Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2018:15754

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
28-11-2018
Datum publicatie
18-01-2019
Zaaknummer
C/09/511485 / HA ZA 16-603
Rechtsgebieden
Goederenrecht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Goederenrecht/verbintenissenrecht. Uitlegvragen die zien op de rechtsbetrekking die is ontstaan in het kader van de verkrijging door de Provincie Zuid-Holland van Vlietland, waarbij een “recht van voorkeur” is verschaft aan RCV.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RN 2019/28
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/511485 / HA ZA 16-603

Vonnis van 28 november 2018

in de zaak van

PROVINCIE ZUID-HOLLAND,

gevestigd te Den Haag,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. A.R. de Jonge te 's-Gravenhage,

tegen

RECREATIECENTRUM VLIETLAND B.V.,

gevestigd te Leidschendam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. J.W. de Groot te Amsterdam.

Partijen zullen hierna PZH en RCV genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van PZH met producties;

  • -

    de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties, van RCV;

  • -

    de conclusie antwoord in reconventie tevens van repliek in conventie met producties;

  • -

    de conclusie van dupliek in conventie tevens van repliek in reconventie, met producties;

  • -

    de conclusie van dupliek in reconventie;

  • -

    het tussenvonnis van 25 april 2018;

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 4 september 2018.
    Het proces-verbaal van de comparitie is, met instemming van partijen, opgemaakt buiten aanwezigheid van partijen. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld de rechtbank bij brief op onjuistheden of omissies in het proces-verbaal te attenderen. PZH heeft bij brief van 17 september 2018 van die gelegenheid gebruik gemaakt, RCV heeft dat gedaan bij brief van 14 september 2018.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Voor deze procedure zijn onder meer de volgende feiten van belang.

  1. Vlietland is een recreatiegebied. Het behoort tot het noordelijk grondgebied van de gemeente Leidschendam-Voorburg en heeft een omvang van circa 300 ha. Een groot deel van het gebied bestaat uit water, geschikt voor varen en zwemmen. In het gebied bevinden zich bossen, beboste eilandjes, moerassen met riet, parkeerplaatsen, jachthavens en horeca.

  2. PZH heeft Vlietland op 9 december 1977 in eigendom verworven op grond van een koopovereenkomst met de toenmalige eigenaar Recreatiecentrum Rijnland B.V. (RCR). PZH heeft voor Vlietland een koopprijs van NLG 10.600.000,-- (exclusief rente) voldaan.

  3. Voorafgaand aan de koop heeft het bestuur van PZH bij brief van 29 december 1976 RCR geschreven dat het aan Provinciale Staten (PS) zou voorstellen over te gaan tot koop van Vlietland van RCR onder (onder meer) de navolgende voorwaarden:
    “(…)
    5. Koninklijke Wegenbouw Stevin B.V. [rb: hierna te noemen KWS] heeft het recht het [Vlietlandgebied] in te (doen) richten ten behoeve van de openbare recreatie overeenkomstig de daartoe door of vanwege gedeputeerde staten vastgestelde aanwijzingen. (…)
    (…)
    8. Bij voorgenomen uitgifte in erfpacht, in verhuur of welke andere wijze van delen van het gebied ten behoeve van particuliere exploitatie heeft [RCR] het recht van voorkeur onder de door de provincie voor deze uitgifte vooraf te stellen voorwaarden.”
    Verder bevat de brief de navolgende passage:
    “Tenslotte leggen wij vast dat een en ander uitgewerkt zal dienen te worden in een nieuwe civielrechtelijke overeenkomst (…)”.
    Of een dergelijke overeenkomst ooit tot stand is gekomen is onbekend.

In de voordracht van Gedeputeerde Staten (GS) aan PS, behandeld in een vergadering van februari 1977, zijn de hiervoor bij c) genoemde voorwaarden 5 en 8 vermeld. Verder bevat de voordracht het navolgende over de koopprijs:
“De aankoopprijs van f 10.600.000,-- is gebaseerd op een door de Stevingroep opgesteld globaal overzicht van de financiële stand van zake van het Vlietlandproject per ultimo 1976, dat ervan uitgaat, dat het resterende zand in een periode van uiterlijk tien jaar kan worden afgezet ten behoeve van wegenaanleg en woningbouw tegen een contant gemaakte waarde van f 4,-- per m3 (vast in de put), waarna een ongedekt tekort van circa f 11.600.000,-- zou resteren. Eventuele tegenvallers bij de afzet of de prijs zijn voor rekening van de Stevingroep. Van dat ongedekte tekort bleek de Stevingroep uiteindelijk bereid f 1.000.000,-- voor haar rekening te nemen. Het restant zou dan gedekt worden door de verkoopprijs van het gebied. (…)”

Bij brief van 9 november 1983 heeft RCR aan GS geschreven te hebben besloten:
“om de uitvoering van het onderdeel van de overeenkomst van ons concern [rechtbank: waartoe RCR en KWS op dat moment behoorden] met betrekking tot de verkoop van Vlietland, dat handelt over de uitoefening van het optierecht van onze vennootschap betreffende de exploitatie van commerciële objecten in Vlietland, met ingang van 1 januari 1984 onder te brengen in een aparte vennootschap met de naam [RCV].”

Daarop hebben GS bij brief van 20 februari 1984 de ontvangst van de brief van 9 november 1983 bevestigd.
Verder schreven GS in die brief onder meer:
“Wij gaan er voorts van uit, dat de nieuwe BV volledig op de hoogte is van de inhoud van onze overeenkomsten voor zover betrekking hebbende op het bovenbedoelde optierecht en de ter uitvoering daarvan gemaakte nadere afspraken en dat de nieuwe BV zich zowel naar de letter als naar de geest van een en ander gebonden zal achten. (…).

In een brief van 12 augustus 1992 heeft RCR aan GS onder meer geschreven:
“(…) Hieruit volgt dat het optierecht als verwoord in punt 5 van uw brief van 29 december 1976 (…) geheel is uitgewerkt.”
RCR vermeldt “wellicht ten overvloede” dat zij dus geen beroep meer zal doen op dat optierecht indien PZH over zou gaan tot aanpassingen van het recreatiegebied ten behoeve van de openbare recreatie.

KWS heeft aan PZH bij brief van 20 december 2006 onder meer het navolgende geschreven:
“Zoals u wellicht bekend zal zijn hebben wij bij de verkoop van onze gronden in Vlietland aan [PZH] ons het recht voorbehouden tot het entameren van commerciële ontwikkelingen in Vlietland indien en voor zover de provincie deze ontwikkelingen niet zelf zal ondernemen.
Bedoeld recht hebben wij inmiddels verkocht (overgedragen) aan [RCV] (…) met uitzondering van de in het kader van die ontwikkelingen plaatsvindende bouwactiviteiten (waaronder de aanleg van infrastructurele werken). (…)”

PZH heeft verschillende erfpachtrechten ten behoeve van RCV gevestigd in het Vlietland-gebied, namelijk bij akten van 19 juni 1986 (te gebruiken voor de vestiging van een horecabedrijf, een jachthaven voor zeilboten en motorboten met parkeerterrein, een kampeerterrein, een windsurfvestiging en drie bedrijfswoningen) en 4 januari 1995 (te gebruiken als vestiging voor een roeivereniging).

PZH heeft met RCV een “overeenkomst tot vestiging van erfpacht recreatiegebied Vlietland” gesloten op 6 december 2006. In de considerans van die overeenkomst is vermeld dat “RCV van [PZH] het voorkeursrecht heeft verworven tot het exploiteren van – door [PZH] uit te geven – delen van het Recreatiegebied Vlietland onder door de [PZH] te stellen voorwaarden.”
Overeengekomen is dat PZH aan RCV een negental percelen in erfpacht zou uitgeven. De bestemming van de percelen zou (onder andere) zijn: restaurants, recreatieappartementen en -woningen, golfclubhuis, midgetgolfbaan, ligplaatsen voor een rondvaartboot en een historisch schip en aanlegsteigers.
Deze uitgiften in erfpacht zijn tot op heden nog niet (volledig) gerealiseerd.

Op 9 november 2012 heeft PZH een erfpachtrecht gevestigd ten behoeve van RCV voor de exploitatie van (met name) een avonturenterrein, een historisch schip, twee horeca-uitgiftepunten en een restaurant met uitgiftepunt.

Ter comparitie is gebleken dat in 2018/2019 nog een of meer erfpachtrechten worden gevestigd ten gunste van RCV, ter nakoming van de zojuist genoemde overeenkomst.

3 Het geschil

in conventie

3.1.

PZH vordert:

I. voor recht te verklaren:

(1) dat het voorkeursrecht (als omschreven in punt 8 van de brief van het Provinciaal

Bestuur van Zuid-Holland van 29 december 1976 aan Recreatiecentrum Rijnland B.V.)

een persoonlijk recht is, met dien verstande dat:

( a) dat het voorkeursrecht geen goederenrechtelijke/zakelijke werking heeft en niet

van rechtswege overgaat op de verkrijger/opvolgend eigenaar van (delen van) het

recreatiegebied Vlietland resp. op de gerechtigde tot een op Vlietland (of delen

daarvan) gevestigd beperkt zakelijk recht;

( b) dat het voorkeursrecht niet is te kwalificeren als een kwalitatieve verplichting of als

een kettingbeding, en ook geen verplichting voor eiseres inhoudt om die kwalitatieve

verplichting alsnog overeen te komen of te vestigen respectievelijk een verplichting

van eiseres om alsnog een kettingbeding overeen te komen en op te leggen aan

opvolgende verkrijgers van eiseres;

( c) dat het voorkeursrecht jegens eiseres is uitgewerkt op het moment dat eiseres niet

langer eigenaar is van (delen van) het recreatiegebied Vlietland resp. daarop een

beperkt zakelijk recht heeft gevestigd;

( d) dat het voorkeursrecht geen derdenbeding is, noch ten gunste van gedaagde ten

gunste van haar rechtsvoorganger of rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere

titel;

(ii) dat onder het voorkeursrecht van exploitatie uitdrukkelijk niet een vervreemding

(verkoop en levering) van (delen van) Vlietland valt;

(iii) dat het voorkeursrecht is beperkt tot recreatieve particuliere exploitatie;

(iv) dat het begrip ‘particuliere exploitatie’ zoals genoemd in de brief van het

provinciaal bestuur van Zuid-Holland aan Recreatieschap Rijnland B.V. d.d. 29

december 1976, onder meer, moet worden ingevuld overeenkomstig de navolgende

maatstaven/criteria:

( a) dient de beoogde activiteit/ingebruikgeving van Vlietland (of een deel daarvan)

alleen een maatschappelijk, publiek, landschappelijk of openbaar recreatief doel of

juist een voornamelijk, bedrijfsmatig recreatief doel?;

( b) is sprake van een exploitatie die gericht is op commercieel gewin of is sprake van

een exploitatie die verliesgevend of hoogstens kostendekkend is?;

( c) bestaat ten aanzien van de beoogde activiteit/ingebruikgeving van Vlietland (of een

deel daarvan) enige mate van overlap of concurrentie met bestaande commerciële

activiteiten of exploitaties door of vanwege gedaagde of door haar reeds

gecontracteerde derden, zoals (onder)huurders en andere erfpachters?;

( d) ligt het zwaartepunt van de organisatie van de beoogde activiteit/ingebruikgeving

van Vlietland (of een deel daarvan) bij eiseres of bij haar gedelegeerde derden,

waaronder organen van eiseres en/of bij andere (semi)publieke instanties;

e) heeft de beoogde activiteit ingebruikgeving van Vlietland (of een deel daarvan) een

langdurig of een incidenteel karakter;

( v) dat het voorkeursrecht een voorwaardelijk recht is en pas in werking treedt na een

besluit van eiseres om gronden uit te geven in erfpacht, in verhuur of op andere wijze,

ten behoeve van een (recreatieve) particuliere exploitatie, onder de door eiseres

gestelde voorwaarden;

(vi) dat gedaagde aan het voorkeursrecht geen aanspraken jegens eiseres kan (ontlenen),

indien eiseres zelfstandig, op haar naam, voor haar rekening en door haar organisatie,

de exploitatie van gronden in Vlietland (of delen daarvan) ter hand wil nemen of indien

eiseres die exploitatie doet organiseren in haar opdracht door derden;

(vii) dat eiseres niet gehouden is om aan gedaagde op grond van het voorkeursrecht

toestemming te vragen voor evenementen en/of activiteiten (in de ruimste zin des

woords) op nog niet door eiseres uitgegeven gronden in Vlietland (of delen daarvan)

dan wel de organisatie van deze evenementen en/of activiteiten (in de ruimste zin des

woords) aan gedaagde aan te bieden;

(viii) dat het voorkeursrecht uitdrukkelijk onverlet laat de bevoegdheid van eiseres

om te bepalen (a) welke commerciële activiteiten in Vlietland tot ontwikkeling mogen

(moeten) worden gebracht, en (b) onder welke voorwaarden commercële activiteiten

in Vlietland mogen worden ontplooid, en (c) of die activiteiten al dan niet onder het

voorkeursrecht van RCV vallen of niet, en voor zover eiseres zich die activiteiten niet
heeft voorbehouden;

(ix) dat – primair – het voorkeursrecht onoverdraagbaar is; en – subsidiair – dat het voorkeursrecht niet door RCV kan worden overgedragen aan een derde zonder voorafgaande (schriftelijke) toestemming van de provincie.

II. te bepalen dat eiseres en gedaagde ieder hun eigen proceskosten zullen dragen,

ook indien eiseres geheel in het gelijk zou worden gesteld in de onderhavige

procedure;

III. te verklaren dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal zijn.

3.2.

RCV voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

RCV vordert:

I. primair


I.1 PZH te veroordelen tot het verlenen van haar medewerking aan het kwalitatief maken (in de zin van artikel 6:252 BW) van haar uit de overeenkomst met RCV voortvloeiende verplichtingen, en haar (PZH) in dat verband te bevelen om haar medewerking te verlenen aan het opmaken en inschrijven in de openbare registers van een notariële akte waarin is bepaald dat PZH en RCV zijn overeengekomen dat:

I.1.a.) PZH zal dulden dat RCV, indien zij (RCV) zulks op enig moment mocht wensen, die delen van recreatiegebied Vlietland die niet aan RCV in erfpacht zijn uitgegeven aan RCV of aan RCV zijn verhuurd, particulier zal kunnen exploiteren, onder door haar (PZH) vooraf te stellen (redelijke) voorwaarden (welke voorwaarden uitsluitend (althans in hoofdzaak) zullen zien op
(i) het bewaren van het recreatieve en openbare karakter van recreatiegebied Vlietland en (ii) op de afdracht van een redelijk deel van de opbrengsten van die exploitatie, althans PZH zal dulden dat RCV die delen van (in de akte nader te duiden) recreatiegebied Vlietland die niet aan RCV in erfpacht zijn uitgegeven aan RCV of aan RCV zijn verhuurd, particulier zal kunnen exploiteren onder door haar (PZH) vooraf te stellen (redelijke) voorwaarden; en

I.1.b.) PZH voorts zal duiden dat enige particuliere exploitatie binnen het recreatiegebied Vlietland door een andere partij dan RCV (dus ook door PZH) niet zal zijn toegestaan, behalve indien
(i) RCV zelf schriftelijk heeft afgezien van het zelf (doen) ondernemen van die specifieke particuliere exploitatie en (of)
(ii) daartoe voorafgaande schriftelijke toestemming zal hebben verleend;

althans PZH gehouden zal zijn de uitoefening van het exploitatierecht van RCV in het recreatiegebied Vlietland te dulden onder zodanige voorwaarden als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

en

I.2. deze hierboven omschreven verplichting om te dulden ten aanzien van het recreatiegebied Vlietland ook als kwalitatieve verbintenis zal overgaan op diegenen die het desbetreffende goed onder bijzondere titel zullen verkrijgen en dat mede gebonden zullen zijn degenen, die van de rechthebbende op het desbetreffende goed een recht tot gebruik van

het goed zullen verkrijgen;

en


I.3. te bepalen dat de kosten van het opmaken van de notariële akte en van de inschrijving in de openbare registers zijn ten laste van PZH en dat RCV de tegenprestatie voor de verplichting reeds heeft voldaan;

althans, subsidiair, en uitsluitend voor zover een dergelijke kwalitatieve werking aan deze

regeling niet kan worden gegeven, zoals primair is gevorderd:

II.1. PZH te veroordelen om bij gehele of gedeeltelijke vervreemding van (delen van) het recreatiegebied Vlietland, alsmede bij elke verlening van enig goederenrechtelijk of persoonlijk gebruiks- of genotsrecht op (delen van) het recreatiegebied Vlietland, aan de nieuwe eigenaar, beperkt gerechtigde of gebruiker, ten behoeve van RCV de verplichting op te leggen, en die ten behoeve van deze aan te nemen, en, in verband daarmede, om deze in de akte tot levering, vestiging van beperkt gebruiks- of genotsrecht of verlening van een persoonlijk gebruiks- of genotsrecht op te nemen, behoudens de vervanging van de naam van PZH door die van de nieuwe gebruiks- of genotsgerechtigde, dat:


II.1a. het RCV is toegestaan, indien zij (RCV) zulks op enig moment mocht wensen, die delen van recreatiegebied Vlietland die niet aan RCV in erfpacht zijn uitgegeven aan RCV of aan RCV zijn verhuurd, particulier te exploiteren, onder door haar (PZH)

vooraf te stellen (redelijke) voorwaarden (welke voorwaarden uitsluitend (althans in hoofdzaak) zullen zien op
(i) het bewaren van het recreatieve en openbare karakter van recreatiegebied Vlietland en (ii) op de afdracht van een redelijk deel van de opbrengsten van die exploitatie);

en

II.1.b. enige particuliere exploitatie binnen het recreatiegebied Vlietland door een andere partij dan RCV (dus ook door PZH) niet zal zijn toegestaan, behalve indien (i) RCV zelf schriftelijk heeft afgezien van het zelf (doen) ondernemen van die specifieke particuliere exploitatie en (of) (ii) daartoe voorafgaande schriftelijke toestemming zal hebben verleend;

althans dat het RCV is toegestaan om het (in de akte nader te duiden) recreatiegebied Vlietland particulier te exploiteren onder door haar (PZH) te stellen (redelijke) voorwaarden;


althans dat het RCV is toegestaan om het (in de akte nader te duiden) recreatiegebied Vlietland particulier te exploiteren onder zodanige voorwaarden als de rechtbank in goede justitie zal vermenen;

II.2 de nieuwe eigenaar, beperkt gerechtigde of gebruiker gehouden is om bij een gehele of gedeeltelijke vervreemding van het recreatiegebied Vlietland, alsmede bij elke verlening van enig goederenrechtelijk of persoonlijk gebruiks- of genotsrecht op (delen van) het recreatiegebied Vlietland, aan de nieuwe eigenaar, beperkt gerechtigde of gebruiker ten

behoeve van RCV, de hierboven genoemde verplichting op te leggen;

en

II.3. te bepalen dat bij niet-nakoming van de hiervoor met PZH of haar verkrijgers zoals hiervoor bedoeld, overeengekomen verplichtingen, PZH of haar verkrijger een direct opeisbare boete verschuldigd is van EUR 1.000.000 (zegge: één miljoen euro) ten behoeve van RCV of haar rechtsopvolger, althans zodanig dwangmiddel als de rechtbank in goede

justitie zal vermenen te behoren, alles met bevoegdheid voor RCV om daarnaast ook nakoming en (of) de eventueel meer geleden schade te vorderen;

III. te verklaren voor recht dat PZH aansprakelijk is voor de schade die RCV zal lijden
(i) als gevolg van een gehele of gedeeltelijke vervreemding door haar (PZH) van het recreatiegebied Vlietland, en (of)
(ii) als gevolg van elke verlening van enig goederenrechtelijk of persoonlijk gebruiks- of genotsrecht door PZH op het recreatiegebied Vlietland die tot gevolg heeft dat RCV haar uit de overeenkomst met PZK voortvloeiende rechten (geheel of gedeeltelijk) niet zal kunnen uitoefenen;

IV. primair te verklaren voor recht dat PZH de onderwerpelijke overeenkomst met RCV niet door eenzijdige opzegging kan doen eindigen;

althans, subsidiair te verklaren voor recht:


(i) dat PZH de onderwerpelijke overeenkomst slechts kan doen eindigen door eenzijdige opzegging indien
(a) voor die opzegging een voldoende zwaarwegende grond bestaat, en
(b) de opzegging gepaard gaat met het aanbod van PZH tot betaling van een redelijke (schade)vergoeding aan RCV; en

(ii) dat er thans overigens niet voldoende zwaarwegende grond bestaat voor PZH om de overeenkomst eenzijdig te doen eindigen;


en, in conventie en in reconventie


V. PZH te veroordelen tot betaling aan RCV van de kosten van onderhavige procedure, de nakosten daaronder begrepen, onder bepaling dat indien de gedingkosten met binnen veertien dagen na de dag waarop het vonnis is gewezen aan RCV zullen zijn voldaan, daarover vanaf de veertiende dag wettelijke rente verschuldigd is.

3.5.

PZH voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Partijen hebben, in conventie en in reconventie, tal van uitlegvragen ter beantwoording aan de rechtbank voorgelegd. Die vragen zien alle op de rechtsbetrekking die tussen PZH en RCR is ontstaan in het kader van de verkrijging door PZH van Vlietland. Daarbij is aan RCR het “recht van voorkeur” verschaft ten aanzien van de “particuliere exploitatie” van Vlietland. Met ingang van 1 januari 1984 is het recht rechtsgeldig overgedragen aan RCV.
De rechtbank zal hierna spreken van het “voorkeursrecht” ter aanduiding van genoemd recht van voorkeur, dat sinds 1984 toebehoort aan RCV.

4.2.

RCV beroept zich op de niet-ontvankelijkheid van PZH in haar vorderingen. Zij voert aan dat partijen hebben afgesproken eerst in overleg te treden om te bezien of een voor beide partijen acceptabele uitkomst zou kunnen worden bereikt.
PZH bestrijdt dat er een dergelijke bindende afspraak is gemaakt, maar stelt zich bovendien op het standpunt dat de opstelling van RCV bij het verkennen van de mogelijkheden tot overleg onvoldoende vertrouwen gaf. Een procedure was daardoor onvermijdelijk.
Het is de rechtbank duidelijk geworden dat partijen fundamenteel van mening verschillen over aard en inhoud van het voorkeursrecht en dat het meningsverschil partijen belemmert in de samenwerking. Bij deze stand van zaken heeft PZH voldoende belang bij het starten van deze procedure (artikel 3:303 BW) en is er geen sprake van misbruik van procesbevoegdheid. PZH kan dan ook in haar vorderingen worden ontvangen.

4.3.

De rechtbank zal de door partijen door middel van hun vorderingen opgeworpen vragen aan de hand van de volgende thema’s en vragen beantwoorden.

I. De uitleg van de rechtsverhouding tussen partijen

II. Op welke prestaties kan RCV jegens PZH krachtens haar voorkeursrecht aanspraak maken? Is het voorkeursrecht een voorwaardelijk recht?

III. Kan PZH zelf nog recreatieve activiteiten ondernemen op Vlietland, buiten RCV om?

IV. Geeft het voorkeursrecht RCV ook een eerste recht op koop bij de voorgenomen vervreemding van Vlietland door PZH?

V. Is er een tegenprestatie voldaan door RCR voor het verkrijgen van haar voorkeursrecht?

VI. Derdenwerking van het voorkeursrecht

VII. Kan PZH de rechtsrelatie met RCV opzeggen en, zo ja, welke voorwaarden gelden in dat geval?

VIII. Nopen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur tot een ander antwoord op bovenstaande vragen?

IX. Is het voorkeursrecht van RCV vrij overdraagbaar?

De uitleg van de rechtsverhouding tussen partijen

4.4.

De rechtbank wordt, in conventie en in reconventie, gevraagd een uitleg te geven van het voorkeursrecht van RCV. PZH bepleit dat de uitleg van het voorkeursrecht vooral gebaseerd moet worden op de schriftelijke vastlegging van het voorkeursrecht, omdat – zo begrijpt de rechtbank PZH – dit voorkeursrecht “naar haar aard meer bestemd is om de rechtspositie van derden te beïnvloeden”. RCV bestrijdt die visie, en naar het oordeel van de rechtbank terecht. Het voorkeursrecht dat in deze procedure centraal staat is het onderwerp van een overeenkomst tussen twee partijen, PZH en RCR, en is er niet primair of mede op gericht de rechtspositie van derden vorm te geven of op uniforme wijze te regelen. Het feit dat RCR haar positie heeft overgedragen aan RCV leidt er niet toe dat bij toepassing van de Haviltex-uitlegmethode in casu de nadruk zou moeten liggen op de taalkundige betekenis van de bewoordingen van de overeenkomst. De rechtbank merkt daarbij nog op dat ook gedragingen van partijen (PZH, RCR c.q. RCV) in de periode van ruim veertig jaar na het aangaan van de overeenkomst van belang kunnen zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg.

Op welke prestaties kan RCV jegens PZH krachtens haar voorkeursrecht aanspraak maken? Is het voorkeursrecht een voorwaardelijk recht?

4.5.

Naar het oordeel van de rechtbank verplicht het voorkeursrecht PZH om, bij het voornemen om tot “particuliere exploitatie” van delen van Vlietland te komen en daartoe een perceel grond te gebruiken of in gebruik te geven, RCV aan te bieden deze exploitatie – op door PZH te stellen voorwaarden – voor haar rekening te nemen. Het voorkeursrecht verschaft RCV dus een vorderingsrecht jegens PZH dat haar, indien en voor zover PZH voornemens is een perceel grond uit te geven ter “particuliere exploitatie”, een exclusief aanbod zal worden gedaan om die exploitatie voor haar rekening te nemen. Deze uitleg van het voorkeursrecht van RCV sluit aan bij de wijze waarop het fenomeen voorkeursrecht wordt omschreven, ook al in jaren 70 van de vorige eeuw, bijvoorbeeld bij de koop en verkoop van onroerende zaken. Er zijn geen aanwijzingen, noch in de formulering van het recht in de onder 2.1. c) genoemde brief noch in de wijze waarop partijen in de praktijk hebben gehandeld sinds de verwerving door PZH van Vlietland, dat dit recht anders moet worden begrepen, in die zin dat RCV inmiddels een verder strekkende aanspraak kan doen gelden. Bedacht moet worden dat in documentatie die in recenter jaren tot stand is gekomen, zoals in de in 2.1. onder h) genoemde overeenkomst en de onder 2.1. j) genoemde akte, nog steeds telkens wordt gesproken over een “voorkeursrecht” waaraan, ook in de meest recente akte, wordt toegevoegd dat dit voorkeursrecht de commerciële exploitatie betreft “onder door [PZH] te stellen voorwaarden”. Het is weliswaar zo dat RCV, gelet op de nu reeds bestaande exploitatie van delen van Vlietland, feitelijk een bijzondere rol toekomt in de dagelijkse gang van zaken rond Vlietland. Dat PZH RCV een belangrijke rol toedicht blijkt uit het feit dat PZH in de praktijk, in ieder geval tot voor kort, ook zelf in diverse uitingen verwees naar RCV als contactpersoon voor derden die een activiteit zouden willen ontplooien op Vlietland, terwijl aangenomen moet worden dat PZH aan RCV de vrije hand liet om, soms zonder tussenkomst van PZH, met derden afspraken te maken over incidentele evenementen op Vlietland buiten de reeds bestaande ‘particuliere exploitatie’ om. Maar dit alles brengt niet met zich dat het voorkeursrecht is geëvolueerd tot een onbeperkt en exclusief exploitatierecht van RCV, zoals zij stelt.

4.6.

Partijen hebben uitvoerig hun licht laten schijnen over de vraag wat nu onder “particuliere exploitatie” moet worden verstaan. PZH stelt dat het gaat om – kort gezegd – louter commerciële activiteiten op recreatief gebied. RCV meent dat particuliere exploitatie ruimer moet worden genomen, en dat ook “andersoortige exploitaties”, zoals bijvoorbeeld de verondieping van de plassen, onder het bereik van het voorkeursrecht vallen.

4.7.

De rechtbank acht van belang dat PZH bij de verwerving van Vlietland een tweetal rechten heeft toegekend aan het concern van de vervreemder. In de eerste plaats gaat het daarbij om het aan KWS toegekende recht, genoemd in artikel 5, geciteerd bij 2.1.c), Vlietland in te richten “ten behoeve van de openbare recreatie”, volgens aanwijzingen van PZH. Het andere recht betreft het voorkeursrecht, ten behoeve van de particuliere exploitatie, welk recht dus werd toegekend aan een andere entiteit, RCR. Daaruit kan in redelijkheid niet anders worden afgeleid dan dat een onderscheid is gemaakt tussen de inrichting en de daarvoor benodigde bouwkundige voorzieningen, enerzijds, en de exploitatie nadat deze voorzieningen zijn getroffen, anderzijds. Daarop sluit ook aan de formulering van RCR in haar brief van 9 november 1983, deels geciteerd in 2.1. onder e), waarin zij spreekt over “de exploitatie van commerciële objecten in Vlietland” en met zoveel woorden verwijst naar de belangen van recreanten die gediend worden door het nieuwe managementteam.
Hoewel RCV moet worden toegegeven dat de namen van de betrokken rechtspersonen zeker niet alles zeggen, wijst de referte aan “recreatiecentrum” in de namen RCR en RCV veeleer op het verrichten van ondernemingsactiviteiten op het terrein van recreatie dan op andere, bijvoorbeeld bouwkundige activiteiten. Voor zover er al twijfel heeft kunnen bestaan over de exacte inhoud van het begrip “particuliere exploitatie” heeft dit bij PZH het vertrouwen kunnen versterken dat het overeengekomen voorkeursrecht ook vanuit het perspectief van RCR zag op de exploitatie van recreatieve voorzieningen.
Dat de rechten uit hoofde van artikel 5, voornoemd, zijn uitgewerkt, werd bevestigd bij brief van 12 augustus 1992, deels geciteerd in 2.1. onder g), door RCR en KWS. Dat dit recht de “bouwactiviteiten” op Vlietland betrof blijkt ook duidelijk uit de brief van 20 december 2006 van KWS aan PZH, productie 8 bij dagvaarding.

4.8.

De omstandigheid dat PZH met RCV een compensatieregeling heeft getroffen met betrekking tot de verondieping van de Meeslouwerplas, die PZH ter hand heeft genomen, biedt RCV geen steun voor haar standpunt. De regeling is getroffen in een tijd dat er klaarblijkelijk discussie bestond over de vraag hoever het voorkeursrecht van RCV reikt. Uit de regeling blijkt niet dat PZH en RCV daarmee een afspraak over de omvang van het exploitatierecht, met een structurele betekenis, hebben gemaakt.

4.9.

De uitleg van het begrip ‘particuliere exploitatie’ als commerciële, op winst gerichte, activiteiten, brengt overigens niet mee dat elke activiteit daadwerkelijk op winst gericht dient te zijn om door het voorkeursrecht te worden bestreken. Ook activiteiten ten behoeve van bijvoorbeeld de naamsbekendheid van Vlietland, die niet direct gericht zijn op winst, kunnen daartoe behoren. Zo zou bijvoorbeeld een gesponsord evenement, zoals een hardloopevenement, dat op zichzelf niet gericht is op winst maar dat wel bijdraagt aan de uitstraling van commerciële exploitaties in Vlietland, daardoor een commercieel karakter kunnen hebben en onder het voorkeursrecht kunnen vallen.

4.10.

Een andere vraag die PZH nog opwerpt is of het recht van RCV ‘voorwaardelijk’ is, in de zin dat RCV alleen recht heeft op ‘particuliere exploitatie’ wanneer PZH het besluit heeft genomen dat die exploitatie ter hand kan worden genomen.
Naar het oordeel van de rechtbank laat de tekst van het voorkeursrecht en de aard van dat recht er geen misverstand over bestaan dat het PZH is dat beslist of en in hoeverre die exploitatie ter hand wordt genomen. De enkele omstandigheid dat RCV in de loop der jaren wellicht een actieve beheerdersrol is gaan vervullen, zoals hiervoor aan de orde kwam, neemt niet weg dat het PZH is dat krachtens het voorkeursrecht gerechtigd is te bepalen welke exploitatie wel en welke niet ter hand genomen zal worden.

Kan PZH zelf nog recreatieve activiteiten ondernemen op Vlietland, buiten RCV om?
4.11. PZH moet, getuige de letter van het recht van RCV, RCV de ‘voorkeur’ geven indien zij gronden uitgeeft voor “particuliere exploitatie”. Die ‘uitgifte’ kan, blijkt uit de schriftelijke vastlegging, plaatsvinden door uitgifte in erfpacht, maar ook door het aangaan van een huur- of andere overeenkomst. RCV heeft uitvoerig toegelicht dat zij in de praktijk de spin in het web is als het gaat om (ook) kortdurende exploitaties van recreatieve aard, waarmee PZH eigenlijk nauwelijks bemoeienissen heeft. In die gevallen is er, zo begrijpt de rechtbank RCV, niet werkelijk sprake van “uitgifte” van gronden, en is het dus niet PZH die enig initiatief neemt. Ook als wordt aangenomen dat dit zo is, blijft de vraag of PZH niet nog, ook vandaag de dag, zelf een recht heeft om, met voorbijgaan aan RCV en haar voorkeursrecht, activiteiten te organiseren.
Naar het oordeel van de rechtbank komt dat recht PZH toe, maar haar speelruimte is beperkt tot die activiteiten die niet zijn aan te merken als commercieel recreatief. Zodra activiteiten wel een commercieel recreatief karakter krijgen zal PZH het voorkeursrecht van RCV moeten eerbiedigen en haar de mogelijkheid moeten bieden die, binnen de voorwaarden die PZH stelt, voor haar rekening te nemen. Bij dit alles geldt vanzelfsprekend dat PZH bij de gebruikmaking van haar rechten zoals de rechtbank die zojuist schetste, reeds bestaande exploitatierechten van RCV zal moeten eerbiedigen.


Geeft het voorkeursrecht RCV ook een eerste recht op koop bij de voorgenomen vervreemding van Vlietland door PZH?

4.12.

RCV stelt zich op het standpunt dat het voornemen tot vervreemding valt onder het bereik van het voorkeursrecht en zoekt steun in de door RCV als productie overgelegde verklaring, ten overstaan van een notaris afgelegd door van mr. [A] . Mr. [A] was ten tijde van de overdracht van Vlietland aan PZH werkzaam als jurist bij PZH.

4.13.

Omdat RCV vaker steun zoekt in de verklaring van mr. [A] , merkt de rechtbank over die verklaring in het algemeen eerst het volgende op.
Mr. [A] was ten tijde van de koop van Vlietland door PZH en het ontstaan van het voorkeursrecht als jurist in dienst van PZH; in die hoedanigheid was hij betrokken bij de transactie. Hij heeft ten overstaan van de notaris een verklaring “onder ede” afgelegd (artikel 52 lid 1 Wet Notarisambt). Bedacht moet worden dat een dergelijke verklaring niet de bewijswaarde heeft van een ten overstaan van de rechter, in aanwezigheid van partijen, onder ede, afgelegde verklaring (artikel 180 Rv.). Daarbij is nog relevant dat PZH er niet van op de hoogte was dat mr. [A] op 16 augustus 2016 (toen 87 jaar) een verklaring zou afleggen en bij het afleggen van die verklaring niet aanwezig geweest. Inmiddels is mr. [A] overleden.

4.14.

De rechtbank leest in de verklaring van mr. [A] dat partijen er “bij het sluiten van de overeenkomst (…) nimmer van uit zijn gegaan dat PZH Vlietland ooit zou vervreemden.” Vervolgens heeft mr. [A] verklaard dat het “in zijn optiek” (samengevat) niet mogelijk zou moeten zijn dat PZH Vlietland zou vervreemden zonder een schadeloosstelling te voldoen.

4.15.

De verklaring zegt niets over de vraag of het voornemen tot vervreemding valt onder het bereik van het voorkeursrecht. Hooguit zou eruit kunnen worden afgeleid dat bij het aangaan van de overeenkomst vervreemding op korte termijn niet aan de orde was en dat bij beëindiging van de overeenkomst door PZH de belangen van de wederpartij in acht moeten worden genomen.

4.16.

In de destijds schriftelijk gemaakte afspraken noch in de in dit geding overgelegde overige producties – voor zover partijen naar de inhoud daarvan hebben verwezen – is enig woord gewijd aan het voornemen van vervreemding door PZH en de gevolgen van vervreemding. Niets in de provinciale documentatie die nog beschikbaar is, wijst erop dat partijen hebben beoogd dat het voorkeursrecht ook het eerste recht bij koop omvatte. Ook de latere akten en overeenkomsten bieden geen bevestiging voor de stelling dat dat is wat partijen gewild hebben. Evenmin zijn er feiten of omstandigheden gesteld en gebleken waaruit RCV had kunnen afleiden dat het voorkeursrecht mede het eerste recht van koop zou omvatten in het geval PZH overweegt Vlietland te vervreemden.

4.17.

Gelet op het vorenstaande en voorts gelet op de hierna te bespreken bevoegdheid van PZH om de overeenkomst op te zeggen (4.29 e.v.) als ook het feit dat de overeenkomst ruim veertig jaar geleden is gesloten en heeft geleid tot de vestiging van verschillende erfpachtrechten van lange duur, is er geen aanleiding de reikwijdte van het voorkeursrecht in de door RCV bepleite zin uit te breiden op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.


Is er een specifieke tegenprestatie voldaan door RCR voor het verkrijgen van haar voorkeursrecht?
4.18. In het kader van de beantwoording van verschillende vragen die hierna aan de orde komen, voert RCV aan dat voor het voorkeursrecht een forse som geld is betaald. Zij beroept zich ter ondersteuning van dat standpunt op de verklaring afgelegd door mr. [A] .

4.19.

Mr. [A] vermeldt in zijn verklaring dat voor de in artikel 5 en artikel 8 bedoelde rechten genoemd in de brief van 29 december 1976 (2.1. c) door het geven van een korting van NLG 1.000.000,-- is betaald. PZH bestrijdt dat.
De rechtbank stelt vast dat uit de brief van 29 december 1976 en uit de voordracht van GS aan PS in februari 1977 niet volgt dat het geven van die korting is bedoeld als tegenprestatie voor het voorkeursrecht, zie 2.1. b. Zelfs al zou een “provinciale accountant” – zoals RCV stelt – gerapporteerd hebben dat de koopprijs van Vlietland op NLG 11.600.000,-- uit zou komen, dan staat daarmee nog geenszins vast dat PZH in ruil voor de aan KWS en RCV verleende rechten een verlaagde koopprijs heeft betaald. De veronderstelling van mr. [A] dat de korting in de brief van 29 december 1976 van het provinciaal bestuur zou zijn vastgelegd, is – gelet op de tekst van die brief – niet juist.
De stelling van RCV dat de prijs later nog eens € 600.000,-- zou zijn verlaagd – een stelling die PZH evenzeer gemotiveerd bestrijdt – ontbeert een deugdelijke onderbouwing.
De rechtbank kan er in het navolgende dan ook niet vanuit gaan dat er van een specifieke tegenprestatie sprake is geweest.


Derdenwerking van het voorkeursrecht?

4.20.

De rechtbank stelt voorop dat PZH met de contractuele aanvaarding van het voorkeursrecht een wezenlijk inbreuk op haar bevoegdheden als eigenaar van Vlietland heeft aanvaard. Indien het de bedoeling was de aanspraken van KWS, RCR en RCV goederenrechtelijk effect te verlenen of met toepassing van het verbintenissenrecht ook bindend te laten zijn voor rechtsopvolgers onder bijzondere titel – een verdergaande inbreuk – dan had het voor de hand gelegen dat partijen hierover afspraken hadden gemaakt, uitdrukkelijk of impliciet.

4.21.

Tegenover het voorkeursrecht dat RCV is toegekend staat niet een verplichting van PZH die “kwalitatief” van aard is, dat wil zeggen een verplichting die op grond van de wet ook zal rusten op haar opvolger onder bijzondere titel (artikel 3:80 lid 3 BW) van PZH. Onbetwist is dat er niet – nadat die mogelijkheid in de wet is opgenomen in 1992 – een kwalitatieve verplichting bedoeld in artikel 6:252 lid 1 BW is gevestigd. Vast staat evenzeer dat geen kettingbeding is overeengekomen tussen PZH en RCR (RCV) dat PZH er feitelijk toe dwingt haar verplichting tegenover RCV door te geven aan haar opvolger onder bijzondere titel, eventueel door middel van een derdenbeding ten behoeve van RCV. Een opvolger onder bijzondere titel zal dus, bijzondere omstandigheden daargelaten, niet gebonden zijn aan (het voorkeursrecht van) RCV.

4.22.

RCV betoogt dat PZH gehouden is alsnog te bewerkstelligen dat opvolgers onder bijzondere titel gebonden zijn aan het voorkeursrecht van RCV. Zij stelt dat PZH ten behoeve van haar een kwalitatieve verplichting ex artikel 6:252 BW dient te vestigen, dan wel dat zij bij vervreemding een (ketting)beding behoort op te nemen, versterkt met een derdenbeding ten gunste van RCV. Doel van beide is dat het voorkeursrecht van RCV in tijd onbeperkt van kracht zal zijn.

4.23.

Naar het oordeel van de rechtbank komt RCV deze aanspraak niet toe. Dat oordeel bouwt voort op hetgeen zojuist werd overwogen naar aanleiding van de stelling van RCV dat haar voorkeursrecht ook omvat het recht om al eerste te mogen kopen, mocht PZH tot verkoop van Vlietland overgaan. Maar ook het navolgende is voor dat oordeel nog van belang.

4.24.

Bij de bespreking van de verklaring van mr. [A] kwam al aan de orde dat naar diens herinnering partijen ten tijde van de transactie waaruit het voorkeursrecht voortkwam, niet hebben stilgestaan bij de mogelijkheid dat PZH Vlietland ooit zou vervreemden. Als dat juist is, dwing dat er, naar het oordeel van de rechtbank, nog niet toe aan te nemen dat partijen hebben beoogd het voorkeursrecht van RCV een ‘eeuwigdurend’ karakter te geven.

4.25.

Ter ondersteuning van haar stelling dat haar voorkeursrecht eeuwigdurend is wijst RCV erop dat RCR voor het voorkeursrecht een forse som geld heeft betaald. Zij heeft het recht dus niet “om niet” verkregen, en om die reden – zo begrijpt de rechtbank haar stelling – kan zij er aanspraak op maken dat het voorkeursrecht voor altijd in stand blijft. Zij beroept zich daartoe op de uitleg van de overeenkomst dan wel op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

4.26.

Hiervoor, in 4.18 e.v., heeft de rechtbank al overwogen dat niet is gebleken dat sprake is geweest van een specifieke tegenprestatie voor het voorkeursrecht. Maar zelfs als moet worden aangenomen dat er sprake was van een specifieke tegenprestatie, dan is daarmee bepaald nog niet gegeven dat PZH gehouden is het voorkeursrecht voor eeuwig veilig te stellen. Dit klemt te meer nu de overeenkomst ruim veertig jaar geleden is gesloten en heeft geleid tot de vestiging van verschillende erfpachtrechten van lange duur, zodat voor de destijds betaalde som een substantiële tegenprestatie is ontvangen.

4.27.

Een punt van zorg van RCV is dat, als haar voorkeursrecht ophoudt te bestaan, zij – bij de exploitatie van die delen van Vlietland waarvoor nu gronden aan RCV zijn uitgegeven – concurrentie zal kunnen ondervinden van nieuwe exploitanten, die het overige deel van Vlietland commercieel zouden kunnen gaan uitbaten. RCV haar verweer op dit punt niet geconcretiseerd, niettegenstaande het betoog van PZH dat de grenzen van de commerciële exploitatie van Vlietland, gelet op de aard en inrichting van het terrein, inmiddels wel zijn bereikt. Overigens vormt het door RCV genoemde risico van concurrentie geen grond om, op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid, aan te nemen dat RCV aanspraak kan maken op bescherming door haar voorkeursrecht feitelijk eeuwigdurend te maken. De aard van het voorkeursrecht brengt mee dat concurrentie aan de orde kan zijn, namelijk als RCV een op het voorkeursrecht gebaseerd aanbod niet aanvaardt. Op aanpassing van de overeenkomst ingevolge het bepaalde in artikel 6:258 BW kan RCV dan ook geen aanspraak maken.

4.28.

Al het vorenstaande leidt tot de conclusie dat rechtsopvolgers onder bijzondere titel van PZH jegens RCV niet zijn gebonden aan het voorkeursrecht.

Kan PZH de rechtsrelatie met RCV opzeggen en, zo ja, welke voorwaarden gelden in dat geval?

4.29.

Tussen partijen staat vast dat over de opzegging van het voorkeursrecht geen afspraak is gemaakt. Uitgangspunt is dan dat PZH in beginsel tot opzegging kan overgaan. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen, gezien de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Die eisen kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat een opzegtermijn in acht moet worden genomen; ook is het mogelijk dat die eisen meebrengen dat de opzegging gepaard gaat met het aanbod tot betaling van een vergoeding. Op RCV rusten de stelplicht en bewijslast als zij – zoals zij doet – meent dat het voorkeursrecht niet opzegbaar is.

4.30.

RCV voert aan dat opzegging van het voorkeursrecht niet mogelijk is. Hiervoor is echter al aan de orde gekomen dat er onvoldoende basis is voor het oordeel dat partijen zijn overeengekomen dat het voorkeursrecht eeuwigdurend zou zijn, en dat ook de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid er, alle omstandigheden in aanmerking genomen, niet toe dwingt aan te nemen dat het voorkeursrecht als eeuwigdurend heeft te gelden. Daarom kan niet zonder meer de eis worden gesteld dat er voor opzegging een voldoende zwaarwegende grond moet bestaan.

4.31.

Dit brengt met zich dat het voorkeursrecht in beginsel opgezegd kan worden door PZH. De vraag is dan of PZH nu, in 2018, tot opzegging zou kunnen overgaan, en, zo ja, of daaraan bijzondere voorwaarden zijn verbonden.

4.32.

De rechtbank neemt daarbij in ogenschouw dat RCR (en haar opvolger RCV) sinds eind 1977 gebruik heeft kunnen maken van het voorkeursrecht, dat is dus ruim 40 jaar. Dat voorkeursrecht is uitgemond in diverse erfpachtuitgiften aan RCV, voor lange duur (naar de rechtbank begrepen heeft ter comparitie: meer dan 100 jaar), en zal nog voor het einde van 2019 tot uitgiften in erfpacht leiden, dit ter verdere nakoming van de overeenkomst genoemd in 2.1.j), die dan uitgewerkt zal zijn. Dat betekent dat voor lange tijd de commerciële exploitatie van een substantieel deel van Vlietland, ingericht en nog in te richten voor tal van uiteenlopende voorzieningen, in handen zal zijn van RCV en haar ondererfpachters. Dat betekent dat RCV in ruime mate de vruchten heeft geplukt en zal plukken van haar voorkeursrecht. Dat voert de rechtbank tot de conclusie dat PZH een beperkte opzegtermijn zal kunnen hanteren, die er met name toe zal dienen te strekken dat RCV de inrichting van de organisatie zal kunnen voorbereiden op de situatie waarin nieuwe exploitaties – na de vestiging van de laatste nieuwe erfpachtrechten en de invulling waar die rechten in Vlietland toe leiden – niet meer ter hand genomen zullen kunnen worden. De rechtbank acht een opzegtermijn van één jaar onder de gegeven omstandigheden redelijk.

4.33.

Voor het aannemen van een verplichting tot schadevergoeding, in aanvulling op de zojuist genoemde opzegtermijn, ziet de rechtbank geen aanleiding. Hoewel RCV wel in algemene zin gesproken heeft over investeringen die zij heeft gedaan, is in dit geding onvoldoende duidelijk geworden dat, na inachtneming van een redelijke opzegtermijn, RCV gedane – en voor PZH ook kenbare – investeringen in substantiële mate niet zal kunnen terugverdienen, mede gelet op de langjarige erfpachtuitgiften. Andere omstandigheden die reden geven PZH te verplichten een aanvullende vergoeding te voldoen, zijn gesteld noch gebleken.

Nopen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur tot een ander antwoord op bovenstaande vragen?

4.34.

RCV beroept zich op diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur (hierna: a.b.b.b.) en voert aan dat met name het vertrouwensbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel van belang zijn.

Voor zover RCV zich erop beroept dat PZH gehouden is deze a.b.b.b. in acht te nemen wanneer zij gronden wil vervreemden of de overeenkomst wil opzeggen, merkt de rechtbank op dat dit op zichzelf genomen juist is. Of PZH zich vervolgens voldoende rekenschap heeft gegeven van deze a.b.b.b. kan echter niet in abstracto worden beoordeeld, nu van vervreemding of opzegging nog geen sprake is. Het zal van de wijze waarop wordt vervreemd of opgezegd afhangen of in concreto de a.b.b.b. in acht zijn genomen. Overigens is de rechtbank van oordeel dat de a.b.b.b. als zodanig niet in de weg staan aan vervreemding of opzegging, gelet op de uitleg van het voorkeursrecht, de lange periode waarin het voorkeursrecht heeft gegolden en de verschillende aanspraken op een langjarig erfpachtrecht die in deze periode zijn gerealiseerd.

Is het voorkeursrecht van RCV vrij overdraagbaar?

4.35.

RCV stelt dat haar voorkeursrecht vrij overdraagbaar is, PZH meent dat dit niet het geval is, althans dat haar medewerking voor overdracht vereist is.

4.36.

De rechtbank neemt tot uitgangspunt dat een vorderingsrecht, zoals het onderhavige voorkeursrecht, vrij overdraagbaar is, tenzij de wet of de aard van het recht zich tegen een overdracht verzet, of de overdraagbaarheid door een beding aan banden is gelegd. Dat partijen (PZH en RCR) zijn overeengekomen dat voorafgaande toestemming van PZH voor overdracht vereist, zoals PZH stelt, volgt naar het oordeel van de rechtbank niet uit de gang van zaken in 1983, toen RCR haar voorkeursrecht aan RCV heeft overgedragen. Van die overdracht werd PZH op de hoogte gesteld bij brief van 9 november 1983, zie 2.1. e). De reactie op die brief van PZH, op 20 februari 1984, zie 2.1. f), getuigt er niet van dat PZH toen van mening was dat haar toestemming of goedkeuring voor deze overdracht vereiste was. PZH nam, veeleer, de melding voor kennisgeving aan. Nu verdere aanknopingspunten voor de stelling dat het voorkeursrecht krachtens afspraak niet zonder medewerking van PZH overdraagbaar is niet zijn aangedragen door PZH, ontbreekt dus het in artikel 3:83 lid 2 bedoeld ‘beding’.

4.37.

Het komt daarom aan op de vraag of de aard van het (voorkeurs-)recht, gegeven alle omstandigheden van het geval, zich tegen overdracht verzet. De rechtbank oordeelt dat daar geen sprake van is. In de eerste plaats valt op dat het voorkeursrecht is verschaft aan een rechtspersoon en geen contractuele voorzieningen zijn getroffen door PZH voor het geval er een “change of control” zou plaatsvinden in RCR. Dat gegeven doet vermoeden dat voor PZH “de persoon” van de gerechtigde van het voorkeursrecht geen belangrijke rol speelde. Verder wordt een dergelijk belang gerelativeerd doordat het voorkeursrecht geheel kan worden ingevuld door PZH dat immers de voorwaarden stelt waaraan de ‘particuliere exploitatie’ in het voorliggende geval dient te voldoen. Dat maakt dat het belang bij “de persoon” van de voorkeursgerechtigde beperkt geacht kan worden.
Niet gezegd kan daarom worden dat de aard van het voorkeursrecht zodanig is dat PZH op voorhand haar veto moet kunnen uitspreken over de (rechts-)persoon die RCV opvolgt.

Recapitulatie: toewijsbare vorderingen
4.38. Welke vorderingen, in conventie en in reconventie, zijn – op grond van al het voorgaande – toewijsbaar en welke niet?

Conventie
4.39. In conventie zal voor recht worden verklaard dat het voorkeursrecht van RCV een persoonlijk recht is, de verplichting van PZH niet van rechtswege overgaat op haar rechtsopvolger onder bijzondere titel en dat er geen kwalitatieve verplichting van kracht is en, terwijl er geen plicht rust op PZH bestaat alsnog een kwalitatieve verplichting te vestigen of om een kettingbeding in het leven te roepen.

4.40.

De gevorderde verklaring voor recht dat het voorkeursrecht is “uitgewerkt” als PZH niet langer eigenaar is, of louter nog bloot eigenaar is van Vlietland, kan de rechtbank niet toewijzen. Denkbaar is immers dat PZH Vlietland vervreemdt voordat ze, met inachtneming van een passende opzegtermijn, het voorkeursrecht heeft opgezegd. In dat geval is de opvolger onder bijzondere titel dan wel – bijzondere omstandigheden daargelaten – niet gebonden, maar is het voorkeursrecht nog niet ‘uitgewerkt’, met dien verstande dat in dat geval sprake zal zijn van een toerekenbare tekortkoming.

4.41.

Voor recht zal worden verklaard dat het voorkeursrecht een ‘voorwaardelijk’ recht is, met dien verstande dat de rechtbank het dictum op dat punt anders formuleert, maar wel zo dat het aansluit op het gevorderde.

4.42.

PZH verlangt ook een verklaring voor recht waarin wordt vastgesteld dat het voorkeursrecht betrekking heeft op “recreatieve particuliere exploitatie”. Die verklaring zal de rechtbank geven, want zij meent dat die aanduiding aansluit op haar interpretatie van het voorkeursrecht, die hierboven werd weergegeven als: (commerciële) recreatieve ondernemingsactiviteiten, door uitgifte van gronden door PZH.
PZH verlangt daarbij nog een vergaande nadere omlijningen van dat recht, maar een dergelijk gespecificeerd dictum kan de rechtbank niet geven. PZH vordert namelijk veeleer te beoordelen wat wenselijk zou zijn, in plaats van een verklaring voor recht van wat is. Op basis van de feiten en omstandigheden die in dit geding naar voren zijn gebracht kan de rechtbank onmogelijk aan de hand van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid een dergelijke omlijning verschaffen.

4.43.

De gevraagde verklaringen voor recht ten aanzien van – kort gezegd – wat PZH zelf nog aan exploitatie kan verrichten, zal de rechtbank niet toewijzen. Zij is immers tot het oordeel gekomen dat PZH de commerciële recreatieve activiteiten moet overlaten aan RCV, althans dat voor die activiteiten het voorkeursrecht geldt en de voorgenomen exploitatie moet worden aangeboden aan RCV.
Ook niet toewijsbaar is de gevorderde verklaring (viii onder c) waarin verondersteld wordt dat PZH kan bepalen welke activiteiten wel en welke niet onder het voorkeursrecht vallen, want daarmee verschaft PZH zich de bevoegdheid te bepalen wat de reikwijdte is van het voorkeursrecht. Dat gaat te ver.
Evenmin toewijsbaar is de vordering voor recht te verklaren dat het voorkeursrecht onoverdraagbaar is, althans overdraagbaar is na verkregen toestemming.

4.44.

PZH heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Zij ziet er echter aan voorbij dat een verklaring voor recht naar haar aard niet vatbaar is voor tenuitvoerlegging en daarom niet uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard.

4.45.

PZH heeft verzocht de proceskosten te compenseren. In de uitkomst van het geding in conventie ziet de rechtbank geen aanleiding anders te beslissen.

Reconventie
4.46. Geen van de vorderingen in reconventie is toewijsbaar. De rechtbank merkt in het bijzonder nog op dat de vordering onder III niet toewijsbaar is omdat de rechtbank heeft geoordeeld dat vervreemding door PZH van Vlietland niet zonder meer leidt tot schadeplichtigheid. De rechtbank heeft het voorkeursrecht opzegbaar geoordeeld; mits een redelijke opzegtermijn in acht wordt genomen zal PZH niet schadeplichtig zijn.

4.47.

RCV zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

5 De beslissing

De rechtbank


in conventie

5.1.

Verklaart voor recht dat:


A het voorkeursrecht een persoonlijk recht is, met dien verstande dat:

dat het voorkeursrecht geen goederenrechtelijke werking heeft en de verplichting van PZH uit hoofde van het voorkeursecht niet van rechtswege overgaat op de opvolgers onder bijzondere titel van PZH, daaronder ook te verstaan de verkrijger van enig beperkt recht;

B de verplichting van PZH uit hoofde het voorkeursrecht niet is te kwalificeren als een kwalitatieve verplichting of als een kettingbeding, en er geen verplichting bestaat voor PZH om die kwalitatieve verplichting alsnog te vestigen of om alsnog een kettingbeding overeen te komen en op te leggen aan opvolgers onder bijzondere titel;

C het voorkeursrecht van RCV is uitgewerkt op het moment dat PZH niet langer eigenaar is van Vlietland resp. daarop een beperkt zakelijk recht heeft gevestigd;

D onder het voorkeursrecht niet een eerste recht van koop bestaat in geval van vervreemding van (delen van) Vlietland valt;

E het voorkeursrecht is beperkt tot recreatieve particuliere exploitatie;

F het voorkeursrecht een voorwaardelijk recht is met dien verstande dat na een

besluit van PZH om gronden uit te geven in erfpacht, in verhuur of op andere wijze,

ten behoeve van een recreatieve particuliere exploitatie, onder de door PZH

gestelde voorwaarden, aan RCV het exploitatierecht toekomt;

5.2.

wijst af het meer of anders gevorderde;

5.3.

bepaalt dat ieder partij de eigen proceskosten draagt;

in reconventie

5.4.

wijst de vorderingen af;

5.5.

veroordeelt RCV in de kosten van het geding, tot aan de uitspraak begroot op € 1.086,-- wegens salaris advocaat (2 punten tarief II);

5.6.

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mrs. J. Smeets, voorzitter, H.J. Vetter en A.G. Castermans, en door mr. H.J. Vetter in het openbaar uitgesproken op 28 november 2018.