Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2017:6087

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
07-06-2017
Datum publicatie
09-06-2017
Zaaknummer
C/09/515401 / HA ZA 16-877
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Geschil over beslissing van Stichting WEW om de restschuld niet aan de geldnemer kwijt te schelden. Uitleg criterium van volledige medewerking. Heeft Stichting WEW zich terecht op het standpunt gesteld dat eiser onvoldoende heeft meegewerkt aan het beperken van het verlies door de verbouwing van het aangekochte pand niet af te ronden?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/515401 / HA ZA 16-877

Vonnis van 7 juni 2014

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. A.J.G. Bisscheroux te Kerkrade ,

tegen

de stichting

STICHTING WAARBORGFONDS EIGEN WONINGEN,

gevestigd te Zoetermeer,

gedaagde,

advocaat mr. A.I.M. van Mierlo en mr. D. Sprecher te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en Stichting WEW genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 18 juli 2016, met producties,

  • -

    de conclusie van antwoord, met producties,

  • -

    het tussenvonnis van 21 september 2016, waarbij een comparitie van partijen is bepaald,

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 7 maart 2017 en de daarin genoemde stukken,

  • -

    de brief van mr. Sprecher van 20 maart 2017 met een aantal opmerkingen op het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2 De feiten

Stichting WEW en NHG (algemeen)
2.1. Stichting WEW is op 10 november 1993 opgericht met als statutair doel het bevorderen van een duurzaam gunstig klimaat voor het eigenwoningbezit in Nederland en het hiertoe op financiële markten bevorderen van de financierbaarheid van eigen woningen. Zij heeft met het oog hierop de zogenoemde ‘Nationale Hypotheek Garantie’ (hierna: de NHG) in het leven geroepen. Met de NHG wordt beoogd te bevorderen dat particuliere geldnemers, ook bij veranderende economische omstandigheden, op een veilige en verantwoorde wijze een betaalbare lening kunnen krijgen voor de aanschaf van een eigen woning.

2.2.

De NHG houdt, kort gezegd en voor zover relevant voor deze procedure, het volgende in. Stichting WEW sluit met geldverstrekkers (onder wie ook WestlandUtrecht Bank N.V., hierna te noemen: de Bank) een standaardovereenkomst van borgtocht. Deze borgtocht strekt tot zekerheid voor de betaling van de vordering die de geldverstrekker op een particuliere geldnemer heeft uit hoofde van een hypothecaire geldlening (met een NHG) voor de aankoop van een woning. Op grond van de op de standaardovereenkomst van borgtocht toepasselijke voorwaarden en normen (zie hierna onder 2.3) is de geldverstrekker bevoegd om bij het sluiten van de overeenkomst van geldlening namens Stichting WEW te beslissen op een aanvraag van de geldnemer voor een NHG en een NHG aan de geldlening te koppelen. Indien vervolgens bij een gedwongen onderhandse of executoriale verkoop van de met een NHG geldlening aangekochte woning een verlies (restanthoofdsom van lening en bepaalde rente en kosten, hierna ook wel te noemen: restschuld) ontstaat, voldoet Stichting WEW dat verlies aan de geldverstrekker, mits de geldverstrekker de door Stichting WEW gestelde voorwaarden en normen in acht heeft genomen. Stichting WEW als regresnemer is vervolgens onder bepaalde voorwaarden bereid het aan de geldverstrekker betaalde bedrag niet te innen bij de geldnemer. Dit laatste wordt door Stichting WEW de kwijtscheldingsregeling genoemd.

2.3.

Op de standaardovereenkomst van borgtocht die Stichting WEW met de geldverstrekkers sluit, zijn de (periodiek hernieuwde) Voorwaarden en Normen van Stichting WEW van toepassing (bestaande uit twee delen, namelijk de Normen en de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht). Op de borgtocht voor de overeenkomst van geldlening tussen [eiser] c.s. en de Bank (zie hierna, 2.9) zijn de Voorwaarden en Normen 2011 van toepassing. De hiervoor bedoelde kwijtscheldingsregeling is opgenomen in artikel A3 van de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht 2011 (hierna: de Borgtochtvoorwaarden), en luidt, voor zover van belang:

“BORGTOCHTBEPALING

ARTIKEL A3

1. De geldgever dient in de overeenkomst waarin de lening is vastgelegd clausules van de volgende strekking op te nemen:

a. “Voor de terugbetaling van de lening heeft de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (…), zich borg gesteld. (…)”.

(…)

c “Indien de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen als borg een betaling heeft gedaan aan de geldgever, is de stichting in beginsel bereid de vordering ter zake van deze betaling niet bij de geldnemer in te vorderen mits en voor zover naar het oordeel van de stichting is gebleken dat:

1. de geldnemer ten aanzien van het niet kunnen betalen van de lening te goeder trouw is geweest, en;

2. de geldnemer zijn volledige medewerking heeft verleend om tot een zo goed mogelijke terugbetaling van de lening en een zo hoog mogelijke opbrengst van de woning te geraken.

De stichting kan wel tot gehele of gedeeltelijke invordering overgaan als de geldnemer over zodanig inkomen en/of vermogen beschikte dat betaling door de stichting aan de geldgever voorkomen of beperkt had kunnen worden.

(…)”

2.4.

Op de website www.nhg.nl zijn deze voorwaarden voor kwijtschelding eveneens gepubliceerd, en ook nader (met voorbeelden) toegelicht. Met betrekking tot de voorwaarde van volledige medewerking (artikel A3 lid 1 sub c.2.) is volgens een uitdraai van 2 november 2015 het volgende op de genoemde website van Stichting WEW vermeld:

‘(…)

Er zijn twee voorwaarden om voor kwijtschelding in aanmerking te komen. U moet aan beide voorwaarden voldaan hebben.

1. U bent te goeder trouw geweest (…)

2. U moet volledige medewerking hebben verleend. De tweede voorwaarde om voor kwijtschelding in aanmerking te komen, is dat u volledig heeft meegewerkt om tot een zo goed mogelijke terugbetaling van de lening te komen. Dit is het geval wanneer:

 de woning onderhands is verkocht,

 er geen schade of achterstallig onderhoud is die negatieve invloed heeft op de waarde van de woning,

 én u volledige medewerking heeft verleend ter vermijding of beperking van het verlies.

(…)

De voorwaarden concreet op een rij

(…)

5. U heeft de woning in een goede staat gehouden.

Dit betekent dat de woning voldoende onderhouden is en dat geen schade aan de woning is toegebracht die bij taxatie wordt beoordeeld als waardeverminderend.

(…)

Voorbeeldsituaties kwijtschelding

(…)

Beperking restschuld, onderhoud en makelaar – geen kwijtschelding

• U bent niet verwijtbaar werkloos geworden en moet uw huis verkopen omdat u uw hypotheek niet meer kunt betalen. U bent echter begonnen met de verbouwing van de woning zonder deze af te maken. De woning is daardoor minder waard dan vergelijkbare woningen in uw buurt en wordt voor een lager bedrag verkocht. De restschuld is daardoor hoger. U komt niet in aanmerking voor kwijtschelding van de restschuld omdat u er niet alles aan gedaan heeft om het verlies te beperken.

(…)’

overeenkomst van geldlening [eiser] c.s./de Bank

2.5.

[eiser] is op 25 februari 1987 gehuwd met mevrouw [A] (hierna afzonderlijk te noemen: [A] , en gezamenlijk met [eiser] : [eiser] c.s.).

2.6.

[eiser] c.s. heeft op 6 april 2011 een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van een woonhuis met voormalige winkel met bakkerij, ondergrond en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (hierna te noemen: het pand) tegen een koopsom van € 100.000,-, vermeerderd met kosten koper. [eiser] c.s. heeft de aankoop gedaan met het doel het pand te verbouwen en vervolgens zelf met hun dochters te gaan bewonen. [eiser] c.s. woonde ten tijde van de aankoop in een koopwoning aan de [straat] te [plaats] . Het was de bedoeling dat hij die woning zou verkopen na afronding van de verbouwing.

2.7.

Op 8 april 2011 heeft de Bank aan [eiser] c.s. een offerte uitgebracht voor een geldlening van € 160.000,- met een NHG. Het uit te lenen bedrag omvat een bouwdepot van € 56.375,- voor de kosten van de verbouwing van het pand.

2.8.

Het pand is op 21 april 2011 in opdracht van [eiser] c.s. door een makelaar getaxeerd. Volgens het taxatierapport bedroeg de toenmalige marktwaarde van het pand respectievelijk € 105.000 (zonder verbouwing) en € 143.000 (na verbouwing), en de bedroeg de executiewaarde respectievelijk € 94.000 (zonder verbouwing) en € 128.000 (na verbouwing). Verder wordt in het taxatierapport het volgende vermeld:

‘I. ONDERHOUDSTOESTAND, NIEUWBOUW, VERBOUWING EN/OF VERBETERING

2 Bestaande bouw

(…)

b. De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t b v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde Nee

(…)

d. (…) Bij de taxatieopname zijn geen ernstige van belang zijnde gebreken geconstateerd

(…)

3 Geplande nog te verrichten verbouwing/renovatie

a. Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie

- Belangrijkste werkzaamheden. - houten kozijnen vervangen door kunststof kozijnen/dubbele beglazing

- bestaande aanbouw voorzien van een nieuw plat dak

- nieuwe achteraanbouw(36m3) realiseren

- bestaande aanbouw nieuw afwerken met nieuwe vloer-/wand-/plafondafwerking

- bestaande en nieuwe aanbouw inrichten als nieuwe woonkamer/keuken//baskamer

- dak van hoofdbouw geheel vernieuwen met geisoleerde dakplaten en pannen

- deels nieuwe vloer-/wand-/plafondafwerking in hoofdbouw aanbrengen

(…)

- Volgens opgave van koper

bedragen de geschatte kosten van de werkzaamheden € 56.375,- (..)

  • -

    Volgens de taxateur geeft deze opgave een reëel beeld van de geschatte kosten Ja

  • -

    Worden er werkzaamheden zelf uitgevoerd Nee

(…)’

2.9.

Op verzoek van [eiser] c.s. is het bouwdepot in de definitieve offerte van 1 juli 2011 aangepast naar € 49.000. [eiser] heeft daartoe een specificatie aan de Bank doen toekomen met daarin opgesomd de verbouwingskosten. Volgens de specificatie bedragen de verbouwingskosten € 49.000. Dit betreft alleen materiaalkosten; het bedrag van € 49.000 omvat geen aannemerskosten. De definitieve offerte is vervolgens aanvaard, waarmee een overeenkomst van geldlening tussen de Bank en [eiser] c.s. tot stand is gekomen, met daaraan verbonden een NHG. Bij notariële akte van 5 juli 2011 is ten behoeve van de Bank een recht van hypotheek gevestigd op het pand. In de hypotheekakte staat onder meer:

Afbouwplicht onderpand:

De schuldenaar is verplicht het hiervoor omschreven onderpand af te werken casu quo te doen afwerken en geheel voltooid op te leveren casu quo te doen afleveren naar genoegen van de bank voor de eerste juli tweeduizend twaalf.’

gebeurtenissen na het aangaan van de leningsovereenkomst

2.10.

[eiser] is na het verlijden van de hypotheekakte in afwachting van de bouwvergunning begonnen met sloopwerkzaamheden in de voormalige bedrijfsruimte van het pand, totdat de gemeente een bouwstop gelastte. [eiser] had inmiddels een architect in de hand genomen, die namens hem op 15 januari 2012 een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de verbouwing heeft ingediend. Die vergunning is op 16 april 2012 door de gemeente verleend.

2.11.

Tijdens de sloopwerkzaamheden zijn diverse gebreken aan het licht gekomen, die [eiser] niet had voorzien en ook niet in zijn begroting had opgenomen. Zo is [eiser] onder meer tot de ontdekking gekomen dat:

  • -

    de riolering op zowel de begane grond als de tweede verdieping defect was,

  • -

    de elektrische bedrading in het pand in zeer slechte toestand verkeerde en vervangen moest worden,

  • -

    de riolering die zich boven het plafond van de bedrijfsruimte bevond lekte,

  • -

    de leidingen van de radiatoren lekten en geen behulzing hadden,

  • -

    de afvoer van de keuken defect was,

  • -

    de balken van het plafond rot waren,

  • -

    de bestaande steunbalken in de bedrijfsruimte te gering waren voor de bestaande overspanning, zodat een aanvullende draagmuur noodzakelijk was,

  • -

    achter een muur op de eerste verdieping en de begane grond een oude badkamer verstopt bleek te zitten.

2.12.

Daarnaast heeft [eiser] gedurende de verbouwing te maken gekregen met gezondheidsklachten. Zo heeft hij tijdens de bouwstop een behandeling ondergaan voor een nekhernia en is hij in november 2013 zes weken in de dagopvang verbleven van een kliniek voor geestelijke gezondheidszorg. Ook waren inmiddels relatieproblemen tussen [eiser] en [A] ontstaan.

2.13.

De verbouwing was medio 2014 nog niet afgerond. Op 4 augustus 2014 heeft de Bank aan Stichting WEW laten weten dat [eiser] c.s. een betalingsachterstand van twee maanden had bij de betaling van de maandlasten van de geldlening.

2.14.

Op 5 november 2014 is het huwelijk van [eiser] c.s. geëindigd echtscheiding. Het pand bevond zich op dat moment in casco staat en het bouwdepot van € 49.000 was volledig door [eiser] c.s. aangewend. Wel had [eiser] op dat moment al nieuwe (bouw)materialen aangeschaft (maar nog niet geïnstalleerd), zoals betegeling, radiatoren, toiletten, douchecabines, wastafels en een eilandkeuken inclusief apparatuur.

2.15.

In maart 2015 was de betalingsachterstand van [eiser] c.s. bij de Bank opgelopen tot zeven maanden. De Bank heeft overleg gevoerd met Stichting WEW over de mogelijkheid van een executoriale verkoop via een veiling. Bij e-mail van 20 maart 2015 heeft de Bank aan Stichting WEW bericht dat zij contact heeft gehad met de taxateur (dhr. [de taxateur] van [de BV1] ) die het pand recent had getaxeerd, en dat de Bank gezien de bevindingen van deze taxateur een verkoop via een veiling een betere optie acht dan onderhandse verkoop. De Bank schrijft daarover, voor zover relevant:

‘Hij (de taxateur, rechtbank) verwacht een verkoopperiode van 24 maanden. De tot nu toe door de eigenaren verrichte werkzaamheden zijn netjes uitgevoerd maar het pand is nog steeds casco. Particuliere kopers moeten zeker rond euro 30.000 investeren om het pand bewoonbaar te maken. Dit is niet of nauwelijks te financieren dus zal er eigen geld moeten zijn. Particulieren willen verbouwen terwijl ze in het pand wonen hetgeen hier niet mogelijk is. Er zullen herstelkosten gemaakt moeten worden voordat we het pand uberhaupt in de verkoop kunnen zetten. Hij verwacht rond euro 10.-15.000. (…) Beleggers zullen geïnteresseerd zijn in het pand maar dan voor de prijs van de executiewaarde. Ook zij zullen behoorlijk investeren voordat ze kunnen doorverkopen.’

2.16.

Stichting WEW is vervolgens akkoord gegaan met een verkoop via de veiling. In aanloop naar de verkoop op de veiling van 16 juli 2015 heeft de Bank het pand nogmaals door dhr. [de taxateur] laten taxeren. Deze taxateur heeft in zijn taxatierapport van 21 mei 2015 de marktwaarde van het pand (zonder de opgeslagen bouwmaterialen) getaxeerd op een bedrag van € 70.000 en de waarde bij verkoop via een executieveiling op € 35.000. Ter toelichting op de taxatie schrijft de taxateur in zijn rapport onder meer:

‘(…)

H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING

(…)

b Toegepaste constructie, materialen en installaties

(…)

Centrale verwarming traditionele radiatorenverwarming met als warmtebron een CV ketel op gas De radiatoren zijn nog niet aanwezig en/of aangesloten

Warmwatervoorziening: geen warmwatervoorziening aanwezig

Keuken geen keuken(s) aanwezig

Sanitaire voorzieningen geen sanitaire voorzieningen aanwezig

Afwerking de woning verkeert in een casco toestand De Woning dient op alle punten verder afgewerkt te worden

(…)

N. NADERE MEDEDELINGEN

(…)

In lijn met de verwachte toename in vergrijzing en krimp in de regio en de huidige onderhouds/casco toestand van het pand met de daarbij behorende (beperkte) financieringsmogelijkheden dient bij een marktconforme prijsstelling tenminste rekening te houden met een bemiddelingsperiode van 21 tot 24 maanden. Aanzienlijke kortere bemiddelingsperiodes (binnen 3 maanden) worden uitsluitend bereikt tegen een voor koper uiterst gunstige prijs- kwaliteitsverhouding en benaderen daarmee de gedwongen verkoopwaarde

(…)’

2.17.

Het pand is op de executieveiling tegen een bedrag van € 60.000,- verkocht, met inbegrip van de al door [eiser] c.s. gekochte (bouw)materialen, die in de tussentijd door de Bank elders waren opgeslagen. Na verrekening van de verkoopopbrengst resteerde in verband met de lening een restschuld van € 108.615,76 van [eiser] c.s. aan de Bank. Stichting WEW heeft vervolgens na ontvangst van een verliesdeclaratie in totaal € 108.537,11 van de restschuld aan de Bank vergoed.

2.18.

Bij brief van 1 oktober 2015 heeft Stichting WEW aan [eiser] medegedeeld dat het ontstane verlies niet aan [eiser] wordt kwijtgescholden, omdat naar het oordeel van Stichting WEW niet is voldaan aan de twee criteria voor kwijtschelding, te weten (1) het bestaan van goeder trouw ten aanzien van het niet kunnen betalen van de lening en (2) het verlenen van volledige medewerking aan het vermijden of beperken van het verlies.

2.19.

Namens [eiser] heeft mr. Bisscheroux een verzoek tot heroverweging van de afwijzende kwijtscheldingsbeslissing bij Stichting WEW ingediend. In antwoord op dit verzoek heeft Stichting WEW bij brief van 13 januari 2016 aan [eiser] bericht dat zij

terugkomt van haar eerdere standpunt dat niet aan het criterium te goeder trouw (1) is voldaan, maar dat zij bij haar standpunt blijft dat niet is voldaan aan het criterium van volledige medewerking (2) en dat het besluit om de restschuld niet kwijt te schelden daarom wordt gehandhaafd. Ter toelichting op die beslissing schrijft Stichting WEW onder meer:

‘In uw situatie is de woning niet onderhands verkocht, maar heeft executoriale verkoop plaatsgevonden. Het is algemeen bekend dat executoriale verkoop van een woning tot een lagere opbrengst leidt dan onderhandse verkoop. (…) het feit dat de woning executoriaal is verkocht [valt] u te verwijten. Het is namelijk tot een executoriale verkoop gekomen vanwege de staat van de woning. (…) Het WEW stelt zich op het standpunt dat u aan een grote verbouwing bent begonnen, zonder dat u kennelijk voldoende middelen had om een dergelijke verbouwing te bekostigen. Het door u afgesloten bouwdepot van € 49.000,= was niet voldoende. Deze situatie heeft geleid tot een lagere marktwaarde bij de taxatie van het onderpand. Daarnaast heeft de staat van de woning een onderhandse verkoop verhinderd. De staat van de woning is in de periode dat u beiden eigenaar was dus verslechterd. Het WEW acht u als (mede)eigenaar van de woning verantwoordelijk en aansprakelijk voor deze situatie. De eigenaar van de woning is verantwoordelijk voor de staat van de woning en dient ervoor te zorgen dat de staat van de woning niet leidt tot een waardedaling. (…) Dat u niet anders kon dan de verbouwing in één keer uit te voeren, valt binnen uw eigen risicosfeer en maakt het standpunt van het WEW niet anders. (…) Op basis van voorgaande aspecten stelt het WEW vast dat niet aan het criterium volledige medewerking is voldaan.’

2.20.

[eiser] is in afwachting van de uitkomst van deze procedure met Stichting WEW een voorlopige afbetalingsregeling van € 50 per maand overeengekomen.

3 Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - dat de rechtbank, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

a. voor recht verklaart dat Stichting WEW ten onrechte heeft besloten om [eiser] niet in aanmerking te laten komen voor kwijtschelding;

b. Stichting WEW verbiedt om [eiser] tot betaling van de restschuld te dwingen, op straffe van een door de rechtbank te bepalen dwangsom;

c. Stichting WEW veroordeelt tot betaling van een in redelijkheid vast te stellen bedrag ter vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid;

met veroordeling van Stichting WEW in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[eiser] stelt dat Stichting WEW ten onrechte heeft geoordeeld dat in zijn situatie niet aan het voor kwijtschelding gestelde criterium van volledige medewerking is voldaan. Dat de verbouwing in maart 2015 nog niet was afgerond, was het gevolg van een samenloop van onvoorziene omstandigheden die niet aan [eiser] kan worden verweten. Ten eerste is [eiser] bij de verbouwing op aanzienlijke verborgen gebreken gestuit, die aan het zicht waren onttrokken en die hij niet had kunnen voorzien. Dit onvoorziene meerwerk heeft voor veel vertraging en extra kosten gezorgd. Vervolgens deed zich de onvoorziene echtscheiding voor, waardoor financiële problemen ontstonden en [eiser] onvoldoende middelen had om de verbouwing af te ronden. Onjuist is de stelling van Stichting WEW dat [eiser] met onvoldoende financiële middelen aan de verbouwing is begonnen. Tot aan de scheiding kwam [eiser] al zijn financiële verplichtingen na en hij had alle materialen om de verbouwing af te ronden al gekocht. Eveneens is onjuist dat alle voorzieningen in de woning ontbraken. [eiser] had veel gebreken hersteld en verbeteringen aangebracht; er hoefden slechts nog de, reeds gekochte en aanwezige, materialen te worden geïnstalleerd. [eiser] heeft het pand dan ook niet in slechtere staat gebracht, maar juist in betere staat.

Het was ook niet mogelijk om de verbouwing anders dan in één voorafgaande sloop- en herstelfase en vervolgens één opbouwfase uit te voeren. Het zou tot veel extra werk en kosten hebben geleid om het werk telkens deel voor deel uit te voeren. [eiser] is bij de verbouwing zorgvuldig te werk gegaan. Met betrekking tot de niet te voorziene verborgen gebreken, zijn ziekte of zijn echtscheiding kan hem niets worden verweten.

3.3.

Stichting WEW voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Het gaat in dit geding om de vraag of [eiser] op grond van de voorwaarden van de kwijtscheldingsregeling in aanmerking komt voor kwijtschelding van de restschuld uit de overeenkomst van geldlening met de Bank, die Stichting WEW op grond van de NHG (als borg) aan de Bank heeft vergoed.

4.2.

Tot voor kort werd een dergelijk geschil tussen een geldnemer en Stichting WEW over een afwijzende kwijtscheldingsbeslissing bestuursrechtelijk beslist. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft bij uitspraak van 17 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4568 beslist dat Stichting WEW niet is aan te merken als een bestuursorgaan als bedoeld in artikel 1:1 van de Algemene wet bestuursrecht (AWB). Omdat die beslissing een breuk betekent met jarenlange vaste rechtspraak, heeft de Afdeling bij wijze van overgangsregeling bepaald dat alle tot 1 maart 2015 genomen beslissingen over het al dan niet kwijtschelden van restschulden nog zullen worden aangemerkt als besluiten in de zin van artikel 1:3 AWB, maar dat ten aanzien van geschillen over ná 1 maart 2015 genomen kwijtscheldingsbeslissingen niet de bestuursrechter, maar de burgerlijke rechter bevoegd is. Dat laatste geldt voor het onderhavige geschil, aangezien de beslissing van Stichting WEW om de restschuld van [eiser] niet kwijt te schelden dateert van 1 oktober 2015. Dat betekent dat dit geschil, anders dan voorheen, met inachtneming van het civielrechtelijk toetsingskader moet worden beoordeeld.

4.3.

De rechtbank stelt hierbij het volgende voorop. Tussen Stichting WEW en de Bank is een (standaard)overeenkomst van borgtocht ex artikel 7:850 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot stand gekomen, waarbij Stichting WEW zich tegenover de Bank borg heeft gesteld voor een eventuele restschuld uit de tussen [eiser] en de Bank overeengekomen geldlening. Dat betekent dat Stichting WEW, indien zij op grond van deze borgtocht enig bedrag aan de Bank heeft betaald, in beginsel dat volledige bedrag krachtens een zelfstandig regresrecht op [eiser] kan verhalen (artikel 7:866 lid 1 BW). Artikel 7:866 lid 4 BW bepaalt dat uit de onderlinge rechtsverhouding tussen de borg (Stichting WEW) en de schuldenaar ( [eiser] ), die volgens de artikelen 7:865 en 6:2 BW ook wordt beheerst door de eisen van redelijkheid en billijkheid, iets anders kan voortvloeien.

4.4.

In dat verband is van belang dat Stichting WEW in artikel A3 lid 1 sub c van haar Borgtochtvoorwaarden voorwaarden heeft opgenomen waaronder zij bereid is de restschuld niet in regres bij de geldnemer in te vorderen. Tussen partijen is niet in geschil dat diezelfde kwijtscheldingsvoorwaarden aan [eiser] kenbaar zijn gemaakt doordat de Bank conform het bepaalde in artikel A3 een gelijkluidende versie van de voorwaarden heeft opgenomen in de overeenkomst van geldlening die [eiser] met de Bank heeft gesloten. Partijen zijn het erover eens dat Stichting WEW op grond van deze kwijtscheldingsregeling geen regres op [eiser] kan nemen, indien [eiser] aan de voorwaarden voor kwijtschelding heeft voldaan. In verband daarmee is tussen partijen niet (meer) in geschil dat [eiser] voldoet aan de eerste voorwaarde voor kwijtschelding, die inhoudt dat hij te goeder trouw moet zijn geweest aan het niet kunnen betalen van de lening. Thans is uitsluitend nog in debat of hij ook voldoet aan de tweede voorwaarde voor kwijtschelding, die volgens de tekst van de Borgtochtvoorwaarden inhoudt dat “naar het oordeel van de stichting moet zijn gebleken dat (..) de geldnemer zijn volledige medewerking heeft verleend om tot een zo goed mogelijke terugbetaling van de lening en een zo hoog mogelijke opbrengst van de woning te geraken.”

4.5.

Beoordeeld moet worden of [eiser] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat hij aan dit criterium van volledige medewerking had voldaan en daarom voor kwijtschelding in aanmerking zou komen. Een belangrijk uitgangspunt daarbij is, dat uit de formulering van de kwijtscheldingsvoorwaarden (“naar het oordeel van de stichting moet zijn gebleken”) volgt dat het in het concrete geval ter beoordeling van Stichting WEW is of de geldnemer in zijn volledige medewerking heeft verleend. Stichting WEW heeft op dat onderdeel volgens haar eigen voorwaarden dus een bepaalde mate van beoordelingsvrijheid. Dat betekent dat [eiser] er op basis van de tekst van de aan hem gepresenteerde kwijtscheldingsregeling rekening mee heeft moeten houden dat het aan Stichting WEW is overgelaten om, met inachtneming van de tussen de borg en de schuldenaar geldende eisen van redelijkheid en billijkheid, in te vullen onder welke omstandigheden het criterium van volledige medewerking is vervuld en of aan de geldnemer kwijtschelding zal worden verleend.

4.6.

In dat verband is in de eerste plaats van belang dat als onweersproken vaststaat dat Stichting WEW voor die nadere invulling van de kwijtscheldingscriteria een bestendige gedragslijn hanteert, die zij publiekelijk heeft kenbaar gemaakt via de website www.nhg.nl (zie rov. 2.4). Niet in geschil is dat Stichting WEW die vaste gedragslijn tot op heden altijd consequent heeft toegepast bij haar kwijtscheldingsbeslissingen, terwijl evenmin in geschil is dat de in die gedragslijn gegeven nadere invulling van de kwijtscheldingsvoorwaarden binnen de bestuursrechtspraak als een redelijk beleid is aanvaard. Zoals de Stichting WEW terecht stelt, is de vraag aan de orde of [eiser] , gegeven de hiervoor benoemde beoordelingsvrijheid van Stichting WEW, redelijkerwijs heeft mogen verwachten dat hij op grond van de gestelde voorwaarden voor kwijtschelding in aanmerking zou komen, mede aan de hand van de invulling van die voorwaarden in deze vaste en kenbare gedragslijn van Stichting WEW moet worden beantwoord.

4.7.

Bij de beantwoording van die vraag is eveneens relevant dat, naar ook [eiser] heeft moeten begrijpen, de NHG als vangnet is bedoeld en dat het, zoals ook in de slotzin van de kwijtscheldingsregeling tot uitdrukking is gebracht, niet de bedoeling is dat Stichting WEW in de onderlinge verhouding met de geldnemer verliezen draagt die de geldnemer had kunnen voorkomen of had kunnen beperken. Stichting WEW heeft daarover nog gesteld dat zij in het kader van de NHG voor een groot aantal geldleningen (met een omvangrijke totale waarde) borg moet staan en een te lichtvaardig kwijtscheldingsbeleid aldus verstrekkende gevolgen kan hebben voor de financiële middelen van Stichting WEW en, in het verlengde daarvan, de betaalbaarheid van de NHG (ook voor de consument). Stichting WEW stelt dan ook – geenszins onbegrijpelijk – dat zij vanwege die onderliggende financiële belangen niet te lichtvaardig afstand mag doen van haar regresrecht en tot kwijtschelding mag overgaan.

4.8.

Derhalve kan niet als een juiste uitleg van de voorwaarden worden aanvaard dat de eis van volledige medewerking van de geldnemer alleen betrekking heeft op de periode na het betalingsverzuim, zoals [eiser] in dit geding betoogt. Voor een dergelijke beperkte uitleg van de voorwaarden is ook geen steun te vinden in de tekst van de regeling of in de nadere invulling die Stichting WEW daaraan geeft in haar vaste gedragslijn. Met Stichting WEW is de rechtbank van oordeel dat het criterium van volledige medewerking inhoudt dat de geldnemer zich over de volledige periode van de geldlening zo veel mogelijk moet inspannen om een restschuld te voorkomen of te beperken.

4.9.

Meer toegespitst op de situatie van [eiser] leidt dat tot het volgende. Vast staat dat de waarde van het pand in maart 2015 sterk was gedaald ten opzichte van de markt- en executiewaarde die het pand ten tijde van de aankoop en het verstrekken van de geldlening nog vertegenwoordigde; uit het taxatierapport van 21 mei 2015 volgt dat de marktwaarde van het pand op dat moment, exclusief de al gekochte materialen, € 70.000 bedroeg en dat de executiewaarde, exclusief die materialen, € 35.000 was. Ook staat als onweersproken vast dat de belangrijkste oorzaak van die waardedaling was dat het pand zich op dat moment als gevolg van de niet afgeronde verbouwing in een casco-staat bevond. [eiser] heeft niet betwist dat juist is dat in totaal naar schatting nog ongeveer € 30.000 aan (stuc)werk moest worden verricht om de verbouwing af te ronden en het pand in woonklare staat te brengen. Evenmin heeft hij bestreden dat vanwege de genoemde casco-toestand en de nog benodigde resterende investeringen een onderhandse verkoop aan een particuliere koper op dat moment geen reële mogelijkheid was en dat het pand daarom via een executieveiling moest worden verkocht, met uiteindelijk een verlies van € 108.615,76 tot gevolg.

4.10.

Volgens de vaste en kenbare gedragslijn van Stichting WEW heeft de geldnemer in een dergelijke situatie, waarbij een woning als gevolg van een niet-afgeronde verbouwing in waarde is gedaald en zelfs executoriaal moet worden verkocht, er onvoldoende aan gedaan om het verlies te beperken (zie onder meer het door Stichting WEW genoemde voorbeeld waarin geen kwijtschelding zal worden verleend, rov. 2.4). Dan is vervolgens de vraag of Stichting WEW ook in de situatie van [eiser] , gegeven de omstandigheden van het geval en eventuele andere bij [eiser] gewekte verwachtingen, in redelijkheid bij dit vaste beleid heeft mogen aansluiten en heeft mogen oordelen dat [eiser] vanwege het niet afronden van de verbouwing niet zijn volledige medewerking aan het beperken van het verlies heeft verleend. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt daartoe als volgt.

4.11.

Zoals hiervoor is overwogen, houdt het criterium van volledige medewerking in dat op de geldnemer een verplichting rust om zich zo veel mogelijk in te spannen om een verlies te voorkomen of te beperken. Met Stichting WEW is de rechtbank van oordeel dat dit onder meer meebrengt dat de geldnemer zich bij een verbouwing van de woning zo veel mogelijk moet inspannen om de waarde van de woning in evenwicht te houden (c.q. te brengen) met het uitstaande bedrag van de lening, zodat de woning bij een (gedwongen) verkoop nog voldoende verkoopbaar is en voldoende opbrengt. Weliswaar staat dit niet letterlijk zo in de voorwaarden of in de vaste gedragslijn van Stichting WEW, maar een dergelijke redelijke uitleg van het medewerkingscriterium past binnen de beoordelingsvrijheid die Stichting WEW bij de invulling van de voorwaarden heeft. In het geval van [eiser] betekent dit dat hij een inspanningsverplichting had om de geplande verbouwing van de woning tijdig af te ronden en daarmee de waardevermeerdering van de woning tot stand te brengen, waarvoor hij met het bouwdepot extra geld van de Bank had geleend. Die inspanningsverplichting had [eiser] te meer, aangezien hij zich ook in de hypotheekakte tegenover de Bank ertoe had verbonden om de verbouwing uiterlijk op 1 juli 2012 te hebben afgerond.

4.12.

[eiser] heeft niet aan deze inspanningsverplichting voldaan. [eiser] heeft ervoor gekozen om de verbouwing voor een groot deel zelf uit te voeren. Hij heeft een bouwdepot van € 49.000 geopend om de door hem ingeschatte benodigde materialen aan te schaffen en hij had daarnaast, volgens zijn eigen verklaring ter comparitie, vanuit eigen geld en vanuit de verlaging van de overdrachtsbelasting samen met [A] een bedrag van in totaal € 10.000 beschikbaar voor aannemerskosten en overige kosten. [eiser] heeft echter onvoldoende onderzocht of en in hoeverre dit bedrag daadwerkelijk toereikend was om de door hem voorgenomen verbouwing binnen bekwame tijd af te ronden. Hij heeft voorafgaand aan het sluiten van de geldlening geen nader bouwkundig onderzoek laten uitvoeren naar de bouwkundige staat van het pand en de aanwezigheid van eventuele gebreken die ook hersteld zouden moeten worden om de geplande verbouwing tot stand te brengen. [eiser] heeft alleen een - steekproefsgewijze - visuele inspectie laten uitvoeren door een taxateur en op basis van een visueel onderzoek de kosten en de omvang van de verbouwing op een bedrag van € 56.375 geschat. Daarmee heeft hij een risico genomen dat hij niet kan afwentelen op WEW. [eiser] had bij gebreke van een bouwkundig onderzoek geen enkele zekerheid dat zich bij de verbouwing geen gebreken zouden openbaren die tot (al dan niet aanzienlijk) meerwerk zouden kunnen gaan leiden, terwijl algemeen bekend mag worden verondersteld dat bij een verbouwing gebreken kunnen opduiken, te meer wanneer het, zoals hier, een ingrijpende verbouwing van een relatief oud pand betreft.

4.13.

[eiser] kan in dit verband niet met succes tot verweer aanvoeren dat zowel de Bank als Stichting WEW, gelet op haar eigen Voorwaarden en Normen, bij het verstrekken van de geldlening met NHG een nader bouwkundig onderzoek niet nodig achtten. [eiser] heeft in de onderlinge verhouding met Stichting WEW een zelfstandige inspanningsplicht om al het mogelijke te doen om de verbouwing tijdig af te ronden en aldus de voor de balans tussen het onderpand en de geldlening benodigde waardevermeerdering van de woning tot stand te brengen. In het kader van die inspanningsverplichting heeft [eiser] een eigen verantwoordelijkheid om te onderzoeken of zijn verbouwingsplannen reëel zijn en binnen aanvaardbare tijd en de geplande kosten kunnen worden voltooid. De omstandigheid dat artikel 1.8 van de Normen, waarop [eiser] kennelijk doelt, vanwege de inhoud van het taxatierapport voor de verstrekking van de NHG verder geen bouwkundig onderzoek verplicht stelde, ontslaat hem niet van die zelfstandige inspanningsverplichting. Evenmin kan [eiser] met succes aanvoeren dat in het betreffende taxatierapport van 21 april 2011 stond dat er naar de indruk van de taxateur geen aanleiding was voor nader (bouwkundig) onderzoek en geen ernstige van belang zijnde gebreken door de taxateur waren geconstateerd. Zoals ook in het rapport stond, was die inschatting alleen op een visuele – steekproefsgewijze – inspectie gebaseerd. Dit bood dus geen garantie voor de afwezigheid van gebreken en daarmee ook niet voor de juistheid van de ingeschatte omvang en tijdsduur van de geplande verbouwing.

4.14.

Stichting WEW heeft terecht overwogen dat het onder deze omstandigheden voor rekening en risico van [eiser] komt dat hij tijdens de verbouwing op talrijke gebreken is gestuit en daardoor met veel onvoorziene extra werkzaamheden en extra kosten is geconfronteerd. [eiser] had zich voorafgaand aan de verbouwing voldoende van de aanwezigheid van gebreken moeten vergewissen of op andere wijze het risico op gebreken moeten ondervangen. Ook dat laatste heeft hij onvoldoende gedaan. Uit de stellingen van [eiser] volgt dat hij bij de aanvang van de verbouwing in totaal slechts iets meer (ongeveer € 3.000) aan middelen ter beschikking had dan het daarvoor door hem ingeschatte bedrag van € 56.375 dat, als gezegd, alleen op een beknopte visuele inschatting was gebaseerd. Daarmee heeft [eiser] voor hemzelf onvoldoende financiële middelen in reserve gehouden om eventuele omvangrijke gebreken en de gevolgen daarvan voor de bouw toereikend op te vangen. Evenmin heeft [eiser] voldoende ingespeeld op het risico dat een grotendeels in eigen beheer uit te voeren verbouwing door ziekte of andere privéomstandigheden van de geldnemer stil kan komen te liggen. Door het ontbreken van een ruime financiële buffer, in combinatie met het onvoldoende incalculeren van gebreken, had [eiser] kennelijk niet genoeg middelen om tijdens ziekte zijn deel van het werk aan een aannemer uit te besteden en zo de vertraging in de bouw te beperken. Daarom komt ook de stagnatie in de verbouwing door de ziekte-uitval van [eiser] in het onderhavige geval goeddeels voor zijn eigen rekening.

4.15.

Op zichzelf kan aan [eiser] worden toegegeven dat het niet afronden van de verbouwing uiteindelijk mede is veroorzaakt door de (niet aan hem toerekenbare) echtscheiding en de daaruit voortvloeiende terugval in financiële middelen. Inderdaad valt geenszins uit te sluiten dat [eiser] zonder die scheiding de verbouwing wel had kunnen afronden en niet gedwongen was geweest om de woning te verkopen. [eiser] gaat er met dit betoog echter aan voorbij dat hij op het moment dat de gevolgen van de relatieproblemen intraden (naar de rechtbank begrijpt eind 2013) al in een situatie was komen te verkeren waarin hij - twee jaar na de aankoop en ruim een jaar na de met de Bank afgesproken einddatum - ondanks al het herstelwerk en aangebrachte verbeteringen, nog steeds met een pand in casco-toestand zat en geen financiële middelen meer had om de verbouwing op korte termijn af te (laten) ronden. Het bouwdepot was volledig gebruikt voor de aankoop van materialen en [eiser] c.s. had door het onvoorziene herstelwerk van de gebreken op dat moment geen financiële reserves om het resterende deel van de verbouwing door een aannemer te laten uitvoeren. Tot de inspanningsverplichting van [eiser] hoorde dat hij vooraf voldoende had onderzocht of het door hem voorgenomen bouwplan reëel was en/of op een andere manier het risico op gebreken voldoende in zijn planning, financiering en aanpak van de verbouwing had ingecalculeerd. Hij had dan de verbouwing binnen twee jaar afgerond kunnen hebben of in ieder geval zo kunnen inrichten, dat hij na twee jaar niet met een nog in onbewoonbare staat verkerend pand en een ontoereikend bouwbudget zat.

4.16.

De conclusie is dan ook dat Stichting WEW in redelijkheid tot het oordeel heeft mogen komen dat het onder deze omstandigheden voor rekening en risico van [eiser] komt dat de verbouwing niet is afgerond en het pand uiteindelijk in casco-toestand moest worden verkocht. Stichting WEW heeft terecht mogen aansluiten bij het uitgangspunt in haar vaste gedragslijn dat [eiser] er alsdan niet alles aan heeft gedaan om een verlies te voorkomen of te beperken en niet voor kwijtschelding in aanmerking komt. [eiser] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een andere uitkomst leiden, zodat het aanbod van [eiser] om nader bewijs van de door hem gestelde feiten te leveren wordt gepasseerd.

4.17.

[eiser] heeft ten slotte, los van al het bovenstaande, nog opgeworpen dat niet valt in te zien waarom door de Bank en Stichting WEW geen gebruik hebben gemaakt van de in de artikelen B8, B9, derde lid en B9A van de Borgtochtvoorwaarden geboden mogelijkheid om met [eiser] in overleg te treden en hem met behulp van een aanvullend krediet en een aanvullende borgtocht in staat te stellen de verbouwing af te ronden. [eiser] moest alleen nog de keuken en badkamer, die al waren gekocht, installeren om de woning bewoonbaar te maken. Aldus had met een kleine aanvullende lening een verhoudingsgewijs aanzienlijke waardevermeerdering van het onderpand kunnen worden bewerkstelligd, aldus [eiser] .

4.18.

Dit betoog slaagt niet. Nog daarvan afgezien dat de optie om borgtocht voor een aanvullend krediet te krijgen volgens artikel B9A moet worden besproken tussen de Bank en Stichting WEW, en niet met de geldnemer, is dat volgens de tekst van het artikel geen verplichting voor Stichting WEW, maar een mogelijkheid (er staat immers ‘kan’). Niet valt in te zien waarom Stichting WEW daartoe in dit geval in redelijkheid had moeten overgaan. Er was immers een betalingsachterstand van ruim zeven maanden, terwijl, anders dan mr. Bisscheroux in zijn schriftelijke aantekeningen betoogt, er niet slechts een geringe investering nodig was om het pand als bewoonbare woning aan een particulier te kunnen verkopen. De door de Bank ingeschakelde taxateur heeft immers gesteld dat daarvoor nog een bedrag van ongeveer € 30.000 nodig was en [eiser] heeft zelf ter comparitie erkend dat dit, al het resterende werk bij elkaar opgeteld, waarschijnlijk een juiste inschatting is.

4.19.

De slotsom is dat Stichting WEW zich rechtens op het standpunt heeft mogen stellen dat [eiser] op grond van de voorwaarden van de kwijtscheldingsregeling niet voor kwijtschelding in aanmerking komt. Dat betekent dat Stichting WEW, in overeenstemming met het oorspronkelijke uitgangspunt van artikel 7:866 lid 1 BW, de restschuld in regres op [eiser] kan verhalen. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen.

4.20.

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [eiser] veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Stichting WEW begroot op € 619 aan griffierecht en € 904 aan salaris advocaat (2 punten x liquidatietarief € 452), in totaal: € 1.523.

4.21.

Voor veroordeling in de gevorderde nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116).

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de kant van Stichting WEW begroot op € 1.523,-, met bepaling dat die proceskosten zullen worden vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, indien zij niet uiterlijk 14 dagen na de datum van dit vonnis zijn voldaan;

5.3.

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Honée en in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2017.