Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBGEL:2015:4672

Instantie
Rechtbank Gelderland
Datum uitspraak
13-05-2015
Datum publicatie
17-07-2015
Zaaknummer
273788
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van non-conformiteit als in art. 7:17 BW, nu de in de woning aanwezige mierenplaag adequaat bestreden kan worden en niet is gebleken dat eisers die mierenplaag professioneel hebben doen bestrijden. Gelet op dit laatste had verkoper van de woning koper niet behoren in te lichten over de mierenplaag en is geen sprake van bedrog of(wederzijdse) dwaling. Ook andere door eiseres gestelde gebreken leiden niet tot het oordeel dat sprake is van non conformiteit of dwaling.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2015/392
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/273788 / HA ZA 14-644 / 167 / 512

Vonnis van 13 mei 2015

in de zaak van

1 [eiseres] ,

2. [eiser] ,

beiden wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

eisers,

advocaat mr. F. Riezebos te Heerhugowaard,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

gedaagde,

advocaat mr. M. van Acquooij te [gemeente] .

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 februari 2015

- het verkorte proces-verbaal van comparitie van april 2015.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

In 2012 hebben partijen onderhandeld over verkoop aan [eisers] van het destijds in eigendom aan [gedaagde] toebehorende woonhuis met grond en schuur/garage aan de [adres 2] te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie H nummers 164 en 165. Deze onroerende zaak zal verder met ‘het pand’ worden aangeduid. [gedaagde] werd bij de verkoop bijgestaan door makelaarskantoor Van de Wetering Vastgoed. Het pand stond oorspronkelijk te koop voor € 279.000,00. In de verkoopbrochure van het pand is onder meer vermeld:

“Zeer karakteristieke opknapwoning!!! (…)

Bijzonderheden:

(…)

* Gezien het bouwjaar van de woning zal in de koopakte een ouderdomsclausule worden opgenomen.

* Het houtwerk van de woning verdient enige aandacht.”

2.2.

In opdracht van [eiser] heeft Hofstede Makelaardij o.g. het pand getaxeerd. Daarvan is op 18 september 2012 rapport uitgebracht, waarin onder meer het volgende is vermeld:

C. DOEL VAN DE TAXATIE

Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van (…) Aan- of verkoopbeslissing (…)

D. WAARDERING

Het object is per waardepeildatum getaxeerd op: Marktwaarde: € 205.000,- (…)

F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR

(…)

5. Bij de taxatie is naar voren gekomen dat er sprake is, danwel een vermoeden bestaat, dat verontreiniging aanwezig is (vraag J.2.): X (Ja, rb) (…)

I. ONDERHOUDSTOESTAND

(…)

c. De indruk die de taxateur heeft verkregen van het object geeft aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek: Ja, Hoewel taxateur geen ernstige gebreken verwacht, acht hij het raadzaam om de algehele technische staat meer uitgebreid in kaart te brengen door het laten uitvoeren van een bouwkundig onderzoek.

d. De volgende van belang zijnde gebreken zijn door de taxateur waargenomen: Het object kent over het algemeen een redelijke tot matige staat van onderhoud en is op velerlei onderdelen gedateerd en behoeft op korte termijn de nodige aandacht. Hierbij valt onder meer te denken aan keuken- en sanitairinrichting, vloer-, wand- en plafondafwerking, hout- en schilderwerk, voegwerk, gootwerk e.d. Het voert overigens te ver om de algehele onderhouds- en bouwkundige staat als slecht te kwalificeren.

J. VERONTREINIGING

(…)

2. Bijzonderheden

(…)

d. De taxateur heeft asbestverdacht materiaal waargenomen/heeft aanwijzingen dat dit materiaal aanwezig is: Ja, Naar verwachting zijn de golfplaten dakplaten op de bijkeuken asbesthoudend. Taxateur sluit niet (uit, rb) dat er mogelijk nog meer asbesthoudend materiaal in de woning is verwerkt. Te denken valt onder andere aan de schoorsteen, voorzetwanden e.d. Zolang het asbesthoudend materiaal zich beperkt tot de golfplaten dakbedekking van de bijkeuken is er geen sprake van een waardedrukkend effect. De hoeveelheid is namelijk van een zodanig (niveau, rb) dat de eigenaar het zelfstandig zou kunnen verwijderen en afvoeren.”

2.3.

In opdracht van [eiseres] heeft LWadvies aan aankoopkeuring van het pand uitgevoerd. Daarvan is op 27 september 2012 rapport uitgebracht, waarin onder meer het volgende is vermeld:

“Aanwezig bij de keuring: Mevr. [eiseres] , Dhr. [eiser] , Verkopend makelaar

Soort woning Vrijstaand Gebouwd in 1924

0.31

Garage/Schuur (…) Metselwerk diverse scheuren, latei voor herstellen (…) achtergevel renoveren Waardering M/O (matig/onvoldoende, rb) Kosten ca. incl. BTW Direct € 3.000,00 (…)

B.02 Dakpannen (…) knikpannen ontbreken = OMR (Onderdeel met risico, rb) (kans op lekkages) / Enkele pannen goed leggen – Enkele beschadigde pannen vervangen Waardering O (onvoldoende, rb) Kosten ca. incl. BTW Direct € 1.000,00 (…)

B.22 Riolering (…) Bij doorspoelen geen zichtbaar gebrek”

De rapporteur begroot de totale directe kosten inclusief btw op circa € 62.000,00, waaronder renovatie van badkamer en keuken ad in totaal € 25.000,00.

2.4.

Op 19 oktober 2012 hebben de partijen ter zake van het pand een schriftelijke koopovereenkomst ondertekend. De overeenkomst vermeldt onder meer:

Koopprijs

De totale koopprijs van het verkochte bedraagt: € 200.000,00 (…)

Feitelijke levering, staat van het verkochte

Artikel 5

1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. (…)

2. Het registergoed zal bij feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico. (…)

Bijzondere bepalingen

Artikel 20

Koper zal aan verkopers (bedoeld zal zijn ‘Verkoper zal aan kopers’, rb) aanwijzen waar asbest in de tuin begraven ligt en zij zullen dit gezamenlijk afvoeren. Verder ligt er een golfplaten dak dat asbest bevat op de aanbouw. Er zit asbest in het grondzeil in de kast in de slaapkamer, in de muur tussen de keuken en de woonkamer en achter de trap.

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte meer dan 75 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting.”

2.5.

De eigendom van het pand is door inschrijving van een notariële akte van levering d.d. 14 december 2012 aan [eisers] overgedragen.

2.6.

Bij brief van 15 april 2013 heeft [eisers] aan [gedaagde] bericht dat het pand in die zin gebrekkig is dat er een mierenplaag heerst, er lekkage in de woning en de garage heeft plaatsgevonden, het toilet op de benedenverdieping structureel verstopt is, een latei uit de gevel van de garage is verwijderd en er een ruimte in de draagmuur in de keuken is gemaakt zonder plaatsing van een latei. [gedaagde] heeft daarbij acht dagen gekregen voor herstel van deze gebreken, met uitzondering van de lekkage die reeds verholpen is.

2.7.

Bij brief van 16 mei 2013 heeft Aannemingsbedrijf [naam] aan [eiser] bouwwerkzaamheden geoffreerd. In deze offerte staat onder meer:

“Vervangen balk boven opening in muur tussen leef- en eetkeuken:

Materiaal: latei + afwerking + afwerking muur met gipsplaat (…)

Arbeid uithakken bestaande balk en aanbrengen en afwerken”

2.8.

Bij brief van 9 september 2013 heeft [gedaagde] aan de toenmalige advocaat van [eisers] onder meer het volgende bericht:

“Wat de door de kopers aangegeven mierenplaag betreft, kan ik u melden dat er inderdaad mieren aanwezig zijn. Ik heb daar als zodanig geen hinder door ervaren zoals door kopers aangegeven. Deze doen nu voorkomen of de woning niet te bewonen zou zijn. Ik kan u zeggen dat ik er ruim 40 jaar met heel veel plezier gewoond heb en als ik de woning niet om financiële redenen heb moeten verlaten, zou ik er zeker nog met veel plezier wonen. Ik heb me ook nooit gerealiseerd dat dit voor kopers een probleem zou kunnen betekenen.”

2.9.

In opdracht van [eiseres] heeft het kenniscentrum dierplagen (KAD) te Wageningen onderzoek naar mieren in en rond het pand gedaan. Bij het onderzoek ter plaatste was zijdens [gedaagde] niemand aanwezig. Op 27 september 2013 heeft KAD een conceptrapport uitgebracht waarin onder meer het volgende staat:

“Atlantische dwergschubmier (Plagiolepis schmitzii) (…)

Bevindingen

[adres 2] - binnen

In de gehele woning werden tijdens de inspectie geen levende werksters van mieren aangetroffen. Echter, in iedere ruimte zijn dode werksters aangetroffen. (…)

[adres 2] - buiten

In de achtertuin werden enkele mieren op de gevel, die in de schaduw ligt, en in de nabije vegetatie aangetroffen. In een bloempot die in de zon op een tuintafel stond, werd een kolonie van P. schmitzii aangetroffen (zie foto 9).

Op de warme voorgevel van de woning liepen meerdere straten met werksters van P. schmitzii. De werksters zijn waargenomen bij het verzamelen van voedsel bij dopluizen die zich op een struikje voor de gevel bevonden (zie foto 10). Gevoede werksters, met een vol achterlijf, konden gevolgd worden naar de nestingangen, deze bevonden zich in openingen in het voegsel van de muur en op de dorpel van de voordeur (zie foto 11). (…)

Algemeen

De mieren zijn over minimaal zeven woningen verspreidt en zijn in het verleden door

verschillende instanties verkeerd of niet gedetermineerd. Mede daardoor is de bestrijding op verschillende momenten in het verleden op verschillende locaties onvoldoende opgezet om het probleem op te kunnen lossen. Bovendien werd aangegeven dat het probleem niet op te lossen is door professionele bestrijdingstechnici, ondanks de onjuiste determinatie. Mensen die langer woonachtig zijn en last hebben van deze mierensoort geven aan te hebben leren leven met de mieren en treffen maatregelen om de overlast zoveel mogelijk te beperken, zoals direct opruimen van restanten van en geknoeide voedingsmiddelen, goed afsluitbare bakken gebruiken voor het opslaan van voorraden en zoveel mogelijk voedsel in de koelkast bewaren.

Conclusie en advies

Waren de mieren aanwezig toen het huis werd gekocht door de huidige bewoners?

Gezien de verspreiding van de mieren in de woning, dode mieren werden in elke onderzochte ruimte aangetroffen, en de omgeving, werksters van de mieren werden bij minimaal zeven adressen aangetroffen, in de achtertuin en kas van een van de bewoners, en de gesprekken met betrokkenen kan geconcludeerd worden dat de mieren reeds aanwezig waren bij de koop van de woning.

Zijn de mieren te bestrijden? Zo ja, hoe dient een bestrijding te worden uitgevoerd?

Aangezien deze mierensoort zelden voorkomt in Nederland is er weinig ervaring met de bestrijding ervan. Over het algemeen geldt dat de bestrijding van (sub)tropische mieren niet

eenvoudig is. (…)

Het succes van de bestrijding is van veel factoren afhankelijk, zoals in hoeverre de verspreiding in kaart is gebracht, medewerking van de betrokkenen, coördinatie van de bestrijding, opname van het vergiftigde lokaas door de mieren, en in hoeverre het mogelijk is om voedingsbronnen, zoals honingdauw, onbereikbaar te maken voor de mieren, wat gezien de inrichting van de tuinen niet eenvoudig zal zijn.

Indien eliminatie niet mogelijk is omdat niet voldaan kan worden aan bovenstaande factoren, dan kan gekozen worden voor populatiebeheer, waarbij de populaties in de woning bestreden en beperkt worden, door het herhaaldelijk uitvoeren van bestrijdingsmaatregelen en onbereikbaar houden van voedsel voor de werksters van de Atlantische dwergschubmier.”

2.10.

Bij herinneringsfactuur van 8 januari 2014 heeft KAD een bedrag van € 1.090,45 bij [eiseres] in rekening gebracht ter zake van onderzoek naar de verspreiding van de Atlantische dwergschubmier.

2.11.

Bij brief van 23 april 2014 heeft KAD aanvullende vragen van [eisers] beantwoord, onder meer als volgt:

1. Graven de mieren door de voegen heen?

Mieren zijn niet in staat om door goed gemetselde voegen te graven, wel als er kleine openingen aanwezig zijn (slecht gevoegd) of bij verouderde voegen, waarbij het metselwerk zachter is geworden of er delen uitgevallen zijn. Tijdens het onderzoek zijn op meerdere locaties openingen in het voegwerk waargenomen waar de mieren doorheen kropen.

2. Kan de mierenplaag volledig bestreden en/of geweerd worden?

Er zijn vele factoren die het resultaat van een bestrijding kunnen beïnvloeden, zoals in hoeverre de verspreiding in kaart is gebracht, medewerking van de betrokkenen (is vaak afhankelijk van de kosten die ermee gemoeid zijn), coördinatie van de bestrijding, opname van het vergiftigde lokaas door de mieren, en in hoeverre het mogelijk is om voedingsbronnen, zoals honingdauw, onbereikbaar te maken voor de mieren, wat gezien de inrichting van de tuinen niet eenvoudig zal zijn. Hierdoor kan geen garantie gegeven worden op het volledig bestrijden van deze soort.

Voor het weren van deze soort kunnen bouwkundige maatregelen getroffen worden. Deze beperken zich voornamelijk tot het dichten van naden en kieren. Echter, gezien het formaat van de mieren, is het aannemelijk dat ze na verloop van tijd de woning alsnog koloniseren, indien de mieren in de omgeving aanwezig blijven.

Zo ja,

2a. Welke maatregelen dienen dan getroffen te worden?

Inventarisatie van de verspreiding van de mierensoort.

Werings- en bestrijdingsmaatregelen in het volledige verspreidingsgebied. Wering bestaat voornamelijk uit het weren van mieren van voedselbronnen. De bestrijding van tropische mieren wordt uitgevoerd met lokazen, die zij oraal binnen dienen te krijgen en meebrengen naar het nest, waar de koninginnen vergiftigd dienen te worden. Indien nesten volledig bereikbaar zijn, bijvoorbeeld in plantenpotten, kunnen deze in het geheel bestreden worden bijvoorbeeld door ze in te pakken en vriezen of te overgieten met kokend water.

2b. Hebben deze maatregelen ook bouwkundige implicaties?

Bouwkundige maatregelen beperken zich tot het dichten van naden en kieren. Afhankelijk van het verloop van de bestrijding dient dit tijdens of na de bestrijding te worden uitgevoerd. De werksters moeten het lokaas naar het nest brengen. Indien naden en kieren te vroeg gedicht worden kunnen looppaden tussen het nest en het lokaas geblokkeerd worden, hetgeen de bestrijding niet ten goede komt. (…)

3. Zo nee,

3a. Welke maatregelen kunnen getroffen worden om de overlast te verminderen?

De maatregelen die getroffen dienen te worden om de overlast te verminderen betreffen dezelfde maatregelen als beschreven in 2, hetzij op kleinere schaal. De verspreiding in de woning dient in kaart gebracht te worden, waarna bestrijdingsmaatregelen

getroffen dienen te worden. Geadviseerd wordt om hiervoor een professioneel bestrijdingsbedrijf in te schakelen.

De overlast kan verder beperkt worden door voedselbronnen voor de mieren onbereikbaar te houden, door voedsel op te slaan in goed afsluitbare potten of containers en voedsel in de koelkast te bewaren. Gemorst voedsel dient zo snel mogelijk verwijderd te worden en bij voorkeur buiten in de afvalcontainer gedeponeerd te worden.

3b. Hebben deze maatregelen ook bouwkundige implicaties?

Bouwkundige maatregelen beperken zich tot het dichten van naden en kieren. Afhankelijk van het verloop van de bestrijding dient dit tijdens of na de bestrijding te worden uitgevoerd. De werksters moeten het lokaas naar het nest brengen. Indien naden en kieren te vroeg gedicht worden, kunnen looppaden tussen het nest en het lokaas geblokkeerd worden, hetgeen de bestrijding niet ten goede komt.

3c. Wat is het effect van die maatregelen?

Er is weinig ervaring met deze specifieke exoot. Indien wordt gekeken naar andere (sub)tropische mierensoorten houden deze maatregelen in dat de populatie in grootte afneemt indien zij het vergiftigde lokaas eten, en er minder werksters actief zijn in de leefruimten indien er geen voedsel voor ze aanwezig is. Door het dichtmaken van de naden en kieren wordt de kans dat de werksters vanuit de nesten in de leefomgeving terecht komen, verkleind. Doordat niet de gehele populatie wordt uitgeroeid, is het aannemelijk dat de mieren in de woning aanwezig blijven, of de woning opnieuw betrekken. (…)

3e. Om de overlast te beperken hoe vaak dient er dan te worden bestreden?

Ervaring met andere (sub)tropische soorten leert dat een goed opgezette bestrijdingsactie, de overlast voor meerdere jaren aanzienlijk kan verminderen. Hiervoor zijn meerdere bezoeken in een korte tijd nodig.

De overlast wordt echter niet alleen beperkt door bestrijdingsacties. Ook hygiënische

en bouwkundige maatregelen spelen hierbij een rol. Bovendien is overlast een subjectief begrip en is afhankelijk van de persoonlijke tolerantieniveaus van de bewoners. Hierdoor, en doordat weinig bekend is over deze specifieke soort, is het niet te voorspellen hoe vaak een bestrijdingsactie uitgevoerd dient te worden.

3f. Welke bestrijdingsmiddelen zijn mogelijk?

Geadviseerd wordt om de bestrijding te laten uitvoeren door een professioneel bestrijdingsbedrijf. Zij beschikken over middelen die niet voor particulier gebruik beschikbaar zijn, maar zeer effectief geplaatst kunnen worden. Deze middelen betreffen een lokaas op gel-basis die in de vorm van druppels op geschikte locaties en buiten bereik van kinderen en huisdieren geplaatst kunnen worden.

Voor particulier gebruik zijn mierenlokdoosjes, granulaat, dat kan worden toegepast om de mieren buiten te bestrijden, en mierenpoeders, die dienen te worden aangebracht in nestopeningen en op looppaden, beschikbaar.

Het gebruik van vloeibare insecticiden wordt ten strengste afgeraden, omdat deze het nest kunnen verstoren, hetgeen tot verspreiding van de kolonie kan leiden.”

2.12.

Bij factuur van 23 april 2014 heeft KAD een bedrag van € 181,50 bij de advocaat van [eisers] in rekening gebracht ter zake van de ‘beantwoording van diverse vragen inzake mierenoverlast [eiseres] / [gedaagde] ’.

2.13.

In opdracht van [eisers] heeft Hofstede Makelaardij o.g., in de persoon van de heer J.J. Bunt, het pand opnieuw getaxeerd. Daarvan is op 22 mei 2014 rapport uitgebracht, waarin onder meer het volgende is vermeld:

C. DOEL VAN DE TAXATIE

(…)

het vaststellen van de marktwaarde per 14 december 2012 (…)

D. WAARDERING

Het object is per waardepeildatum getaxeerd op: Marktwaarde: € 95.000,- (…)

N. NADERE MEDEDELINGEN

(…)

Ten opzichte van de waardering d.d. 24 oktober 2014 is taxateur van mening dat de waarde dient te worden gecorrigeerd op een viertal onderdelen.

1. Correctie in verband met later gebleken onderhoudsgebreken en risico op eventueel nog te constateren gebreken.

2. Correctie in verband met onvoorziene asbestsanering achtertuin.

3. Correctie in verband met bouwkundige aanpassingen om overlast mieren te reduceren.

4. Correctie vanwege toekomstige overlast mieren. (…)

Taxateur heeft d.d. 24 oktober 2012 de marktwaarde van de onroerende zaak bepaald op € 205.000,00. De waardecorrectie betrekking hebbende op de onderdelen 1, 2 en 3 zijn door taxateur vastgesteld op € 80.000,00. De waardecorrectie betrekking hebbende op onderdeel 4 is door taxateur vastgesteld op 15% van de eerder vastgestelde marktwaarde en bedraagt derhalve € 30.000,00. Resumerend is taxateur van mening is dat de marktwaarde van onderhavige onroerende zaak (met alle bekende feiten en omstandigheden) dient te worden vastgesteld op € 95.000,00“

2.14.

Bij factuur van 5 juni 2014 heeft Bunt Vastgoed Consultancy een bedrag van € 899,94 bij [eisers] in rekening gebracht ter zake van Taxatie [adres 2] te [woonplaats] .

3 Het geschil

3.1.

[eisers] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:

- schadevergoeding ter hoogte van € 105.000,- te vermeerderen met de kosten koper, althans een bedrag in goede justitie te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 april 2013 tot aan de dag van algehele voldoening,

- een bedrag van € 2.171,89 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding,

met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[eisers] baseert deze vordering primair op schadevergoeding uit hoofde van non-conformiteit (artikel 7:17 j° 6:74 BW), subsidiair op de vernietigbaarheid van de koopovereenkomst wegens bedrog met vermindering van de koopprijs (artikel 3:44 j°, klaarblijkelijk, 6:162 BW), en meer subsidiair op (wederzijdse) dwaling met vermindering van de koopprijs (artikel 6:228 j° 6:230 lid 2 BW).

De buitengerechtelijke kosten (6:96 lid 2 aanhef en onder b en c BW) betreffen de kosten van de werkzaamheden van KAD en van het taxatierapport van 22 mei 2014.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Ter zake van overlast door mieren geldt in verband met de primaire vordering uit hoofde van non-conformiteit het volgende. De afwezigheid van (overlast van) mieren is niet te beschouwen als een eigenschap van het pand die voor normaal gebruik van het pand als woonhuis nodig is en waarvan [eisers] de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Zeker bij een als ‘opknapwoning’ aangeprezen pand uit 1924 zal de koper enige mierenoverlast in huis en kosten ter bestrijding daarvan op de koop toe moeten nemen. Dat kan anders zijn indien het om grote hoeveelheden mieren gaat en deze grote hoeveelheden (gegeven de betreffende mierensoort) niet tot aanvaardbare proporties kunnen worden bestreden, zonodig met professionele hulp. [eisers] mocht op grond van de koopovereenkomst verwachten dat zij van dergelijke onbeheersbare mierenoverlast gevrijwaard zou blijven.

4.2.

In dit verband is van belang dat [eisers] heeft gesteld dat het om duizenden mieren per dag gaat die ernstige overlast veroorzaken. Er is, met name in de winter als de verwarming aanstaat, sprake van een ongedierteplaag die zeer waarschijnlijk niet bestreden kan worden, aldus [eisers] onder verwijzing naar de bevindingen van KAD.

[gedaagde] heeft onder meer betwist dat de mieren niet afdoende bestreden kunnen worden.

4.3.

De stelling van [eisers] dat de mieren zeer waarschijnlijk niet bestreden kunnen worden, dan wel dat tegen de mierenplaag geen remedie bestaat, berust op eigen ervaring met lokmiddelen en op de bevindingen van KAD. Volgens KAD is bestrijding ‘niet eenvoudig’ en is ‘succes afhankelijk van veel factoren’, maar is bestrijding en wering, bij voorkeur uit te voeren door een professioneel bestrijdingsbedrijf dat over middelen beschikt die voor particulieren niet beschikbaar zijn, wel degelijk mogelijk. Tezamen met hygiënische maatregelen en het dichten van naden en kieren van het pand kan dit de overlast aanzienlijk verminderen, aldus KAD. Gesteld noch gebleken is dat [eisers] de mieren al professioneel hebben doen bestrijden. Blijkens de door [gedaagde] als productie 3 bij zijn conclusie van antwoord in het geding gebrachte e-mail is de mier in kwestie ook volgens de ervaringen van een professioneel bestrijdingsbedrijf te bestrijden. Bij deze stand van zaken heeft [eisers] onvoldoende toegelicht dat, veronderstellenderwijs aangenomen dat ten tijde van de levering reeds sprake was van een (verborgen) mierenplaag, deze plaag niet (met professionele hulp) tot aanvaardbare proporties valt terug te dringen. Van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW is dan geen sprake.

4.4.

Gelet op de mogelijkheden van adequate bestrijding kan niet worden gezegd dat [gedaagde] verplicht was een mierenplaag aan [eisers] mede te delen of dat [gedaagde] [eisers] over een mierenplaag had behoren in te lichten (daargelaten dat de ernst van de mierenoverlast in geschil is en ook of [gedaagde] van die ernst wel wist). Bedrog noch dwaling kan dan worden vastgesteld. Van wederzijdse dwaling kan ook niet worden gesproken. Gelet op de bestrijdingsmogelijkheden is aannemelijk dat, zoals [gedaagde] stelt en [eisers] niet meer heeft weersproken, kennis van de mierenplaag wat [gedaagde] betreft niet tot een lagere verkoopprijs zou hebben geleid.

4.5.

De conclusie is dat de vorderingen niet vanwege de gestelde mierenplaag toewijsbaar zijn.

4.6.

Naast overlast door mieren heeft [eisers] de volgende gebreken aan het pand gesteld: een verzakte garagegevel als gevolg van het weghalen van de draagconstructie, een gat in de dragende muur in de keuken zonder plaatsing van een latei, asbest en puin begraven in de tuin, een structureel verstopt riool en lekkage in de woning. Wat deze laatstgenoemde gebreken betreft, die [eisers] blijkens de dagvaarding enkel voor de primaire en meer subsidiaire vordering relevant acht, is het volgende van belang.

4.7.

Ter zake van de garagegevel geldt dat [eisers] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst uit de aankoopkeuring wist en in ieder geval kon weten dat het metselwerk van de garage diverse scheuren vertoonde, dat de latei voor moest worden hersteld, dat de achtergevel moest worden gerenoveerd en dat de expert de garage als matig c.q. onvoldoende had gewaardeerd en de directe kosten in dit verband op € 3.000,00 had geraamd.

En wat de lekkage betreft wist [eisers] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst uit de aankoopkeuring althans kon zij daaruit toen weten dat de dakpannen een onderdeel met risico vormden omdat er knippannen ontbraken met kans op lekkages, er pannen verkeerd lagen, er pannen vervangen moesten worden en dat de expert de dakpannen als onvoldoende had gewaardeerd en de directe kosten in dit verband op € 1.000,00 had geraamd.

Bij deze stand van zaken kan niet worden gezegd dat [eisers] bij het tot stand komen van de koopovereenkomst ter zake van de gebrekkige bouwkundige staat van de garagegevel of van de gebrekkige, tot potentiële lekkage aanleiding gevende staat van de dakbedekking, heeft gedwaald in de zin van artikel 6:228 BW. En ook niet, zo volgt uit artikel 7:17 lid 5 eerste volzin BW, dat [eisers] op grond van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten dat de garagegevel niet was verzakt en dat geen (ernstige) lekkage zou optreden. Deze gebreken kunnen derhalve niet tot toewijzing van de vordering leiden.

4.8.

Aan de partijen was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend dat in de tuin asbesthoudende puin begraven was. Overeengekomen is, zo volgt uit artikel 20 van de koopovereenkomst, dat [gedaagde] aan [eisers] zou aanwijzen waar en dat partijen gezamenlijk voor afvoer zouden zorgdragen. Ter comparitie heeft [eisers] gesteld dat [gedaagde] één vierkante meter tuin heeft aangewezen, maar dat er op een andere plek veel meer asbesthoudende puin is gevonden. Kennelijk wil zij daarmee betogen dat de vervuiling met asbest ernstiger was dan [eisers] op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten. [gedaagde] heeft betwist dat er meer asbesthoudende puin in de tuin begraven lag dan hij heeft aangewezen. [eisers] heeft niet meer toegelicht op welke andere dan de aangewezen plek zij asbest heeft aangetroffen. Op de foto’s die [eisers] voorafgaand aan de comparitie heeft overgelegd is (asbesthoudend) puin op één locatie zichtbaar. Al met al heeft [eisers] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat er ten tijde van de levering meer asbesthoudend puin in de tuin begraven lag dan zij op basis van de koopovereenkomst redelijkerwijs moest verwachten. Ook in dit verband is van non-conformiteit of dwaling geen sprake.

4.9.

Het ontbreken van een latei boven een gat in de keukenmuur en een structureel verstopt riool ten tijde van de levering heeft [eisers] evenmin voldoende toegelicht. Uit de offerte van Aannemingsbedrijf [naam] blijkt dat voor de plaatsing van een latei eerst de bestaande balk moet worden uitgehakt. Het is dan de vraag of wel van een bouwkundig gebrek gesproken kan worden. De bouwkundige heeft bij doorspoelen geen zichtbaar gebrek aan de riolering geconstateerd. Het lag bij deze stand zaken op de weg van [eisers] haar stellingen nader toe te lichten, bijvoorbeeld aan de hand van een foto van de ontbrekende latei of van facturen van de ontstoppingsdienst. Dat heeft zij niet gedaan. De gestelde gebreken kunnen dus niet worden vastgesteld. Voor bewijslevering is dan geen plaats. De op deze gebreken gebaseerde vorderingen zijn niet toewijsbaar.

4.10.

Nu een wettelijke verplichting tot schadevergoeding niet is komen vast te staan bestaat voor vergoeding van de gevorderde buitengerechtelijke kosten geen grond. Het gevorderde zal worden afgewezen.

4.11.

[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 77,00

- salaris advocaat 2.842,00 (2,0 punten × tarief € 1.421,00)

Totaal € 2.919,00

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.919,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. K. van Vlimmeren-van Ommen en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2015.