 t/m 30 september 2016), als productie 12 een overeenkomst van 28 april 2014 (die ziet op de periode 1 mei 2015 t/m 30 september 2016), als productie 13 een overeenkomst van 4 juli 2017 (die ziet op de periode van 1 mei 2015 t/m 31 december 2017) en tot slot als productie 26 een overeenkomst van 4 juli 2017 (die ziet op de periode 1 mei 2015 t/m 31 december 2017). BK heeft als productie 3 een overeenkomst van 28 april 2014 overgelegd (die ziet op de periode 1 mei 2014 tot en met 30 april 2015), als productie 4 een overeenkomst van 4 juli 2017 (die ziet op de periode 1 mei 2015 t/m 31 december 2017) en als productie 5 een ongetekende overeenkomst van januari 2018 (die ziet op de periode van 1 januari 2018 tot 1 april 2018). Tijdens de comparitie van partijen heeft BK aangevoerd dat in de procedure bij de voorzieningenrechter zeven overeenkomsten zijn overgelegd en dat zich nu weer andere varianten bij de stukken bevinden. Volgens BK zijn er maar twee originele overeenkomsten en heeft [Eisers c.s.] aan de overige overeenkomsten handgeschreven teksten toegevoegd die niet tussen partijen zijn overeengekomen.

5.4.

Wat de eerste overeenkomst tussen partijen betreft (die ziet op de periode 1 mei 2014 t/m 30 april 2015) geldt dat de kantonrechter de door beide partijen ondertekende overeenkomst zoals overgelegd als productie 3 door BK als uitgangspunt neemt. Daarover bestaat tussen partijen geen geschil.

5.5.

Ten aanzien van de overeenkomst die ziet op de periode daarna (1 mei 2015 t/m 31 december 2017) geldt dat [Eisers c.s.] heeft toegelicht dat de door hem overgelegde productie 13 dezelfde overeenkomst is als de door hem overgelegde productie 26 en als productie 4 die BK heeft overgelegd. BK heeft aan [Eisers c.s.] twee (door BK ondertekende) exemplaren van die overeenkomst doen toekomen, die [Eisers c.s.] beiden heeft ondertekend en waaraan hij een handgeschreven tekst heeft toegevoegd, zoals onder 2.14. is weergegeven. Eén exemplaar heeft [Eisers c.s.] teruggestuurd naar BK, dat is de overeenkomst die is overgelegd als productie 26 (en productie 4 van BK). Op die overeenkomst lijkt als datum bij de handtekening van [werknemer BK 1] namens BK 2 juli 2017 te staan en op het andere exemplaar (productie 13) 4 juli 2017, maar de kantonrechter heeft tijdens de comparitie van partijen vastgesteld dat die ‘2’ ook gelezen kan worden als een ‘4’ en naar alle waarschijnlijkheid ook zo bedoeld is, maar wat ‘slordiger’ is geschreven. De als productie 26 overgelegde overeenkomst is ook door de echtgenote van [Eisers c.s.] ondertekend, productie 13 niet. Daarnaast ontbreken de parafen van [Eisers c.s.] en zijn echtgenote op de overeenkomst die als productie 13 is overgelegd. Met instemming van partijen zal de kantonrechter voor de verdere beoordeling de door [Eisers c.s.] overgelegde productie 26 dan ook als uitgangspunt nemen.

5.6.

Productie 2 en 12 (die beiden zien op de periode 1 mei 2015 t/m 30 september 2016) acht de kantonrechter voor de verdere beoordeling niet relevant. Deze overeenkomsten zijn immers enkel door [Eisers c.s.] ondertekend. De door [Eisers c.s.] aan die overeenkomsten toegevoegde handgeschreven teksten (kort samengevat inhoudende dat de optie tot koop ook ziet op ZP1 en dat partijen streven naar een snelle keuze, waarna een koopovereenkomst – op basis van voorbehoud van financiering en bestemming – opgemaakt kan worden, bij voorkeur vóór 31 december 2015/31 mei 2016) zullen dan ook niet bij de beoordeling worden betrokken.

5.7.

Dan is er nog een laatste overeenkomst (die ziet op de periode 1 januari 2018 tot 1 april 2018) die door BK als productie 5 is overgelegd. Deze overeenkomst is echter niet ondertekend door partijen. [Eisers c.s.] heeft op 5 maart 2018 aan BK aangegeven dat hij zich op het standpunt stelde dat hij daartoe niet gehouden was, omdat de rechtsverhouding tussen partijen zich zou kwalificeren als een huurovereenkomst (welk stand hierna zal worden behandeld). De overeenkomst die als productie 5 door BK is overgelegd, wordt derhalve aangemerkt als een aanbod dat niet is aanvaard door [Eisers c.s.] .

5.8.

De inhoud van de als productie 3 door BK en als productie 26 door [Eisers c.s.] overgelegde overeenkomsten geldt dus tussen partijen en zal hierna nader gekwalificeerd/beoordeeld worden.

5.9.

[Eisers c.s.] betaalde een vergoeding van € 150,00 per maand en daarnaast een bedrag van € 150,00 per maand voor het verbruik van water en elektriciteit. Volgens [Eisers c.s.] is sprake van een reële vergoeding die in rechtstreeks verband staat met het huur-/woongenot van de woning, de slechte staat waarin de woning bij aanvang van de eerste overeenkomst verkeerde en de instandhoudingsverplichting die op [Eisers c.s.] rustte (de bunkerboerderij was aangewezen als monument). [Eisers c.s.] heeft een boiler laten plaatsen, asbestbeplating geïsoleerd, twee houtkachels aangeschaft en geïnstalleerd, riolering en waterleiding vervangen en vernieuwd, de woning schimmelvrij gemaakt en kozijnen en ramen hersteld. BK betwist dat de maandelijkse vergoeding van € 150,00 moet worden aangemerkt als een financiële tegenprestatie. BK heeft een overzicht van de kosten en opbrengsten in de jaren 2015 t/m 2017 overgelegd en betoogt dat de totale kosten

(€ 391.806,39 inclusief € 133.194,08 rentelasten) de totale opbrengsten (€ 19.400,00) ver te boven gaan.

5.10.

Uit de tussen partijen gesloten overeenkomsten volgt dat het gebruik van de woning tijdelijk was (zie artikel 1 en artikel 4 sub e.), in afwachting van mogelijke verdere ontwikkeling van het terrein waarop de woning was gelegen (waaronder een wijziging van het bestemmingsplan) en dat titel 4 van boek 7 BW (huur) niet van toepassing was (artikel 9 sub e.). Tevens is in laatstgenoemd artikel expliciet bepaald dat partijen niet de bedoeling hadden om op enigerlei wijze met betrekking tot de ruimte een overeenkomst van huur en verhuur in het leven te roepen en dat partijen – voor zover nodig – afstand doen van de in de wet aan de huurder en verhuurder toegekende rechten. Tot slot is onder f. van artikel 9 bepaald dat [Eisers c.s.] aan de tijdelijke gebruiksovereenkomst geen nadere rechten dan in de overeenkomst opgenomen kan ontlenen. Uit al deze bepalingen volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat partijen niet beoogd hadden een huurovereenkomst te sluiten. BK heeft juist willen voorkomen dat het gebruik van de woning als huur werd aangemerkt en dat enige huurbescherming zou gelden. Dit moet, gezien de daartoe strekkende passages in de overeenkomst, voor [Eisers c.s.] ook duidelijk zijn geweest. [Eisers c.s.] moet zich ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gerealiseerd hebben dat geen sprake was van huur, zodat hij geen beroep kon doen op huurbescherming. In dat verband is nog van belang dat [Eisers c.s.] niet eerder dan per e-mailbericht van 5 maart 2018 heeft gesteld dat hem huurbescherming toekwam. Dit maakt dat de inhoud en de strekking van de beide overeenkomsten van dien aard is dat deze niet kunnen worden beschouwd als huurovereenkomsten.

5.11.

Daar komt bij dat naar het oordeel van de kantonrechter het bedrag van € 150,00 dat [Eisers c.s.] moest betalen, niet in rechtstreeks verband stond met het beschikbaar stellen van de woning, maar slechts een vergoeding vormde voor (een deel van) de daadwerkelijke onkosten die samenhingen met het feit dat de bunkerboerderij werd bewoond in plaats van leegstond. Hoewel het door BK overgelegde overzicht van gemaakte kosten niet is uitgesplitst per gebouw kan worden vastgesteld dat [Eisers c.s.] niet gemotiveerd heeft betwist dat BK vanaf 2014 jaarlijks aanzienlijke beheer- en onderhoudskosten (waaronder kosten om de toegangspoort goed te laten functioneren, kosten voor het leegpompen van het riool en kosten voor het onderhoud aan het terrein) heeft gemaakt. Tegenover de ontvangst van de maandelijkse gebruiksvergoeding van € 150,00 van [Eisers c.s.] stonden voor BK dus werkelijke kosten voor het in gebruik geven van de woning op het terrein. De vergoeding van € 150,00 per maand, die [Eisers c.s.] betaalde, was zo laag dat deze niet kan worden gekwalificeerd als een tegenprestatie bij een huurovereenkomst. Hoewel de woning kennelijk in minder goede staat verkeerde en [Eisers c.s.] de nodige aanpassingen heeft moeten doen, betrof het wel een woning met een inhoud van meer dan 200 m2, met veel groen daaromheen en gelegen in een groene omgeving. Daar komt bij dat niet is gebleken dat de door [Eisers c.s.] aangebrachte (tijdelijke) verbeteringen/veranderingen een (aanzienlijk) voordeel hebben opgeleverd voor BK, althans kunnen worden gekwalificeerd worden als een tegenprestatie. Geconcludeerd kan dan ook worden dat de vergoeding van € 150,00 een symbolisch karakter had. Dat [Eisers c.s.] dat bedrag maandelijks overmaakte onder vermelding van ‘huur’ maakt het voorgaande niet anders.

5.12.

[Eisers c.s.] heeft nog aangevoerd dat hij op grond van het huishoudelijk reglement gehouden was tot het verrichten van tegenprestaties die kunnen worden aangemerkt als een huurrechtelijke tegenprestatie, te weten het onderhoud van het groen direct grenzend aan de gebouwen tot een maximum van tien meter van de gebouwen en het signaleren van onbevoegde personen dan wel ongewenste of gevaarlijke situaties en het niet verlenen van toegang aan onbekende personen. Hoewel een tegenprestatie ook een andere vorm kan hebben dan betaling van geld, is de kantonrechter van oordeel dat de in het huishoudelijk reglement opgenomen leefregels en afspraken over de gewenste uitstraling niet als zodanig kunnen worden aangemerkt. Hetgeen in het huishoudelijk reglement is opgenomen heeft als doel dat de bewoners/gebruikers er met elkaar zorg voor dragen dat het terrein ordentelijk blijft, dat er zich geen gevaarlijke situaties voordoen en dat er zich geen ongewenste personen op het terrein bevinden. Deze regels geven duidelijk aan wat van een bewoner/gebruiker/bezoeker in redelijkheid wordt verwacht gedurende de tijd dat deze op het terrein woonachtig/aanwezig is. Een dergelijk handelen conform deze regels kan niet als een huurrechtelijke tegenprestatie worden aangemerkt.

5.13.

Dat [Eisers c.s.] een instandhoudingsverplichting had, leidt niet tot een ander oordeel. In artikel 4 sub a. van alle overeenkomsten was opgenomen dat [Eisers c.s.] de woning als “een goed huisvader” diende te gebruiken, met de grootst mogelijke zorgvuldigheid mede met het oog op de status van rijksmonument (sub b.). Onder c. was nog bepaald dat [Eisers c.s.] er zorg voor zou dragen dat de woning in de huidige staat gehandhaafd zou blijven. Het voorgaande komt er op neer dat [Eisers c.s.] de woning in dezelfde staat moest opleveren bij het eindigen van de overeenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter kan dit niet worden gekwalificeerd als een tegenprestatie in huurrechtelijke zin.

5.14.

Tot slot heeft [Eisers c.s.] aangevoerd dat de vaste vergoeding voor het gebruik van water en elektra van € 150,00 meer bedraagt dan het bedrag dat het Nibud op basis van de samenstelling van het gezin van [Eisers c.s.] rekent, te weten € 93,25 per maand. Hetgeen [Eisers c.s.] meer heeft betaald, dient volgens hem dan ook beschouwd te worden als een huurrechtelijke tegenprestatie. Ook dit punt treft geen doel. Niet weersproken is immers dat het Nibud in de berekening uit is gegaan van een standaard eengezinswoning. De onderhavige woning betreft een vrijstaande woning in het groen, die overigens niet in goede staat verkeert, en heeft een oppervlakte van 200 m2, zodat een bedrag van € 150,00 voor het gebruik van water en elektra niet buitensporig is. Dit maakt dat ook dit deel van de maandelijkse betaling niet als een huurrechtelijke tegenprestatie kan worden aangemerkt.

5.15.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat partijen toen zij de overeenkomsten tekenden geen huur maar eerder bruikleen voor ogen hadden. De als productie 3 door BK overlegde overeenkomst en de als productie 26 door [Eisers c.s.] overgelegde overeenkomst kunnen dus niet worden gekwalificeerd als huurovereenkomsten. Aan [Eisers c.s.] komt dus niet de bescherming op grond van het huurrecht toe.

De stelling van [Eisers c.s.] dat BK niet tot een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst is overgegaan, zodat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan, behoeft dan ook geen verdere bespreking.

5.16.

De vordering onder I. (verklaring voor recht dat sprake is van een huurovereen-komst) is dus niet toewijsbaar.

5.17.

Als tweede grondslag van de vorderingen heeft [Eisers c.s.] aangevoerd dat uit artikel 9 sub g. van de koopovereenkomst volgt dat BK een optie tot koop van de woningen ZP1 en ZP6 aan [Eisers c.s.] heeft verstrekt. [Eisers c.s.] heeft op de koopovereenkomst (productie 26 van [Eisers c.s.] ) de mondelinge afspraken met [werknemer BK 1] verwerkt door een handgeschreven tekst daarop aan te brengen. Mede hieruit volgt volgens [Eisers c.s.] dat partijen een koopoptie zijn overeengekomen. [Eisers c.s.] heeft het aanbod van BK om ZP1 en ZP6 te kopen (herhaaldelijk) aanvaard, hetgeen blijkt uit de door de notaris opgestelde concept koopovereenkomst van 24 december 2015, de sms-correspondentie in december 2015 en januari 2018 tussen [Eisers c.s.] en [werknemer BK 1] en het e-mailbericht van 5 maart 2018 waarin [Eisers c.s.] [werknemer BK 1] heeft verzocht om toezending van de (concept)koopovereenkomsten. BK heeft de stellingen van [Eisers c.s.] weersproken.

5.18.

De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981: AG4158, Haviltex). Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridische) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909 en HR 19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178).

5.19.

Een koopoptie (zoals bedoeld in artikel 6:219 lid 3 BW) is een onvoorwaardelijk recht dat, door uitoefening daarvan, een koopovereenkomst tot stand doet komen, onder de in de optie uitgedrukte voorwaarden. In de verlening van een koopoptie ligt dus een bindend, onherroepelijk aanbod (tot verkoop) besloten. Dit aanbod dient voldoende bepaalbaar te zijn. De koopovereenkomst komt door een enkele verklaring van de gerechtigde tot stand. Er is geen nieuwe wilsverklaring van de optiegever voor nodig. Een voorkeursrecht of recht van eerste koop daarentegen is een (voorwaardelijk) recht om een object te kopen, voordat het door de eigenaar aan een ander wordt aangeboden. Het voorkeursrecht doet slechts een aanbiedingsplicht ontstaan op het moment dat de eigenaar het voornemen heeft tot verkoop van het object over te gaan.

5.20.

In beide overeenkomsten (productie 3 van BK en productie 26 van [Eisers c.s.] ) is in artikel 9 sub g. opgenomen dat [Eisers c.s.] een optie tot koop op ZP6 kreeg tot uiterlijk 30 april 2015 respectievelijk 31 december 2017. In de overeenkomst van 4 juli 2017 (productie 26 van [Eisers c.s.] ) is daar handgeschreven door [Eisers c.s.] aan toegevoegd: “ + optie op ZP1 (met tuindeuren en dakkapel) Gaarne voorlopige koopovereenkomst opstellen voor ZP6 indien mogelijk. Onder voorbehoud financiering en bestemming wonen.”. [Eisers c.s.] heeft deze tekst erbij geschreven nadat de overeenkomst al was ondertekend door BK, waarna [Eisers c.s.] de overeenkomst heeft geretourneerd. De overeenkomst is op 4 juli 2017 door [Eisers c.s.] ondertekend en naar kan worden aangenomen heeft [Eisers c.s.] ook op die datum de handgeschreven tekst toegevoegd. BK heeft de overeenkomst dus in ieder geval niet eerder dan 4 juli 2017 retour ontvangen. BK betwist dat zij met de toevoeging heeft ingestemd.

5.21.

Vooropgesteld wordt dat uit e-mailwisseling tussen [Eisers c.s.] en [werknemer BK 1] van eind 2015 volgt, dat BK kennelijk (ook) afspraken had gemaakt met een derde partij ( [derde partij] ) inzake het ter verkoop aanbieden van de woning ZP6 aan hem. BK heeft tijdens de comparitie van partijen verklaard dat voor meerdere boerderijen meerdere geïnteresseerden stonden ingeschreven.

5.22.

Of BK heeft ingestemd met de door [Eisers c.s.] toegevoegde handgeschreven tekst kan in het midden blijven, nu enige bepaling over de koopprijs van ZP6 of de wijze van vaststelling daarvan niet is vermeld in de overeenkomst van 4 juli 2017. Evenmin is in de overeenkomst een aanknopingspunt opgenomen waaruit de prijs van ZP6 (later) kon worden afgeleid. Dat eerder tussen partijen (en ook naar derden belangstellenden) is gesproken over een (richt)prijs van ongeveer € 325.000,00 kan zo zijn, maar dat maakt nog niet dat [Eisers c.s.] zelf een koopoptie had voor dat bedrag. [werknemer BK 1] heeft erkend dat hij dit bedrag eerder heeft genoemd, maar er is nimmer een toezegging gedaan ten aanzien van dat bedrag dan wel (schriftelijk) bevestigd dat [Eisers c.s.] de betreffende woning voor dat bedrag zou kunnen kopen. Dit is ook verklaarbaar, nu de woning onderdeel uitmaakte van een groot vastgoedproject waarvoor bestuursrechtelijke trajecten liepen (onder meer een bestemmingsplanwijziging) die naar verwachting enige tijd zouden vergen, gedurende welke periode de woningmarkt zou kunnen veranderen. Zoals de voorzieningenrechter reeds heeft overwogen ligt het bovendien voor de hand dat indien partijen (waarbij nog van belang is dat [Eisers c.s.] ook werkzaam is in het vastgoed) daadwerkelijk voornoemde prijs waren overeengekomen deze als zodanig hadden opgenomen in de overeenkomsten. Tot slot is nog van belang dat [Eisers c.s.] zelf ook niet helemaal duidelijk is over de hoogte van de koopprijs nu hij in zijn sms-bericht van 29 januari 2018 aan [werknemer BK 1] spreekt over een bedrag van € 320.000,00. Het voorgaande in onderling verband en samenhang bezien maakt dat het beding onvoldoende bepaalbaar is, zodat geen sprake is van een koopoptie die ziet op de woning ZP6.

5.23.

Dat [Eisers c.s.] vóór 4 juli 2017 wel een koopoptie was overeengekomen, is evenmin vast komen te staan. In de eerste overeenkomst die gold van 1 mei 2014 t/m 30 april 2015 (productie 3 van BK) was enkel opgenomen “gebruiker krijgt een optie tot koop op ZP6 tot uiterlijk 30 april 2015”. Ten aanzien daarvan is hiervoor reeds geoordeeld dat dit onvoldoende is om aan te nemen dat een koopoptie is verstrekt. Dat partijen na die termijn iets anders zijn overeengekomen is niet gebleken. [Eisers c.s.] heeft in zijn e-mailbericht van 29 juni 2015 aan [werknemer BK 1] geschreven dat partijen voor zowel ZP1 als ZP6 nog overeenstemming moesten bereiken over de prijs én voorwaarden. Dat dit is gebeurd

voordat de notaris eind 2015 een concept koopovereenkomst opmaakte, blijkt niet uit de overgelegde stukken en evenmin uit de op 23 mei 2018 in het kader van de kort geding procedure gedeponeerde koopovereenkomst van 24 december 2015. BK heeft deze overeenkomst op 29 november 2018 in deze procedure overgelegd. In die overeenkomst zijn geen namen van kopers opgenomen en evenmin is daarin een koopprijs vastgelegd. Dat naast deze overeenkomst een andere, afwijkende overeenkomst zou bestaan die betrekking had op de onderhavige partijen, zoals [Eisers c.s.] betoogt, is onvoldoende komen vast te staan. Op 22 december 2015 heeft [werknemer BK 1] [Eisers c.s.] bericht dat de notaris doende was een koopovereenkomst op te stellen, waarna [werknemer BK 1] [Eisers c.s.] op 28 december 2015 heeft bericht dat hij “net” een concept koopovereenkomst van Dirkzwager had ontvangen. Gelet op de feestdagen die gelegen waren tussen 22 december en 28 december 2015 (waarbij 27 december 2015 op een zondag viel) ligt het niet voor de hand dat er twee verschillende overeenkomsten zijn opgemaakt, maar eerder juist dat er één overeenkomst is die vóór de kerstdagen door de notaris is opgesteld en direct na de kerstdagen op 28 december 2015 door [werknemer BK 1] is ontvangen. Notaris [Notaris Z] heeft in zijn e-mailbericht van 22 oktober 2018 aan [Eisers c.s.] ook vermeld dat hij een ontwerp koopovereenkomst had opgesteld waarbij diverse essentialia zoals de datum van levering en de koopprijs nog ontbraken en dat de opdracht kort daarna is ingetrokken. Dit heeft [Notaris Z] op 27 november 2018 ook nog eens bevestigd in zijn e-mailbericht aan [werknemer BK 1] . Dat de gedeponeerde overeenkomst niet overeenstemt met de overeenkomst die als productie 26 door [Eisers c.s.] is overgelegd, klopt niet. Beide concepten zijn precies hetzelfde. De stelling van [Eisers c.s.] dat er naast de concept overeenkomst van 24 december 2015 nog een andere koopovereenkomst zou bestaan, kan dus niet gevolgd worden.

Het enkele feit dat er een ontwerp koopovereenkomst was opgemaakt, waarin de partijgegevens en de koopprijs ontbreken, is onvoldoende om aan te nemen dat partijen een koopoptie voor ZP6 waren overeengekomen.

5.24.

Na het eindigen van de overeenkomst zoals overgelegd als productie 26 door [Eisers c.s.] (geldend van 1 mei 2015 t/m 31 december 2017) heeft BK [Eisers c.s.] een overeenkomst aangeboden geldend vanaf 1 januari 2018 tot 1 april 2018. [Eisers c.s.] heeft deze overeenkomst niet ondertekend, zodat niet valt in te zien dat na 31 december 2017 de situatie is gewijzigd, in die zin dat tussen partijen wel een koopoptie op ZP6 was overeengekomen.

5.25.

Ten aanzien van de woning ZP1 wordt vastgesteld dat in de eerste overeenkomst (productie 3 van BK) de woning helemaal niet is vermeld. In de tweede overeenkomst (productie 26 van [Eisers c.s.] ) heeft [Eisers c.s.] enkel handgeschreven aan de overeenkomst toegevoegd dat de optie ook zou gelden voor ZP1, maar ook te dien aanzien heeft BK betwist dat zij met die toevoeging heeft ingestemd. Wat daar verder ook van zij, ook ten aanzien van ZP1 is in de overeenkomst geen koopprijs opgenomen. Zoals hiervoor ten aanzien van ZP6 reeds is overwogen, heeft [Eisers c.s.] [werknemer BK 1] op 29 juni 2015 bericht dat ten aanzien van zowel ZP1 als ZP6 nog overeenstemming moest worden bereikt over de prijs en voorwaarden. Dat partijen op een ander, eerder of later, moment een koopoptie op ZP1 zijn overeengekomen, is gesteld noch gebleken.

5.26.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter dan ook van oordeel dat geen sprake was van een koopoptie ten aanzien van ZP6 dan wel ZP1. Of [Eisers c.s.] een beroep heeft gedaan op het beding behoeft dan ook geen nadere bespreking. Ervan uitgaande dat sprake is van een voorkeursrecht, geldt dat [Eisers c.s.] niet heeft betoogd dat BK hem een aanbod heeft gedaan en dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van de woning ZP6 of ZP1. Omdat [Eisers c.s.] geen vorderingen aan het voorkeursrecht heeft verbonden, kan volstaan worden met het formuleren van de slotsom, namelijk dat de vorderingen onder III. en IV. (kort gezegd inhoudende een veroordeling tot nakoming van het optiebeding) zullen worden afgewezen.

5.27.

Het voorgaande maakt dat ook de vordering onder II. (verklaring voor recht dat BK onrechtmatig heeft gehandeld door tot executie van het vonnis van de voorzieningenrechter van 22 mei 2018 over te gaan) niet toewijsbaar is.

5.28.

[Eisers c.s.] vordert tot slot nog onder VI. dat BK ex artikel 843a Rv wordt veroordeeld tot verstrekking van de concept koopovereenkomst die zij op 28 december 2015 “net” zou hebben ontvangen van de notaris, alsook de daarop betrekking hebbende correspondentie tussen kort gezegd BK en het kantoor van de notaris (Dirkzwager). Gelet op hetgeen hiervoor reeds is overwogen heeft [Eisers c.s.] geen belang meer bij toewijzing van deze vordering. De vordering onder VI. zal dus eveneens worden afgewezen.

5.29.

[Eisers c.s.] wordt in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.

6 De beoordeling van het geschil in reconventie

6.1.

In reconventie vordert BK betaling van een bedrag van € 6.150,00 en een bedrag van € 750,00. Volgens BK heeft [Eisers c.s.] niet voldaan aan de veroordeling zoals opgenomen in het kort geding vonnis, te weten het ontruimen van de woning met medeneming van al het zijne. Rondom het pand zou [Eisers c.s.] een ingegraven trampoline, een schommel, losliggende keien en overige rommel hebben achtergelaten. Op 19 juli 2018 is [Eisers c.s.] aangemaand om de zaken alsnog te verwijderen en heeft BK aangegeven dat zij zich het recht voorbehield om de zaken zelf te (doen) verwijderen. [Eisers c.s.] heeft geen gehoor gegeven aan die sommatie en is dan ook gehouden om de kosten voor het afvoeren van de zaken (€ 750,00) aan BK te voldoen. Daarnaast heeft [Eisers c.s.] volgens BK de verplichting uit de bruikleenovereenkomst tot tijdige ontruiming geschonden en is hij een direct opeisbare boete van € 1.000,00 ineens, vermeerderd met € 50,00 per dag verschuldigd. BK heeft [Eisers c.s.] bij brief van 21 februari 2018 verzocht de woning op 1 april 2018 te ontruimen, maar die ontruiming is uitgebleven tot 13 juli 2018, zodat [Eisers c.s.] in totaal een boete heeft verbeurd van € 6.150,00 (103 dagen). [Eisers c.s.] voert verweer.

6.2.

Dat de ingegraven trampoline, de schommel en losliggende keien duurzaam met de grond zijn verenigd en door natrekking tot de woning ZP6 behoren, zoals [Eisers c.s.] betoogt, kan niet gevolgd worden. Keien die losliggen zijn niet duurzaam met de grond verenigd. Zowel de trampoline als de schommel kunnen uit de tuin verwijderd worden zonder dat enige schade van betekenis wordt toegebracht aan de eigendommen van BK (de woning en grond). Dit verweer van [Eisers c.s.] wordt dan ook verworpen.

6.3.

BK heeft nagelaten een factuur over te leggen betreffende de kosten van verwijdering van de zaken, althans het afvoeren ervan. Bovendien heeft BK aangegeven dat de kosten naar verwachting € 750,00 (exclusief BTW) zullen bedragen. Dit betekent dat het afvoeren kennelijk nog niet heeft plaatsgevonden – de kosten zijn dus nog niet gemaakt – en het bedrag is geschat. Wat de exacte kosten zijn, is thans dus niet duidelijk. De kantonrechter acht de vordering dan ook niet toewijsbaar. Daar komt bij dat niet weersproken is dat de losliggende tegels en bakstenen afkomstig zijn van de woning en daarmee authentiek zijn en mogelijk enige waarde vertegenwoordigen en gebruikt zouden kunnen worden bij de renovatie van de woning.

6.4.

Ten aanzien van de vordering tot betaling van € 6.150,00 overweegt de kantonrechter als volgt. In de brief van 21 februari 2018 heeft BK [Eisers c.s.] medegedeeld dat het gebruik van de woning, ondanks de weigering om de overeenkomst te ondertekenen, werd verlengd t/m 31 maart 2018 en dat [Eisers c.s.] de woning op 1 april 2018 ontruimd diende op te leveren. Tevens heeft BK [Eisers c.s.] in die brief op voorhand in gebreke gesteld indien de woning op 1 april 2018 niet leeg en ontruimd aan haar zou zijn opgeleverd. Nadat de voorzieningenrechter bij vonnis van 22 mei 2018 had bepaald dat de woning uiterlijk 15 juli 2018 ontruimd diende te worden, heeft [Eisers c.s.] op 13 juli 2018 de woning verlaten.

6.5.

BK grondt haar vordering op de laatste overeenkomst (die ziet op de periode 1 januari t/m 31 maart 2018). Deze overeenkomst is niet door [Eisers c.s.] ondertekend, zodat hetgeen daarin is opgenomen inzake de boete niet tussen partijen geldt. Nog daargelaten overigens dat het boeteding ex artikel 6:94 lid 3 BW nietig is vanwege de clausule dat de boete niet voor matiging vatbaar is. Ook deze vordering is dan ook niet toewijsbaar.

6.6.

BK wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in reconventie dragen. De rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf vijftien dagen na betekening van het vonnis.

7 De beslissing

De kantonrechter

in conventie

7.1.

wijst de vorderingen af;

7.2.

veroordeelt [Eisers c.s.] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van BK begroot op € 600,00 (2 punten x € 300,00) aan salaris voor de gemachtigde;

7.3.

verklaart de veroordeling onder 7.2. uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

7.4.

wijst de vorderingen af;

7.5.

veroordeelt BK in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [Eisers c.s.] begroot op € 300,00 (2 punten x ½ x € 300,00) aan salaris voor de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf vijftien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;

7.6.

verklaart de veroordeling onder 7.5. uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.P.C.J. van Bavel en in het openbaar uitgesproken op