Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBGEL:2017:527

Instantie
Rechtbank Gelderland
Datum uitspraak
25-01-2017
Datum publicatie
09-01-2020
Zaaknummer
C/05/304473 / HZ ZA 16-266
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Deze zaak gaat over de ontwikkeling en realisatie van het wijkwinkelcentrum De Eglantier in Apeldoorn. Zonder overleg met de projectontwikkelaar is de eigenaar van een aantal woningen overgegaan tot beëindiging van de huur in oktober 2012. De eigenaar wil de door de huur beëindiging gederfde huur verhalen op de projectontwikkelaar. Op de projectontwikkelaar rustte echter niet de verplichting om in oktober 2012 al over te gaan tot sloop van die woningen. Bovendien was het de eigenaar bekend, of had zij moeten begrijpen, dat de projectontwikkelaar pas tot sloop kon overgaan als zij een omgevingsvergunning zou hebben en zij een akkoord had met de kerk De Drie Ranken. Dat akkoord en de omgevingsvergunning is niet verkregen. De vordering van de eigenaar wordt afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/304473 / HZ ZA 16-266

Vonnis van 25 januari 2017

in de zaak van

de stichting STICHTING MOOILAND,

gevestigd te Wageningen,

eiseres,

advocaat mr. B. Martens te ‘s-Hertogenbosch,

tegen

de naamloze vennootschap HOLLAND PROPERTY N.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Mooiland en Holland Property genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 5 oktober 2016

  • -

    de akte houdende overlegging producties 9 en 10 van de zijde van Holland Property

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 6 december 2016.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Holland Property is in samenspraak met de gemeente Apeldoorn en derden reeds geruime tijd bezig met de ontwikkeling en realisatie van een wijkwinkelcentrum in Apeldoorn, genaamd: de Eglantier. Het proces is in fasen opgesplitst. Het gaat daarbij om 17 blokken.

2.2.

Teneinde een en ander te kunnen realiseren is Holland Property aangewezen op Mooiland die ter plaatse meerdere onroerende zaken - die deels zijn verhuurd - in eigendom heeft. Het gaat daarbij om de blokken 5 tot en met 9, 13 en 14.

2.3.

Tussen Mooiland en Holland Property is op 27 september 2010 een overeenkomst gesloten (productie 1 van Mooiland) waarin onder meer de navolgende bepalingen voorkomen (waarin Mooiland wordt aangeduid als Mooiland Vitalis):

ARTIKEL 1
ALGEMEEN
1. Partijen zijn geruime tijd met elkaar in gesprek over de uitgangspunten van de herontwikkelingsplannen en de voorwaarden waaronder de herontwikkelingsplannen kunnen worden uitgevoerd.
2. Mooiland Vitalis voert overleg met haar huurders om de benodigde toestemming te krijgen voor de uitvoering van de herontwikkelingsplannen.
3. In de hierna volgende artikelen worden de hoofdlijnen van de per blok gemaakte afspraken vermeld. Partijen zullen de globale afspraken per blok nader uitwerken en omschrijven in dan op te stellen documenten (zoals overeenkomsten, tekeningen en planningsoverzichten). Dit impliceert dat voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden die raken aan of betrekking hebben op het eigendom van Mooiland Vitalis partijen te allen tijde overeenstemming moeten hebben bereikt over de voorwaarden waaronder een overeenkomst wordt aangegaan en over de detaillering van de werkzaamheden.
(…)

6. Het is partijen bekend dat voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden overeenstemming moet zijn tussen Mooiland Vitalis en de betreffende huurders (zowel over de vervangende woonruimte en verhuisvergoeding (blok 6 en blok 13) als over (…).

ARTIKEL 5

BLOK 13
1. Mooiland Vitalis stelt om niet beschikbaar de begane grond (woningentree en garage) van 5 woningen (Violierenplein [nummers] ) aan Holland Property.

2. Holland Property sloopt voor eigen rekening en risico de begane grond (woningentree en garage) van 5 woningen (Violierenplein [nummers] ) ten behoeve van de nieuwbouw (parkeergarage en blok 13).

3. Holland Property zal de entree van 6 woningen aan het Violierenplein 3 t/m 8 verplaatsen van de begane grond naar de eerste verdieping en een beperkt aantal aanpassingen verrichten. Zulks teneinde de realisatie van een nieuwe supermarkt en nieuwe woningen ter plaatse mogelijk te maken.

4. Ten behoeve van de bestaande woningen (Violierenplein 3 t/m 8) creëert Holland Property voor eigen rekening en risico een nieuwe entreepartij op het dak van de nieuw te realiseren supermarkt. (…)
7. Vanaf sloop van de begane grond van de woningen Violierenplein 3 t/m 8 tot aan het moment van oplevering van de 6 nieuwe (vervangende) woningentrees en bijbehorende parkeerplaatsen ontstaat er huurderving voor Mooiland Vitalis. Holland Property vergoed deze huurderving aan Mooiland Vitalis. Gemiddelde huur van deze woningen bedraagt
€ 736,- (…) per maand per woning.

8. De zittende bewoners zullen een tegemoetkoming in de verhuiskosten ontvangen van Mooiland Vitalis. Naast het wettelijke normbedrag is er een hogere bijdrage nodig om medewerking te bewerkstelligen. Holland Property betaalt een per woning overeengekomen vergoeding aan Mooiland Vitalis van € 7.000,-. Dit geldt voor maximaal 3 woningen in dit blok. Indien aanvullende huurderseisen nadere vergoeding noodzakelijk maken zal daarvoor overleg tussen Mooiland Vitalis en Holland Property plaatsvinden (…).”

2.4.

Volgens een concept planning zou de bouw van de parkeergarage en supermarkt (dit betreft blok 13) in 2011 starten. De startdatum is meerdere keren opgeschoven.

2.5.

Mooiland heeft het ertoe geleid dat voormelde vijf woningen aan [adres] (thans: [nummers] ) sinds oktober 2012 volledig zijn ontruimd.

2.6.

Holland Property is vervolgens niet overgegaan tot sloop van de woningen. Naar aanleiding daarvan heeft op 9 oktober 2014 een overleg plaatsgevonden tussen Mooiland en Holland Property.
In het schriftelijk verslag daarvan d.d. 27 oktober 2014 (productie 3 van Mooiland) komen onder meer de navolgende passages voor (waarbij Holland Property als Van Herk wordt aangeduid):
“(…)
1. Reden van het overleg
De reden van het overleg is het niet op gang komen van de verbouwing van 5 woningen in blok 13. De woningen staan leeg sinds eind 2012.
(…)

Mooiland is van mening dat de huurderving door de leegstand redelijkerwijs niet voor rekening van Mooiland kan komen.

2 Uitleg van Van Herk

Van Herk begrijpt het standpunt van Mooiland en wil graag meedenken aan een oplossing. Van Herk acht de kans reëel dat er in het eerste kwartaal van 2015 alsnog groen licht komt en de sloop kan gaan starten. Harde garanties kan Van Herk echter niet geven.

[de heer 1] legt uit waarom de bouw niet op gang komt. Het kerkbestuur komt al die jaren niet tot een besluit over het verplaatsen van een deel van de kerk, benodigd voor de bouw van een supermarkt.

(…)
[de heer 1] geeft aan dat een mogelijke oplossing voor het probleem is dat Van Herk de

woningen van blok 13 koopt van Mooiland. Deze oplossing is bespreekbaar (…).
Mooiland zal op korte termijn een verkoopprijs bepalen (…).

3 Standpunt Mooiland

Het langer voortduren van onzekerheid over het oplopen van de huurderving is voor Mooiland onbespreekbaar.

Op korte termijn moet er iets gebeuren. Dat kan zijn:

- Verkoop aan Van Herk

- De huurderving wordt door Van Herk betaald.

- Mooiland gaat de woningen weer permanent verhuren. Tijdelijk verhuur is geen optie (…).”

2.7.

Bij brief van 15 juli 2015 (productie 4 van Mooiland) heeft Mooiland het volgende aan Holland Property medegedeeld:
“(…)
Tussen Mooiland en Holland Property zijn afspraken gemaakt ten aanzien van het project De Eglantier. Deze afspraken zijn vastgelegd in het document “afspraken complex De Eglantier, versie 27 september 2010”.

In artikel 1 lid 3 van dat document staat “Partijen zullen de globale afspraken per blok nader uitwerken en omschrijven in dan op te stellen documenten (zoals overeenkomsten, tekeningen en planningsoverzichten)”. Dit impliceert dat voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden die raken aan of betrekking hebben op het eigendom van Mooiland Vitalis, partijen te allen tijde overeenstemming moeten hebben bereikt over de voorwaarden waaronder een overeenkomst wordt aangegaan en over de detaillering van de werkzaamheden.

Vervolgens staan in Artikel 5 een aantal afspraken op hoofdlijnen met betrekking tot de woningen van blok 13 in verband met de realisatie van een parkeergarage en supermarkt. In dit artikel is o.a. ook afgesproken dat Mooiland de begane grond van de woningen ter beschikking stelt aan Holland Property.

Inmiddels staan de woningen aan de [adres] (voorheen genummerd [nummers] ) al een aantal jaren leeg (…). Volgens de concept planning met kenmerk: “Overall planning” d.d. 06-04-2010 zou de bouw van de parkeergarage en supermarkt starten in 2011. De bouw is echter meerdere malen uitgesteld en nog steeds niet gestart. De woningen [adres] (voorheen genummerd [nummers] ) staan daarom sinds eind 2012 leeg, waardoor een fors bedrag aan huurderving is ontstaan (…).

Inmiddels liggen wij jaren achter op de planning van start bouw. Ook is er geen voortgang met betrekking tot de op te stellen documenten (zoals overeenkomsten, tekeningen en

planningsoverzichten) en is er evenmin overeenstemming met betrekking tot de gedeeltelijke verplaatsing van de kerk. Hierdoor zien wij ons genoodzaakt u te sommeren er voor te zorgen dat uiterlijk binnen 8 weken na heden met betrekking tot blok 13, voldaan is aan artikel 1 lid 3 van het document “afspraken complex De Eglantier, versie 27 september2010”.
Dat wil zeggen dat er uiterlijk op 11 september 2015 overeenstemming moet zijn bereikt tussen Holland Property en Mooiland over de op te stellen documenten (zoals overeenkomsten, tekeningen en planningsoverzichten). Enkele punten die wat Mooiland betreft in die overeenkomsten verwerkt moeten worden zijn: uiterste datum aanpassing splitsing, uiterste datum realisatie nieuwe entree, uiterste datum aanvang sloop, uiterste datum aanvang bouw en uiterste datum waarop alle bouwwerkzaamheden gereed zullen moeten zijn.

Indien de documenten zoals overeenkomsten, tekeningen en planningsoverzichten niet binnen 8 weken tot stand komen, geraakt u in verzuim. Wij zullen de overeenkomst dan (partieel) ontbinden en houden u aansprakelijk voor alle geleden en nog te lijden schade
(…).”

2.8.

Mooiland heeft bij brief van 23 juli 2015 (productie 5 van Mooiland) voormelde termijn van 11 september 2015 veranderd in 2 oktober 2015.

2.9.

Naar aanleiding van laatstgemelde brief heeft op 18 augustus 2015 overleg tussen Mooiland en Holland Property plaatsgevonden. In het gespreksverslag van 1 september 2015 (productie 6 van Mooiland) komen onder meer de navolgende passages voor:
“(…)
2. Uitleg Van Herk

[de heer 2] geeft aan dat dit project inderdaad achter loopt op de oorspronkelijke planning. Dit werd veroorzaakt doordat er geen overeenstemming met het kerkbestuur werd bereikt over de verwerving en sloop van een deel van de kerk en omdat de gemeente vasthield aan een extra parkeergarage, terwijl de al gebouwde parkeergarage grotendeels leeg staat. Recentelijk is er echter belangrijke voortgang geboekt in dit project op de twee belangrijkste bottlenecks. Er is afgesproken met de gemeente dat de parkeergarage niet meer noodzakelijk is. Tevens is in overleg met de gemeente besloten vooralsnog geen extra huurwoningen in dit plandeel te realiseren totdat de markt dit weer toelaat. De discussie die Van Herk had met de kerk om een deel van hun pand te verwerven lijkt tot het gewenste resultaat te komen. Eind juni heeft de van Herk groep een gesprek gehad met de kerk om te bezien of ze uit de impasse konden komen. De gemeente heeft hierin geassisteerd door te benadrukken dat ook de gemeente er belang bij heeft dat deze fase snel gerealiseerd wordt.

Mooiland was hiervoor niet uitgenodigd omdat Van Herk van mening was dat eerst de kerk over de streep geholpen diende te worden voordat er een volgende stap gezet kon worden. Uiteraard zal Mooiland bij alle volgende stappen betrokken worden. Stand van zaken is dat er, na een PvE voor de vervangende kerkruimte, die half september 2015 gereed zal zijn er doorgegaan zal worden naar een Voorlopig Ontwerp. Op basis van dit VO zal met de betrokken partijen overeenkomsten gesloten worden of daar waar er al overeenkomsten zijn deze opnieuw tegen het licht gehouden worden. Dit zal in basis hetzelfde plan zijn waarop overeenkomsten zijn gesloten echter zonder parkeergarage en mogelijk zonder extra woningen op de commerciële ruimten. Op basis van dit VO kan de financiële opzet van het aangepaste plan voor de bouw van de supermarkt met dagwinkels worden gemaakt.

[de heer 2] acht de kans reëel dat de bouw van de supermarkt en daarmee samenhangende verbouw van de woningen van blok 13 mei 2016 kan starten en dan eind 2016 voltooid zou kunnen zijn (…).”

2.10.

Holland Property heeft per e-mail van 7 oktober 2015 (productie 7 van Mooiland) aan Mooiland laten weten dat het programma van eisen van de kerk gereed is, dat het plan van aanpak naar alle waarschijnlijkheden “deze week” gereed is en dat zij verwacht volgende week te starten met het maken van het Voorlopig Ontwerp.

2.11.

Mooiland heeft bij brief van 26 januari 2016 (productie 8 van Mooiland) het volgende aan Holland Property medegedeeld:
“(…)
Inmiddels zijn er reeds vijf jaren verstreken na het sluiten van de overeenkomst en dienen wij vast te stellen dat u ten aanzien van blok 13 nog geen werkzaamheden hebt verricht. Er zijn geen vergunningen aangevraagd en ook zijn er geen voorbereidende werkzaamheden getroffen om de sloop aan te vangen (…).
Thans zien wij ons genoodzaakt om u te sommeren om binnen acht weken na dagtekening van deze brief (…) aan te vangen met de sloop van (een deel van) blok 13 en de sloop binnen twee weken na aanvang voor uw rekening en risico te voltooien dan wel ons binnen veertien dagen (…) te bevestigen dat u de leegstandschade die wij hebben geleden als gevolg van de ontruiming van de woningen geheel aan ons zult vergoeden (…). ”

2.12.

Holland Property heeft bij brief van 21 maart 2016 (productie 9 van Mooiland)
aan Mooiland laten weten dat de door haar in voormelde brief van 26 januari 2016 aangegeven data niet haalbaar zijn vanwege diverse nog te doorlopen contract- en vergunningstrajecten. Tevens heeft Holland Property medegedeeld dat de planvorming en het overleg met de gemeente en met de kerk een zodanige voortgang heeft dat Holland Property een reële planning heeft kunnen maken voor de verwachte start sloop en aanvang nieuwbouw. Holland Property spreekt de verwachting uit dat de omgevingsvergunning medio juni 2016 aangevraagd zal kunnen gaan worden en dat medio september 2016 een onherroepelijke omgevingsvergunning een feit zal zijn.
Voorts bevat de brief nog de volgende passages:

“Wij kunnen dus op zijn vroegst aanvangen met sloopwerkzaamheden half september 2016,

er vanuit gaande dat er geen majeure vertragingen of ontbrekende toestemmingen ontstaan

in de hierboven geschetste procedures.

Bij de hierboven geschetste start sloopwerkzaamheden gaan wij er tevens vanuit dat de start

van de sloop van een deel van het kerkgebouw gelijktijdig plaatsvindt met de start van de

nieuwbouw van het kerkgebouw. Op dit moment stelt de kerk zich nog op het standpunt dat

eerste de nieuwbouw gereed moet zijn voordat er gesloopt mag gaan worden. De afgesproken sloop van het bezit van Mooiland op de begane grond zouden wij gelijk mee

willen nemen met de sloop van het deel van het kerkgebouw.

Vertrouwende u hiermee op de hoogte te hebben gebracht van de laatste stand van zaken

en de verwachte planning voor de start van de sloop- en bouwactiviteiten.”

2.13.

Holland Property is nog niet overgegaan tot sloop van de woningen en heeft aan Mooiland te kennen gegeven dat zij de huurderving van Mooiland niet zal vergoeden.

3 De vordering

3.1.

Mooiland vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. de overeenkomst van 27 september 2010 ten aanzien van Blok 13 (artikel 5 van de overeenkomst) zal ontbinden,

b. voor recht zal verklaren dat Holland Property aansprakelijk is voor alle door Mooiland (als gevolg van wanprestatie en/of de onrechtmatige gedragingen van Holland Property jegens Mooiland en/of de partiële ontbinding van de overeenkomst zoals gevorderd onder a en/of op andere rechtsgronden) geleden en nog te lijden schade,

c. Holland Property zal veroordelen om deze schade te vergoeden een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

d. Holland Property zal veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente over deze proceskosten vanaf de 15e dag na de dag van de uitspraak en Holland Property zal veroordelen in de gebruikelijke nakosten.

3.2.

Mooiland legt aan haar vorderingen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de navolgende stellingen ten grondslag.
Holland Property heeft haar meermalen toegezegd dat zij zou beginnen met de sloop van de begane grond (woningentree en garage) van de woningen. Tegen die achtergrond heeft Mooiland er tijdig voor zorg gedragen dat de woningen leeg en ontruimd waren, zodat Holland Property kon beginnen met haar sloopwerkzaamheden. Dit mede omdat Mooiland haar bewoners niet op het allerlaatste moment op straat kan en wil zetten.
Ondanks vele daartoe strekkende toezeggingen en sommaties is Holland Property niet overgegaan tot sloop. Holland Property heeft in de loop der jaren onvoldoende inspanningen verricht om de sloop en de renovatie van de woningen mogelijk te maken. Er zijn geen vergunningen aangevraagd en er zijn geen voorbereidende werkzaamheden verricht om met de sloop van de woningen aan te vangen. Dit terwijl Holland Property wist dat Mooiland al sinds oktober 2012 leegstandschade lijdt. De door Holland Property voorgehouden planning liep telkens forse vertraging op. Holland Property is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de op grond van artikel 5 van de overeenkomst op haar rustende verplichtingen.
Holland Property is in verzuim vanaf het tijdstip waarop de woningen leeg stonden. Dat is per oktober 2012.

Op grond van de sommaties is Holland Property in ieder geval vanaf 9 oktober 2014, althans 2 oktober 2015, althans 22 maart 2016 in verzuim. Mooiland heeft recht en belang om de overeenkomst partieel (ten aanzien van blok 13) te ontbinden.
Omdat de woningen al sinds oktober 2012 leeg staan, lijdt Mooiland aanzienlijke (leegstand)schade. Holland Property dient onder meer die schade aan haar te vergoeden.
De handelwijze van Holland Property is tevens onrechtmatig omdat Holland Property in strijd heeft gehandeld met haar verplichting om vanaf het moment waarop Mooiland de woningen had ontruimd schade voor Mooiland te voorkomen althans te beperken. Ook op die grond is Holland Property gehouden om haar schade te vergoeden.

4 Het verweer

4.1.

Holland Property concludeert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Mooiland niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans haar deze zal ontzeggen, met veroordeling van Mooiland in de kosten van het geding.

4.2.

Op het verweer van Holland Property zal, voor zover van belang, hierna nader worden ingegaan.

5 De beoordeling

verjaring

5.1.

Als meest verstrekkende verweer heeft Holland Property aangevoerd dat de vordering van Mooiland tot partiële ontbinding van de overeenkomst is verjaard.

5.2.

Dit verweer wordt verworpen.
Voorop wordt gesteld dat de bevoegdheid om een wederkerige overeenkomst geheel dan wel gedeeltelijk te ontbinden wegens een tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen voor de wederpartij eerst ontstaat indien de betreffende partij in verzuim verkeert.

5.3.

Daar waar Mooiland de tekortkoming van Holland Property onder meer grondt op het niet beginnen met de sloop van de woningen van Mooiland, dient te worden vastgesteld of en zo ja, Holland Property daarmee in verzuim is komen te verkeren.

5.4.

Anders dan Holland Property heeft gesteld, was Mooiland niet reeds in 2011 bevoegd om de overeenkomst partieel te ontbinden. In de overeenkomst is geen termijn vastgesteld waarbinnen Mooiland de woningen van blok 13 ter beschikking van Holland Property moest stellen. Ook is geen termijn genoemd waarbinnen Holland Property na ontruiming dient over te gaan tot sloop. Uit de overeenkomst kan dan ook niet worden afgeleid dat Holland Property in 2011 met de sloop moest aanvangen, zodat niet gezegd kan worden dat Holland Property in 2011 in verzuim verkeerde. Het enkele feit dat Mooiland ervan uitging dat de bouw begin 2011 zou starten en dat Mooiland in 2011 heeft geconstateerd dat de bouw niet was gestart, heeft dan ook niet tot gevolg dat de verjaringstermijn van de rechtsvordering tot ontbinding van de overeenkomst in 2011 is aangevangen.

5.5.

Mooiland heeft gesteld dat zij Holland Property bij brieven van 15 juli 2015 en
23 juli 2015 in gebreke heeft gesteld. Nu Mooiland in die brieven Holland Property enkel heeft gesommeerd om de documenten op te stellen zoals bedoeld in artikel 1 lid 3 van de overeenkomst (in welke documenten de nadere uitwerking van de tussen partijen gemaakte globale afspraken per blok moet worden vastgelegd voordat met de werkzaamheden kan worden gestart) maar Mooiland Holland Property niet heeft gesommeerd om tot sloop van de woningen van Mooiland over te gaan, kunnen deze brieven niet als ingebrekestellingen met betrekking tot de sloop van de woningen worden aangemerkt.

5.6.

Nu Mooiland eerst bij brief van 26 januari 2016 is gesommeerd over te gaan tot sloop, kan Holland Property niet eerder dan met ingang van acht weken nadien in verzuim zijn geraakt.
Mooiland heeft Holland Property bij dagvaarding van 24 juni 2016 in rechte betrokken. De vordering tot partiële ontbinding van de overeenkomst is dan ook niet verjaard.

is Holland Property tekort geschoten?

5.7.

Anders dan Mooiland heeft aangevoerd, kan niet worden geoordeeld dat Holland Property jegens haar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de overeenkomst.
Daartoe is het volgende redengevend.

5.8.

In artikel 5 van de overeenkomst is geen datum opgenomen waarop Holland Property zou dienen te starten met de sloop van de woningen van Mooiland die zijn gelegen in blok 13. Dat ligt ook voor de hand. Het gaat in deze om een ingrijpende en veelomvattende revitalisering van een winkelcentrum, waarvan de herontwikkeling van blok 13 slechts een onderdeel is. De overeenkomst met Mooiland heeft betrekking op meerdere blokken. Voor Holland Property was het ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet met voldoende mate van zekerheid te voorzien op welk moment zij met de sloop van de woningen in blok 5 kon beginnen. Dat is afhankelijk van meerdere onzekere factoren. In lijn daarmee is in artikel 1 lid 3 van de overeenkomst expliciet bepaald dat in de overeenkomst de hoofdlijnen van de per blok gemaakte afspraken worden vermeld, zonder dat aan nadere uitwerking van bedoelde afspraken een termijn is verbonden. Gelet op de aard van de overeenkomst kan Mooiland niet met succes een beroep doen op artikel 6:38 BW dat inhoudt dat indien geen tijd voor de nakoming is bepaald, de verbintenis terstond kan worden nagekomen en terstond nakoming kan worden gevorderd.

5.9.

Holland Property heeft gemotiveerd bestreden dat zij aan Mooiland heeft toegezegd dat zij op korte termijn zou aanvangen met sloop van de woningen. Tegenover deze betwisting heeft Mooiland haar stelling ter zake niet nader geconcretiseerd, zodat aan die stelling verder voorbij wordt gegaan.

5.10.

Het mag zo zijn dat volgens de concept-planning met kenmerk: “Overall planning” d.d. 06-04-2010 de bouw van de parkeergarage en supermarkt zou starten in 2011, een harde datum is daarmee niet gegeven. Het betreft immers een concept-planning.
Bovendien blijkt uit het door Holland Property als productie 3 overgelegde verslag van de op 20 januari 2011 gehouden vergadering, waarbij Mooiland aanwezig was, dat de eerder genoemde datum voor het opleveren van de woningen van Mooiland is verschoven van
1 oktober 2011 naar 1 januari 2012, waarbij zijdens Holland Property een voorbehoud is gemaakt omdat een en ander afhankelijk was van de bouwvergunning en de voortgang van de verbouwing van de kerk. Holland Property was immers aangewezen op medewerking van de kerk “De drie Ranken” omdat zij om de ontwikkeling van blok 13 ter hand te kunnen nemen een gedeelte van de grond waarop het kerkgebouw staat nodig had. Ook na voormelde vergadering heeft Holland Property Mooiland meerdere malen gewezen op het feit dat het verkrijgen van een omgevingsvergunning alsmede het bereiken van overeenstemming met de kerk essentieel is om de volgende stappen in het proces ten aanzien van blok 13 te kunnen zetten. Mooiland heeft ter comparitie niet langer betwist dat bedoelde door Holland Property aangedragen externe omstandigheden voor haar vertragende factoren vormden om de sloop van de woningen te hand te nemen. Bij gebreke van termijnstelling in de overeenkomst is niet van belang dat bedoelde omstandigheden in de risicosfeer van Holland Property liggen.
Bij deze stand van zaken mocht Mooiland niet de gerechtvaardigde verwachting hebben dat Holland Property op korte termijn met de sloop van de woningen zou beginnen.

5.11.

In de gegeven omstandigheden had het dan ook op de weg van Mooiland gelegen om met Holland Property contact te onderhouden over de verdere ontwikkelingen van met name de onderhandelingen met de kerk en met Holland Property af te stemmen op welk moment de woningen ontruimd dienden te zijn. Mooiland had moeten begrijpen dat Holland Property niet eerder met de sloop van de woningen zou beginnen nadat op het punt van de omgevingsvergunning en de onderhandelingen met de kerk “alles rond was”. Dit klemt temeer nu was overeengekomen dat Holland Property aan Mooiland de huurderving zou vergoeden vanaf het moment waarop met de sloop van de woningen zou worden begonnen. Indien op het moment van de sloop nog onzeker was of, en zo ja per wanneer de nieuwe woningen zouden kunnen worden gebouwd en opgeleverd, zou voor Holland Property een onbegrensde verplichting bestaan om de huurderving aan Mooiland te vergoeden. Mooiland mocht er in het licht van de overeenkomst in redelijkheid niet van uitgaan dat een professionele partij als Holland Property een dergelijk financieel risico zou willen lopen.
De ter comparitie door Mooiland opgeworpen stelling dat in de overeenkomst niet expliciet is bepaald dat Holland Property eerst zal overgaan tot sloop als het project is uitontwikkeld, kan Mooiland dan ook niet baten.

5.12.

Mooiland is dan ook ten onrechte zonder vooroverleg met Holland Property overgegaan tot het beëindigen van de huurovereenkomsten per oktober 2012, hetgeen ertoe heeft geleid dat de woningen van Holland Property per oktober 2012 waren ontruimd.

5.13.

Op Holland Property rustte niet de verplichting om in oktober 2012 of kort daarna een begin te maken met de sloopwerkzaamheden. Holland Property beschikte immers niet over een omgevingsvergunning (waarvan de sloopvergunning - naar Holland Property ter comparitie onweersproken heeft gesteld - deel uitmaakt) en de gesprekken met de kerk liepen toen moeizaam. In zoverre kan niet worden gezegd dat Holland Property tekort is geschoten.

5.14.

Evenmin kan worden gezegd dat Holland Property is tekortgeschoten door niet meteen over te gaan tot het nader uitwerken en omschrijven van de tussen partijen per blok gemaakte globale afspraken in dan op te stellen documenten (zoals overeenkomsten, tekeningen en planningsoverzichten). Er waren voor Holland Property immers teveel onzekerheden (omgevingsvergunning en het verwerven van een onderdeel van de kerk) om hiermee voortvarend aan de slag te gaan. Zoals hiervoor reeds is overwogen, is in de overeenkomst geen termijn gesteld voor het uitwerken van de globale afspraken.
Overigens heeft Holland Property in deze wel actie ondernomen op het moment dat zij de overtuiging kreeg dat zij er wel in zou slagen om het beoogde gedeelte van het kerkgebouw te verwerven. Mooiland mocht echter niet van Holland Property verlangen dat zij zich daarbij vastlegde op een tijdstip waarop Holland Property met de sloop van de woningen zou beginnen.

5.15.

Mooiland heeft voorts Holland Property verweten dat zij jarenlang onvoldoende inspanningen heeft verricht om de sloop en de renovatie van de woningen mogelijk te maken. Uit de stukken waaruit onder de vaststaande feiten is geciteerd kan dat niet worden afgeleid. Mooiland ziet bij haar stelling ten onrechte over het hoofd dat Holland Property in deze afhankelijk was van medewerking van de kerk en dat Holland Property de kerk niet kon verplichten om een gedeelte van het kerkgebouw aan Holland Property te verkopen. Holland Property stond tegenover Mooiland niet in voor het kunnen verwerven van een gedeelte van het kerkgebouw. Vertraging in de onderhandelingen met de kerk vormde ook het feit dat de kerk haar aanvankelijke plan om het gehele kerkgebouw te slopen en een nieuw kerkgebouw te bouwen op een gegeven moment heeft verlaten en ter vervanging van het ten behoeve van Holland Property te slopen gedeelte van het kerkgebouw aan de andere kant van het kerkgebouw een aanbouw wenste te realiseren. De kerk heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat zij haar medewerking aan Holland Property eerst wenste te verlenen, nadat de door de kerk beoogde aanbouw was gerealiseerd. Holland Property heeft Mooiland meerdere keren op de hoogte gebracht van de ontwikkelingen van de onderhandelingen met de kerk.
Onbetwist is gebleven dat de gemeente Apeldoorn alleen dan aan Holland Property een omgevingsvergunning wenst te verlenen, zodra vast staat dat Holland Property met de kerk tot overeenstemming is gekomen. Ter comparitie is gebleken dat dit nog niet het geval is. Voor Holland Property is het dan ook nog niet zinvol om een omgevingsvergunning aan te vragen. Het verwijt van Mooiland dat Holland Property nog steeds geen omgevingsvergunning heeft aangevraagd, is dan ook ongegrond.

5.16.

Nu niet kan worden gezegd dat Holland Property jegens Mooiland tekort is geschoten, is Holland Property door het niet voldoen aan de sommatie van 26 januari 2016 niet in verzuim geraakt. Dit betekent dat er geen deugdelijke grond is om de overeenkomst ten aanzien van blok 13 te ontbinden.

5.17.

Het is begrijpelijk dat Mooiland ten aanzien van blok 13 van de overeenkomst af wil, omdat onduidelijk is wanneer Holland Property tot sloop en renovatie van de woningen over zal gaan. Na partiële ontbinding van de overeenkomst heeft Mooiland de mogelijkheid om de woningen te verkopen dan wel weder te verhuren, teneinde haar leegstandschade te verminderen. Deze belangen aan de zijde van Mooiland geven haar evenwel geen recht om de overeenkomst partieel te ontbinden, omdat daartoe vereist is dat Holland Property is tekortgeschoten, hetgeen niet het geval is.

5.18.

In het licht van het vorenstaande rust op Holland Property dan ook niet de verplichting om de huurderving vanaf oktober 2012 dan wel vanaf acht weken na 26 januari 2016 aan Mooiland te vergoeden.

5.19.

Nu Mooiland zonder vooroverleg met Holland Property tot ontruiming van de woningen is overgegaan, komt het voor rekening en risico van Mooiland dat zij huur derft vanwege leegstand. Op Holland Property rust niet de ongeschreven verplichting om bedoelde schade voor Mooiland te voorkomen dan wel te beperken. Van onrechtmatig handelen van Holland Property is dan ook geen sprake.

5.20.

Het vorenoverwogene leidt tot na te melden beslissing.

5.21.

Mooiland zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Holland Property worden begroot op:

- griffierecht € 619,00

- salaris advocaat 1.130,00 (2,5 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.749,00

6 De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt Mooiland in de proceskosten, aan de zijde van Holland Property tot op heden begroot op € 1.749,00,

6.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2017.

Th/KH