Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBGEL:2015:8084

Instantie
Rechtbank Gelderland
Datum uitspraak
05-08-2015
Datum publicatie
24-12-2015
Zaaknummer
273141
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Handelszaak. Koopovereenkomst onroerende zaken door kantonrechter vernietigd. Eiseres (koper) is daarbij tevens veroordeeld tot het (terug)leveren van de onroerende zaken aan gedaagde (verkoper). Rechtbank oordeelt dat van (terug)leveren geen sprake kan zijn omdat de vernietiging op grond van art. 3:53 lid 1 BW terugwerkt tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht. De vereiste geldige titel voor de levering heeft ontbroken (zie art. 3:84 lid 1 BW). De onroerende zaken hebben het vermogen van gedaagde dus nooit verlaten. Gedaagde is ook in de woning blijven wonen. De openbare registers moeten wel aangepast worden maar daarvoor biedt art. 3:17 lid 1 sub e BW een voorziening. Ongerechtvaardigde verrijking art. 6:212 BW. Eiseres heeft de hypotheekrente betaald en de opstallen verzekerd en daarvoor premies betaald. Opschortingsverweer faalt. Bewijsopdracht ten aanzien van terugbetaling van leningen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/273141 / HA ZA 14-624 \ 357/97

Vonnis van 5 augustus 2015

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser] .,

gevestigd te Leerdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. W. Plessius te Gorinchem,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde],

gevestigd te Rumpt,

2. [gedaagde 1],

wonende te Rumpt,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie

advocaat mr. P. Habermehl te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 4 februari 2015

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 17 maart 2015

  • -

    de conclusie van repliek in conventie tevens houdende akte wijziging van eis

  • -

    de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Bij tussen partijen gewezen vonnis van 26 januari 2011 (zaaknummer 690995\CV EXPL 10-3528) heeft de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Tiel onder meer in reconventie het volgende beslist:

“3.1. vernietigt

a. de tussen [gedaagden] en Beheer ( [gedaagden] ; de rechtbank) als verkopers enerzijds en Vastgoed ( [eiser] Vastgoed; de rechtbank) als koper anderzijds op 23 oktober 2007 gesloten overeenkomt van koop en verkoop betreffende de registergoederen:

- het woonhuis met ondergrond erf, tuin en verder aanbehoren, staande en gelegen [adres] , kadastraal bekend als gemeente Deil, sectie N, nummer [nummer] , groot elf are tien centiare;

- schuren, een perceel agrarische grond en grasland, staande en gelegen nabij de [adres] te Rumpt, kadastraal bekend als gemeente Deil, sectie N, nummer [nummer] , groot dertig are zestig centiare;

- een perceel bouwland, gelegen nabij de [adres] te Rumpt, kadastraal bekend als gemeente Deil, sectie N, nummer [nummer] , groot zestig are en drieënnegentig centiare;

- een perceel bouwland, gelegen nabij de [adres] West te Gellicum. Kadastraal bekend als gemeente Deil, sectie N, nummer 506, groot één are vijf centiare;

- een perceel grond, gelegen nabij de [adres] te Rumpt, kadastraal bekend als gemeente Deil, sectie N, nummer [nummer] , groot zeven centiare;

b. de tussen [gedaagden] en beheer als verkopers enerzijds en vastgoed als koper anderzijds bij authentieke akte van 30 oktober 2007 gesloten overeenkomst van levering van de hiervoor onder het petitum sub 1 a genoemde registergoederen.

c. de tussen Beheer, althans zo nodig [gedaagden] en Beheer gezamenlijk, als huurder anderzijds, op 23 en 30 november 2007 gesloten overeenkomsten van huur betreffende woonruimte en bedrijfsruimte, plaatselijk bekend [adres] ;

3.2.

veroordeelt [eiser] Vastgoed B.V. om binnen 8 (acht) dagen na betekening van het te deze te wijzen vonnis te leveren aan [gedaagden] en Beheer, en daartoe binnen genoemde termijn te verschijnen bij een door [gedaagden] en/of Beheer aan te wijzen Nederlandse notaris teneinde op die plaats en tijdstip volledig mee te werken aan ondertekening en overigens van een authentieke akte van levering waarbij aan [gedaagden] en Beheer in eigendom zullen worden overgedragen de navolgende registergoederen:

- het woonhuis met ondergrond erf, tuin en verder aanbehoren, staande en gelegen [adres] , kadastraal bekend als gemeente Deil, sectie N, nummer [nummer] , groot elf are tien centiare;

- schuren, een perceel agrarische grond en grasland, staande en gelegen nabij de [adres] te Rumpt, kadastraal bekend als gemeente Deil, sectie N, nummer [nummer] , groot dertig are zestig centiare;

- een perceel bouwland, gelegen nabij de [adres] te Rumpt, kadastraal bekend als gemeente Deil, sectie N, nummer [nummer] , groot zestig are en drieënnegentig centiare;

- een perceel grond, gelegen nabij de [adres] te Rumpt, kadastraal bekend als gemeente Deil, sectie N, nummer [nummer] , groot zeven centiare;

3.3.

bepaalt dat ten aanzien van het onder 2 gegeven uitspraak, in de plaats van de authentieke akte zal treden,

3.4.

veroordeelt [eiser] Vastgoed om binnen 8 (acht) dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, aan [gedaagden] en/of beheer terug te leveren, terug te betalen of te vergoeden, al hetgeen Vastgoed in enigerlei vorm van [gedaagden] en/of Beheer mocht hebben genoten, ontvangen of betaald gekregen uit hoofde van de hiervoor onder 1a, 1b en/of 1c genoemde overeenkomsten, anders dan waartoe Vastgoed vanwege het hiervoor onder 2 gevorderde reeds zal zijn veroordeeld;

3.5.

verklaart voor recht dat vastgoed terzake van het (doen) aangaan van de hiervoor onder 1a, 1b en/of 1c genoemde overeenkomsten, toerekenbaar tekort is geschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagden] en/of beheer en deswege schadeplichtig is jegens [gedaagden] en/of Beheer, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

(…)”.

2.2.

Bij arrest van 14 augustus 2012 heeft het gerechtshof Arnhem het hiervoor genoemde vonnis bekrachtigd. Dit arrest is nadien aangevuld bij arrest van 16 juli 2013 naar aanleiding van een verzoek van [eiser] ex artikel 32 Rv met de volgende beslissing:

“veroordeelt [gedaagden] om het bedrag van de koopsom ad € 350.000,-- uiterlijk een dag voor de dag van de teruglevering van de onroerende zaken op de derdengeldrekening van de instrumenterend notaris te storten;

Bepaalt dat de onroerende zaken op het moment van teruglevering aan [gedaagden] vrij van beslagen en hypotheken dienen te zijn”.

2.3.

Bij exploot van 30 september 2013 heeft [eiser] het hiervoor genoemde vonnis van de kantonrechter te Tiel van 26 januari 2011 en de arresten van het gerechtshof van 14 augustus 2012 en 16 juli 2013 aan [gedaagden] laten betekenen.

2.4.

In de door [gedaagden] tegen [eiser] aanhangig gemaakte schadestaatprocedure heeft deze rechtbank bij vonnis van 2 juli 2014 de vordering van [gedaagden] om [eiser] te veroordelen aan hen te betalen een schadevergoeding, afgewezen. [gedaagden] hebben tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. Die procedure loopt nog.

2.5.

Na daartoe verkregen verlof heeft [eiser] op 27 oktober 2014 ten laste van [gedaagden] beslag onder zichzelf gelegd op de hiervoor genoemde onroerende zaken, ter verzekering van een door haar gestelde vordering op [gedaagden] , in het verlof begroot op € 514.000,--.

3 Het geschil in conventie en in reconventie

3.1.

[eiser] heeft, na wijziging van (de grondslag van) haar eis, in conventie gevorderd:

“De werking van de reeds ingetreden gevolgen van de bij vonnis d.d. 26 januari 2011 uitgesproken vernietigingen te ontzeggen, dit conform het gevraagde bij randnummers 11 t.e.m. 17, en te bepalen dat gedaagden ieder hoofdelijk, des, dat als de een aan de veroordelingen voldoet, de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen:

I. Om na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, ter deugdelijke en onverwijlde uitvoering van de uitspraken van uw rechtbank d.d. 26 januari 2011 en het gerechtshof Arnhem d.d. 14 augustus 2012 en 16 juli 2013, mee te werken aan de teruglevering aan gedaagden van de volgende onroerende zaken:

- het woonhuis met ondergrond erf, tuin en verder aanbehoren, staande en gelegen [adres] , kadastraal bekend als gemeente Deil, sectie N, nummer [nummer] , groot elf are tien centiare;

- schuren, een perceel agrarische grond en grasland, staande en gelegen nabij de [adres] te Rumpt, kadastraal bekend als gemeente Deil, sectie N, nummer [nummer] , groot dertig are zestig centiare;

- een perceel bouwland, gelegen nabij de [adres] te Rumpt, kadastraal bekend als gemeente Deil, sectie N, nummer [nummer] , groot zestig are en drieënnegentig centiare;

- een perceel bouwland, gelegen nabij de [adres] West te Gellicum. Kadastraal bekend als gemeente Deil, sectie N, nummer 506, groot één are vijf centiare;

- een perceel grond, gelegen nabij de [adres] te Rumpt, kadastraal bekend als gemeente Deil, sectie N, nummer [nummer] , groot zeven centiare;

middels storting door gedaagden van de koopsom ad € 350.000,--, uiterlijk een dag voor de door eiseres te bepalen dag van teruglevering van de onroerende zaken, welke storting dient plaats te vinden op de derdengeldrekening van de door eiseres aan te wijzen instrumenterend notaris, alsmede het door gedaagden verrichten van alle handelingen, noodzakelijk om de levering (en overdracht) van zowel de koopsom aan eiseres als de onroerende zaken aan gedaagden daadwerkelijk en zonder enige vertraging te effectueren,

bij gebreke waarvan verzoekster gerechtigd zal zijn om de genoemde onroerende zaken executoriaal te verkopen op een moment en op een wijze zoals haar goeddunkt, en welke opbrengst, na aftrek van alle kosten redelijkerwijze noodzakelijk voor deze executoriale verkoop, in mindering zal worden gebracht op alle vorderingen zoals door U.E.A toegewezen, zowel voor wat betreft de koopsom als de overige, in dit petitum vermelde vorderingen, en het eventueel bestaande restant aan gedaagden zal toekomen;

II. tot betaling aan eiseres van de wettelijke rente over de koopsom ad Euro 350.000,-- vanaf 31 oktober 2007 tot de dag der algehele voldoening;

III. tot betaling aan eiseres van primair een uitkering in geld gelijk aan de door eiseres tot 31 oktober 2014 betaalde hypotheekrente ad Euro 112.945,-- alsmede de wettelijke rente over de gelijk aan die hypotheekrente verschuldigde maandtermijnen sinds 31 oktober 2007, vanaf hun moment van opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening, subsidiair de door eiseres tot 31 oktober 2014 betaalde hypoteehrente ad Euro 112.945,--- alsmede de wettelijke rente over de verschuldigde maandtermijnen sinds 31 oktober 2007, vanaf hun moment van opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening;

IV. tot betaling aan eiseres van primair een uitkering in geld gelijk aan de door eiseres vanaf 31 oktober 2014 betaalde hypotheekrente alsmede de wettelijke rente over de gelijk aan die hypotheekrente verschuldigde maandtermijnen vanaf hun moment van opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening, subsidiair de door eiseres vanaf 31 oktober 2014 te betalen hypoteehrente alsmede de wettelijke rente over de verschuldigde maandtermijnen vanaf hun moment van opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening;

V. tot betaling aan eiseres van de door eiseres aan gedaagden geleende gelden ad Euro 32.701,62, vermeerderd met incassokosten ad Euro 1.210,-- (BIK), alsmede de wettelijke rente vanaf hun opeisbaarheid per 1 juni 2012, tot aan de dag der algehele vodoening;

VI. tot betaling aan eiseres van primair een uitkering in geld gelijk aan de door eiseres tot 1 december 2013 betaalde onroerende zaaksbelasting, waterschapslasten en verzekeringspremie ad Euro 9.538,42, vermeerderd met de wettelijke rente over voornoemde posten vanaf de dag der opeisbaarheid van de respectievelijke sommen en termijnen tot aan de dag der algehele voldoening, subsidiair de door eiseres tot 1 december 2013 betaalde onroerende zaaksbelasting, waterschapslasten en verzekeringspremie ad Euro 9.538,42, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid van de respectievelijke sommen en termijnen tot aan de dag der algehele voldoening;

VII. tot betaling aan eiseres van primair een uitkering in geld gelijk aan de door eiseres vanaf 1 december 2013 te betalen onroerende zaaksbelasting, waterschapslasten en verzekeringspremie, vermeerderd met de wettelijke rente over voornoemde posten vanaf de dag der opeisbaarheid van de respectievelijke sommen en termijnen tot aan de dag der algehele voldoening, subsidiair de door eiseres vanaf 1 december 2013 te betalen onroerende zaaksbelasting, waterschapslasten en verzekeringspremie, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid van de respectievelijke sommen en termijnen tot aan de dag der algehele voldoening”.

3.2.

Aan haar vorderingen onder 3.1 aanhef en onder I weergegeven heeft [eiser] ten grondslag gelegd het hiervoor bedoelde vonnis van de kantonrechter Tiel van 26 januari 2011 en de arresten van het gerechtshof van 14 augustus 2012 en 16 juli 2013. Volgens [eiser] is zij voor de teruglevering van de onroerende zaken, welke verplichting dient te worden ingeroepen door [gedaagden] , volledig afhankelijk van laatstgenoemde en is de terugbetaling van de koopsom door [gedaagden] afhankelijk van de levering. Doordat [gedaagden] ook niet in staat zijn tot terugbetaling van de koopsom, is een patstelling ontstaan. Om die patstelling te doorbreken dient [eiser] over een executoriale titel te beschikken die door haar tenuitvoer kan worden gelegd. Verder heeft [eiser] deze vordering, na wijziging van de grondslag daarvan, mede gegrond op artikel 3:53 lid 2 BW. Bepaalde reeds ingetreden gevolgen van de rechtshandeling kunnen volgens [eiser] bezwaarlijk ongedaan gemaakt worden en daarom heeft zij tevens gevorderd de werking aan de uitgesproken vernietiging te ontzeggen in die zin dat de onroerende zaken eigendom blijven van [eiser] en dat zij, voor het geval [gedaagden] niet voldoen aan hun verplichting de koopsom onder de notaris te storten, gerechtigd zal zijn die onroerende zaken executoriaal te verkopen.

3.3.

De vorderingen onder 3.1. III, IV, VI en VII heeft [eiser] aanvankelijk gegrond op de artikelen 6:2 (de redelijkheid en billijkheid), 6:203 (onverschuldigde betaling) en 6:212 BW (ongerechtvaardigde verrijking). Bij conclusie van repliek heeft zij deze vorderingen mede gegrond op artikel 3:53 lid 2 BW. Zij heeft daartoe het volgende gesteld. [gedaagden] hebben het volledige genot van de zaak gehad terwijl zij geen hypotheek- en andere aan de onroerende zaken verbonden lasten hadden en zij evenmin huur hebben betaald. Ook hier kunnen de gevolgen, te weten de gedane betalingen aan derden, bezwaarlijk ongedaan worden gemaakt. [eiser] verzoekt daarom met gebruikmaking van laatstgenoemd artikel te bepalen “dat de vernietiging van de huurovereenkomst(en) niet eerder werkt dan op het moment dat [gedaagden] alle door [eiser] gedane (en nog te verrichten) betalingen inzake hypotheekrente, onroerende zaaksbelasting en waterschapsbelasting (…) aan [eiser] heeft vergoed, dit middels betaling door [gedaagden] aan [eiser] van de eerder door partijen overeengekomen (en later vernietigde) huurtermijnen, dit met terugwerkende kracht en wel in die zin, dat elke maandelijkse huurtermijn gelijk is aan de door [eiser] betaalde maandtermijn aan hypotheek, een 12e deel van de waterschapslasten eigenaren en een 12e deel van de OZB-eigenaren, en tevens in die zin, dat [gedaagden] (ook) de wettelijke rente vanaf 31 oktober 2007 dient te voldoen (aanvangsmoment huurbetalingen én betaling hypotheekrente)”. Daarmee wordt volgens [eiser] recht gedaan aan de voor haar wel zeer nadelige situatie, waarin zij nimmer huurbetalingen van [gedaagden] heeft ontvangen, terwijl zij daarnaast alle kosten als eigenaar van de onroerende zaak heeft voldaan.

3.4.

[gedaagden] hebben het gevorderde gemotiveerd weersproken. Zij hebben van hun kant in voorwaardelijke reconventie gevorderd:

a. voor het geval zal worden geoordeeld dat er verbintenissen tussen partijen bestaan waarvan [eiser] nakoming wil, dat zij daarvan op grond van art. 6:60 BW (schuldeisersverzuim) jegens [eiser] zijn bevrijd;

b. opheffing van het door [eiser] ten laste van hen gelegd conservatoire beslag op de hiervoor genoemde onroerende zaken.

3.5.

[eiser] heeft de vorderingen in reconventie gemotiveerd weersproken. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

in conventie

4.1.

Naar de rechtbank begrijpt is thans het probleem dat [gedaagden] de indertijd aan hen betaalde koopsom niet meer liquide hebben en moeilijkheden ondervinden bij het verkrijgen van financiering daarvoor. Daardoor is de hiervoor al genoemde patstelling ontstaan.

De vorderingen onder 3.1.I

4.2.

Bij de beoordeling van deze vorderingen wordt het volgende vooropgesteld. Uit de hiervoor weergegeven feiten volgt dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en de overeenkomst van levering met betrekking tot de onroerende zaken bij inmiddels in kracht van gewijsde gegane beslissingen zijn vernietigd. De vernietiging werkt ingevolge het bepaalde in artikel 3:53 lid 1 BW terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht. Dat betekent dat deze onroerende zaken het vermogen van [gedaagden] nimmer hebben verlaten, omdat bij de overdracht van de onroerende zaken de krachtens artikel 3:84 lid 1 BW vereiste geldige titel heeft ontbroken. Van (terug)levering van deze zaken door [eiser] aan [gedaagden] kan dan ook geen sprake zijn omdat [gedaagden] daarvan eigenaar zijn gebleven en deze ook zijn blijven bewonen en gebruiken. Wel zullen nog de openbare registers aangepast moeten worden aan de juridische situatie, maar daarvoor biedt artikel 3:17 lid 1 sub e BW een voorziening die geen rechterlijke tussenkomst vereist. Teruglevering van de onroerende zaken aan [gedaagden] is dus niet aan de orde, zodat [eiser] bij deze vordering, nog afgezien van het feit dat een veroordeling daartoe al in het door het gerechtshof bekrachtigde vonnis van de kantonrechter Tiel van 26 januari 2011 is gegeven, geen belang heeft. Dat is tijdens de comparitie ook aan partijen voorgehouden en mede daarom hebben zij de gelegenheid gekregen zich daarover uit te laten. [eiser] heeft haar vorderingen nadien mede gebaseerd op artikel 3:53 lid 2 BW, zoals hiervoor onder 3.2 is weergegeven. Daarover wordt het volgende overwogen.

4.3.

In artikel 3:53 lid 2 BW staat dat indien de reeds ingetreden gevolgen van een rechtshandeling bezwaarlijk ongedaan gemaakt kunnen worden, de rechter desgevraagd aan een vernietiging geheel of ten dele haar werking kan ontzeggen en aan een partij die daardoor onbillijk wordt bevoordeeld de verplichting kan opleggen tot een uitkering in geld aan de partij die benadeeld wordt. Het is evenwel aan de rechter die te oordelen heeft over de vernietiging of hij, desgevraagd, van de in dat artikellid genoemde mogelijkheid gebruik dient te maken. Zoals overwogen is bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak al beslist dat de koopovereenkomst en de overeenkomst tot levering tussen partijen zijn vernietigd. In de procedures die tot die beslissing hebben geleid is geen beroep gedaan op artikel 3:53 lid 2 BW. Aangezien de huidige problemen ook toen al te voorzien waren, had dit wel op de weg van [eiser] gelegen. Het gaat niet aan de finaliteit van de gegeven beslissingen - waar ook [gedaagden] op mogen vertrouwen (vergelijk de zogenoemde res judicata jurisprudentie van het EHRM onder artikel 6 (1) EVRM) - aan te tasten op de enkele grond dat [eiser] zich geconfronteerd ziet met een lastige situatie. [eiser] kan daarom in deze procedure geen beroep meer doen op het bepaalde in dat artikel. Dat betekent dat de vordering van [eiser] de genoemde onroerende zaken executoriaal te mogen verkopen om uit de opbrengst daarvan de onverschuldigd aan [gedaagden] betaalde koopsom te verhalen, moet worden afgewezen. De patstelling die [eiser] ziet kan met de op dit artikel gegronde vordering dus niet worden doorbroken. Een vordering tot terugbetaling van de koopsom op enige andere grondslag, zoals onverschuldigde betaling, ligt thans niet voor.

De vordering onder 3.1.II

4.4.

Deze vordering tot betaling van wettelijke rente moet worden afgewezen omdat [gedaagden] met de voldoening van de koopsom aan [eiser] niet in verzuim zijn. [eiser] heef het arrest van het gerechtshof Arnhem 16 juli 2013 wel aan [gedaagden] laten betekenen en hen gesommeerd aan de veroordeling in dat arrest te voldoen door het bedrag van de koopsom ad € 350.000,-- uiterlijk een dag voor de dag van teruglevering van de onroerende zaken onder de notaris te storten, maar aangezien teruglevering van de onroerende zaken aan [gedaagden] , zoals overwogen, niet aan de orde is, moet worden geoordeeld dat [gedaagden] met de betaling van genoemd bedrag ook niet in verzuim (kunnen) zijn geraakt. Deze vordering moet daarom worden afgewezen.

De vorderingen onder 3.1.III/IV en VI/VII

4.5.

Deze vorderingen betreffen de (terug)betaling van de hypotheekrente en een aantal overige lasten betreffende de onroerende zaken. Ook deze vorderingen heeft [eiser] mede gegrond op artikel 3:53 lid 2 BW. Gelet op hetgeen daarover onder 4.3 is overwogen, zijn de primaire vorderingen op die grond niet toewijsbaar. De subsidiaire vorderingen zijn, voor zover zij zijn gegrond op de stelling dat deze bedragen onverschuldigd zijn betaald, evenmin toewijsbaar. [eiser] heeft de hypotheekrente en overige lasten immers niet zonder rechtsgrond aan derden betaald, omdat aan die betalingen overeenkomsten tussen [eiser] en derden ten grondslag liggen.

4.6.

[eiser] heeft haar vorderingen tevens gegrond op artikel 6:212 BW (ongerechtvaardigde verrijking). Daarover wordt het volgende overwogen.

In de situatie dat [gedaagden] eigenaar zijn gebleven van de onroerende zaken en [eiser] de hypotheekrente van de op die onroerende zaken rustende hypotheek heeft betaald, moet worden geoordeeld dat [gedaagden] voor niets hebben gewoond op kosten van [eiser] . Daarmee zijn zij zonder redelijke grond verrijkt ten koste van [eiser] , die daardoor is verarmd. Daarbij moet bedacht worden dat [gedaagden] aan [eiser] , zo heeft het gerechtshof Arnhem in het arrest van 14 augustus 2012 overwogen (rechtsoverweging 2.14), over de periode waarom het hier gaat geen huur verschuldigd is, omdat (ook) de huurovereenkomst tussen partijen is vernietigd. Verder is daarbij van belang dat als onweersproken moet worden aangenomen dat, als de litigieuze koopovereenkomst tussen partijen niet tot stand was gekomen, [gedaagden] een hypothecaire lening hadden moeten afsluiten tot een bedrag van € 340.000,-- tegen een rentepercentage van 5,15% (wat neerkomt op € 17.510,-- per jaar), terwijl het door [eiser] gehanteerde rentepercentage voor de berekening van haar schade 4,61% bedraagt (wat neerkomt op een bedrag van € 16.135,-- per jaar). De subsidiaire vordering van [eiser] op dit onderdeel is dan ook toewijsbaar en wel vanaf 1 mei 2008, de datum waarop zij de hypotheek heeft afgesloten, zo volgt uit de onweersproken productie 14 bij de conclusie van repliek. Dat [eiser] fiscaal voordeel zou hebben genoten van de hypotheekrentebetalingen, zoals [gedaagden] nog hebben opgeworpen, valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien. Daarbij speelt mee dat het hier gaat om een besloten vennootschap en de onroerende zaken niet door [eiser] worden gebruikt en/of bewoond.

Ook voor de door [eiser] gevorderde onroerende zaaksbelasting, waterschapslasten en verzekeringspremie geldt dat [eiser] deze eigenaarslasten heeft betaald, terwijl [gedaagden] steeds eigenaar zijn gebleven van de onroerende zaken, zodat ook hier geldt dat [gedaagden] zonder redelijke grond zijn verrijkt ten koste van [eiser] . [gedaagden] zijn dan ook gehouden de als gevolg daarvan door [eiser] geleden schade te vergoeden. De omvang van de door [eiser] betaalde onroerende zaaksbelasting en waterschapslasten hebben [gedaagden] niet weersproken. Wat betreft de door [eiser] gevorderde verzekeringspremies vanaf 31 oktober 2007 wordt nog het volgende overwogen. [gedaagden] hebben ter gelegenheid van de comparitie als productie 3 in het geding gebracht een “overzicht van verzekeringspolissen” waaruit zou kunen worden afgeleid dat zij vanaf februari/maart 2011 de in geding opstalverzekeringen hebben afgesloten en daarvoor de premies hebben betaald. [eiser] heeft gesteld dat zij gedurende de periode van 31 oktober 2007 tot en met mei 2013 de opstallen heeft verzekerd en de premies daarvoor heeft betaald. Aangenomen moet worden dat [eiser] de de premies daarna niet meer heeft betaald. Met inachtneming daarvan is ook de subsidiaire vordering op dit onderdeel toewijsbaar.

4.7.

Voor zover [gedaagden] nog hebben bedoeld een beroep op te doen op een opschortingsrecht geldt het volgende.

[gedaagden] hebben gesteld een opeisbare vordering te hebben op [eiser] , omdat de kantonrechter [eiser] bij vonnis van 26 januari 2011 heeft veroordeeld aan hen te vergoeden de schade, nader op te maken bij staat, die [gedaagden] hebben geleden als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten danwel onrechtmatig handelen van [eiser] . Weliswaar heeft de kantonrechter de vordering tot schadevergoeding bij vonnis van 2 juli 2014 afgewezen, maar [gedaagden] zijn van dat vonnis in appel gegaan en volgens [gedaagden] zal het gerechtshof dat vonnis vernietigen. De kantonrechter heeft zijn beslissing immers in belangrijke mate gebaseerd op de omstandigheid dat het bestemmingsplan eraan in de weg staat in de onroerende zaken een zorgboerderij te exploiteren en die beslissing kan, gelet op de brief van de gemeente Geldermalsen d.d. 24 september 2014, geen stand houden, aldus [gedaagden] . [eiser] heeft dat gemotiveerd weersproken.

4.8.

Om de gegrondheid van het opschortingsverweer te beoordelen moet in de eerste plaats worden beoordeeld of een opeisbare tegenvordering bestaat en in voorkomend geval wat de omvang daarvan (bij benadering) is. De enkele omstandigheid dat de tegenvordering en/of de omvang daarvan door de wederpartij wordt betwist, maakt het beroep op een opschortingsrecht dus nog niet illusoir. In dit geval is de door [gedaagden] gestelde tegenvordering reeds bij voormeld vonnis van 2 juli 2014 door de kantonrechter afgewezen. Uitgangspunt in deze procedure moet dus zijn dat [gedaagden] geen tegenvordering hebben op [eiser] , tenzij er bijzondere omstandigheden zijn die dat anders maken. Dergelijke omstandigheden zijn echter niet gesteld of gebleken. [gedaagden] hebben nog wel verwezen naar de hiervoor genoemde brief van de gemeente Geldermalsen van 24 september 2014, maar uit die brief kan niet althans niet zonder meer worden afgeleid dat de gemeente [gedaagden] toestemming zou hebben gegeven voor een eventueel door hen verzochte bestemmingsplanwijziging. Daar komt bij dat de door [gedaagden] gevorderde schade door de kantonrechter ook op andere gronden dan de hiervoor genoemde is afgewezen. Dat leidt ertoe dat voorshands moet worden geoordeeld dat [gedaagden] geen opeisbare tegenvordering op [eiser] hebben, zodat het opschortingsverweer faalt.

De vordering onder 3.1.V.

4.9.

[eiser] heeft gesteld dat hij in de periode van 19 november 2007 tot en met 24 februari 2009 verschillende bedragen aan [gedaagden] heeft geleend tot een totaalbedrag van € 32.701,62. Dat bedrag heeft [eiser] in productie 7 bij de dagvaarding als volgt gespecificeerd:

Datum bankrekening t.n.v. bedrag

a. 19-11-2007 31.31.42.416 D.C.A. [gedaagden] e/o € 6.000,--

b. 03-12-2007 contant € 3.000,--

c. 30-09-2008 97.81.86.230 D.C.A. [gedaagden] e/o € 500,--

d. 03-10-2008 93.85.42.346 D.C.A. [gedaagden] e/o € 2.500,--

e. 31-10-2008 93.85.42.346 D.C.A. [gedaagden] € 5.200,--

f. 06-11-2008 346212 Klaver € 3.832,97

g. 17-11-2008 97.81.86.230 D.C.A. [gedaagden] e/o € 2.000,--

h. 27-11-2008 97.81.86.230 D.C.A. [gedaagden] e/o € 1.250,--

i. 28-11-2008 32.22.04.089 verzekeringspremie € 152,25

j. 02-12-2008 34.79.22.791 constructie Van Doorn € 823,18

k. 24-12-2008 contant € 500,--

l. 19-01-2009 869000 Vitens € 447,20

m.19-01-2009 32.80.44.652 mensen Deil € 250,--

n. 19-01-2009 97.81.86.230 D.C.A. [gedaagden] e/o € 1.796,--

o. 19-01-2009 93.85.42.346 D.C.A. [gedaagden] e/o € 650,--

p. 10-02-2009 65.56.19.100 W.J. [eiser] huur land € 1.500,--

Groeneweg

q. 10-02-2009 32.80.44.652 mensen Deil € 250,--

r. 24-02-2009 93.85.42.346 D.C.A. [gedaagden] e/o € 800,--

s. 24-02-2009 93.85.42.346 D.C.A. [gedaagden] e/o € 1.250,--

€ 32.701,62.

Ter staving daarvan heeft [eiser] overgelegd overeenkomsten van geldlening gesloten tussen [gedaagden] en [eiser] , een door D.C.A. [gedaagden] ondertekend ontvangstbewijs, bevestigingen van opdrachten tot (spoed)overboekingen en rekeningafschriften.

4.10.

Dat [eiser] de onder 4.9. a en b bedoelde bedragen aan [gedaagden] heeft geleend hebben [gedaagden] erkend en het wordt bovendien bevestigd door de door [eiser] overgelegde, onweersproken, overeenkomsten van geldlening d.d. 15 november 2007.

Wat betreft de gestelde leningen onder 4.9. c t/m k, wordt geoordeeld dat [gedaagden] tegenover de gespecificeerde en met schriftelijke bescheiden onderbouwde specificatie, niet heeft kunnen volstaan met het “verweer” dat in bepaalde periodes bepaalde bedragen zijn voorgeschoten. [gedaagden] hebben immers erkend dat “er in het najaar van 2008 een aantal bedragen zijn voorgeschoten door [eiser] ten behoeve van [gedaagden] ”, terwijl de op de specificatie voorkomende bedragen eveneens het najaar van 2008 betreffen. Al met al moet, gelet op de gespecificeerde en gedocumenteerde stelling van [eiser] als onvoldoende gemotiveerd weersproken worden aangenomen dat [eiser] ook de op de lijst onder c t/m k genoemde bedragen aan [gedaagden] heeft geleend.

4.11.

[gedaagden] hebben evenwel opgeworpen dat zij deze bedragen (contant) aan [eiser] hebben terugbetaald. Tegenover de betwisting daarvan door [eiser] zullen [gedaagden] deze stelling moeten bewijzen.

4.12.

Wat betreft de door [eiser] gestelde leningen onder 4.9. l t/m s hebben [gedaagden] erkend - behoudens wat betreft de lening onder 4.9.p - dat [eiser] deze bedragen aan hen heeft geleend/voorgeschoten en dat zij die bedragen niet hebben terugbetaald. Zij hebben evenwel opgeworpen dat deze bedragen nog niet opeisbaar zijn, waartoe zij het volgende hebben aangevoerd. [eiser] heeft deze bedragen voorgeschoten in afwachting van de verkrijging door [gedaagden] van een hypothecaire lening. [eiser] zou daarvoor zorgen, maar zij heeft dat nagelaten. Daarom zijn deze bedragen niet opeisbaar geworden.

4.13.

Zonder verdere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat de omstandigheid dat [eiser] niet heeft gezorgd voor een hypothecaire lening van [gedaagden] tevens betekent dat [gedaagden] de door [eiser] aan hen geleende/voorgeschoten bedragen niet behoeven terug te betalen. In de thans ontstane situatie zou de redenering van [gedaagden] betekenen dat zij de geleende/voorgeschoten bedragen nooit aan [eiser] hoeven terug te betalen. De omstandigheid dat [eiser] haar verplichtingen jegens [gedaagden] niet is nagekomen zou er hooguit toe kunnen leiden dat [eiser] schadeplichtig is, maar dat is in deze procedure (afgezien van hetgeen hiervoor onder 4.8. is overwogen) niet aan de orde. De bedragen zijn dan ook, nu [eiser] [gedaagden] bij brief van 6 juni 2012 heeft gesommeerd deze (en de overige geleende) bedragen binnen acht dagen aan haar terug te betalen, opeisbaar. De vordering is wat betreft deze posten toewijsbaar.

4.14.

Wat betreft de post onder 4.9.p geldt het volgende. [gedaagden] hebben betwist dat [eiser] dit bedrag aan hen heeft geleend. Volgens hen heeft [eiser] dit bedrag betaald aan zijn vader, W.J. [eiser] , in verband met gebruik van een stukje grond dat eigendom was van W.J. [eiser] . [eiser] heeft deze lezing niet betwist. Die lezing strookt ook met de omschrijving op de hiervoor genoemde specificatie. Daarom moet worden aangenomen dat [eiser] dit bedrag niet aan [gedaagden] heeft geleend, zodat de vordering op dit onderdeel moet worden afgewezen.

In reconventie

4.15.

Gelet op hetgeen in de conventie is overwogen zijn een aantal vorderingen van [eiser] toewijsbaar. Daarmee is de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld, vervuld. Volgens [gedaagden] verkeert [eiser] in schuldeisersverzuim omdat “de nakoming van de verbintenissen waarvan zij in deze zaak nakoming vordert, door haar toedoen worden verhinderd en omdat [eiser] , ten gevolge van aan haar toe te rekenen omstandigheden, niet voldoet aan haar verplichting jegens [gedaagden] tot het vergoeden van de schade die [gedaagden] hebben geleden”. Daarom hebben [gedaagden] , zo hebben zij gesteld, bevoegdelijk de nakoming van hun verbintenissen jegens [eiser] opgeschort en hebben zij op grond van artikel 6:60 BW gevorderd dat zij zijn bevrijd van de verbintenissen waarvan [eiser] nakoming vordert. Daarover wordt het volgende overwogen.

4.16.

[eiser] is te beschouwen als schuldeiser van [gedaagden] terzake van het toegewezen deel van de vorderingen in conventie en als schuldenaar van [gedaagden] wat betreft de “levering” aan hen van de onroerende zaken, vrij van beslag en hypotheek. Zoals overwogen behoeft [eiser] de onroerende zaken echter niet te leveren. Hooguit moet zij het daarop door haar gelegde beslag opheffen en ervoor zorgen dat het recht van hypotheek komt te vervallen. Daaraan heeft [eiser] weliswaar nog niet voldaan, maar dat leidt niet tot de conclusie dat er sprake is van schuldeisersverzuim, maar van schuldenaarsverzuim. [gedaagden] hebben niets gesteld waaruit volgt dat [eiser] verhindert dat [gedaagden] aan haar betaalt. Er is daarom geen grond om aan te nemen dat hier sprake is van schuldeisersverzuim. Voor toepassing van artikel 6:60 BW is daarom geen plaats, zodat de daarop gegronde (voorwaardelijke) vordering in reconventie moet worden afgewezen.

4.17.

Wat betreft de vordering tot opheffing van het onder 2.5 bedoelde conservatoire beslag wordt het volgende overwogen.

[eiser] heeft op 27 oktober 2014, ter verzekering van een door haar gestelde vordering op [gedaagden] , ten laste van [gedaagden] beslag onder zichzelf gelegd op de hiervoor bedoelde onroerende zaken die volgens [eiser] nog aan haar in eigendom toebehoorden.

Gegeven hetgeen hiervoor over de eigendom van de onroerende zaken is overwogen, moet worden geoordeeld dat er geen grond bestaat voor een beslaglegging op basis van artikel 724 Rv. Beslag dient ten laste van [gedaagden] te worden gelegd. Het is reeds op die grond dat deze vordering toewijsbaar is.

In conventie en in reconventie

4.18.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5 De beslissing

De rechtbank

In conventie

5.1.

draagt [gedaagden] op te bewijzen dat zij de hiervoor onder rechtsoverweging 4.9.a t/m k bedoelde bedragen aan [eiser] hebben terugbetaald,

5.2.

bepaalt dat, voor zover [gedaagden] dit bewijs door middel van getuigen willen leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. M.A.M. Vaessen in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd,

5.3.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 19 augustus 2015 voor het opgeven door [gedaagden] van de getuigen en van hun respectieve verhinderdagen, alsmede de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op de dinsdagen in de maanden september tot en met november 2015, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.4.

verwijst voor het geval [gedaagden] op die roldatum hebben medegedeeld geen getuigenbewijs te willen leveren of geen getuigen of verhinderdata heeft opgegeven de zaak naar de achtste rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor vonnis of, maar alleen indien [gedaagden] daarom op de onder 5.3 bedoelde roldatum heeft verzocht, naar de zesde rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor het nemen van een conclusie na niet gehouden getuigenverhoor aan de zijde van [gedaagden] , waarbij deze desgewenst ook het bewijs schriftelijk kan leveren,

5.5.

bepaalt voorts dat de partijen bij de getuigenverhoren aanwezig zullen zijn en, indien daartoe naar het oordeel van de rechter aanleiding bestaat, tijdens en/of na de getuigenverhoren voor de rechter zullen verschijnen om aan deze inlichtingen over de zaak te geven en deze te laten onderzoeken of de partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden,

5.6.

bepaalt dat de partijen alle schriftelijke (bewijs)stukken die zij nog in het geding willen brengen uiterlijk twee weken voor het getuigenverhoor in fotokopie aan de andere partij en aan de rechtbank toegezonden moeten hebben,

In conventie en in reconventie

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M Vaessen en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2015.

Coll.: ED