Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2019:10844

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
16-10-2019
Datum publicatie
18-10-2019
Zaaknummer
C-09-544964-HA ZA 17-1305
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Erfpacht. Aan heruitgifte door gemeente gestelde voorwaarden redelijk? Mag de verlengde erfpacht door de gemeente worden opgezegd als de voorwaarden niet worden geaccepteerd?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/544964 / HA ZA 17-1305

Vonnis van 16 oktober 2019

in de zaak van

[eiser] te [plaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. S.H. van Santen te Den Haag,

tegen

GEMEENTE ’S-GRAVENHAGE te Den Haag,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. F. Sepmeijer te Den Haag.

Partijen zullen hierna [eiser] en de gemeente genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van [eiser] van 11 december 2017 met producties;

- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties van de Staat van 14 februari 2018;

  • -

    het tussenvonnis van 28 maart 2018, waarin een comparitie van partijen is bevolen;

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 22 januari 2019 met de daarin opgenomen stukken; [eiser] en de gemeente hebben hierop bij brieven van respectievelijk 15 februari 2019 gereageerd. De gemeente heeft bij aparte brief van 15 februari 2019 bezwaar gemaakt tegen de uitvoerige reactie van [eiser] en verzocht om, in het geval de rechtbank de reactie in haar beoordeling betreft, daarop nog te mogen reageren;

  • -

    de akte van [eiser] van 27 februari 2019;

  • -

    de akte van de gemeente van 27 maart 2019.

1.2.

Het proces-verbaal houdt een zakelijke samenvatting in van hetgeen tijdens de zitting is gewisseld en beoogt niet een integrale weergave te vormen van al hetgeen partijen naar voren hebben gebracht. De rechtbank heeft immers ook al kennis genomen van hetgeen in de dagvaarding en de conclusies is vermeld. Dat betekent dat alleen plaats is voor correcties van feitelijke aard zonder welke het proces-verbaal, in het licht van de gewisselde stukken, (evident) onjuist of onvolledig is. Het is niet de bedoeling dat partijen napleiten. De reactie van de gemeente voldoet hieraan, zodat de rechtbank het proces-verbaal zal lezen met inachtneming van de opmerkingen van de gemeente. Voor wat betreft de reactie van [eiser] geldt dat niet (geheel). De opmerking inzake de verklaring van [eiser] vermeld op pagina 2/5 ad 4 neemt de rechtbank mee, zo ook de opmerking inzake de verklaring van mr. Van Santen op pagina 3/5 ad 5. Voor het overige wordt de reactie buiten beschouwing gelaten. Er is bij deze stand van zaken geen reden om de gemeente nog op de reactie van [eiser] te laten reageren.

1.3.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2 De feiten en de relevante bepalingen

2.1.

Bij akte van vestiging van 15 februari 1926 heeft de gemeente het perceel [adres 1] , kadastraal bekend gemeente [de Gemeente] , [sectie ...] , [nummer I] (hierna: [het perceel] ; gelegen in de Vogelwijk ), in erfpacht uitgegeven voor een bepaalde duur, eindigend op 31 december 2003. Op deze erfpacht zijn van toepassing de Algemene voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente ’s-Gravenhage (verzameling nummer 1923 nummer 19), alsmede de Aanvullende Algemene Regels voor de heruitgifte in erfpacht van aflopende rechten van erfpacht op gronden voor bepaalde tijd en voor de omzetting van voortdurende rechten van erfpacht op gronden der gemeente ’s-Gravenhage 1986 herziening 1993 (AAR 1986 herz. 1993 artikel 2) en de Verordening 26 uit 1930 betreffende vaststelling van canons bij vernieuwing van erfpachtsovereenkomsten. De canon bedroeg (omgerekend naar euro’s) € 170,16 per jaar.

2.2.

[eiser] en wijlen zijn echtgenote [de echtgenote] (hierna: de echtgenote) zijn op 1 oktober 2001 (beiden voor de helft) voor een koopsom van fl. 1.220.000 gerechtigd geworden tot het recht van erfpacht op [het perceel] . [eiser] is thans enig rechthebbende op het recht van erfpacht.

2.3.

Art. 6 AAR 1986, herz. 1993, luidt als volgt:

Artikel 6. Bepaling van de canon.

6.1

In afwijking van het bepaalde in art. 8 AB 1986, herz. 1993, zal de gemeente bij de bepaling van de grondwaarde bij heruitgifte rekening houden met de waardedrukkende werking van eventueel bestaande opstallen. Als zich op de her uit te geven grond opstallen bevinden, zal het uitgangspunt voor de grondwaarde bij heruitgifte het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen bij oplevering vrij van huur en/of gebruik zijn. De overeen te komen grondwaarde, die de basis vormt voor de bepaling van de canon conform art. 8 AB 1986, herz. 1993, zal vanwege de waardedrukkende werking van de bestaande opstallen nooit hoger bepaald worden dan op 55 procent van de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.

6.2

Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de grondwaarde zal, ook indien het betreffende erfpachtsrecht daarin niet voorziet, op verzoek van de erfpachter advies ingewonnen kunnen worden van drie deskundigen overeenkomstig het bepaalde in Verordening 26. Het advies zal betrekking hebben op de hoogte van de grondwaarde, waarin eventueel begrepen het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen en/of de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.

Artikel 2 van Verordening 26 houdt in:

Indien er voor de gemeente aanleiding bestaat tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst , (…), mede te werken en ten aanzien van de canon geen overeenstemming wordt bereikt, zullen, indien de erfpachter de wens daartoe aan Burgemeester en Wethouders schriftelijk kenbaar maakt, drie deskundigen worden benoemd op de wijze als in artikel 23, 2e lid, van de Algemene Voorwaarden (…) is aangegeven, die aan Burgemeester en Wethouders advies omtrent het bedrag van de nieuwe canon zullen uitbrengen. Met de inhoud van bedoeld advies wordt de erfpachter door Burgemeester en Wethouders (…) in kennis gesteld. Binnen een maand (..) zal de erfpachter (…) aan Burgemeester en Wethouders meedelen of hij al dan niet met de door de deskundigen voorgestelde canon akkoord gaat. Indien hij hiermede in gebreke mocht blijven, zal hij geacht worden van het aangaan der nieuwe overeenkomst te hebben afgezien. (…)

2.4.

In 2003 expireerde een groot aantal erfpachtrechten in de Vogelwijk in [plaats] . De gemeente heeft in 1999 informatieavonden gehouden en vanaf mei 1999 ongeveer 600 vervroegde aanbiedingen tot heruitgifte gedaan. Voor de erfpachters die de aanbieding niet accepteerden werd een extra informatieavond gehouden. Belangrijk onderwerp van de voorlichtingsavond was de stijging van de grondwaarde ten opzichte van 1999. In september 2003 zijn circa 190 eindaanbiedingen verstuurd waarvan er circa 100 werden geaccepteerd. Omstreeks 90 erfpachters zijn een kort geding tegen de gemeente gestart over de bepaling van de grondwaarde, zie hierna onder 2.13.

2.5.

Op 16 maart 1999 heeft de gemeente aan de rechtsvoorganger van [eiser] een aankondiging tot heruitgifte erfpacht verzonden. Op 24 juni 1999 heeft de gemeente aan genoemde rechtsvoorganger een vervoegde aanbieding tot heruitgifte gedaan. Hierop (en op de nadien verzonden rappellen van de gemeente) is niet gereageerd.

2.6.

[eiser] heeft bij brief van 10 augustus 2001 aan de gemeente verzocht om een nieuwe aanbieding tot vervroegde heruitgifte voor [het perceel] . Naar aanleiding daarvan heeft de gemeente bij brief van 11 september 2001 een aanbieding tot vervroegde heruitgifte toegezonden. De brief houdt onder meer in:

“In de Verklaring kunt u kiezen tussen vier betalingsmogelijkheden, gebaseerd op de grondwaarde vermeld in het bijgesloten Taxatie-rapport.

Canon betalen

- de huidige canon blijven betalen tot de afloopdatum van uw recht van erfpacht en vanaf die datum een nieuwe canon betalen (keuze A);

- nu al een nieuwe canon betalen die dan door een renteverrekening lager is dan bij keuze A (keuze C);

Afkopen

- de huidige canon blijven betalen tot de afloopdatum van uw recht van erfpacht en op die datum de nieuwe canon in één keer afkopen door betaling van een afkoopsom (keuze B);

- nu direkt een afkoopsom betalen, die dan door renteverrekening lager is dan die bij keuze B (keuze D).”

Uitgaande van een grondwaarde van uw recht van erfpacht van f 192.500,00 (EUR 87.352,69) zou dat in uw geval betekenen dat de afkoopsom bijvoorbeeld op 16 december 2001 f 178.815,00 (EUR 79.327,59) zou bedragen.

Indien u kiest voor canonbetaling vanaf genoemde datum dan zou de jaarlijkse canon f 10.664,00 (EUR 4.839,11) bedragen, eveneens uitgaande van de grondwaarde van uw recht van erfpacht van

f 192.500,00 (EUR 87.352,69) en een canonpercentage van 6,1%.

Overigens blijft de mogelijkheid bestaan om een eerder gemaakte keuze voor canonbetaling alsnog om te zetten in afkoop. De afkoopsom is dan gelijk aan het bedrag vermeld in de met de gemeente gesloten overeenkomst (…) U dient er wel rekening mee te houden dat er een renteverrekening kan plaatsvinden. (…) Deze aanbieding is geldig tot uiterlijk 16 november 2001. Na deze datum zal de aanbieding komen te vervallen. (…)”

[eiser] heeft deze aanbieding niet tijdig geaccepteerd.

2.7.

Bij brief van 13 juni 2003 heeft de gemeente [eiser] geïnformeerd over de aanstaande expiratie van zijn recht van erfpacht, de heruitgifte en de in dat kader plaatsvindende bepaling van de grondwaarde. Vervolgens heeft de gemeente [eiser] bij brief van 4 augustus 2003 uitgenodigd voor een voorlichtingsavond op 28 augustus 2003.

2.8.

In opdracht van de gemeente is [het perceel] op 20 augustus 2003 getaxeerd. Daarbij is de grondwaarde, conform art. 6 AAR 1986, herz. 1993, vastgesteld op € 90.750.

2.9.

Bij brief van 5 september 2003 heeft de gemeente, op grond van voormelde taxatie, aan [eiser] (en zijn echtgenote) een eindaanbieding tot heruitgifte van het recht van erfpacht (hierna de eindaanbieding) gedaan. Het taxatierapport was bij de brief gevoegd. Kort gezegd kon [eiser] , op grond van de grondwaarde van € 90.750, kiezen voor A) jaarlijks canon betalen à € 4.356, berekend naar het op de expiratiedatum geldende canonpercentage van 4,8% over de grondwaarde of B) de canon in één keer eeuwigdurend afkopen tegen een afkoopsom van € 90.750, waarbij de afkoop van beheerskosten voor 2003 is gesteld op € 174. In het geval [eiser] een keuze had gemaakt diende hij de eindaanbieding ondertekend te retourneren. In het geval [eiser] voor een deskundigenprocedure zou kiezen omdat de taxatie van de grondwaarde naar zijn mening onjuist was, werd hem verzocht de gemeente daarvan per aangetekende brief in kennis te stellen. De brief houdt verder in:

“Ik wijs u er op dat ik bij u vanaf 1 januari 2004, rente in rekening breng ter hoogte van het canonpercentage over de grondwaarde als genoemd in de Verklaring. Daarmee wil ik voorkomen dat het uitstellen van de heruitgifte u in een voordeliger positie ten opzichte van andere erfpachters brengt, die de heruitgifte wel op tijd regelen en betalen.

Als ik voor 1 januari 2004 geen bericht van u heb ontvangen, ga ik er van uit dat u geen prijs stelt op een nieuw recht van erfpacht. In dat geval zal ik de gemeenteraad voorstellen het recht van erfpacht te beëindigen en de waarde van uw opstal te laten bepalen.”

2.10.

De gemeente heeft [eiser] bij brief van 6 oktober 2003 herinnerd aan de bij brief van 5 september 2003 gedane eindaanbieding en hem geattendeerd op de noodzaak om, gezien het verstrijken van de reactietermijn op 1 november 2003 en het expireren van het recht op 31 december 2003, een keuze te maken. De brief houdt verder in:

“Overigens wil ik u erop wijzen dat wanneer voor 1 januari 2004 van u geen betaling is ontvangen er vanaf die datum rente in rekening zal worden gebracht ter hoogte van het canonpercentage over de grondwaarde als

genoemd in de verklaring. Daarmee wordt voorkomen dat uitstel u in een voordeliger positie ten opzichte van andere erfpachters brengt.

Als op 1 januari 2004 van u geen reactie is ontvangen zal noodgedwongen daaruit de conclusie moeten worden getrokken dat u niet geïnteresseerd bent in heruitgifte van uw recht van erfpacht. In dat geval wordt aan de

gemeenteraad voorgesteld om het recht van erfpacht te beëindigen.”

2.11.

[eiser] heeft bij brief van 17 oktober 2003 verlenging gevraagd van de termijn waarbinnen hij diende te reageren op de eindaanbieding, tot het moment dat de gemeenteraad zich over de inhoudelijke bezwaren van het wijkberaad van een andere wijk, de Vruchtenbuurt , had uitgesproken. De discussie betrof de wijze waarop de grondwaarde werd bepaald. De gemeente heeft de ontvangst van dit verzoek bij brief van 29 oktober 2003 bevestigd, maar heeft [eiser] er daarbij op gewezen dat dit uitstel niet zou afdoen aan de afloop van zijn recht van erfpacht op 31 december 2003. De gemeente schreef bovendien:

“Ik maak u erop attent dat ook indien later dan 1 januari 2004 een nieuw recht wordt gevestigd, u wel vanaf 1 januari 2004 een nieuwe canon verschuldigd bent.”

2.12.

Bij brief van 18 december 2003 heeft de gemeente [eiser] over het verloop van de besluitvorming geïnformeerd. De gemeente heeft erop gewezen dat de discussie binnen de gemeenteraadscommissie niet afdeed aan de expiratie van het recht van erfpacht. Ook heeft zij [eiser] er wederom op geattendeerd dat indien later dan 1 januari 2004 een nieuw recht van erfpacht werd gevestigd, hij wel vanaf 1 januari 2004 een nieuwe canon verschuldigd zou zijn dan wel, indien hij zou kiezen voor afkoop van de canonverplichting, een rentevergoeding ter hoogte van het canonpercentage over de afkoopsom.

2.13.

Vervolgens hebben circa 90 erfpachters uit de Vogelwijk een kort gedingprocedure aangespannen tegen de gemeente, waarin de wijze van de grondwaardebepaling door de gemeente centraal stond. [eiser] heeft naar aanleiding hiervan aan de gemeente verzocht om verlenging van de termijn waarbinnen hij diende te kiezen voor afkoop dan wel een nieuwe canonbetaling totdat in het kort geding uitspraak was gedaan.

2.14.

Bij vonnis in kort geding van 30 december 2004 heeft de voorzieningenrechter in deze rechtbank de vorderingen van de erfpachters afgewezen. De voorzieningenrechter heeft kort gezegd overwogen dat de eisers niet aan de taxatie door de gemeente gebonden zijn en een deskundigenonderzoek als bedoeld in art. 6 lid 2 AAR 1986 herz. 1993 kunnen vragen en dat te daarna te volgen procedure is geregeld in artikel 5 lid 1 en 2 AAR 1986 herz. 1993.

2.15.

Bij brief van 14 januari 2005 heeft de gemeente aan [eiser] geschreven dat het van belang was nu zo spoedig mogelijk een keuze voor afkoop dan wel nieuwe canonbetaling te maken:

“Zoals bekend, zijn in afwachting van bedoelde afwikkeling met betrekking tot 2004 nog acceptgiro’s met de oude canon verstuurd. Uiteraard zal reeds door u betaalde canon worden verrekend met hetzij de door u (per 31 december 2003) te betalen afkoopsom verhoogt met de rentevergoeding ter hoogte van het canonpercentage over de afkoopsom vanaf 1 januari 2004, het zij met de nieuw te berekenen canon indien u niet voor afkoop kiest. Met het oog op het niet verder oplopen van achterstanden uit hoofde van rente c.q. hogere canon, adviseer ik u dringend uw keuze zo spoedig mogelijk kenbaar te maken.

Uiteraard is ook denkbaar dat u verkiest om te opteren voor de zogenaamde ‘deskundigenprocedure’. Indien dit het geval is, verzoek ik u om mij dat zo spoedig mogelijk schriftelijk te berichten. (…) Mocht het aanbod tot heruitgifte u voor onoverkomelijke financiële problemen stellen of heeft u naar aanleiding van deze brief nog vragen, dan verzoek ik u contact op te nemen. (…)”

2.16.

[eiser] heeft vervolgens bij brief van 15 april 2005 bericht dat hij naar aanleiding van het vonnis van 30 december 2004 vragen wenste te stellen aan taxerende makelaar(s) omtrent de berekening van de grondwaarde. In dat verband werd om uitstel gevraagd tot 14 dagen na ontvangst van de door [eiser] gevraagde antwoorden van de betreffende makelaar(s). In deze brief verzocht [eiser] eveneens om een kopie te ontvangen van de aanbieding die door de gemeente aan de rechtsvoorganger van [eiser] was gedaan.

2.17.

Bij brief van 11 mei 2005 heeft de gemeente [eiser] bericht dat het recht van erfpacht was geëxpireerd zonder dat hij de heruitgifte met de gemeente geregeld had. Verder heeft de gemeente geschreven:

“Hoewel u het nieuwe recht vestigt na expiratiedatum bent u altijd vanaf 1 januari 2004 een nieuwe canon verschuldigd dan wel indien u kiest voor afkoop van de canonverplichting, een rentevergoeding ter hoogte van het canonpercentage over de afkoopsom.

Wanneer u niet tot heruitgifte wenst over te gaan of financieel daartoe niet in staat bent of andere redenen hebt waarom u niet reageert, dan nodig ik u bij deze uit voor een gesprek. (…) Indien ik één maand na dagtekening van deze brief niets van u heb mogen vernemen, dan ga ik ervan uit dat u geen prijs stelt op een nieuw recht van erfpacht. Er zullen dan stappen worden ondernomen tot het beëindigen van het recht van erfpacht te komen.”

2.18.

Bij brief van 10 juni 2005 liet [eiser] de gemeente weten dat hij wegens de bijzonder hoge afkoopsom genoodzaakt was te kiezen voor een nieuwe canon. In verband met het overlijden van zijn echtgenote verzocht [eiser] een nieuwe Verklaring tot heruitgifte in erfpacht op stellen met de juiste tenaamstelling. Tot slot berichtte hij de aanbieding gedaan aan zijn rechtsvoorganger niet te hebben ontvangen.

2.19.

Bij brief van 29 juni 2005 zond de gemeente [eiser] de Verklaring tot heruitgifte in erfpacht [adres 1] toe. Tevens zond de gemeente de tussentijdse aanbieding die al eerder op 11 september 2001 aan [eiser] was toegezonden. Volledigheidshalve wees de gemeente erop dat deze tussentijdse aanbieding niet meer geldig was.

2.20.

Eind 2006 vond tussen de gemeente en [eiser] weer contact plaats, nu telefonisch. [eiser] gaf tijdens dit gesprek aan dat, alvorens hij een keuze kon maken over heruitgifte van het recht van erfpacht, hij wenste af te wachten hoe de (inmiddels opgestarte) juridische procedure inzake de [adres 2] zou eindigen.

2.21.

Bij brief van 21 december 2006 berichtte de gemeente [eiser] dat dit standpunt zich niet verhield met het gemeentelijk beleid, dat ervan uitgaat dat er ófwel wordt ingestemd met de heruitgifte op grond van het gemeentelijk aanbod vervat in de aanbieding van 5 september 2003 ófwel dat er voor een deskundigenprocedure wordt gekozen. Voorts schreef de gemeente:

“Zolang de heruitgifte niet is afgewikkeld, ontvangt u acceptgiro’s ten bedrage van de voorheen geldende canon. De nieuwe vast te stellen canon, dan wel de afkoopsom, zal evenwel ingaan vanaf de expiratie van de uw recht van erfpacht, 1 januari 2004.

U dient er derhalve rekening mee te houden dat u een betalingsachterstand opbouwt die de gemeente, met de daarover verschuldigde rente, bij u zal in vorderen.

Thans bedraagt uw achterstand (mcl. de overdrachtsbelasting en verrekening van de ontvangen oude canon) t/m 31 december 2006 op basis van de door de gemeente vastgestelde canon € 17.149,10.

Indien wordt uitgegaan van afkoop van de canon verplichting, bedraagt uw betalingsachterstand € 108.009,60.

Ik verzoek u thans dringend binnen drie weken na dagtekening van deze brief aan mij schriftelijk kenbaar te maken op welke wijze u tot heruitgifte wenst over te gaan.”

2.22.

Bij brief van 16 februari 2007 stelde de gemeente [eiser] wederom in de gelegenheid om kenbaar te maken op welke wijze hij aan heruitgifte van het recht van erfpacht wenste mee te werken. De gemeente schreef verder aan dat indien zij niet binnen drie weken zijn keuze zou vernemen, zij ervan uitging dat [eiser] geen prijs stelde op heruitgifte en dat dan feitelijk slechts nog de optie van beëindiging van het recht van erfpacht resteerde.

2.23.

[eiser] heeft bij brief van 8 maart 2007 geschreven onmogelijk te kunnen instemmen met de voorstellen uit 2001 respectievelijk 2003, aangezien hij de waardering van zijn perceel en de bijbehorende waarderingsgrondslag als onredelijk en onacceptabel beoordeelde. [eiser] wenste een objectieve hertaxatie en van de gemeente te vernemen welke vervolgstappen daarvoor nodig zouden zijn.

2.24.

In reactie op voornoemde brief informeerde de gemeente [eiser] bij brief van 15 maart 2007 dat een uitgebreide toelichting op de taxatiemethode al bij brief van 11 september 2001 respectievelijk 5 september 2003 was bijgevoegd. De gemeente verzocht [eiser] binnen twee weken alsnog aan te geven op welke wijze hij tot heruitgifte wenste over te gaan: door het alsnog accepteren van het eindaanbod van 5 september 2003 of door het voeren van een deskundigenprocedure. Indien [eiser] voor een deskundigenprocedure wenste kiezen, diende hij dit de gemeente ook binnen twee weken te berichten en tevens aan te geven welke deskundige van zijn zijde diende te worden aangewezen, opdat met de nodige voortvarendheid alsnog tot heruitgifte kon worden uitgegaan.

2.25.

Bij brief van 27 maart 2007 heeft [eiser] de gemeente laten weten te kiezen voor een deskundigenprocedure. Voorts gaf [eiser] aan dat hij zodra hij een keuze voor een deskundige had gemaakt, dit schriftelijk aan de gemeente zou mededelen en ook te willen vernemen wie de gemeente namens haar als deskundige aanwijst.

2.26.

Bij brief van 23 april 2007 liet de gemeente [eiser] weten welke deskundige zij voornemens was aan te wijzen ten behoeve van de deskundigenprocedure. De gemeente verzocht [eiser] binnen twee weken aan te geven wie hij als deskundige wenste aan te wijzen. De gemeente bracht de brief bij brief van 5 juni 2007 opnieuw onder de aandacht bij [eiser] . Omdat [eiser] niet reageerde, heeft de gemeente vervolgens bij brief van 9 juli 2007 deze kwestie opnieuw in herinnering gebracht bij [eiser] .

2.27.

De gemeente heeft vervolgens bij brief van 5 oktober 2007 geschreven dat zij zich, bij gebrek aan reactie van [eiser] , genoodzaakt zag om aan te nemen dat [eiser] , in weerwil van zijn brief van 27 maart 2007, feitelijk niet bereid was om aan de deskundigenprocedure mee te werken. Tenzij [eiser] binnen drie weken ofwel alsnog zou instemmen met de eindaanbieding van 5 september 2003 tot heruitgifte of alsnog een deskundige zou aanwijzen, zou de gemeente ervan uitgaan dat [eiser] niet aan heruitgifte wenste mee te werken en zich op de beëindiging van het recht van erfpacht beraden. [eiser] heeft ook op deze brief niet gereageerd.

2.28.

Bij brief van 19 februari 2008 verwees de gemeente naar haar brief van 5 oktober 2007 en gaf zij [eiser] nog een laatste termijn van vier weken om te laten weten hoe hij de heruitgifte in erfpacht wenste te regelen. De gemeente wees er verder op dat de betalingsverplichting bij een jaarlijkse canonbetaling thans tot en met december 2007

€ 22.547,50 bedroeg. Ook op deze brief heeft [eiser] niet gereageerd.

2.29.

Bij brief van 12 december 2011 berichtte de gemeente [eiser] dat zij gezien de houding van [eiser] concludeerde dat [eiser] niet tot heruitgifte wenste te komen. De gemeente zag daarom geen andere optie dan het recht van erfpacht te beëindigen. In de brief van 12 december 2011 gaf de gemeente [eiser] nog een laatste termijn van één maand om de eindaanbieding van 5 september 2003 te accepteren of om een deskundigenprocedure te starten. De gemeente heeft ook de hypotheekhouder ING Bank hierover geïnformeerd.

2.30.

[eiser] berichtte vervolgens bij brief van 10 januari 2012, bij de gemeente binnengekomen op 15 februari 2012, dat hij meerdere malen heeft aangegeven dat hij zijn besluit omtrent het accepteren van het voorstel tot heruitgifte of een deskundigenprocedure wenste aan te houden, hangende de uitkomst van enkele andere lopende procedures. Voorts schreef [eiser] dat het informeren van de hypotheekverstrekker onrechtmatig was en dat hij een deskundigenprocedure wenste op te starten.

2.31.

Bij brief van 19 juni 2012 schreef de gemeente dat van haar niet kon worden gevergd de uitkomst van andere lopende procedures af te wachten, en dat het haar niet duidelijk was op welke procedures [eiser] doelde en nu het recht van erfpacht reeds op 31 december 2003 was geëxpireerd. Voor wat betreft de informatie aan de hypotheekverstrekker gaf de gemeente aan dat zij ervoor had gekozen ING Bank te informeren, omdat op het moment dat het college van B&W zou besluiten tot opzegging van het erfpachtrecht de aan de bank verstrekte zekerheid zou worden aangetast. De gemeente schreef verder bijgaand aan [eiser] de Aanvullende Algemene Regels voor de heruitgifte in erfpacht toe te zenden, waar [eiser] bij brief van 10 januari 2012 om had verzocht. Voorts liet de gemeente weten de heer [A] van [Makelaarskantoor 1] als deskundige aan te wijzen en van [eiser] binnen vier weken na dagtekening van de brief te willen vernemen welke deskundige hij aanwees.

2.32.

Bij brief van 13 juli 2012 liet [eiser] weten dat hij de AAR 1986 herz. 1993 niet had ontvangen. [eiser] vermeldde dat hij de gemeente vier weken na ontvangst van de AAR 1926 herz. 1993 zou informeren over door hem aan te wijzen deskundige. Hierop zond de gemeente de AAR 1986 herz. 1993 bij brief van 15 augustus 2012 toe.

2.33.

Op 31 oktober 2012 liet [eiser] bij brief aan de gemeente weten dat de door hem benaderde makelaars aangaven dat er onduidelijkheid bestond over de interpretatie van de deskundigenprocedure. Er was onduidelijkheid over de interpretatie van het ‘bindend advies’, zoals omschreven in artikel 31.6 AB 1986 herz. 1993. [eiser] stelde dat de door hem benaderde makelaars pas zouden willen meewerken aan een deskundigenprocedure, indien daarover duidelijkheid zou bestaan. [eiser] verzocht, op uitdrukkelijk advies van de makelaars, de start van de deskundigenprocedure aan te houden totdat een (onherroepelijk) vonnis van de rechter was gewezen inzake het recht van erfpacht betreffende [adres 2] .

2.34.

Op 18 november 2014 (gepubliceerd onder nummer ECLI:NL:GHDHA:2014:3608, NJF 2015/228) heeft het gerechtshof Den Haag uitspraak gedaan in de zaak van [adres 2] . In die zaak had de gemeente de overeenkomst van erfpacht opgezegd nadat zij met de betreffende erfpachters, na een gevoerde deskundigenprocedure, niet tot overeenstemming kon komen over de na heruitgifte van de erfpacht door de erfpachters te betalen canon. Het hof heeft hierin, voor zover relevant, geoordeeld:

“14. Voor het geval dat [appellant] de door de Gemeente herhaalde eindaanbieding niet alsnog accepteert, rijst de vraag of de Gemeente het recht van erfpacht rechtsgeldig heeft opgezegd. Zoals de Gemeente met juistheid heeft aangevoerd, is er sprake van verlengde erfpacht in de zin van artikel 5:98 BW. Deze kan in beginsel met inachtneming van de termijn van artikel 5:88 BW worden opgezegd. Het standpunt van [appellant] dat alleen kan worden opgezegd wanneer er sprake is van bestemmingswijziging/herontwikkeling van het betreffende perceel wordt verworpen. De verwijzing naar (…) (het aangenomen raadsvoorstel 1985, 456), maakt dit niet anders, en wel reeds op grond van de omstandigheid dat in het raadsvoorstel (p. 23) uitdrukkelijk ook als grond van beëindiging is genoemd de omstandigheid dat met de erfpachter geen overeenstemming kan worden bereikt. Voorts is van belang dat het in de onderhavige zaak gaat om een tijdelijk - en niet eeuwigdurend - recht van erfpacht, dat in 2003 is verstreken en op grond van artikel 5:98 BW is blijven doorlopen. De Gemeente kan in een situatie van verlengde erfpacht niet worden gedwongen om het erfpachtrecht te verlengen op de voorwaarden van [appellant]. Dit zou immers tot de onredelijke situatie leiden dat [appellant] van verlenging mag afzien, maar ook mag besluiten tot verlenging van de erfpacht onder eenzijdig aan de Gemeente als (privaatrechtelijke) erfverpachter gedicteerde erfpachtvoorwaarden, die bovendien in strijd komen met het gemeentelijke beleid en rechtsongelijkheid in de hand werken. In ieder geval hoeft de Gemeente dit niet te dulden, waarbij het hof ook nog wijst op artikel 2 Verordening 26, waarin bij gebreke van overeenstemming over de hoogte van de canon de erfpachter geacht wordt geen nieuwe erfpachtovereenkomst te willen afsluiten. In die situatie vormt opzegging door de Gemeente geen misbruik van recht en is opzegging evenmin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Van détournement de pouvoir is alsdan geen sprake.

15. Iets anders is dat wel van de Gemeente gevergd mag worden, zoals de Gemeente zich terdege bewust is, om zich in te spannen om met erfpachter [appellant] tot overeenstemming te komen. Het hof heeft deze inspanningsverplichting al uitgewerkt in rechtsoverweging 13 van dit arrest. Mocht desondanks de te herhalen eindaanbieding uit 2003 niet door [appellant] worden geaccepteerd, dan moet worden uitgegaan van een rechtsgeldige opzegging door de Gemeente per 1 november 2011 en kan op grond van artikel 5:98 BW (onder na te melden voorwaarden) tot ontruiming worden overgegaan. (…)”

2.35.

Bij aangetekende brief van 16 oktober 2015 schreef de gemeente aan [eiser] dat over de aanbieding tot heruitgifte van 5 september 2003 veelvuldig contact en correspondentie heeft plaatsgevonden met [eiser] en dat zij tot op heden niet in staat is geweest met haar overeenstemming daarover te bereiken. Zij wees op een in bijlage gevoegde berekening van de kosten op basis van de canonbetaling van de heruitgifte per 1 januari 2004 en de betalingsachterstand tot 1 november 2015. De gemeente heeft er verder op gewezen dat zij geheel in het gelijk was gesteld door de rechtbank en het hof inzake [adres 2] . De gemeente verzocht [eiser] binnen twee weken de eindaanbieding tot heruitgifte getekend te retourneren. Indien [eiser] aan dit verzoek geen gehoor zou geven, zou aan het college van B&W worden verzocht het recht van erfpacht te beëindigen. De gemeente heeft bij deze brief als bijlage de “rekening inzake heruitgifte van erfpacht op basis van canonbetaling” meegestuurd waarin de betalingsachterstand tot 1 november 2015 was meegenomen, vertragingsrente is berekend in verband met te laat betaalde canon en de betaalde canon op basis van de oude uitgifte is verrekend.

2.36.

De aangetekende brief van 16 oktober 2015 is door de gemeente retour ontvangen. De gemeente heeft deze als bijlage bij de brief van 18 november 2015 wederom aan [eiser] verzonden. In deze brief werd [eiser] wederom verzocht om binnen twee weken de eindaanbieding getekend te retourneren en dat, als hij niets van zich liet horen, de gemeente de nadere stappen gaat ondernemen zoals in de bijgevoegde brief genoemd.

2.37.

Bij brief van 3 december 2015 informeerde [eiser] dat hij [Makelaarskantoor 2] aanwees als deskundige. [eiser] maakte in deze brief ook bezwaar tegen de “rekening inzake heruitgifte van erfpacht op basis van canonbetaling”:

“1. Er heeft nog geen uitgifte plaatsgevonden, dus kan er ook geen sprake zijn van betalingsverplichting o.b.v. een niet bestaande heruitgifte. Tot op heden bestaat er slechts een jaarlijkse betalingsverplichting o.b. v. de door u gestuurde facturen inzake erfpachtcanon ad € 85,08 per halfjaar. Aan deze betalingsverplichting heb ik altijd voldaan;

2. U stelt dat betalingen inzake oude canon verrekend kunnen worden met een nog te vestigen canon. Deze betalingen zijn gedaan o.b.v. de door Gemeente gefactureerde erfpacht en daarvoor kan uiteraard niet dubbel gefactureerd worden. Ik wens deze betalingen dan ook niet aan te merken als een verrekening, maar als kwijting van de mij gefactureerde erfpachtcanon door de Gemeente; er bestaat momenteel geen enkele titel waarop de gemeente kan stellen dat zij momenteel iets van mij te vorderen heeft;

3. In een procedure waarbij twee partijen van mening verschillen over de grondslag van de vordering en daarover nog in gesprek zijn, kan uiteraard geen sprake zijn van vertragingsrente welke door één van de partijen eenzijdig wordt opgelegd; deze wijs ik dan ook ten stelligste af;”

2.38.

Bij brief van 18 januari 2016 heeft de gemeente gereageerd op voornoemde brief van [eiser] . De gemeente gaf aan dat sinds de expiratiedatum ruim 12 jaar zijn verstreken, dat [eiser] eerst bij brief van 3 december 2015 heeft aangegeven te kiezen voor een deskundigenprocedure en dat zij coulancehalve bereid was mee te werken aan de deskundigenprocedure. Zij schreef voorts dat al in de eindaanbieding van 5 september 2003 is medegedeeld dat [eiser] vanaf 1 januari 2004 rente in rekening zou worden gebracht ter hoogte van het canonpercentage over de grondwaarde. Aan haar medewerking verbond de gemeente vervolgens de voorwaarde dat de nieuwe canon en de rente ter hoogte van het canonpercentage over de grondwaarde vanaf 1 januari 2004 zouden worden betaald. De achtergrond hierbij is dat de gemeente wenst te voorkomen dat [eiser] door het uitstellen van de heruitgifte in een voordelier positie komt dan de erfpachters die hun heruitgifte wel op tijd regelen en betalen. Indien [eiser] deze voorwaarde niet accepteerde, gaf de gemeente aan dat zij niet aan heruitgifte zou meewerken en het recht van erfpacht zou beëindigen. De gemeente heeft tot slot een reactietermijn van twee weken gesteld.

2.39.

[eiser] heeft niet op deze brief gereageerd.

2.40.

De gemeente heeft [eiser] bij aangetekende brief van 25 november 2016 geschreven dat zij reeds sinds 2003 probeert met [eiser] tot heruitgifte te komen, dat [eiser] in het verleden contact heeft gehad met een medewerker die niet meer bij het erfpachtbedrijf werkzaam is en dat [eiser] hierdoor enige tijd niets van de gemeente heeft vernomen, maar dat de gemeente wel de wens heeft om de heruitgifte op korte termijn met hem te regelen. Zij heeft [eiser] uitgenodigd om in gesprek te gaan om tot een passende oplossing te komen.

2.41.

Op 1 februari 2017 heeft het gesprek plaatsgevonden. Naar aanleiding van dit gesprek zond de gemeente [eiser] bij brief van 2 februari 2017 een betalingsregeling toe ter zake van de nieuwe canon die na heruitgifte vanaf 1 januari 2004 verschuldigd zou zijn en de rente ter hoogte van het canonpercentage over de grondwaarde vanaf 1 januari 2004 (ter hoogte van € 58.379,98, te betalen in 36 termijnen), met het verzoek de betalingsregeling voor 10 februari 2017 voor akkoord te tekenen en te retourneren. [eiser] heeft dit niet gedaan.

2.42.

Pas in april 2017 vond er weer contact plaats tussen de gemeente en [eiser] . Gepland telefonisch contact vond vervolgens niet plaats, [eiser] reageerde bij e-mail van 10 mei 2017. [eiser] schreef toen dat de insteek van het gesprek aanvankelijk constructief was maar dat de opvolging van het gesprek helaas iets minder concreet en volledig is dan hij had verwacht. Hij schreef verder dat hij het nog niet eens is met de vaststelling van de grondwaarde, dat hij heeft aangeboden om per direct mee te werken aan heruitgifte per 2017 om uit de impasse te komen, maar dat dit aanbod door de gemeente is afgewezen omdat de gemeente dat er alleen kan worden uitgegaan tot heruitgifte wanneer ook de canon van de tussenliggende periode wordt meegenomen. [eiser] schreef tot slot dat er geen titel bestaat waaruit een schuld voortvloeit zolang geen heruitgifte heeft plaatsgevonden, hetgeen ook volgt uit het feit dat de gemeente nog steeds de oude canon factureert. De gemeente heeft [eiser] een berekening voorgelegd op basis waarvan de heruitgifte zou plaatsvinden vermeerderd met de canon welke verschuldigd zou zijn gewest als heruitgifte eerder zou hebben plaatsgevonden. [eiser] heeft tijdens het gesprek aangegeven de financiering daarvan niet haalbaar te achten. Hij heeft in de e-mail tot slot herhaald dat de bepaling van de grondwaarde moet worden herzien en hij is bereid mee te blijven werken aan heruitgifte maar met een latere heruitgiftedatum of een andere werkbare oplossing die de impasse kan doorbreken.

2.43.

De gemeente heeft zich hierop tot haar advocaat gewend. In reactie op de e-mail van [eiser] heeft de advocaat van de gemeente [eiser] bij brief van 24 mei 2017 allereerst geïnformeerd dat het in juni 1999 aan de rechtsvoorgangers van [eiser] gedane aanbod inmiddels was vervallen, zodat [eiser] daarop geen beroep meer kon doen. De advocaat van de gemeente wees er ook op dat het aan [eiser] gedane tussentijdse aanbod van 11 september 2001 niet tijdig was geaccepteerd. Hij schreef verder dat de gemeente slechts bereid was mee te werken aan de deskundigenprocedure en heruitgifte onder de voorwaarde dat de achterstallige canon en rente verschuldigd vanaf 1 januari 2004, zouden worden betaald en gaf [eiser] een termijn van drie weken om op de brief te reageren.

2.44.

[eiser] heeft hierop niet gereageerd. De advocaat van de gemeente heeft hierop [eiser] bij brief van 27 juni 2017 geïnformeerd dat de gemeente het college van B&W zou voorstellen om tot beëindiging van het recht van erfpacht over te gaan.

2.45.

In reactie hierop heeft [eiser] bij brief van 3 juli 2017 bericht dat hij de door de gemeente gestelde voorwaarde onrechtmatig achtte, dat hij eerst juridisch advies wilde inwinnen, maar dat de deskundigenprocedure doorgang kon vinden.

2.46.

De gemeente heeft daarop in haar brief van 6 juli 2017 geschreven dat van een onrechtmatige voorwaarde geen sprake is en dat een deskundigenprocedure zinloos is als partijen na afronding van de deskundigenprocedure alsnog niet tot overeenstemming kunnen komen over de voorwaarden van heruitgifte. Zij heeft verder bericht, gelet op de inhoud van de brief van 3 juli 2017, niet de verwachting te hebben dat [eiser] , na afronding van de deskundigenprocedure, de door de gemeente gestelde voorwaarde voor heruitgifte wel zal accepteren, zodat van haar niet kan worden verlangd dat zij meewerkt aan een deskundigenprocedure.

2.47.

Nadien is er nog contact geweest tussen de advocaat van [eiser] en de advocaat van de gemeente. Dit contact heeft evenwel niet tot een oplossing geleid.

2.48.

[eiser] heeft (in elk geval) tot op het moment van de zitting telkens het bedrag van € 170,16 per jaar wegens canon aan de gemeente voldaan.

3 Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. te verklaren voor recht dat het erfpachtrecht op 31 december 2003 niet geëindigd en is doorgelopen onder zelfde voorwaarden en condities op grond waarvan [eiser] van 1 januari 2004 tot het moment van heruitgifte van het erfpachtrecht aan de gemeente een canon van € 170,16 per jaar verschuldigd is;

II te verklaren voor recht dat [eiser] aan zijn betalingsverplichtingen ten aanzien van de door hem aan de gemeente verschuldigde canon tot aan de dag van de dagvaarding heeft voldaan en dat de gemeente ter zake op de dag van dagvaarding niets van [eiser] heeft te vorderen of te vorderen zal verkrijgen;

III. de gemeente te verbieden aan de medewerking aan heruitgifte van het erfpachtrecht de voorwaarden te verbinden dat:

a. [eiser] , indien hij kiest voor een jaarlijks te betalen canon, vanaf

1 januari 2004 tot de datum waarop de akte tot heruitgifte wordt gepasseerd, het verschil tussen de nieuw vast te stellen canon en de reeds door [eiser] betaalde canon verschuldigd is, dan wel;

b. [eiser] , indien hij kiest voor eeuwigdurende afkoop, vanaf

1 januari 2004 rente verschuldigd is over de grondwaarde ter hoogte van het canonpercentage van 4,8%, althans enige andere voorwaarde aan de heruitgifte te verbinden feitelijk inhoudende dat [eiser] over de periode 1 januari 2004 tot de datum waarop de akte tot heruitgifte wordt gepasseerd enig bedrag aan de gemeente verschuldigd is wegens het verschil tussen de reeds door [eiser] betaalde canon en een nieuw bij heruitgifte overeen te komen canon, ongeacht de wijze waarop deze nieuwe canon tussen [eiser] en de gemeente wordt overeengekomen;

IV. de gemeente te bevelen tot (medewerking aan) heruitgifte van het erfpachtrecht binnen één kalendermaand, althans een door de rechtbank te bepalen periode, na het vonnis, onder de bepaling dat de grondwaarde, op basis waarvan de heruitgifte en vaststelling van de canon plaatsvindt, wordt vastgesteld overeenkomstig de deskundigenprocedure zoals bedoeld in artikel 6.2 AAR 1986 herz. 1993, op straffe van een dwangsom;

V. de gemeente te bevelen er voor te (doen) zorgen dat de notariële akte waarmee heruitgifte van het erfpachtrecht plaatsvindt wordt verleden en ingeschreven in de openbare registers uiterlijk binnen twee maanden, althans een door de rechtbank te bepalen periode, nadat de grondwaarde overeenkomstig de deskundigenprocedure zoals bedoeld onder IV is vastgesteld, op straffe van een dwangsom;

VI. met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure.

3.2.

De gemeente voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

De gemeente vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat gemeente bevoegd is het recht van erfpacht met betrekking tot het [adres 1] op te zeggen op grond van het bepaalde in artikel 5:98 BW als [eiser] niet binnen één maand na betekening van het vonnis alsnog de eindaanbieding onvoorwaardelijk accepteert, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.

3.5.

[eiser] voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

in conventie en in reconventie

Inleiding

4.1.

Het gaat in dit geding om een (aan een rechtsvoorganger van [eiser] uitgegeven) recht van erfpacht, waarvan de oorspronkelijke looptijd al sinds 31 december 2003, inmiddels bijna zestien jaar geleden, is verstreken. Vaststaat dat de in erfpacht uitgegeven zaak niet is ontruimd en dat de gemeente niet binnen zes maanden na 31 december 2003 heeft doen blijken dat zij de erfpacht als geëindigd beschouwd. Dit betekent dat, hoewel de looptijd van de erfpacht is verstreken, deze ingevolge het bepaalde in artikel 5:98 lid 1 BW niet is geëindigd, maar dat de erfpacht doorloopt. De looptijd van de overeenkomst van erfpacht is thans voor onbepaalde tijd. Op de voet van het bepaalde in artikel 5:98 lid 1 jo. artikel 5:88 lid 1 BW kan de aldus verlengde erfpachtovereenkomst door zowel de gemeente als eigenaar als [eiser] als erfpachter in beginsel worden opgezegd, bij exploot en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste een jaar.

4.2.

Uitgangspunt is dat de gemeente als privaatrechtelijke grondeigenaar in beginsel contractsvrijheid heeft, zodat het haar vrij staat te beslissen met wie en onder welke voorwaarden (voor welke canon) zij een nieuwe erfpachtovereenkomst wil aangaan. Daarbij mag de gemeente geen misbruik maken van de machtspositie waarin zij verkeert en staat zij, ook na ommekomst van de oorspronkelijk overeengekomen erfpachttermijn, tot de erfpachter in een door de redelijkheid en billijkheid beheerste relatie (HR 26 maart 1999, NJ 1999, 446, rov. 3.3.2). Bovendien is de gemeente bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals het sluiten van een overeenkomst van erfpacht, tevens gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (art. 3:14 BW). Naar vaste jurisprudentie is het verder in beginsel toelaatbaar om bij heruitgifte een canon te bedingen die is gebaseerd op de actuele grondwaarde, ook als de canon daardoor hoger wordt dan voorheen (HR 26 maart 1999, NL 1999,446). Ook volgt uit de jurisprudentie dat het feit dat onder het oude erfpachtrecht bepaalde voorwaarden golden niet meebrengt dat het de grondeigenaar niet is toegestaan bij heruitgifte nieuwe (ongunstiger) voorwaarden te bedingen (zie bijv. rechtbank Den Haag 29 maart 2017, ECLI:NL:RBDHA:2017:3066). Een verlengde erfpacht kan in beginsel met inachtneming van de termijn van artikel 5:88 BW worden opgezegd (zie ook Hof Den Haag 18 november 2014, hiervoor aangehaald onder 2.32). Deze uitgangspunten zijn niet in geschil.

Centrale vragen

4.3.

In dit geval zijn partijen het nog niet eens geworden over de grondwaarde van [het perceel] . Zij zijn het er wel over eens dat daarover, zo nodig, een deskundigenprocedure uitsluitsel moet geven. Beide partijen hebben inmiddels een deskundige aangewezen. In dit geding staan centraal de vragen of de gemeente in redelijkheid van [eiser] mag verlangen dat hij ermee akkoord gaat dat aan de heruitgifte van de erfpacht als voorwaarden worden verbonden dat [eiser] de nieuwe canon (met terugwerkende kracht) vanaf 1 januari 2004 verschuldigd is en dat hij over de ‘achterstallige’ canon rente verschuldigd is en verder of de gemeente, bij gebreke van acceptatie van deze voorwaarden, gerechtigd is de overeenkomst van erfpacht op te zeggen.

Mag de gemeente de gestelde voorwaarden aan de heruitgifte verbinden?

4.4.

De rechtbank beantwoordt de eerste vraag bevestigend. Zij overweegt daartoe als volgt. Het recht van erfpacht is oorspronkelijk voor bepaalde tijd overeengekomen, tot 31 december 2003. [eiser] was er mee bekend dat de gemeente per 1 januari 2004 tot heruitgifte wilde komen, waarbij een nieuwe prijs (canon) bepaald moest worden, gebaseerd op de actuele grondprijs. [eiser] heeft al in 2001, twee jaar voor het einde van de looptijd, bij de gemeente verzocht om een nieuwe aanbieding tot vervroegde uitgifte van het erfpacht. Hij heeft toen ook een aanbieding tot vervroegde uitgifte gekregen, die hij om hem moverende redenen niet heeft geaccepteerd. In deze aanbieding was vermeld dat de nieuwe canon per 1 januari 2004 zou ingaan. Uit de hiervoor uitvoerig weergegeven correspondentie blijkt genoegzaam dat de gemeente zich jegens [eiser] door de jaren heen consequent op het standpunt heeft gesteld dat de verhoogde canon vanaf 1 januari 2004 moest ingaan en dat zij vanaf 1 januari 2004 rente in rekening zou brengen ter hoogte van het canonpercentage, dit om te voorkomen dat uitstel [eiser] in een voordeliger positie zou brengen dan erfpachters die de heruitgifte wel op tijd hebben aanvaard. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de gemeente zich zeer coulant jegens [eiser] opgesteld. Zij heeft hem het laten verstrijken van diverse uiterste reactietermijnen niet tegengeworpen en ze heeft hem (onverplicht) de gelegenheid geboden juridische procedures af te wachten. Naar mate de tijd verstreek en het recht van erfpacht steeds langere tijd was geëxpireerd, is de gemeente meer en meer gaan benadrukken dat [eiser] inmiddels een ‘achterstand’ aan het opbouwen was. Vanzelfsprekend was dit een virtuele achterstand, gestoeld op de gedachte dat de heruitgifte per 1 januari 2004 had moeten plaatsvinden, omdat de oorspronkelijk overeengekomen termijn per 31 december 2003 was verstreken. De gemeente stelt in dit geding ook niet dat zij op [eiser] een opeisbare vordering heeft omdat hij over de afgelopen periode al een hogere canon verschuldigd was, maar zij wil aan de heruitgifte de voorwaarde verbinden dat de canonverplichting per 1 januari 2004 ingaat en dat [eiser] de rente over de ‘achterstallige’ canon voldoet. De gemeente is tot slot met [eiser] om de tafel gegaan en heeft nog een betalingsregeling aan [eiser] aangeboden om aldus uit te impasse te komen, waarmee [eiser] ook niet heeft ingestemd.

4.5.

Anders dan [eiser] veronderstelt is het niet nodig dat de nu door de gemeente aan heruitgifte verbonden voorwaarden een uitdrukkelijke grondslag hebben in de wet. Zoals overwogen heeft de gemeente in beginsel contractsvrijheid. De nu door de gemeente gestelde voorwaarden zijn niet in strijd met de wet. Ze zijn verder, naar de gemeente onweersproken heeft gesteld, overeenkomstig de gedragslijn die de gemeente consequent voert en zijn naar het oordeel van de rechtbank alleszins redelijk en billijk. Dat [eiser] steeds de door de gemeente in rekening gebrachte, oorspronkelijk overeengekomen, canon heeft voldaan staat niet aan het stellen van deze voorwaarden in de weg. [eiser] was er immers zeer goed van op de hoogte dat de gemeente verlangde dat de nieuwe canonverplichting per 1 januari 2004 zou ingaan en dit verlangen was bovendien gerechtvaardigd. [eiser] kan evenmin worden gevolgd in zijn betoog dat de gemeente in 2007 naar de kantonrechter had moeten gaan toen ze merkte dat er geen deskundigenprocedure kon worden gestart, en dat de ontstane vertraging in de heruitgifte daarom voor risico van de gemeente komt. De gemeente had weliswaar eerder naar de kantonrechter kunnen gaan, maar dat betekent niet dat zij nu in redelijkheid de genoemde voorwaarden niet meer kan stellen. Ook [eiser] heeft immers de kwestie op zijn beloop gelaten en de gemeente heeft wel steeds benadrukt dat de nieuwe canonverplichting per 1 januari 2004 zou ingaan, zodat [eiser] daarmee rekening kon en moest houden.

Bij deze stand van zaken is van handelen in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, van misbruik van bevoegdheid, van handelen in strijd met de klachtplicht of onrechtmatig handelen geen sprake. Een ander oordeel zou betekenen dat het voor erfpachters zou lonen om het heruitgifteproces zo lang mogelijk te traineren, hetgeen in rechte niet kan worden aanvaard.

4.6.

Ook aan het beroep op verjaring en rechtsverwerking gaat de rechtbank voorbij. De gemeente vordert in rechte niet de achterstallige canon of achterstallige rente en zij heeft zich ook niet op het standpunt gesteld dat die vorderingen nu al opeisbaar zijn. De gemeente wenst slechts voorwaarden aan de heruitgifte te verbinden, welke voorwaarden zij, zoals overwogen, in redelijkheid mag stellen. De gemeente heeft evenmin haar recht verwerkt om deze eis aan de heruitgifte te verbinden; zij heeft deze eis immers steeds gesteld.

4.7.

Dit betekent dat al het door [eiser] in conventie gevorderde, als ongegrond dan wel bij gebrek aan belang, moet worden afgewezen.

Mag de gemeente opzeggen als [eiser] niet onvoorwaardelijk met de eindaanbieding instemt?

4.8.

In reconventie heeft de gemeente gevorderd voor recht te verklaren dat zij bevoegd is het recht van erfpacht op te zeggen als [eiser] niet binnen één maand na betekening van het vonnis alsnog de eindaanbieding van 5 september 2013 onvoorwaardelijk accepteert. [eiser] heeft als verweer betoogd dat uit de eis in reconventie volgt dat de gemeente hem toch aan de taxatie uit 2003 wenst te houden, terwijl hij het daarmee niet eens is.

4.9.

De gemeente heeft bij conclusie van eis in reconventie onder 6.7 gesteld dat acceptatie van de eindaanbieding van 5 september 2003 voor [eiser] het volgende betekent. Indien hij kiest voor het betalen van canon, is [eiser] de nieuwe canon gebaseerd op de, nieuw vast te stellen, grondwaarde per 1 januari 2004 verschuldigd, waarbij de gemeente coulancehalve bereid is de vertragingsrente te laten vallen als hij een nieuwe jaarlijkse canon gaat betalen. Indien [eiser] kiest voor afkoop, is hij, naast de op de nieuw vast te stellen grondwaarde gebaseerde, afkoopsom ook de rente verschuldigd over de nieuwe grondwaarde, vanaf 1 januari 2004 tot de datum waarop de notariële akte tot heruitgifte wordt gepasseerd (onderstrepingen van de rechtbank). De gemeente heeft verder ter zitting toegelicht dat een mogelijke deskundigenprocedure onderdeel vormt van de eindaanbieding, dat [eiser] te kennen heeft gegeven de deskundigenprocedure te willen voeren en dat dat voor de gemeente uitgangspunt is. Zij heeft herhaald coulancehalve bereid te zijn de vertragingsrente te laten vallen als [eiser] een nieuwe jaarlijkse canon gaat betalen.

4.10.

Hieruit begrijpt de rechtbank dat de gemeente met haar vordering in reconventie

- terecht - niet heeft beoogd een acceptatie van de eindaanbieding van 5 september 2003 door [eiser] te bewerkstelligen die tevens omvat de (eenzijdig door de gemeente vastgestelde) grondwaarde en de op grond daarvan voorgestelde jaarlijkse canon en afkoopsom. Ook voor [eiser] is dit voldoende kenbaar. De eis in reconventie zal daarom op de hierna verwoorde wijze worden toegewezen. In het geval [eiser] de eindaanbieding niet tijdig ondertekend retourneert, behoeft geen deskundigenonderzoek meer plaats te vinden en mag de gemeente tot opzegging overgaan. De gemeente heeft zich, zo volgt uit de hierboven uitvoerig beschreven gang van zaken, (ruimschoots) voldoende ingespannen om met [eiser] tot overeenstemming te komen. Van haar kan in redelijkheid niet worden verlangd een deskundigenprocedure te doorlopen (waarmee de nodige tijd en kosten zijn gemoeid) voordat zij zekerheid erover heeft dat [eiser] de in redelijkheid gestelde voorwaarden accepteert. Tot slot zal worden bepaald dat de opzegging bij exploot moet worden gedaan en dat daarbij een opzegtermijn van ten minste een jaar moet worden gehanteerd.

4.11.

Al hetgeen partijen overigens naar voren hebben gebracht kan onbesproken blijven.

Proceskosten

4.12.

[eiser] zal, als de in conventie in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:

- griffierecht € 618,00

- salaris advocaat € 1.086,00 (2 punten × tarief € 543)

Totaal € 1.704,00

4.13.

Ook in reconventie heeft [eiser] als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij te gelden. Hij zal daarom met de kosten van de gemeente worden belast. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:

- salaris advocaat € 543,00 (2 punten × tarief € 543 x 0,5)

Totaal € 543,00

4.14.

De kostenveroordelingen zullen, zoals onweersproken gevorderd, worden vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede met de nakosten, een en ander op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5 De beslissing

De rechtbank:

in conventie:

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van gemeente tot op heden begroot op € 1.704,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, en begroot op € 246,00 aan nakosten, te vermeerderen met € 82,00 in geval van betekening;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie:

5.4.

verklaart voor recht dat de gemeente op grond van het bepaalde in artikel 5:98 lid 1 jo. artikel 5:88 lid 1 BW bevoegd is het recht van erfpacht met betrekking tot het [adres 1] , kadastraal bekend gemeente [de Gemeente] , [sectie ...] , [nummer I] , bij exploot op te zeggen en met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste een jaar, tenzij de gemeente binnen één maand na betekening van het vonnis alsnog van [eiser] heeft ontvangen een door hem op de voorgaande pagina’s geparafeerde en door hem op de laatste pagina ondertekende eindaanbieding van 5 september 2003, waarbij [eiser] bij de ondertekening mag vermelden dat zijn instemming geen betrekking heeft op de in die eindaanbieding vermelde grondwaarde en de in die eindaanbieding op grond daarvan voorgestelde jaarlijkse canon en afkoopsom, omdat daarover nog een deskundigenprocedure moet worden gevoerd;

5.5.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van gemeente tot op heden begroot op € 543,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, en begroot op € 246,00 aan nakosten, te vermeerderen met € 82,00 in geval van betekening;

5.6.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.5 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Alt-van Endt en in het openbaar uitgesproken op

16 oktober 2019.

Type: 1308