Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBGEL:2018:1786

Instantie
Rechtbank Gelderland
Datum uitspraak
18-04-2018
Datum publicatie
13-06-2018
Zaaknummer
AWB - 17 _ 5938
Rechtsgebieden
Omgevingsrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Planschade ivm een inbreidingslocatie. De rechtbank stelt zelf hoogte nmr vast.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Bestuursrecht

zaaknummer: AWB 17/5938

uitspraak van de enkelvoudige kamer van

in de zaak tussen

[eisers] , te [woonplaats] , eisers

(gemachtigde: mr. D. Pool),

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rozendaal, verweerder.

Procesverloop

Bij besluit van 13 april 2017 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eisers om tegemoetkoming in planschade toegewezen tot een bedrag van € 2.000.

Bij besluit van 26 september 2017 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.

Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 maart 2018. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door gemachtigde R.H.M.M. Berendsen, vergezeld door adviseur T.A.P. Langhout.

Overwegingen


inleiding

1. Eisers zijn sinds 4 februari 1998 eigenaar van het perceel [perceel] (hierna: het perceel). Eisers menen dat zij door de vaststelling en inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘De Del’ (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) schade hebben geleden. Daarom hebben eisers een aanvraag gedaan om een tegemoetkoming in de planschade.


Bij besluit van 28 oktober 2014 is het nieuwe bestemmingsplan vastgesteld. Dit plan voorziet in de mogelijkheid van nieuwbouw van 64 woningen (hierna: de planologische ontwikkeling).

2. Verweerder heeft adviesbureau Langhout & Wiarda (hierna: het adviesbureau) opdracht gegeven om te adviseren over de aanvraag van eisers. Het adviesbureau heeft in zijn advies een vergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan ‘Kom 2008’, dat is vastgesteld op 24 juni 2008, en het nieuwe bestemmingsplan. Het adviesbureau heeft zijn bevindingen en conclusies neergelegd in het rapport van 9 februari 2017 (hierna: het planschaderapport) en het nadere advies van 12 juli 2017 (hierna: het nadere advies). In het planschaderapport is de conclusie getrokken dat eisers als gevolg van de planologische wijziging in een nadeligere positie zijn komen te verkeren en dat daaruit voor vergoeding vatbare schade in de vorm van een waardevermindering is voortgevloeid ter hoogte van
€ 22.000. Het adviesbureau is er daarbij van uitgegaan dat op de peildatum van 20 januari 2015 de waarde van de woning van eisers € 500.000 bedroeg en dat deze waarde als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan is gedaald tot een bedrag van € 478.000.

Verder is vermeld dat een gedeelte van de schade, gelijk aan 4% van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het opkomen ervan, voor rekening van eisers dient te worden gelaten. Dit betekent dat een bedrag van € 20.000 wegens normaal maatschappelijk risico niet voor vergoeding in aanmerking komt.

Verweerder staat op het standpunt dat het planschaderapport een correct beeld geeft en op juiste wijze tot stand is gekomen. Dit standpunt heeft geleid tot het primaire en het bestreden besluit.

wettelijk kader

3. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

Ingevolge artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.

Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.

Ingevolge artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.

normaal maatschappelijk risico

4. Eisers betogen dat verweerder de planschade ten onrechte voor 4% voor hun rekening laat. Er is geen sprake van een normaal maatschappelijke ontwikkeling. De realisatie van de woningbouw is voorzien op het enige sportveld in het dorp. Deze planologische ontwikkeling lag niet in de lijn der verwachtingen.

Ten eerste past de woningbouw – mede gezien de bouwhoogte en dichtheid – naar aard en omvang niet binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Verder is de woningbouw niet passend binnen het gemeentelijk beleid. Ter plaatse gold een sportbestemming. Nergens blijkt uit dat op deze locatie woningbouw was voorzien. Verweerder heeft de integrale visie ‘Van koers naar keuze – Integrale visie op de gebundelde kracht van stad en land’ (hierna: de integrale visie) ten onrechte opgevoerd ter onderbouwing dat de woningbouw passend is in het gemeentelijk beleid, omdat het bestemmingsplan – anders dan hij stelt – niet is genoemd in de visie. Dat ten tijde van het ontwerp-bestemmingsplan in december 2011 duidelijk is geworden dat de gemeente aan woningbouw op deze locatie wilde meewerken, maakt deze ontwikkeling evenmin passend binnen het gemeentelijk beleid. Immers, het ontwerp-bestemmingsplan is juist opgesteld ter verwezenlijking van de woningbouw.
Ten tweede is de afstand tussen de woning van eisers en de woningbouw onevenredig kort.
Ten derde is een waardedaling van 4% niet gering, aldus eisers.

4.1

In haar uitspraken van onder meer 21 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1653) en

28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2543) heeft de Afdeling overwogen dat het bestuursorgaan bij het bepalen van de omvang van het normaal maatschappelijk risico beschikt over beoordelingsruimte. Daarom is het, volgens de Afdeling, primair aan het bestuursorgaan om te beslissen over de hoogte van het normaal maatschappelijk risico en aan de bestuursrechter om de motivering van die beslissing te toetsen. In de ogen van de Afdeling mag de bestuursrechter het normaal maatschappelijk risico echter zelf bepalen als hij geen genoegen neemt met de motivering van het bestuursorgaan, binnen de door de eisende partij getrokken grenzen van het geding.

Naarmate een bestuursorgaan een hoger percentage als normaal maatschappelijk risico als drempel hanteert gelden zwaardere eisen aan de motivering, zoals de Afdeling onder meer in haar uitspraak van 1 juli 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2071) heeft overwogen.

De vraag of schade tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet ingevolge vaste jurisprudentie van de Afdeling – zie bijvoorbeeld de uitspraak van 28 september 2016, (ECLI:NL:RVS:2016:2572) – worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden, in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. Hierbij komt onder meer betekenis toe aan a. de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past, b. de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de benadeelde en c. de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.

4.2

Onder verwijzing naar de derde alinea van rechtsoverweging 4.1 van deze uitspraak constateert de rechtbank dat de beroepsgronden van eisers zich richten op de vraag of de planologische ontwikkeling kan worden aangemerkt als een ontwikkeling die naar haar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving (a-criterium), de afstand van het plangebied tot het perceel (b-criterium) en de aard en de omvang van het door de gewraakte ontwikkeling veroorzaakte nadeel (c-criterium).

4.3

Verweerder verwijst naar het planschaderapport en het nadere advies. Hieruit komt naar voren dat de planologische ontwikkeling een normaal maatschappelijke ontwikkeling is. Een herontwikkeling van een sportveldencomplex naar woningbouw komt op meer plaatsen in Nederland voor. Verder staat de planologische ontwikkeling nauwkeurig beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan en betreft deze een uitbreiding van de kern van het dorp Rozendaal op een voor de hand liggende locatie.
De planologische ontwikkeling past naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. De locatie sluit goed aan op de bestaande woningen in Rozendaal. Aan de rand van een kern dient bovendien rekening gehouden te worden met een uitbreiding van de kern. De planologische ontwikkeling sluit qua bebouwingsdichtheid en -hoogte minder goed aan op de bestaande woningbouw.
De planologische ontwikkeling past binnen het planologisch beleid, omdat niet is gebleken dat deze in strijd is met enig planologisch beleid. Bovendien komt uit de toelichting van het bestemmingsplan naar voren dat in de verstedelijkingsvisie een indicatief woningbouwprogramma is opgenomen van circa 60 woningen voor de gemeente Rozendaal. De Del is de enige woningbouwlocatie in de gemeente. Daarnaast komt uit de toelichting naar voren dat in het kader van de realisatie van de woningbouw reeds in december 2011 een ontwerpbestemmingsplan in procedure is gebracht.
Verder komt aan de korte afstand geen zelfstandige betekenis toe. De omvang van de waardevermindering van de woningen wordt bepaald door de afstand van de woningen tot de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden, zodat het ervoor dient te worden gehouden dat de korte afstand reeds in de waardevermindering van de woningen is verdisconteerd. Voor zover het afstandscriterium wel een rol speelt is de afstand niet zodanig klein dat dit een aanpassing van de drempel rechtvaardigt. De bestaande buurwoningen bevinden zich op kortere afstand en voorts zijn de afstanden van de planologisch mogelijk geworden woningen voor een woonwijk als normaal te betitelen.

4.4

De rechtbank overweegt dat de planologische ontwikkeling op zichzelf kan worden beschouwd als een normaal maatschappelijke ontwikkeling. Uit de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting is besproken komt naar voren dat voorafgaand aan de planologische wijziging verschillende pogingen om sportvoorzieningen te realiseren zijn mislukt. De voetbalvelden waren niet meer in gebruik en het tennis- en squashpark ging failliet. Het sportpark is in verval geraakt en de opstallen zijn verwoest door brand. Het standpunt van verweerder dat het voor de hand lag dat het voormalig sportveldencomplex in het kader van een uitbreiding van de kern van het dorp Rozendaal zou worden herontwikkeld tot woningbouw, komt de rechtbank daarom acceptabel voor.
Verder volgt de rechtbank verweerder in zijn standpunt dat de planologische ontwikkeling kan worden aangemerkt als passend binnen de bestaande ruimtelijke structuur, omdat deze qua functie aansluit bij de bestaande bebouwing in de onmiddellijke omgeving. Immers, de locatie van de planologische ontwikkeling grenst aan de noordoost zijde aan een bestaande woonwijk.
Verweerder wordt daarentegen niet gevolgd in zijn standpunt dat de planologische ontwikkeling binnen het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. De enkele stelling dat de planologische ontwikkeling niet in strijd is met enig planologisch beleid impliceert niet dat deze daarbinnen past. De rechtbank is niet gebleken van enig planologisch beleid dat fungeert als voorbode voor de planologische ontwikkeling. Verweerder verwijst enkel naar de integrale visie. De integrale visie bevat, onder andere, volkshuisvestingsbeleid dat betrekking heeft op subregionale afstemming van woningbouw. De integrale visie is daarmee naar het oordeel van de rechtbank geen planologisch beleid. Nu niet is gebleken van ruimtelijk beleid op grond waarvan de planologische ontwikkeling te verwachten was is de rechtbank, met inachtneming van het hiervoor uiteengezette toetsingskader, van oordeel dat verweerder het planschaderapport op dit punt niet aan het bestreden besluit ten grondslag had mogen leggen. Het bestreden besluit is in zoverre niet deugdelijk gemotiveerd.

Tot slot is de afstand van de planologische ontwikkeling tot de woning van eisers niet zodanig kort en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel niet zodanig groot dat deze aspecten verweerder hadden moeten bewegen tot het vaststellen van een hoger dan wel lager normaal maatschappelijk risico.

Het betoog van eisers treft doel.

5. Het bestreden besluit zal wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in zoverre worden vernietigd. Als gezegd kan de rechtbank in het geval van een motiveringsgebrek met betrekking tot de omvang van het normaal maatschappelijk risico in het kader van de definitieve beslechting van het geschil die omvang zelf vaststellen. De rechtbank ziet aanleiding om dat in deze zaak te doen en acht een normaal maatschappelijk risico van 3% van de waarde van de onroerende zaak in het licht van de hiervoor besproken omstandigheden in dit geval passend. Voor een hoger percentage zijn in het licht van het voorgaande geen aanknopingspunten.

6. Nu de rechtbank het normaal maatschappelijk risico vaststelt op 3% van de waarde van de onroerende zaak, betekent dit dat van de schade een bedrag van € 15.000 voor rekening van eisers blijft. Daarom zal de rechtbank het primaire besluit herroepen en de tegemoetkoming vaststellen op een bedrag van € 7.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade tot aan de dag van algehele voldoening, voor zover verweerder nog niet heeft betaald. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit.

7. Omdat de rechtbank het beroep van eisers gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht van € 168,- vergoedt. De rechtbank ziet verder aanleiding verweerder te veroordelen in de door eisers gemaakte proceskosten. Vanwege het herroepen van het primaire besluit geldt dit ook voor de proceskosten in bezwaar. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.004 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting in bezwaar, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting in beroep, met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1). Van deskundigenkosten die voor vergoeding in aanmerking komen, zoals eisers in het bezwaarschrift verzoeken, is de rechtbank niet gebleken.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit;

- herroept het primaire besluit;

- bepaalt dat de tegemoetkoming wordt vastgesteld op een bedrag van € 7.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade tot aan de dag van algehele voldoening, voor zover verweerder nog niet heeft betaald;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 2.004,-;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 168,- aan eisers te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.M. Verhoeven, rechter, in tegenwoordigheid van
mr. T. Gelo, griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.