Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBGEL:2016:7180

Instantie
Rechtbank Gelderland
Datum uitspraak
20-04-2016
Datum publicatie
21-08-2018
Zaaknummer
C/05/284930/ HZ ZA 15-254
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Vrijwaringsprocedure tegen makelaar in desastreuze verbouwing van een woning.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 20 april 2016

in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/05/284930 / HZ ZA 15-254 van

1 [eiser sub 1] ,

2. [eiser sub 2],

[adres eisende partij] ,

eisers,

advocaat mr. B.M.C. Stenden te Waalwijk,

tegen

1 [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] ,

[adres gedaagde sub 1] ,

gedaagde,

advocaat mr. B.H.H.M. Ramakers te Arnhem,

2. [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak],

[adres gedaagde sub 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. J.A. Trimbach te De Meern,

in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/05/289510 / HZ ZA 15-408 van

[gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] ,

[adres gedaagde sub 2] ,

eiseres,

advocaat mr. J.A. Trimbach te De Meern,

tegen

1 [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] ,

[adres gedaagde sub 1] ,

gedaagde,

advocaat mr. B.H.H.M. Ramakers te Arnhem,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DRIEKLOMP MAKELAARDIJ O.G. B.V.,

gevestigd te Voorthuizen, gemeente Barneveld,

gedaagde,

advocaat mr. A.S. graaf van Randwijck te Rotterdam.

en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/05/289528 / HZ ZA 15-409 van

[gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] ,

[adres gedaagde sub 1] ,

eiser,

advocaat mr. B.H.H.M. Ramakers te Arnhem,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DRIEKLOMP MAKELAARDIJ O.G. B.V.,

gevestigd te Voorthuizen, gemeente Barneveld,

gedaagde,

advocaat mr. A.S. graaf van Randwijck te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eisende partij in de hoofdzaak] , [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] , [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] en Drieklomp worden genoemd.

1 De procedure in de hoofdzaak

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 23 december 2015

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 18 maart 2016

  • -

    een drietal aktes inbreng producties van [eisende partij in de hoofdzaak] , genomen ter comparitie

  • -

    de brief van 29 maart 2016 van mr. Trimbach.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De procedure in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/05/289510 / HZ ZA 15-408

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 23 december 2015

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 18 maart 2016

  • -

    een akte tot overlegging van productie 6 van [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] , genomen ter comparitie.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De procedure in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/05/289528 / HZ ZA 15-409

3.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 23 december 2015

- het proces-verbaal van comparitie van 18 maart 2016.

3.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

4 De feiten

4.1.

[gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] hebben in het verleden een affectieve relatie gehad. Zij hebben op 11 augustus 2006 een woning gekocht aan het adres [adres woning] (hierna: de woning) tegen een koopsom van € 375.000,-.

Na de beëindiging van die affectieve relatie in 2008 heeft [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] met de kinderen van partijen de woning verlaten en is [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] daarin blijven wonen.

4.2.

Op 18 november 2010 heeft [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] bij Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland een aanvraag tot ontheffing van de Provinciale milieuverordening Gelderland ingediend. Op 29 november 2010 heeft de provincie Gelderland een conceptbesluit genomen, waarin is bepaald:

[…] De toe te passen materialen moeten uit primaire bouwstoffen bestaan (dat wil zeggen niet eerder zijn gebruikt voor andere bouwconstructies)

[…]

De bouwmaterialen en erfafscheidingen mogen niet bestaan uit, of materialen bevatten die als gevolg van uitspoeling schadelijk zijn voor de bodem zoals bijvoorbeeld lood, zink, cadmium en gewolmaniseerd hout. […]

4.3.

Op 18 maart 2011 heeft de gemeente Apeldoorn aan [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] een omgevingsvergunning verleend voor het vergroten van de woning en het plaatsen van een bijgebouw. Daaraan zijn de volgende voorschriften verbonden:

De op de situatietekening aangegeven [naam loods] dient binnen 4 weken na realisering van de woning te zijn gesloopt;

Minimaal 3 weken voor aanvang van de desbetreffende bouwwerkzaamheden moeten de hierna bedoelde gegevens en bescheiden ter goedkeuring bij de afdeling Bouwzaken worden voorgelegd;

De constructieve berekening(en) en tekeningen waarbij aangetoond wordt dat voldaan wordt aan paragraaf 2.1.1. van het Bouwbesluit, waarin staat dat de uiterste grenstoestand van de bouwconstructies bij fundamentele belastingscombinaties en bijzondere belastingscombinaties niet mag worden overschreden;

4.4.

Met behulp van familieleden en vrienden heeft [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] in eigen beheer vanaf 2010 tot omstreeks de hierna bedoelde levering van de woning aan [eisende partij in de hoofdzaak] in 2012 uitgebreide bouw/verbouwingswerkzaamheden aan de woning verricht alsmede een gastenverblijf gebouwd.

4.5.

Bij brief van 10 oktober 2011, geadresseerd aan het adres [adres 1] , heeft Drieklomp aan [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] bevestigd dat zij van hen een opdracht tot bemiddeling betreffende de verkoop van de woning heeft gekregen. Drieklomp heeft deze met twee handtekeningen van de zijde van [eisende partij in de hoofdzaak] retour ontvangen.

4.6.

Drieklomp heeft een verkoopvragenlijst toegezonden aan [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] , die de verkoopvragenlijst heeft ingevuld.

4.7.

In de door Drieklomp opgestelde brochure van de woning en op Funda is de woning als volgt beschreven:

WILD KIJKEN VANAF DE VERANDA

Midden in de natuur in [adres 2] , bieden wij dit uiterst karakteristieke LANDHUIS aan.

Middels de houten poort betreedt u het glooiende omheinde perceel van 3.330 m², genietend van deze heerlijke plek zult u vanaf de veranda oog in oog staan met het wild. De hamer ging 2 jaar geleden in de oude woning die vrijwel geheel werd afgebroken. Anno 2012 is er iets prachtigs gerealiseerd, luxueus en sfeervol afgewerkt met robuuste natuurlijke en locale materialen. Deze instapklare woning moet u zeker gaan bewonderen, hier begint dag in dag uit genieten van het buitenleven met een subliem vakantiegevoel. […]

4.8.

[eisende partij in de hoofdzaak] heeft de woning op 23 februari 2012 gekocht van [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] tegen een koopsom van € 615.000,-, met inbegrip van een aantal daarin vermelde roerende zaken, die volgens de koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) door koper worden gewaardeerd op € 15.000,-. De koopovereenkomst luidt, voor zover voor de beoordeling van belang, als volgt:

Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

5.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: particuliere woning. Koper is bekend met het vigerende bestemmingsplan. […]

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de aanwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

[…]

Artikel 8 Hoofdelijkheid

[…] Bij deze verlenen (ver)kopers elkaar onherroepelijk volmacht om namens elkaar de uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uit te oefenen, respectievelijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen na te komen. Voor de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zijn (ver)kopers hoofdelijk verbonden.

[…]

Artikel 21 Bouwkundige keuring

Indien uit het te verrichten bouwkundig onderzoek mocht blijken dat bouwkundige constructieve gebreken, anders dan normaal waar te nemen onderhoudswerkzaamheden aanwezig zijn, dan hebben de kopers de mogelijkheid deze overeenkomst van koop en verkoop kosteloos te ontbinden op uiterlijk 8 maart 2012 per aangetekend schrijven aan verkopers.

4.9.

In opdracht van [eisende partij in de hoofdzaak] heeft op 7 maart 2012 een bouwkundige inspectie plaatsgevonden door de heer [naam bouwkundige] (hierna: [naam bouwkundige] . Diens bevindingen zijn vastgelegd in een inspectierapport van ADFA Group B.V. Daarin wordt de woning op vrijwel alle punten gewaardeerd met ‘goed’. Volgens het rapport zijn er enkele kleine punten die hersteld dienen te worden en waarvan de herstelkosten worden geraamd op € 1.365,-. De op termijn noodzakelijke kosten stelt het rapport op nihil.

4.10.

In opdracht van [eisende partij in de hoofdzaak] heeft [naam makelaar] (hierna: [naam makelaar] van [naam makelaarskantoor] te Uchelen de woning op 7 maart 2012 getaxeerd. Volgens het taxatierapport is de onderhouds- en bouwkundige staat van de woning voor wat betreft binnenonderhoud, buitenonderhoud en bouwkundige constructie ‘goed’ en bedraagt de marktwaarde € 597.000,- (volgens [eisende partij in de hoofdzaak] in haar dagvaarding: € 596.500,-).

4.11.

Door het passeren van de notariële akte van levering is de woning op 1 juni 2012 geleverd door [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] aan [eisende partij in de hoofdzaak]

4.12.

Op 1 juni 2012 hebben [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] een verklaring getekend, waarin onder meer is opgenomen:

Betreft: afspraken tussen [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en Anke omtrent de financiële afwikkeling van onze woning aan de [adres 1] […] Aangezien de verkoop / meerwaarde van de woning [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] toekomt wordt Anke niet aangesproken voor notaris of makelaarskosten t.b.v. de verkoop van de woning. Derhalve verleent [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] volledige kwijting van kosten en of enige naheffingen welke in relatie staan en/of veroorzaakt zijn door de verkoop van betreffende woning. Alle (overige) kosten waartoe deze verkoop aanleiding geeft of in de toekomst mocht geven, daaronder begrepen eventuele naheffingen belastingen van enige aard dan ook, komen ten laste van [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] . […]

4.13.

In opdracht van [eisende partij in de hoofdzaak] heeft het Bureau voor Bouwpathologie BB te Montfoort een onderzoek ingesteld naar de oorzaak van diverse gebreken in en aan de woning en het bijbehorende gastenverblijf aan de [adres 1], zoals de opdracht wordt omschreven in het uitgebrachte briefrapport d.d. 9 maart 2015. Dat briefrapport bevat de volgende passage:

RESUME

Op basis van bovenstaande opsomming kan worden gesteld dat zowel de woning en de bijgebouwen vele en ook zware gebreken kennen, welke niet verwacht mogen worden van een nieuwbouwproject. De verwijtbaar gestelde gebreken als gevolg van de uitvoering door de wederpartij ondermijnen onder andere de constructieve, brandveilige, waterdichte en isolerende waarde van de woning en de bijgebouwen. Tevens kan worden beschouwd dat de in deze rapportage vermelde gebreken niet eindig lijken te zijn. In de onderhavige rapportage zijn slechts de meest opvallende gebreken behandeld, maar uit voortschrijdend inzicht alsmede nader destructief onderzoek van de reeds bekende gebreken, is het aannemelijk dat er nieuwe aanvullende gebreken aan de orde zullen zijn.

4.14.

Nadien is de woning geïnspecteerd door Pheidius BV te Zwolle in de persoon van de heer [naam medewerker Pheidius BV] . Diens bevindingen zijn neergelegd in een rapport van 12 maart 2015.

4.15.

Aannemingsbedrijf Mulder BV te Apeldoorn heeft aan [eisende partij in de hoofdzaak] een ‘richt prijsopgave’ gedaan voor het herstelwerk aan de woning en het bijgebouw. Die prijsopgave is als volgt:

Richtprijs herstelwerk woonhuis excl. B.T.W € 264.000,00

Richtprijs herstelwerk (nieuwbouw) bijgebouw excl. B.T.W. € 125.000,00

Totaal bovenstaand exclusief B.T.W. € 389.000,00

21% B.T.W. € 81.690,00

Aanneemsom inclusief B.T.W. € 470.690,00

5 Het geschil

in de hoofdzaak

5.1.

[eisende partij in de hoofdzaak] vordert na zijn eis te hebben vermeerderd – samengevat en zakelijk weergegeven – dat de rechtbank

primair

1. [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] zal veroordelen tot betaling van € 470.690,- althans een door de rechtbank in goede justitie te betalen schadevergoeding,

2. zal verklaren voor recht dat [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst,

subsidiair

3. de koopovereenkomst (partieel) zal vernietigen wegens dwaling, althans de koopovereenkomst (partieel) zal ontbinden,

4. in het geval van algehele vernietiging of ontbinding [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 615.000,-,

5. [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] zal veroordelen tot betaling van de kosten koper van € 12.300,-,

6. in het geval van algehele vernietiging of ontbinding [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] zal veroordelen in de kosten van de notariele overdracht van de woning,

7. steeds onder uitdrukkelijke bepaling:

a. dat in het geval van algehele vernietiging of ontbinding [eisende partij in de hoofdzaak] eerst tot teruglevering van de woning zal zijn gehouden na storting van een bedrag van € 627.300,- door [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] onder een notaris,

b. dat in het geval van algehele vernietiging of ontbinding [eisende partij in de hoofdzaak] onslagen zullen zijn van hun verplichting tot teruglevering van de woning aan [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] indien zij de woning voordien zullen verkopen of hebben verkocht, onder de verplichting van [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] in dat geval aan [eisende partij in de hoofdzaak] te betalen het verschil tussen de door [eisende partij in de hoofdzaak] ontvangen of te ontvangen koopsom en € 627.000,-,

primair en subsidiair

8. [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] zal veroordelen aan [eisende partij in de hoofdzaak] te betalen de buitengerechtelijke incassokosten ad € 7.171,37,

9. [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] zal veroordelen aan [eisende partij in de hoofdzaak] te betalen de beslagkosten ad € 3.709,64,

10. [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] zal veroordelen aan [eisende partij in de hoofdzaak] te betalen de beslagkosten ad € 3.384,71,

11. [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] zal veroordelen in de kosten van dit geding.

5.2.

In het licht van de feiten legt [eisende partij in de hoofdzaak] aan haar primaire vordering het volgende ten grondslag.

[eisende partij in de hoofdzaak] heeft na de levering van de woning geconstateerd dat de woning een groot aantal gebreken heeft. Het betreft in chronologische volgorde:

- ondeugdelijk schilderwerk

- defecte oven

- geen ventilatie in washok, badkamer en toilet

- vocht en stank in badkamer, toilet, keuken en washok

- lekkage van dakgoot

- ondeugdelijk plat dak

- geen resp. ondeugdelijke isolatie

- hang- en sluitwerk

- ondeugdelijke constructie dak en verdiepingsvloer

- ondeugdelijke fundering, verzakking gastenverblijf, ondeugdelijke dakconstructie

- gevaarlijke gaskachel in slaapkamer

- ondeugdelijke kachel in woonkamer

- lekkage kilgoot

- tuinslang gebruikt als waterleiding

- ondeugdelijke vloer eerste verdieping

- ongedierte, houtrot en houtaantasters

- geen geldige omgevingsvergunning

[gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] zijn als verkopers ernstig tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen en de gebreken staan een normaal gebruik van de woning in de weg. De woning voldoet op een groot aantal punten niet aan de bouwtechnische tekeningen en de geldende wet- en regelgeving. [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] hebben [eisende partij in de hoofdzaak] niet geïnformeerd over deze afwijkingen, hoewel zij de woning in eigen beheer hadden gebouwd en dus op de hoogte waren van de afwijkingen. Er is sprake van non-conformiteit die aan [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] kan worden toegerekend. Zij zijn (op grond van de koopovereenkomst: hoofdelijk) aansprakelijk voor de schade c.q. de herstelkosten. Deze zijn begroot op een bedrag van € 470.690,-.

[eisende partij in de hoofdzaak] heeft aanspraak op vergoeding van de kosten in verband met het vaststellen van de aansprakelijkheid en de geleden schade ad € 7.904,74, van de buitengerechtelijke incassokosten, conform de staffel BIK € 3.025,- en van de beslagkosten ten laste van [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] ad € 3.384,71 en ten laste van [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] ad € 3.709,64.

5.3.

[gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] voeren gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/05/289510 / HZ ZA 15-408

5.4.

[gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] vordert – samengevat en zakelijk weergegeven – dat de rechtbank 1. [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] zal veroordelen om aan [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] te betalen al hetgeen waartoe [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met dien verstande dat hetgeen Drieklomp aan [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] voldoet, in mindering strekt op hetgeen [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] aan [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] dient te voldoen,

2. Drieklomp zal veroordelen om aan [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] te betalen al hetgeen waartoe [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met dien verstande dat hetgeen [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] aan [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] voldoet, in mindering strekt op hetgeen Drieklomp aan [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] dient te voldoen,

3. [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en Drieklomp zal veroordelen in de kosten van dit geding, vermeerderd met rente,

4. [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en Drieklomp zal veroordelen in de nakosten.

5.5.

In het licht van de feiten legt [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] aan deze vordering het volgende ten grondslag.

Nadat [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] de woning had verlaten, heeft [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] vanaf 2010 de woning gerenoveerd en uitgebouwd. Deze werkzaamheden heeft hij in 2012 voltooid. [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] is daarin niet gekend en is daarbij op geen enkele wijze betrokken geweest. Het was de bedoeling dat [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] haar aandeel in de woning zou overdragen aan [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en zijn nieuwe partner. Omdat zij er niet in slaagden financiering te verkrijgen voor de overdracht van dat aandeel van [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] in de woning aan hen, is de woning verkocht aan [eisende partij in de hoofdzaak] De overwaarde in de woning is niet ten goede gekomen aan [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] , maar volledig aan [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] . [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] heeft bovendien bij de onder 4.12 bedoelde verklaring [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] gevrijwaard voor alle kosten die in relatie staan tot en/of veroorzaakt zijn door de verkoop van de woning. Daaronder moet mede worden verstaan het bedrag van de mogelijke vordering van [eisende partij in de hoofdzaak] [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] heeft zonder [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] daarin te kennen Drieklomp ingeschakeld teneinde de verkoop van de woning te begeleiden. Drieklomp heeft haar opdracht niet uitgevoerd als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar althans is jegens [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst. Het was Drieklomp bekend dat [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] de woning niet bewoonde, dat zij de woning reeds in 2008 had verlaten en dat de woning vanaf 2010 was gerenoveerd en uitgebouwd, hetgeen in 2012 was voltooid. Drieklomp heeft [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] er niet op geattendeerd dat zij niet in staat was te verklaren over de toestand van de woning, meer in het bijzonder over eventuele gebreken. Zij heeft de verkoopvragenlijst niet toegezonden aan [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] , maar alleen aan [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] , en geen enkele informatie ingewonnen bij [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] . Drieklomp is voorts tekortgeschoten in de nakoming van haar zorgplicht, omdat zij [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] aan onnodige risico’s heeft blootgesteld. Zij heeft ten behoeve van [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] geen gebruikelijke voorzieningen opgenomen in de koopovereenkomst die aansprakelijkheid uitsluiten voor zichtbare en onzichtbare gebreken c.q. voor het feit dat de woning mogelijk non-conform is. [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] heeft slechts eenmaal contact gehad met Drieklomp, namelijk bij het ondertekenen van de koopakte. Drieklomp is daarom aansprakelijk jegens [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] .

5.6.

[gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en Drieklomp voeren gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/05/289528 / HZ ZA 15-409

5.7.

[gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] vordert – samengevat en zakelijk weergegeven – dat de rechtbank 1. Drieklomp zal veroordelen om aan [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] te betalen al hetgeen waartoe [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld,

2. Drieklomp zal veroordelen in de kosten van dit geding in de hoofdzaak en in deze vrijwaringszaak, vermeerderd met rente,

4. Drieklomp zal veroordelen in de nakosten,

5. Drieklomp zal veroordelen in alle overige gemaakte en nog te maken (gerechtelijke en buitengerechtelijke) kosten van rechtskundige bijstand, verhaal en verweer in verband met de jegens [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] gerichte aanspraken op schadevergoeding, voortvloeiend uit het door [eisende partij in de hoofdzaak] in de hoofdzaak gestelde, vermeerderd met rente.

5.8.

In het licht van de feiten legt [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] aan deze vordering het volgende ten grondslag.

Drieklomp was ervan op de hoogte dat de woning dateerde uit 1956 en dat [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] van 2010 tot 2012 in eigen beheer verbouwingswerkzaamheden had laten verrichten en daarbij gebruik had gemaakt van lokale en gebruikte materialen. [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] zelf had de woning maar kort bewoond en heeft tijdens de verbouwingswerkzaamheden in het bijgebouw geslapen. Bovendien was aan Drieklomp bekend dat in het bijgebouw geen bewoning was toegestaan. [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] heeft Drieklomp volledig geïnformeerd over de woning. Hij mocht vertrouwen op de deskundigheid van Drieklomp. De wetenschap aan de zijde van Drieklomp had ertoe moeten leiden dat Drieklomp contractuele voorzieningen had getroffen teneinde [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] te behoeden tegen aanspraken van [eisende partij in de hoofdzaak] Het lag (mede) op de weg van Drieklomp [eisende partij in de hoofdzaak] volledig te informeren omtrent de bij haar bekende eigenschappen van de woning. Bovendien had Drieklomp ter zake van de door [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] genoemde eigenschappen van de woning ook een eigen onderzoeksplicht. Alvorens inlichtingen te verstrekken aan een gegadigde, dient hij deze eerst op juistheid te onderzoeken. Drieklomp is daarom aansprakelijk/draagplichtig wegens tekortschieten in haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst althans schending van de op haar rustende zorgvuldigheidsnormen jegens [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [eisende partij in de hoofdzaak]

Voor zover de rechtbank zou oordelen dat Drieklomp jegens [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] niet aansprakelijk/ draagplichtig is, is Drieklomp met [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] hoofdelijk extern aansprakelijk c.q. draagplichtig jegens [eisende partij in de hoofdzaak] Drieklomp is gehouden [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] te vrijwaren voor het gedeelte wat haar aangaat.

5.9.

Drieklomp voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

6 De beoordeling

in de hoofdzaak

6.1.

[gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] voeren het verweer dat op [eisende partij in de hoofdzaak] een verzwaarde onderzoeksplicht rust en dat zij deze niet is nagekomen. Daaromtrent wordt overwogen dat uit artikel 21 van de koopovereenkomst niet het bestaan van een verzwaarde onderzoeksplicht kan worden afgeleid. Dit artikel geeft [eisende partij in de hoofdzaak] slechts het recht om de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden indien uit het te verrichten bouwkundig onderzoek mocht blijken dat bouwkundige constructieve gebreken, anders dan normaal waar te nemen onderhoudswerkzaamheden, aanwezig zijn. [eisende partij in de hoofdzaak] heeft als koper wel een onderzoeksplicht en daaraan heeft zij voldaan door opdracht te geven tot het onderzoek van [naam bouwkundige] en de taxatie door [naam makelaar] . Dat later aan het licht gekomen gebreken toentertijd niet zijn ontdekt, betekent niet dat [eisende partij in de hoofdzaak] niet aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan. Zijn verweer dat het onderzoek niet zorgvuldig zou zijn verricht, baseert [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] kennelijk slechts op het feit dat nadien gebreken zijn aangetroffen maar die conclusie kan daaruit niet worden getrokken en heeft hij overigens niet toegelicht, zodat daaraan voorbij gegaan zal worden.

6.2.

Indien en voor zover [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] ten aanzien van de door [eisende partij in de hoofdzaak] gestelde gebreken het verweer voert dat deze voor [eisende partij in de hoofdzaak] zichtbaar waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, wordt overwogen dat [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] dit verweer onvoldoende heeft gemotiveerd in het licht van het feit dat [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] zelf, naar hij stelt, en Drieklomp deze gebreken niet hebben opgemerkt en [naam bouwkundige] en [naam makelaar] kennelijk evenmin, nu zij daarvan in hun rapportage respectievelijk taxatierapport geen melding maken, integendeel positief rapporteren over de woning. Dit verweer wordt daarom verworpen.

6.3.

[gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] voeren het verweer dat [eisende partij in de hoofdzaak] niet tijdig (in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW) heeft geklaagd en daardoor niet aan haar klachtplicht heeft voldaan.

6.4.

Ten aanzien van [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] wordt hierover het volgende overwogen. Niet is gesteld of gebleken dat de klachten die [eisende partij in de hoofdzaak] jegens [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] heeft geuit, ook [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] hebben bereikt. Anders dan [eisende partij in de hoofdzaak] stelt, is onjuist dat de hoofdelijke aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] meebrengt dat tot [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] gerichte klachten hebben te gelden als tevens te zijn gericht geweest tot [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] . Volgens artikel 3:37 lid 3 BW moet immers een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt. Dat [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] beiden hoofdelijk aansprakelijk zijn, maakt dat niet anders (zie ook Hof Leeuwarden 22 augustus 2007, ECLI:NL:GHLEE:2007:BB2229). Ook artikel 8 van de koopovereenkomst maakt niet dat de klachten die [eisende partij in de hoofdzaak] tot [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] heeft gericht geacht moeten worden tevens gericht te zijn geweest tot [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] . Dat verkopers elkaar volmacht hebben verleend om namens elkaar de uit de koopovereenkomst rechten uit te oefenen respectievelijk verplichtingen na te komen, betekent immers niet dat een tot een hoofdelijke schuldenaar gerichte mededeling moet worden geacht ook jegens de andere hoofdelijke schuldenaar te zijn gedaan. Voor zover uit de toelichting op de NVM-koopakte iets anders zou blijken, acht de rechtbank dat rechtens niet juist.

6.5.

De rechtbank heeft behoefte aan nadere inlichtingen van [eisende partij in de hoofdzaak] omtrent de respectieve data waarop zij over de door haar geconstateerde gebreken bij [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] respectievelijk [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] heeft geklaagd. Zij verzoekt [eisende partij in de hoofdzaak] daarom zich uit te laten over de vraag wanneer en op welke wijze zij over elk van de door haar gestelde gebreken bij [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] respectievelijk [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] heeft geklaagd.

6.6.

[gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] beroept zich op de verjaringstermijn van 2 jaren van artikel 7:23 lid 1 BW. De rechtbank verzoekt [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] zich voor elk van de klachten uit te laten over de vraag of sprake is van verjaring, wanneer en waardoor de verjaringstermijn is aangevangen en wanneer deze is geëindigd.

6.7.

[gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] beroept zich, zonder enige onderbouwing, ‘zo nodig’ op verjaring. De rechtbank verzoekt [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] zich voor elk van de klachten uit te laten over de vraag of sprake is van verjaring, op welk wetsartikel zij zich daarbij baseert, wanneer en waardoor de verjaringstermijn is aangevangen en wanneer deze is geëindigd.

6.8.

Ook overigens zullen [eisende partij in de hoofdzaak] , [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] met betrekking tot de gestelde gebreken al hetgeen hen ter onderbouwing van hun respectieve standpunten dienstig voorkomt, nog naar voren kunnen brengen.

6.9.

De rechtbank sluit niet uit dat zij, na te hebben vastgesteld voor welke van de gestelde gebreken aansprakelijkheid bestaat, het nodig zal achten met het oog op de vaststelling van de omvang van de schade een deskundige te benoemen. In verband daarmee verzoekt de rechtbank partijen, bij voorkeur na onderling overleg, zich tevens uit te laten omtrent het aantal en de persoon van de deskundigen en – voor zover thans reeds mogelijk – de aan hen te stellen vragen.

6.10.

De zaak zal voor akte uitlating naar de rol worden verwezen. Op de genoemde roldata zal geen uitstel worden verleend.

6.11.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/05/289510 / HZ ZA 15-408

6.12.

[gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] heeft, in de wetenschap dat [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] in eigen beheer de woning had uitgebouwd en gerenoveerd, de koopovereenkomst met [eisende partij in de hoofdzaak] getekend. Ook als zij op dat moment niet op de hoogte was van de eigenschappen van de woning, is dat onvoldoende om haar vordering jegens [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] toewijsbaar te kunnen doen zijn. Het feit dat de overwaarde uitsluitend aan [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] ten goede is gekomen, kan [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] niet baten: de opbrengst is immers deels aangewend ter aflossing van de op de woning rustende hypotheekschuld, waarvoor ook [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] aansprakelijk was, terwijl [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] tijd en geld heeft geïnvesteerd in de verbouwing van de woning.

6.13.

De betekenis van de door [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] en [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] ondertekende verklaring van 1 juni 2012 zal moeten worden uitgelegd aan de hand van het zgn. Haviltex-criterium. Dit houdt het volgende in: de vraag, hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers volgens vaste jurisprudentie aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, NJ 1981/635). Daarbij komt aan de taalkundige betekenis en interpretatie van de bewoordingen van de overeenkomst grote betekenis toe (HR 19 januari 2007, NJ 2007/575, LJN: AZ3178).

Volgens die verklaring verleent [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] (d.i. [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] ) volledige kwijting van kosten en of enige naheffingen welke in relatie staan en/of veroorzaakt zijn door de verkoop van de betreffende woning. Daaruit kan niet worden afgeleid dat [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] de bedoeling heeft gehad [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] te vrijwaren tegen aanspraken als die van [eisende partij in de hoofdzaak] noch dat [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] dat mocht verwachten. Een dergelijke aanspraak op vergoeding van schade is immers iets geheel anders dan kosten en naheffingen, terwijl op 1 juni 2012 bovendien nog niet bekend was dat [eisende partij in de hoofdzaak] op een dergelijke schadevergoeding aanspraak zou maken.

6.14.

De vordering van [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] jegens [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] zal worden afgewezen. In de procedure in vrijwaring tussen [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] en [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] zal [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] worden veroordeeld in de kosten van dit geding, gevallen aan de zijde van [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en tot aan dit vonnis vastgesteld op:

griffierecht nihil

salaris advocaat € 5.160,- (tarief VII, 2 punten)

totaal € 5.160,-

De daarover gevorderde vertragingsrente is als onbetwist toewijsbaar.

6.15.

Nu de vordering zal worden afgewezen, komen de door [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] gevorderde nakosten uiteraard evenmin voor toewijzing in aanmerking.

6.16.

De rechtbank stelt ten aanzien van de vordering jegens Drieklomp het volgende voorop. Drieklomp heeft de bevestiging van de opdracht tot bemiddeling toegezonden aan [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] en deze voorzien van twee handtekeningen van de kant van [eisende partij in de hoofdzaak] retour ontvangen. Zij ging ervan uit dat zij van hen beiden die opdracht had gekregen. Feitelijk heeft zij haar werkzaamheden in het kader van die bemiddeling ook ten behoeve van hen beiden, [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] , verricht. Dat [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] ontkent haar handtekening op die opdrachtbevestiging te hebben gezet, kan daaraan niet afdoen. Dit betekent dat Drieklomp is gehouden haar verplichtingen uit die opdracht om deze als een goed opdrachtnemer, dat wil zeggen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar, en uit haar zorgplicht ook ten opzichte van [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] na te komen.

6.17.

In het licht van hetgeen hiervoor is overwogen was Drieklomp dan ook gehouden aan [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] inlichtingen te vragen over de staat van de woning, ook als de staat van de woning daartoe op zichzelf geen aanleiding gaf omdat deze perfect leek. Ter comparitie is komen vast te staan dat Drieklomp uitsluitend heeft gesproken met [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en niet met [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] en dat zij de verkoopvragenlijst uitsluitend heeft toegezonden aan [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en niet aan [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] . Zij heeft aan [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] geen enkele informatie gevraagd. Door [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] aldus buiten het verkoopproces te houden, heeft Drieklomp haar niet de kans geboden zich op haar positie ten opzichte van eventuele kopers te beraden en zich in juridische zin tegen eventuele aanspraken van kopers te beschermen. Het feit dat Drieklomp ervan op de hoogte was dat [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] niet meer in de woning woonde en dat [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] de woning in eigen beheer had verbouwd, maakt temeer dat Drieklomp niet uitsluitend had mogen afgaan op de door [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] verstrekte informatie. Het verweer van Drieklomp dat [eisende partij in de hoofdzaak] exoneraties ten behoeve van [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] waarschijnlijk niet zou hebben geaccepteerd althans dat de koopsom daardoor zou zijn verlaagd, is louter speculatief en overtuigt de rechtbank niet. De rechtbank acht dat ook irrelevant, omdat het op de weg had gelegen van Drieklomp [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] minst genomen te informeren over de mogelijkheden zich in juridisch opzicht te beschermen tegen aanspraken als die van [eisende partij in de hoofdzaak]

6.18.

De vordering van [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] jegens Drieklomp zal worden toegewezen.

6.19

In de procedure in vrijwaring tussen [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] en Drieklomp zal Drieklomp worden veroordeeld in de kosten van dit geding, gevallen aan de zijde van [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] en tot aan dit vonnis vastgesteld op

griffierecht nihil

salaris advocaat € 5.160,00 (tarief VII, 2 punten)

totaal € 5.160,00

6.20

De door [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] jegens Drieklomp gevorderde nakosten zijn, op de voet van het arrest van de Hoge Raad van 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:BL1116, voor toewijzing vatbaar als hierna omschreven.

6.21.

Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de explootkosten aan de griffier niet mogelijk.

in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/05/289528 / HZ ZA 15-409

6.22.

[gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] heeft de woning in eigen beheer gerenoveerd en uitgebouwd, zodat hij geacht moet worden van het bestaan van eventuele gebreken op de hoogte te zijn geweest, ook als hij hulp heeft gehad van familie en vrienden. Niettemin blijkt uit zijn beantwoording van de vragen op de verkoopvragenlijst niet van eventuele gebreken. De tekst van de brochure en die op Funda heeft [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] in overleg met Drieklomp opgesteld. Daarin wordt de woning omschreven als een prachtige en luxueuze woning. Immers: Anno 2012 is er iets prachtigs gerealiseerd, luxueus en sfeervol afgewerkt met robuuste natuurlijke en locale materialen. Deze instapklare woning moet u zeker gaan bewonderen. Dat de woning mogelijk gebreken zou vertonen, kan daaruit niet worden afgeleid. Bovendien vertoonde de woning kennelijk visueel geen gebreken, nu het tegendeel door [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] niet is gesteld en evenmin is gebleken.

Drieklomp behoefde dan ook niet bedacht te zijn op gebreken aan de woning en voor haar bestond daarom geen enkele aanleiding te trachten met [eisende partij in de hoofdzaak] tot overeenstemming te komen omtrent het opnemen van bijzondere bedingen in de koopovereenkomst teneinde [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] te behoeden tegen aanspraken van [eisende partij in de hoofdzaak] Onjuist, want niet gebaseerd op enige rechtsregel, is de stelling van [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] dat Drieklomp de door hem aan Drieklomp verstrekte inlichtingen op juistheid had dienen te onderzoeken.

6.23.

[gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] voert voorts aan dat Drieklomp jegens [eisende partij in de hoofdzaak] aansprakelijk c.q. draagplichtig is en baseert daarop zijn stelling dat Drieklomp gehouden is [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] te vrijwaren voor het gedeelte dat haar aangaat. In deze procedure kan echter niet worden vastgesteld of Drieklomp jegens [eisende partij in de hoofdzaak] aansprakelijk dan wel draagplichtig is, zodat ook op deze grondslag de vordering van [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] niet toewijsbaar is.

6.24.

De vordering zal worden afgewezen met veroordeling van [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] in de kosten van dit geding, gevallen aan de zijde van Drieklomp en tot aan dit vonnis vastgesteld op

griffierecht € 3.864,-

salaris advocaat € 5.160,- (tarief VII, 2 punten)

totaal € 9.024,-

De daarover gevorderde vertragingsrente is als onbetwist toewijsbaar.

7 De beslissing

De rechtbank

in de hoofdzaak

7.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van 15 juni 2016 voor uitlating door [eisende partij in de hoofdzaak] omtrent hetgeen is overwogen onder 6.5, 6.8 en 6.9,

7.2.

verwijst de zaak naar de rolzitting van 15 juni 2016 voor uitlating door [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] omtrent hetgeen is overwogen onder 6.6, 6.8 en 6.9,

7.3.

verwijst de zaak naar de rolzitting van 15 juni 2016 voor uitlating door [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] omtrent hetgeen is overwogen onder 6.7, 6.8 en 6.9,

7.4.

bepaalt dat [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] een antwoordakte zal mogen nemen op de rolzitting van 27 juli 2016,

7.5.

bepaalt dat [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] een antwoordakte zal mogen nemen op de rolzitting van 27 juli 2016,

7.6.

bepaalt dat [eisende partij in de hoofdzaak] een antwoordakte zal mogen nemen op de rolzitting van 27 juli 2016,

7.7.

bepaalt dat op voornoemde rolzittingen geen uitstel aan partijen zal worden verleend,

7.8.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/05/289510 / HZ ZA 15-408

7.9.

veroordeelt [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] in de proceskosten, gevallen aan de zijde van [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] en tot aan dit vonnis vastgesteld op € 5.160,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag der voldoening,

7.10.

veroordeelt Drieklomp om aan [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] te betalen al hetgeen waartoe [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld,

7.11.

veroordeelt Drieklomp in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 2 / eiser in de vrijwarimngszaak] tot op heden vastgesteld op € 5.160,00, na ontvangst van een nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak te voldoen aan de griffier,

7.12.

veroordeelt Drieklomp in de nakosten ten bedrage van € 131,-, te vermeerderen met € 68,- wegens salaris advocaat, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en noodzakelijk is geweest,

7.13.

verklaart de veroordelingen onder 7.9, 7.10, 7.11 en 7.12 in dit vonnis in deze vrijwaringszaak uitvoerbaar bij voorraad,

7.14.

wijst af het meer of anders gevorderde,

in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/05/289528 / HZ ZA 15-409

7.15.

wijst de vordering af,

7.16.

veroordeelt [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] in de proceskosten, gevallen aan de zijde van Drieklomp en tot aan dit vonnis vastgesteld op € 9.024,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag der voldoening,

7.17.

veroordeelt [gedaagde sub 1 / gedaagde in de vrijwaringszaak (15-408) /eiser in de vrijwaringszaak 16-409] in de nakosten ten bedrage van € 131,-, te vermeerderen met € 68,- wegens salaris advocaat, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en noodzakelijk is geweest,

7.18.

verklaart de veroordelingen onder 7.16 en 7.17 in het vonnis in deze vrijwaringsprocedure uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis, mr. P.F.A. Bierbooms en G.A. van der Straaten en in het openbaar uitgesproken op 20 april 2016.