Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBGEL:2014:1961

Instantie
Rechtbank Gelderland
Datum uitspraak
24-01-2014
Datum publicatie
21-03-2014
Zaaknummer
255597
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

De partijen twisten over de vragen of de curator tijdig en afdoende zekerheid heeft gesteld voor de nakoming door hem van de huurovereenkomsten, of de curator is tekortgeschoten in zijn verplichtingen gebreken aan het gehuurde te herstellen en of de huurders op deze gronden de huurovereenkomsten terecht buitengerechtelijk hebben ontbonden.

Wetsverwijzingen
Faillissementswet
Faillissementswet 37
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2014/141
JOR 2015/112
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/255597 / KG ZA 13-674

Vonnis in kort geding van 24 januari 2014

in de zaak van

MR. HENDRIK PASMAN

in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van

Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 C.V.

wonende te Utrecht

eiser

advocaten mrs. P.V. Kleijn en T.T. van Zanten

tegen

1. de naamloze vennootschap

FLYNTH HOLDING N.V.

gevestigd te Arnhem

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

INTRASURANCE B.V.

gevestigd te ’s-Hertogenbosch

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

INTRASURANCE TECHNOLOGY SERVICES B.V.

gedaagden

advocaat mr. S. Koster

Eiser wordt hierna de curator genoemd, gedaagden worden afzonderlijk Flynth, Intrasurance en Intracurance Technology Services genoemd; gezamenlijk worden zij ook de huurders genoemd.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding;

  • -

    de brief van 8 januari 2014 van de zijde van de curator, waarin wordt aangekondigd dat de vorderingen jegens partij RechtNet Advocaten B.V. te ’s-Hertogenbosch worden ingetrokken en waarbij is gevoegd een productie ter vervanging van productie 31;

  • -

    de brief van 9 januari 2014 van de zijde van de huurders met producties 1, 2 en 3;

  • -

    de mondelinge behandeling;

  • -

    de pleitnota, tevens inhoudende wijziging van eis van de curator;

  • -

    de pleitnota van de huurders.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

De Stichting Bewaarder Vastgoedfonds MPC Holland 55 is eigenaar van het kantoorpand ‘Le Triangle’ te ’s-Hertogenbosch.

2.2.

Bij overeenkomst van 27 oktober 2008 heeft GIBO Groep B.V., thans Flynth, van Vastgoedfonds MPC Holland 55 kantoorruimte gehuurd in dat kantoorpand. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, van 1 november 2008 tot en met 31 oktober 2018. De aanvangshuurprijs bedraagt € 331.740 per jaar te vermeerderen met btw (inclusief parkeren). Aan servicekosten is Flynth per jaar € 55.170,- te vermeerderen met btw verschuldigd. Voorts is vooruitbetaling per kwartaal overeengekomen.

2.3.

Bij overeenkomsten van 4/10 november 2011 hebben Intrasurance B.V. en Intrasurance Technology Services B.V. van Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 C.V. kantoorruimte in het kantoorpand gehuurd. Deze overeenkomsten zijn aangegaan voor de duur van zeven jaar, van 1 januari 2012 tot en met 31 december 2018. De aanvangshuurprijs voor Intrasurance bedraagt € 164.540,- per jaar te vermeerderen met btw (inclusief parkeren). Aan servicekosten is Intrasurance € 36.680,- per jaar te vermeerderen met btw verschuldigd. De aanvangshuurprijs voor Intrasurance Technology Services bedraagt € 132.670,- per jaar te vermeerderen met btw (inclusief parkeren). Aan servicekosten is Intrasurance Technology Services € 29.540,- per jaar te vermeerderen met btw verschuldigd. In beide gevallen is vooruitbetaling per kwartaal overeengekomen.

2.4.

Op de huurovereenkomsten zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte’ van toepassing.

Uit artikel 6.1 wordt geciteerd:

Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (...)

Uit artikel 11.6 wordt geciteerd:

(...) huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, (...) stagnatie in de voorziening van gas, water, elektriciteit, warmte, ventilatie of luchtbehandeling, storing van de installaties en apparatuur, (...) tekortkoming in de leveringen en diensten. (...)

Uit artikel 18.2 wordt geciteerd:

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- per maand.

2.5.

Bij vonnis van 31 januari 2013 is de commanditaire vennootschap Vastgoedfonds Hanzevast Holland 55 C.V. failliet verklaard met benoeming van eiser tot curator.

2.6.

Bij brieven van 28 februari 2013 heeft de curator de huurders op de hoogte gesteld van het faillissement. Uit die brieven, die m.m. gelijkluidend zijn, wordt geciteerd:

(...)

Het faillissement van Fonds 55 als verhuurder heeft geen gevolgen voor de met u gesloten huurovereenkomst. Ook na faillissement zal u huurgenot worden verschaft en zullen de bijkomende leveringen en diensten worden verzorgd waar tegenover u huur en (een voorschot op) de servicekosten dient te voldoen.

(...)

Het is de bedoeling dat de diverse panden, waaronder ook het door u gehuurde pand, op termijn zullen worden verkocht. (...) Voor u als huurder verandert er feitelijk niets, anders dan dat vanaf het moment van verkoop de nieuwe eigenaar uw verhuurder zal zijn.

(...)

De met u gesloten huurovereenkomst zal ik dan ook gestand doen en een eventuele verkoop van het pand op termijn zal ook geen gevolgen hebben voor de met u gesloten huurovereenkomst.

(...)

Ten slotte bericht ik u dat u wat betreft de huurbetaling op korte termijn nader bericht zult ontvangen naar welk rekeningnummer u in de toekomst de huur dient over te maken.

Voor overleg of eventuele vragen ben ik beschikbaar.

2.7.

Uit een email van 7 maart 2013 van de curator aan Flynth wordt geciteerd:

(...)

Naar aanleiding van uw opmerking over het stellen van zekerheid merk ik op dat u doordat ik de huurovereenkomst gestand doe verzekerd bent van de nakoming. Door het verschaffen van huurgenot kom ik de overeenkomst na en algemeen wordt aangenomen dat in een geval als het onderhavige een persoonlijke verklaring van de curator dat hij de huurovereenkomst gestand doet (dus nakomt) voldoende is. (...)

2.8.

Bij email van 10 april 2013 heeft de curator aan mr. Besseling als advocaat van Flynth onder meer voorgesteld een bespreking te organiseren. Bij email van 19 april 2013 heeft mr. Besseling de curator geantwoord dat Flynth graag wil overleggen over de beëindiging van de huurovereenkomst.

2.9.

Bij brief van 19 april 2013 heeft mr. Besseling de curator onder meer bericht dat zijn cliënten Intrasurance en Intrasurance Technology Services overwegen de huurovereenkomsten te ontbinden omdat de curator geen zekerheid heeft gesteld. In reactie op deze brief heeft de curator bij email van 22 mei 2013 onder meer voorgesteld een bespreking te organiseren.

2.10.

Op 23 mei 2013 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de curator en Flynth.

2.11.

Uit een email van 10 juni 2013 van de curator aan mr. Besseling wordt geciteerd:

Naar aanleiding van de bespreking op 23 mei jl., waarbij aanwezig waren de heer Teunissen namens uw cliënte, Flynth Groep B.V., de heer Schoeman die als adviseur van uw cliënte optreedt, mijn kantoorgenoot mr. Van Zanten, u en ik, bericht ik u als volgt.

(...)

Bij bespreking op 23 mei jl. heeft u namens uw cliënte onomwonden gesteld dat het haar niet te doen is om de al dan niet bij haar bestaande onzekerheid omtrent de nakoming van de huurovereenkomst door de boedel te beëindigen, maar om die overeenkomst zélf te beëindigen, althans te heronderhandelen over de voorwaarden daarvan, in het bijzonder omdat de hoogte van de door uw cliënte verschuldigde huursom niet langer marktconform zou zijn. (...)

Los van het voorgaande blijf ik van mening dat uw standpunt dat mijn bereidverklaring gebrekkig zou zijn, onjuist is. Dat standpunt is – indien ik u goed begrijp – gegrond op de gedachte dat ik tezamen met die bereidverklaring een aanbod had moeten doen om zekerheid te stellen voor de nakoming van de op de boedel rustende service- en onderhoudsverplichtingen. Ik meen dat de curator hiertoe niet gehouden is (...). Een en ander neemt niet weg dat ik ter bespreking heb aangeboden bereid te zijn hiervoor niettemin zekerheid te geven, bijvoorbeeld door het stellen van een garantie ten belope van het bedrag dat uw cliënte op kwartaalbasis ten behoeve van service en onderhoud vooruitbetaalt, zodat zij ook in dit opzicht geen enkel risico meer loopt. Ook kan ik mij voorstellen dat uw cliënte in plaats daarvan een kwartaal aan service- en onderhoudskosten stort onder een door ons aan te wijzen derde of dat de op korte termijn door mij in te schakelen nieuwe beheerder zich voor de service- en onderhoudsverplichtingen jegens uw cliënte borg stelt. U hebt mijn voorstel om zekerheid te verschaffen echter niet aanvaard, hetgeen onderstreept dat het uw cliënte niet om zekerheid voor nakoming te doen is, maar juist om onder nakoming van de overeenkomst uit te komen. (...)

2.12.

Uit een email van 11 juni 2013 van mr. Besseling aan de curator wordt geciteerd:

(...) Mijn verwachting is dat mijn cliënte [Flynth, rechtbank] de huurovereenkomst zal ontbinden, tenzij u ommegaand met een concreet voorstel komt in de lijn zoals eerder door cliënte aangegeven. Als wij uiterlijk donderdag a.s. voor 12:00 uur geen passend voorstel hebben ontvangen, acht cliënte zich vrij.

2.13.

Uit een email van 13 juni 2013 van de curator aan mr. Besseling wordt geciteerd:

(...) Uw stelling dat uw cliënte de huurovereenkomst zal ontbinden indien zij niet voor heden 12:00 uur een haar conveniërend voorstel heeft ontvangen neem ik voor kennisgeving aan. U kent mijn standpunt ter zake: voor een dergelijke ontbinding ontbreekt iedere grond. In mijn hoedanigheid van curator houd ik uw cliënte onverkort aan haar contractuele verplichtingen jegens de boedel. (...)

2.14.

Per email van 26 juni 2013, bevestigd bij aangetekende brief van 27 juni 2013, heeft Flynth de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden, onder verwijzing naar reeds gevoerde correspondentie.

2.15.

Op 18 september 2013 heeft de curator zijn aanbod aan de huurders tot zekerheidstelling voor op de verhuurder rustende service- en onderhoudsverplichtingen herhaald en geconcretiseerd.

2.16.

Op 19 september 2013 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de curator en Intrasurance en Intrasurance Technology Services.

2.17.

Uit een email van 17 oktober 2013 van mr. Besseling aan de beheerder van het gehuurde wordt geciteerd:

(...) In uw telefonische toelichting heeft u aangegeven dat u niet ziet waarom u met huurvoorstellen dient te komen omdat wat u betreft er gewoon sprake is van lopende huurovereenkomsten waarvan de expiratiedata nog een tijd voor ons uit ligt. Cliënten zijn ernstig teleurgesteld in de nieuwe beheerder en de curator. Tijdens de laatste bespreking in uw bijzijn is duidelijk aangegeven dat de voorwaarden om verder te praten over een nieuwe huurovereenkomst zijn, een concreet plan van verbeteringen om de huidige klachten te verhelpen om zo het gehuurde in goede staat te brengen inclusief zekerheid over de financiering hiervan, een voorstel van een nieuwe huurovereenkomst met verbeterde marktconforme condities en een compensatie voor het gederfde huurgenot tijdens de voorliggende periode. U lijkt thans slechts te werken aan een plan om te komen tot het verhelpen van klachten.

(...)

Wij begrijpen dat u volgende week vrijdag een bespreking wenst met alle huurders over de resultaten van de inventarisatie van alle klachten. Cliënten zullen niet aan deze bespreking deelnemen. (...) Namens (...) en Intrasurance/ITS kan ik u berichten dat zij de huurovereenkomst ontbinden en dat thans ook Intrasurance evenals Flynth en (...) de reguliere huurbetalingen zullen staken en zullen overgaan tot betaling van een redelijke gebruiksvergoeding met ingang van de faillissementsdatum. De curator zal een formele bevestiging van de ontbinding van de huurovereenkomst ontvangen. (...)

2.18.

Bij brief van 30 oktober 2013 hebben Intrasurance en Intrasurance Technology Services de curator bevestigd dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk wordt ontbonden per 31 december 2013.

3 Het geschil

3.1.

De curator vordert, na zijn eis te hebben gewijzigd, verkort weergegeven, dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

1) de huurders veroordeelt om de door hen met Fonds 55 gesloten huurovereenkomsten en de daarop toepasselijke algemene bepalingen onverkort na te komen, meer in het bijzonder de verplichting tot het in gebruik hebben en houden van het gehuurde, en aldus de huurders gelast het gehuurde ook na 31 december 2013 zelf te blijven gebruiken, op straffe van een door de curator onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag dat een gedaagde in gebreke is met de nakoming van deze verplichting;

2) huurders veroordeelt over te gaan tot omgaande hervatting van de betaling van de huurpenningen en servicekosten conform de respectievelijke huurovereenkomsten tussen partijen;

3a) Flynth veroordeelt tot betaling van € 318.113,94,

Intrasurance veroordeelt tot betaling van € 93.126,28 en

Intrasurance Technology Services tot betaling van € 43.983,48

vanwege achterstallige huurtermijnen tot en met het eerste kwartaal van 2014,

althans een voorschot daarop, deze vordering te vermeerderen met rente;

3b) Flynth veroordeelt tot betaling van € 28.640,-,

Intrasurance veroordeelt tot betaling van € 4.600,- en

Intrasurance Technology Services veroordeelt tot betaling van € 880,-

vanwege tot en met het eerste kwartaal van 2014 verschuldigde boetes wegens te late betaling van de huurpenningen, althans een voorschot daarop, te vermeerderen met rente;

4) huurders veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

De vordering is gebaseerd op nakoming van de huurovereenkomsten.

4 De beoordeling

4.1.

De partijen twisten in deze procedure over de vragen of de curator tijdig en afdoende zekerheid heeft gesteld voor de nakoming door hem van de huurovereenkomsten, of de curator is tekortgeschoten in zijn verplichtingen gebreken aan het gehuurde te herstellen en of de huurders op deze gronden de huurovereenkomsten terecht buitengerechtelijk hebben ontbonden.

4.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat de curator bij brieven van 28 februari 2013 heeft verklaard dat hij de huurovereenkomsten gestand zal doen (artikel 37 lid 1 Faillissementswet). De curator is gerechtigd die verklaring te doen, ook zonder daartoe te zijn uitgenodigd. Volgens artikel 37 lid 2 Faillissementswet is de curator, indien hij zich tot nakoming van de overeenkomst bereid verklaart, verplicht bij die verklaring zekerheid te stellen voor de nakoming.

4.3.

De curator acht zich niet gehouden zekerheid te stellen voor de nakoming van de hoofdverplichting, strekkende tot verschaffing van het huurgenot. Hij betoogt dat wordt aangenomen dat voor negatieve verbintenissen als het dulden van het gebruik van het gehuurde geen zekerheid behoeft te worden gegeven, omdat de huurders met de enkele bereidverklaring van de curator van de nakoming verzekerd zijn en dat daarmee de ratio aan de zekerheidstelling ontvalt. De huurders betwisten dat.

4.4.

Dat nooit zekerheid behoeft te worden gesteld voor een verbintenis als de onderhavige, te weten het verschaffen van huurgenot en het dulden van het gebruik van het gehuurde, kan in zijn algemeenheid niet worden aangenomen. Of de curator in een dergelijk geval zekerheid moet stellen voor de nakoming van zijn verbintenis, en zo ja in welke mate, hangt af van het risico dat hij deze verbintenis om welke reden dan ook niet gestand zal (kunnen) doen. De curator heeft in dat verband het standpunt ingenomen dat dit risico er niet is, omdat hij een toezegging heeft gedaan die in het belang is van de boedel. In de huidige marktomstandigheden vergroten de bestaande huurovereenkomsten immers de waarde van het gehuurde. Voorts heeft hij verklaard dat hij zo nodig bij verkoop zal bedingen dat eigendom en verhuurderschap in één hand komen en dat de bestaande huurovereenkomsten gestand zullen worden gedaan. Mr. Koster heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat het risico dat de curator zijn hoofdverplichting niet zal nakomen beperkt is en zij heeft niet nader toegelicht waarin dit beperkte risico gelegen is. Bij deze stand van zaken is de curator naar het voorshandse oordeel van de voorzieningenrechter niet gehouden zekerheid te stellen voor de nakoming van de hoofdverplichting strekkende tot het verschaffen van het huurgenot.

4.5.

Voor de nakoming van de nevenverplichtingen, strekkende tot het verlenen van service, het plegen van onderhoud en eventueel het uitvoeren van herstel, is de curator in beginsel wel gehouden zekerheid te stellen. De huurders betogen dat de curator op grond van artikel 37 lid 2 Faillissementswet gehouden was die zekerheid te stellen toen hij verklaarde dat hij de overeenkomst gestand zou doen. Zij worden daarin niet gevolgd. Volgens de tekst van het genoemde artikel is de curator weliswaar verplicht zekerheid te stellen ‘bij die verklaring’, maar een redelijke toepassing van de bepaling in dat artikel brengt met zich mee dat de curator ook aan deze verplichting kan voldoen na het uitbrengen van die verklaring. Van de curator kan immers niet worden verlangd dat hij zekerheid stelt zonder voorafgaand overleg met de huurders over de vraag wat de inhoud, de omvang en de vorm van de zekerheid moet zijn om hen in de situatie te brengen dat zij geen nadeel ondervinden van het faillissement.

4.6.

Flynth heeft niet betwist dat de curator bij de bespreking op 23 mei 2013 heeft verklaard bereid te zijn zekerheid te bieden zoals verwoord in de brief van 10 juni 2013, zij het na discussie daarover. Intrasurance en Intrasurance Technology Services (die zich via mr. Besseling eerst op 19 april 2013 bij de curator hebben gemeld) hebben niet betwist dat de curator dat aanbod ook aan hen op 18 september 2013 heeft herhaald en geconcretiseerd. Of de curator daadwerkelijk zekerheid heeft gesteld dan wel daartoe slechts de bereidheid heeft getoond of het voornemen geuit, is niet van belang. Nu de huurders geen genoegen namen met zekerheid uitsluitend voor service- en onderhoudskosten gedurende een periode korter dan de looptijd van de huurovereenkomsten, en dat voor de curator duidelijk was, heeft hij ermee mogen volstaan die zekerheid aan te bieden zonder die tevens daadwerkelijk te stellen. Daarbij komt dat gesteld noch gebleken is dat de huurders grond hadden te vrezen dat de curator in het geval dat over de te stellen zekerheid overeenstemming zou worden bereikt die zekerheid niet op eerste verzoek zou stellen. De tijd die is verstreken tussen het aanbod de huurovereenkomsten gestand te doen en het aanbod van de curator van 23 mei 2013 aan Flynth, herhaald op 18 september 2013 ook ten opzichte van Intrasurance en Intrasurance Technology Services, is gezien de noodzaak tot standpuntbepaling en overleg en gezien het verloop van de discussie tussen de partijen en de verklaarde bedoeling van de huurders niet onredelijk lang. De conclusie is dat de curator niet kan worden verweten dat hij niet tijdig zekerheid heeft gesteld als bedoeld in artikel 37 lid 2 Faillissementswet.

4.7.

De huurders hebben niet aangevoerd dat de vorm van de zekerheidstelling zoals die de curator voor ogen stond niet adequaat was. Gezien de verplichting van artikel 37 lid 2 Faillissementswet had de curator op grond van artikel 6:51 lid 1 BW de keuze tussen het stellen van persoonlijke en zakelijke zekerheid. In zoverre voldoet de aangeboden zekerheid. Voorts moet worden aangenomen dat de verplichtingen van de curator niet verder reiken dan de periode waarin het gehuurde (dan wel de economische eigendom daarvan) zich in de boedel bevindt en de curator verhuurder is en evenmin verder dan de duur van het faillissement. Aldus staat niet zonder meer vast dat de curator deze verplichtingen gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomsten moet nakomen. De curator heeft verder verklaard dat de toestand van de boedel zodanig is dat de verwachting gerechtvaardigd is dat er circa € 1 miljoen onder concurrente schuldeisers zal kunnen worden verdeeld, behoudens verplichtingen uit andere huurovereenkomsten, en voorts dat er geen andere boedelvorderingen zijn, meer in het bijzonder omdat er geen personeel is. De huurders hebben dat niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken. Het risico dat de verplichtingen met betrekking tot service, onderhoud en eventueel het herstel van gebreken (ook die reeds ten tijde van het faillissement bestonden) voor jaren achtereen niet worden nagekomen, is gering. Bij die stand van zaken is zekerheid als door de curator geboden, te weten een garantie ten belope van de per kwartaal vooruit te betalen vergoeding ten behoeve van service en onderhoud dan wel betaling van een kwartaal aan service- en onderhoudskosten onder een derde dan wel borgstelling door een nieuwe beheerder voor de service- en onderhoudsverplichtingen afdoende.

4.8.

Het voorgaande leidt tot het voorshandse oordeel dat de curator in de gegeven omstandigheden niet kan worden verweten dat hij de verplichting die voortvloeit uit artikel 37 lid 2 Faillissementswet niet zou zijn nagekomen. Daarin is dus geen grond gelegen voor ontbinding, nog daargelaten of de genoemde bepaling die sanctie aan niet-nakoming van die verplichting verbindt. Bij dit alles verdient aantekening dat de curator heeft gesteld en de huurders onvoldoende gemotiveerd hebben betwist, dat het de huurders in wezen niet is te doen om het verkrijgen van zekerheid, maar om het verkrijgen van een lagere huurprijs. Dat wordt ook bevestigd door de correspondentie. Dat is evenwel niet een belang dat artikel 37 Faillissementswet beoogt te beschermen. Die bepaling beoogt immers te voorkomen dat de huurders door het faillissement in een slechtere positie komen in het geval dat de curator besluit de huurovereenkomsten gestand te doen; die bepaling biedt de huurders niet de mogelijkheid in dat geval in een betere positie te komen dan voor het faillissement.

4.9.

De huurders hebben de buitengerechtelijke ontbinding voorts gegrond op gestelde tekortkomingen in de verplichting tot herstel van gebreken aan het gehuurde. Deze vordering stuit af op artikel 11.6 van de algemene bepalingen, die op de huurovereenkomsten van toepassing zijn. Dat artikel bepaalt immers dat de huurders geen recht hebben op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken. Voor zover de huurders hebben willen betogen dat de curator geen beroep kan doen op artikel 11.6 omdat de huurovereenkomsten zijn ontbonden op de grond dat de curator niet heeft voldaan aan de verplichting die voortvloeit uit artikel 37 lid 2 Faillissementswet, wordt dat betoog reeds niet gevolgd op grond van hetgeen hieromtrent in het voorgaande is overwogen. Voor zover de huurders zich anderszins tegen een beroep op artikel 11.6 hebben willen verweren, is dat verweer niet voldoende toegelicht.

4.10.

Nu de curator aldus niet is tekortgeschoten in zijn verplichtingen voortvloeiende uit artikel 37 lid 2 Faillissementswet, terwijl de algemene bepalingen ontbinding wegens gebreken in het gehuurde uitsluiten, hebben de huurders de huurovereenkomsten zonder geldige reden buitengerechtelijk ontbonden, zodat deze buitengerechtelijke ontbindingen geen effect hebben gehad. De huurders zijn daarom tot nakoming van de huurovereenkomsten en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen gehouden. Meer in het bijzonder zijn zij gehouden het gehuurde gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken (artikel 6.1 algemene bepalingen). De vordering onder 1 is daarom toewijsbaar. De voorzieningenrechter begrijpt dat de gevorderde dwangsommen uitsluitend zien op de verplichting tot het in gebruik hebben en houden van het gehuurde. Die dwangsommen zijn toewijsbaar, met dien verstande dat het oordeel over eventuele matiging daarvan voorbehouden is aan de rechter die in een voorkomend geval over het verbeurd zijn te oordelen heeft, en voorts dat gedaagden afzonderlijk zullen worden veroordeeld tot betaling van dwangsommen in geval van afzonderlijke overtredingen en dat de dwangsommen voor gedaagden afzonderlijk zullen worden gemaximeerd als in het dictum weer te geven.

4.11.

De huurders zijn op grond van de huurovereenkomsten eveneens gehouden tot betaling van de huur, zowel voor het verleden als voor de toekomst. Op grond van artikel 11.6 van de algemene bepalingen hebben huurders in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken geen recht op huurprijsvermindering, zodat zij gehouden zijn de volledige huur te voldoen en zich niet kunnen beperken tot het betalen van een ‘redelijke vergoeding’.

4.12.

De huurders zijn overgegaan tot betaling van lagere bedragen dan de overeengekomen huur en hebben aldus de huur niet prompt op de vervaldag voldaan. Zij zijn daarom op grond van artikel 18.2 gehouden boete te betalen.

4.13.

Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.

4.14.

Het is voldoende aannemelijk geworden dat de boedel afhankelijk is van de continuïteit van de huurbetalingen. Daaruit volgt dat de curator voldoende spoedeisend belang heeft bij toewijzing van zijn geldvorderingen in dit kort geding. Voorts is op grond van het vorenoverwogene de verwachting niet gerechtvaardigd dat de bodemrechter zal oordelen dat de huurders niet of niet volledig gebonden zijn aan de huurovereenkomsten, zodat de vordering met voldoende mate van zekerheid vaststaat. De curator heeft voorts verklaard dat het faillissement nog geruime tijd zal lopen en dat de boedel, gegeven de continuïteit in de huurbetalingen, over voldoende middelen beschikt en dat zelfs een substantiële uitkering aan concurrente crediteuren wordt verwacht. De huurders hebben dat niet weersproken. Hieruit volgt dat het restitutierisico gering is. De conclusie is dat de vordering van de curator tot betaling van geldsommen in dit kort geding toewijsbaar is.

4.15.

Het beroep op matiging van de boetes wordt verworpen. Het is niet aan de voorzieningenrechter boetes te matigen, terwijl hetgeen huurders naar voren hebben gebracht niet de verwachting rechtvaardigt dat de bodemrechter tot matiging van de boetes zal overgaan. Matiging in het geval van zakelijke verhuur als hier aan de orde ligt voorts niet voor de hand, en een wanverhouding tussen de tekortkomingen en de boetes is niet aannemelijk geworden.

4.16.

De conclusie is dat ook de vordering onder 2 toewijsbaar is, evenals de vordering onder 3, nu de hoogte van de gevorderde achterstallige huur en van de gevorderde boetes niet is betwist. De rente is eveneens toewijsbaar, zij het dat over de boete geen wettelijke handelsrente maar gewone wettelijke rente zal worden toegewezen. De boete draagt immers het karakter van schadevergoeding en prikkel tot nakoming.

4.17.

Bij deze stand van zaken wordt geoordeeld dat de curator niet is benadeeld doordat de huurders kort voor de zitting nog producties hebben toegestuurd. Het bezwaar dat de curator daartegen heeft gemaakt, wordt daarom verworpen.

4.18.

De huurders zullen als de in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de proceskosten.

5 De beslissing

De voorzieningenrechter

veroordeelt de huurders om de door hen met Fonds 55 gesloten huurovereenkomsten en de daarop toepasselijke algemene bepalingen onverkort na te komen, meer in het bijzonder de verplichting tot het in gebruik hebben en houden van het gehuurde;

gelast de huurders het gehuurde ook na 31 december 2013 zelf daadwerkelijk, geheel en behoorlijk te blijven gebruiken, op straffe van

  • -

    een door Flynth te betalen dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag na betekening van dit vonnis dat zij in gebreke is met de nakoming van deze verplichting, met een maximum van € 1.000.000,-;

  • -

    een door Intrasurance te betalen dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag na betekening van dit vonnis dat zij in gebreke is met de nakoming van deze verplichting met een maximum van € 500.000,-;

  • -

    een door Intrasurance Technology Services te betalen dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag na betekening van dit vonnis dat zij in gebreke is met de nakoming van deze verplichting met een maximum van € 400.000,-;

steeds met dien verstande dat een gedeelte van een dag voor een gehele dag word gerekend;

veroordeelt de huurders over te gaan tot omgaande hervatting van de betaling van de huurpenningen en servicekosten conform de respectievelijke huurovereenkomsten tussen partijen;

veroordeelt de huurders tot betaling aan de curator van de achterstallige huurtermijnen tot en met het eerste kwartaal van 2014 en wel:

  • -

    Flynth tot betaling van € 318.113,94;

  • -

    Intrasurance tot betaling van € 93.126,28;

  • -

    Intrasurance Technology Services tot betaling van € 43.983,48;

steeds te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de verschillende vervaldata tot aan de dag der algehele voldoening en te betalen binnen zeven dagen na heden;

veroordeelt de huurders tot betaling aan de curator van boetes wegens te late betaling van de huurpenningen tot en met het eerste kwartaal van 2014 en wel:

  • -

    Flynth tot betaling van € 28.640,-;

  • -

    Intrasurance tot betaling van € 4.600,-;

  • -

    Intrasurance Technology Services tot betaling van € 880,-;

steeds te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening en te betalen binnen zeven dagen na heden;

veroordeelt de huurders in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van de curator begroot op € 153,42 aan kosten van dagvaarding, € 1.519,- aan vast recht, en € 816,- aan salaris voor de advocaten;

veroordeelt de huurders in de nakosten, aan de zijde van de curator bepaald op € 131,- voor nasalaris advocaat, te vermeerderen, voor het geval betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, met € 68,- voor nasalaris advocaat;

de proceskosten en de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden tot aan de dag der algehele voldoening;

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2014.

coll.: CLB