Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2019:8024

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
24-07-2019
Datum publicatie
03-09-2019
Zaaknummer
C/09/560282 / HA ZA 18-995
Rechtsgebieden
Goederenrecht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Bevoegdheid en gehoudenheid belangenvereniging van eigenaars tot (a) het uitvoeren van werkzaamheden aan gemeenschappelijk delen en (b) het stellen van regels voor het gebruik van individuele delen. Vordering is ingesteld door een appartementseigenaar.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/560282 / HA ZA 18-995

Vonnis van 24 juli 2019

in de zaak van

[eiseres] te [plaats] ,

eiseres,

advocaat mr. R.M. van der Zwan te Den Haag,

tegen

[BLV] te [plaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.J.R. Elbers te Arnhem.

Partijen zullen hierna [eiseres] en BLV genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 17 september 2018, met producties 1 tot en met 23;

  • -

    de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 10;

  • -

    het tussenvonnis van 28 november 2018, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 3 april 2019.

1.2.

Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is met instemming van partijen buiten hun aanwezigheid opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld opmerkingen over het proces-verbaal te maken voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. BLV heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt bij brief van 29 april 2019. De rechtbank wijst dit vonnis met inachtneming van de opmerkingen van BLV op het proces-verbaal.

1.3.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Aan de [Straat] te [plaats] liggen vijf aangrenzende percelen (hierna ook: de percelen). Op ieder van de percelen is een recht van erfpacht gevestigd.

2.2.

Op 1 oktober 1975 is de (toen nog te realiseren) opstal op ieder van de percelen bij notariële splitsingsakte gesplitst in appartementsrechten ten behoeve van een op te richten flatgebouw (één flatgebouw per perceel, dus op de vijf percelen in totaal vijf flatgebouwen). Bij elke splitsingsakte is een afzonderlijke Vereniging van Eigenaren opgericht.

2.3.

In de splitsingsakte met betrekking tot het perceel kadastraal bekend als [de Gemeente] , [sectie ..] nummer [1] (hierna: de splitsingsakte) is de opstal plaatselijk bekend [de Weg] [… 1] tot en met [… 2] te [plaats] gesplitst in negen appartementsrechten. In de splitsingsakte is tevens vereniging van eigenaren de “Vereniging van Eigenaars [Straat] [… 1] tot en met [… 3] te [plaats] ” (hierna: de VvE) opgericht.

2.4.

In de splitsingsakte is, behoudens enkele uitzonderingen, het Modelreglement van splitsing van eigendom van het Koninklijk Broederschap der Notarissen 1973 (hierna: het Modelreglement 1973) van toepassing verklaard. In het Modelreglement 1973 staat, voor zover in de splitsingsakte van toepassing verklaard en nu van belang, het volgende:

A. Definities

Artikel 1

In het reglement wordt verstaan onder: (...) h. “vereniging”: de vereniging van eigenaars (...)

Artikel 8

De Vereniging voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken met inachtneming van het in artikel 37 bepaalde.

(...)

Artikel 9

1. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.

(...)

Artikel 37

1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover de beslissing hierover niet aan de administrateur is opgedragen.”

2.5.

In de splitsingsakte is onder meer het volgende opgenomen:

“met verwijzing naar de artikelen van [het Modelreglement 1973 wordt] nog het volgende bepaald:

1. Bij deze wordt opgericht een vereniging van eigenaars (...).

Naast de doelstellingen, omschreven in [het Modelreglement 1973] en bij de wet heeft [de vereniging van eigenaars] voorts ten doel het – al dan niet tezamen met haar leden – mede-oprichten van een belangenvereniging [arcering rechtbank], als bedoeld in artikel 875, in de 3 van het van het Burgerlijk Wetboek. Iedere eigenaar is van rechtswege lid van genoemde vereniging van eigenaars en welk lidmaatschap onverbrekelijk is verbonden met dat van de op te richten belangenvereniging.

(...)

6. 6. Artikel 13 van het Modelreglement 1973 met onderwerp: wijze van gebruik privégedeelten, rechtbank] vervalt en zal luiden: De bewoners mogen elkander geen hinder toebrengen. Bij huishoudelijk reglement kunnen nadere regels omtrent gebruik en bewoning worden voorgeschreven. ”

2.6.

BLV, eveneens opgericht op 1 oktober 1975, is de belangenvereniging als bedoeld in de splitsingsakte. In de statuten van BLV zoals deze thans gelden is, voor zover nu relevant, het volgende opgenomen.

DOEL

Artikel 2

De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaren van de vijf flat gebouwen, (...) hetwelk inhoudt het beheer als bedoeld in artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek over de vijf verenigingen van eigenaars

(...)

Artikel 11

1. In afwijking van het bepaalde in het reglement van splitsing van de in artikel 2 genoemde verenigingen van eigenaars, beslist de vergadering van de bij deze akte opgerichte vereniging over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor welke begrippen wordt verwezen naar het meergenoemde reglement van splitsing, een en ander voor zover de beslissing daarover niet aan het bestuur is opgedragen.”

2.7.

Op het perceel van de splitsingsakte is opgericht het flatgebouw omvattende de woningen plaatselijk bekend [Straat] [… 1] tot en met [… 3] te [plaats] (hierna: het Flatgebouw). De appartementsrechten van het flatgebouw omvatten mede het gebruik van op de begane grond gelegen (individuele) bergingen, die toegankelijk zijn vanuit een ruimte voor gemeenschappelijk gebruik (gang). Ook op de vier nabijgelegen percelen zijn flatgebouwen opgericht. De vijf flatgebouwen samen worden samen ook “het appartementencomplex” genoemd.

2.8.

Sinds 1999 is [eiseres] eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van – kort gezegd – de woning plaatselijk bekend [adres] (hierna: de woning). De woning is gelegen op de eerste verdieping van het flatgebouw.

2.9.

Onder de woning bevindt zich een van de individuele bergingen (hierna: de kelderbox). De kelderbox wordt gebruikt door één van de appartementseigenaars van het Flatgebouw, niet zijnde [eiseres] . Vanaf 2013 is in de kelderbox enige tijd een snorfiets gestald.

2.10.

Sinds 2013 of 2014 heeft [eiseres] bij de VvE en BLV melding gemaakt van stankoverlast in haar woning, volgens haar veroorzaakt door nare (benzine-, diesel-, chemische) geuren afkomstig uit de kelderbox in combinatie met ontoereikende ventilatie.

2.11.

Er is daarop onderzoek gedaan, waarna werkzaamheden zijn verricht met als doel het wegnemen van stankoverlast bij [eiseres] .

2.12.

[eiseres] heeft een kort geding aangespannen tegen de appartementseigenaar die de kelderbox gebruikt. Bij de zitting was de voorzitter van BLV aanwezig. Deze heeft voorgesteld dat [eiseres] en BLV over de kwestie zouden overleggen.

2.13.

Bij verzoekschrift van 20 juni 2016, met [eiseres] als verzoekster en BLV als verweerster, heeft [eiseres] de rechtbank Den Haag verzocht om een voorlopig deskundigenbericht te bevelen omtrent de volgens haar bestaande geuroverlast. Tijdens de zitting zijn [eiseres] en BLV overeengekomen een deskundige een onderzoek met betrekking tot het flatgebouw te laten uit te voeren ter beantwoording van een aantal tussen [eiseres] en BLV overeengekomen vragen.

2.14.

Bij beschikking van 4 mei 2017 heeft de rechtbank een voorlopig deskundigenbericht bevolen ter beantwoording van door [eiseres] en BLV overeengekomen vragen. Bij vervolgbeschikking van 15 mei 2017 is als deskundige benoemd de heer ir. S.C.M. Segeren verbonden aan ZNEB Expertise en Taxatie B.V. te Breda (hierna ook: ir. Segeren). [eiseres] heeft het voorschot voor het voorlopig deskundigenbericht (€ 4.507,25) voldaan. Ir. Segeren heeft op 5 oktober 2017 zijn rapport uitgebracht.

3 Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, BLV veroordeelt om binnen een bepaalde termijn:

  • -

    I) zorg te dragen voor deugdelijke ventilatie van het appartementencomplex, primair conform de aanbevelingen in het deskundigenbericht van 5 oktober 2017 van ir. Segeren;

  • -

    II) zorg te dragen voor verbetering van de brandveiligheid van het appartementencomplex tot minimaal het niveau dat is vereist om de veiligheid van de bewoners van het complex te kunnen waarborgen, een en ander primair ter beoordeling van ir. Segeren;

  • -

    III) de bewoners van de appartementencomplexen te verbieden motorvoertuigen te stallen in de berging, alsmede dit verbod te handhaven althans toe te zien op naleving van het verbod door de bewoners;

telkens op straffe van verbeurte van dwangsommen, alsmede,

( IV) BLV veroordeelt tot vergoeding aan [eiseres] van € 22.000 aan immateriële schadevergoeding, € 10.000 aan door [eiseres] gemaakte kosten die hun doel hebben gemist, € 2.129,30 aan kosten voor de bijstand van de heer Radstaake, € 4.412,57 aan kosten van het deskundigenonderzoek van 5 oktober 2017 door ir. Segeren en tot voldoening van de kosten van de te verrichten advies- en inspectiewerkzaamheden,

met veroordeling van BLV in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vorderingen (contractuele) wanprestatie dan wel onrechtmatig handelen door BLV ten grondslag. Zij heeft daartoe het volgende gesteld.

3.2.1.

BLV heeft als statutair doel en als taak de belangen van haar leden, waaronder [eiseres] , te behartigen. Dit omvat mede de verplichting jegens haar leden tot het treffen van passende maatregelen bij stankoverlast en/of bouwkundige gebreken en/of een verhoogd en derhalve onverantwoord risico op brandgevaar.

3.2.2.

[eiseres] heeft een aantal jaar grote stankoverlast ervaren door nare geuren afkomstig uit de berging onder haar woning. In deze berging werden lange tijd afval en stoffen zoals verf en terpentine bewaard en motorvoertuigen met brandstof gestald. De stankoverlast heeft het woongenot en de persoonlijke levenssfeer van [eiseres] aangetast en bij haar geleid tot gezondheidsklachten. Verder kampt [eiseres] nog altijd met een reële angst voor brand in haar woning. De ventilatie van de berging is nog steeds ondeugdelijk. Daarnaast is het appartementencomplex onvoldoende brandveilig. [eiseres] verwijst naar het rapport van ir. Segeren. BLV dient alsnog zorg te dragen voor deugdelijke ventilatie van de berging, alsook voor verbetering van de brandveiligheid, telkens door middel van bouwkundige aanpassingen aan het Flatgebouw. Ter voorkoming van stankoverlast en ter bevordering van de brandveiligheid dient BLV voorts de bewoners van het appartementencomplex te verbieden motorvoertuigen in de berging te stallen. BLV dient dit verbod te handhaven althans op handhaving van het verbod toe te zien.

3.2.3.

BLV heeft ondanks vele dringende verzoeken van [eiseres] stelselmatig nagelaten passende maatregelen te treffen ter voorkoming van stank en brand en heeft het onderzoek door de deskundige gefrustreerd. BLV dient de schade die [eiseres] daardoor heeft geleden, te vergoeden.

3.3.

BLV voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

[eiseres] rechtbank begrijpt dat de vorderingen van [eiseres] onder I, II en III zijn gebaseerd op artikel 3:296 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Voor zover nodig vult de rechtbank deze rechtsgrond ambtshalve aan.

4.2.

De rechtbank wijst de vorderingen van [eiseres] voor zover zij betrekking hebben op de andere vier flatgebouwen van het appartementencomplex, reeds af bij gebrek aan belang (artikel 3:303 BW).

4.3.

De vorderingen van [eiseres] onder I en II met betrekking tot het flatgebouw strekken in feite ertoe dat BLV daaraan fysieke aanpassingen laat verrichten. BLV heeft op juiste gronden aangevoerd dat zij daartoe niet is bevoegd. De rechtbank licht dit als volgt toe.

4.4.

Niet in geschil is dat de door [eiseres] gewenste aanpassingen zouden moeten worden verricht aan gemeenschappelijke delen van het flatgebouw. Het doorvoeren van die aanpassingen aan het flatgebouw is een vorm van beheervoering als bedoeld in artikel 5:126 BW. Op grond van artikel 5:126 jo 5:125 BW is de bevoegdheid tot beheervoering wat betreft gemeenschappelijke delen exclusief toebedeeld aan de (vergadering van eigenaars van) de vereniging van eigenaars, tenzij die bevoegdheid in de splitsingsakte aan een ander orgaan is toebedeeld. Op grond van artikel 8 van de splitsingsakte en het daarin van toepassing verklaarde artikel 37 van het Modelreglement 1973 ligt de bevoegdheid tot beheervoering over de gemeenschappelijke delen bij uitsluitend bij de VvE. Gezien het vorenstaande is de bevoegdheid tot beheervoering over gemeenschappelijke delen van het flatgebouw niet rechtsgeldig toebedeeld aan BLV. Dat BLV op basis van haar statuten ook een verantwoordelijkheid heeft voor het beheer van gemeenschappelijke delen, maakt dit niet anders. De statuten regelen slechts de eigen organisatie en kunnen niet rechtsgeldig de eigendomsrechten van appartementseigenaars inperken.

4.5.

Naar het oordeel van de rechtbank is BLV evenmin bevoegd om, zoals door [eiseres] gevorderd onder III, de bewoners van het flatgebouw te verbieden om motorvoertuigen in de kelderboxen te stallen. Dit licht de rechtbank als volgt toe.

4.6.

De kelderboxen van het flatgebouw zijn privégedeelten. Op grond van artikel 5:112 lid 4 BW kan het reglement in de splitsingsakte mede een regeling inhouden omtrent het gebruik van de privégedeelten. Met betrekking tot het feitelijk gebruik van privégedeelten kunnen (nadere) regels van orde ook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent. Weliswaar opent de splitsingsakte de mogelijkheid om via het huishoudelijk reglement nadere regels te stellen over het gebruik van privégedeelten, de bevoegdheid om die regels te stellen of te handhaven is noch in de wet, noch in de splitsingsakte of van toepassing verklaarde artikelen van het Modelreglement 1973 toebedeeld aan BLV. Ook hier ligt de bevoegdheid exclusief bij de vergadering van eigenaars van de VvE.

4.7.

Volgens [eiseres] heeft BLV het recht verwerkt zich erop te beroepen dat zij niet bevoegd is aan het gevorderde te voldoen, omdat zij zich tegenover [eiseres] heeft gepresenteerd als het juiste aanspreekpunt daarvoor. Dit betoog baat [eiseres] niet. Een geslaagd beroep op rechtsverwerking kan uitsluitend ertoe leiden dat de wederpartij wordt beperkt in de uitoefening van diens recht, niet dat deze een recht of bevoegdheid verwerft. BLV heeft overigens toegelicht dat zij met [eiseres] in gesprek is gegaan met als doel om minnelijk te onderzoeken of inderdaad problemen waren met de flatgebouwen waarvoor een gemeenschappelijke oplossing wenselijk was. Dit stond BLV vrij, maar geeft haar geen bevoegdheden die zij rechtens niet heeft.

4.8.

Gezien het voorgaande wijst de rechtbank de vorderingen van [eiseres] onder I tot en met III ten aanzien van het flatgebouw af.

4.9.

Voor zover [eiseres] meent dat BLV bij gebrek aan bevoegdheid om aan de vorderingen van [eiseres] onder I tot en met III te voldoen, tekort is geschoten in de nakoming van een verbintenis jegens [eiseres] en daardoor schadeplichtig jegens haar is, overweegt de rechtbank als volgt. De rechtsbetrekking tussen BLV en [eiseres] is hier die van BLV als vereniging met volledige rechtsbevoegdheid in de zin van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en [eiseres] als een van haar leden. Anders dan [eiseres] meent wordt die rechtsverhouding niet beheerst door het overeenkomstenrecht (artikel 6:74 BW) of onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW), maar door de toepasselijke bepalingen van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek, waaronder artikel 2:8 BW (redelijkheid en billijkheid binnen de organisatie). De rechtbank begrijpt [eiseres] zo dat volgens haar sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een verplichting uit de lidmaatschapsverhouding door BLV en vult zo nodig de rechtsgrond van haar vorderingen aan.

4.10.

BLV heeft als statutaire taak het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaren van de vijf flatgebouwen, niet het voldoen aan de eisen van één individueel lid, buiten de besluitvorming van de vereniging om. De rechtbank merkt op dat niet is gesteld dat uit het rapport van ir. Segeren volgt dat de situatie in strijd is (geweest) met de Woningwet. BLV heeft aldus, voor zover zij niet aan verzoeken van [eiseres] heeft voldaan, geen statutaire plicht geschonden of in strijd gehandeld met de redelijkheid en billijkheid. Ten slotte was BLV gerechtigd om met [eiseres] te spreken over de persoon van de te benoemen deskundige. Zonder toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat dit overleg strijdig is met de verplichtingen van BLV uit de lidmaatschapsverhouding.

4.11.

Ten slotte merkt de rechtbank - ten overvloede - op dat BLV al hetgeen heeft gedaan wat in redelijkheid binnen haar mogelijkheden ligt om tegemoet te komen aan klachten van [eiseres] op het gebied van brandveiligheid en stankoverlast. Dat [eiseres] niettemin nog steeds overlast ervaart, is spijtig en betreurenswaardig gezien de gezondheidsklachten die zij door die overlast stelt te hebben, maar valt BLV niet juridisch te verwijten.

4.12.

Het voorstaande leidt tot de conclusie dat BLV jegens [eiseres] niet tekort is geschoten in de nakoming van een verplichting op grond van de lidmaatschapsverhouding. Ook de vordering van [eiseres] tot schadevergoeding wordt daarom afgewezen.

4.13.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze worden tot op heden aan de zijde van BLV begroot op:

- griffierecht € 1.950

- salaris advocaat € 1.086 (2,0 punt × tarief € 543)

totaal € 3.036

4.14.

De proceskostenbeslissing zal, zoals BLV heeft gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van BLV tot op heden begroot op € 3.036;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Ritsema van Eck-van Drempt en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2019.