Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBGEL:2017:5582

Instantie
Rechtbank Gelderland
Datum uitspraak
01-11-2017
Datum publicatie
03-11-2017
Zaaknummer
C/05/306765 / HZ ZA 16-339
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Non-conformiteit recreatieobject wegens niet voldoen aan de isolatienormen uit het Bouwbesluit? Woning of woonwagen?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2017/5829
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/306765 / HZ ZA 16-339

Vonnis van 1 november 2017

in de zaak van

1 [eiser sub 1] ,

wonende te [plaatsnaam] , gemeente [naam gemeente] ,

2. [eiser sub 2],

wonende te [plaatsnaam] , gemeente [naam gemeente] ,

eisers,

advocaat mr. J. Postma te Delft,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SCHOORL RECREATIEBOUW B.V.,

gevestigd te Ermelo,

gedaagde,

advocaat mr. J.F. Hoff te Zwolle.

Partijen zullen hierna [eisende partij] en Schoorl Recreatiebouw B.V. genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 7 december 2016

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 2 februari 2017

  • -

    de brief van 29 augustus 2017 van [eisende partij]

  • -

    de brief van 6 september 2017 van Schoorl Recreatiebouw B.V.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Schoorl Recreatiebouw B.V. exploiteert een onderneming die zich bezig houdt met het leveren van recreatieobjecten voor de particuliere markt. Zij heeft onder meer de recreatieobjecten op recreatiepark Bospark de Heivlinder te Ermelo gerealiseerd.

2.2.

Op 22 februari 2012 heeft De Heivlinder B.V. een perceel grond, deel uitmakend van Bospark de Heivlinder, kavel C21 te Ermelo, voor een bedrag van € 38.625,00 v.o.n. aan [eisende partij] verkocht. De levering van het perceel heeft plaatsgevonden op 9 maart 2012.

2.3.

Op 29 februari 2012 heeft [eisende partij] met Schoorl Recreatiebouw B.V. een koopovereenkomst gesloten inzake het recreatieobject Schoorl, type Veluwse Boerderij, op Bospark de Heivlinder te Ermelo. Het betreft model Heidehoeve, 50m2 buitenwerks, voor een bedrag van € 119.800,00 exclusief btw. Overeengekomen is dat het recreatieobject door verkoper sleutelklaar zal worden opgeleverd omstreeks september 2012.

2.4.

In november 2012 is het recreatieobject met bitumendakbedekking gerealiseerd. Op dat moment was het overeengekomen kunstrieten dak niet leverbaar. Het kunstrieten dak is alsnog in november 2013 aangebracht.

2.5.

Bij brief van 19 december 2013 is Schoorl Recreatiebouw B.V. aangeschreven namens [eisende partij] om de gestelde vochtschade aan het dak te verhelpen en de isolatie van het recreatieobject te controleren, omdat het in de zomer bijzonder warm is en in de winter niet warm te stoken is. Bij gebreke van een tijdige reactie, wordt aangezegd dat een deskundige wordt ingeschakeld om de isolatie te controleren en dat de kosten van het onderzoek en de kosten van het herstel op Schoorl Recreatiebouw B.V. worden verhaald.

2.6.

Bij e-mailbericht d.d. 23 december 2013 heeft Schoorl Recreatiebouw B.V. laten weten dat [eisende partij] zich voor de vochtschade, die overigens niet bekend was, tot service@deheivlinder.nl kan wenden, als zijnde de procedure aangaande garanties. Met betrekking tot de isolatie is gesteld dat het recreatieobject voldoende is geïsoleerd, dat van huurders nimmer klachten zijn ontvangen en dat ook hiervoor de procedure aangaande garanties geldt.

2.7.

[eisende partij] heeft een deskundigenonderzoek laten verrichten door LPB|SIGHT B.V. De vraag van ing. H.J. de Jong (hierna: de deskundige) van dit bureau aan Schoorl Recreatiebouw B.V. bij e-mail d.d. 30 januari 2014 om te kunnen beschikken over de bouwkundige en installatietechnische gegevens van het recreatieobject, is door Schoorl Recreatiebouw B.V. beantwoord met de opmerking dat deze er niet zijn, omdat het een stacaravan betreft.

2.8.

De conclusie van het rapport van de deskundige d.d. 25 maart 2014 is dat uitgaande van toepasselijkheid van het Bouwbesluit de thermische kwaliteit van de gevel en het dak niet toereikend zijn.

2.9.

Bij brief van 8 mei 2014 is het rapport van de deskundige namens [eisende partij] aan Schoorl Recreatiebouw B.V. gezonden. Schoorl Recreatiebouw B.V. is aansprakelijk gesteld en verzocht dit te erkennen en zich uit te laten over het na-isoleren van het recreatieobject.

2.10.

Bij e-mailbericht d.d. 26 mei 2014 heeft Schoorl Recreatiebouw B.V. aan de raadsvrouw van [eisende partij] laten weten dat het Bouwbesluit niet van toepassing is op het recreatieobject en heeft zij meegedeeld dat zij geen isolatiemaatregelen gaat nemen.

2.11.

Op een vraag van de raadsvrouw van [eisende partij] heeft [naam 1] namens de gemeente Ermelo onder meer het volgende geantwoord: “Van belang is nog te weten of de recreatiewoning is aangevraagd of gebouwd voor 1 april 2012. Daarna moeten we toetsen aan Bouwbesluit 2012, daarvoor aan Bouwbesluit 2003.

We kijken in de tabel naar andere logiesfunctie. De isolatie voorschriften zijn trouwens gelijk aan Woonfunctie. Alleen onverwarmde logiesfunctie heeft lagere/geen eisen, maar dat betreft b.v. trekkershutten.(…)”

3 De vordering

3.1.

[eisende partij] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair:

- voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst tussen partijen terecht gedeeltelijk ontbonden is door [eisende partij] , althans voor recht zal verklaren dat de

koopovereenkomst gedeeltelijk ontbonden is, in die zin dat de verschuldigde koopprijs wordt verminderd met de herstelkosten ter hoogte van € 29.515,53, en Schoorl Recreatiebouw B.V. zal veroordelen tot terugbetaling van dat bedrag,

- Schoorl Recreatiebouw B.V. zal veroordelen de door [eisende partij] geleden schade en kosten, als gevolg van genoemde en gevorderde gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst tussen partijen, te voldoen aan [eisende partij] , te weten een bedrag van € 29.515,53, waarop in mindering kan strekken het bedrag waartoe Schoorl Recreatiebouw B.V. door de rechtbank veroordeeld wordt om terug te betalen aan [eisende partij] , bij wijze van ongedaanmakingsverbintenis,

subsidiair:

- voor recht zal verklaren dat [eisende partij] heeft gedwaald ten aanzien van de overeenkomst, als gevolg waarvan [eisende partij] het recht heeft om de koopovereenkomst tussen partijen gedeeltelijk te vernietigen, doch in plaats van gedeeltelijke vernietiging zal bepalen dat de koopovereenkomst gewijzigd zal worden, ter opheffing van het door [eisende partij] geleden nadeel, door toewijzing van, dan wel door vermindering van de door [eisende partij] betaalde koopsom, met een bedrag ter hoogte van € 29.515,53,

meer subsidiair:

- Schoorl Recreatiebouw B.V. zal veroordelen tot betaling van de door [eisende partij] geleden schade op grond van non-conformiteit, te weten een bedrag ter hoogte van € 29.515,53,

alsmede:

  • -

    Schoorl Recreatiebouw B.V. zal veroordelen de gederfde huurinkomsten aan [eisende partij] te voldoen, over de periode vanaf 2013 tot aan de dag der dagvaarding, te weten € 31.319,66, en dit bedrag voor de periode vanaf dagvaarding te vermeerderen met € 188,67 per week, tot het moment van algehele betaling van de gevorderde, althans de toegewezen bedragen, bij wijze van schadevergoeding, althans bij wijze van opheffing van het door eisers geleden nadeel,

  • -

    Schoorl Recreatiebouw B.V. zal veroordelen de teveel ontvangen stookkosten, ter hoogte van € 2.312,92, terug te betalen aan [eisende partij] , welk bedrag onverschuldigd betaald is aan en ontvangen is door Schoorl Recreatiebouw B.V., althans te bepalen dat Schoorl Recreatiebouw B.V. een bedrag van € 2.312,92 dient te voldoen aan [eisende partij] , bij wijze van schadevergoeding, althans bij wijze van opheffing van geleden nadeel,

  • -

    Schoorl Recreatiebouw B.V. zal veroordelen tot het voldoen van de wettelijke rente over de herstelkosten en/of schadevergoeding en/of de vermindering van de koopprijs op grond van ontbinding/vernietiging, ter hoogte van € 29.515,53, vanaf de datum van verzuim, te weten drie weken na de ingebrekestelling van 25 oktober 2013, althans drie weken na de aansprakelijkstelling van 2 oktober 2014, althans twee weken na de aansprakelijkstelling van 20 maart 2015, althans drie weken na de aansprakelijkstelling van 20 mei 2015, althans vanaf de datum van deze dagvaarding,

  • -

    Schoorl Recreatiebouw B.V. zal veroordelen in de kosten van deze procedure, de buitengerechtelijke kosten, welke buitengerechtelijke kosten kunnen worden gesteld op € 2.500,00, de deskundigenkosten ter hoogte van € 1.867,88, alsmede in de nakosten, waaronder het salaris van de advocaat met de verklaring dat de kostenveroordeling uitvoerbaar zal zijn bij voorraad en de wettelijke rente daarover is verschuldigd met ingang van 14 dagen na de datum van het vonnis.

3.2.

[eisende partij] legt aan zijn vorderingen, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, het navolgende ten grondslag.

De pas in november 2012 gerealiseerde recreatiewoning was in het eerste jaar provisorisch afgedekt in plaats van met het overeengekomen rieten dak. Daarnaast was sprake van herhaalde klachten en opleveringspunten. In het najaar van 2013 bleek dat de toegepaste isolatie volstrekt ontoereikend was. Het was niet warm te stoken, het vochtgehalte was te groot en er is sprake van vocht, druppelvorming en schimmelvorming.

De deskundige concludeert dat de woning niet volgens de minimaal te stellen eisen is geïsoleerd. Gelet op de vastgestelde gebrekkige isolatie dient ervan te worden uitgegaan dat ook de vloer niet voldoende is geïsoleerd. Het Bouwbesluit 2012 is op de recreatiewoning van toepassing.

Op grond van de vastgestelde tekortkomingen en non-conformiteit ontbindt [eisende partij] gedeeltelijk de koopovereenkomst. De ongedaanmakingsverbintenis houdt een terugbetalingsverplichting in van € 29.515,63. Voor zover een lager bedrag op grond van de ongedaanmakingsverbintenis wordt toegewezen, vordert [eisende partij] bij wijze van schadevergoeding een bedrag van € 29.515,63 waarop het toegewezen bedrag bij wijze van ongedaanmakingsverbintenis in mindering kan strekken. Subsidiair doet [eisende partij] een beroep op dwaling met een verzoek tot wijziging van de overeenkomst en opheffing van het nadeel.

Tevens wordt aanspraak gemaakt op gederfde huurinkomsten. [eisende partij] heeft de woning noodgedwongen uit de verhuur moeten halen. Voorts worden de teveel betaalde stookkosten die een direct gevolg van de slechte isolatie zijn, teruggevorderd. Tot slot worden buitengerechtelijke kosten gevorderd.

4 Het verweer

4.1.

Schoorl Recreatiebouw B.V. concludeert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [eisende partij] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans deze zal afwijzen, met veroordeling van [eisende partij] in de kosten van de procedure, waaronder het salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening en te vermeerderen met de nakosten ter hoogte van € 131,00 zonder betekening van het vonnis en met € 68,00 met betekening van het vonnis.

4.2.

Schoorl Recreatiebouw B.V. voert het navolgende verweer.

Het feit dat het kunstrieten dak pas in november 2013 is aangebracht, heeft geen invloed gehad op de kwaliteit van de dakbedekking. Een bitumendakbedekking is afdoende en heeft geen vochtschade gegeven in het recreatieobject. Deze problemen heeft [eisende partij] bovendien - aanvankelijk - niet kenbaar gemaakt aan Schoorl Recreatiebouw B.V. Er is te laat geklaagd. Betwist wordt dat de afwezigheid van het kunstrieten dak van invloed is geweest op de verhuurbaarheid van het recreatieobject.

Schoorl Recreatiebouw B.V. betwist dat de toegepaste isolatie ontoereikend is, dat het vochtgehalte en de stookkosten daardoor zeer hoog waren, en dat daardoor sprake is van vocht, druppelvorming en schimmelvorming. De energienota is in lijn met die van de andere eigenaren van vergelijkbare recreatieobjecten.

Voorts is het deskundigenrapport uitgegaan van verkeerde gegevens en uitgangspunten. Het recreatieobject is vergunningsvrij gebouwd. Het Bouwbesluit 2003 is hierop niet van toepassing. Het gaat niet om een recreatiewoning, maar om een stacaravan op wielen. Als zodanig is het recreatieobject ook ver-/gekocht.

De isolatie van de gevel en het dak is voldoende. De reactie van de gemeente Ermelo op een vraag van [eisende partij] heeft geen waarde, omdat de vraag niet concreet betrekking heeft op het recreatieobject van [eisende partij]

Voorafgaand aan de koop heeft [eisende partij] een showmodel van het recreatieobject bekeken. Op de plattegrond van het recreatieobject zijn geen isolatiewaarden aangebracht en is de wanddikte niet vermeld. Zou het recreatieobject aan het Bouwbesluit moeten voldoen, dan zouden de wanden 30 cm dikker zijn geweest.

Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming en/of non-conformiteit. Het recreatieobject is conform de tussen partijen gesloten koopovereenkomst door middel van bezitsverschaffing geleverd. Er is geen rapport van een onafhankelijke deskundige beschikbaar, waaruit een tekortkoming blijkt. Voorts zou Schoorl Recreatiebouw B.V., in dat geval, in de gelegenheid gesteld moeten worden om tot herstel over te gaan. Er is thans geen sprake van verzuim. Aan gedeeltelijke ontbinding wordt niet toegekomen wegens ontbreken van een tekortkoming. De gestelde dwaling is niet te wijten aan een inlichting van Schoorl Recreatiebouw B.V. en van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken is geen sprake.

De verschillende gestelde schadeposten worden betwist.

5 De beoordeling

5.1.

De zaak gaat met name over de vraag of de uitvoering van de isolatie van het recreatieobject in overeenstemming is met hetgeen [eisende partij] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, alsmede over de (vocht)problemen die hiervan volgens [eisende partij] het gevolg zijn.

5.2.

Als meest verstrekkende verweer heeft Schoorl Recreatiebouw B.V. aangevoerd dat [eisende partij] te laat heeft geklaagd over onvoldoende isolatie en dat om die reden [eisende partij] geen beroep meer toekomt op de gestelde gebreken.

5.3.

Dit verweer wordt gepasseerd. De e-mailcorrespondentie tussen [eisende partij] en Schoorl Recreatiebouw B.V. over de periode van 30 december 2012 tot en met 7 oktober 2013 geeft blijk van verschillende klachten waarop ook van de zijde van Schoorl Recreatiebouw B.V. is gereageerd. De gevraagde gaskachel wordt uiteindelijk in de tweede week van oktober 2013 geplaatst. Het kunstrieten dak is in november 2013 geplaatst. Pas dan kan beoordeeld worden of met de gaskachel het recreatieobject voldoende warm kan worden gestookt. De eerste brief d.d. 25 oktober 2013 is mogelijk niet door Schoorl Recreatiebouw B.V. ontvangen. Dat geldt niet voor de brief van 19 december 2013, waarop op 23 december 2013 door Schoorl Recreatiebouw B.V. is gereageerd met betwisting van de gestelde onvoldoende isolatie van het recreatieobject. Dit wordt als binnen bekwame tijd beschouwd. Voorts betreft het hier een probleem dat aan Schoorl Recreatiebouw B.V. bekend was bij tenminste twee andere eigenaren van recreatieobjecten.

5.4.

[eisende partij] stelt dat op het recreatieobject, door hem consequent aangeduid als recreatiewoning, de toetsnorm van toepassing is, zoals in het Bouwbesluit 2003 dan wel 2012 voor woningen is neergelegd. Hij baseert deze stelling op het door hem overgelegde deskundigenrapport van LBP|SIGHT en de mededeling van de gemeente Ermelo.

Schoorl Recreatiebouw B.V. betwist dat het Bouwbesluit van toepassing is. Zij voert aan dat het hier geen woning betreft. Het recreatieobject is vergunningsvrij gebouwd. Het is een roerende zaak. Immers, het betreft een chalet op wielen, verplaatsbaar en demontabel, niet bedoeld voor permanente bewoning. Partijen zijn niet overeengekomen dat de stacaravan aan de eisen van het Bouwbesluit zou voldoen. Er zijn geen afspraken gemaakt over minimale isolatiewaarden, soort isolatiemateriaal of dikte hiervan. Het geleverde recreatieobject is gelijk aan het showmodel en is wind- en waterdicht. [eisende partij] heeft dit showmodel geïnspecteerd. Hij was toen in de gelegenheid om vragen te stellen over de isolatie. Dat heeft hij niet gedaan. Een stacaravan beschikt over andere eigenschappen dan een recreatiewoning. De prijs van het recreatieobject bedraagt € 142.600,00, terwijl de recreatiewoning een prijs heeft van € 400.000,00. Hierop dient [eisende partij] zijn verwachtingen af te stemmen, aldus Schoorl Recreatiebouw B.V.

5.5.

Vooropgesteld wordt dat de conformiteitseis van art. 7:17 BW meebrengt dat de koper van een recreatieobject in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van het recreatieobject is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van het recreatieobject (vergelijk HR 25-02-2005, LJN AR5383). Gesteld noch gebleken is dat partijen op dit punt andersluidende afspraken hebben gemaakt.

5.6.

De stelling van Schoorl Recreatiebouw B.V. dat op het recreatieobject het Bouwbesluit niet van toepassing is, wordt niet gevolgd. Vaststaat dat [eisende partij] een nieuw gebouwd recreatieobject heeft gekocht, dat onder meer een woonfunctie en logiesfunctie heeft. In het Bouwbesluit 2003 en 2012 is in artikel 1.2 Begripsbepalingen opgenomen: “Voor de toepassing van de bij of krachtens dit besluit gegeven voorschriften wordt voorts verstaan onder: (…) logiesfunctie: gebruiksfunctie voor het bieden van recreatief verblijf of tijdelijk onderdak aan mensen (2003) /personen (2012)

(…) woonfunctie: gebruiksfunctie voor het wonen.” Het bouwbesluit is gebaseerd op artikel 2 Woningwet.

In de thans geldende Woningwet is in artikel 1 lid 1 onder meer bepaald:

“Voor de toepassing van het bij of krachtens deze wet bepaalde wordt verstaan onder:

(…)

– woongelegenheid:

a. woning met de daarbij behorende grond of het daarbij behorende deel van de grond;

b. woonwagen, zijnde een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst, en

c. standplaats, zijnde een kavel die is bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, van andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

(…)”

In Bouwbesluit 2003 en Bouwbesluit 2012 wordt voor de toepasselijke normen onderscheid gemaakt tussen woning en woonwagen.

5.7.

[eisende partij] heeft niet betwist dat het recreatieobject verplaatsbaar is en na levering van de kavel op de standplaats is geplaatst. Op grond van de wettelijke omschrijving kwalificeert het recreatieobject als een woonwagen en niet als woning. Dit brengt mee dat het door [eisende partij] overgelegde onderzoek onvoldoende onderbouwing geeft voor de omvang van gestelde tekortkoming, alsmede voor die schadeposten waarvan de omvang is onderbouwd door het rapport.

5.8.

De rechtbank acht een onafhankelijk deskundigenonderzoek nodig om vast te kunnen stellen of sprake is van onvoldoende isolatie van het recreatieobject en tot welke schade(posten) dit mogelijk heeft geleid. Van Schoorl Recreatiebouw B.V. mag in dit kader worden verwacht dat zij de specificaties van het recreatieobject, dat volgens haar zeggen is gebouwd door Van Arragon Chalet-Bouw, te zijner tijd aan de deskundige(n) ter beschikking zal stellen.

Voordat hiertoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.

5.9.

De rechtbank is voornemens in ieder geval aan de deskundige(n) te vragen:

  • -

    Kunt u op grond van de informatie over de bouw van het recreatieobject vaststellen of het Bouwbesluit van 2003 of 2012 van toepassing is op het recreatieobject van [eisende partij] ?

  • -

    Heeft de afwezigheid van het kunststofrieten dak tot november 2013 de isolatiewaarde beïnvloed? Zo ja, met welke gevolgen?

  • -

    Voldoet het recreatieobject aan het van toepassing zijnde Bouwbesluit op het punt van technische bouwvoorschriften uit het oogpunt van energiezuinigheid en milieu?

  • -

    Is er sprake van (andere) bouwkundige gebreken?

  • -

    Zijn de vastgestelde gebreken te herstellen? Welke kosten zijn hiermee gemoeid?

Partijen kunnen nadere voorstellen voor de vraagstelling doen, waartoe zij zich bij akte kunnen uitlaten.

5.10.

In het door [eisende partij] overgelegde rapport van de deskundige vindt de rechtbank voldoende aanleiding om te bepalen dat het voorschot van de deskundige(n) ten laste van Schoorl Recreatiebouw B.V. zal worden gebracht.

5.11.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

6 De beslissing

De rechtbank

6.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 15 november 2017 voor het nemen van een akte door [eisende partij] over hetgeen is vermeld onder rechtsoverweging 5.8 en 5.9, waarna de wederpartij op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen,

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Strens-Meulemeester en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2017.

St/KH