Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2017:2415

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
15-03-2017
Datum publicatie
17-03-2017
Zaaknummer
C/09/505113 / HA ZA 16-160
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

mededelingsplicht; non-conformiteit; onderhoudskosten

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2017/1384
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/505113 / HA ZA 16-160

Vonnis van 15 maart 2017

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

POONAWALLA SCIENCE PARK B.V., als rechtsopvolgster onder algemene titel van BILTHOVEN BIOLOGICALS B.V.,

gevestigd te Bilthoven,

eiseres in de hoofdzaak,

eiseres in het incident,

advocaat mr. W.E. Pors te Den Haag,

tegen

de rechtspersoon naar publiekrecht

DE STAAT DER NEDERLANDEN (MINISTERIE VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKRELATIES, RIJKSVASTGOEDBEDRIJF),

zetelend te Den Haag,

gedaagde in de hoofdzaak,

verweerder in het incident,

advocaat mr. F. Sepmeijer te Den Haag.

Partijen zullen hierna eiseres en de Staat genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 1 februari 2016 met producties 1 t/m 17;

  • -

    de conclusie van antwoord in het incident ex artikel 843a Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv), tevens conclusie van antwoord in de hoofdzaak van 4 mei 2016 met producties 1 t/m 13;

  • -

    het tussenvonnis van 15 juni 2016 waarbij een comparitie van partijen is bevolen;

  • -

    de akte houdende overlegging producties van eiseres, met producties 18 t/m 20;

  • -

    de brief van de zijde van eiseres van 17 januari 2017, waarbij productie 19 van eiseres is vervangen;

  • -

    de brief van de zijde van eiseres van 27 januari 2017, met bijlagen;

  • -

    de akte van de Staat in het incident;

  • -

    de akte houdende overlegging producties van de Staat, met producties 14 t/m 18;

  • -

    de akte houdende overlegging productie van de Staat, met productie 19;

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 31 januari 2017.

1.2.

Het proces-verbaal van comparitie is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Partijen hebben daarvan gebruik gemaakt, de Staat bij brief van 21 februari 2017 en eiseres bij faxbericht van 27 februari 2017. Deze correspondentie maakt onderdeel uit van het procesdossier.

1.3.

De procedure is aanhangig gemaakt door Bilthoven Biologicals B.V. (Bbio). Hangende de procedure heeft een juridische splitsing plaatsgevonden, als bedoeld in artikel 2:334a Burgerlijk Wetboek (BW), waarbij alle rechten en verplichtingen die onderwerp waren van de vordering van Bbio zijn afgesplitst naar Poonawalla Science Park B.V. De rechtbank gaat – als ware het geding geschorst en hervat in de zin van de artikelen 225 lid 1 onder c en 227 Rv – met instemming van partijen over tot in de plaats stelling van Poonawalla Science Park B.V. als rechtsopvolgster onder algemene titel van Bbio.

1.4.

Ten slotte is een datum voor het wijzen van het vonnis bepaald.

2 De feiten

in de hoofdzaak en in het incident

2.1.

Deze procedure vloeit voort uit de verkoop door de Staat aan Bbio van het ALT-complex aan de Antonie van Leeuwenhoeklaan 9 te Bilthoven (ALT-complex). Het ALT-complex is een voormalig Rijkscomplex; een beveiligd terrein met gecontroleerde toegang waarop zich enkele tientallen gebouwen bevinden. Een deel van deze gebouwen is in de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw gerealiseerd; andere gebouwen zijn meer recent bijgebouwd. Het ALT-complex huisvest al vele jaren instellingen op het gebied van de wetenschap, waaronder het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM). Daarnaast worden op het terrein onder meer vaccins geproduceerd en vindt er wetenschappelijk onderzoek plaats. Het complex bevat een uitgebreid netwerk voor de levering van nutsvoorzieningen, gassen en vloeistoffen en dataverkeer.

2.2.

De eigendom van het ALT-complex viel, tot aan de levering aan Bbio in februari 2014, onder de verantwoordelijkheid van het Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf (RVOB). De verhuur en het in gebruik geven van het terrein viel onder de verantwoordelijkheid van de Rijksgebouwendienst (Rgd). RVOB en Rgd zijn thans opgegaan in het Rijksvastgoedbedrijf (Rvb) dat onder het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties valt.

2.3.

Als gezegd worden op het ALT-complex vaccins geproduceerd. De verantwoordelijkheid voor het wetenschappelijk onderzoek en de productie van vaccins was voorheen belegd bij het (huidige) ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS). De productie van vaccins op het ALT-complex werd enkele jaren verzorgd door het Nederlands Vaccin Instituut (NVI), een voormalig agentschap van het ministerie van VWS. De Staat heeft in 2010 besloten de productie van vaccins niet langer in eigen beheer uit te voeren en de licenties voor de vaccinproductie geveild. De licenties zijn daartoe eerst ondergebracht in Bbio, dat specifiek voor de transactie is opgericht. Vervolgens zijn de licenties gegund aan het Serum Institute of India (SII) en de aandelen in Bbio aan SII overgedragen.

2.4.

Het terrein waarop en de opstallen waarin de vaccins werden geproduceerd bleven op dat moment eigendom van de Staat. Tussen de Staat als verhuurder en Bbio als huurster is voor dit terrein en de opstallen op 11 juni 2012 een huurovereenkomst gesloten (de huurovereenkomst), ingaand per 1 juni 2012 en eindigend op 31 december 2018.

2.5.

In de overwegingen in de huurovereenkomst is onder andere vermeld dat de hoofdgebruiker van het ALT-complex, RIVM, plannen heeft te verhuizen naar een andere locatie en dat de verwachting is dat dit vertrek niet vóór 31 december 2018 zal plaatsvinden. Verder is vermeld dat de Staat voornemens is het ALT-complex met opstallen en verdere aanhorigheden na het vertrek van RIVM leeg en vrij van verhuur te vervreemden en dat de Staat daarom bereid is het bij Bbio in gebruik zijnde gedeelte tijdelijk te verhuren. De Staat is daarbij bereid Bbio een eerste recht op koop op (delen van) het ALT-complex te verlenen.

2.6.

In artikel 10 van de huurovereenkomst is bepaald dat de Staat niet tot onderhoud, herstel, vervanging of vernieuwing van het gehuurde met inbegrip van de gebruikersinstallaties, kan worden verplicht en dat het eigenaars- en huurdersonderhoud volledig voor rekening komt van Bbio.

2.7.

Het eerste recht van koop is vastgelegd in artikel 16 van de huurovereenkomst. De koopoptie kon uiterlijk op 1 januari 2016 worden uitgeoefend. In artikel 16 is de procedure voor het uitoefenen van de koopoptie nader beschreven, waarbij tevens is bepaald dat een bindende taxatieprocedure zal worden doorlopen voor het vaststellen van de koopprijs.

2.8.

Bij brief van 15 januari 2013 heeft Bbio de koopoptie ingeroepen voor het gehele ALT-complex.

2.9.

Bij brief van 13 februari 2013 heeft de Staat Bbio bericht mee te willen werken aan de verkoop van het ALT-complex conform de in de huurovereenkomst overeengekomen taxatieprocedure. De Staat heeft Bbio daarbij op het volgende gewezen:

In the procedure, national and regional (property) expertise is essential for the purchasing party. I therefore request that you inform us in the near future as to which consultant will present Bbio/ SII in this procedure’.

2.10.

Bbio heeft in dit traject American Appraisals (AA) en Bird & Bird ingeschakeld als haar adviseurs. Bbio en de Staat hebben voorts ieder een taxateur benoemd, die gezamenlijk een derde taxateur hebben benoemd. Deze taxateurs hebben het ALT-complex meerdere malen bezocht, te weten op 25, 26 en 29 juni en op 28 augustus 2013.

2.11.

De taxateurs hebben vervolgens een concepttaxatierapport opgesteld. AA heeft bij document van 18 oktober 2013 haar commentaar op het concepttaxatierapport, voor zover hier van belang, op de volgende wijze verwoord:

‘ Disconteringsvoet

De waardering gaat in eerste instantie uit van bruto huuropbrengsten. Wij veronderstellen dat het gebrek aan inzicht in de daadwerkelijke beheer- en onderhoudskosten de commissie heeft gebracht tot de aanpak waarbij deze kosten voor de eigenaar zijn opgenomen in de disconteringsvoet.

Deze disconteringsvoet inclusief de inschatting voor beheer- en onderhoudskosten is vastgesteld op 11.25 procent.

Wij zijn van mening dat de disconteringsvoet van 11,25% significant te laag is berekend om de volgende redenen.

- Op basis van actuele informatie gaan wij er op dit moment vanuit dat de onderhoudskosten ten laste van de nieuwe eigenaar geraamd zijn op minimaal EUR 2 miljoen:

- Dit betekent dat de veronderstelde onderhoudskosten in de eerste vijf jaren circa 30% van de bruto huuropbrengsten zijn: n.b. dit is exclusief overige eigenaarkosten zoals belastingen, verzekeringen, management etc.

- Bovendien zullen door de toenemende veroudering van de gebouwen de beheer- en onderhoudskosten sneller stijgen dan de veronderstelde inflatiefactor van 2% voor de huuropbrengsten.

Belangrijk: Daar waar de huuropbrengsten stoppen in de waardering (na 2018 en deels tot en met 2023), zien wij in de waardering de beheer- en onderhoudskosten niet doorlopen. Dat er geen huuropbrengsten zijn betekent niet dat er geen kosten voor onderhoud en beheer van het terrein voor de eigenaar blijven bestaan.

Wij vragen de taxatiecommissie bovenstaande informatie mee te nemen in het vaststellen van een meer reële disconteringsvoet’.

2.12.

In een taxatieoverzicht van 1 november 2013 hebben de taxateurs de ‘market value’ van het ALT-complex bepaald op € 48.700.000,--. In het overzicht is de waarde deels berekend aan de hand van de netto opbrengsten uit de huuropbrengsten en deels bepaald aan de hand van een restwaarde (exit value) van onderdelen van het ALT-complex nadat de huur zou worden beëindigd.

Bij de post ‘operation costs’ vermeldt het overzicht de volgende bedragen:

2014 € 2.919.173,--

2015 € 2.824.014,--

2016 € 2.288.815,--

2017 € 1.858.753,--

Verder vermeldt het overzicht een aftrek van € 500.000,-- voor ‘contractual obligations maintenance’.

2.13.

In een e-mail van 15 november 2013 van [A] ( [A] ) van AA aan [B] ( [B] ), werkzaam bij Rgd, refereert [A] aan een gesprek over het eigenaarsonderhoud aan het ALT-complex op 14 november 2013. [A] vraagt [B] te bevestigen of hij een juiste weergave geeft van hetgeen besproken is. [B] heeft hierop gereageerd in een e-mail van 19 november 2013 en de vraagpunten van [A] achtereenvolgens beantwoord. De relevante vragen en antwoorden luiden als volgt:

[A] : ‘De gerealiseerde kosten voor het eigenaarsonderhoud liggen in 2012 op een niveau van EUR 2,3m, bestaande uit EUR 1.970K aan onderhoud en EUR 307K aan storingen’.

[B] : ‘Correct (incl. btw), met als enige opmerking dat het bedrag “storingen” ook gezien moet worden als bedrag inclusief BKW. Opgegeven gerealiseerde kosten veranderen hier echter niet door, is mij verteld.’

[A] : ‘Voor 2013 is de gecontracteerde waarde voor het eigenaaronderhoud EUR 1.590K. Daarbovenop komt nog een bedrag voor storingen (nadere informatie wordt aangeleverd door [B] )’.

[B] : ‘Correct incl. btw en contracten staan in de iRoom. Uiteindelijk bedrag “storingen 2013” kan echter pas eind 1e kwartaal 2014 gegeven worden. Conform het bestek (contractstuk) worden de meer- minderwerken in dit kwartaal inzichtelijk gemaakt en met 4e kwartaal 2013 verrekend. Zoals afgesproken zal ik trachten voor 2012 per contractpartner en/of clustergebouwen e.e.a. op te geven. Of dit voor a.s. woensdag gaat lukken durf ik niet te beloven daar ik hierbij afhankelijk ben van de organisatie. Lukt het niet dan mail ik het je tijdens het overleg getoonde overzichtje’

[A] : ‘Het onderhoudsniveau voor een commerciële gebruiker zou lager liggen. Het RIVM is aangemerkt als ‘vitaal’, en heeft daardoor hogere onderhoudsnormen.

[B] : ‘De Rgd ziet het Rivm inderdaad niet als een standaard kantoorgebouw gezien de maatschappelijke taken die deze verricht en beschouwd deze huisvesting dan ook als special user. In dit kader heeft bij de overheid een gebruiker over het algemeen inspraak bij het vervangingen/onderhoud, wat hogere onderhoudskosten tot gevolg kan hebben/heeft. Tevens hanteert de overheid hogere standaards op zaken als bvb brandveiligheid, veilig werken op hoogten, terug brengen energie gebruik, etc. wat zij aspectprogramma’s noemt.

2.14.

Op 20 november 2013 hebben de taxateurs hun eindrapport uitgebracht (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport is vermeld dat de taxateurs over onder andere het volgende document hebben kunnen beschikken:

Objects element list (OEL list) of all buildings of 28 february 2012’.

Op bladzijde 26 van het taxatierapport is ten aanzien van de waarderingsmethode vermeld:

‘The appraisal is based the cost-, and income approach and we have applied the following two valuation methods, i.e.

1. Depreciated replacement cost; all buildings which will be not be rented back.

2. Discounted cash flow (DCF); all buildings which will be rented back by RIVM, Intravacc and PBL.’

Verder is daar ten aanzien van de exploitatielasten vermeld:

‘The costs of exploitation have been based on the current pricing level of actual contracts of the current owner and normative price levels for complexes with a high service level. These costs are higher than normative prices in costs calculation books because of the higher level of facilities and installations. Preventive maintenance is necesssary due to the higher level and nature of activities in the various buildings.’

2.15.

Over de onderhoudstoestand en technische staat van het ALT-complex wordt in bijlage 2 van het taxatierapport onder meer het volgende opgemerkt:

‘2.1.1. State of repair and technical condition

1. Although on our inspection of the property we were able to gain an idea of the state of repair as far as we were able to inspect the various parts, we looked only at the external and directly visible state of repair. In forming our view of the technical and/or functional obsolescence of the constituent parts we took into account the age, type of use and (multi)functionality of the whole building.

2. In assessing the state of repair of the property a relationship has been established with the age of the buildings; that is, we have related the technical and/or functional obsolescence of the parts of the building to the age, the type of use and the (multi)functionality of the whole building.

3. Our assessment of the state of repair is not a structural survey and is indicative only. For more detailed information we recommend a structural survey.

(…)

5. In making our valuation we have assumed that the condition of the technical systems in the building is in line with its use and that therefore any regular permits required from the government and local authorities can be obtained without any special capital expenditure.’

2.16.

In het taxatierapport is de waarde van het ALT-complex bepaald op € 48.700.000,-.

2.17.

In het kader van het verkoopproces is een I-room ingericht. In deze I-room zijn voor zover hier relevant op 17 juli 2013 een Object Element List (OEL-lijst) van alle gebouwen, op 28 oktober 2013 bestekken van onderhoudsleveranciers en op 28 november 2013 conditiemetingen en gebrekenlijsten opgenomen.

2.18.

Op 26 november 2013 is tussen de Staat (VWS) en Bbio een ‘Heads of Agreements Operations Antonie van Leeuwenhoek Terrain’ getekend (HoA). In de HoA zijn de afspraken tussen partijen over de toekomstige exploitatie van het ALT-complex vastgelegd. Daarin is bepaald dat het project directoraat ALT (PD-ALT) tot 1 januari 2015 het onderhoud van de gebouwen, dat door externe leveranciers wordt uitgevoerd, zal coördineren en dat Bbio de coördinatie zal overnemen vanaf 1 januari 2015 met continuering van de gerelateerde leverancierscontracten. Verder is in artikel 2.2. van de HoA voor zover hier van belang het volgende bepaald:

‘The level of building maintenance required by the current users exceeds the level of maintenance normally required by a commercial user.

Parties therefore have agreed that the owner costs for building maintenance do not exceed EUR 1.4m (including VAT) thereafter it will be revised as per Consumer Price Index on an annual base in the period 2014-2018. PD-ALT till its existence and thereafter MoH [rechtbank: waarmee VWS bedoeld wordt] guarantees that these cost levels are not exceeded at the cost of Bilthoven Biologicals.

2.19.

Op 12 december 2013 hebben de Staat en Bbio een koopovereenkomst getekend. Het ALT-complex is daarbij door de Staat aan Bbio verkocht voor het door de taxateurs bepaalde bedrag van € 48.7000.000,-. De relevante bepalingen uit de koopovereenkomst luiden als volgt:

Artikel 6. Conformiteit

  1. Verkoper garandeert dat, voor zover verkoper bekend, het huidige gebruik van het verkochte niet in strijd is met de regels van publiek- of privaatrecht en geen (ver)bouwwerkzaamheden zijn uitgevoerd zonder de vereiste vergunningen. Daarnaast verklaart verkoper dat het verkochte exclusief is gebruikt als kantoorruimte, woonruimte, vergaderruimtes, bedrijfsrestaurant, laboratoria voor het ontwikkelen van vaccins, onderzoeksfaciliteiten c.a. en opslag, de distributie van vaccins en deels voor verhuur aan koper voor wat betreft de gebouwen die worden verhuurd aan koper op het moment van uitvoering van deze overeenkomst.

  2. Verkoper garandeert, naar zijn beste weten, dat koper beschikt over alle gegevens die onder de aandacht van koper zou moeten worden gebracht, met dien verstande dat verkoper niet verplicht is informatie te verstrekken over zaken die reeds bekend zijn bij koper of die bekend hadden kunnen zijn bij de koper naar uitvoering van een eigen onderzoek, voor zover het redelijk is om, naar geldende verkeersopvattingen, van koper te verwachten een dergelijk onderzoek uit te voeren. Koper erkent dat hij voldoende mogelijkheid heeft gekregen om het verkochte te onderzoeken, de aangeleverde gegevens met betrekking tot het verkochte te evalueren en enig ander noodzakelijk onderzoek uit te voeren.

  3. Koper verklaart dat hij expliciet akkoord gaat met de lasten en beperkingen zoals deze blijken uit deze koopovereenkomst, alsmede met de lasten en beperkingen die hem bekend (hadden kunnen) zijn in de actuele situatie na een onderzoek genoemd in lid 2 van dit artikel. Koper verklaart dat hij toegang heeft gehad tot de dataroom zoals opgezet door verkoper, conform de index die is bijgevoegd bij deze overeenkomst als bijlage 4.

  4. Koper is voornemens het verkochte in gebruik te nemen voor het doel zoals beschreven in lid 1 van dit artikel, waarbij het verkochte gedeeltelijk zal worden verhuurd aan derden en aan verkoper, met inachtneming van de huurovereenkomst met derden zoals genoemd in artikel 19 van deze koopovereenkomst en de huurovereenkomsten die zijn gesloten met verkoper, zoals genoemd in artikel 20 van deze koopovereenkomst.

(…)

Artikel 9. Aanvaarding

  1. Het verkochte zal worden aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich heden bevindt, onder gestanddoening van de in artikel 19 en artikel 20 genoemde huurovereenkomsten.

  2. Het voortgezet gebruik van verkoper als zorgvuldig schuldenaar vanaf voormeld tijdstip tot aan het tijdstip van feitelijke levering wordt geacht geen wijziging te hebben gebracht in de staat van het verkochte.’

2.20.

In artikel 20 van de koopovereenkomst is voorts bepaald dat Bbio na de levering van het ALT-complex delen daarvan aan de Staat “terug” zal verhuren. Daartoe heeft Bbio op 12 december 2013 vier huurovereenkomsten gesloten met respectievelijk het RIVM, het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), Intravacc en Projectdirectie Alt, die al langere tijd op het ALT-complex gevestigd waren.

2.21.

Bij de koop heeft Bbio ook een aantal onderhoudscontracten ten aanzien van het ALT-complex van de Staat overgenomen. Een van de leveranciers van onderhoud betreft het bedrijf Vinci Facilities (voorheen Cegelec, hierna: Vinci). De Staat heeft in de jaren voorafgaand aan 2014 een groot deel van het eigenaarsonderhoud op het ALT-complex uitbesteed aan Vinci. In het bestek van de aanbesteding van dit onderhoud van 1 juli 2009, een bestek dat in de I-room aanwezig was, staan de contractuele verplichtingen voor Vinci, waaronder het plegen van (preventief) onderhoud, het opstellen van een vervangingsplanning en het periodiek, eens per kwartaal, voeren van onderhoudsoverleg. Het opstellen van een vervangingsplanning bestaat, blijkens het bestek, uit twee onderdelen:

- Het uitvoeren van een conditiemeting voor alle elementen zoals vermeld op de ‘Contract Object Elementen Lijst’ (COEL);

- Het verwerken van de resultaten in een vervangingsplanning voor een periode van 5 jaar. Dit betreft zowel planmatige vervangingen als ook de vervangingen van elementen en/of onderdelen daarvan die een slechtere conditiescore hebben dan 3 (gebaseerd op de NEN norm 2767 deel 1 en 2 ‘conditiemeting van bouw- en installatiedelen’). Deze vervangingsplanning moet per object opgesteld worden en gespecificeerd zijn per element, inclusief een kostenraming volgens de NEN 2634.

De conditiemetingen werden door Vinci zelf uitgevoerd; de gehanteerde scores refereerden aan objectieve NEN 2767- en BOEI-normeringen.

2.22.

De NEN 2767-conditiescore van bouw- en installatiedelen wordt weergegeven op een zespuntsschaal. Korte omschrijvingen, ontleend aan www.nen.nl, van de conditiescores luiden:

1. uitstekende conditie: incidenteel geringe gebreken;

2. goede conditie: incidenteel beginnende veroudering;

3. redelijke conditie: plaatselijk zichtbare veroudering. Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar;

4. matige conditie: functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar;

5. slechte conditie: de veroudering is onomkeerbaar;

6. zeer slecht conditie: technisch rijp voor sloop.

2.23.

Vinci heeft in 2010 een vervangingsplanning gemaakt voor de periode 2010-2015. Ook heeft periodiek kwartaaloverleg over het onderhoud met de Staat als eigenaar van het ALT-complex plaatsgevonden, waarvan verslagen zijn opgesteld. Bovendien zijn conditiemetingen opgesteld die – zoals hiervoor vermeld – op 28 november in de I-room zijn geplaatst. De voormelde vervangingsplanning van Vinci en de periodieke onderhoudsverslagen zijn niet in de I-room geplaatst.

2.24.

De Staat en Bbio zijn in een allonge bij de huurovereenkomsten van de huurders RIVM, PBL en Intervacc, ondertekend namens de Staat op 12 december 2014 en namens Bbio op 15 december 2014, nader overeengekomen dat de huurprijzen met ingang van 1 januari 2015 met 10% worden verhoogd. Deze prijsverhoging houdt verband met de in 2.2. van de HoA opgenomen bepaling omtrent het onderhoudsniveau (zie hiervoor onder 2.18). De relevante bepalingen uit de allonge luiden als volgt:

E. Partijen zijn overeengekomen, mede teneinde te voldoen aan de verplichtingen voor partijen als genoemd in de HoA in artikel 2 lid 2, om de huurprijs als genoemd in artikel 4 lid 1 van de Huurovereenkomsten te verhogen met tien procent (10%) met ingang van 1 januari 2015 teneinde de extra kosten, gemaakt door verhuurder om te voldoen aan het Onderhoudsniveau te compenseren. De huurprijs verhoogd met tien procent (10%) is de basis voor de aanpassing per 1 januari 2015 met de index als genoemd in artikel 5 van de Huurovereenkomsten.

Komen hierbij overeen:

I. Met ingang van 1 januari 2015 de huurprijs per jaar als genoemd in artikel 4 lid 1 van de Huurovereenkomsten te verhogen met tien procent (10 %), welk verhoogde bedrag de basis is voor het bedrag dat per 1 januari 2015 zal worden geindexeerd conform artikel 5 van de Huurovereenkomst, tot een bedrag van en definitief vast te stellen op (…);

II. De sub I. overeengekomen verhoging ziet uitdrukkelijk niet toe op achterstallig onderhoud, vervangingsinvesteringen of toekomstige investeringen van en in het gehuurde (…)’

3 Het geschil

3.1.

Eiseres vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

in het incident:

- de Staat te bevelen kopieën van alle onderhoudsplanningen en verslagen van kwartaaloverleggen aan eiseres af te geven uit de periode 27 januari 2010 tot en met 14 februari 2014 (met uitzondering van het verslag van 28 januari 2014) althans een in goede justitie te bepalen bevel of veroordeling uit te spreken op basis van artikel 843a lid 2 Rv;

in de hoofdzaak:

- de Staat te veroordelen tot betaling van € 15.000.000,-- aan schadevergoeding, althans tot vergoeding van de door eiseres geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

in het incident en in de hoofdzaak:

- de Staat te veroordelen in de kosten van de procedure, inclusief nakosten, met of zonder betekening, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf het moment van wijzen van het vonnis.

3.2.

Eiseres legt aan deze vorderingen het volgende ten grondslag.

Volgens eiseres is de Staat jegens haar toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van tussen partijen gesloten overeenkomsten, door bij de verkoop van het ALT-complex door de Staat aan eiseres:

i) na te laten om verslagen van het kwartaaloverleg over het onderhoud en onderhouds- of vervangingsplanningen aan eiseres of aan de taxateurs te overleggen. Uit de vervangingsplanning 2010 volgt volgens eiseres dat in de periode tot 2015 noodzakelijke investerings- of vervangingskosten ten behoeve van het ALT-complex dienden te worden gemaakt voor een totaalbedrag van € 15 mio. Door na te laten Bbio of de taxateurs over deze noodzakelijke vervangingskosten te informeren heeft de Staat in strijd gehandeld met artikel 6 lid 2 van de koopovereenkomst, op grond waarvan de Staat een garantie heeft gegeven dat hij alle gegevens die onder de aandacht van Bbio moesten worden gebracht aan eiseres als koper heeft verstrekt.

ii.) de mededelingsplicht volgend uit artikel 7:17 BW te schenden. De Staat heeft volgens eiseres gedurende de verkooponderhandelingen verklaard dat er rekening moest worden gehouden met € 500.000,-- aan reguliere vervangingskosten. Nu blijkt dat uit de vervangingssplanning 2010 in de periode 2010-2015 € 15 mio moest worden geïnvesteerd om te voldoen aan geldende regelgeving en om er voor te zorgen dat het ALT-complex en de infrastructuur geschikt zijn voor hun gebruiksdoelen. Er is daardoor sprake van non-conformiteit, aldus eiseres. Uit artikel 7:17 BW volgt immers dat een koper mag verwachten dat een zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig is.

iii.) de garantieverplichting uit artikel 2 van de HoA te schenden. Op grond van deze bepaling heeft de Staat volgens eiseres gegarandeerd dat de ‘owner costs’ voor het onderhoud van het ALT-complex niet boven de € 1,4 mio uit zouden komen.

Daarnaast stelt eiseres zich op het standpunt dat het verzwijgen van informatie door de Staat in strijd met de informatieverplichtingen uit de tussen partijen gesloten overeenkomsten en verplichtingen voortvloeiend uit de wet jegens haar een onrechtmatige daad oplevert in de zin van artikel 6:162 BW.

Als gevolg van de wanprestatie dan wel onrechtmatige daad door de Staat heeft eiseres schade geleden. Deze schade is het rechtstreeks gevolg van het niet nakomen door de Staat van, kort gezegd, de op hem rustende informatieverplichtingen, waardoor de taxateurs een te hoge koopprijs hebben bepaald en eiseres er toe gebracht is een te hoge koopprijs te betalen. Vanuit de huurinkomsten kan eiseres de benodigde vervangingen niet financieren en zij zou het ALT-complex niet onder dezelfde voorwaarden hebben gekocht als de Staat haar juist zou hebben geïnformeerd.

3.3.

De Staat voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

in de hoofdzaak

4.1.

Deze zaak gaat in de kern om de beantwoording van de vraag of de Staat bij de verkoop van het ALT-complex aan eiseres informatieverplichtingen heeft geschonden. Eiseres, die aanspraak maakt op schadevergoeding, draagt de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de wanprestatie dan wel het onrechtmatig handelen van de Staat.

4.2.

De vorderingen van eiseres hebben uitsluitend betrekking op die onderdelen van het ALT-complex die door haar aan de Staat worden verhuurd. De verwijten die zij de Staat maakt hebben daarmee alleen betrekking op het achterhouden van informatie over de gebouwen en installaties die in gebruik zijn bij het RIVM, PBL, Intravacc en PD-Alt.

4.3.

De rechtbank zal hierna eerst beoordelen of er sprake is van toerekenbare tekortkomingen van de Staat zoals door eiseres gesteld.

Wanprestatie

4.4.

De rechtbank bespreekt eerst de stelling van eiseres dat de Staat verplicht was om alle informatie die zij beschikbaar had aan Bbio te geven, althans om Bbio te informeren over de noodzakelijke vervangingskosten aan de installaties in het ALT-complex, zoals weergegeven in de (al dan niet geactualiseerde) vervangingsplanning 2010 en over de kwartaalverslagen ten aanzien van het onderhoud.

4.5.

Artikel 6 van de koopovereenkomst, dat als aanduiding ‘conformiteit’ heeft (zie hiervoor onder 2.19) verplicht de Staat om naar zijn beste weten er voor te zorgen dat Bbio de beschikking zou krijgen over alle gegevens die onder haar aandacht hadden moeten worden gebracht, met dien verstande dat de Staat niet verplicht was informatie te verstrekken over zaken die reeds bekend waren bij Bbio of die bekend hadden kunnen zijn bij Bbio na uitvoering van een eigen onderzoek, voor zover het redelijk was om, naar geldende verkeersopvattingen, van Bbio te verwachten een dergelijk onderzoek uit te voeren. Uit artikel 6 volgt ook dat Bbio op haar beurt heeft erkend dat zij voldoende mogelijkheid heeft gekregen om het verkochte te onderzoeken, de aangeleverde gegevens met betrekking tot het verkochte te evalueren en enig ander noodzakelijk onderzoek uit te voeren.

4.6.

Op grond van artikel 7:17 BW mag een koper verwachten dat een zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. De zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 lid 2 BW). Of de zaak aan de overeenkomst beantwoordt en in hoeverre daarbij op de verkoper een mededelingsplicht rust, moet worden beoordeeld aan de hand van alle relevante omstandigheden van het geval.

4.7.

De rechtbank ontleent zijn toetsingsmaatstaf derhalve aan artikel 6 van de koopovereenkomst en aan artikel 7:17 BW. Bij de beoordeling of de Staat een mededelingsplicht heeft geschonden gaat het er in de kern om of de Staat Bbio, naar geldende verkeersopvattingen, essentiële gegevens over noodzakelijke vervangingskosten van de installaties in het ALT-complex heeft onthouden. Gegevens zijn essentieel indien zij relevant zijn voor de beantwoording van de vraag of een normaal gebruik van het gekochte mogelijk was, in welk geval de Staat daarover niet had mogen zwijgen. Van deze gegevens moet bovendien gezegd kunnen worden dat Bbio daarnaar, naar geldende verkeersopvattingen, niet zelf onderzoek had hoeven doen. Daarbij zijn, zoals gezegd, alle relevante omstandigheden van het geval van belang. Daartoe behoren de mededelingen en informatie die de verkoper heeft verstrekt, maar ook eventuele omstandigheden die de koper hebben (moeten) doen twijfelen of de zaak bepaalde eigenschappen bezit. Ook de aard van en de staat van het ALT-complex en de professionaliteit en kennis van partijen spelen bij die beoordeling een rol.

4.8.

In het licht van voormelde maatstaf kan de stelling van eiseres dat de Staat álle beschikbare gegevens die hem bekend waren aan Bbio ter beschikking had moeten stellen en dat Bbio ten aanzien van die gegevens geen eigen onderzoeksplicht had, niet gevolgd worden. Een dergelijke verplichting geldt immers alleen voor essentiële informatie, zoals hiervoor beschreven.

Vervangingsplanning 2010

4.9.

Bbio stelt dat de vervangingsplanning 2010 essentiële informatie bevat over de vervangingsnoodzaak van installaties in het ALT-complex en dat de Staat daarom verplicht was hierover informatie te verschaffen tijdens de verkooponderhandelingen. Vinci heeft in deze vervangingsplanning berekend dat in de jaren 2010 tot en met 2015 € 15 mio zou moeten worden uitgegeven aan vervangingen om aan geldende regelgeving te kunnen voldoen. Volgens eiseres is dit vervangingsonderhoud ook noodzakelijk om er voor te zorgen dat de gebouwen en infrastructuur van het ALT-complex geschikt blijven voor hun gebruiksdoel.

4.10.

De Staat betwist gemotiveerd dat zij de vervangingsplanning 2010 essentiële informatie bevat die zij had moeten mededelen aan eiseres. De Staat betwist verder dat het in de vervangingsplanning 2010 opgenomen vervangingsonderhoud noodzakelijk was om te voldoen aan de geldende regelgeving of voor het gebruiksdoel. De vervangingsplanning 2010 verplicht Bbio of eiseres niet om voor een bedrag van € 15 mio opdracht voor vervangingsonderhoud te geven. De Staat en Vinci hebben in het bestek (zie hiervoor onder 2.21) vastgelegd dat de vervangingsplanning moest zien op zowel planmatige vervangingen als ook op elementen die een slechtere conditie score hadden dan 3, aldus de Staat. In het algemeen kan worden gekozen tussen onderhoud en vervanging van onderdelen. Vinci had volgens de Staat een eigen commercieel motief om vervanging voor te stellen waar met onderhoud kon worden volstaan. Van belang was dat Vinci met de Staat was overeengekomen dat voor elke onderhoudsstoring een eigen risico van € 750,- in rekening werd gebracht. Wanneer Vinci een element of installatie op de vervangingsplanning had opgenomen verviel dit eigen risico. Hoe eerder Vinci aangaf dat een onderdeel aan vervanging toe was, hoe kleiner de kans op storingen ten laste van het eigen risico van Vinci. De vervangingsplanning was daarom geen ‘carte blanche’ volgens de Staat: in de praktijk werd een voorgestelde vervanging niet zonder meer uitgevoerd, maar alleen voor die onderdelen waarmee de Staat als eigenaar instemde. Ter onderstreping van het commerciële karakter van de vervangingsplanning heeft de Staat er nog op gewezen dat Vinci bij veel elementen in de vervangingsplanning geen conditiescore heeft gegeven, maar wel een vervangingswaarde en dat de meeste onderdelen volgens de planning van Vinci vóór het einde van het onderhoudscontract met Vinci (in 2013) moesten worden vervangen, terwijl de actuele conditiescore daar geen aanleiding toe gaf. Gelet op het voorgaande bevat de vervangingsplanning geen essentiële informatie en bestond er geen verplicht mededelingen te doen over de vervangingsplanning of deze in de I-room te leggen, aldus de Staat.

4.11.

De rechtbank overweegt als volgt. Het is aan eiseres om aan te tonen dat de vervangingsplanning 2010 een reële weergave bevatte van de noodzakelijke vervangingskosten en daarmee essentiële informatie vormde in het kader van een mededelingsplicht van de Staat als verkoper. In het licht van het gemotiveerde verweer van de Staat heeft eiseres niet met voldoende concrete feiten onderbouwd dat de vervangingsplanning 2010 van Vinci dergelijke essentiële informatie bevatte, waarover de Staat informatie had moeten verschaffen. Eiseres heeft de vervangingsplanning 2010 in het geding gebracht, zoals door de Staat in een WOB-procedure ter beschikking is gesteld (productie 14 bij dagvaarding). Hoewel delen in dit document door de Staat onleesbaar zijn gemaakt, kan uit het document wel worden afgeleid dat voor een substantiële hoeveelheid van de vermelde elementen of installaties geen conditiescore is opgenomen of een NEN 2767 score van 3 of lager is opgenomen, welke scores, zonder toelichting van eiseres, die ontbreekt, niet duiden op een noodzaak tot vervanging. Uit het overgelegde document valt verder af te leiden dat ook anderszins enige indicatie of toelichting ontbreekt over de noodzaak tot vervanging teneinde te voldoen aan regelgeving of te kunnen voldoen aan het gebruiksdoel van de installaties. In dit verband merkt de rechtbank nog op dat de Staat in dit kader terecht heeft aangevoerd dat in het algemeen gekozen kan worden tussen onderhoud en vervanging van onderdelen, hetgeen bevestigd wordt in de omschrijving van de condities in de NEN 2767 (zie hiervoor onder 2.22).

4.12.

Van eiseres had bovendien, gelet op het gemotiveerde verweer van de Staat, mogen worden verwacht dat zij met concrete feiten nader zou hebben onderbouwd dat zij na de koop van het ALT-complex geconfronteerd is met noodzakelijke vervangingen of achterstallig onderhoud waarvoor geldt dat de kosten al in de vervangingsplanning 2010 waren voorzien. Eiseres heeft evenwel nagelaten haar vordering op dit punt voldoende concreet te onderbouwen.

4.13.

Weliswaar wordt in de verklaring van vertegenwoordigers van Vinci van 16 januari 2017 (productie 19 van eiseres) in algemene zin gesteld dat de vervangingsplanning ‘niet vrijblijvend’ is, en dat, ‘als er geen vervangingen plaatsvinden van elementen die in conditiescore 3 verkeren, er storingen zullen gaan optreden’ maar hiermee is immers nog niets gezegd over concrete storingen en niets over een concrete noodzaak om (individuele) installaties te vervangen. Ook de verklaring van de vertegenwoordigers van Vinci ‘dat voor de conditiemeting en vervangingsplanning ook van belang [is] dat achterhaald wordt of reserveonderdelen van de desbetreffend installatie of apparatuur besteld kunnen worden’ en ‘Wanneer dat niet zo is heeft dat een negatieve impact op de conditiescore’ is naar het oordeel van de rechtbank te algemeen en onvoldoende geconcretiseerd in relatie tot het onderhavige geval. In de vervangingsplanning 2010 wordt over reserveonderdelen niets gezegd en eiseres maakt ook zelf niet concreet welke installaties moesten worden vervangen omdat geen reserveonderdelen besteld konden worden.

4.14.

Evenmin bevat de verklaring van Vinci concrete feiten die de stelling van eiseres onderbouwen dat de Staat zou hebben ingestemd met de vervangingskosten in de planning 2010. De rechtbank neemt bij haar oordeel in aanmerking dat Vinci op grond van het bestek jegens de Staat de verplichting had om bij een voorstel tot vervanging de noodzaak daartoe te bewijzen. Dat Vinci dit heeft gedaan is niet door eiseres aangetoond. Anders dan eiseres stelt, volgt naar het oordeel van de rechtbank uit aangevinkte hokjes in de overgelegde kwartaalverslagen nog niet dat de Staat zou hebben ingestemd met de door Vinci opgenomen vervangingskosten.

4.15.

Ook de vervangingsplanning van Vinci uit 2014 (productie 3 bij dagvaarding) brengt eiseres niet verder. Weliswaar zijn hoge kosten voor vervanging opgenomen, maar, zonder toelichting van eiseres, die ontbreekt, volgt ook uit de vervangingsplanning van 2014 – voor géén van de daarin opgenomen installaties – een concrete noodzaak tot vervanging. In dit document ontbreken bovendien conditiescores, beschrijvingen van gebreken, informatie over de levensduur van de installaties en de mogelijkheid reserveonderdelen te bestellen. Uit dit document blijkt evenmin dat (€ 15 mio of minder) moest worden geïnvesteerd om te voldoen aan de geldende regelgeving en om ervoor te zorgen dat de gebouwen en infrastructuur van het ALT-complex geschikt zijn voor hun gebruiksdoel. Met dit document heeft eiseres het verweer van de Staat dat de vervangingsplanning van 2010 vooral een commercieel document van Vinci was en dat het geen reële weergave bevatte van achterstallig onderhoud of noodzakelijke vervangingskosten dan ook niet, althans onvoldoende, weerlegd.

4.16.

De door eiseres overgelegde verklaring van 18 oktober 2016 van de partij-taxateur van Bbio (productie 20 eiseres) maakt dit oordeel van de rechtbank niet anders, nu de taxateur enkel op algemeen geformuleerde vragen, die overigens zijn gesteld over een vervangingsplanning die hij niet kent, antwoord geeft. Bovendien verklaart hij het niet onlogisch te vinden dat de Staat geen vervangingsplanning heeft overgelegd als de Staat met die planning niet akkoord was.

4.17.

Aldus is naar het oordeel van de rechtbank niet komen vast te staan dat de vervangingsplanning 2010 essentiële informatie over achterstallig onderhoud of noodzakelijk vervangingskosten bevatte, ten aanzien waarvan de Staat een mededelingsplicht had jegens eiseres.

4.18.

De conclusie luidt dan ook dat van een toerekenbare tekortkoming van de Staat in verband met de vervangingsplanning 2010 geen sprake is.

Non-conformiteit?

4.19.

Eiseres heeft, bij gemotiveerd verweer van de Staat, ook niet op andere wijze met concrete feiten onderbouwd dat zij na de levering van het ALT-complex in 2014 geconfronteerd is geweest met de door haar gestelde non-conformiteit. Zij heeft niet aangetoond dat sprake was van achterstallig onderhoud of noodzakelijke vervangingen van installaties die uitgevoerd moesten worden teneinde te blijven voldoen aan de geldende regelgeving en om ervoor te zorgen dat de gebouwen en infrastructuur van het ALT-complex geschikt zijn voor hun gebruiksdoel. Ook ter comparitie heeft eiseres, desgevraagd naar geldende regelgeving, lopende vergunningen en noodzakelijke vervangingskosten, geen concrete toelichting kunnen geven, anders dan de zeer algemene mededeling dat het om ‘enkele miljoenen’ gaat. Eiseres heeft ter comparitie weliswaar in algemene zin bewijs aangeboden van door haar gemaakte onvoorziene vervangingskosten. Aan dit bewijsaanbod gaat de rechtbank voorbij, omdat eiseres per saldo voor geen enkele installatie concreet heeft onderbouwd dat zij geconfronteerd is geworden met achterstallige onderhoud dat voor eiseres in de weg staat aan normaal gebruik van het verkochte, of met noodzakelijke vervangingen die zij heeft moeten verrichten om aan geldende regelgeving te voldoen, laat staan dat van dat achterstallig onderhoud of die vervangingsnoodzaak gezegd kan worden dat daarvan al sprake was tijdens het verkoopproces in 2013 en dat de Staat daarover heeft gezwegen. De door eiseres gestelde non-conformiteit is daarom niet komen vast te staan.

4.20.

Tegen deze achtergrond hoeven de verwijten van eiseres ten aanzien van de kwartaalverslagen, de conditiemetingen en de gebrekenlijsten geen nadere bespreking. Het maakt eveneens dat de rechtbank niet verder stil hoeft te staan bij de strekking van artikel 9 lid 1 van de koopovereenkomst, inhoudende dat ‘het verkochte zal worden aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich heden bevindt’ en in hoeverre die bepaling in de weg staat aan de door eiseres gestelde non-conformiteit.

4.21.

Van een toerekenbare tekortkoming van de Staat door non-conformiteit van het ALT-complex is evenmin sprake.

Taxatie van het ALT-complex

4.22.

Eiseres heeft verder gesteld dat de waardering door de taxateurs van het ALT-complex lager zou zijn uitgevallen indien de Staat tijdens het taxatieproces zou hebben gesproken over noodzakelijke vervangingen van de installaties. De rechtbank begrijpt eiseres aldus, dat zij dit ook beschouwt als een toerekenbare tekortkoming van de Staat.

4.23.

Uit het taxatierapport volgt reeds dat de taxateurs er vanaf hebben gezien zelf een diepgaand onderzoek naar de gebouwen en installaties uit te voeren. De taxateurs hebben evenwel expliciet aanbevolen een structureel onderzoek hiernaar uit te voeren. Ten aanzien van de conditie van de technische installaties hebben zij bij de waardering de aanname gedaan dat de conditie daarvan overeenstemde met het gebruik en dat vergunningen verkregen konden worden zonder extra kapitaalsinvesteringen.

4.24.

Zoals hiervoor is overwogen, heeft eiseres niet aangetoond dat de vervangingsplanning 2010 op dit punt essentiële informatie bevatte die aan de taxateurs had moeten worden verstrekt. Ook anderszins heeft eiseres niet aangetoond dat zij na de koop (kapitaals)investeringen moe(s)t doen om vergunningen te behouden of de installaties te kunnen blijven gebruiken. Hieruit volgt dat niet is komen vast te staan dat de aanname van de taxateurs, dat geen extra kapitaalsinvesteringen nodig waren, onjuist is gebleken. Als de vervangingsplanning 2010 aan de taxateurs zou zijn verschaft had dat mogelijk tot discussie over de koopprijs hebben geleid, maar daarmee staat nog niet vast dat die discussie ook tot een lagere waardering zou hebben geleid. Voor zover er wel sprake zou zijn van vereiste investeringen heeft te gelden dat, bij gebrek aan het door de taxateurs aanbevolen structurele onderzoek voorafgaand aan de koop van ALT-complex door eiseres, deze in de risicosfeer van eiseres liggen.

4.25.

Eiseres stelt in dit verband ook dat uit een overzicht van de taxateurs van 1 november 2013 volgt dat de Staat de taxateurs ook over de onderhoudskosten onjuist zou hebben geïnformeerd. Volgens eiseres hebben de taxateurs ten onrechte slechts een bedrag van € 500.000,-- aan ‘contract maintenance costs’ opgenomen. De Staat heeft deze stelling gemotiveerd betwist en betoogt dat hij de taxateurs, althans Bbio, actuele informatie heeft gegeven over onderhoudskosten aan installaties, die de taxateurs ook bij hun waardering hebben betrokken. De Staat heeft onder andere gewezen op het bestek van Vinci dat in de I-room was opgenomen, een bijeenkomst op 21 oktober 2013 zijn genoemd en de e-mailwisseling van 15 en 19 november 2013 (zie 2.13 hiervoor), bij welke gelegenheden de Staat actuele informatie over onderhoudskosten heeft verschaft.

4.26.

De rechtbank overweegt als volgt. Uit het taxatierapport (onder 2.14 hiervoor) volgt dat de taxateurs voor de waardering van de aan RIVM, Intravacc en PBL verhuurde panden de ‘discounted cash flow’ of DFC methode gehanteerd, waarbij op de huuropbrengsten de exploitatiekosten, in mindering zijn gebracht. De hoogte van die kosten is, zo volgt nog steeds uit het taxatierapport, onder andere bepaald aan de hand van de daadwerkelijke kosten verbonden aan de onderhoudscontracten. De door de taxateurs gebruikte bewoordingen ‘preventive maintenance’ maken naar het oordeel van de rechtbank evident dat de taxateurs daaronder ook onderhoudskosten, zoals van Vinci, begrepen. De taxateurs hebben aangenomen dat de onderhoudskosten voor de verhuurde panden, waaronder het preventief onderhoud, hoog waren, omdat het type installaties en werkzaamheden in de verhuurde panden dit vergen. Uit het overzicht van de taxateurs van 1 november 2013 volgt evenzeer dat de taxateurs niet alleen met het door eiseres genoemde bedrag van € 500.000,-- gerekend hebben, maar ook met de aanzienlijk hogere exploitatiekosten (in het overzicht 2.12 ‘operation costs’, te weten in 2014 € 2.919.173,--, in 2015 € 2.824.014,--, in 2016 € 2.288.815,-- en in 2017 € 1.858.753,--) waaronder begrepen de onderhoudskosten. Voorts volgt uit het overzicht dat de taxateurs die kosten hebben betrokken bij de waardering volgens de beschreven DFC-methode.

4.27.

In het licht van het voorgaande gaat de rechtbank voorbij aan de stelling van eiseres dat de Staat de taxateurs onjuist zou hebben geïnformeerd door slechts een bedrag van € 500.000,-- aan onderhoudskosten te noemen.

4.28.

Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat de Staat ten aanzien van het taxatie van het ALT-complex jegens eiseres toerekenbaar tekort is geschoten.

Garantieverplichting HoA geschonden?

4.29.

Ten slotte bespreekt de rechtbank de stelling van eiseres dat de Staat de garantie in artikel 2 van de HoA (zie 2.18), dat ‘owner costs for building maintenance’ voor het ALT-complex een bedrag van € 1.400.000,- niet zouden overschrijden, heeft geschonden. Ten onrechte, zo stelt eiseres, heeft de Staat de vervangingskosten niet in dit garantiebedrag begrepen, maar verzwegen voor Bbio.

4.30.

Ook dit standpunt kan, in het licht van de gemotiveerde betwisting door de Staat, niet slagen. Zoals hiervoor al is overwogen, heeft eiseres niet onderbouwd dat zij relevante vervangingskosten heeft gemaakt. Bovendien heeft de Staat in dit verband gewezen op de allonge bij de huurovereenkomsten tussen eiseres en RIVM, Intervacc en PBL. In deze allonge zijn Bbio en de Staat overeengekomen de bij de koop vastgestelde huurprijzen met ingang van 1 januari 2015 te verhogen, teneinde extra kosten, gemaakt door verhuurder om te voldoen aan het onderhoudsniveau te compenseren. Eiseres heeft, aldus de Staat, niet onderbouwd dat zij hogere kosten dan de genoemde € 1.4 mio heeft gemaakt waarvoor zij niet wordt gecompenseerd. Geconfronteerd met dit betoog van de Staat heeft eiseres ter comparitie bevestigd dat de allonge op initiatief van eiseres tot stand is gekomen, onder andere omdat het bewerkelijk bleek om jaarlijks vast te stellen wat de werkelijke kosten zijn voor het eigenaarsonderhoud. Met deze huurverhoging is dus reeds voorzien in een nadere compensatie van eiseres. De stelling dat desondanks artikel 2 van de HoA is geschonden is door eiseres in zoverre onvoldoende onderbouwd.

4.31.

Evenmin is ten aanzien van de garantieverplichting van artikel 2 van de HoA een toerekenbare tekortkoming van de Staat jegens eiseres vast komen te staan.

Onrechtmatige daad

4.32.

Eiseres heeft aan haar vorderingen voorts nog onrechtmatig handelen van de Staat ten grondslag gelegd, onder andere omdat de Staat bewijsmateriaal zou hebben achtergehouden en informatieverplichtingen zou hebben geschonden. Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de rechtbank echter genoegzaam dat de Staat jegens eiseres geen informatieverplichtingen heeft geschonden. Ook overigens zijn geen feiten en omstandigheden door eiseres aangevoerd die kunnen leiden tot het oordeel dat de Staat onrechtmatig jegens eiseres heeft gehandeld.

Conclusie in de hoofdzaak

4.33.

De slotsom is dat de rechtbank de vorderingen van eiseres zal afwijzen.

in het incident

4.34.

Uit de beoordeling van de vorderingen in de hoofdzaak volgt dat eiseres geen rechtmatig belang heeft bij haar vordering de Staat te veroordelen de door haar gevorderde kopieën van alle onderhoudsplanningen en verslagen van kwartaaloverleggen aan eiseres af te geven.

Conclusie in het incident

4.35.

Dit betekent dat de vordering van eiseres zal worden afgewezen.

Proceskosten in de hoofdzaak en in het incident

4.36.

Eiseres wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Staat worden in het incident begroot op nihil en in de hoofdzaak tot op heden begroot op € 10.325,--, waarvan € 3.903,-- aan griffierecht en

€ 6.422,-- aan salariskosten advocaat (twee punten à tarief VIII, te weten € 3.211,--). De wettelijke rente over de proceskosten zal zoals door de Staat gevorderd worden toegewezen. Voor een veroordeling van eiseres in de nakosten bestaat geen grond, nu de proceskostenveroordeling voor die kosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).

5 De beslissing

De rechtbank:

in de hoofdzaak en in het incident

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt eiseres in de proceskosten, aan de zijde van de Staat tot op heden begroot op € 10.325,--, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.W. Vogels, mr. I.A.M. Kroft en mr. H.J van Harten en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2017.1

1 type: 1328