Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2017:13879

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
29-11-2017
Datum publicatie
06-12-2017
Zaaknummer
C/09/508492 / HA ZA 16-395
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Projecten Cabo Verde en Via Salsa. Koop-aannemingsovk GIW-garantie. Klachten oa WKO-installatie, ventilatiesysteem en geluid. Een van 18 bouwzaken: geen generieke gebreken, iedere zaak en ieder gebrek afzonderlijk beoordeeld. Nadere aktewisseling;

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/508492 / HA ZA 16-395

Vonnis van 29 november 2017

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. R.M. van der Zwan te Den Haag,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STAEDION VASTGOED HOLDING B.V.,

gevestigd te Den Haag,

gedaagde,

advocaat mr. W.A.J. Stregels te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en Staedion genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 28 december 2015, met producties 1 en 2;

  • -

    de conclusie van antwoord van 27 juli 2016, met producties 1 tot en met 29;

  • -

    het tussenvonnis van 10 augustus 2016, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;

  • -

    de conclusie van repliek, tevens inhoudende wijziging van eis, met producties 3

tot en met 42;

  • -

    de conclusie van dupliek, met producties 30 tot en met 37;

  • -

    het proces-verbaal van de comparitie, gehouden op 17 en 18 mei 2017.

1.2.

De zaak is op de rol gevoegd met 17 andere zaken. Ter comparitie zijn de 18 zaken mondeling behandeld.

1.3.

Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Partijen hebben hiervan gebruik gemaakt, [eiser] bij brief van 22 augustus 2017 en Staedion bij brief van eveneens 22 augustus 2017. Deze correspondentie maakt onderdeel uit van het procesdossier.

1.4.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Staedion, althans haar rechtsvoorganger Bo. Trans B.V., heeft in de periode 2008- 2010 twee nieuwbouwprojecten gerealiseerd in de [de Wijk] , project Cabo Verde en project Via Salsa. [eiser] is één van 18 eisers die een woning heeft gekocht en een procedure aanhangig heeft gemaakt tegen Staedion over uiteenlopende gebreken aan hun woningen. Energiek B.V. (hierna: Energiek) is een dochtervennootschap van Staedion. Energiek beheert een warmtesysteem voor warmte-en-koude-opslag (hierna: WKO- installatie) en levert warmte en warm tapwater aan de woningen in het project Cabo Verde en Via Salsa.

2.2.

[eiser] heeft op 19 mei 2008 een koop-/aannemingsovereenkomst (hierna: de koop-/aannemingsovereenkomst) gesloten met Bo. Trans B.V. voor de realisatie van een woning aan de [adres] (in de koopovereenkomst omschreven als bouwnummer [bouwnnummer] ) te [plaats] in het project Via Salsa (hierna: de woning). Bo. Trans B.V. is gefuseerd met Staedion, waarbij Staedion als verkrijgende rechtspersoon heeft te gelden. Alle rechten en verplichtingen van Bo. Trans B.V. zijn overgegaan op Staedion.

2.3.

In de koop-/aannemingsovereenkomst is op bladzijde 3 onder II bepaald:

De verkrijger geeft opdracht als deelgerechtigde in het in de overweging genoemde gebouw met bijbehorende grond en de ondernemer neemt aan, om met inachtneming van de akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voorzover aanwezig staten van wijziging, …(af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.

2.4.

In het eerste en derde lid artikel 16 van de koop-/aannemingsovereenkomst is voor zover van belang bepaald:

Op de koop/aannemingsovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, vastgesteld door Stichting Garantie-Instituut Woningbouw in augustus 2003 [rb hierna: de Algemene Voorwaarden]

(…)

Waar in deze overeenkomst en de daarin van toepassing verklaarde Algemene Voorwaarden gesproken wordt van garantie- en waarborgregeling, wordt gelezen: Garantie- en waarborgregeling van de Stichting Garantie-Instituut Woningbouw (GIW) Appartementsrechten A. 2003 [rb hierna: de GIW-garantie].

2.5.

In artikel 31 van de koop-/aannemingsovereenkomst is voor zover van belang bepaald:

‘… aan de technische omschrijving en tekening(en) als bedoeld in II dient te worden toegevoegd: ‘Ongeacht hetgeen overigens in deze technische omschrijving is bepaald, gelden onverkort de door het GIW gehanteerde en voorgeschreven regelingen, reglementen en standaardvoorwaarden. Ingeval enige bepaling in deze technische omschrijving daarmede onverenigbaar mocht zijn casu quo nadeliger mocht zijn voor verkrijger, prevaleren steeds de bovengenoemde bepalingen van de GIW.’

2.6.

In artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst (aansluiting warmtenet) is voor zover van belang bepaald:

‘De verkoper zal, waarmee de verkrijger zich bekend en akkoord verklaart, de woning voorzien van een aansluiting op het warmtenet van Energiek B.V.. Daartoe zal in de woning een aansluiting op een collectieve warmtepompinstallatie, buiten de woning gelegen, met centrale warmte-warmtapwaterlevering respectievelijk koeling worden gerealiseerd.

Door ondertekening van deze overeenkomst verplicht verkrijger zich om in te stemmen met alle verplichtingen welke voortvloeien uit en/of samenhangen met de realisatie, de exploitatie en het beheer van het warmtenet door Energiek B.V., waaronder mede begrepen het vestigen van een kwalitatieve verplichting en/of erfdienstbaarheid voor de infrastructuur, voor de levering van warmte, koude en warmtapwater en in dat kader het aangaan van een huur- en/of afnameovereenkomst voor een periode van tenminste 30 jaar na in gebruik name van het laatste appartement/woning en het voldoen aan de daaruit voortvloeiende betalingsverplichtingen met casu quo aan bedoelde warmteleverancier. Indien en voor zover vorenbedoelde overeenkomst(en) bepalingen bevatten welke voor de verkrijger onredelijk bezwarend zijn in de zin van het Burgerlijk Wetboek en deze bepalingen bij het aangaan van de onderhavige koop-/aannemingsovereenkomst niet aan de verkrijger bekend waren, heeft de verkrijger het recht om binnen acht dagen na ontvangst van deze bepalingen opheffing van de betreffende bepalingen van de ondernemer te vorderen of, indien de gevorderde opheffing niet wordt verleend, ontbinding van de onderhavige overeenkomst in te roepen.

Door ondertekening van deze overeenkomst verklaart verkrijger zich ermee akkoord dat eventuele aansprakelijkheden ter zake van de realisatie, de exploitatie en het beheer door Energiek B.V., van het hiervoor bedoelde systeem/warmtenet, niet op de ondernemer rusten en vrijwaart hij de ondernemer deswege.’

2.7.

De Algemene Voorwaarden luiden, voor zover van belang:

‘Onderhoudsperiode met garantie en aansprakelijkheid van de ondernemer

Artikel 16

1. Onverminderd zijn verplichting als bedoeld in artikel 15 lid 1 garandeert de ondernemer rechtstreeks ingevolge deze Algemene Voorwaarden de woning gedurende zes maanden na de datum van oplevering tegen daarin aan de dag getreden tekortkomingen. Klachten dient de verkrijger binnen genoemde garantieperiode schriftelijk aan de ondernemer kenbaar maken, in welk geval de ondernemer onverwijld zal overgaan tot het nodige herstel. Het in artikel 15 lid 2 bepaalde is alsdan van overeenkomstige toepassing.

2. Na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode is de ondernemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan de woning,

a. tenzij sprake is van een niet door de ondernemer aan de verkrijger schriftelijk kenbaar gemaakte

afwijking van de technische omschrijving en / of tekeningen en / of eventuele staten van wijziging

waardoor de verkrijger schade lijdt. Indien nakoming in redelijkheid niet meer van de ondernemer

verlangd kan worden heeft de verkrijger recht op schadevergoeding. De verkrijger zal de

tekortkoming binnen redelijke periode na de ontdekking aan de ondernemer mededelen;

b. tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een ernstig gebrek heeft;

c. tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een verborgen gebrek bevat en aan de ondernemer van

zodanig verborgen gebrek binnen een redelijke periode na ontdekking mededeling is gedaan;

onverminderd de aansprakelijkheid van de ondernemer ingevolge de garantie- en waarborgregeling

van Stichting Garantie-Instituut Woningbouw.

3. Een gebrek is slechts als ernstig als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder b. aan te merken, indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming.

4. Een gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder c is slechts dan als verborgen gebrek aan te merken, indien het door de verkrijger redelijkerwijs niet eerder dan het tijdstip van de ontdekking onderkend had kunnen worden.

5. De rechtsvordering uit hoofde van een ernstig gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van twintig jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode.

6. De rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode, onverminderd het bepaalde in lid 5 van dit artikel.’

2.8.

De GIW-garantie luidt, voor zover van belang:

Artikel 5 Ingaan garantietermijn

(...) a. De garantietermijn gaat in drie maanden na de oplevering.

(...)

Artikel 6 Garantie, garantienormen en garantietermijn

6.1.1.

Garantie privégedeelte.

De ondernemer geeft de garantie aan de verkrijger (…) dat het privégedeelte zal voldoen aan de hierna genoemde garantienormen. (…)

6.2

Gegarandeerd wordt, dat de toegepaste constructies, materialen en onderdelen, en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd; een en ander voor zover in deze regeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.

6.3

Het huis voldoet aan de voor het desbetreffende huis toepasselijke eisen voor nieuwbouw gesteld in het Bouwbesluit.(noot: Waar in deze regeling gesproken wordt van Bouwbesluit wordt bedoeld de versie van het Bouwbesluit die van toepassing is op de verkregen bouwvergunning ter zake van het onderhavige gebouw).

(...)

6.5

In de bij deze overeenkomst behorende bijlage A zijn de garantietermijnen voor verschillende onderdelen van het huis en uitsluitingen van de garantie, alsmede de eisen met betrekking tot verwarmingsinstallaties al dan niet gecombineerd met warmwaterinstallaties, opgenomen.

(...)

Artikel 8 Verzoek tot herstel

8.1

De verkrijger dient zo spoedig mogelijk na ontdekking van een (technisch) gebrek dat onder de GIW garantie valt de ondernemer daarvan schriftelijk en binnen de toepasselijke garantietermijn op de hoogte te stellen met het verzoek tot herstel over te gaan. Binnen uiterlijk 4 weken na het verzoek tot herstel van de verkrijger deelt de ondernemer schriftelijk aan de verkrijger mede of hij het gebrek onder garantie erkent en welke herstelwerkzaamheden hij gaat verrichten. De verkrijger zal de ondernemer toelaten om onderzoek naar de gesignaleerde gebreken te verrichten. (...)

(...)

Artikel 9 Verlies aanspraken, opschorting

Buiten de toepasselijke garantietermijn kan de verkrijger geen beroep op de garantie meer doen.(...)’

2.9.

In bijlage A, behorende bij de GIW-garantie, is het volgende opgenomen:

Artikel 1

1.1

Met uitzondering van de in deze bijlage vermelde kortere termijnen, die gelden voor bepaalde onderdelen van het huis, bedraagt de garantietermijn 6 jaar.

(...)

1.3

De duur van de garantie is voor de volgende punten beperkt tot de erbij genoemde termijn:

1. voor zowel dakbedekkingen als goten, indien niet aantoonbaar is dat het door de ondernemer voorgeschreven onderhoud is uitgevoerd, tot 3 jaar;

(…)

3. voor het schilderwerk tot 1 jaar na ingang van de garantietermijn c. q. 1 jaar na voltooiing van het schilderwerk;

4. voor hang- en sluitwerk, brievenbussen en soortgelijke materialen tot 1 jaar;

(…)

6. voor warmwatergeisers en - boilers tot 2 jaar;

(…)

11. voor het (de) verwarmingselement(en) c.q. de verwarmingsinstallatie al dan niet gecombineerd met een warmwaterinstallatie tot 2 jaar.

12. voor de installatie voor mechanische luchtverversing tot 2 jaar;

13. voor gas- water- en elektra-installaties tot 2 jaar;

14. voor de isolerende werking van dubbelglas, indien niet aantoonbaar is dat het door de ondernemer voorgeschreven onderhoud is uitgevoerd, tot 3 jaar;

15. voor de meer dan normale verkleuring van stukadoor- en spuitwerk tot 6 maanden;

(...)

Artikel 3

3.1

Voor privégedeelten moet de verwarmingsinstallaties (noot 3: levering van warmte of warmwater door derden (bijvoorbeeld stadsverwarming en energiebedrijven) valt niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer), al dan niet gecombineerd met een

warmwaterinstallatie, bij gelijktijdig functioneren van alle onder verantwoordelijkheid van de

ondernemer geplaatste verwarmingselementen - met gesloten ramen en deuren en in gebruik zijn van de minimaal vereiste ventilatievoorzieningen- voldoen aan de navolgende voorwaarden:

a. Voor de volgende ruimten, voor zover daarin door de ondernemer een verwarmingselement is

geplaatst, dient de te behalen en te handhaven temperatuur tenminste te zijn:

• verblijfsgebied in de zin van het Bouwbesluit dat niet is ingedeeld in verblijfs-, verkeers- en/of

bergruimten: 20°C

• verblijfsruimten in de zin van het Bouwbesluit, zoals woonkamer, overige kamers en keuken:

20°C

• verkeersruimten in de zin van het Bouwbesluit, zoals gang, hal, trap en overloop: 15°C

• open zolder: 15 °C

• toiletruimte: 15 °C

• douche- en/of badruimte: 22 °C

• inpandige bergruimte: 15 °C

b. (...)

c. De berekening van het vermogen dient te geschieden overeenkomstig de ISSO publicatie 51

‘Warmteverliesberekening voor woningen en woongebouwen’. — bepaling benodigd vermogen per

vertrek en totaal. Gerekend dient te worden met een toeslag voor het opwarmen als bedoeld in de

1550 publicatie 51, die is gebaseerd op een 8 urige nachtverlaging/bedrijfsbeperking en een

opwarmtijd van 2 uur.

3.3

Voor privégedeelten dient de warmwaterinstallatie (noot 3: levering van warmte of warmwater door derden (bijvoorbeeld stadsverwarming en energiebedrijven) valt niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer) (inclusief de kranen) per afzonderlijk tappunt, voor zover aangebracht, te voldoen aan het volgende, bij een gebruiksdruk van tenminste 100 kPa.

• Warmwatertemperatuur (noot 6: geldt niet voor thermostatische mengkranen): minimaal 58 °C, te bereiken binnen 120 seconden.

• Wachttijd tussen het opendraaien van de warmwaterkraan en het bereiken van een

warmwatertemperatuur van 50 °C: maximaal 30 seconden (voor meetmethode wachttijd zie

hierna).’

Op grond van de in artikel 3.1. onder c genoemde ISSO publicatie 51 gelden de temperatuureisen bij een gelijktijdige verwarming van alle ruimten binnen de woning met gesloten ramen en deuren met in gebruik zijn van de minimaal vereiste ventilatievoorzieningen en een buitentemperatuur van -10 ˚C en een gelijktijdige windsnelheid van 5 m/s.

2.10.

De ingangsdatum van het aan [eiser] verstrekte GIW-waarborgcertificaat is 29 mei 2008.

WKO-installatie

2.11.

Bij de nieuwbouwprojecten Cabo Verde en Via Salsa wordt warmte en warm tapwater door Energiek geleverd via de WKO-installatie. De aansluiting op de WKO-installatie is in het hiervoor geciteerde artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst geregeld. De verkoopbrochure bevat de volgende informatie over de WKO-installatie:

De winter warmte uit de bodem

In Via Salsa zijn alle woningen aangesloten op een geavanceerd en milieubewust verwarmingssysteem. Met dit systeem wordt warmte-energie uit de bodem gehaald. Uit een diepte van 80 tot 150 meter wordt relatief warm grondwater opgepompt. Met een warmtewisselaar wordt de warmte er uit gehaald en met een warmtepomp kan het verwarmingswater worden opgewarmd tot

50 ˚C. Voor de douche en de keuken moet het tapwater verder opgewarmd worden tot 70 ˚C. Het warme water wordt opgeslagen in ketels en vandaar naar uw woning getransporteerd. Van en naar uw woningen lopen drie leidingen, een voor de verwarming, een voor het warme tapwater en een leiding die het afgekoelde water terugvoert in het systeem.

Comfortabele warmte

In uw appartement vindt de verwarming plaats via leidingen in de vloeren van alle kamers. (…)Bovendien geniet u van een evenwichtige warmteverdeling in de hele woning. Wel moet er rekening mee worden gehouden dat niet alle vloerbedekking geschikt is om de warmte goed door te geven.. De temperatuur regelt u in de meeste vertrekken zelf met een thermostaat.

‘zomers warmte verzamelen

Als het verwarmingswater in de zomer door de vloerleidingen stroomt, is het ongeveer 18 ˚C en neemt het warmte uit de vloeren mee, waardoor deze plezierig koel aanvoelen. Uw woning zal daardoor enige graden afkoelen. Het is dus geen airconditioning. (…) De leidingen komen in de woning samen in een afleverset: een apparaat in de meterkast van uw woning. Het hele systeem tot en met de afleverset is eigendom van het energieleveringsbedrijf. De kosten voor de verwarming en de warmwatervoorziening worden dan ook door dit bedrijf aan u in rekening gebracht. U betaalt een deel vastrecht en een deel aan de hand van uw persoonlijke warmteverbruik,. De totale kosten zijn ongeveer gelijk aan de kosten die u zou moeten maken voor verwarming en warmwater met een traditionele cv-ketel. De winst is voor het milieu: 35 procent minder uitstoot van CO2!’

Oplevering

2.12.

De woning is op 15 december 2009 opgeleverd. In het proces-verbaal van oplevering van die datum is een vijftiental gebreken opgenomen.

2.13.

De bij oplevering geconstateerde gebreken zijn op 13 januari 2010 hersteld. [eiser] heeft op 1 februari 2010 voor akkoord van het herstel van de opleverpunten getekend.

2.14.

Op grond van artikel 5.4. van de GIW-garantie is de garantietermijn drie maanden na oplevering ingegaan, op 15 maart 2010.

2.15.

Na oplevering heeft [eiser] diverse klachten richting Staedion geuit. De klachten zagen op i) het verwarmingssysteem en de waterdruk, ii) het ventilatiesysteem, iii) de geluidsisolatie van en tussen de woningen.

Klachten over verwarmingssysteem

2.16.

Kort na oplevering heeft [eiser] geklaagd over het onjuist functioneren van het verwarmingssysteem in zijn woning.

2.17.

Naar aanleiding van (aanhoudende) klachten van [eiser] over het verwarmingssysteem in de woning heeft Staedion in maart 2012 de warmte regeling laten aanpassen door [X] B.V. (hierna: [X] ), waarvan de bedoeling was dat de temperatuur in alle ruimten onafhankelijk van elkaar kan worden ingesteld.

2.18.

[eiser] heeft in juli 2012 een door Staedion aangeboden compensatiebedrag van

€ 477 geaccepteerd tegen finale kwijting voor gemist woonconform vanwege verwarmings-/koelingsproblematiek over de jaren 2010 en 2011.

2.19.

Bij brief van 25 juli 2012 heeft Staedion [eiser] bericht dat de garantie op de verwarmings-/koelings-installatie, zoals beschreven in de GIW-garantie verlengd wordt tot en met 30 april 2013.

2.20.

Nadien is [X] diverse malen bij [eiser] langs geweest voor uiteenlopende verwarmingsproblemen.

2.21.

Bij brief van 24 april 2013 heeft de toenmalige raadsman van [eiser] , namens zeven kopers, waaronder [eiser] , geklaagd over het functioneren van het verwarmingssysteem alsmede over het ventilatiesysteem en de hoge rekeningen van Energiek.

2.22.

Bij brief van 3 juli 2013 heeft Staedion de advocaat van [eiser] bericht dat onderzoek zal worden gedaan. In deze brief heeft Staedion ook bevestigd dat de garantietermijn voor het verwarmingssysteem uit coulance verlengd wordt tot 1 mei 2014.

2.23.

Op 5 maart 2014 is door [X] en DWA onderzoek verricht naar de verwarmingsinstallatie van [eiser] . Daarbij is een checklist ingevuld en de resultaten van het onderzoek zijn door DWA opgenomen in een rapportage van 27 augustus 2014 (DWA rapport van 27 augustus 2014). Ten aanzien van de woning van [eiser] constateert DWA, voorzover relevant:

‘De wachttijd voor warmwater in de doucheruimte op de tweede verdieping is te lang. De oorzaak hiervan is vermoedelijk de lengte/uitvoering van de warmwaterleiding naar de tweede verdieping.

Bij controle van de vloeren op opwarming met een thermografische camera bleken twee vloervelden in de woonkamer niet goed warm te worden. De oorzaak is vuil in het systeem. Dit is gelijk verholpen (leiding gespoeld), daarna is opwarming akkoord.’

(…)

‘ [adres]

Waterdruk warmwater tweede verdieping onvoldoende Geen gevolgen voor energiegebruik

Wachttijd warm water te lang Geen gevolgen voor energiegebruik’

(…)

Aanbevelingen (…)

Bij de [adres] is de wachttijd voor warmwater op de tweede verdieping te lang, en lijkt de waterdruk ook te laag. Vermoedelijk is water-aanvoerleiding naar de badkamer te krap gedimensioneerd en te lang. De waterleiding is weggewerkt in de wand. Wij adviseren een nieuwe waterleiding naar de badkamer op de tweede verdieping aan te brengen.

De dimensionering van deze leiding dient voor uitvoering gecontroleerd te worden op waterdruk en wachttijd warmwater’.

2.24.

Nadien heeft [X] de woning van [eiser] diverse malen bezocht om een oorzaak van en oplossing voor de lage waterdruk en wachttijd te vinden. Tot aan het moment van de comparitie op 17 en 18 mei 2017 is geen oplossing gevonden.

Klachten over ventilatiesysteem

2.25.

In de brief van 24 april 2013 heeft de toenmalig advocaat van [eiser] geklaagd over de luchtkwaliteit en het geluid van het ventilatiesysteem. Hij heeft voorgesteld bureau BBA Binnenmilieu B.V. (hierna: BBA) opdracht te geven onderzoek naar het binnenmilieu te verrichten.

2.26.

In opdracht van Staedion heeft BBA de woning van [eiser] en zeven andere woningen onderzocht in het voorjaar van 2014. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in een rapport van 18 juni 2014. BBA concludeerde dat de onderzochte woningen voldeden aan de eisen uit het Bouwbesluit 2003 voor nieuwbouwwoningen. Beoordeling van het thermisch binnenklimaat viel buiten dit onderzoek. In het rapport van BBA is tevens geconstateerd dat de gevelroosters van de woning op de [adres] (de woning van [eiser] ) op aanvraag van de bewoner zijn verwijderd en de opening permanent is afgedicht. BBA constateert dat in de ruimten met de afgedichte gevelroosters er onvoldoende toevoer is van verse lucht, hetgeen kan bijdragen aan klachten als ‘droge lucht’ en a-specifieke gezondheidsklachten als een droge keel en keelpijn.

Voorts is geconstateerd dat in de [adres] op de bovenste verdieping een slaapkamer naast de technische ruimte is gesitueerd. Hierdoor is er een verhoogd risico op een hinderlijk installatiegeluidniveau in deze slaapkamers. Uit metingen van het installatiegeluidniveau blijkt dat met het gemeten geluidsniveau voldaan wordt aan de richtlijn GIW/ISSO-publicatie 2007 (max 30 dB(A)).

2.27.

Bij e-mailbericht van 9 september 2014 heeft de toenmalig advocaat van [eiser] verzocht om de afzuigmotor van het ventilatiesysteem van [eiser] te vervangen door een stillere variant. Na e-mailwisseling heeft Staedion eind november 2014 (‘coulancehalve’) een nieuwe motor doen plaatsen in het ventilatiesysteem van [eiser] .

Overige klachten

2.28.

Uit door [eiser] overgelegde e-mailcorrespondentie van juli 2011 tot en met juli 2012 volgt dat hij bij Staedion heeft geklaagd over lekkages aangaande openslaande deuren en mogelijke lekkages door (naden) in het dak.

2.29.

Bij brief van 6 januari 2015 heeft de toenmalig advocaat van [eiser] bij Staedion geklaagd over geluidsoverlast vanaf de staat en tussen de woningen. Tevens schrijft [eiser] :

In het kozijn op de begane grond zijn twee verschillende kleuren glas aangebracht. Dit moet nog altijd hersteld worden’. Ten slotte klaagt [eiser] over een slecht geschilderd kozijn.

2.30.

In reactie op de brief van 6 januari 2015 heeft Staedion bij brief van 10 februari 2015 laten weten dat zij geen aanleiding zag om de geluidsklachten van [eiser] onder de garantie in behandeling te nemen, omdat bij oplevering in opdracht van de gemeente Den Haag bij woningen van een vergelijkbaar type als dat van [eiser] controlemetingen zijn uitgevoerd, waaruit naar voren zou zijn gekomen dat de woningen aan de gestelde eisen voldoen. Ten aanzien van het kleurverschil in glas schrijft Staedion dat dit verschil binnen de daarvoor geldende toleranties valt en dat de GIW-garantie op het glas inmiddels is verlopen. De garantie ten aanzien van eventueel schilderwerk is ook verlopen, aldus Staedion in de brief van 10 februari 2015.

Procedures

2.31.

Op 11 juni 2015 heeft [eiser] een (pro forma) memorie van eis ingediend bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw. De procedure is niet doorgezet. Bij dagvaarding van 28 december 2015 heeft [eiser] de onderhavige procedure aanhangig gemaakt.

Onderzoeken

2.32.

In opdracht van ‘de bewonersgroep’ (waarmee bedoeld worden een aantal eigenaren van woningen in Cabo Verde en Via Salsa) heeft Mobius Consult (hierna: Mobius) onderzoek verricht naar de geluidsisolatie aan de woningen [adres] en [adres 2] , [adres 3] en de [adres 4] en de resultaten vastgelegd in een rapport ‘Onderzoek geluidsisolatie’ van maart 2016 (hierna: het rapport van Mobius). In het rapport van Mobius wordt geconcludeerd dat de onderzochte woningen wel voldoen aan de eisen ter zake luchtgeluidisolatie en contactgeluidisolatie, maar het merendeel niet voldoet aan de normen voor gevelgeluidswering. In de woning van [eiser] zijn metingen verricht naar de luchtgeluids- en contactisolatie, maar niet naar de gevelgeluidswering.

2.33.

Galjema B.V. Technisch Adviesbureau (hierna: Galjema) heeft onderzoek verricht naar de ventilatie-klachten en de resultaten vastgelegd in een rapport ‘Onderzoek ventilatie-klachten’ (hierna: het rapport van Galjema van 31 maart 2016). De woning van [eiser] is niet onderzocht. Galjema heeft voorts een ‘Onderzoek klachten functioneren woninginstallaties voor verwarming, koeling en warmtapwaterbereiding’ uitgevoerd en vastgelegd in een rapport (hierna: het rapport van Galjema van 29 april 2016 ). De woning van [eiser] is niet onderzocht.

3 Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – na wijziging van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis

primair

I. Staedion veroordeelt om:

a. Galjema binnen 14 dagen na een in deze te wijzen (tussen)vonnis in het bezit te stellen van de noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar verwarmingsonderzoek, meer in het bijzonder hetgeen in het rapport van Galjema van 29 april onder “1. Inleiding en vraagstelling” (pagina 5 en 6) is genoemd, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

b. Galjema binnen 14 dagen na een in deze te wijzen (tussen)vonnis in het bezit te stellen van de noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar ventilatieonderzoek, meer in het bijzonder hetgeen in het rapport van Galjema van 31 maart 2016 onder ‘1. Inleiding en vraagstelling” (pagina 4) is genoemd, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

c. Mobius binnen 14 dagen nadat Mobius daarvoor een opgave heeft gedaan in het bezit te stellen van alle noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar geluidsonderzoek conform opgenomen in het rapport van Mobius onder “6.6 Aanvullend onderzoek” (pagina 26), één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

d. Galjema binnen 14 dagen nadat Galjema daarvoor een opgave heeft gedaan in het bezit te stellen van alle noodzakelijke informatie voor het uitvoeren van een onderzoek naar de constructie van de complexen Cabo Verde en Via Salsa, en de daarbij door de betrokken eigenaren ondervonden problemen zoals kiervorming, tocht, scheurvorming, (dak)lekkage etc.;

subsidiair

II. voorwaardelijk, slechts voor het geval Staedion verweer voert tegen de (partij)deskundigheid van Galjema en Mobius en de rechtbank Staedion in dit verweer volgt, een deskundigenonderzoek gelast, waarbij de te benoemen deskundige onderzoek zal doen naar de in deze procedure door [eiser] gestelde verwarmings-, ventilatie-, geluids- en constructieve problemen;

zowel primair als subsidiair:

III. Staedion te veroordelen tot het, binnen een door de rechtbank nader te stellen redelijke termijn, laten verhelpen van de door de hiervoor in het petitum genoemde deskundigen geconstateerde gebreken, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag dat Staedion hiermee, nadat de door de rechtbank gestelde redelijke termijn is verstreken, in gebreke blijft, een ingegane dag voor een geheel gerekend;

IV. Staedion veroordeelt tot betaling van de door [eiser] als gevolg van de geconstateerde gebreken geleden en nog te lijden schade, met verwijzing naar de schadestaat procedure;

V. Staedion veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder, maar niet alleen, zeer

uitdrukkelijk de kosten van de in te schakelen of reeds door eisers ingeschakelde deskundigen, kosten rechtens, met bepaling dat daarover de wettelijke rente is verschuldigd met ingang van 5 dagen na het in deze te wijzen (eind)vonnis.

3.2.

[eiser] heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd.

Sinds de oplevering vertoont de woning gebreken. De gebreken/klachten waar [eiser] mee te maken heeft bestaan uit:

A. een disfunctionerend verwarmingssysteem met dito installaties

(stadsverwarming), dat zomers gebruikt wordt voor “koeling” en dat tevens zorg draagt

voor de warm tapwatervoorziening, echter op ontoereikende wijze. Dit is een gebrek

dat, naast gederfd woongenot en (bij gebrek aan een oplossing) waardevermindering

van de woning, tevens leidt tot extreem hoge energierekeningen welke ook weer een

vorm van schade opleveren;

B. een ontoereikend en (zeer) gehorig ventilatiesysteem dat leidt tot diverse leefmilieu en/of gezondheidsklachten van [eiser] ;

C. vocht, vlekken, schimmels en dergelijke welke zich onder meer, doch niet uitsluitend bevinden op de plafonds, wanden, (op en onder) de vloer, in kieren/naden en op meubels/stoffering, welke mogelijk duiden op een oude of bestaande lekkage, maar in ieder geval wijzen op een gebrek;

D. geluidsoverlast tussen de woningen;

E. geluidsoverlast van buitenaf;

F. geluidshinder in de woning zelf (in en tussen de verschillende ruimtes in de woning);

G. klachten over de inbraakgevoeligheid van de woning;

H. het tochten door de gevels die de woningen van de buitenlucht afsluiten (soms langs en door kieren en naden van de ramen en deuren en mogelijk ook via te ruime

‘tochtgaten’ en soms zelfs gewoon door de muur);

I. het niet behalen van de milieubelofte (die aanvankelijk door Staedion was en nog

steeds door Energiek wordt aangegeven);

J. fout bij de bouw voor de woningen aan de [de Straat] ten aanzien van de WT\N

installatie (o.a. opbouw koven ventilatie);

K. overschrijding van de bouwtijd/werkbare dagen (geldt alleen voor de woningen aan de [de Straat] ;

L. slechte kwaliteit schilder- en spuitwerk;

M. ongebruikelijke hoge energierekeningen;

N. kleurverschil in het glas.

3.3.

[eiser] houdt Staedion aansprakelijk op grond van:

- de GIW-garantieregeling uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst en/of

- toerekenbaar tekortkoming in de nakoming van Staedion van haar verbintenissen onder de koop-/aannemingsovereenkomst en/of

- de (verborgen-) gebreken-regeling en/of

- de eis van goed en deugdelijk werk (6:248 lid 2 jo. 7.17 BW).

Voor zover voornoemde gebreken niet onder de garantieregeling vallen, en er niet uit dien hoofde een verplichting tot herstel en schadevergoeding bestaat, is er volgens [eiser] ten aanzien van elke klacht sprake van een toerekenbare tekortkoming van Staedion.

3.4.

[eiser] stelt dat Staedion gehouden is de gebreken op de voorgaande juridische gronden te verhelpen. Daarnaast vordert [eiser] een (aanvullende) schadevergoeding – nader op te maken bij staat – met betrekking tot de door hem geleden en nog te lijden schade in verband met het gederfd woongenot, de gezondheidsklachten alsmede de te hoge energierekeningen van Energiek als gevolg van de gebreken.

Voorts vordert [eiser] vervangende schadevergoeding – eveneens nader op te maken bij staat – voor de genoemde schadeposten.

4 Het verweer van Staedion

4.1.

Staedion betwist de vorderingen van [eiser] en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] althans afwijzing van de vorderingen, met voordeling van [eiser] in de proceskosten, daaronder begrepen nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na datum van het vonnis.

4.2.

Staedion heeft onder andere de volgende verweren gevoerd:

( i) De GIW-garantieregeling brengt mee dat klachten schriftelijk binnen de garantietermijn dienen te worden gedaan, op straffe van verval van aansprakelijkheid.

(ii) Op grond van de verborgen-gebreken-regeling in artikel 12 Algemene Voorwaarden is Staedion na het verstrijken van de onderhoudstermijn niet aansprakelijk, tenzij sprake is van een verborgen gebrek (lid 2 sub c), waarvoor is vereist dat binnen redelijke termijn na ontdekking wordt geklaagd, gevolgd door een verjaringstermijn van twee jaar, waarbinnen een rechtsvordering moet zijn ingesteld of de vordering moet zijn gestuit (7:761 BW). Er geldt een processuele vervaltermijn, indien de klacht vijfeneenhalf jaar na oplevering is ingesteld.

(iii) Het beroep op non-conformiteit kan alleen slagen indien het perceel niet de eigenschappen had die de koper op grond van zijn overeenkomst mocht verwachten, omdat het koopdeel enkel op de grond ziet waarop de opstal wordt gebouwd in opdracht van de verkrijger. Ook bij non- conformiteit is sprake van een klachtplicht (7:23 lid 1 BW) en een verjaringstermijn van twee jaar (artikel 7:23 lid 2 BW).

(iv) De klachten van [eiser] zijn voor het merendeel ongegrond, en wanneer een klacht wel gegrond was, heeft inmiddels herstel plaatsgevonden en is de klacht verholpen.

( v) Staedion kan niet aansprakelijk worden gehouden voor gebreken aan de WKO-installatie, die tot en met de afleverset in de woning onder de verantwoordelijkheid van Energiek valt.

5 De beoordeling

5.1.

Een overkoepelende grondslag voor de algemeen geformuleerde vordering sub I van [eiser] (veroordeling voor het verstrekken van informatie voor het voltooien van diverse onderzoeken) is gesteld noch gebleken. De vordering sub I van [eiser] ligt daarom in algemene zin voor afwijzing gereed.

5.2.

Omdat de vordering sub I wordt afgewezen, ligt de vordering sub II ook voor afwijzing gereed.

5.3.

Met het oog op het gevorderde herstel (sub III) dan wel schadevergoeding (sub IV) zal de rechtbank hierna elk van de door [eiser] gestelde gebreken (A tot en met M) beoordelen. Waar relevant zal de rechtbank voor elk van de gestelde gebreken eerst ingaan op de door Staedion aangevoerde formele verweren ten aanzien van de klachtplicht, verjarings - en vervaltermijnen, waarvoor in het algemeen geldt dat stelplicht en bewijsrisico op Staedion rusten. Vervolgens beoordeelt de rechtbank de stellingen van [eiser] over de gebreken en de tekortkomingen, waarbij in het algemeen geldt dat stelplicht en bewijslast op [eiser] rusten.

5.4.

Van de zijde van [eiser] is aangevoerd dat er sprake is van generieke klachten en dat de door hem gestelde gebreken min of meer gelijk zijn aan die van de andere 17 eisers. Om die reden dient de zaak als een groepszaak behandeld te worden, aldus [eiser] . [eiser] beroept zich onder ander op rechtspraak van de Raad van Arbitrage (uitspraak van 9 juni 2005, ECLI:NL:XX:2005:AY2179). Staedion heeft hiertegen verweer gevoerd en bepleit dat iedere zaak en ieder gebrek afzonderlijk beoordeeld dient te worden. De rechtbank overweegt dat het ontwerp en de indeling van de diverse woningen wezenlijk verschillen. Het is aan [eiser] om voldoende feiten en omstandigheden te stellen ter onderbouwing van de door hem gestelde gebreken. Om tot het oordeel te komen dat een gebrek generiek is moet bovendien vast komen te staan dat het specifieke gebrek zich in een dermate groot aantal – daadwerkelijk onderzochte – gevallen voordoet dat het gerechtvaardigd is daarover aannames te doen ten aanzien van niet – onderzochte gevallen. Daarvoor is niet voldoende om (enkel) te stellen dat de gebreken generiek zijn – ook niet als alle eisers dat doen. De rechtbank is voorts van oordeel dat in de onderzoeken van Galjema en Mobius, waarop [eiser] zich beroept, steeds slechts enkele woningen op gebreken zijn onderzocht, zodat alleen al op die grond de bevindingen in die rapporten in algemene zin niet de conclusie toelaten dat een gebrek generiek is. Bovendien volgt uit de stellingen van partijen en uit de onderzoeksresultaten van Galjema en Mobius dat de gestelde aard en ernst van de klachten per woning te zeer verschillen. Dit maakt dat naar het oordeel van de rechtbank in beginsel geen sprake kan zijn van generieke gebreken. Dat brengt mee dat de rechtbank de klachten van eisers op individueel niveau zal beoordelen en dat op eisers afzonderlijke (klacht)termijnen van toepassing zijn.

5.5.

De rechtbank stelt voorts het volgende voorop. [eiser] heeft een aantal producties in het geding gebracht, waarvan hij in de dagvaarding en de conclusie van repliek niet duidelijk maakt welke stellingen hij daarmee wil onderbouwen. De eisen van een behoorlijke rechtspleging brengen mee dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept (vgl. HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:404, r.o. 3.3.2.).

Ad A) verwarmingssysteem

Formele verweren

5.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] vanaf het moment van oplevering van zijn woning doorlopend heeft geklaagd over uiteenlopende gebreken aan zijn verwarmingsinstallatie. Ook is niet in geschil dat de verwarmingsinstallatie na oplevering niet goed functioneerde. Vast staat voorts dat Staedion de verkorte garantietermijn van twee jaar voor verwarmingssystemen (artikel 1.3 onder 11 van bijlage A bij de GIW garantie) enkele malen schriftelijk heeft verlengd, de eerste maal tot 1 mei 2013 en een tweede maal tot 1 mei 2014. Staedion heeft tijdens de comparitie bevestigd dat zij de garantietermijn voor een derde keer schriftelijk heeft verlengd tot ‘het stookseizoen van 2015/ 2016’. Dit betekent dat de garantie op de verwarmingsinstallatie geldt tot 1 mei 2016. Deze verlenging hield verband, zo erkent Staedion, met het niet (volledig) functioneren van de verwarmingssystemen van de opgeleverde woning. Meer specifiek heeft Staedion bij conclusie van dupliek aansprakelijkheid erkend voor een te lage waterdruk in de woning van [eiser] . Staedion zegt tot herstel over te gaan zodra tussen partijen overeenstemming wordt bereikt over een voor beide partijen praktisch en financieel aanvaardbare oplossing om dit gebrek verholpen te krijgen.

5.7.

De rechtbank stelt vast dat [eiser] Staedion op 28 december 2015, derhalve vóór 1 mei 2016, heeft gedagvaard en aangesproken op gebreken in de verwarmingsinstallatie. Daaruit trekt de rechtbank de conclusie dat Staedion jegens [eiser] ten aanzien van de verwarmingsinstallatie geen beroep toekomt op een vervaltermijn of een verjaringstermijn. [eiser] kan in zijn vordering over de verwarmingsinstallatie worden ontvangen.

Aansprakelijkheid beperkt tot binneninstallatie?

5.8.

De rechtbank beoordeelt allereerst het verweer van Staedion dat zij alleen aansprakelijk kan worden gehouden voor (mogelijke) gebreken aan de binneninstallatie en dat zij niet aansprakelijk kan worden gehouden voor overige gebreken van de WKO-installatie.

5.9.

Staedion stelt dat de verantwoordelijkheid voor een deugdelijke verwarmingsinstallatie gedeeld is tussen drie partijen. Energiek is verantwoordelijk voor de werking van de WKO-installatie, van de collectieve opwekking van warmte tot en met de levering van warmte en warm tapwater in het afleverstation (de afleverset) in de woning. Staedion is – binnen de garantietermijn – verantwoordelijk voor de binneninstallatie van de woning, waaronder zij verstaat de installaties en leidingen ten behoeve van warmte en warmwater die in de woning na de afleverset geschakeld zijn, zoals de vloerverwarming, de warmteleidingen binnenshuis en de thermostaten. Na het verstrijken van de garantietermijn is [eiser] zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de binneninstallatie.

5.10.

[eiser] houdt Staedion echter voor het ‘gehele verwarmingssysteem’ verantwoordelijk, dus ook voor het functioneren van de WKO-installatie en de levering van warmte en warm tapwater. [eiser] kocht een totaalproduct van Staedion, een ‘comfortabele energiezuinige woning met een goed binnenklimaat’. De WKO-installatie en de binneninstallatie kunnen niet los van elkaar worden gezien. Staedion heeft de installatie ontworpen. [eiser] had bovendien geen keuze bij de warmteleverancier. [eiser] verwijst naar artikel 44 van de koop/ aannemingsovereenkomst (zie 2.6.) en de verkoopbrochure. In artikel 44 van de koop/ aannemingsovereenkomst is een verplichting opgenomen om gedurende ten minste 30 jaar warmte- en warmwaterlevering van Energiek af te nemen. Dat was in het belang van Staedion, omdat Energiek een 100% dochterbedrijf is van Staedion. [eiser] had ook geen invloed op het te hanteren type verwarmingssysteem. De bewoners hadden op het moment van het ondertekening van de koop-/aannemingsovereenkomst niet de beschikking over de algemene voorwaarden van Energiek. In zoverre is het beding in de koop-/aannemingsovereenkomst waarbij [eiser] verplicht is om zich voor 30 jaar te verbinden aan Energiek onredelijk bezwarend. Staedion kan zich nu dan ook niet achter Energiek verschuilen en is verantwoordelijk, aldus [eiser] .

5.11.

Naar het oordeel van de rechtbank stelt Staedion terecht en op goede gronden dat haar aansprakelijkheid beperkt is tot gebreken die uitsluitend verband houden met de binneninstallatie van het verwarmingssysteem en is er geen grondslag om Staedion aansprakelijk te houden voor (het functioneren van) de WKO-installatie. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

5.12.

Aan de bewoordingen in artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst heeft [eiser] niet het gerechtvaardigd vertrouwen mogen ontlenen dat hij van Staedion een ‘totaalsysteem’ kocht en dat Staedion verantwoordelijkheid zou dragen voor de werking van de WKO-installatie. In artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst heeft Staedion zich (slechts) verplicht de woning te ‘voorzien van een aansluiting op het warmtenet van Energiek B.V. Daartoe zal in de woning een aansluiting op een collectieve warmtepompinstallatie, buiten de woning gelegen, met centrale warmte-warmtapwaterlevering respectievelijk koeling worden gerealiseerd’. In artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst staat dat de realisatie, exploitatie en het beheer van het warmtenet door Energiek wordt uitgevoerd. Artikel 44 eindigt: ‘Door ondertekening van deze overeenkomst verklaart verkrijger zich ermee akkoord dat eventuele aansprakelijkheden terzake van de realisatie, de exploitatie en het beheer door Energiek B.V., van het hiervoor bedoelde systeem/warmtenet, niet op de ondernemer rusten en vrijwaart hij de ondernemer deswege’. Staedion heeft dus uitdrukkelijk bedongen dat zij voor mogelijke tekortkomingen van Energiek ten aanzien van de realisatie, exploitatie en het beheer van de WKO-installatie, waaronder begrepen moet worden de levering van warmte en warm tapwater, niet aansprakelijk kan worden gehouden.

5.13.

De rechtbank ziet onvoldoende aanleiding om artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst uit te leggen als een onredelijk bezwarend beding, als bedoeld in artikel 6:237 of artikel 6:233 BW. De enkele omstandigheid dat Staedion aan het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst voor kopers de verplichting verbindt om voor dertig jaar een leveringscontract met haar dochterbedrijf Energiek te sluiten en Staedion daarbij haar eigen aansprakelijkheid uitsluit, maakt het beding nog niet onredelijk bezwarend. Een termijn van dertig jaar is goed verdedigbaar tegen de achtergrond dat Staedion een andere partij, in dit geval Energiek, bereid moet vinden de verplichting jegens kopers op zich te nemen om te investeren in een WKO-installatie die rendabel moet zijn en in staat om aangeslotenen voor die lange periode van warmte en warm tapwater te voorzien. Het is goed te verantwoorden dat Staedion als woningcorporatie haar aansprakelijkheid voor de WKO-installatie uitsluit. Dat betekent overigens niet - anders dan [eiser] lijkt te suggereren met het beroep op het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2014:9385 - dat daarmee ook de aansprakelijkheid van Energiek voor de WKO-installatie is uitgesloten. De omstandigheid dat in de koop-/aannemingsovereenkomst een verplichting is opgenomen om – na de oplevering – met Energiek een contract af te sluiten, is gecompenseerd met het recht van de kopers op grond van artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst om, na ontvangst van de leveringsvoorwaarden van Energiek, opheffing van (mogelijk) onredelijk bezwarende bedingen daarin te verzoeken. Indien die opheffing niet wordt verleend, hebben kopers, zo volgt eveneens uit artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst , het recht om de koop-/aannemingsovereenkomst te ontbinden. Dat [eiser] de voorwaarden van Energiek nog niet had ontvangen bij ondertekening van de koop/aanneemovereenkomst heeft hem dus niet in een nadelige positie gebracht.

5.14.

Ook op grond van de verkoopbrochure heeft [eiser] er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat hij een ‘totaalpakket’ kocht van Staedion. In de verkoopbrochure heeft Staedion opgenomen dat het hele systeem tot en met de afleverset eigendom van het energieleveringsbedrijf is en welke taken en verantwoordelijkheden dit bedrijf heeft. In de verkoopbrochure is geschreven dat Energiek eigenaar is van de WKO-installatie en verantwoordelijkheid draagt voor het warmtesysteem tot en met de afleverset in de woning. De brochure vermeldt: ‘De leidingen komen in de woning samen in een afleverset: een apparaat in de meterkast van uw woning. Het hele systeem tot en met de afleverset is eigendom van het energieleveringsbedrijf. De kosten voor de verwarming en de warmwatervoorziening worden dan ook door dit bedrijf aan u in rekening gebracht. U betaalt een deel vastrecht en een deel aan de hand van uw persoonlijke warmteverbruik. De totale kosten zijn ongeveer gelijk aan de kosten die u zou moeten maken voor verwarming en warmwater met een traditionele cv-ketel’.

5.15.

De technische omschrijving behorend bij het aanneemgedeelte van de koop-/aannemingsovereenkomst beperkt zich eveneens tot de binneninstallatie. Er is niets omtrent de WKO-installatie vermeld en voor de afleverset in de woning worden geen eisen gesteld.

5.16.

Staedion wijst er verder terecht op dat de specifieke garanties voor de aanvoertemperatuur van warm tapwater, zoals opgenomen in artikel 3.3. van bijlage A bij de GIW garantie, (minimaal 58 ˚C, te bereiken binnen 120 seconden en een warmwatertemperatuur van 50 ˚C, te bereiken binnen 30 seconden) alleen voor Energiek gelden en dat Staedion daarop kan niet worden aangesproken. In voetnoot 3 van artikel 3.1. en 3.1. van bijlage A van de GIW garantie is bepaald: ‘levering van warmte of warmwater door derden (bijvoorbeeld stadsverwarming en energiebedrijven) valt niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer’. Naar het oordeel van de rechtbank is deze bepaling geschreven voor situaties als hier aan de orde, waarbij warmte en warmwater door een derde, in dit geval Energiek, wordt geleverd. De garanties die Staedion aan [eiser] heeft gegeven zonderen de levering van warmte en warmwater dus uit.

5.17.

Voor zover verder in de stellingen van [eiser] een beroep op een nauwe verbondenheid tussen de koop-/aannemingsovereenkomst met Staedion en een contract tussen [eiser] en Energiek gelezen moet worden, brengt dat nog niet mee dat een mogelijke toerekenbare tekortkoming van Energiek jegens [eiser] aan Staedion kan worden toegerekend.

5.18.

[eiser] voert nog aan dat Staedion in de periode na de oplevering verantwoordelijkheid voor (de werking van) de WKO-installatie naar zich heeft toegetrokken, door zich te presenteren als degene die de gebreken in de WKO-installatie, waaronder de afleverset, van Energiek zou oplossen. De rechtbank volgt dat standpunt niet. Uit de eigen stellingen van [eiser] volgt dat Staedion niet eenduidig alle verantwoordelijkheden van Energiek naar zich heeft toegetrokken; [eiser] verwijt Staedion (en Energiek) immers (ook) dat zij de bewoners met hun klachten regelmatig naar elkaar hebben verwezen (‘van het kastje naar de muur’, aldus [eiser] ). Uit de stukken blijkt ook dat zowel Staedion als Energiek op de klachten hebben gereageerd met onderzoek en herstelwerkzaamheden. Dat Staedion en Energiek daarin soms gezamenlijk optraden geeft onvoldoende aanleiding om Staedion thans op grond van vereenzelviging of doorbraak van aansprakelijkheid aan te spreken.

5.19.

Het voorgaande brengt mee dat [eiser] Staedion niet aansprakelijkheid kan houden voor gebreken of tekortkomingen aan de WKO-installatie tot en met de afleverset in de woning. Staedion heeft ter zake geen contractuele verplichtingen jegens [eiser] . Ook de niet nader onderbouwde stelling van [eiser] dat Staedion de installatie heeft ontworpen, strandt op al het voorgaande.

5.20.

Bij de verdere beoordeling zal de rechtbank als uitgangspunt nemen dat de contractuele aansprakelijkheid van Staedion zich beperkt tot eventuele gebreken aan de binneninstallatie. De primaire en subsidiaire vorderingen voor tekortkomingen aan de WKO-installatie, waaronder de afleverset in de woning en de levering van warmte en warmtapwater, alsmede de daaraan gerelateerde wachttijden voor warm tapwater en de levering op HT-water in plaats van LT-water, zal de rechtbank niet verder bespreken en kunnen niet worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de gehanteerde heffing vastrecht voor de koeling en de door Energiek gehanteerde tarieven. Hoge energierekeningen kan de rechtbank alleen in de beoordeling betrekken voor zover die zijn te herleiden tot gebreken aan de binneninstallatie.

Gebreken aan de binneninstallatie?

5.21.

In de periode vanaf 2010 tot en met 2014 heeft Staedion diverse malen opdracht gegeven uiteenlopende klachten van huiseigenaren over hun verwarmingssysteem te verhelpen of onderhoud te plegen. Staedion en Energiek hebben diverse rondes van onderzoek en herstel uitgevoerd. Volgens [eiser] resteren er nog steeds gebreken en tekortkomingen, waarvoor Staedion aansprakelijk is. Staedion zegt dat alle klachten aan de binneninstallatie – met uitzondering van de waterdruk op de tweede verdieping – in de woning zijn verholpen.

5.22.

De rechtbank gaat eerst na welke concrete gebreken aan de binneninstallatie door [eiser] in de dagvaarding en de conclusie van repliek aan de orde zijn gesteld.

In de dagvaarding stelt [eiser] dat het verwarmingssysteem disfunctioneert. Hij noemt in de dagvaarding geen concrete gebreken die de binneninstallatie betreffen. In de conclusie van repliek klaagt [eiser] concreet over:

1) de werking van de thermostaat;

2) de lange duur voor het verwarmen of koelen van de woning

3) te hoge energiekosten

4) de lage waterdruk en de wachttijd voor warm water op de tweede verdieping.

5) de woning voldoet niet aan de Energie Prestatie Norm (EPN) uit de bouwvergunning.

Een concrete toelichting op deze klachten ontbreekt in de conclusie van repliek. Wel verwijst [eiser] naar het rapport van Galjema van 29 april 2016. Galjema heeft onderzoek uitgevoerd aan de verwarmingsinstallaties in de woningen aan de [adres 5] , [adres 2] (de woning van [eiser] ), [adres 6] en [adres 7] . In de woning van [eiser] heeft Galjema voor zover relevant ‘met een thermografische camera gekeken naar de bouwfysische kwaliteit van de buitenschil’ (verband houdend met tocht en energiezuinigheid), diverse temperatuurmetingen uitgevoerd en zijn metingen verricht naar de doorstromende waterhoeveelheden van het cv-systeem en het functioneren van de regeling van de cv-installatie.

Andere concrete (gestelde) gebreken aan de binneninstallatie noemt [eiser] in deze processtukken niet. In de door [eiser] overgelegde opsomming van klachten (productie 8 bij conclusie van repliek) vermeldt [eiser] – naast vele klachten over gestelde gebreken waarvoor Energiek verantwoordelijk is – geen nieuwe klachten over de binneninstallatie.

5.23.

Staedion weerspreekt de stellingen van [eiser] en de bevindingen van Galjema aan de hand van rapporten van DWA (29 april 2014 en 29 maart 2017) en Installcheck (rapport van 30 oktober 2015).

5.24.

De grondslag voor mogelijke aansprakelijkheid voor gebreken aan de binneninstallatie volgt onder andere uit de GIW-garantie. Op grond van artikel 6.1. en 6.2. van die regeling heeft Staedion gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zijn bestemd zijn, voor zover in de GIW garantie geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond van artikel 6.3. van de GIW-garantie heeft Staedion gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit 2003. Die eisen zijn deels opgenomen in artikel 3 van bijlage A bij de GIW-garantie. Daarnaast moet het werk van Staedion voldoen aan de maatstaf van goed en deugdelijk werk. [eiser] dient voldoende concrete feiten en omstandigheden omtrent de gebreken te stellen en draagt, bij betwisting, de bewijslast.

De werking van de thermostaat

5.25.

[eiser] doelt met deze klacht op thermostaten die ‘omgekeerd geschakeld’ waren. Uit de stellingen van [eiser] en het verweer van Staedion leidt de rechtbank af dat Staedion deze klacht in 2012 in de woning van [eiser] heeft verholpen door de thermostaatregeling in te stellen van ‘master-slave regeling’ naar ‘master-master regeling’. Een hiermee verband houdend aanbod van Staedion voor een schadevergoeding in verband met verwarmingsproblemen in 2010/2011 heeft [eiser] geaccepteerd tegen finale kwijting over die periode. Uit de stellingen van [eiser] kan de rechtbank niet afleiden dat [eiser] thans nog klaagt over de werking van de thermostaten. De rechtbank stelt daarom vast dat op dit punt niet gebleken is dat thans nog sprake is van een gebrek.

De lange duur voor het verwarmen van de woning

5.26.

De voorwaarden voor verwarmingsinstallaties zijn opgenomen in artikel 3.1a in bijlage A bij de GIW-garantie. Er gelden vanuit het Bouwbesluit 2003 voorgeschreven minimumtemperaturen in bepaalde verblijfs- en gebruiksruimtes. De verwarmingsinstallatie moet zo zijn ingericht dat deze voldoende capaciteit heeft om deze minimumtemperaturen te behalen.

5.27.

[eiser] stelt dat het erg lang duurt voordat een ruimte warm is gestookt. Hij heeft deze klacht niet met concrete feiten over (ongewenst) lage temperaturen onderbouwd. Niet duidelijk is welke temperaturen niet worden gehaald en hoe vaak zich dit voordoet. Hij heeft evenmin gesteld dat niet aan de in het Bouwbesluit 2003 voorgeschreven minimumtemperaturen wordt voldaan. Ook in het rapport van Galjema van 29 april 2017 zijn geen concrete feiten of onderzoeksresultaten ten aanzien van zijn woning vermeld. Staedion betoogt dat alle klachten van [eiser] na 2012 zijn verholpen. Uit het rapport van DWA uit 2014 blijkt dat na doorspoeling van leidingen de vloerverwarming in de woonkamer weer functioneerde. In het licht van de gemotiveerde betwisting door Staedion heeft [eiser] niet met voldoende concrete feiten nader onderbouwd dat sprake is van een gebrek. De rechtbank moet daarom aan de stellingen van [eiser] voorbij gaan.

Koeling

5.28.

[eiser] heeft in de processtukken zijn klacht over gebreken aan de koeling, zoals opgenomen in de dagvaarding, niet geconcretiseerd, anders dan dat het omzetten van het koelen naar het verwarmen vice versa veel handelingen vereist. In het rapport van Galjema van 29 april 2016 is wel het nodige over de koeling opgenomen. Voor het geval in de verwijzing door [eiser] naar het rapport van Galjema van 29 april 2016 wel een klacht van [eiser] over de koeling moet worden gelezen, in de zin dat die niet zou functioneren, overweegt de rechtbank als volgt.

5.29.

Zoals vermeld in het rapport Galjema van 29 april 2016 (bladzijde 8) worden in het Bouwbesluit 2003 geen eisen gesteld aan temperatuuroverschrijdingen in de zomerperiode. Ook in Bijlage A bij de GIW-garantie zijn geen eisen gegeven. Staedion is contractueel niet gebonden aan eisen die in de versie van 2007 van de bijlage A bij de GIW-garantie zijn opengenomen. In de technische omschrijving is over voorzieningen ten behoeve van koeling niets terug te vinden. De verkoopbrochure meldt over de koeling: ‘Als het verwarmingswater in de zomer door de vloerleidingen stroomt, is het ongeveer 18 ˚C en neemt het warmte uit de vloeren mee, waardoor deze plezierig koel aanvoelen. Uw woning zal daardoor enige graden afkoelen. Het is dus geen airconditioning’. Er gelden - kortom - geen concrete eisen voor het koelsysteem en [eiser] heeft als koper in ieder geval niet het gerechtvaardigd vertrouwen mogen hebben dat hij een koelsysteem in de zin van een airconditioning heeft gekocht.

5.30.

Galjema heeft bij zijn onderzoek in een woning vastgesteld dat de ‘uit’ functie van de bedienknop ‘aan/uit en verwarmen of koelen’ op de hoofdthermostaat niet werkt. Volgens Galjema ontbreekt een goede bedieningsinstructie voor de koeling. DWA heeft de aanbeveling voor een goede bedieningsinstructie van de koeling onderschreven.

5.31.

Het komt de rechtbank voor dat met een goede bedieningsinstructie tegemoet zou kunnen komen aan een deel van de klachten van de bewoners. Ter comparitie is namens Staedion verwezen naar een bedieningsinstructie op de website van Energiek, maar die wordt kennelijk niet geraadpleegd of komt niet voldoende tegemoet aan de klachten van bewoners. De werking van de binneninstallatie luistert kennelijk nauw. Daarbij laat de rechtbank de uitleg van DWA meewegen in het rapport van 29 augustus 2014 over de werking van het koelsysteem (omschakelfunctiekoeling en verwarming, bladzijde 7) en de werking van het regelsysteem van Honeywell (omschrijving naregeling in de woning, bladzijde 8). DWA heeft in het rapport van 28 maart 2017 uitgelegd welke maatregelen in 2014 zijn genomen om de koeling beter te laten functioneren, maar ook waarom het koelsysteem soms traag kan/ moet werken (‘dode zone’) om onnodig energieverbruik bij omschakeling tussen koeling en verwarming te voorkomen. Dit alles kan echter niet de conclusie dragen dat Staedion ter zake van de koeling geen deugdelijk werk zou hebben heeft geleverd. Er is ook op dit punt geen aanleiding de vorderingen van [eiser] toe te wijzen.

Waterdruk

5.32.

Als gezegd heeft Staedion in de conclusie van dupliek erkend dat de waterdruk op de tweede verdieping van [eiser] niet toereikend is.

5.33.

Ter comparitie heeft [eiser] echter, voor zover relevant, verklaard (bladzijde 20 van het proces-verbaal):

‘Het probleem met lage waterdruk in de badkamer op 2e verdieping bestaat niet. DWA heeft de waterdruk gemeten, die zou voldoende zijn. Mijn probleem is de wachttijd voor warm water. De verlenging van leidingen is meerwerk op mijn verzoek .(onderstreping rechtbank)

Ik probeer energieneutraal te wonen, met een boiler lukt dat niet meer. De waarde van de woning vermindert daar ook door. Ik wil ook geen eigenaar van de boiler worden. Een CV ketel zou de oplossing zijn, dan ben ik van Energiek af. Ik heb al geprobeerd van Energiek af te komen, maar dat lukt tot nu toe niet. Ik heb nog nooit zo’n slecht bedrijf meegemaakt.’

5.34.

Daarop heeft deskundige [deskundige 1] namens Staedion verklaard (bladzijde 20/21 van het proces-verbaal):

‘Er zijn metingen gedaan ter zake de waterdruk, die is lager dan in andere woningen. De druk voldoet volgens de metingen net aan de norm. De wachttijd voldoet niet. Dat ligt aan de binneninstallatie. Mogelijk is dat een gevolg van de verlenging van het leidingwerk.

We denken aan een oplossing met een boiler vlak bij de douche. (onderstreping rechtbank)

5.35.

De geschetste gebreken in de hiervoor geciteerde verklaringen op zitting (wachttijd warm water voldoet niet – dat ligt aan de binneninstallatie) wijken af van het geschetste en door Staedion erkende gebrek in de processtukken (waterdruk is niet toereikend). Tevens stelt de rechtbank vast dat Staedion niet inhoudelijk heeft gereageerd op hetgeen [eiser] in bijlage 8 bij de conclusie van repliek heeft gesteld onder de kop ‘Waterdruk badkamer en wachttijd warm tapwater’. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank onvoldoende toegelicht wat thans op dit punt het nog tussen partijen resterende geschil is (welk gebrek), de omvang en welke mogelijkheden er zijn voor herstel van het gebrek. Het partijdebat is op dit punt nog onvoldoende uitgekristalliseerd. Voor een goede beoordeling van deze kwestie acht de rechtbank het noodzakelijk dat partijen zich op dit punt nader uitlaten. De rechtbank zal de procedure naar de rol verwijzen teneinde eerst Staedion in de gelegenheid te stellen een akte te nemen, waarop [eiser] vervolgens bij antwoordakte kan reageren.

5.36.

Iedere verdere beslissing op dit punt wordt aangehouden.

Ad B) ventilatie

5.37.

De woning van [eiser] is uitgerust met een mechanisch luchtafzuigsysteem met luchttoevoer via winddruk compenserende roosters. [eiser] heeft aangevoerd dat deze installatie in stand 1 en 2 onvoldoende afzuigcapaciteit heeft en dat deze te lawaaiig is. [eiser] klaagt voorts over een droge keel. De rechtbank zal hierna de gestelde gebreken beoordelen.

Capaciteit afzuiginstallatie

5.38.

Niet in geschil is dat de afzuigcapaciteit van de mechanische ventilatie getoetst dient te worden aan de hand van de eisen uit het Bouwbesluit 2003. In de artikelen 3.48, 3.49, 3.52 en 3.53 van het Bouwbesluit zijn de normen voor de luchttoevoercapaciteit, luchtsnelheid en verdunningsfactor uitgewerkt. BBA heeft onder andere in de woning van [eiser] onderzoek gedaan naar het functioneren van het ventilatiesysteem. De onderzoekers hebben geconcludeerd dat het aannemelijk is dat het ventilatiesysteem van de gecontroleerde koopwoningen, waaronder die van [eiser] , tijdens de oplevering aan de eisen van het Bouwbesluit 2003 voldeden. Uit een onderzoek van Galjema, dat in opdracht van [eiser] en andere eisers is uitgevoerd, volgt dat het ventilatiesysteem bij stand 1 en 2 niet de afzuigcapaciteit bereikt die is voorgeschreven door het Bouwbesluit 2003, maar dat in de hoogste stand (stand 3) wel voldoende afzuiging plaatsvindt.

5.39.

De rechtbank is, evenals de door [eiser] ingeschakelde deskundige [deskundige 2] van Galjema, van oordeel dat (artikel 3.48 van) het Bouwbesluit zo moet worden uitgelegd dat de voorgeschreven minimale afzuigcapaciteit in enige stand moet worden bereikt. Nu tussen partijen vaststaat dat dit het geval is, namelijk indien de installatie wordt ingeschakeld in stand 3, voldoet de afzuiginstallatie aan de eisen van het Bouwbesluit 2003. Van de zijde van [eiser] is nog aangevoerd dat er voor de afzuiginstallatie een bedieningsinstructie is verstrekt en dat in deze instructie vermeld is dat stand 2 de midden (dagstand) is. De rechtbank overweegt dat deze bedieningsinstructie niet volgt dat [eiser] erop mocht vertrouwen dat de het ventilatiesysteem bij stand 1 of 2 voldoende afzuigcapaciteit heeft om aan de gestelde eisen uit het Bouwbesluit 2003 te voldoen. Van een gebrek is derhalve geen sprake.

Geluidsniveau

5.40.

Niet in geschil is dat het Bouwbesluit 2003 geen normen bevat ten aanzien van het geluidsniveau van de mechanische ventilatiesystemen. Van de zijde van [eiser] is gesteld dat ten tijde van het sluiten van de koop-/aanneemovereenkomst een GIW/ISSO-2007-norm voor het geluidsniveau van een mechanische ventilatie was geformuleerd. De rechtbank overweegt dat uit het onderzoek van BBA onweersproken volgt dat het geluidsniveau van het ventilatiesysteem van [eiser] zelfs bij de hoogste stand (stand 3) het maximaal toegestane geluidsniveau uit de GIW/ISSO-2007-norm niet overschrijdt. Dat andere (strengere) normen van toepassing zijn, is niet gesteld en ook niet gebleken. Voorts geldt dat Staedion in november 2014 de motor van het ventilatiesysteem van [eiser] (‘coulancehalve’ volgens Staedion) heeft vervangen door een stillere variant. In dit licht heeft [eiser] niet met voldoende concrete feiten onderbouwd dat thans nog van een gebrek sprake is.

Gezondheidsklachten

5.41.

Dat de door [eiser] gestelde klachten over een droge keel terug te voeren zijn op een gebrek in de ventilatie-installatie is niet komen vast te staan. In dit verband hecht de rechtbank belang aan de omstandigheid dat in het rapport van BBA is geconstateerd dat de gevelroosters van de woning op de [adres] (de woning van [eiser] ) op aanvraag van [eiser] zijn verwijderd en de opening permanent is afgedicht en dat BBA constateert dat in de ruimten met de afgedichte gevelroosters er onvoldoende toevoer is van verse lucht, hetgeen kan bijdragen aan klachten als ‘droge lucht’ en a-specifieke gezondheidsklachten als droge keel/keelpijn. Van een gebrek waarvoor Staedion aansprakelijk kan worden gehouden is niet gebleken.

Motorloze afzuigkap

5.42.

BBA heeft in haar rapportage geconcludeerd dat het ontbreken van een gemotoriseerde afzuigkap in de keuken leidt tot een onvoldoende afvoer van kookverontreinigingen. Voorop staat dat het Bouwbesluit 2003 de aanwezigheid van een dergelijke afzuigkap niet voorschrijft. Van een schending van GIW-garantienorm is derhalve geen sprake. Dat een motorloze afzuiginstallatie normaal gebruik in de weg staat, volgt niet uit het rapport van BBA, nu kookverontreinigingen (deels) afgevoerd worden via het centrale ventilatiesysteem. Andere feiten of omstandigheden die normaal gebruik in de weg staan heeft [eiser] niet gesteld.

Garantietermijn

5.43.

Nu geen sprake is van een gebrekkig functionerend ventilatiesysteem kan verder in het midden blijven of, zoals door [eiser] bepleit, een garantietermijn van zes jaar van toepassing is.

Ad C) lekkages

5.44.

[eiser] klaagt in de dagvaarding in algemene zin over lekkages. Bij conclusie van repliek heeft [eiser] e-mailberichten overgelegd waaruit blijkt dat hij in de periode juli 2012 heeft geklaagd over lekkages na hevige regenval bij openstaande deuren in de voorgevel en over water in de goot. Staedion heeft de klacht afgewezen en [eiser] geadviseerd de goten schoon te maken. In augustus 2012 heeft [eiser] geklaagd over kitnaden die loslaten op het dak, waardoor water verdwijnt in de spouwmuur.

Staedion betwist dat (thans nog) sprake is van lekkages.

5.45.

De rechtbank overweegt als volgt. Het is aan [eiser] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat hij thans nog lekkages in zijn woning heeft die zijn te herleiden tot een gebrek waarvoor Staedion op grond van de GIW-garantie of anderszins aansprakelijk kan worden gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] niet met voldoende concrete feiten onderbouwd dat er thans nog een gebrek bestaat waarvoor Staedion aansprakelijk is. De e-mailberichten van [eiser] uit 2012 zijn daartoe niet toereikend, evenmin als de verwijzing door [eiser] naar (correspondentie over) lekkages bij andere bewoners. De vorderingen ten aanzien van de lekkages dienen te worden afgewezen.

Ad D) geluidsoverlast tussen de woningen

Ad E) geluidsoverlast van buitenaf

Ad F) geluidhinder in de woning zelf

5.46.

In de dagvaarding stelt [eiser] in algemene zin dat sprake is van geluidsoverlast tussen de woningen, geluidsoverlast van buitenaf en geluidhinder in de woning zelf.

Staedion beroept zich op verval van de garantietermijn. [eiser] heeft pas bij brief van 15 januari 2015 geklaagd over geluidsoverlast. [eiser] brengt daar tegen in dat Staedion geen beroep op verval van de garantietermijn toekomt, gelet op artikel 6.2. en 6 3. van de GIW-garantie in samenhang met de in bijlage A genoemde garantietermijn van 6 jaar.

5.47.

Naar het oordeel van de rechtbank stelt [eiser] terecht en op goede gronden dat zijn vordering ten aanzien van de geluidsoverlast ontvankelijk is omdat hij een beroep doet op de genoemde garanties in artikel 6.2. en 6.3. en geklaagd heeft binnen de daarvoor geldende garantietermijn van zes jaar. [eiser] kan dus in zijn vorderingen ten aanzien van de geluidsoverlast worden ontvangen.

5.48.

Ter onderbouwing van de gestelde gebreken beroept [eiser] zich op het rapport van Mobius. Mobius heeft onder meer in de woning van [eiser] metingen verricht naar luchtgeluidsisolatie en contractgeluidsisolatie.

Luchtgeluidisolatie en contactgeluidisolatie

5.49.

In het rapport van Mobius wordt geconcludeerd dat in alle woningen waar metingen zijn verricht wordt voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit 2003 ter zake van luchtgeluidisolatie en contactgeluidisolatie, dus ook in de woning van [eiser] . De vorderingen van [eiser] ten aanzien van geluidsoverlast tussen de woningen en geluidhinder in de woning zelf zullen daarom worden afgewezen. In hetgeen in het rapport van Mobius verder nog over de beleving van bewoners, de eisen voor Woningborg (versie 2008) en de eigen ervaringen tijdens het onderzoek over geluidsoverlast tussen de woningen is gesteld (zie bladzijde 24) ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding om, terwijl voldaan wordt aan de eisen uit het Bouwbesluit 2003, te concluderen dat sprake is van een gebrek.

Gevelgeluidswering

5.50.

Mobius heeft geen metingen verricht ten aanzien van de gevelgeluidswering van de woning van [eiser] . Mobius concludeert in zijn rapport op basis van de meetresultaten in de woning van [A] op de [adres 2] (een woning in het zelfde blok als [eiser] ), dat in diens werkkamer op de begane grond aan de voorzijde, in de woonkamer/keuken op de eerste verdieping aan de voorzijde en in de slaapkamer op de tweede verdieping aan de voorzijde (alle verblijfsruimten met geluid belaste gevels) niet wordt voldaan aan de in artikel 3.2 van het Bouwbesluit 2003 opgenomen vereisten. In artikel 3.2 van Bouwbesluit 2003 wordt voor de vereiste geluidwering van de gevels uitgegaan van de “karakteristieke geluidswering”.

5.51.

Staedion betwist de juistheid van de meetresultaten van Mobius. Mobius heeft een onjuiste bepalingsmethode toegepast en uit een zeer recent in opdracht van de Raad van Arbitrage voor de Bouw onderzoek van […] van 8 maart 2017 (in het bijzonder bladzijde 10 tot en met 12) aan de woning in de [adres 5] (gelegen in het zelfde bouwblok als de woning van [eiser] en [A] ) volgt dat de gevelgeluidwering van die woning wel voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit 2003 en dus aan de garantienormen, aldus Staedion.

5.52.

De rechtbank overweegt als volgt. Dat Mobius een onjuiste bepalingsmethode zou hebben toegepast heeft Staedion – mede gelet op de gemotiveerde betwisting namens de bewoners ter zitting, waarbij geciteerd is uit een brief van 8 mei 2017 van deskundige Mobius – niet voldoende onderbouwd, zodat de rechtbank aan dit verweer voorbijgaat.

5.53.

De meetresultaten van Mobius ten aanzien van [A] bieden onvoldoende onderbouwing voor de stelling dat de gevelgeluidswering bij [eiser] niet voldoet. Uit het eigen rapport van Mobius volgt immers dat voor elke woning een afzonderlijk norm voor de karakteristieke geluidswering kan gelden, afhankelijk van de gecumuleerde geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeer ter plaatse. Hiervoor is onder 5.4. al uiteengezet waarom geen beroep kan worden gedaan op een generiek gebrek. Daarbij komt dat uit het rapport van […] aan de woning in de [adres 5] volgt dat de gevelgeluidwering van die woning wel voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit 2003.

Nu ook Staedion de stellingen van [eiser] gemotiveerd heeft betwist en meetresultaten ten aanzien van de woning van [eiser] ontbreken kan niet worden vastgesteld dat de woning van [eiser] niet aan de eisen uit het Bouwbesluit 2003 voor geluidwering van de gevels voor geluidsbelaste verblijfsruimtes voldoet en dat dus sprake zou zijn van een gebrek. [eiser] heeft geen concreet bewijsaanbod gedaan, zodat de rechtbank niet toekomt aan een bewijsopdracht terzake.

5.54.

De vorderingen ter zake van geluidsoverlast zullen worden afgewezen.

Ad G) inbraakgevoeligheid

5.55.

[eiser] stelt te hebben geklaagd over de inbraakgevoeligheid van de woning. Hij zou de deurhendel bij zijn woning hebben vervangen en daarvóór gereclameerd hebben bij Staedion. Staedion heeft dit betwist. Niet is vast komen te staan dat [eiser] eerder dan bij dagvaarding heeft geklaagd over inbraakgevoeligheid van de woning.

5.56.

Voor zover [eiser] nog een beroep doet op verwachtingen die Staedion zou hebben gewekt, door in een advertentie de term ‘veilig wonen’ te hanteren, heeft Staedion daartegen aangevoerd dat de woningen gebouwd zijn conform de richtlijnen van het Politiekeurmerk waarbij verzwaard hang- en sluitwerk is toegepast en verlichting en rookmelders zijn toegevoegd ten opzichte van de eisen uit het Bouwbesluit. Het verstrekken van een certificaat Politiekeurmerk Veilig Wonen is niet overeengekomen, aldus Staedion. Gelet op de betwisting door Staedion had het op de weg van [eiser] gelegen de vordering nader te onderbouwen, maar dat heeft hij nagelaten. Aan bewijslevering komt de rechtbank niet toe. De vordering zal worden afgewezen.

Ad H) tocht

5.57.

Niet gebleken is dat [eiser] Staedion heeft aangeschreven over concrete tochtklachten. Ook in de processtukken ontbreekt een concrete onderbouwing. Voor zover [eiser] in algemene zin verwezen heeft naar de bevindingen van Galjema en DWA geldt dat [eiser] niet voldoende feitelijk heeft onderbouwd dat ten aanzien van zijn woning sprake is van een gebrek. Aan bewijslevering komt de rechtbank niet toe. De vorderingen zullen worden afgewezen.

Ad I) niet behalen milieubelofte

5.58.

Voor het beroep op de ‘milieubelofte’ verwijst [eiser] naar de verkoopbrochure waaraan [eiser] , zo stelt hij, bepaalde verwachtingen mocht ontlenen. [eiser] wijst op de volgende passage in de verkoopbrochure: ‘Moderne voorzieningen als een milieubewust verwarming- en koelingsysteem verzekeren u van een comfortabele woning die lang zijn waarde zal behouden.

[eiser] licht toe dat als gevolg van klachten over onder meer de disfunctionerende verwarming, tochtgaten en een gebrekkige ventilatie, het energieverbruik hoog is en dat daarom de milieubelofte niet wordt gehaald. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] , in het licht van de gemotiveerde betwisting door Staedion, niet onderbouwd dat Staedion in de verkoopbrochure of anderszins concrete, afdwingbare verplichtingen in de zin van een ‘milieubelofte’ jegens [eiser] op zich heeft genomen. De door [eiser] opgesomde gebreken zijn niet vast komen te staan, maar ook als dat wel zo zou zijn, brengt dat op zichzelf nog niet mee dat een ‘milieubelofte’ bestaat en dat die zou zijn geschonden. De vordering van [eiser] ten aanzien van de niet nader onderbouwde vordering aangaande de milieubelofte wordt daarom afgewezen.

Verminderde waarde woning

5.59.

De rechtbank gaat hier ook in op de stelling van [eiser] dat de gebreken waarmee hij geconfronteerd is geworden, in het bijzonder de verwarmingsproblematiek, leiden tot een verminderde verkoopwaarde van zijn woning. [eiser] stelt dat hij bij eventuele verkoop van zijn woning de nog altijd spelende gebreken moet melden aan potentiële kopers. Ook het contract met Energiek en de problemen met de WKO-installatie komen de waarde van het huis niet ten goede.

5.60.

De rechtbank overweegt als volgt. Uit al hetgeen in dit vonnis wordt overwogen volgt vooralsnog niet dat gebleken is van serieuze gebreken aan de binneninstallatie of anderszins, zodat het in redelijkheid onwaarschijnlijk dat daarvan een waardedruk kan uitgaan. Voor zover [eiser] al in zijn stellingen gevolgd kan worden dat een waardedruk uitgaat van het contract met Energiek en de WKO-installatie, geldt – op gronden die hiervoor zijn toegelicht – dat Staedion daarvoor niet aansprakelijk kan worden gehouden.

Ten aanzien van de door [eiser] overgelegde stukken in de WOZ-procedure van [A] heeft Staedion terecht opgemerkt dat deze stukken niets zeggen over een daadwerkelijke waardedaling van de woning van [eiser] . [eiser] heeft zijn woning niet verkocht en daarom geen schade geleden. De rechtbank volgt Staedion verder in het betoog dat niet valt in te zien hoe een vermeende waardevermindering als toekomstige schadepost kan worden aangemerkt. De verkoopprijs van een woning is immers van veel factoren afhankelijk, waaronder de (fluctuerende) woningmarkt. Ook op dit punt zullen de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.

Ad J) bouwfout WTW-installatie

Ad K) overschrijding bouwtijd/werkbare dagen

Ad L) slechte kwaliteit spuit- en schilderwerk

5.61.

De onder J en K van de vordering opgenomen gebreken hebben geen betrekking op de woning van [eiser] . [eiser] heeft verder erkend dat gebreken in het schilder- en spuitwerk (L) door Staedion zijn verholpen. Deze vorderingen van [eiser] zullen daarom worden afgewezen.

Ad M) ongebruikelijke hoge energierekeningen.

5.62.

[eiser] stelt dat Staedion bij het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst heeft toegezegd dat de energiekosten niet hoger zouden zijn dan normaal. De hoge energiekosten blijken achteraf aanzienlijk hoger te zijn dan normaal, hetgeen een toerekenbare tekortkoming van de koop/-aannemingsovereenkomst inhoudt. Dit te meer nu [eiser] voor 30 jaar ‘vast zit’ aan Energiek. [eiser] leidt schade als gevolg van de hoge energierekeningen. [eiser] wijst als oorzaak van de hoge energierekeningen naar de EPN waarde, het disfunctionerende verwarmingssysteem en tochtklachten, maar ook andere – nog onbekende – oorzaken. De hoge energierekeningen zijn dan gevolgschade van de hiervoor gestelde gebreken.

5.63.

De rechtbank volgt [eiser] hierin niet. Daargelaten de vraag of Staedion [eiser] terzake zijn energiekosten concrete toezeggingen heeft gedaan, waaraan [eiser] een gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen, heeft [eiser] niet (met stukken) onderbouwd dát hij hoge energierekeningen heeft. Er is dus geen begin van bewijs dat (onder meer) de werking van de binneninstallatie tot substantieel hogere energiekosten voor [eiser] zou hebben geleid. Voor verdere bewijslevering ziet de rechtbank geen aanleiding.

5.64.

Ook uit de bevindingen over de EPC-waarde in het rapport van Galjema in het rapport van 29 april 2016 kunnen geen concrete conclusies worden getrokken over hoge energiekosten van [eiser] . De vorderingen ter zake de gestelde hoge energierekeningen zullen dan ook worden afgewezen.

Ad N) kleurverschil in het glas

5.65.

Bij brief van 15 januari 2015 heeft de advocaat van [eiser] geklaagd over kleurverschil in het glas. Staedion heeft daarop gereageerd bij brief van 10 februari 2015, en geschreven dat dit verschil binnen de daarvoor geldende toleranties valt en dat de GIW-garantie op het glas inmiddels is verlopen. In productie 8 bij conclusie van repliek schrijft [eiser] dat hij de reactie van Staedion ‘betwijfelt’. Volgen hem hadden er nooit twee verschillende kleuren glas mogen worden geplaatst. Hij verwijst naar een foto van het kleurverschil, die als productie 8 zou zijn bijgevoegd, maar de rechtbank heeft deze foto niet aangetroffen. Staedion heeft bij conclusie van dupliek betoogd dat enige onderbouwing van het gestelde gebrek ontbreekt, dat geen sprake kan zijn van een verborgen gebrek en dat [eiser] geen beroep toekomt op een garantie.

Gelet op het gemotiveerde verweer van Staedion overweegt de rechtbank dat [eiser] niet met voldoende concrete feiten heeft onderbouwd dat sprake is van een gebrek waarvoor Staedion (thans nog) aansprakelijk kan worden gehouden. De vordering zal worden afgewezen.

Conclusie

5.66.

Het voorgaande leidt ertoe dat de zaak zal worden verwezen naar de rol van 20 december 2017 voor een akte aan de zijde van Staedion als bedoeld onder 5.35, waarop [eiser] vervolgens na zes weken bij antwoordakte kan reageren.

5.67.

Na deze aktewisseling zal een datum voor vonnis worden bepaald.

5.68.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

6 De beslissing

De rechtbank

6.1.

verwijst de zaak naar de rol van 20 december 2017 voor akte aan de zijde van Staedion als bedoeld onder 5.35;

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.W. Vogels, mr. I.A.M. Kroft en mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2017.1

1 type: 1328