Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2019:13765

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
04-09-2019
Datum publicatie
30-12-2019
Zaaknummer
C/09/552670 / HA ZA 18-507
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Eindvonnis na deskundigenbericht. NVM-makelaar handelt onrechtmatig door opgeven onjuist woonoppervlak maar omdat marktwaarde woning hoger was dan betaalde koopprijs is er geen schade geleden door koper.

zie ook ECLI:NL:RDHA:2018:14221.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/552670 / HA ZA 18-507

Vonnis van 4 september 2019

in de zaak van

1 [eisende partij sub 1] ,

2. [eisende partij sub 2],

beiden te [plaats] ,

eisers,

advocaat mr. J.H. Pelle te Den Haag,

tegen

[gedaagde] B.V.,

te [plaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. W.A.M. Rupert te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser c.s.] (in het mannelijk enkelvoud) en [gedaagde] worden genoemd.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 28 november 2018 en de daarin genoemde stukken;

  • -

    het tussenvonnis van 30 januari 2019 en de daarin genoemde stukken;

  • -

    het op 8 mei 2019 ter griffie gedeponeerde deskundigenbericht van 26 april 2019, met bijlagen;

  • -

    de conclusie na deskundigenbericht van 10 juli 2019 aan de zijde van [eiser c.s.] ;

  • -

    de conclusie na deskundigenbericht van 10 juli 2019 aan de zijde van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is een datum bepaald voor het wijzen van vonnis.

2 De verdere beoordeling

2.1.

In het tussenvonnis van 30 januari 2019 heeft de rechtbank een deskundige benoemd in de persoon van de heer [X] , verbonden aan [B.V. I] te [plaats] (hierna: de deskundige). Aan hem is opdracht verstrekt om de in het tussenvonnis van 30 januari 2019 onder r.o. 3.2 geformuleerde vragen te beantwoorden. De deskundige heeft die vragen in zijn deskundigenbericht van 26 april 2019 beantwoord. De door de rechtbank gestelde vragen en de beantwoording van de deskundige worden hieronder weergegeven, waarbij de beantwoording van de deskundige cursief is afgedrukt:

Ten aanzien van de oppervlaktemeting:

a. Wat is de woonoppervlakte van de woning volgens de in 2016 geldende NVM-meetinstructie (laat daarbij verbouwingen die na de koop en levering hebben plaatsgevonden buiten beschouwing)?

Het Gebruiks Oppervlak is (afgerond) 273 m2.

Kunt u bij deze meting inzichtelijk maken hoe u de verbouwingen heeft ‘weggedacht’?

Conform de Meetinstructie wordt gemeten zonder rekening te houden met de binnenmuren. De verbouwing(en) heeft (hebben) daarom geen invloed gehad op de meetresultaten.

Kunt u uw meting inzichtelijk maken door op elke verdieping apart uw berekeningen te tonen, door middel van een plattegrond?

In de bijlage is van elke verdieping een plattegrond met maten opgenomen. Er is een plattegrond van de kelder, maar deze voldoet niet aan de minimale eisen voor Gebruiksoppervlak wonen en is derhalve aangemerkt als Overige inpandige ruimte.

Kunt u inzichtelijk maken op welke wijze de door u gemaakte meting afwijkt van de door [gedaagde] gemaakte meting?

GO Wonen

[gedaagde]

Deskundige

Begane grond

97,9

92,0

1e verdieping

99,2

93,3

2e verdieping

97,9

87,2

Totaal

295,0

272,5

Bij het herleiden van de oppervlakken van [gedaagde] is uitgegaan van een erker op de 1e etage van 1,3 m2. Aangezien [gedaagde] kennelijk geen rekening heeft gehouden met een deel schuin dak op de 2e etage is het opgegeven oppervlak (295 m2) gelijk verdeeld over de verdiepingen. De aangegeven maten zijn niet consistent, maar een evenredige verdieping is de enig logische aanname. Er zijn immers geen andere uitbouwen e.d. dan de erker op de 1e etage.

Ten aanzien van de taxatie:

Wat was de marktwaarde van de woning, gewaardeerd naar de stand van de woningmarkt in februari 2016 en naar de staat en het uiterlijk van de woning in februari 2016 (dat wil zeggen vóór de nadien plaatsgevonden verbouwingen)?

De Marktwaarde van de woning in februari 2016 was € 700.000,-- (zegge zevenhonderdduizend euro).

Op grond van welke waarderingsgrondslagen is die waardering tot stand gekomen?”

De waarde is vastgesteld volgens een comparatieve benadering, de vergelijkingsmethode. In dit geval op basis van confrontatie van transacties van vergelijkbare koopobjecten voor particuliere eigen bewoning met het te waarderen object. De Marktwaarde voldoet aan de definitie zoals door de leden van de NVM gehanteerd. Deze volgt de internationale standaarden EVS en IVS.

2.2.

[eiser c.s.] heeft bij conclusie na deskundigenbericht laten weten zich te verenigen met de conclusies van de deskundige. [gedaagde] heeft zich bij haar conclusie na deskundigenbericht eveneens geschaard achter de bevindingen van de deskundige. [gedaagde] heeft voorts de omvang van de meetfout – zoals hierboven weergegeven in r.o. 2.1 onder d – erkend. Volgens [gedaagde] volgt uit de vaststelling van de marktwaarde van de woning dat [eiser c.s.] geen schade heeft geleden, omdat de marktwaarde van de woning hoger was dan de koopsom die [eiser c.s.] op grond van de koopovereenkomst heeft betaald. [gedaagde] heeft ten slotte opgemerkt dat uit de NVM-database blijkt dat [eiser c.s.] de woning inmiddels heeft verkocht voor een koopprijs van € 850.000,- en dus met winst. De vorderingen van [eiser c.s.] moeten daarom integraal worden afgewezen, aldus nog steeds [gedaagde] .

2.3.

De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank is van oordeel dat het door de deskundige vastgestelde – en door partijen niet betwiste – meetverschil van 22,5 m2 in relatie tot het totale woonoppervlak van de woning aanzienlijk is en een onrechtmatige daad oplevert. Tot toewijzing van de vordering tot schadevergoeding leidt dit echter niet. De rechtbank stelt op basis van het deskundigenbericht vast dat de marktwaarde van de woning op het moment van aankoop in 2016 € 700.000,- was. De koopsom van € 685.000,- die [eiser c.s.] heeft betaald voor de woning is dus lager dan de marktwaarde. Zoals reeds is overwogen in het tussenvonnis van 28 november 2018, r.o. 4.20, heeft [eiser c.s.] in dit geval geen schade geleden. De vordering van [eiser c.s.] zal daarom worden afgewezen.

Begroting eindnota deskundige

2.4.

De eindnota van de deskundige is gelijk aan het in rekening gebrachte voorschot van € 2.541,- (inclusief BTW). Partijen hebben geen opmerkingen geplaatst bij de eindnota van de deskundige. De rechtbank stelt het honorarium van de deskundige daarom vast op € 2.541,- (inclusief BTW).

2.5.

[eiser c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Hieronder worden begrepen de kosten verbonden aan het door de deskundige verrichte onderzoek van € 2.541,-, hetgeen betekent dat [eiser c.s.] deze, bij wijze van voorschot bij hem in rekening gebrachte, kosten definitief dient te dragen. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

  • -

    griffierecht: € 1.950,-

  • -

    salaris advocaat: € 2.085,- (3 punten à Tarief III à € 695,-)

  • -

    totaal: € 4.035,-

2.6.

De rechtbank zal, zoals gevorderd, de nakosten begroten conform het daarop toepasselijke liquidatietarief.

3 De beslissing

De rechtbank

3.1.

wijst de vordering af;

3.2.

veroordeelt [eiser c.s.] in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 4.035,- aan tot op heden gemaakte proceskosten en op € 131,- aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 68,- in het geval van betekening;

3.3.

verklaart de veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2019.1

1 type: 2628 coll: