Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBGEL:2018:1639

Instantie
Rechtbank Gelderland
Datum uitspraak
13-04-2018
Datum publicatie
13-04-2018
Zaaknummer
NL17.10684
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Gemeente vordert ontruiming van een strook grond door huurder van huurwoning. Onrechtmatig gebruik, dwangsom.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

VOORBLAD

Rechtbank Gelderland

Zaaknummer: NL17.10684

Gemeente Apeldoorn tegen [verweerder]

Vonnis van 13 april 2018

vonnis

_________________________________________________________________ _

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer: NL17.10684

Vonnis van 13 april 2018

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE APELDOORN,
zetelend te Apeldoorn,
eiseres, hierna te noemen: Gemeente Apeldoorn,
advocaat mr. E.I. Speelman te Arnhem,

tegen

[verweerder] ,
wonende te [woonplaats],
verweerder, hierna te noemen: [verweerder],
advocaat mr. B.J.H.L. Brouwer te Apeldoorn.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de procesinleiding

  • -

    het verweerschrift

  • -

    het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 20 februari 2018.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[verweerder] huurt sinds 1 januari 2009 een hoekwoning, gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de huurwoning), van de woonstichting Ons Huis (hierna: Ons Huis). De huurwoning maakt deel uit van een rij woningen.

2.2.

De zijgevel van de huurwoning grenst aan een strook grond dat voor een gedeelte is begroeid met bomen. Het andere gedeelte van de strook grond is afgeschermd door een houten schutting en wordt door [verweerder] gebruikt als tuin. De voorzijde van de huurwoning ziet er, volgens een door Gemeente Apeldoorn overgelegde en door [verweerder] niet betwiste foto (bewijsstuk 16), als volgt uit:

2.3.

Bij brief van 3 juli 2015 heeft Ons Huis [verweerder] onder meer, het volgende bericht:

“(…) Sinds vorig jaar zijn wij regelmatig met u in gesprek geweest over de hoge bomen naast uw tuin en de grond van de gemeente die u bij de tuin heeft getrokken. (…)

Het stuk grond naast de woning waar de coniferen staan is van de gemeente, (…). U heeft hiervan een gedeelte, zonder toestemming van de gemeente en Ons Huis bij de tuin van de woning getrokken. Tussen 2002 en 2006 (…) is er door u een schutting geplaatst, hiermee is de annexatie feitelijk toegepast. De verjaringstermijn van de grondannexatie, zoals hier het geval is, is 20 jaar. De schutting is door u geplaatst tussen 2002 en 2006. Dit betekent dat dit maximaal 13 jaar geleden is. De verjaringstermijn houdt in dat de geannexeerde grond na 20 jaar vervalt van de eigenaar (gemeente) naar de eigenaar van de grond waar het bij getrokken is (Ons Huis).

Ons Huis deelt u mede dat wij niet akkoord gaan met de annexatie en dat wij geen eigenaar willen worden van het betreffende stuk grond en wij sommeren u dan ook om de betreffende grond terug te geven aan de gemeente als rechtmatige eigenaar van de grond. (…)”

2.4.

Bij brief van 22 juni 2016 heeft Ons Huis [verweerder] onder meer, het volgende bericht:

“(…) Onderhoud

U bent van mening dat de bomen behoren bij de tuin van uw huurwoning. Wij delen die mening niet. (…)

Laatste voorstel

Waar het in dit geval met name om draait is de vraag op wiens grond de bomen nu eigenlijk staan. U bent van mening dat de bomen op de grond behorende bij uw huurwoning staan. Wij zijn echter van mening dat de bomen op de gemeentegrond staan.

Omdat wij er samen niet uitkomen stellen wij u voor om het stuk grond waar het om gaat te laten uitmeten door het Kadaster en de uitkomst van die mening bindend te laten zijn. Dit houdt in dat u zich aan de uitkomst conformeert en uw schutting op de door het Kadaster bepaalde erfgrens plaatst. (…)”

2.5.

Bij brief van 26 oktober 2016 heeft Ons Huis [verweerder] onder meer, het volgende bericht:

“(…) Op 14 september jl. heeft een grensreconstructie plaatsgevonden van het perceel [adres] in het bijzijn van uzelf, mevrouw Soorsma van Ons Huis en de heer Dijkstra, landmeter van het Kadaster. Naar aanleiding van de uitkomst van dit onderzoek sturen wij u deze brief.

Uitkomst grensreconstructie

Uit de grensreconstructie is gebleken dat de erfgrens langs de gevel van de woning loopt. Dit betekent dat uw schutting op grond staat van de gemeente en dat u oneigenlijk een stuk grond in gebruik heeft. Een kopie van de grensreconstructie sturen wij mee als bijlage. De uitkomst van de reconstructie hebben wij ook doorgegeven aan de gemeente Apeldoorn.

Na afloop van de grensreconstructie hebben wij u verzocht om de schutting te verplaatsen naar de erfgrens zodat de gemeente Apeldoorn de bomen die op het betreffende stuk staan kan onderhouden/ verwijderen. U heeft in dit gesprek aangegeven dat u nergens aan mee wil werken. (…)

Sommatie

Wij sommeren u om voor 7 november 2016 de schutting op de erfgrens te plaatsen. (…)”

2.6.

Bij brief van 22 november 2016 heeft Gemeente Apeldoorn [verweerder] onder meer, het volgende bericht:

“(…) Van Ons Huis hebben wij de uitkomst van de grensreconstructie van het Kadaster ontvangen van het perceel [adres] welke heeft plaatsgevonden op 14 september jl. Wij hebben deze reconstructie gecontroleerd en geconstateerd dat de erfgrens langs de gevel van uw woning loopt. Dit betekent dat uw schutting op gemeentegrond staat. U heeft geen overeenkomst gesloten met de gemeente op basis waarvan u gerechtigd bent om deze grond te gebruiken.

Langs deze weg sommeren wij u om per direct de schutting op de erfgrens te plaatsen. (…)

2.7.

Een verklaring van A. Jongstra, directeur-bestuurder van Ons Huis, gedateerd
5 februari 2018, luidt voor zover hier van belang, als volgt:

“(…) - Het is bij Ons Huis niet exact duidelijk wanneer de huidige schutting is geplaatst. Het plaatsen van deze schutting is niet in opdracht van Ons Huis gedaan;

- Ons Huis heeft nooit de suggestie gewekt dat er meer werd verhuurd dan aan Ons Huis kadastraal toebehoort;

- Ons Huis verhuurt datgene wat volgens de kadastrale gegevens ons eigendom is en alleen dat is onderdeel van de huurovereenkomst;

- Ons Huis er voor heeft gekozen om zich niet te mengen in deze. Ons Huis doet geen beroep op verjaring en Ons Huis heeft geen belang bij het verkrijgen van het stuk grond naast de woning [adres]. (…)”

3 De vordering

3.1.

Gemeente Apeldoorn verzoekt dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

  • -

    [verweerder] gebiedt, onder verbeurte van een dwangsom, om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, het gebruik van een gedeelte, van het bij Gemeente Apeldoorn in eigendom toebehorende perceel gelegen te Apeldoorn, kadastraal bekend [kadastrale gegevens], zoals weergegeven op bewijsstuk 2 [procesinleiding, rechtbank], te staken en gestaakt te houden, de door [verweerder] aangebrachte voorzieningen, geplaatste zaken en/of beplanting te verwijderen, eventuele schade na verwijdering van voornoemde voorzieningen/ zaken en/of beplanting te herstellen en dat gedeelte van het aan Gemeente Apeldoorn in eigendom toebehorende perceel ontruimd te houden;

  • -

    [verweerder] veroordeelt in de kosten van dit geding, waaronder begrepen het verschuldigde griffierecht en het tot aan deze uitspraak begrote bedrag aan salaris van de advocaat, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de datum van het vonnis, althans van de veertiende dag na de datum van het vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening;

  • -

    [verweerder] veroordeelt in de na de uitspraak vallende kosten (nakosten), voor wat betreft het salaris van de advocaat (nasalaris) forfaitair berekend op € 131,00 zonder betekening en verhoogd met € 68,00 in geval van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de datum van het vonnis, althans van de veertiende dag na de datum van het vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening.

3.2.

Gemeente Apeldoorn legt het volgende aan de vordering ten grondslag. Gemeente Apeldoorn is eigenaar van de strook grond, kadastraal bekend [kadastrale gegevens], die grenst aan de zijgevel van de huurwoning. De houten schutting is geplaatst op die strook grond. Volgens Gemeente Apeldoorn heeft zij geen toestemming gegeven voor het plaatsen van de houten schutting en heeft zij geen toestemming gegeven voor het gebruik door [verweerder] of Ons Huis van het stuk grond gelegen tussen de houten schutting en de zijgevel van de woning die door [verweerder] wordt gehuurd. Volgens Gemeente Apeldoorn maakt [verweerder] door gebruik te maken van een gedeelte van de strook grond die in eigendom toebehoort aan Gemeente Apeldoorn, inbreuk op haar eigendomsrecht en handelt hij daarmee onrechtmatig jegens Gemeente Apeldoorn.

4 Het verweer

4.1.

[verweerder] verzoekt dat de rechtbank Gemeente Apeldoorn niet-ontvankelijk verklaart in haar vorderingen, althans deze afwijst, met haar veroordeling in de kosten van de procedure. Subsidiair verzoekt [verweerder] dat de rechtbank bepaalt dat hij een strook ter breedte van circa 1.20m mag blijven gebruiken als onderdeel van zijn tuin om zodoende van en naar de openbare weg te kunnen komen.

4.2.

[verweerder] voert het navolgende verweer. De kadastrale gegevens waarnaar Gemeente Apeldoorn verwijst geven niet het juiste beeld weer van de feitelijke grenzen van de huurwoning. Volgens [verweerder] ligt de grens van het door hem gehuurde voorbij de zijgevel van de huurwoning. Dat leidt hij af uit informatie van buurtbewoners en de lage betonnen paaltjes met draad die, voor zover hem bekend, bij de oplevering van de woning zijn geplaatst en die volgens hem de feitelijke grens van het door hem gehuurde hebben bepaald. Op enig moment heeft de vader van [verweerder] de houten schutting geplaatst op de grens van het gehuurde, namelijk op de grens waar de lage betonnen paaltjes met draad hebben gestaan. Feitelijk behoort het stuk grond gelegen tussen de houten schutting en de zijgevel van de huurwoning dus sinds de ingebruikname van de woning door de allereerste huurders - meer dan twintig jaar geleden - tot het gehuurde. Ons Huis is derhalve door verkrijgende verjaring eigenaar geworden van die stuk grond en daarom is [verweerder] gerechtigd daarvan gebruik te maken. Aan zijn subsidiaire verzoek heeft [verweerder] aangevoerd ten grondslag gelegd hij een compromisvoorstel gedaan, inhoudende dat hij een strook bestaande uit een strook donkere tegels naast zijn woning met een breedte van 1.20 meter lans zijn woning in gebruik mag houden, zodat hij van en naar de openbare weg kan komen. Dat voorstel is afgewezen omdat het niet zou passen in het beleid van de gemeente met betrekking tot snippergroen. [verweerder] ziet niet in welke belang Gemeente Apeldoorn heeft om niet mee te willen werken aan een compromis.

5 De beoordeling

5.1.

Voorop gesteld wordt dat de rechtbank het subsidiaire verzoek van [verweerder] buiten beschouwing laat. Dit verzoek is een tegenvordering in de zin van artikel 3.1.5. van het Landelijk procesreglement civiele zaken rechtbanken en gerechtshoven. Deze tegenvordering is echter niet ingediend op de wijze zoals bepaald in het hierboven genoemde artikel.

5.2.

Aan de orde is de vraag of sprake is van onrechtmatig gebruik van de desbetreffende strook grond, zoals door Gemeente Apeldoorn gesteld en gearceerd weergegeven op bewijsstuk 2 bij de procesinleiding. Een kopie van bewijsstuk 2 bij de procesinleiding wordt hierbij gevoegd.

5.3.

Volgens [verweerder] behoort de desbetreffende strook grond tot het gehuurde zodat geen sprake is van onrechtmatig gebruik van die strook. [verweerder] heeft zich op het standpunt gesteld dat de grens van het gehuurde wordt bepaald door een aantal betonnen paaltjes die reeds bij de oplevering van de woning waren geplaatst. Die betonnen paaltjes liggen voorbij de kadastrale grens van de huurwoning, zijnde de zijgevel van de huurwoning. Ook uit informatie die [verweerder] van buurtbewoners heeft gekregen, leidt hij af dat naast zijn huurwoning altijd een strook grond was die behoorde bij de tuin.

5.4.

De rechtbank overweegt als volgt. In de huurovereenkomst tussen Ons Huis en [verweerder] wordt het gehuurde niet nader omschreven. In de huurovereenkomst staat, kort gezegd, dat Ons Huis “de woning [adres] te [postcode en plaatsnaam]” aan [verweerder] verhuurt. Uit de tekst van de huurovereenkomst kan niet worden afgeleid of de desbetreffende strook grond onderdeel uitmaakt van het gehuurde, zoals door [verweerder] gesteld maar door Gemeente Apeldoorn betwist. Voor de vraag wat de omvang is van het gehuurde komt het dus neer op de bedoeling van partijen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

5.5.

Tussen partijen is (niet langer) is geschil dat Gemeente Apeldoorn in de openbare registers staat ingeschreven als eigenaar van de strook grond die grenst aan de zijgevel van de huurwoning. Gesteld nog gebleken is dat Ons Huis, die geen eigenaar is van de desbetreffende stuk grond, bevoegd was die te verhuren aan [verweerder]. Sterker, Ons Huis heeft in de schriftelijke verklaring van 5 februari 2018 te kennen gegeven dat zij slechts verhuurt hetgeen volgens de kadastrale gegevens haar eigendom is. Daar komt bij dat Ons Huis onweersproken te kennen heeft gegeven dat zij nooit de suggestie heeft gewekt dat er meer werd verhuurd dan aan haar toebehoort. Door [verweerder] zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat Ons Huis die suggestie wel heeft gewekt. Verder blijkt uit de schriftelijke verklaring van Ons Huis dat zij geen belang heeft bij het verkrijgen in eigendom van de desbetreffende strook grond zodat zij geen beroep doet op verkrijgende verjaring. Reeds daarom faalt het betoog van [verweerder] dat Ons Huis door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond op grond waarvan Ons Huis bevoegd was de strook grond aan [verweerder] te verhuren. Tot slot heeft Gemeente Apeldoorn gemotiveerd betwist dat de betonnen paaltjes de erfgrens aangeven zoals door [verweerder] gesteld. Volgens Gemeente Apeldoorn is de strook grond die grenst aan de zijgevel van de woning die door [verweerder] wordt gehuurd “snippergroen”, terwijl snippergroen “naar hun aard niet wordt afgebakend”. Kortom, gelet op het al voorgaande komt niet vast te staan dat de desbetreffende strook grond deel uitmaakt van het gehuurde. De rechtbank gaat daarom voorbij aan dat verweer van [verweerder]. Van een rechtmatig gebruik van de desbetreffende strook grond is (vooralsnog) geen sprake.

5.6.

Voor zover [verweerder] heeft bedoeld te stellen dat hij (of één van zijn rechtsvoorgangers) door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de desbetreffende strook grond zodat alsnog sprake is van rechtmatig gebruik van de strook grond, overweegt de rechtbank als volgt.

5.7.

De in artikel 3:105 BW bedoelde verjaringstermijn bedraagt op grond van artikel 3:306 BW in beginsel twintig jaar. Voor verkrijging ingevolge artikel 3:105 BW is in de eerste plaats vereist dat degene die zich op verkrijgende verjaring beroept (en eventuele rechtsvoorgangers), in het bezit is van het goed. In het begrip bezit ligt het vereiste besloten dat het bezit ‘ondubbelzinnig’ is. Van ondubbelzinnig bezit van de strook grond is naar het oordeel van de rechtbank pas sprake vanaf 2002 toen, zoals onweersproken door [verweerder] gesteld, de strook grond met de houten schutting is afgescheiden. Sindsdien was het naar uiterlijke verschijningsvorm duidelijk dat [verweerder] die strook grond houdt met de pretentie eigenaar te zijn. De lage betonnen paaltjes die volgens [verweerder] voor 2002 voor de erfafscheiding hebben gezorgd geven, naar het oordeel van de rechtbank, naar uiterlijke verschijningsvorm, onvoldoende weer dat hij (of één van zijn rechtsvoorgangers) de pretentie hadden om die strook grond voor zichzelf te houden. Zo had Gemeente Apeldoorn tot 2002, toegang tot de desbetreffende strook grond en kon zij het nodige onderhoud plegen. Tussen het moment van ondubbelzinnig bezit (2002) en het moment dat Gemeente Apeldoorn haar recht op de eigendom van die strook grond heeft doen gelden (bij brief van 3 juli 2015), is echter nog geen twintig jaar verlopen. Van verkrijgende verjaring is daarom geen sprake. [verweerder] (of één van zijn rechtsvoorgangers) is geen eigenaar geworden van de strook grond.

5.8.

Al bij al is de conclusie dat [verweerder] onrechtmatig gebruik maakt van de desbetreffende strook grond. De gevorderde ontruiming van de strook grond is daarom toewijsbaar.

5.9.

De rechtbank ziet aanleiding een dwangsom op te leggen als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing. De op te leggen dwangsom van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [verweerder] in gebreke blijft om aan de veroordeling te voldoen zal worden gemaximeerd tot € 10.000,00.

5.10.

[verweerder] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Apeldoorn worden vastgesteld op:

- dagvaarding € 99,21

- griffierecht 618,00

- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.621,21

5.11.

De wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen als niet betwist eveneens worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld.

6 De beslissing

De rechtbank

6.1.

veroordeelt [verweerder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, het gebruik van een gedeelte, van het bij Gemeente Apeldoorn in eigendom toebehorende perceel gelegen te Apeldoorn, kadastraal bekend als [kadastrale gegevens], zoals gearceerd weergegeven op bewijsstuk 2 bij de procesinleiding, te staken en gestaakt te houden en om alle door [verweerder] aangebrachte voorzieningen, geplaatste zaken en/of beplanting te verwijderen en om eventuele schade na verwijdering van voornoemde voorzieningen/zaken en/of beplanting te herstellen en om dat gedeelte van het aan Gemeente Apeldoorn in eigendom toebehorende perceel ontruimd te houden,

6.2.

veroordeelt [verweerder] om aan Gemeente Apeldoorn een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [verweerder] niet, dan wel niet volledig, binnen de hierboven in 6.1. genoemde termijn uitvoering aan de hierboven uitgesproken hoofdveroordeling heeft gegeven, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,

6.3.

veroordeelt [verweerder] in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Apeldoorn tot op heden begroot op € 1.621,21, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

6.4.

veroordeelt [verweerder] in de na deze uitspraak ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [verweerder] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van vijftien dagen na de betekening van deze uitspraak tot aan de dag der voldoening,

6.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Celestijn en in het openbaar uitgesproken op 13 april 2018.