Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2018:14170

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
28-11-2018
Datum publicatie
07-12-2018
Zaaknummer
C/09/551791 / HA ZA 18-449
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Afspraak over vastgoed (verkoop, aankoop en huur) met ontbindende voorwaarde. Drie losse overeenkomsten of samenhangende overeenkomsten?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/551791 / HA ZA 18-449

Vonnis van 28 november 2018

in de zaak van

ROOSEVELT VASTGOED B.V. te Leiden,

eiseres,

advocaat mr. A. de Groot te Den Haag,

tegen

[gedaagde] te [plaats ] ,

gedaagde,

advocaat mr. R.O. Tefij te Leiden.

Partijen zullen hierna “Roosevelt” en “ [gedaagde] ” genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 15 februari 2018 met producties;

  • -

    de conclusie van antwoord met producties;

  • -

    het tussenvonnis van 4 juli 2018, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 16 oktober 2018 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Het proces-verbaal van comparitie van 16 oktober 2018 is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Zij zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over dit proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. [gedaagde] heeft bij brief van 1 november 2018 van deze gelegenheid gebruik gemaakt en Roosevelt bij brief van 5 november 2018. Op laatstgenoemde brief heeft [gedaagde] vervolgens bij brief van 6 november 2018 gereageerd. Deze brieven maken onderdeel uit van het procesdossier. Voor zover relevant, zal daarop nader worden ingegaan.

1.3.

Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Roosevelt is een vastgoedonderneming. [gedaagde] en zijn dochter [X] zijn bestuurders van [BV I] (hierna: [BV I] ). [gedaagde] en zijn dochter zijn gezamenlijk bevoegd [BV I] te vertegenwoordigen.

2.2.

[gedaagde] is eigenaar van het pand, staande en gelegen aan de [adres 1] – [adres 2] te [plaats ] (hierna: het pand).

2.3.

Roosevelt en [gedaagde] hebben onderhandeld over de verkoop van het pand aan Roosevelt.

2.4.

Bij brief van 18 oktober 2017 – door partijen ook wel aangeduid als de koopovereenkomst van het pand – bericht de heer [de makelaar] , werkzaam bij Basis Bedrijfshuisvesting (hierna: de makelaar) Roosevelt als volgt:

“Met dit schrijven bevestigen wij dat onze opdrachtgever, de heer [gedaagde] , met u wilsovereenstemming heeft bereikt inzake de verkoop van het onroerend goed gelegen aan [adres 1] – [adres 2] te [plaats ] , één en ander conform onderstaande voorwaarden en condities:

1. Verkoper:

De heer [gedaagde] (…)

2. Koper:

Roosevelt Vastgoed B.V. (…), rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bestuurder [BV II] (…) op haar beurt rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bestuurder de heer [A ] (…)

4. Koopsom:

€ 925.000,00 k.k.

11. Bijzonderheden:

Partijen hebben na onderling overleg nadere afspraken gemaakt over het voldoen van de koopsom in termijnen.

De tussen partijen gesloten koopovereenkomst wordt in causaal verband mede ondertekent door de heer [A ] als privé persoon en derhalve is koper door deze mede ondertekening tevens privé aansprakelijk voor alle rechten en plichten voortvloeiende uit onderhavige koopovereenkomst.

Onderhavige overeenkomst is onlosmakelijk verbonden met de tussen verkoper en koper gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het onroerend goed gelegen aan [adres 3b] en vormt daarmee een onlosmakelijk geheel.

Onderhavige overeenkomst is onlosmakelijk verbonden met de tussen koper Roosevelt Vastgoed B.V. en [BV I] gesloten huurovereenkomst inzake het onroerend goed gelegen aan [adres 3a] (linker voorkant van het kantoorblok), per gelijke datum.

Bij onderhavige koopovereenkomst, dan wel ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand gelegen aan [adres 3a] , is de andere overeenkomst eveneens automatisch ontbonden dan wel niet tot stand gekomen. Overigens ongeacht welke partij de ontbinding inroept van welke overeenkomst. Dit artikel leidt niet tot enige aansprakelijkheid van de verkoper jegens de koper op grond van de koopovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand gelegen aan [adres 3a] .

12. Voorbehouden:

Definitieve goedkeuring verkoper.”

2.5.

De heer [A ] (hierna: [A ] ), indirect bestuurder van Roosevelt, heeft de brief van de makelaar voor akkoord ondertekend namens Roosevelt.

2.6.

Roosevelt heeft opdracht gegeven tot het opstellen van een schriftelijke koopovereenkomst ten aanzien van [adres 3b] , zoals genoemd in de brief van 18 oktober 2017. In deze koopovereenkomst staat Roosevelt als verkoper en [gedaagde] als koper vermeld en is onder meer als ontbindende voorwaarde het volgende opgenomen:

“Deze overeenkomst is onlosmakelijk verbonden met de tussen verkoper en koper gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand [adres 1] . en vormt daarmee een onverbrekelijk geheel.

Bij ontbinding van deze koopovereenkomst, dan wel ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand [adres 1] , is de andere overeenkomst eveneens en automatisch ontbonden dan wel niet tot stand gekomen.”

2.7.

Roosevelt heeft verder opdracht gegeven tot het opstellen van een schriftelijke huurovereenkomst met betrekking tot [adres 3c] . In deze huurovereenkomst zijn onder meer [gedaagde] en zijn dochter genoemd als gezamenlijk bevoegde bestuurders van [BV I] en is de kleindochter van [gedaagde] , [Y] , als gevolmachtigde vermeld.

2.8.

De onder 2.6. en 2.7. genoemde overeenkomsten zijn niet ondertekend.

2.9.

Op 31 oktober 2017 heeft [gedaagde] een brief aan Roosevelt gestuurd, waarin onder meer het volgende is opgenomen:

“Op 30 oktober jl. heb ik u reeds mondeling medegedeeld en gemotiveerd dat de mogelijke transactie, zoals beschreven in de brief van Basis bedrijfshuisvesting d.d. 18 oktober 2017 (…), geen doorgang kan hebben.

Ik verwijs hiervoor kortheidshalve naar het onder punt 12 genoemde voorbehoud: Definitieve goedkeuring verkoper.”

2.10.

[adres 3b] en [adres 3c] zijn door Roosevelt inmiddels verkocht aan een derde partij.

3 Het geschil

3.1.

Roosevelt vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan de overdracht en levering van het door [gedaagde] aan Roosevelt verkochte perceel, staande en gelegen aan de [adres 1] – [adres 2] te [plaats ] met kadastrale aanduiding [plaats ] [sectie ...] nummer [nummer] , conform de bepaling van de koopovereenkomst en conform de bepalingen van de concept leveringsakte, door middel van het ondertekenen van de notariële akte van levering.

Daarnaast vordert Roosevelt te bepalen dat [gedaagde] , indien hij met het voorgaande in gebreke blijft, een dwangsom verbeurt van € 30.000,00.

Ook vordert Roosevelt in het geval [gedaagde] in gebreke blijft zijn medewerking te verlenen, dat het onderhavige vonnis in de plaats treedt van de bij akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening van [gedaagde] .

Tot slot vordert Roosevelt veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

Aan haar vordering legt Roosevelt ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het pand. Er zijn drie losse overeenkomsten gesloten. Zowel een koopovereenkomst met betrekking tot het pand, als de onder 2.6. en 2.7. genoemde overeenkomsten. Nu het drie losse overeenkomsten betreft, is [gedaagde] gehouden het pand aan Roosevelt te verkopen en leveren.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Roosevelt en [gedaagde] hebben, al dan niet voorwaardelijk, een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand. Partijen zijn verdeeld over de vraag of deze koopovereenkomst, die is vastgelegd in de brief van de makelaar van 18 oktober 2017, los kan worden gezien van de twee andere overeenkomsten die in voormelde brief zijn vermeld.

4.2.

Roosevelt stelt zich op het standpunt dat het gaat om drie losse overeenkomsten, die afzonderlijk van elkaar kunnen worden nagekomen. [gedaagde] heeft ook meerdere malen mondeling aan [A ] medegedeeld dat het om losse transacties gaat. Uit de brief van 18 oktober 2017 blijkt volgens Roosevelt enkel dat partijen – na het sluiten van de koopovereenkomst van het pand – een commerciële deal hebben willen sluiten door de twee andere overeenkomsten erbij te betrekken. Dit doet evenwel niet af aan het feit dat losse overeenkomsten zijn gesloten, aldus Roosevelt.

4.3.

[gedaagde] betwist dat het gaat om losse overeenkomsten. Partijen hebben ten aanzien van de drie overeenkomsten een ‘ABC-deal’ gesloten, inhoudende dat zodra één van deze overeenkomsten niet door zou gaan, de andere overeenkomsten ook van de baan zijn. Het tot stand komen van de huurovereenkomst was afhankelijk van toestemming van de dochter van [gedaagde] , omdat zij en [gedaagde] gezamenlijk bevoegd zijn [BV I] te vertegenwoordigen. Indien zij niet akkoord zou gaan met de huurovereenkomst (en de ‘ABC-deal’), zou [gedaagde] ook het pand niet verkopen aan Roosevelt. Deze samenhang volgt volgens [gedaagde] ook uit de brief van de makelaar van 18 oktober 2017. Aangezien de dochter van [gedaagde] niet akkoord is gegaan, is de koop van het pand ook niet doorgegaan, aldus [gedaagde] .

4.4.

De rechtbank is van oordeel dat de koopovereenkomst, die is vastgelegd in de brief van de makelaar van 18 oktober 2017, niet los kan worden gezien van de twee andere overeenkomsten die in voormelde brief zijn vermeld. Daartoe is het volgende redengevend.

4.5.

In de brief van 18 oktober 2017 is vermeld dat de koopovereenkomst voor het pand “onlosmakelijk verbonden” is met de andere in deze brief genoemde koopovereenkomst en de huurovereenkomst. In het e-mailbericht van 13 oktober 2017, afkomstig van [A ] en gericht aan de makelaar van [gedaagde] , wordt dit ook bevestigd: :“Verder moet er bij staan dat [BV I] het pand aan de [adres 3a] (linker voorkant van het kantoorblok) per gelijke datum huurt van Roosevelt Vastgoed B.V. en ook dit onlosmakelijk aan elkaar verbonden is”.

Daarnaast is in de laatste alinea van punt 11 van de brief neergelegd dat de koopovereenkomst met betrekking tot het pand automatisch ontbonden dan wel niet tot stand gekomen is, indien de andere koopovereenkomst (met betrekking tot de [adres 3b] ) wordt ontbonden en vice versa. Eenzelfde bepaling is opgenomen in de onder 2.6. geciteerde koopovereenkomst. Deze tekst van de brief van 18 oktober 2017 en de concept koopovereenkomst is voldoende duidelijk en kan niet anders worden uitgelegd, dan dat de overeenkomsten met elkaar verbonden zijn. De schriftelijke stukken ondersteunen de stellingen van Roosevelt dan ook niet.

4.6.

Roosevelt heeft ter verdere onderbouwing van haar standpunt verwezen naar overgelegde uitgewerkte gesprekverslagen van opnames van enkele gesprekken die hebben plaatsgevonden tussen Roosevelt, bij monde van [A ] , en [gedaagde] . Roosevelt stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] in deze gesprekken meerdere malen heeft gezegd dat het om losse overeenkomsten ging. [gedaagde] heeft op zijn beurt in de kern betwist dat dit uit de gesprekken volgt. Daarbij heeft hij aangevoerd dat de gesprekken, die zonder zijn medeweten zijn opgenomen door [A ] , overduidelijk een privékarakter bezaten, aldus [gedaagde] .

4.7.

In de dagvaarding heeft Roosevelt slechts een algemene verwijzing naar de gespreksverslagen opgenomen. Ter zitting heeft Roosevelt op vragen van de rechtbank verwezen naar de door [gedaagde] gemaakte opmerkingen in het tweede gesprek, ter onderbouwing van haar stelling dat het losse overeenkomsten betreft. Het enkele feit echter dat [gedaagde] in het opgenomen gesprek het afnemen van de hal (de andere koopovereenkomst) en de huurovereenkomst twee ‘losse dingen’ noemt en de opmerking van [gedaagde] dat ‘mondeling ook kopen is’, leidt – anders dan Roosevelt meent – niet tot de conclusie dat tussen partijen losse overeenkomsten zijn gesloten tegenover de andersluidende schriftelijke bepalingen. Voor het overige heeft Roosevelt geen concrete feiten en omstandigheden gesteld ter onderbouwing van haar stelling dat de koopovereenkomst een losse overeenkomst is. Een en ander leidt ertoe dat de rechtbank aan de stellingen van Roosevelt op dit punt voorbijgaat.

4.8.

Roosevelt heeft zich nog op het standpunt gesteld dat zij erop mocht vertrouwen dat de drie overeenkomsten allen tot stand zijn gekomen, gelet op de brief van de makelaar. Dat de makelaar de ‘ABC-deal’ schriftelijk vastlegt en daarbij de bewoordingen “gesloten huurovereenkomst” gebruikt, betekent echter niet dat Roosevelt, zoals zij stelt, erop mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst tussen Roosevelt en [BV I] tot stand was gekomen, te meer nu tussen partijen vaststaat dat de dochter van [gedaagde] niet bij de onderhandelingen betrokken is geweest en uit het handelsregister blijkt dat [gedaagde] en zijn dochter enkel gezamenlijk bevoegd zijn [BV I] te vertegenwoordigen. Gesteld noch gebleken is dat de makelaar gevolmachtigd was om ook namens [BV I] en de dochter van [gedaagde] op te treden. Anders dan Roosevelt aanneemt, is dan ook niet een gesloten huurovereenkomst vast komen te staan of gebleken. Ook uit het onder 12. opgenomen voorbehoud in de brief van 18 oktober 2017 (zie 2.4) had Roosevelt moeten begrijpen dat de overeenkomsten, ondanks ondertekening van de brief door Roosevelt, nog niet definitief waren.

4.9.

Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van Roosevelt worden afgewezen.

De overige stellingen en weren van partijen behoeven dan ook geen bespreking meer.

4.10.

Roosevelt wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden tot op heden begroot op € 1.377 (€ 291 aan griffierecht en € 1.086 aan salaris advocaat (2 punten tegen tarief II)). Overeenkomstig de niet weersproken vordering daartoe van [gedaagde] wordt de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard en is daarover wettelijke rente verschuldigd. Voor de door [gedaagde] gewenste veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, omdat de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Roosevelt in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.377, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. van Harten en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2018.1

1 type: 1964