Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2019:9240

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
31-07-2019
Datum publicatie
16-12-2019
Zaaknummer
7425618 CV EXPL 18-5757
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

Meeuwenoverlast huurwoning – Kan meeuwenoverlast worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW? Overlast door meeuwen vormt feitelijke stoornis door een derde zonder bewering van recht in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW en ligt niet binnen de invloedssfeer van verhuurder. Verhuurder is op grond van artikel 7:206 lid 1 BW niet verplicht op verlangen van de huurder het gebrek te verhelpen en verhuurder niet kan worden aangesproken door huurder tot beëindiging of bestrijding van de genoemde overlast. Voor zo ver er al sprake is van aan verhuurder toe te rekenen hinder, heeft verhuurder zich voldoende ingespannen om die hinder te voorkomen. Vordering huurder afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Zittingsplaats Leiden

MKl

Rolnr.: 7425618 \ CV EXPL 18-5757

Datum: 31 juli 2019

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[naam] ,

wonende te [plaats] ,

eisende partij,

gemachtigde: Pranger Agin Assen Gerechtsdeurwaarders,

tegen

[rechtspersoon] ,

statutair gevestigd te [plaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. R.M. Goeman.

Partijen worden aangeduid als “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ”.

1 Procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

  • -

    de dagvaarding van 18 december 2018 met producties,

  • -

    de conclusie van antwoord met een productie.

Na conclusie van antwoord is een inlichtingen- en schikkingscomparitie gelast. De comparitie is gehouden op 20 juni 2019; van het verhandelde is aantekening gehouden. Voorafgaande aan en ter voorbereiding van de comparitie heeft [eiser] nog de producties 16 tot en met 19 overgelegd.

Vervolgens is vonnis bepaald op heden.

2 Feiten

Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken en het verhandelde ter comparitie gaat de kantonrechter van het volgende uit.

2.1.

[eiser] huurt met ingang van 21 april 2006 van [gedaagde] de woning aan de [straat] in [plaats] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Het gehuurde is gelegen aan het einde van een open galerij op de vierde en bovenste etage van het woningcomplex. Het woningcomplex heeft een plat dak.

2.3.

Bij brief van 30 juni 2015 heeft [eiser] per brief aan [gedaagde] bericht dat hij overlast ondervindt van meeuwen op het dak van het woningcomplex en dat hij [gedaagde] verzoekt maatregelen te treffen. [eiser] heeft [gedaagde] onder meer het volgende bericht:

“(…)

Gedurende een aantal jaren merken de bewoners dat de overlast van meeuwen toeneemt. Was er eerst nog sprake van lawaai en uitwerpselen die deze vogels produceren, nu is er sprake van dat er aanvallen door deze vogels plaatsvinden.

Op de platte daken maken de meeuwen hun nesten en op dit moment beschermen ze hun jongen door de bewoners te verjagen.

Ik woon op de 4e etage aan het eind van de galerij bij het noodtrappenhuis.

Op het dak van het lifthuis wordt o.a. daar de wacht door de vogels gehouden, zodra ik de deur uit kom vliegt men recht op mij af en overlaadt mij dan op een lading ontlasting. Voor mijn vrouw die via een rolstoel de galerij af moet is dit ook geen feest. Ook een buurvrouw (87 jaar) heeft last als ze met haar rollator de galerij afloopt.

(…)”

2.4.

In 2016 heeft [eiser] samen met andere bewoners van het woningcomplex contact gezocht met de gemeente [plaats] met het verzoek [gedaagde] te verzoeken maatregelen te nemen tegen de meeuwenoverlast.

2.5.

Begin 2018 heeft [gedaagde] op het dak van het woningcomplex een zogenaamde “terror hawk” geplaatst. Een terror hawk is een vogelverschrikker aan een paal, welke vliegt, draait en duikt waardoor hij door meeuwen wordt aan zien voor een roofvogel. Bij brief van 9 oktober 2018 heeft (de gemachtigde van) [gedaagde] met betrekking tot deze terror hawk onder meer het volgende aan [eiser] bericht:

“(…)

Cliënte heeft reeds, ondanks dat zij juridisch gezien niet gehouden is op te treden tegen hinder van meeuwen, coulancehalve een Terror Hawk geplaatst op het dak van het complex. Dit om de meeuwen te verjagen. Ook wordt op het dak regelmatig een rondgang gemaakt door medewerkers van cliënte om te voorkomen, dat meeuwen daar nesten bouwen. Met het treffen van deze maatregelen zijn uw cliënten ruim voldoende tegemoet gekomen. Cliënte voelt zich dan ook niet gehouden om verdergaande maatregelen te treffen.”

3 Vordering en verweer

3.1.

[eiser] vordert bij inleidende dagvaarding om te verklaren voor recht dat de meeuwenoverlast is aan te merken als een gebrek welke door [gedaagde] moet worden verholpen. Voorts vordert [eiser] om [gedaagde] te veroordelen het gebrek zijnde meeuwenoverlast binnen dertig dagen na dagtekening van het vonnis op haar kosten te verhelpen door netten te monteren op het gehuurde, althans op het complex waar het gehuurde in is gelegen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag dat de netten niet zijn geplaatst binnen de gestelde termijn van dertig dagen met een maximum van € 50.000,-. Tot slot vordert [eiser] om [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering – kort en zakelijk weergegeven – ten grondslag dat ruim vier jaar geleden meeuwenoverlast is ontstaan doordat het nabijgelegen FloraHolland gebruik is gaan maken van een nieuwe afschrikmethode met lasers. Hierdoor hebben de meeuwen zich verplaatst naar de nabijgelegen [plaats] en in het bijzonder op de platte daken van de aldaar gelegen woningcomplexen waaronder het complex van het gehuurde. De meeuwen nestelen zich op de daken en vallen ter bescherming van hun nesten de bewoners aan van de bovenste etage wanneer zij over de galerij lopen. De aanvallen bestaan uit het krijsend en laagvliegend op de bewoners afkomen waarbij soms ook ontlasting op de bewoners wordt gedeponeerd. De situatie is volgens [eiser] voor de bewoners onhoudbaar, ook omdat de partner van [eiser] is aangewezen op een rolstoel.

De meeuwenoverlast dient volgens [eiser] te worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit gebrek moet ingevolge artikel 7:206 BW door [gedaagde] worden verholpen.

3.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en de vordering van [eiser] betwist. [gedaagde] voert daartoe – kort en zakelijk weergegeven – aan dat geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. [gedaagde] betwist dat er feitelijk sprake is van meeuwenoverlast. [gedaagde] voert ten tweede aan dat [eiser] er zelf voor heeft gekozen te gaan wonen in een gebied waar meeuwen een gegeven zijn en de geringe overlast binnen de verwachtingen valt die [eiser] mocht en moest hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst. Ook indien er sprake is van een omstandigheid die [eiser] niet hoefde te verwachten is er geen sprake van een gebrek, omdat de meeuwenoverlast een feitelijke stoornis is en daarmee geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW. [gedaagde] voert ten vierde aan dat niet gesproken kan worden van een gebrek aangezien geen sprake is van een aan de woning inherente oorzaak waardoor de meeuwenoverlast wordt veroorzaakt. [gedaagde] voert tot slot aan dat [gedaagde] , in geval er sprake zou zijn van een gebrek, niet verplicht is dit gebrek te verhelpen. Er is dan sprake van een kleine herstelling die voor rekening van de huurder komt. [gedaagde] heeft tot slot aangevoerd uit coulance de zogenoemde terror hawk te hebben geplaatst om [eiser] tegemoet te komen zonder dat hier meer aansprakelijkheid is erkend.

3.4.

Op de verdere stellingen en weren van partijen wordt hierna bij de beoordeling, zij het in samengevatte vorm en slechts voor zover van belang voor de uitkomst van de procedure, teruggekomen.

4 Beoordeling

4.1.

Ter beantwoording van de vraag of de vorderingen van [eiser] voor toewijzing in aanmerking komen, dient beoordeeld te worden of de door [eiser] ervaren meeuwenoverlast kan worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

4.2.

Ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. In lid 3 is voorts bepaald dat een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht geen gebrek is in de zin van lid 2.

4.3.

[eiser] woont al ruim vijftien jaar in het gehuurde aan de [straat] te [plaats] . Het gehuurde betreft een woning dichtbij de kust, zodat [eiser] al bij aanvang van de huurovereenkomst de aanwezigheid van meeuwen wel had kunnen en moeten verwachten. In deze zaak is [eiser] overlast gaan ervaren van de meeuwen doordat in 2015 FloraHolland gebruik is gaan maken van een nieuwe afschrikmethode met lasers en de meeuwen zich daarom volgens hem hebben verplaatst naar het gebied rondom het gehuurde.

4.4.

[eiser] voert aan dat gelet op de wetsgeschiedenis van artikel 7:204 BW meeuwenoverlast dient te worden aangemerkt als een gebrek. Als staat of eigenschap is in dat wetsartikel niet alleen de stoffelijke toestand van de zaak op zichzelf bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt, zoals ongedierte. Het begrip ongedierte is verder niet bepaald en de kwalificatie van de dieren is niet van belang. De meeuwen zorgen voor overlast en zijn daarmee volgens [eiser] te kwalificeren als gebrek. Ook uit het feit dat gemeenten ontheffingen verlenen om de meeuwenoverlast te kunnen aanpakken, blijkt dat de meeuwen veel overlast geven en hiermee voldoen aan zijn definitie van ongedierte, te weten: schadelijke of lastige dieren.

4.5.

[gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat er sprake is van een feitelijke stoornis en dat een plat dak op zichzelf geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW oplevert. Ook heeft [gedaagde] aangevoerd dat geen sprake is van ongedierte noch van een aan het gehuurde inherente oorzaak voor ongedierte. Dit verweer slaagt. Daarvoor is het volgende redengevend.

4.6.

Dat een dier overlast veroorzaakt of schade toebrengt betekent nog niet dat dit dier ook als ongedierte in de zin van artikel 7:204 BW kan worden aangemerkt. Meeuwen zijn geen ongedierte, die in huis schade veroorzaken of besmettelijke ziekten verspreiden. Meeuwen zijn wilde dieren en beschermde vogels, wiens nesten niet mogen worden verstoord. Ook het platte dak van het woningcomplex waarin het gehuurde is gelegen kan niet worden aangemerkt als een gebrek. Het hebben van een plat dak kan wellicht bijdragen aan het ontstaan van de gestelde overlast, maar is geen gebrek aan de constructie van het gehuurde waardoor overlast is ontstaan.

4.7.

[eiser] heeft als oorzaak van de meeuwenoverlast aangevoerd dat de meeuwen door Flora Holland zijn verjaagd en zich daardoor op het wooncomplex hebben genesteld. Daarmee is komen vast te staan dat de oorzaak van de stoornis gelegen is buiten het gehuurde door een actie van een derde (FloraHolland) en overlast door meeuwen, die ook geen eigendom van [gedaagde] zijn, vormt dan ook een feitelijke stoornis door een derde zonder bewering van recht in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW en ligt niet binnen de invloedssfeer van [gedaagde] .

4.8.

Voor zover [eiser] heeft aangevoerd dat nu de feitelijke stoornis niet aan [eiser] als huurder is toe te rekenen en daarmee dus aan [gedaagde] als verhuurder is toe te rekenen, is dit gebaseerd op een onjuiste rechtsopvatting. Een feitelijke stoornis is ingevolge artikel 7:204 lid 3 BW geen gebrek, zodat de verhuurder ook niet op grond van artikel 7:206 lid 1 BW verplicht is op verlangen van de huurder het gebrek te verhelpen. Een feitelijke stoornis door een derde heeft tot gevolg dat [gedaagde] niet op grond van artikel 7:204 BW en verder kan worden aangesproken door [eiser] tot beëindiging of bestrijding van de genoemde overlast. Uit hetgeen door partijen naar voren is gebracht is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] zich heeft ingespannen om de overlast te beperken om haar huurders ter wille te zijn door het plaatsen van de terror hawks, maar een wettelijke verplichting bestaat daartoe dus niet. Voor zo ver er al sprake is van aan [gedaagde] toe te rekenen hinder, heeft [gedaagde] zich voldoende ingespannen om die hinder te voorkomen. Voor het overige zal ook [eiser] moeten leven met het gegeven dat meeuwen beschermde vogels zijn. De vordering van [eiser] zal dus worden afgewezen.

4.9.

De kantonrechter overweegt ten overvloede dat ter comparitie namens [gedaagde] is toegezegd dat de woonconsulent van [gedaagde] bij [eiser] langs zal komen om te zien of er onverplicht nog enkele maatregelen kunnen worden genomen ter bescherming van de echtgenote van [eiser] , die zich gezeten in een rolstoel moeilijk tegen de meeuwen kan verweren. Tevens is toegezegd dat de gemachtigde van [gedaagde] bij de directie van [gedaagde] bespreekbaar zal maken of nadere maatregelen kunnen worden getroffen met als voorbeeld de samenwerking die in de gemeente Leiden is ontstaan tussen de gemeente en de woningbouwverenigingen aldaar om de overlast van de meeuwen zo effectief mogelijk te bestrijden.

4.10.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, alsmede in de nakosten.

5 Beslissing

De kantonrechter:

- wijst de vordering af;

- veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 360,00 voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde btw;

- veroordeelt [eiser] tot betaling van € 90,00 aan nasalaris, voor zover [gedaagde] daadwerkelijk nakosten zal maken, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis;

- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. L.C. Heuveling van Beek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 juli 2019 door kantonrechter mr. S.M. de Bruijn.