Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2018:499

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
16-01-2018
Datum publicatie
22-01-2018
Zaaknummer
6162270 RL EXPL 17-17358
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Tussenuitspraak
Inhoudsindicatie

Pachtzaak

Het niet kunnen claimen van de bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst vermelde betalingsrechten vormt een gebrek aan de pachtovereenkomst en leidt tot aanpassing van de overeengekomen pachtprijs.

Leden van een coöperatie die als pachter optreedt hebben geen eigen vorderingsrechten t.o.v. de verpachter.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Rechtbank den haag

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

CB

Rolnr. 6162270 RL EXPL 17-17358

16 januari 2018

Vonnis van de pachtkamer in de zaak van

I. de coöperatie Gebiedscoöperatie Tussen Rijn en Waal B.A.,

statutair gevestigd te IJzendoorn en kantoorhoudende te Lienden,

II. de maatschap T. en G. de Leeuw en Leeuw Holland,

gevestigd en kantoorhoudende te Lienden,

III. de maatschap Maatschap G.C. van Ommeren & M.J.A. van Ommeren-Quint,

gevestigd en kantoorhoudende te Lienden,

IV. [eiseres], handelend onder de naam: Schapenhouderij de Krieger,

zaakdoende en wonende te Lienden

V. de maatschap Maatschap Tomassen Koopman,

gevestigd en kantoorhoudende te Randwijk

eisende partijen,

gemachtigde: mr. H.A. Schenke (De Mul Zegger advocaten),

tegen

de Staat der Nederlanden (Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties, Rijksvastgoedbedrijf),

zetelend te ‘s-Gravenhage

gedaagde partij,

gemachtigde: mevr. mr. S.J. van Baasbank,

Eisende partijen worden samen ook aangeduid als “pachters” en de Gebiedscoöperatie Tussen Rijn en Waal BA individueel ook als “TRW” en gedaagde partij wordt aangeduid als “de Staat”.

1 De procedure

1.1

De pachtkamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- de dagvaarding van 7 juli 2017, met 16 producties (nrs. 1 tot en met 16);

- de conclusie van antwoord van 18 oktober 2017, met 9 producties (nrs. 1 tot en met 9);

- de brief van de gemachtigde van pachters van 23 november 2017 met 15 aanvullende producties (nrs. 17 tot en met 32).

1.2

Op 1 december 2017 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Daarbij zijn namens eisende partijen de heer [L] en mevr. [H] verschenen, samen met de gemachtigde van pachters, vergezeld door mevr. mr. I. Cobussen en zijn namens de Staat de heer [T] en mevr. [B] verschenen, samen met de gemachtigde van de Staat. De griffier heeft van het verhandelde zakelijke aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Een schikking is niet bereikt.

1.3

Hierop is vonnis bepaald op heden.

2 De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds als niet of onvoldoende betwist gaat de pachtkamer uit van de navolgende feiten:

1.1

Tussen de Staat als verpachter en TRW als pachter is op 2 juni 2015 een Pachtovereenkomst Los Land (hierna ook: de pachtovereenkomst) gesloten met betrekking tot 53.04.44 ha gelegen in de Schoutenwaard nabij Randwijk. De ingangsdatum van de pachtovereenkomst is 1 mei 2015 en de einddatum is 30 april 2021. De pachtovereenkomst is op 17 juli 2015 goedgekeurd door de Grondkamer Oost.

1.2

Aan de totstandkoming van de pachtovereenkomst is een inschrijvingsprocedure vooraf gegaan, waarop pachters naast anderen hebben ingeschreven. Pachters hebben in die procedure het hoogste bod uitgebracht en daardoor is aan hen de pachtovereenkomst gegund.

1.3

In verband met de betalingsrechten is tijdens de inschrijvingsprocedure de oorspronkelijke ingangsdatum van de pachtovereenkomst naar voren gehaald, waardoor de ingangsdatum van de pacht 1 mei 2016 is geworden. De in dat kader gepubliceerde rectificatie van het Rijksvastgoedbedrijf (hierna ook: RVG) van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties luidt als volgt:

De ingangsdatum van de pachtovereenkomst wordt/is gewijzigd in: 1 mei 2015 en de einddatum in 30 april 2021 in verband met de referentiedatum voor de betalingsrechten.

1.4

Artikel 18 leden 1 en 6 van de pachtovereenkomst luiden als volgt:

1. Op de bij deze pachtovereenkomst uitgegeven grond rusten betalingsrechten. De pachter verplicht zich jegens de Staat deze betalingsrechten aan te vragen en verplicht zich voorafgaand daaraan deel te nemen aan de landbouwtelling in inschrijving bij de Kamer van Koophandel.

(…)

6. Indien genoemd betalingsrecht mocht vermeerderen of verminderen ten gevolge van wijzigingen in de regeling, geldt voor de toepassing van dit artikel het dientengevolge gewijzigde betalingsrecht. De eventuele meer/minder waarde van de betalingsrechten boven/onder de nominale waarde zal met de pachter worden verrekend, er van uitgaande dat de pachter meewerkt aan de overschrijving van de betalingsrechten als bedoeld in lid 3 van dit artikel.

1.5

Pachters hebben ieder voor zich betalingsrechten aangevraagd bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (hierna ook: ‘RVO’), onderdeel van het Ministerie van Economische Zaken. Zij hebben betalingsrechten aangevraagd voor de gehele gepachte oppervlakte.

1.6

RVO heeft de aanvraag voor de betalingsrechten slechts gedeeltelijk gehonoreerd. Bij de beoordeling van de aanvraag heeft RVO zich gebaseerd op kaarten van de Provincie Gelderland, waarop gedeelten van de Schoutenwaard staan afgebeeld als moerasland. RVO heeft een korting toegepast op de uit te keren betalingsrechten en bovendien een boete opgelegd aan pachters. De boete houdt verband met het feit dat de door pachters aangevraagde betalingsrechten met meer dan een bepaald percentage afwijken van de door RVO toegekende betalingsrechten.

1.7

De kaarten van de Provincie Gelderland stammen uit de tijd van het project ‘Ruimte voor de Rivier’, waarbij delen van de Schoutenwaard waren aangewezen als overloopgebied van de Nederrijn in tijden van groot debiet van de rivier. Intussen is een nieuwe situatie ontstaan, waarbij de Schoutenwaard volledig beweid en beheerd mag worden.

1.8

Een en ander wordt beschreven in een brief van het RVG van 9 november 2016 (productie 4 bij dagvaarding), waarvan de relevante passages luiden:

(…)

Wij zijn met uw cliënten van mening dat op der gepachte gronden betalingsrechten zouden moeten rusten. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) heeft echter gemeend dat op bepaalde delen van de gronden betalingsrechten konden worden toegewezen en op andere gronden niet, waarbij zij zich naar mijn mening hebben gebaseerd op oude onjuiste natuurbeheerkaarten van de Provincie waarop de delen waar geen toeslagrechten zijn verleend en boeten zijn opgelegd, stonden afgebeeld als moeras.

(…)

Het RVO is niet gevoelig voor onze zienswijze en spiegelt zich alleen aan voormelde natuurbeheerkaarten van de Provincie. Onze aktie is thans gericht op overleg met de Provincie teneinde de natuurbeheerkaarten gewijzigd te krijgen zodat pachter zich mogelijkerwijs weer tot RVO kan wenden teneinde de beslissing teruggedraaid te krijgen. Mogelijk dat de pachter zich ook nog tot de Bestuursrechter kan wenden met betrekking tot de uitspraak in bezwaar van RVO

Het is derhalve niet juist zoals u stelt dat het Rijksvastgoedbedrijf de gemaakte fouten recht moet zetten die door het RVO zijn gemaakt. (…)

1.9

Gedurende de duur van deze procedure heeft de Staat toegezegd de invordering van de pacht stil te zetten en dat de pachters over deze periode geen rente zijn verschuldigd.

1.10

In een procedure voor het College van Beroep voor het bedrijfsleven (uitspraak van 11 juli 2017, ECLI:NL:CBB:2017:263) heeft het CBB geoordeeld bij de beoordeling van een aanvraag tot toekenning van betalingsrechten door Maatschap van Ommeren (Boerderij De Wappert), een van de pachters, de typering van gronden op provinciale natuurbeheerkaarten niet leidend mag zijn.

1.11

Op grond van deze beslissing diende het RVO opnieuw op het bezwaar (tot afwijzing van de aanvraag voor betalingsrechten voor bepaalde oppervlakten) te beslissen. Het RVO heeft dat gedaan bij beslissing van 21 november 2017 (productie 31 aan de zijde van pachters). Het RVO heeft alsnog de aanvraag voor betalingsrechten van Maatschap Van Ommeren toegewezen.

3 De vorderingen

3.1

Pachters vorderen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, (Primair) (A.) de Staat te veroordelen tot nakoming van de pachtovereenkomst tussen partijen te dezen binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 300,- voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat de Staat daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 25.000,-, althans een door de pachtkamer te bepalen dwangsom, voor elke dag of gedeelte daarvan dat de Staat niet voldoet aan het gevorderde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verbeurte; (B.) de Staat te veroordelen tot vermindering van de pachtprijs vanaf de ingangsdatum van de pachtovereenkomst d.d.1 mei 2015 en tot bepaling in goede justitie uit hoofde van de pachtovereenkomst tussen partijen te dezen, tot aan het moment waarop de gebreken zijn verholpen; (C.) de Staat te veroordelen tot vergoeding van de schade aan pachters, ieder voor het aan hem/haar toekomende deel, Maatschap de Leeuw:
€ 33.463,92, Maatschap Tomassen Koopman: € 17.899,45, Schapenhouderij de Krieger: € 14.753,20 en Maatschap van Ommeren: € 37.072,05, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dat zij jegens iedere eiser afzonderlijk in verzuim is tot aan de datum van algehele voldoening, (Subsidiair) (A.) de Staat te veroordelen tot vermindering van de pachtprijs en tot bepaling in goede justitie van een pachtprijs uit hoofde van de pachtovereenkomst tussen partijen te deze vanaf de aanvangsdatum van de pachtovereenkomst d.d. 1 mei 2015; (B.) de Staat te veroordelen tot vergoeding van de schade aan pachters, ieder voor het aan hem/haar toekomende deel, Maatschap de Leeuw: € 33.463,92, Maatschap Tomassen Koopman:
€ 17.899,45, Schapenhouderij de Krieger: € 14.753,20 en Maatschap van Ommeren:
€ 37.072,05, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dat zij jegens iedere eiser afzonderlijk in verzuim is tot aan de datum van algehele voldoening, (Primair en subsidiair) de Staat te veroordelen in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen.

3.2

Aan hun vordering leggen pachters -kort zakelijk samengevat- ten grondslag dat uit de tekst van artikel 18 van de pachtovereenkomst voortvloeit dat de Staat ervoor in heeft te staan dat op de gehele oppervlakte van de gepachte gronden betalingsrechten van toepassing zijn, ongeacht hetgeen RVO daarover wellicht anders beslist.

4 Het verweer

4.1

De Staat voert gemotiveerd verweer. Voor zover relevant zal het verweer hierna besproken worden.

5 De beoordeling

5.1

Waar het in deze procedure in de kern om gaat is de beantwoording van de vraag of uit de tekst van artikel 18 van de pachtovereenkomst voortvloeit dat de Staat heeft in te staan dat op alle door de Staat aan pachters verpachte gronden betalingsrechten rusten. Voordat de pachtkamer nader op deze vraag zal ingaan, zal de pachtkamer eerst bespreken en oordelen dat de in de dagvaarding onder II. tot en met V. genoemde partijen niet ontvankelijk zijn in hun vordering tegen de Staat.

5.2

Partijen bij de pachtovereenkomst zijn enerzijds de Staat, meer specifiek het RVG, als verpachter en anderzijds TRW als pachter. Uit de processtukken blijkt dat TRW een coöperatie is. Uit artikel 2:3 Burgerlijk Wetboek (BW) vloeit voort dat een coöperatie rechtspersoonlijkheid bezit.

5.3

Een coöperatie is een (bijzondere) vereniging met leden. Het kan zijn dat de eisers onder II. tot en met V. leden van TRW zijn, maar dit is niet gesteld en is ook niet overigens gebleken, zelfs niet desgevraagd tijdens de comparitie van partijen, zoals ook niet is gebleken dat deze eisers alle leden van de coöperatie zijn en dat er wellicht nog meer leden zijn. Echter, waar TRW als rechtspersoonlijkheid bezittende coöperatie de pachtovereenkomst met de Staat is aangegaan, vloeit uit hun mogelijke lidmaatschap van eisers onder II. tot en met V. van TRW niet voort dat zij een zelfstandig vorderingsrecht onder de pachtovereenkomst tegen de Staat hebben. Een vorderingsrecht op grond van de pachtovereenkomst komt alleen TRW toe en daarom zijn de eisers onder II. tot en met V. niet ontvankelijk in hun vordering tegen de Staat. De pachtkamer zal hierna aldus beslissen.

5.4

Ten aanzien van de kernvraag in deze procedure overweegt de pachtkamer als volgt. Het verweer van de Staat tegen de stelling van pachters dat de Staat heeft in te staan dat op het gehele gepachte betalingsrechten rusten is tweeledig, primair dat er geen sprake is van een gebrek, subsidiair dat er sprake is van (wederzijdse) dwaling. Daarenboven stelt de Staat dat TRW geen schade lijdt. Dat laatste is echter geen zelfstandig verweer, maar een verweer dat pas aan de orde komt, indien het primaire of subsidiaire verweer van de Staat geen doel zou treffen.

5.5

Het verweer dat geen sprake is van een gebrek verwerpt de pachtkamer. Een gebrek in de zin van een pachtverhouding wordt in artikel 7:337 lid 2 BW gedefinieerd als ‘een staat of eigenschap van de verpachte zaak of een andere niet aan de pachter toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de pachter niet het genot kan verschaffen dat de pachter bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft’.

5.6

Uit de jurisprudentie met betrekking tot het begrip gebrek vloeit voort dat niet vereist is dat de oorzaak van de gebruiksbeperking in de zaak zelf gelegen is. Het ontbreken van een bepaalde vergunning kan ook een gebrek opleveren. In het verlengde van deze jurisprudentie is de pachtkamer van oordeel dat dat het afwijzen van de aanvraag van betalingsrechten een gebrek in de zin van artikel 7:337 BW kan opleveren. Tijdens de comparitie van partijen hebben pachters voldoende beargumenteerd dat het toekennen van betalingsrechten op het gehele gepachte voor hen bepalend is geweest voor het bod, dat zij in de inschrijvingsprocedure, die heeft geleid tot gunning van de pachtovereenkomst aan TRW, hebben gedaan. In lijn met de jurisprudentie op dit punt is de pachtkamer van oordeel dat het gedeeltelijk afwijzen van betalingsrechten door RVO een gebrek in de zin van artikel 7:337 lid BW kan zijn.

5.7

Uit de bewoording van artikel 7:337 lid 2 BW, meer in het bijzonder het deel dat ziet op hetgeen pachter mag verwachten, vloeit voort dat het bij de bepaling van de vraag of sprake is van een gebrek ook gekeken moet worden naar de vraag wat TRW in de gegeven omstandigheden mocht verwachten. Oftewel, het gaat in deze ook om de gesubjectiveerde verwachting van TRW ten aanzien van de toekenning van de betalingsrechten.

5.8

Uit hetgeen in deze procedure is gebleken, waaronder de wijziging van de ingangsdatum van de pacht in verband met referentiedatum voor de betalingsrechten (rechtsoverweging 1.3) en hetgeen pachters hierover tijdens de comparitie hebben verklaard blijkt dat voor hen het toekennen van betalingsrechten op het gehele verpachte bepalend was voor hun aanbod voor de pachtprijs en dat zij in die zin ook artikel 18 van de pachtovereenkomst hebben geïnterpreteerd. In die zin kan ook de stelling van de Staat dat artikel 18 van de pachtovereenkomst gelezen moet worden als ‘het recht om betalingsrechten aan te vragen’, dat pachters dat recht hebben gekregen en uitgeoefend, en dat het feit dat RVO hun aanvraag deels niet heeft gehonoreerd voor hun risico komt, geen doel treffen. Dat standpunt vindt geen steun in de op zich duidelijke formulering van artikel 18 van de pachtovereenkomst en de stelling van de Staat dat het voor pachters duidelijk moest zijn dat dat artikel anders gelezen moet worden is onvoldoende onderbouwd.

5.9

Uit het voorgaande vloeit voort dat er wel sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:337 lid 2 BW en dat het primaire verweer van de Staat verworpen wordt.

5.10

Het subsidiaire verweer van de Staat dat sprake is van (wederzijdse) dwaling kan op zich al geen doel treffen. In het stelsel van de wet kan dwaling alleen leiden tot ontbinding van de overeenkomst, mits dat door degene zie zich op dwaling beroept wordt gevorderd. Daarvan is in deze procedure geen sprake.

5.11

Afgezien daarvan is naar het oordeel van de pachtkamer geen sprake van dwaling. Niet aan de zijde van pachters; zij hebben, zoals hiervoor overwogen, terecht gesteld dat sprake is van een gebrek. Maar ook niet aan de zijde van de Staat. De Staat, in dit geval de RVG als verpachter kan zich immers niet verschuilen achter een andere dienst van de Staat, het RVO, die ten aanzien van de toekenning van betalingsrechten een ander standpunt inneemt dan het RVG, die, zoals ook uit de brief van 9 november 2016 (rechtsoverweging 1.8), het standpunt inneemt dat de betalingsrechten wel toegekend zouden moeten worden. In die zin is de Staat een en ondeelbaar en kan zich als zodanig dus niet op (interne) dwaling beroepen.

5.12

Met het voorgaande zijn de beide verweren van de Staat verworpen. Nu er sprake is van een gebrek, leidt het voorgaande tot de conclusie dat de Staat haar verplichtingen onder de pachtovereenkomst niet volledig nakomt en pachters het recht hebben om de Staat aan de nakoming van de pachtovereenkomst te houden. Daarbij heeft te gelden dat de Staat, als een en ondeelbare rechtspersoon, het in zijn macht heeft om betalingsrechten op het gehele gepachte van toepassing te doen zijn en op die wijze het gebrek op te heffen. In dat kader ligt hetgeen pachters primair onder A. hebben gevorderd, voor toewijzing gereed. Gelet op het navolgende zal de pachtkamer een beslissing op dit punt aanhouden.

5.13

De mede aan de orde komende vraag is namelijk welke de rechtsgevolgen zijn van het feit dat er sprake is van een gebrek en het feit dat de Staat haar verplichtingen deel niet nakomt. Het antwoord op die vraag is te vinden in de artikelen 7:340 en 7:341 BW. Op grond van artikel 7:340 BW kan de pachter evenredige vermindering van de pachtprijs vorderen, op grond van artikel 7:341 kan de pachter ook schadevergoeding vorderen. Zoals uit het petitum in de dagvaarding blijkt doen pachters beide.

5.14

Tegen de vordering tot vermindering van de pachtprijs neemt de Staat geen stellingen in. Daardoor zou in deze procedure hetgeen pachters primair onder B. hebben gevorderd, namelijk vermindering van de pachtprijs, reeds meteen kunnen worden toegewezen. Een beslissing op dit punt zal echter eveneens worden afgehouden. Immers, de Staat heeft, zoals blijkt uit rechtsoverweging 1.9, de invordering van de pachtprijs opgeschort, zodat er in ieder geval op dit moment sprake is van een de facto vermindering van de pachtprijs. Aan te nemen valt dat na een eindbeslissing in deze procedure een herberekening van de pachtprijs zal plaatsvinden en mogelijk een nabetaling van hetgeen na herberekening nog verschuldigd zal blijken te zijn. Nu de Staat heeft toegezegd geen rente over de achterstallige pachtprijs in rekening te zullen brengen, zijn de pachters vooralsnog niet in hun belangen geschaad.

5.15

Ook ten aanzien van hetgeen pachters primair onder C. hebben gevorderd zal een beslissing voorlopig worden aangehouden. De reden daarvan is erin gelegen dat recent op grond van de herziene beslissing van het RVO van 21 november 2017 (rechtsoverweging 1.11) een nieuwe situatie is ontstaan, die rechtstreeks van invloed kan zijn op de door TRW te lijden schade. Niet ondenkbaar is immers, dat naar aanleiding van die herziene beslissing van het RVO de uiteindelijke schade van pachters beduidend minder zal zijn dan aanvankelijk in deze procedure gevorderd, of wellicht geheel zal blijken te ontbreken.

5.16

Voor zover de Staat nog heeft willen betogen dat zij op grond van de Algemene Pachtvoorwaarden Domeinen 2008 (productie 9 bij conclusie van antwoord) niet aansprakelijk is voor enige schade aan de zijde van pachter verwerpt de pachtkamer die stelling. In lid 6 van artikel 18 van de pachtovereenkomst hebben partijen immers een specifieke regeling getroffen ten aanzien van een mogelijke meer- of minderwaarde van de betalingsrechten. Mede daardoor, maar ook in verband met de bewoording van de wellicht van toepassing zijnde artikelen 3 lid 5 en/of artikel 11 lid 5 van de Algemene Pachtvoorwaarden, kan de Staat zich niet op die voorwaarden beroepen. Naar het oordeel van de pachtkamer sluiten de genoemde artikelen een aansprakelijkheid voor het specifieke gebrek, dat het onderwerp van deze procedure is, niet uit.

5.17

Alles bijeen genomen is het nu te vroeg om op in deze procedure een eindbeslissing te kunnen nemen op alle drie primair gevorderde vorderingen en daarom zal een eindbeslissing worden aangehouden, als hierna te bepalen.

5.18

Wel kan nu reeds overwogen worden dat hetgeen pachters subsidiair vorderen niet meer aan de orde zal komen, nu op welke wijze dan ook hetgeen pachters primair vorderen zal worden toegewezen.

5.19

Gelet op het voorgaande zal ook een beslissing omtrent de proceskosten worden aangehouden, daaronder begrepen een beslissing over de gevorderde kosten in verband met correspondentie en accountantskosten.

De beslissing

De pachtkamer:

1. verklaart maatschap T. en G. de Leeuw en Leeuw Holland, Maatschap G.C. van Ommeren en M.J.A. van Ommeren-Quint, [eiseres] en Maatschap Tomassen Koopman niet-ontvankelijk in hun vorderingen tegen de Staat;

2. verwijst de zaak naar de rol van 13 februari 2018, op welke rol partijen zich dienen uitlaten over de wijze waarop zij in deze procedure voort wensen te procederen en waarop zij zich dienen uit te laten welke ontwikkelingen er zijn of welke acties in gang zijn gezet met betrekking tot een herziening door het RVO van de aanvragen van betalingsrechter van alle pachters;

3. houdt overigens elke beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door de mr. C.W.D. Bom, kantonrechter-voorzitter en J.J.H. Oostdam en S.H.M. Kapteijn, deskundige leden, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van
16 januari door de kantonrechter-voorzitter, in tegenwoordigheid van de griffier.