Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBGEL:2017:6944

Instantie
Rechtbank Gelderland
Datum uitspraak
25-01-2017
Datum publicatie
21-08-2018
Zaaknummer
C/05/284930/ HZ ZA 15-254
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Desastreus verbouwde woning: de klachten en de gebreken

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/284930 / HZ ZA 15-254

Vonnis van 25 januari 2017

in de zaak van

1 [eiser sub 1] ,

2. [eiser sub 2],

beiden [woonplaats eisende partij] ,

eisers,

advocaat mr. B.M.C. Stenden te Waalwijk,

tegen

1 [gedaagde sub 1] ,

wonende [woonplaats gedaagde sub 1] ,

gedaagde,

advocaat mr. B.H.H.M. Ramakers te Arnhem (onttrokken),

2. [gedaagde sub 2],

wonende [woonplaats gedaagde sub 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. J.A. Trimbach te De Meern.

Partijen zullen hierna [eisende partij] en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 20 april 2016

  • -

    de akte uitlaten na tussenvonnis tevens houdende akte wijziging van eis van 15 juni 2016 van [eisende partij]

  • -

    de akte uitlating van 15 juni 2016 van [gedaagde sub 2]

  • -

    de mededeling op de rolkaart dat mr. Ramakers zich op 15 juni 2016 aan de zaak heeft onttrokken

  • -

    de antwoordakte van 27 juli 2016 van [eisende partij] jegens [gedaagde sub 2]

  • -

    de akte uitlating van 27 juli 2016 van [gedaagde sub 2]

  • -

    de akte tevens verzoek wijzen vonnis ex artikel 7.4 van het landelijk rolreglement van 27 juli 2016 van [eisende partij] jegens [gedaagde sub 1] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De verdere beoordeling

2.1.

De rechtbank ziet aanleiding de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gevoerde verweren dat [eisende partij] te laat heeft geklaagd dan wel dat de vorderingen zijn verjaard, alsmede de overige weren per door [eisende partij] gesteld gebrek te bespreken. Daarbij stelt zij voor wat betreft de klachtplicht als bedoeld in artikel 7:23 van het Burgerlijk Wetboek (BW) het volgende voorop.

2.2.

Artikel 7:23 BW legt op de koper een onderzoeks- en een mededelingsplicht.
De termijn die de koper voor de nakoming van zijn onderzoeksplicht in acht mag nemen, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Het onderzoek waarbij een deskundige wordt ingeschakeld dient door de koper te worden ingesteld en uitgevoerd met de voortvarendheid die gelet op de omstandigheden van het geval in redelijkheid van hem kan worden gevergd. In dat verband zijn onder meer van belang de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt en de deskundigheid van de koper
(vgl. Hoge Raad 25 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP8991).
De vraag of de koper de verkoper tijdig in kennis heeft gesteld van een gebrek nadat hij dat gebrek heeft ontdekt of had behoren te ontdekken, dient te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. In dit verband dient de rechter rekening te houden met enerzijds het voor de koper ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren – te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming – en anderzijds de concrete belangen waarin de verkoper is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend (vgl. Hoge Raad 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593).

Indien de verkoper zich op schending van de klachtplicht beroept, een bevrijdend verweer, dient de koper desalniettemin gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen dat en op welk moment is geklaagd. Stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 7:23 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op de verkoper. Het ligt dan ook op zijn weg voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment de koper heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat de verkochte zaak (en het herstel van die zaak) niet aan de overeenkomst beantwoordt, alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop de koper heeft geklaagd, zo lang is geweest dat niet meer kan worden gesproken van een tijdige klacht. Indien de koper in dat verband aanvoert dat de verkoper geen nadeel heeft geleden door het tijdsverloop, rusten de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat wel sprake is van nadeel op de verkoper (vgl. Hoge Raad 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593).

2.3.

Voor wat betreft het beroep van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op verjaring en de door [eisende partij] gestelde stuitingshandelingen wordt het volgende vooropgesteld.

De verjaring van een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis kan onder meer worden gestuit door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt (art. 3:317 lid 1 BW). Deze schriftelijke mededeling moet een voldoende duidelijke waarschuwing aan de schuldenaar inhouden dat hij, ook na het verstrijken van de verjaringstermijn, rekening ermee moet houden dat hij de beschikking houdt over zijn gegevens en bewijsmateriaal, opdat hij zich tegen een dan mogelijkerwijs alsnog door de schuldeiser ingestelde vordering behoorlijk kan verweren (vgl. HR 24 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0418, NJ 2006/642). Bij de beoordeling of de mededeling aan de in art. 3:317 lid 1 BW gestelde eisen voldoet, dient niet alleen te worden gelet op de formulering daarvan, maar ook op de context waarin de mededeling wordt gedaan en op de overige omstandigheden van het geval (vgl. HR 18 september 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI8502, NJ 2009/439). Bij deze beoordeling kan onder omstandigheden mede betekenis toekomen aan de verdere correspondentie tussen partijen (HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7063, NJ 2011/503).

1. ondeugdelijk schilderwerk

2.4.

Naar aanleiding van in augustus 2012 geuite klachten over het schilderwerk heeft [gedaagde sub 1] in november 2012 toegezegd het gebrek te zullen herstellen. In de brief van 6 februari 2013 (productie 18) is geklaagd over het bladderen van het schilderwerk. In juni 2013 zijn herstelwerkzaamheden aan het schilderwerk verricht. Halverwege 2014 begon het schilderwerk opnieuw ernstig te bladderen. Uit het onderzoek door Bouwpathologie en Pheidius bleek dat geen grondverf was aangebracht, het beschilderde hout niet voldoende gedroogd en voorbehandeld was en dat de gebruikte verfsoort alleen geschikt was om te gebruiken op hout en niet op metselwerk, zoals op de schoorsteen, aldus [eisende partij]

2.5.

[gedaagde sub 2] heeft aangevoerd dat zij pas bij genoemde brief van 6 februari 2013 op de hoogte is gebracht van deze klacht van [eisende partij] en dat dat te laat is.

Na haar betwisting heeft [eisende partij] geen nadere onderbouwing gegeven van zijn stelling dat [gedaagde sub 2] bij brief van 2 augustus 2012 daarover al is geïnformeerd. Uit het door hem als productie 93 in het geding gebrachte rekeningafschrift blijkt slechts dat op 4 augustus 2012 een bedrag van € 15,-- per pinpas is betaald bij een Primerawinkel in [plaats] , maar daaruit kan niet opgemaakt worden dat dit ziet op het versturen van een aangetekende brief aan [gedaagde sub 2] , laat staan dat daaruit kan worden opgemaakt dat zij die eventueel aangetekend verstuurde brief heeft ontvangen. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat [gedaagde sub 2] de brief van 2 augustus 2012 niet heeft ontvangen.

Anders dan [gedaagde sub 2] verbindt de rechtbank aan het feit dat [gedaagde sub 2] in februari 2013 op de hoogte is gebracht van deze klacht niet het gevolg dat [eisende partij] jegens haar geen beroep meer kan doen op het gebrek in de prestatie. Immers, in zijn akte van 15 juni 2016 heeft [eisende partij] aangevoerd dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde sub 2] door dit (te) late klagen in haar belang is geschaad en is zij uitgenodigd concreet aan te geven wat zij anders zou hebben gedaan als eerder was geklaagd. [gedaagde sub 2] heeft in reactie daarop in haar akte van 27 juli 2016 slechts aangevoerd dat het bepaalde in artikel 7:23 BW beoogt de verkoper te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten en dat zij daarom (vanzelfsprekend) een rechtens te respecteren recht heeft bij toepassing van artikel 7:23 BW. [gedaagde sub 2] heeft daarmee onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat zij nadeel heeft ondervonden door het feit dat zij pas in februari 2013 op de hoogte is gebracht van de klacht van [eisende partij] over het schilderwerk. Aan haar verweer dat [eisende partij] haar niet tijdig heeft geïnformeerd wordt daarom voorbijgegaan.

2.6.

Voor wat betreft het beroep van [gedaagde sub 2] op verjaring geldt dat de termijn voor de verjaring is gaan lopen op 7 februari 2013 en dat de dagvaarding op 2 juni 2015 is uitgebracht. [eisende partij] heeft aangevoerd dat de verjaring is gestuit door de brief van 8 november 2013 (productie 39).

[gedaagde sub 2] heeft aangevoerd dat zij zich niet kan herinneren of zij deze brief heeft ontvangen en dat zij dat bij gebrek aan wetenschap betwist.

[eisende partij] heeft naar aanleiding van dit verweer als productie 107 een brief van mr. K. van Berkum, zijn toenmalige advocaat, in het geding gebracht waarin staat dat ervan uitgegaan mag worden dat de betreffende brief aangetekend aan [gedaagde sub 2] is verstuurd. [eisende partij] heeft voorts aangevoerd dat de aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geadresseerde brief is verstuurd naar het adres van [gedaagde sub 2] , omdat [gedaagde sub 1] op dat moment geen vaste woon- of verblijfplaats had. Bij e-mail van 22 november 2013 is door [gedaagde sub 1] op deze brief gereageerd (productie 22). Uit het feit dat [gedaagde sub 1] reageert op de brief van 8 november 2013 concludeert [eisende partij] dat [gedaagde sub 2] de brief heeft ontvangen, heeft gelezen en deze heeft doorgestuurd naar [gedaagde sub 1] .

De rechtbank deelt deze conclusie en gaat ervan uit dat [gedaagde sub 2] de brief van 8 november 2013 heeft ontvangen. Dit leidt tot het oordeel dat daarmee de verjaring is gestuit en de vordering dus niet is verjaard.

2.7.

[gedaagde sub 1] heeft aangevoerd dat indien [eisende partij] klaagt over het herstelwerk in 2013, hij zijn recht verwerkt heeft daarover te klagen, omdat hij te laat geklaagd heeft.

[eisende partij] heeft naar aanleiding van dit verweer verklaard dat [gedaagde sub 1] maar een fractie van het ondeugdelijke herstelwerk heeft verricht, namelijk dat hij alleen de windveren heeft geschilderd, dat dat schilderwerk na een jaar alweer ging bladderen en dat hij [gedaagde sub 1] daarvan bij brief van zijn advocaat van 6 augustus 2014 op de hoogte heeft gesteld. [gedaagde sub 1] heeft dit alles niet weersproken, zodat niet vast gesteld kan worden dat [eisende partij] te laat heeft geklaagd. Het verweer van [gedaagde sub 1] wordt verworpen.

Voor wat betreft zijn beroep op verjaring geldt dat die verjaring is gestuit door onder meer de brieven van 6 februari 2013, 8 november 2013, 10 juni 2014 (productie 45), 11 juli 2014 (de uitnodiging voor het deskundigenonderzoek door Bouwpathologie, productie 75) en 6 augustus 2014 (productie 73). [gedaagde sub 1] heeft niet weersproken dat hij deze brieven heeft ontvangen.

2.8.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet (voldoende) weersproken dat [eisende partij] had mogen verwachten dat het buitenschilderwerk van een zodanige kwaliteit was dat niet binnen drie jaar na levering opnieuw geschilderd moest worden, maar dat het schilderwerk aan de woning al binnen een jaar begon te bladderen. Ook hebben zij niet (voldoende) weersproken dat de problemen met het schilderwerk voor wat het houtwerk betreft onder meer is veroorzaakt doordat het hout nog “te vers” was.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn dan ook aansprakelijk voor dit gebrek.

2. De oven

2.9.

Vaststaat dat de oven door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is hersteld. [eisende partij] verbindt aan zijn stelling dat hij een jaar verstoken is geweest van een functionerende oven geen nadere juridische of financiële consequenties, zodat dit onderwerp geen bespreking meer behoeft.

3. Geen ventilatie in washok, badkamer en toilet

2.10.

Onweersproken is dat [gedaagde sub 1] in mei 2013 deze klacht voor wat betreft de badkamer en het toilet heeft verholpen en dat toen ook het voegwerk, kitwerk en schilderwerk van de badkamer en het toilet is hersteld.

Gelet hierop heeft [eisende partij] de stelling dat de gevolgschade (schimmel en roest) niet is verholpen onvoldoende nader onderbouwd. [eisende partij] heeft aan het verwijt dat de gevolgschade niet is verholpen ook geen juridische of financiële consequenties verbonden, zodat deze klacht geen verdere bespreking behoeft.

Voor wat betreft de ventilatie van het washok heeft [eisende partij] verwezen naar het hierna te bespreken gebrek.

4. Vocht en stank in badkamer, toilet, keuken en washok

2.11.

Vaststaat dat [eisende partij] al op 2 augustus 2012 aan [gedaagde sub 1] heeft gemeld dat er water uit de badkamervloer naar boven kwam. In de brieven van 6 februari 2013 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] maak hij ook melding van deze klacht. Verwijzend naar hetgeen hiervoor onder 2.5 is overwogen, wordt het verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat te laat is geklaagd verworpen. Ook het beroep op verjaring wordt verworpen onder verwijzing naar hetgeen hiervoor onder 2.6 en 2.7. is overwogen. Voor wat betreft het verweer van [gedaagde sub 1] dat te laat is geklaagd over zijn in mei 2013 verrichte werkzaamheden geldt dat [eisende partij] onweersproken heeft verklaard dat [gedaagde sub 1] toen de gebreken niet heeft hersteld, zodat geen nieuwe klachttermijn is gaan lopen. Voorts geldt dat [gedaagde sub 1] geen feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat hij benadeeld is door een (te) late klacht op dit punt.

2.12.

Tegenover de betwisting door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft [eisende partij] met de rapporten van Pheidius en Bouwpathologie voldoende gemotiveerd onderbouwd dat de water- en stankoverlast wordt veroorzaakt doordat de door [gedaagde sub 1] aangelegde vuilwaterafvoer gebrekkig is. Door Pheidius is geconstateerd dat geen van de onderzochte afvoerbuizen is verlijmd en dat het waterslot in de afvoer van de douche ontbreekt. Voorts is geconstateerd dat de afvoer rechtstreeks op de binnenriolering is aangesloten waardoor riooldampen vrij komen, dat een gedeelte van de vuilwaterafvoer te ondiep is gelegd en dat het leidingwerk dusdanig is aangelegd dat het water tegen de stroom in loopt. Ook is geen aparte ontspanningsleiding aangelegd, aldus Pheidius. De conclusie van Pheidius dat diverse aansluitingen van vuilwaterafvoeren niet goed en deugdelijk zijn aangelegd, wordt onderschreven door Bouwpathologie.

[gedaagde sub 1] heeft aangevoerd dat voor de verkoop met [eisende partij] is besproken dat er geen ontspanningsleidingen zijn aangelegd en dat [eisende partij] dat geen probleem vond.

Nadat [eisende partij] heeft betwist dat dit met hem is besproken, is [gedaagde sub 1] niet meer op deze stelling terug gekomen, zodat ervan uitgegaan wordt dat dit niet met [eisende partij] is besproken.

Naar aanleiding van het verwijt van [gedaagde sub 1] dat [eisende partij] onvoldoende heeft gedaan (geventileerd) om gevolgschade te beperken, heeft [eisende partij] aangevoerd dat hij alles heeft gedaan om de schade te beperken door onder meer de badkamer na gebruik steeds goed te drogen. Na dit gemotiveerde verweer heeft [gedaagde sub 1] zijn stelling dat [eisende partij] onvoldoende zijn schade heeft beperkt onvoldoende nader onderbouwd, zodat deze stelling wordt verworpen.

Geoordeeld wordt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aansprakelijk zijn voor de gebrekkige vuilwaterafvoer waardoor stank- en wateroverlast werd veroorzaakt.

5. Lekkage in de dakgoot aan de voorzijde van de woning.

2.13.

Voor wat betreft dit gebrek heeft alleen [gedaagde sub 2] het verweer gevoerd dat te laat is geklaagd en dat de vordering op dit punt verjaard is. Dit verweer wordt met verwijzing naar hetgeen hiervoor onder 2.5. en 2.6. is overwogen, verworpen, nu vaststaat dat in de brieven van 6 februari 2013 en 8 november 2013 van dit gebrek melding is gemaakt.

Het verweer dat [eisende partij] de staat van de goten voorafgaande aan de koop heeft laten onderzoeken en heeft geaccepteerd, is in het vonnis van 20 april 2016 al verworpen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet (voldoende) weersproken dat de lekkage pas op 17 juli 2012 door [eisende partij] is ontdekt en dat de lekkage werd veroorzaakt doordat de goot ondeugdelijk was aangelegd, zoals vermeld in producties 27 en 38. Ook hebben zij niet weersproken dat in strijd met de omgevingsvergunning een zinken dakgoot is aangelegd en dat zij dit niet voorafgaande aan de verkoop van de woning aan [eisende partij] hebben gemeld. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn dan ook aansprakelijk voor dit gebrek.

6. Ondeugdelijk plat dak

2.14.

Het verweer van [gedaagde sub 2] dat [eisende partij] de staat van het platte dak voorafgaande aan de koop heeft laten onderzoeken, dat hij toen al heeft kunnen ontdekken dat het niet voldoende op afschot lag en dat hij de staat van het dak heeft geaccepteerd, is in het vonnis van 20 april 2016 in r.o. 6.2. reeds verworpen.

[eisende partij] heeft onweersproken aangevoerd dat op 5 september 2013 is ontdekt dat de zinken afdeklijsten rondom het platte dak op dezelfde ondeugdelijke wijze waren aangebracht als de zinken dakgoten. Vaststaat dat daarvan op 8 november 2013 melding is gemaakt bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , zodat mede in het licht van hetgeen onder 2.2. en 2.5. is overwogen, niet geconcludeerd kan worden dat te laat geklaagd is. Vaststaat voorts dat pas bij de onderzoeken in 2014 aan het licht is gekomen dat het dak op onvoldoende afschot ligt en dat die bevindingen uit de onderzoeken in maart 2015 aan [eisende partij] zijn meegedeeld. Ook wat deze klacht betreft is er derhalve geen sprake van verjaring van deze vordering.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn aansprakelijk voor dit gebrek.

7. Geen en ondeugdelijke isolatie in woning en gastenverblijf

2.15.

[eisende partij] heeft aangevoerd dat hij in de winter 2013/2014 constateerde dat hij relatief hoge stookkosten had, dat het huis niet warm te krijgen was en dat op een aantal plaatsen koude luchtstromen voelbaar waren. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd dat [eisende partij] kennelijk in de (vrij koude) winter van 2012/2013 geen problemen heeft ondervonden en dat de woning dus bij levering kennelijk geschikt was voor gebruik. Voorts hebben zij aangevoerd dat [eisende partij] niet, dus te laat hierover heeft geklaagd.

[eisende partij] heeft naar aanleiding hiervan aangevoerd dat in de winter 2012/2013 de haard veelvuldig is gebruikt, maar dat in september 2013 geconstateerd werd dat het gebruik van die haard levensgevaarlijk was. Vanaf dat moment is de haard niet meer gebruikt en constateerde hij dat veel gestookt moet worden om het huis warm te krijgen.

[eisende partij] heeft naar het oordeel van de rechtbank daarmee een voldoende verklaring en rechtvaardiging gegeven voor het feit dat pas na de winter van 2013/2014 opdracht is gegeven onderzoek te doen naar de oorzaak van die hoge stookkosten.

2.16.

Voor wat betreft de klachtplicht heeft [eisende partij] aangevoerd dat de koudebruggen al eind 2012/2013 ontdekt werden en dat daarvan in de brief van 6 februari 2013 melding is gemaakt.

In die brief staat echter niets over koudebruggen, maar daarvan wordt wel melding gemaakt in de brief van 8 november 2013. [gedaagde sub 2] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij nadeel heeft ondervonden van het feit dat jegens haar toen pas is geklaagd over de koudebruggen.

De rechtbank veronderstelt dat de koudebruggen een gevolg zijn van het ontbreken van isolatie. In dit verband is van belang dat [eisende partij] onweersproken heeft aangevoerd dat pas in april/mei 2014, nadat een dakpan was weggehaald, is bemerkt dat de isolatie ontbrak. Vaststaat dat bij brief van 10 juni 2014 de klacht is gemeld aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Voor wat betreft het ontbreken van isolatie is derhalve tijdig geklaagd, terwijl van verjaring geen sprake is, nu de verjaringstermijn voor wat betreft de isolatie op 11 juni 2014 is gaan lopen en de dagvaarding op 2 juni 2015 is uitgebracht.

Zowel in de verkoopbrochure als in de vragenlijst staat vermeld dat de woning geheel geïsoleerd is. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet (voldoende) weersproken dat van gehele isolatie evenwel geen sprake is. Het feit dat isolatie ontbreekt op plaatsen waar [gedaagde sub 1] geen werkzaamheden heeft verricht doet niet af aan de conclusie dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst over de isolatie een onjuiste mededeling hebben gedaan.

Over het bijgebouw/gastenverblijf hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aangevoerd dat daarop geen woonbestemming rust, zodat de eisen die volgens het Bouwbesluit aan woningen worden gesteld, niet van toepassing zijn. Zij hebben echter niet weersproken dat het gastenverblijf volgens de bouwtekeningen geïsoleerd had moeten zijn. De stelling van [gedaagde sub 1] dat hij voorafgaand aan de verkoop met [eisende partij] heeft besproken dat de wanden van het bijgebouw alleen ter plaatse van de berging zijn geïsoleerd en dat het dakbeschot bestaat uit underlaymentplaten is door [eisende partij] weersproken. Na deze betwisting heeft [gedaagde sub 1] zijn stelling niet nader onderbouwd, zodat ervan uitgegaan wordt dat [eisende partij] niet voorafgaande aan de koop is geïnformeerd over het feit dat het gastenverblijf niet (volledig) geïsoleerd was.

Geoordeeld wordt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aansprakelijk zijn voor dit gebrek.

8. Hang- en sluitwerk

2.17.

[gedaagde sub 2] heeft aangevoerd dat [eisende partij] al direct na de levering had kunnen ontdekken dat het hang- en sluitwerk niet voldoet aan de eisen van het politiekeurmerk, omdat de weerbaarheidsklasse van de sloten is af te lezen. [eisende partij] heeft echter pas bij brief van 10 juni 2014, dus te laat, daarover geklaagd, aldus [gedaagde sub 2] .

Dit verweer gaat niet op nu [eisende partij] de klacht over de inbraakgevoeligheid van de woning met name baseert op de stelling dat de kozijnen, ramen en deuren niet voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit daaraan stelt. [eisende partij] heeft onweersproken gesteld dat pas ontdekt werd dat een en ander niet conform politiekeurmerk was, toen de verf van de kozijnen losliet en onder die verf groene verf bleek te zitten in de kleur van vóór de grootschalige verbouwing door [gedaagde sub 1] . Ook is onweersproken gebleven dat volgens de bouwtekeningen en het Bouwbesluit onder andere de deur, het toegepaste hang- en sluitwerk, glas en kozijn dienen te voldoen aan weerstandklasse 2, hetgeen overeenkomt met het politiekeurmerk, en dat geconstateerd is dat de kozijnen, ramen en deuren niet aan die eisen voldoen. Ook voor dit gebrek zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aansprakelijk.

9. Constructie dak en verdiepingsvloer woning

2.18.

Over de eerste verdiepingsvloer hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aangevoerd dat de constructie daarvan sinds 1959 niet is gewijzigd en dat de door [eisende partij] ingeschakelde deskundigen geen rekening hebben gehouden met een verzwaring die ter plaatse van de keuken is aangebracht. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten dat er sprake is van een onveilige situatie.

Nadat [eisende partij] gemotiveerd heeft weersproken dat de verdiepingsvloer sinds 1959 niet is gewijzigd (volgens hem is de vloer door [gedaagde sub 1] verhoogd, is een deel van de vloer verwijderd en zijn dragende vloerbalken ingezaagd), zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet meer op hun stelling teruggekomen, zodat ervan uitgegaan wordt dat de vloer door [gedaagde sub 1] is gewijzigd.

Dat geldt ook voor de stelling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat ter plaatse van de keuken een verzwaring is aangebracht. Tegenover het niet nader onderbouwde verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat de vloer niet onveilig is, staat het door [eisende partij] als productie 48 in het geding gebrachte rapport van [naam] . Naar aanleiding van zijn berekeningen heeft [naam] geconcludeerd dat de vloer niet aan de constructienormen voldoet en niet betreden mag worden, omdat bij betreding een direct instortingsgevaar bestaat.

2.19.

Over de dakconstructie hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aangevoerd dat deze door [gedaagde sub 1] zwaarder is uitgevoerd dan de bestaande kapconstructie. Zij weerspreken niet dat een spant minder is aangebracht, maar stellen dat de functie van die spant wordt opgevangen door een stabiliteitswand.

Wat hier ook van zij, met het in het geding brengen van het rapport van Pheidius en de berekeningen van [naam] heeft [eisende partij] tegenover deze betwisting zijn stelling dat de dakconstructie ondeugdelijk is en niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen voldoende gemotiveerd onderbouwd.

Ook voor dit gebrek zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aansprakelijk.

10. Ondeugdelijke fundering onder het gastenverblijf en de veranda en ondeugdelijke dakconstructie van het gastenverblijf

2.20.

De door het rapport van Pheidius onderbouwde stelling van [eisende partij] dat de dakconstructie van het gastenverblijf ondeugdelijk is, is door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet weersproken, zodat dit vast staat.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben betwist dat onder het gastenverblijf geen verdichte zandlaag is aangebracht. [gedaagde sub 1] heeft gesteld dat wat door de deskundigen is aangezien voor zwarte grond, fijn grit is waaraan cement is toegevoegd. Volgens [gedaagde sub 1] heeft hij strokenfundering onder het gastenverblijf aangebracht, hetgeen door [eisende partij] is betwist.

Naar aanleiding van dit verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft [eisende partij] met verwijzing naar het rapport van Pheidius aangevoerd dat het gebruik van strokenfundering in strijd met de bouwtekeningen is en dat onder het gastenverblijf slechts een betonlaag van 10 centimeter met daarin open ruimtes is gestort, terwijl volgens de bouwtekeningen daar een betonlaag van 20 centimeter, een gewapende betonvloer en een verdicht zandpakket had moeten liggen. [gedaagde sub 1] heeft na deze gemotiveerde betwisting zijn stellingen niet nader onderbouwd, zodat het ervoor gehouden wordt dat ook de fundering van het gastenverblijf ondeugdelijk is.

[gedaagde sub 1] heeft nog aangevoerd dat hij vermoedt dat de verzakking van het gastenverblijf te maken heeft met een lekkage. Daargelaten dat dit slechts een vermoeden van [gedaagde sub 1] betreft, overweegt de rechtbank daaromtrent dat het feit dat door een lekkage verzakkingen zijn opgetreden juist erop wijst dat geen deugdelijke fundering is aangebracht.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet weersproken dat ook de fundering onder de veranda ondeugdelijk is, zodat daarvan uitgegaan wordt. Ook voor deze gebreken zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] derhalve aansprakelijk.

11. Ondeugdelijke gaskachel in slaapkamer

2.21.

Vaststaat dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een schadevergoeding aan [eisende partij] hebben betaald in verband met de ondeugdelijke kachel in de slaapkamer en dat [eisende partij] daar inmiddels een andere kachel heeft geplaatst. [eisende partij] heeft aan het feit dat de eerdere gaskachel ondeugdelijk was voor het overige geen financiële of juridische consequenties verbonden, zodat dit onderwerp geen verdere bespreking behoeft.

12. Ondeugdelijke kachel in de woonkamer

2.22.

Naar aanleiding van het verweer dat de vordering verjaard is, heeft [eisende partij] onweersproken aangevoerd dat in de brief van 6 februari 2013 alleen is geklaagd over de gaskachel in de slaapkamer, maar niet over de haard in de woonkamer. De gebreken aan die haard zijn pas in augustus 2013 ontdekt, toen in de slaapkamer een nieuwe gaskachel werd geplaatst en de installateur gevraagd is om ook te kijken naar de haard in de woonkamer, aldus [eisende partij]

Nu vaststaat dat [eisende partij] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij brief van 8 november 2013 heeft geïnformeerd over het gebrek aan de haard in de woonkamer, is de verjaringstermijn voor wat dit gebrek betreft op 9 november 2013 gaan lopen. De vordering was op 2 juni 2015 dus nog niet verjaard.

2.23.

Het verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat de haard slechts een decoratieve functie heeft, wordt verworpen. [eisende partij] heeft dit verweer voldoende gepareerd met zijn verwijzing naar de verkoopvragenlijst, waarop is aangegeven dat de woning wordt verwarmd met cv/haarden. Maar ook overigens volgt uit het feit dat een woning is voorzien van een centrale verwarming niet zonder meer dat een in die woning aanwezige houtgestookte haard slechts een decoratieve functie heeft en niet voor gebruik geschikt is.

[gedaagde sub 2] heeft nog het causale verband tussen de ondeugdelijke haard en de door [eisende partij] gestelde roetschade weersproken door aan te voeren dat roetschade ook kan zijn ontstaan door verkeerd stoken of het stoken van te nat hout. Die betwisting treft evenmin doel, nu [eisende partij] onweersproken heeft verklaard dat het een haard met een afgesloten deur is waaruit geen rook zou moeten kunnen ontsnappen.

Het wordt er daarom voor gehouden, gelet op het rapport van Pheidius, dat de roetschade is veroorzaakt doordat in de omlijsting van de haard verwerkt pur, gipsplaten en hout is verbrand. Ook voor dit gebrek zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aansprakelijk.

13. Lekkage kilgoot

2.24.

Door Pheidius is geconstateerd dat de rubberen bekleding van de kilgoten aan de voorzijde van de woning onvoldoende is opgezet, waardoor inwatering ontstaat. Hieruit volgt dat de kilgoten al ondeugdelijk waren ten tijde van de levering van de woning aan [eisende partij] Het verweer van [gedaagde sub 2] dat de lekkage geheel voor rekening van [eisende partij] komt, omdat dit zich eerst na anderhalf jaar na levering voordeed, faalt dan ook.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn ook voor dit gebrek aansprakelijk.

14. Tuinslang gebruikt in plaats van waterleiding

2.25.

Nadat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verweer hebben gevoerd, waarbij zij onder meer hebben aangevoerd dat het gebruik van de tuinslang voor [eisende partij] zichtbaar moet zijn geweest, dat het bijgebouw primitief was uitgevoerd om te dienen als tijdelijke woongelegenheid en dat [eisende partij] niet heeft voldaan aan zijn verplichting om de schade te beperken, is [eisende partij] niet meer op dit onderwerp terug gekomen. Ook heeft hij aan dit gestelde gebrek geen juridische of financiële gevolgen verbonden. Dit onderwerp behoeft daarom geen bespreking (meer).

15. Ongedierte, houtrot en houtaantasters

2.26.

Voor deze klachten moet een onderscheid gemaakt worden tussen de woning, het gastenverblijf, de carport, het speelhuisje en het tuinhuisje alsmede tussen de verschillende klachten.

Ten aanzien van het ongedierte heeft [eisende partij] aangevoerd dat in 2014 steeds meer muizenkeutels in de woning en in het gastenverblijf werden aangetroffen en dat in oktober 2014 Pheidius is ingeschakeld om nader onderzoek te doen. De stelling dat bij dat onderzoek geconstateerd is dat er tal van kieren en openingen in de woning en het gastenverblijf waren waardoor knaagdieren eenvoudig in en uit konden lopen en dat ook deden, is door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet weersproken. Ook hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet weersproken dat de aanwezigheid van knaagdieren gevolgen voor de gezondheid kan hebben en dat het in strijd met het Bouwbesluit is als een woning kieren heeft van meer dan 1 centimeter breed die niet kunnen worden afgesloten.

[eisende partij] heeft onweersproken verklaard dat hij in maart 2015 op de hoogte is gebracht van dit gebrek. Het verweer van [gedaagde sub 2] dat “de betreffende klacht” pas bij het verzoekschrift tot het leggen van conservatoir beslag op 18 mei 2015, volgens haar dus te laat, aan haar is meegedeeld, treft dan ook -mede gelet op hetgeen onder 2.5. is overwogen- geen doel. Geconcludeerd wordt dan ook dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aansprakelijk zijn voor dit aan de woning en het gastenverblijf geconstateerde gebrek.

2.27.

Uit het rapport van Pheidius blijkt dat zowel in het tuinhuis als in het speelhuisje houtrot is aangetroffen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd dat het speelhuisje niet door [eisende partij] maar door diens ouders is gekocht, zodat [eisende partij] geen schade heeft. [eisende partij] heeft dit weersproken en aangevoerd dat -naar de rechtbank begrijpt- het speelhuisje door zijn schoonouders is betaald. Na deze betwisting zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet meer op dit verweer teruggekomen, zodat ervan uitgegaan wordt dat het speelhuisje eigendom van [eisende partij] is en het dus ook [eisende partij] is die schade lijdt in het geval dit huisje gebreken vertoont.

Naar aanleiding van de stelling van [eisende partij] dat houtrot zich voordoet omdat [gedaagde sub 1] het door hem gebruikte, te verse hout niet preventief heeft behandeld, hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aangevoerd dat het voor [eisende partij] kenbaar was en ook aan hem is meegedeeld dat het speelhuisje is gebouwd van natuurlijke, onbewerkte materialen. [eisende partij] heeft betwist dat kenbaar was dat het hout niet preventief was behandeld en dat dit aan hem is meegedeeld. Na dit verweer hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hun stelling niet nader onderbouwd, zodat ervan uitgegaan wordt dat het [eisende partij] niet bekend was dat onbewerkt dan wel niet preventief behandeld hout was gebruikt.

2.28.

Anders dan [eisende partij] heeft gesteld, blijkt uit het rapport van [naam deskundige] van 31 juli 2014 niet dat (ook) in het speelhuisje boktor is aangetroffen. [naam deskundige] heeft alleen in een staander van de carport deze houtaantaster aangetroffen, zo blijkt uit haar rapport (productie 56). Wel waarschuwt zij dat het vermoedelijk niet preventief behandelde hout van het speelhuisje gevoelig is voor houtaantasters.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd dat de deskundigen bij de voor de aankoop door [eisende partij] uitgevoerde onderzoeken geen boktor hebben aangetroffen en zij concluderen daaruit dat de boktor nog niet in het hout zat bij de aankoop.

[eisende partij] heeft naar aanleiding van dit verweer aangevoerd dat larven van de boktor alleen zichtbaar zijn na destructief onderzoek en dat het knagen van de boktor alleen bij warm weer hoorbaar is. Hij heeft aangevoerd dat de door hem ingeschakelde deskundige [naam deskundige] aan de hand van de aantasting van de staander en de grootte van de aangetroffen larven heeft geconcludeerd dat deze al enkele jaren in het hout actief zijn en dat de staander voor de aankoop in 2012 al aangetast was door de boktor.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben na deze gemotiveerde betwisting hun verweer dat de boktor bij aankoop nog niet in het hout zat onvoldoende nader onderbouwd, zodat ervan uitgegaan wordt dat dit gebrek al bij de aankoop aanwezig was.

2.29.

[gedaagde sub 2] heeft aangevoerd dat [eisende partij] wel bij [gedaagde sub 1] heeft geklaagd over deze gebreken, maar niet bij haar. Aan het feit dat zij pas door het verzoekschrift tot het leggen van conservatoir beslag op 18 mei 2015 bekend is geraakt met deze klachten verbindt de rechtbank, anders dan [gedaagde sub 2] , niet de conclusie dat [eisende partij] geen beroep meer kan doen op dit gebrek. Feiten of omstandigheden die met zich brengen dat zij nadeel heeft door het late klagen door [eisende partij] zijn immers gesteld noch gebleken.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn dan ook aansprakelijk voor deze gebreken.

16. Geen omgevingsvergunning

2.30.

[gedaagde sub 1] heeft betwist dat geen omgevingsvergunning is afgegeven en hij heeft aangevoerd dat door de gemeente de omgevingsvergunning is afgegeven nadat zij zich ervan had vergewist dat het bouwwerk veilig is. Voor deze laatste stelling is echter geen steun te vinden in zijn productie 5. In deze “controlestaat uitvoering omgevingsvergunning bouwen” van 7 augustus 2013 staat slechts: “visuele inspectie, bouwwerk gereed”.

Hoewel uit deze productie geconcludeerd zou kunnen worden dat de gemeente ermee bekend is dat de bouwwerkzaamheden zijn voltooid, heeft [eisende partij] als productie 59 een e-mail van de gemeente van 28 augustus 2014 in het geding gebracht waarin een medewerker van het omgevingsloket schrijft dat uit navraag bij de bouwinspecteur van de gemeente is gebleken dat men de werkzaamheden tot op heden nog niet heeft uitgevoerd.

De stelling van [eisende partij] dat door de gemeente een voorwaardelijke vergunning is verleend en dat [gedaagde sub 1] niet voldaan heeft aan de voorwaarde om minimaal drie weken voor aanvang van de bouwwerkzaamheden constructiegegevens aan de gemeente te verstrekken, is door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet (voldoende) weersproken, zodat ervan uitgegaan wordt dat er voor het perceel geen geldige omgevingsvergunning meer is.

[gedaagde sub 2] heeft nog aangevoerd dat voor zover geen geldige vergunning is afgegeven, [eisende partij] dat had kunnen weten door daar navraag naar te doen. [gedaagde sub 2] gaat er daarmee echter aan voorbij dat [eisende partij] als koper in beginsel uit mag gaan van de mededelingen van de verkopers, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . In de vragenlijst (productie 12) is de vraag of een bouwvergunning door de gemeente is verleend bevestigend beantwoord. Uit de door de gemeente afgegeven omgevingsvergunning blijkt dat deze vergunning gelijk gesteld kan worden aan een bouwvergunning. [eisende partij] mocht daarom op grond van de mededeling van [gedaagde sub 1] dat een bouwvergunning was verleend, ervan uitgaan dat er een geldige vergunning voorlag, hetgeen achteraf niet het geval bleek te zijn.

2.31.

Aan het verweer van [gedaagde sub 2] dat door [eisende partij] over het ontbreken van deze vergunning niet tijdig is geklaagd, gaat de rechtbank met verwijzing naar hetgeen daarover hiervoor is overwogen voorbij, nu [gedaagde sub 2] geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die met zich brengen dat zij nadeel heeft ondervonden door het late klagen door [eisende partij]

2.32.

Al hetgeen hiervoor is overwogen, leidt tot het oordeel dat de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan [eisende partij] verkochte woning niet die eigenschappen heeft die [eisende partij] , gelet op de mededelingen die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarover hebben gedaan, had mogen verwachten en dat de woning zoveel gebreken heeft dat zij niet geschikt is voor een normaal gebruik als woning. Dat brengt met zich dat de vordering tot schadevergoeding in beginsel voor toewijzing gereed ligt. Nu [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de schadeberekening van [eisende partij] hebben weersproken, ziet de rechtbank aanleiding een of meer deskundigen te benoemen om de schade te begroten. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over het aantal deskundigen, de eventueel te benoemen deskundige(n) en de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. De zaak zal daartoe verwezen worden naar de rol van 8 februari 2017 en iedere verder beslissing zal worden aangehouden.

3 De beslissing

De rechtbank

3.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 8 februari 2017 voor het nemen van een akte door beide partijen over hetgeen is vermeld onder 2.32., waarna de wederpartij op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen,

3.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis, mr. P.F.A. Bierbooms en mr. M.M. Klaasen en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2017.

ap/on/pb/mk