Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2019:2853

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
13-03-2019
Datum publicatie
05-04-2019
Zaaknummer
C/09/545327 / HA ZA 18-2
Rechtsgebieden
Goederenrecht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Geschil over fout bij levering van mandelige parkeerplaatsen. Matiging boete.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/545327 / HA ZA 18-2

Vonnis van 13 maart 2019

in de zaak van

1 [eisers 1 tot en met 14]

, te [plaats ] ,

eisers,

advocaat mr. P.J. de Groen te Sassenheim,

tegen

BPD ONTWIKKELING B.V., te Hoevelaken,

gedaagde,

advocaat mr. P. van der Mersch te Rotterdam.

Partijen zullen hierna “eisers” en “BPD” genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 4 december 2017 met producties 1 tot en met 12;

  • -

    de conclusie van antwoord van 14 maart 2018 met producties 1 tot en met 15;

  • -

    het tussenvonnis van 4 april 2018 waarbij een comparitie van partijen is bevolen;

  • -

    het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 24 juli 2018 en de daar genoemde stukken;

  • -

    de akte houdende (voorwaardelijke) wijziging van eis van 22 augustus 2018 van de zijde van eisers;

  • -

    de akte uitlating (voorwaardelijke) eiswijziging van 19 september 2018 van de zijde van BPD;

  • -

    de akte uitlating na comparitie van 19 september 2018 van de zijde van eisers.

1.2.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het proces-verbaal dat buiten hun aanwezigheid is opgemaakt. BPD heeft bij brief van 14 augustus 2018 van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Deze brief behoort tot de processtukken. De rechtbank leest het proces-verbaal met inachtneming van deze opmerkingen, voor zover het correcties van feitelijke aard betreffen.

1.3.

Ten slotte is een datum voor vonnis nader bepaald op heden.

2 De feiten

2.1.

Eisers sub 1 en 2, respectievelijk 3 en 4, respectievelijk 5 en 6, respectievelijk 7 en 8, respectievelijk 9 en 10, respectievelijk 11 en 12, respectievelijk 13 en 14 zijn gehuwd en/of samenwonend, en hebben als stel (als mede-eigenaren) in 2014 van BPD een woning gekocht in het (in 2014 nog te ontwikkelen) [Project] . Het betreft de woningen met de adressen: [adres 1] (bouwnummers 6 tot en met 11) en [adres 2] (bouwnummer 13) te [plaats ] , zoals hieronder in de tekening weergegeven.

2.2.

De woningen in het [Project] met bouwnummers 1 tot en met 4 en 14 tot en met 18 zijn verkocht en nadien geleverd aan derden. Deze eigenaren worden hierna gezamenlijk “overige eigenaren” genoemd. Bouwnummer 12 betreft een bedrijfsruimte. Deze is eigendom gebleven van BPD.

2.3.

In de verkoopdocumentatie van het [Project] staat over de bijzonderheden van de woningen onder meer vermeld:

“(…)

Eigen parkeerplaats in de parkeergarage

Ruime parkeergelegenheid op het binnenterrein”

In een bericht op de website van BPD is over het [Project] onder meer het volgende vermeld:

Alle woningen hebben een privé-terras aan een groen middengebied en twee privé

parkeerplaatsen direct achter de woning. De parkeerplaatsen zijn uitsluitend voor bewoners en hun bezoekers toegankelijk.
Alle herenhuizen en appartementen in [Project] zijn verkocht. De eerste opleveringen vinden nu plaats. Naar verwachting zijn na de zomer alle woningen en parkeervoorzieningen opgeleverd. (onderstreping rechtbank)

2.4.

In de koopovereenkomsten die tussen eisers (per stel) en BPD zijn gesloten, is onder meer het volgende bepaald:

“Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt een perceel bouwgrond, bestemd voor de bouw van de in deze overeenkomst omschreven woning gelegen in het Project. Het betreft: een perceel / de percelen grond ter grootte van circa [maatvoering, rechtbank], overeenkomstig de bij de notaris [Notariskantoor] te [plaats] gedeponeerde situatietekening (welke onderdeel uitmaakt van de verkoopdocumentatie) aangeduid met het/de bouwnummer(s) [nummer, rechtbank], gelegen in het plan [Plan] te gemeente [plaats ] , kadastraal bekend als gemeente [plaats ] sectie [letter, rechtbank] nummer(s) [nummer, rechtbank] (ged.), hierna te noemen: “ het Verkochte ”.

(…)

Artikel 14 Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

14.1

Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Een ingebrekestelling moet met inachtneming van een termijn van ten minste acht [8] dagen, schriftelijk geschieden, met bericht van ontvangst of bij aangetekende brief of deurwaardersexploit. Indien de nalatige partij na in gebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade ten gevolge van de niet-tijdige nakoming te vergoeden.

14.2

Wanneer een Partij in verzuim is, derhalve na gemelde termijn van ten minste acht dagen, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt, geleden vanaf de hiervoor in artikel 2 gemelde datum van levering, te vergoeden en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:

a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is daarenboven na afloop van voormelde termijn van ten minste acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopsom; of

b. de overeenkomst door een aangetekend schrijven met bericht “handtekening retour” of telefaxbericht me verzendbevestiging voor ontbonden te verklaren, waarvan een kopie wordt gestuurd aan de Notaris, en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent (10%) van de koopsom.

14.3

Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.
(…)”

2.5.

Op 8 september 2014 hebben eisers sub 5 en 6 (hierna: “ [Plan] ”) aan een medewerker van het met de levering van hun woning belaste notariskantoor per e-mail onder meer het volgende bericht:

“(…) Kan bij de leveringsakte aangegeven worden welke parkeerplaatsen bij ons huis horen? Zodat daar later nooit discussies over zullen ontstaan met de mede-eigenaren? (…)”

2.6.

Op en omstreeks 9 september 2014 heeft de levering van de woningen aan eisers (per stel) plaatsgevonden. In de verschillende leveringsaktes is onder meer het volgende opgenomen:

“Ter voldoening aan de uit de koop- en aannemingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen levert de verkoper aan de koper, samen en ieder voor het een/tweede onverdeeld aandeel:
1. De eigendom van het perceel grond bestemd voor de bouw van een woonhuis met verder aanbehoren, plaatselijk bekend [Straatnaam, huisnummer en postcode, rechtbank] [plaats ] , (…)
alsmede

2. het één/achttiende (1/18de) onverdeeld aandeel in het tot mandelige zaak bestemde parkeerterrein , gelegen aan de [… 1] , [… 2] en [… 3] te [plaats ] , kadastraal geregistreerd als: gemeente [plaats ] [sectie en nummer 1] , groot (ongeveer) acht are één centiare zoals dat gedeelte met een schuine arcering schetsmatig is aangegeven op de aan deze akte gehechte tekening en gevormd is bij na te melden akte van levering,
(…)”

2.7.

Op 9 september 2014 heeft [Plan] BPD per e-mail als volgt bericht:

“Heden zijn wij bij de notaris geweest voor de levering van bovengenoemd bouwnummer/perceel.

Wij begrepen bij de notaris dat het parkeerterrein in het midden mandelig is met alle andere nieuwbouweigenaren en dat we slechts voor 1/18 deel eigenaar worden. Dat zou betekenen dat de huiseigenaren aan beide zijden van de U vorm 2 parkeerplaatsen hebben dan nog 1/18 deel van het parkeerterrein (en dus aanspraak zouden kunnen maken op meer parkeerplaatsen dan twee, waardoor er voor de andere huiseigenaren in ons rijtje minder dan twee plekken beschikbaar zijn. Het is allemaal leuk en aardig maar in alle verkoopdocumentatie en uit de bevestiging van [A] (namens Bouwfonds) begrepen wij dat er bij ieder huis twee parkeerplaatsen horen.

Van de notaris begrepen wij al dat deze vraag bij u uitstond, aangezien meerdere kopers van ons rijtje hier vragen over hadden omdat zij ook begrepen twee parkeerplaatsen bij het huis te krijgen. Gaarne uw bevestiging dat ook wij twee parkeerplaatsen krijgen en dat wij daar ook aanspraak op hebben. Daarvoor zal de opzet van de mandeligheid moeten wijzigen en zou dit afgestemd moeten worden met de kopers van weerszijden van de U vorm.

Graag vernemen wij hoe u dit gaat oplossen. Wij hebben namelijk een huis met twee parkeerplaatsen op het parkeerterrein gekocht en wij willen dan ook gewoon twee auto’s permanent kwijt kunnen op het parkeerterrein.
(…)”

2.8.

Op 13 oktober 2014 heeft [Plan] BPD per e-mail gerappelleerd omdat een reactie van BPD op het bericht van 9 september 2014 was uitgebleven.

2.9.

Het bij de levering van het project betrokken notariskantoor heeft eisers en de overige eigenaren van het [Project] op 3 juli 2015 als volgt bericht:

“In 2014 bent u eigenaar geworden van de bouwkavel met de daarop reeds gestichte woning, plaatselijk bekend [… 1] [onleesbaar, rechtbank] [postcode] [plaats ] . Tezamen met de eigendom van de bouwkavel is door u het één /achttiende (1/18de) onverdeeld aandeel in het tot mandelige zaak bestemd parkeerterrein verkregen. Voor deze mandelige zaak is een reglement vastgesteld.

Gaandeweg de verkoop van de woningen in het project is er onduidelijkheid ontstaan over de verdeling van de parkeerplaatsen op de mandelige zaak. In het reglement is dit niet voldoende tot uitdrukking gebracht. Om deze onduidelijkheid weg te nemen en ook overigens in de toekomst verwarring te voorkomen wordt vanuit BPD Ontwikkeling B.V. voorgesteld het reglement aan te passen.

Het gevolg van het bovenstaande is dat de (huidige) gezamenlijke eigenaars in de mandelige zaak het op de mandelige zaak van toepassing verklaarde reglement dienen te wijzigen. Op verzoek van BPD Ontwikkeling B.V. is een conceptakte opgemaakt. Dit concept is door BPD Ontwikkeling gecontroleerd.

In verband met het bovenstaande treft u bijgaand aan:
- het concept van de akte op grond waarvan het huidige reglement met

betrekking tot de mandelige zaak gewijzigd wordt. De wijzigingen in het voorgestelde reglement t.o.v. het huidige reglement zijn gemarkeerd met geel;
- volmacht waarin u instemt met het wijzigen van het huidige reglement met betrekking tot de mandelige zaak.

(…)
Indien u akkoord gaat met deze stukken verzoek ik u de volmacht te dateren en te ondertekenen en aan mij te retourneren.
(…)”

De als bijlage bij de e-mail meegezonden conceptakte “Wijziging reglement mandeligheid” bevat onder meer de volgende wijzigingsbepaling:

“Ten aanzien van het gebruik van het parkeerterrein en de mandeligheid geldt het navolgende:

a. voor de bouwnummers 6 tot en met 13 [6 - 11 en 13 zijn eigendom van eisers, rechtbank] (…) zijn er op het parkeerterrein ieder twee parkeerplaatsen beschikbaar, voor bouwnummer 5 (…) is één parkeerplaats beschikbaar is en voor de bouwnummers 1 tot en met 4 en 14 tot en met 18) (…) zijn er geen parkeerplaatsen beschikbaar, omdat deze woningen ieder twee parkeerplaatsen op eigen terrein hebben. Er is één bezoekersparkeerplaats beschikbaar. De eigenaren van de bouwnummers 5 tot en met 13 kunnen in onderling overleg een toewijzing vastleggen;
(…)”

2.10.

Eisers zijn akkoord gegaan met de voorgestelde wijziging van het reglement. Niet alle overige eigenaren van het [Project] hebben daarmee ingestemd.

2.11.

Bij brief van 9 maart 2016 hebben [Plan] BPD bericht dat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Ook hebben zij BPD gesommeerd binnen één maand twee parkeerplaatsen te leveren, bij gebreke waarvan aanspraak wordt gemaakt op schadevergoeding:

“(…) Kortom, bij de notaris bleek dus dat ons niet geleverd werd, wat wij wel degelijk gekocht hebben. Namelijk een woning inclusief 2 parkeerplaatsen. Er is derhalve sprake van non-conformiteit zoals bedoeld in artikel 7:17 BW. U bent derhalve tekort geschoten in de behoorlijke nakoming van uw verplichtingen als bedoeld in artikel 6:74 BW.
(…)
Constatering verzuim / ingebrekestelling voor zover vereist

Geconstateerd is dat u uw leveringsverplichtingen jegens ons als kopers niet bent nagekomen. Aangezien de leveringsdatum een fatale termijn was, verkeert u reeds sinds de dag van het ondertekenen van de leveringsakte in verzuim ter zake de levering van het perceel inclusief twee parkeerplaatsen. De datum van het ondertekenen van de leveringsakte verschilt per bouwnummer. Teneinde, onnodige discussies te voorkomen, stellen wij u hierbij –voor zover nog vereist- in gebreke ter zake de volledige nakoming van uw verplichtingen. Hierbij stellen wij u voor de laatste maal in de gelegenheid om alsnog binnen 1 maand na dagtekening van deze brief aan alle eigenaren van bouwnummers 6 tot en met 13 een perceel inclusief 2 parkeerplaatsen per bouwnummer te leveren, in plaats van een perceel met maar 1 parkeerplaats (1/18 aandeel in de 18 parkeerplaatsen gelegen in het midden). Indien u geen gehoor geeft aan deze sommatie, dan verkeert u definitief in verzuim. In welk geval wij genoodzaakt zijn om nadere rechtsmaatregelen te treffen, waarbij tevens aanspraak zal worden gemaakt op volledige vergoeding van alle geleden schade(…)”

2.12.

Bij brief van 12 mei 2016 heeft BPD [Plan] (en de andere eigenaren van het [het Complex] ) onder meer het volgende bericht:

“(…)
Wij betreuren de fout die bij het juridisch uitwerken van het gebruik van het parkeerterrein is ontstaan. Het is altijd uitgangspunt geweest dat per woning twee parkeerplaatsen beschikbaar zouden zijn. De juridische uitwerking levert bij u en de overige eigenaren onrust op. Daarvoor bieden wij nogmaals onze excuses aan.

Het voorstel van Notaris [Notaris] d.d. 3 juli 2015 om het “Reglement mandeligheid” te wijzigen en daarmee de gemaakte fout te herstellen bood helaas niet voor alle eigenaren de gewenste oplossing. De eigenaren van parkeerplaatsen op eigen terrein zien onvoldoende aanleiding om afstand te doen van hun 1/18de onverdeeld aandeel in het mandelige parkeerterrein.

Wijziging voorstel
Wij doen daarom een hernieuwd voorstel om te komen tot een herstelakte. Daarbij behouden de eigenaren van twee parkeerplaatsen op eigen terrein een aandeel in het mandelig eigendom. Ons voorstel bestaat uit twee nieuwe elementen:

1. Terbeschikkingstelling twee parkeerplaatsen voor alle 17 woningen
BPD heeft bouwnummer 12 (…) nog in eigendom en is daarmee ook eigenaar van het 1/18de onverdeeld aandeel in het tot mandelige zaak bestemde parkeerterrein. BPD zal dit eigendom van de twee parkeerplaatsen niet mee verkopen met de bedrijfsruimte, maar om-niet bij herstelakte (…) overdragen aan de overige 17 eigenaren van het mandelige eigendom. Daardoor zullen de bouwnummers 1 t/m 11 en 13 t/m 18 op het mandelige parkeerterrein gezamenlijk drie parkeerplaatsen beschikbaar hebben (dus niet-exclusief, door de beheervereniging aan te wijzen).

2. Statutenwijziging en kasstorting
(…)

Herstelakte
Er zal een nieuwe herstelakte of “wijziging reglement mandeligheid” worden vervaardigd door de notaris (…) De wijziging zal tot gevolg hebben:
- Bouwnummers 1 t/m 11 en 13 t/m 18 hebben een onverdeeld aandeel in het mandelige parkeerterrein;
(…)
- Bouwnummers 6 t/m 11 en 13 (eisers, rechtbank) hebben op het mandelige parkeerterrein ieder twee parkeerplaatsen die exclusief beschikbaar zijn (door de beheervereniging aan te wijzen)
(…)

Zodra wij van alle eigenaren van het [Project] een positieve reactie hebben ontvangen zullen wij voor de verdere juridische afwikkeling gaan zorgdragen.
(…)”

2.13.

Eisers hebben positief gereageerd op het voorstel van BPD. Niet alle overige eigenaren hebben met het voorstel ingestemd. Het reglement mandeligheid is om die reden niet gewijzigd.

2.14.

Op 6 januari 2017 heeft de advocaat van BPD eisers per brief geïnformeerd over de stand van zaken. Hij heeft bevestigd dat eisers door een fout van BPD zijn benadeeld. Ook heeft hij eisers bericht dat een aantal van de bevoordeelde eigenaren (al dan niet onder voorwaarden) akkoord is met medewerking aan een oplossing.

2.15.

Bij brief van 1 maart 2017 heeft de advocaat van BPD eisers bericht dat concrete voortgang op zich laat wachten. Daarna, bij brief van 2 mei 2017, heeft hij eisers bericht dat het juridisch niet haalbaar blijkt om eisers de beschikbaarheid van twee parkeerplaatsen op het mandelige middenterrein te garanderen. Om die reden heeft hij voorgesteld het ertoe te leiden dat ten behoeve van ieder van eisers in ieder geval het exclusieve gebruiksrecht van één parkeerplaats op het middenterrein wordt vastgelegd, alsmede het medegebruik van een bezoekersplaats. Daarbij heeft hij voorgesteld dat eisers ter compensatie een financiële vergoeding ontvangen.

2.16.

Eisers hebben het voorstel van BPD niet aanvaard. Nadien is tussen de advocaat van eisers en de advocaat van BPD verder gecorrespondeerd over de stand van zaken van de door BPD voorgestelde oplossing om tot een aanpassing van het reglement mandeligheid te komen. Eisers hebben tegenover BPD aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete van artikel 14 van de koopovereenkomst.

2.17.

BPD is er niet in geslaagd om met alle eigenaren van het [Project] tot een passende aanpassing van het reglement mandeligheid te komen.

2.18.

Bij taxatierapport van 19 februari 2018 heeft [X] van makelaarskantoor HHVC B.V. in opdracht van BPD de marktwaarde van het 1/18e onverdeelde aandeel in het mandelig perceel, kadastraal bekend gemeente [plaats ] , [sectie en nummer 2] , groot 7 are, getaxeerd op € 6.500,- (waardepeildatum 1 januari 2018).

3 Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen – na akte houdende (voorwaardelijke) wijziging van eis - om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. A.
BPD te bevelen aan (ieder “stel” van) eisers, aldus aan eisers sub 1 en 2, aan eisers sub 3 en 4, aan eisers sub 5 en 6, aan eisers sub 7 en 8, aan eisers sub 9 en 10, aan eisers sub 11 en 12 en aan eisers sub 13 en 14, een (tweede) parkeerplaats te leveren, al dan niet in de vorm van een aandeel in een mandeligheid, welke parkeerplaats gelegen moet zijn op het binnenterrein van het complex [… 2] / [Project] , en niet mag betreffen de “37e” parkeerplaats, en wel binnen drie wken na het door de rechtbank te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag, voor iedere dag of gedeelte daarvan, dat BPD nalaat aan het door de rechtbank gegeven bevel te voldoen, en met bepaling dat maximaal een dwangsom van € 100.000,- per parkeerplaats aan eisers verbeurd raakt; althans subsidiair,
B.
BPD te bevelen zich maximaal in te spannen om aan (ieder “stel” van) eisers,
aldus aan eisers sub 1 en 2, aan eisers sub 3 en 4, aan eisers sub 5 en 6, aan eisers sub 7 en 8, aan eisers sub 9 en 10, aan eisers sub 11 en 12 en aan eisers sub 13 en 14, 1/18e onverdeeld aandeel in het tot mandige zaak bestemde parkeerterrein, gelegen aan [… 1] , [… 2] en [… 3] te [plaats ] , kadastraal geregistreerd als: gemeente [plaats ] [sectie en nummer 2] , groot 7 are, te doen leveren en zich evenzeer maximaal in te spannen om het reglement mandeligheid dat op deze mandelige zaak van toepassing is verklaard bij notariële akte van 22 oktober 2013 adequaat zodanig te (doen) wijzigen dat eisers een ongestoord gebruik van die aan hen te leveren mandelige parkeerplaats kunnen hebben, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag, voor iedere dag of gedeelte daarvan, dat BPD nalaat aan het door de rechtbank ggegeven bevel te voldoen, met bepaling dat maximaal een dwangsom van € 100.000,- per parkeerplaats aan (ieder “stel” van) eisers verbeurd raakt; en
C.
voor het geval (ieder “stel” van) eisers niet uiterlijk op 1 februari 2019 een 1/18e onverdeeld aandeel in het tot mandelige zaak bestemde parkeerterrein, gelegen aan [… 1] , [… 2] en [… 3] te [plaats ] , kadastraal geregistreerd als: gemeente [plaats ] [sectie en nummer 2] , groot 7 are, geleverd hebben gekregen en het op die mandelige zaak betrekking hebbende reglement mandeligheid niet vóór 1 februari 2019 adequaat zodanig is gewijzigd dat eisers een ongestoord gebruik van die aan hen te leveren mandelige parkeerplaats kunnen hebben, BPD te veroordelen tot betaling aan eisers van een schadevergoeding van € 20.000,- aan (ieder “stel” van) eisers, aldus aan eisers sub 1 en 2, aan eisers sub 3 en 4, aan eisers sub 5 en 6, aan eisers sub 7 en 8, aan eisers sub 9 en 10, aan eisers sub 11 en 12 en aan eisers sub 13 en 14 ieder € 20.000,- te betalen binnen veertien dagen na 1 februari 2019;

II. BPD te veroordeling tot betaling:
aan eisers sub 1 en 2 een bedrag van € 91.816,20;
aan eisers sub 3 en 4 en aan eisers sub 5 en 6 en aan eisers sub 7 en 8 van een bedrag van € 79.928,27;
aan eisers sub 9 en 10 van een bedrag van € 73.448,-;
aan eisers sub 11 en 12 van een bedrag van € 71.262,-;
aan eisers sub 13 en 14 van een bedrag van € 77.041,20;

III. BPD te veroordelen tot betaling van € 2.500,- vermeerderd met BTW ter zake vergoeding buitengerechtelijke kosten;

IV. voor recht te verklaren dat BPD toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenis tot levering aan eisers van een tweede parkeerplaats;

V. (indien en voor zover de gevorderde boete lager is dan de schade te dezen die door BPD dient te worden vergoed) BPD te veroordelen de als gevolg hiervan door eisers geleden en nog te lijden schade te vergoeden, zulks vermeerderd met de wettelijke rente over die schade vanaf de dag dat die geleden is, met bepaling dat die schade nader moet worden opgemaakt bij staat, en

VI. (indien en voor zover de gevorderde boete lager is dan de schade te dezen die door BPD dient te worden vergoed) BPD te veroordelen tot betaling aan eisers van een bedrag van € 5.000,- als voorschot op de aan eisers verschuldigde schadevergoeding als gevolg van de toerekenbare tekortkoming in de levering van een tweede parkeerplaats aan eisers;

VII. althans, zodanige beslissing te nemen als UEA in goede justitie bepaalt;

VIII. (wederom primair) BPD te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

Eisers leggen het volgende aan hun vorderingen ten grondslag.

Eisers hebben op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst met BPD aanspraak op levering van een tweede parkeerplaats op de binnenplaats van het [het Complex] te [plaats ] . BPD heeft erkend dat zij gehouden is die tweede parkeerplaats te leveren, maar zij is daarmee – na in gebreke te zijn gesteld – in verzuim. Voor het geval het voor BPD juridisch onmogelijk mocht zijn om een tweede parkeerplaats te leveren geldt dat BPD bevolen moet worden om zich maximaal in te spannen om aan ieder “stel” van eisers 1/18de onverdeeld aandeel in het parkeerterrein te (doen) leveren en zich ook maximaal in te spannen om alle mede-eigenaren (de overige eigenaren) te laten meewerken om het reglement mandeligheid op adequate wijze aan te passen. Mocht deze inspanning geen resultaat hebben, dan is BPD gehouden aan ieder stel van eisers een schadevergoeding van € 20.000,- te voldoen. De schade van eisers bestaat eruit dat een woning in de binnenstad van [plaats ] met slechts één parkeerplaats, aanzienlijk minder waard is dan een woning met twee parkeerplaatsen. Verder bestaat de schade uit kosten van parkeren elders, kosten van een parkeervergunning, waardevermindering van de woning, ongemak van het verder weg parkeren, teveel betaalde hypotheekrente en kosten van buitengerechtelijke rechtsbijstand.

BPD is op grond van artikel 14 van de koopovereenkomst de contractuele boete verschuldigd.

3.3.

BPD voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

Vertrekpunt

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat eisers én de overige eigenaren thans een aandeel hebben in het mandelige middenterrein met 18 parkeerplaatsen. Daarmee staat aan eisers per stel en de overige eigenaren in principe één parkeerplaats op het middenterrein ter beschikking.

4.2.

Tussen partijen is evenmin in geschil dat eisers op basis van de koopovereenkomst, althans de mededelingen van BPD over het verkochte, tegenover BPD aanspraak hebben op

twee parkeerplaatsen. Voor de vraag of deze aanspraak ziet op de beschikking over twee ge-earmarkte parkeerplaatsen of op de beschikking over twee “losse” parkeerplaatsen op het mandelige middenterrein, geldt dat eisers (per stel) ter zitting hebben verklaard genoegen te nemen met de beschikking over twee losse parkeerplaatsen op het mandelige middenterrein. Ter zitting hebben BPD en eisers er blijk van gegeven dat de door BPD aan de overige eigenaren voorgelegde wijziging van het reglement mandeligheid (door BPD als productie 17 overgelegd) als uitgangspunt kan dienen om dit resultaat te bereiken.

4.3.

Nu eisers gelet of de formuleringen in de leveringsakten en het huidige reglement mandeligheid in juridische zin thans geen formele aanspraak hebben op twee parkeerplaatsen op het mandelige middenterrein, maar slechts op één, geldt dat BPD tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de door haar gesloten koopovereenkomsten. BPD heeft bij brief van 12 mei 2016 overigens ook erkend dat een fout is gemaakt in de juridische uitwerking van het gebruik van het parkeerterrein, en ook de advocaat van BPD heeft bij brief van 6 januari 2017 deze fout erkend (“Als gevolg van deze fout zijn deze laatste negen eigenaren (de overige eigenaren, rechtbank) bevoordeeld en zijn negen eigenaren – waaronder u – benadeeld.”)

4.4.

Met inachtneming van het voorgaande, oordeelt de rechtbank ten aanzien van het gevorderde onder I, als volgt.


I-A – levering van een (tweede) parkeerplaats

4.5.

Bij dagvaarding hebben eisers tegenover BPD aanspraak gemaakt op de levering van een (tweede) parkeerplaats, al dan niet in de vorm van een aandeel in een mandeligheid op het middenterrein van het [het Complex] . Nog daargelaten dat eisers (per stel) ter zitting te kennen hebben gegeven akkoord te gaan met de beschikking over twee “losse” parkeerplaatsen op het mandelige middenterrein, is de rechtbank van oordeel dat deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt. Daartoe geldt het volgende.

4.6.

BPD heeft allereerst met juistheid aangevoerd dat aan eisers nooit een (eerste) parkeerplaats is geleverd. Eisers en de overige eigenaren hebben met de levering van hun woning(en) een aandeel in het mandelige parkeerterrein geleverd gekregen. De omstandigheid dat zij het gebruik van de parkeerplaats daarna via een Beheervereniging nader hebben ingevuld, en dat hun op die manier in praktische zin (in ieder geval) één parkeerplaats ter beschikking is komen te staan, maakt niet dat zij daarvan eigenaar zijn geworden. Een regeling omtrent het gebruik van parkeerplaatsen heeft immers geen gevolgen voor de eigendomssituatie.

4.7.

Omdat aan eisers en de overige eigenaren een aandeel in het mandelige middenterrein is geleverd, is het voor BPD onmogelijk om zelfstandig, los van de medewerking van eisers en de overige eigenaren, over de aparte parkeerplaatsen op het mandelige parkeerterrein te beschikken. Alleen al om die reden komt het onder I-A primair gevorderde niet voor toewijzing in aanmerking. Dat geldt zowel voor de vordering tot levering van een (tweede) parkeerplaats, als de vordering tot levering van een (tweede) parkeerplaats in de vorm van een aandeel in een mandeligheid. BPD kan eenvoudigweg niet zonder de medewerking van de overige eigenaren (die niet allemaal willen meewerken) beschikken over het aandeel in de mandeligheid van de overige eigenaren, zodat het gevorderde niet voor toewijzing in aanmerking komt. De vordering onder I-A wordt afgewezen.

I-B - bevel inspannen levering van 1/18e aandeel in mandelig parkeerterrein, en bevel inspannen om het reglement mandeligheid te wijzigen zodat eisers ongestoord gebruik van de te leveren mandelige parkeerplaatsen hebben

4.8.

Gelet op het voorgaande geldt dat het eerste deel van het onder I-B gevorderde, namelijk het deel dat ziet op de inspanning tot levering van een 1/18e onverdeeld aandeel in het mandelige middenterrein, eveneens niet voor toewijzing in aanmerking komt.

4.9.

Het tweede deel van het gevorderde begrijpt de rechtbank aldus: eisers vorderden dat BPD wordt bevolen zich maximaal in te spannen om het ertoe te leiden dat het reglement mandeligheid op een zodanige wijze wordt gewijzigd dat de overige eigenaren (en BPD) hun aandeel in het mandelige middenterrein aan eisers overdragen. Deze lezing is in lijn met hetgeen ter zitting is besproken, en ook in lijn met de inspanningsverplichting die BPD ter zitting al op zich heeft genomen en in de akte uitlating van 19 september 2018 heeft herhaald.

4.10.

Tussen partijen is, zoals hierboven is weergegeven, niet in geschil dat eisers jegens BPD aanspraak hebben op twee parkeerplaatsen, en ook is niet in geschil dat BPD per abuis aan de overige eigenaren evenveel recht op het gebruik van de parkeerplaatsen op het mandelige middenterrein heeft verleend als zij aan eisers heeft verleend. Daarmee is in ieder geval in formele zin niet voldaan aan dat wat eisers op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten, namelijk de beschikking over twee parkeerplaatsen. Hoewel BPD deze tekortkoming niet eigenmachtig kan herstellen, mag wel van haar worden verwacht dat zij zich maximaal inspant om het ertoe te leiden dat eisers alsnog de beschikking over twee parkeerplaatsen verkrijgen. BPD heeft dat belang aan de zijde van eisers ook onderkend en zij heeft zich ook ingespannen om langs verschillende wegen tot een voor eisers gewenste oplossing te komen, zoals blijkt uit de gesuggereerde oplossingen die per e-mail van 3 juli 2015 en 12 mei 2016 aan eisers zijn toegezonden.

4.11.

Ter zitting hebben eisers ermee ingestemd dat de door BPD als productie 17 overgelegde conceptakte “Levering onverdeeld aandeel en wijziging reglement mandeligheid” als uitgangspunt genomen kan worden om te bereiken dat aan hen twee parkeerplaatsen ter beschikking komen te staan. Ook na deze comparitie heeft BPD geprobeerd tot een oplossing voor eisers te komen door met de overige eigenaren in overleg te treden. Partijen hebben zich bij akte van 19 september 2018 uitgelaten en te kennen gegeven dat desondanks nog niet met alle overige eigenaren tot overeenstemming is gekomen over de wijziging van het reglement mandeligheid. De rechtbank stelt dan ook vast dat eisers er belang bij hebben dat BPD zich inspant om met alle overige eigenaren tot overeenstemming te komen, temeer omdat naar eigen zeggen van BPD met nog slechts één van de overige eigenaren overeenstemming moet worden bereikt. De vordering wordt dan ook toegewezen. BPD wordt veroordeeld zich maximaal in te spannen om het ertoe te leiden dat met de overige eigenaren overeenstemming wordt bereikt om tot aanpassing van het reglement mandeligheid te komen zodat hun recht op gebruik van een mandelige parkeerplaats vervalt ten behoeve van eisers.

4.12.

De rechtbank zal aan deze inspanningsverplichting geen dwangsom verbinden omdat BPD al langs verschillende wegen heeft geprobeerd om met de overige eigenaren tot overeenstemming te komen over de aanpassing van het reglement mandeligheid. Gelet op de inspanningen die BPD al heeft verricht, heeft de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de toezegging van BPD om zich te blijven inspannen om tot voornoemde overeenstemming te komen. Daar komt bij dat deze verplichting zich naar zijn aard (een inspanningsverplichting) minder goed leent voor het daaraan verbinden van een dwangsom. De gevorderde dwangsom zal daarom worden afgewezen.

I-C – gevorderde schadevergoeding voor het geval niet tot wijziging van het reglement mandeligheid wordt gekomen

4.13.

Eisers vorderen een schadevergoeding van € 20.000 per ‘stel van eisers” als niet uiterlijk op 1 februari 2019 tot aanpassing van het reglement mandeligheid is gekomen. Zij hebben aangevoerd dat de door hen geleden schade onder meer bestaat uit kosten van parkeren, kosten van een parkeervergunning, waardevermindering van de woning, ongemak om verder van de woning af te parkeren, kosten van buitengerechtelijke rechtsbijstand en teveel betaalde hypotheekrente.

4.14.

BPD heeft als verst strekkende verweer aangevoerd dat van geleden schade aan de zijde van eisers in het geheel geen sprake is omdat zij geen enkel nadeel ondervinden van de fout die is gemaakt bij de uitwerking van het reglement mandeligheid. De rechtbank volgt BPD daarin niet. Met eisers is de rechtbank van oordeel dat wel degelijk sprake is van vermogensschade als niet tot aanpassing van het reglement mandeligheid kan worden gekomen op de wijze zoals onder I-B vermeld. In dat geval moeten eisers het gebruik van de parkeerplaatsen op het middenterrein in formele zin immers delen met de overige eigenaren. Daarmee verkeren eisers in een nadeligere positie dan indien zij over twee parkeerplaatsen per woning kunnen beschikken en dat drukt ook de waarde van de woningen van eisers. Anders dan door BPD is gesteld manifesteert deze schade zich niet pas bij verkoop van de woning. Ook zonder verkoop van een woning is bij eisers al sprake van een nadeligere eigendomssituatie.

4.15.

De rechtbank is van oordeel dat sprake is van schade aan de zijde van eisers als BPD, ondanks maximale inspanning daartoe, niet tot wijziging van het reglement mandeligheid kan komen. De rechtbank zal BPD dan ook veroordelen tot het betalen van schadevergoeding aan eisers indien voornoemde wijziging niet uiterlijk op 1 mei 2019 is gerealiseerd. Over de hoogte van de schade oordeelt de rechtbank als volgt.

4.16.

Eisers hebben zich op het standpunt gesteld dat de marktwaarde van een parkeerplaats in [plaats ] minimaal € 20.000 per parkeerplaats bedraagt. BPD heeft de hoogte van deze schadepost gemotiveerd betwist en er ter zitting onder meer op gewezen dat de waarde van een parkeerplaats, volgens taxatie van HHVC B.V., € 6.500,- bedraagt. Eisers hebben de juistheid van dit rapport betwist en ter zitting uitdrukkelijk bewijs aangeboden van hun stelling dat een andere taxateur, namelijk taxateur [taxateur] , in 2016 in het kader van een herfinanciering van de woning van eisers sub 9 en 10, het schadebedrag voor het ontbreken van een tweede parkeerplaats heeft getaxeerd op € 15.000,-.

Indien en voor zover BPD er niet uiterlijk op 1 mei 2019 in zal zijn geslaagd om wijziging van het reglement mandeligheid te bewerkstelligen, zullen eisers, overeenkomstig hun bewijsaanbod, in de gelegenheid worden gesteld tot bewijslevering van hun stelling dat de waarde van een parkeerplaats (op het middenterrein) (minimaal) € 20.000,- bedraagt.

4.17.

Voor wat betreft de overige door eisers opgevoerde schadeposten overweegt de rechtbank als volgt. Met BPD is de rechtbank van oordeel dat eisers hun stelling dat zij parkeerkosten hebben gemaakt voor het parkeren elders, en dat zij kosten hebben gemaakt voor de aanschaf van een parkeervergunning, in het geheel niet hebben onderbouwd. Gelet op de betwisting van deze schadeposten door BPD en de erkenning van eisers dat het de afgelopen jaren meestal wel lukte om een parkeerplaats te vinden op het middenterrein, lag het op de weg van eisers deze stellingen nader te onderbouwen. Nu dat niet is gebeurd, hebben zij niet aan hun stelplicht terzake voldaan en is voor bewijslevering geen plaats. Deze schadeposten zullen worden afgewezen.

4.18.

Ook hebben eisers gesteld dat zij schade hebben geleden als gevolg van teveel betaalde hypotheekrente. Deze post is door BPD betwist en van de zijde van eisers is verder elke onderbouwing van haar stelling uitgebleven. Nu eisers niet aan hun stelplicht hebben voldaan is voor bewijslevering geen plaats. Ook deze schadepost wordt afgewezen.

4.19.

Eisers hebben verder gesteld dat sprake is van ongemak en onzekerheid die het gevolg is van het verder van de woning af moeten parkeren. De rechtbank begrijpt deze stelling als een beroep van eisers op aantasting van hun persoon. Nog daargelaten dat eisers niet inzichtelijk hebben gemaakt dat en wanneer zij elders hebben moeten parkeren, geldt dat eisers voor een geslaagd beroep op aantasting in de persoon voldoende concrete gegevens hadden moeten aanvoeren. Daarvan is niet gebleken, zodat ook deze schadepost wordt afgewezen.

4.20.

Ook de stelling van eisers dat zij schade hebben geleden doordat zij (afzonderlijk) 40 tot 50 uren voorafgaand aan de procedure in de kwestie hebben moeten steken, is door BPD betwist. Omdat iedere onderbouwing van de stelling van eisers ontbreekt, komt de rechtbank niet aan bewijslevering toe en komt ook deze post niet voor vergoeding in aanmerking.

II - het boetebeding

4.21.

Ten aanzien van de contractuele boete van artikel 14 van de koopovereenkomst waarop eisers aanspraak maken, geldt het volgende.

4.22.

Eisers (per stel) maken aanspraak op de dagboete van drie pro mille van de koopsom van de woningen over een periode van tweehonderd dagen waarin BPD in verzuim was met de levering van een tweede parkeerplaats. De rechtbank begrijpt de ingebrekestelling van eisers, net zoals BPD dat overigens heeft gedaan, als een aansporing om hen alsnog de beschikking over twee parkeerplaatsen (per stel) op het mandelige middenterrein te verschaffen. Het verweer van BPD dat zij niet in verzuim is geraakt, omdat zij niet gehouden was tot levering van (een) parkeerplaats(en), maar dat eisers alleen aanspraak kunnen maken op een aandeel in het mandelige parkeerterrein, wordt dan ook verworpen. Nu BPD in verzuim is geraakt voor wat betreft haar verplichting om aan eisers (per stel) de beschikking over twee parkeerplaatsen te verschaffen, kunnen eisers aanspraak maken op de contractuele boete van artikel 14.

4.23.

BPD heeft een beroep op matiging van de boete (primair tot nihil) gedaan. De rechtbank is met BPD van oordeel dat de billijkheid eist dat deze boete wordt gematigd, omdat toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat zou leiden. De rechtbank betrekt daarbij de navolgende feiten en omstandigheden in de beoordeling. In de eerste plaats weegt mee dat de tekortkoming van BPD in het licht van de gehele koopovereenkomst niet cruciaal is. Daar komt bij dat eisers ter zitting ook hebben erkend dat het voor hen meestal mogelijk was om op het middenterrein te parkeren. In feitelijke en praktische zin is van benadeling dan ook nauwelijks sprake geweest. Verder geldt dat de functie van de contractuele boete een prikkel tot nakoming is, maar BPD de nakoming gelet op haar fout niet (meer) zelf in de hand had, en zij afhankelijk was van de opstelling van de overige eigenaren. Gebleken is verder dat BPD langs verschillende wegen heeft geprobeerd met de overige eigenaren tot een regeling te komen om te bewerkstelligen dat zij tegenover eisers alsnog aan haar verplichtingen kon voldoen. Hoewel aan eisers kan worden toegegeven dat daarmee veel tijd gemoeid is geweest en BPD mogelijk op sommige momenten voortvarender had kunnen optreden, en BPD in de communicatie naar eisers misschien niet altijd even snel is geweest, is van stilzitten aan haar zijde in ieder geval geen sprake geweest. Verder is van belang dat de boete een standaardboete is, die niet naar soort tekortkoming is uitgesplitst, en die ook niet is gemaximeerd. Verder weegt de rechtbank mee dat de werkelijke schade van eisers naar hun eigen stelling in de orde van grootte van € 20.000 per parkeerplaats ligt. Gelet daarop is sprake van een wanverhouding tussen die (gestelde) schade en de hoogte van de gevorderde boetes (die variëren van rond de € 70.000,- tot (ruim) € 90.000,-). Gelet op deze omstandigheden, in samenhang bezien, zal de rechtbank de boete (significant) matigen. Van een matiging tot nihil is, anders dan BPD heeft aangevoerd, geen reden.

4.24.

De rechtbank zal de uiteindelijke beslissing over de hoogte van de boete aanhouden tot na 1 mei 2019, dus tot nadat is gebleken of tot wijziging van het reglement mandeligheid is gekomen, of, als daarvan geen sprake is, tot nadat is gebleken of eisers zijn geslaagd in de bewijslevering ter zake van de waarde van de parkeerplaats.

IV- verklaring voor recht

4.25.

Gelet op de (gedeeltelijke) toewijzing van de vorderingen onder I-B en I-C hebben eisers geen belang meer bij de gevorderde verklaring voor recht onder IV van het petitum, zodat deze zal worden afgewezen.


V/VI - verhouding boete en schadevergoeding, overig

4.26.

Gelet op het bepaalde in artikel 14.3 van de koopovereenkomst strekt de verschuldigde contractuele boete in mindering op de eventueel verschuldigde schadevergoeding aan de zijde van de BPD. Nu nog onzeker is óf BPD schadevergoeding verschuldigd is, en zo ja welk bedrag zij is verschuldigd, zal de rechtbank ook op dit punt iedere beslissing aanhouden.

4.27.

Ook ten aanzien van de door eisers gevorderde vergoeding buitengerechtelijke kosten en de kosten van de procedure, houdt de rechtbank iedere beslissing aan.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt BPD zich maximaal in te spannen om het ertoe te leiden dat met de overige eigenaren overeenstemming wordt bereikt om tot aanpassing van het reglement mandeligheid te komen zodat hun recht op gebruik van een mandelige parkeerplaats vervalt ten behoeve van eisers (het door BPD als productie 17 overgelegde conceptakte “Levering onverdeeld aandeel en wijziging reglement mandeligheid” dient daarvoor als uitgangspunt te worden genomen);

5.2.

verwijst de zaak naar de rol van 8 mei 2019 voor uitlating partijen of het reglement mandeligheid gewijzigd is;

5.3.

indien en voor zover het reglement mandeligheid niet uiterlijk op 1 mei 2019 is gewijzigd: draagt eisers het bewijs op van hun stelling dat de marktwaarde van de tweede parkeerplaats minimaal € 20.000 per parkeerplaats bedraagt;

5.4.

verwijst de zaak naar de rol van 8 mei 2019 voor uitlating door eisers of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;

5.5.

bepaalt dat eisers, als zij bewijs willen leveren door middel van het doen horen van getuigen, direct op voornoemde roldatum opgeven welke getuigen zij willen laten horen en tevens opgeven de verhinderdata van getuigen, partijen en hun advocaten over de periode juni tot en met september 2019, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zal worden bepaald, te houden voor mr. B. Meijer;

5.6.

houdt iedere verdere beslissing aan;

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2019.1

1 type: 2577 coll: