Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2017:13220

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
15-11-2017
Datum publicatie
22-11-2017
Zaaknummer
C/09/508504 / HA ZA 16-398
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Zaak is onderdeel van 18 procedures ter zake klachten nieuwbouwwoningen. Geen generieke klachten. Individuele klachten merendeels te weinig onderbouwd. Verkoper niet aansprakelijk voor evt tekortschieten energieleverancier, ondank afnameplicht in ovk

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/508504 / HA ZA 16-398

Vonnis van 15 november 2017

in de zaak van

1 [eiser sub 1] ,

2. [eiser sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. R.M. van der Zwan te Den Haag,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STAEDION VASTGOED HOLDING B.V.,

gevestigd te Den Haag,

gedaagde,

advocaat mr. W.A.J. Stregels te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser sub 1 cs] (in mannelijk enkelvoud) en Staedion genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 28 december 2015, met producties 1 en 2;

  • -

    de akte nadere producties, met producties 3 tot en met 6;

  • -

    de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 8;

  • -

    het tussenvonnis van 10 augustus 2016, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;

  • -

    de conclusie van repliek, tevens inhoudende wijziging van eis, met producties 7 tot en met 38;

  • -

    de conclusie van dupliek, met producties 9 tot en met 16;

  • -

    het proces-verbaal van de comparitie, gehouden op 17 en 18 mei 2017.

1.2.

De zaak is op de rol gevoegd met 17 andere zaken. Ter comparitie zijn de 18 zaken mondeling behandeld.

1.3.

Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Partijen hebben hiervan gebruik gemaakt, [eiser sub 1 cs] bij brief van 22 augustus 2017 en Staedion bij brief eveneens van 22 augustus 2017. Deze correspondentie maakt onderdeel uit van het procesdossier.

1.4.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Staedion, althans haar rechtsvoorganger Bo. Trans B.V., heeft in de periode 2008- 2010 twee nieuwbouwprojecten gerealiseerd in de [Wijk] (project Cabo Verde en Via Salsa). [eiser sub 1 cs] is één van 18 eisers die een woning heeft gekocht en een procedure aanhangig heeft gemaakt tegen Staedion over uiteenlopende gebreken aan hun woningen. Energiek B.V. (hierna: Energiek) is een dochtervennootschap van Staedion. Energiek beheert een warmtesysteem voor warmte-en-koude-opslag (hierna: WKO- installatie) en levert warmte en warmtapwater aan de woningeigenaren in het project Cabo Verde en Via Salsa.

2.2.

[eiser sub 1 cs] heeft op 2 oktober 2008 een koop-/aannemingsovereenkomst (de koop/aannemingsovereenkomst) gesloten met Bo. Trans B.V. voor de realisatie van een woning aan de [adres 1] (in de koop-/aannemingsovereenkomst omschreven als bouwnummer [bouwnummer] ) te [plaats] in het project Via Salsa (hierna: de woning). Bo. Trans B.V. is gefuseerd met Staedion, waarbij Staedion als verkrijgende rechtspersoon heeft te gelden. Alle rechten en verplichtingen van Bo. Trans B.V. zijn overgegaan op Staedion.

2.3.

In de koop-/aannemingsovereenkomst is op bladzijde 3 onder II bepaald:

De verkrijger geeft opdracht als deelgerechtigde in het in de overweging genoemde gebouw met bijbehorende grond en de ondernemer neemt aan, om met inachtneming van de akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, (…) (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.

2.4.

In het eerste en derde lid artikel 16 van de koop-/aannemingsovereenkomst is, voor zover van belang, bepaald:

Op de koop/aannemingsovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, vastgesteld door Stichting Garantie-Instituut Woningbouw in augustus 2003 [rb hierna: de Algemene Voorwaarden]

(…)

Waar in deze overeenkomst en de daarin van toepassing verklaarde Algemene Voorwaarden gesproken wordt van garantie- en waarborgregeling, wordt gelezen: Garantie- en waarborgregeling Appartementsrechten A. 2003 [rb hierna: de GIW-garantie].

2.5.

In artikel 31 van de koop-/aannemingsovereenkomst is, voor zover van belang, bepaald:

‘(… ) Aan de technische omschrijving en tekening(en) als bedoeld in II dient te worden toegevoegd: ‘Ongeacht hetgeen overigens in deze technische omschrijving is bepaald, gelden onverkort de door het GIW gehanteerde en voorgeschreven regelingen, reglementen en standaardvoorwaarden. Ingeval enige bepaling in deze technische omschrijving daarmede onverenigbaar mocht zijn casu quo nadeliger mocht zijn voor verkrijger, prevaleren steeds de bovengenoemde bepalingen van de Stichting Garantie Instituut voor de Woningbouw (GIW).’

2.6.

In artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst (Aansluiting warmtenet) is, voor zover van belang, bepaald:

‘De verkoper zal, waarmee de verkrijger zich bekend en akkoord verklaart, de woning voorzien van een aansluiting op het warmtenet van Energiek B.V.. Daartoe zal in de woning een aansluiting op een collectieve warmtepompinstallatie, buiten de woning gelegen, met centrale warmte-warmtapwaterlevering respectievelijk koeling worden gerealiseerd.

Door ondertekening van deze overeenkomst verplicht verkrijger zich om in te stemmen met alle verplichtingen welke voortvloeien uit en/of samenhangen met de realisatie, de exploitatie en het beheer van het warmtenet door Energiek B.V. , waaronder mede begrepen het vestigen van een kwalitatieve verplichting en/of erfdienstbaarheid voor de infrastructuur, voor de levering van warmte, koude en warmtapwater en in dat kader het aangaan van een huur- en/of afnameovereenkomst voor een periode van tenminste 30 jaar na in gebruik name van het laatste appartement/woning en het voldoen aan de daaruit voortvloeiende betalingsverplichtingen met casu quo aan bedoelde warmteleverancier. Indien en voorzover vorenbedoelde overeenkomst(en) bepalingen bevatten welke voor de verkrijger onredelijk bezwarend zijn in de zin van het Burgerlijk Wetboek en deze bepalingen bij het aangaan van de onderhavige koop-/aannemingsovereenkomst niet aan de verkrijger bekend waren, heeft de verkrijger het recht om binnen acht dagen na ontvangt van deze bepalingen opheffing van de betreffende bepalingen van de ondernemer te vorderen of, indien de gevorderde opheffing niet wordt verleend, ontbinding van de onderhavige overeenkomst in te roepen.

Door ondertekening van deze overeenkomst verklaart verkrijger zich ermee akkoord dat eventuele aansprakelijkheden terzake van de realisatie, de exploitatie en het beheer door Energiek B.V., van het hiervoor bedoelde systeem/warmtenet, niet op de ondernemer rusten en vrijwaart hij de ondernemer deswege.

2.7.

De Algemene Voorwaarden luiden, voor zover van belang:

‘Onderhoudsperiode met garantie en aansprakelijkheid van de ondernemer

Artikel 16

1. Onverminderd zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 15 lid 1 garandeert de ondernemer rechtstreeks ingevolge deze Algemene Voorwaarden het gebouw en de privé gedeelten gedurende zes maanden na de datum van oplevering tegen daarin aan de dag getreden tekortkomingen. Klachten dient de verkrijger binnen genoemde garantieperiode schriftelijk aan de ondernemer kenbaar maken, in welk geval de ondernemer onverwijld zal overgaan tot het nodige herstel. Het in artikel 15 lid 2 bepaalde is alsdan van overeenkomstige toepassing.

2. Na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode is de ondernemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan de woning,

a. tenzij sprake is van een niet door de ondernemer aan de verkrijger schriftelijk kenbaar gemaakte

afwijking van de technische omschrijving en / of tekeningen en / of eventuele staten van wijziging

waardoor de verkrijger schade lijdt. Indien nakoming in redelijkheid niet meer van de ondernemer

verlangd kan worden heeft de verkrijger recht op schadevergoeding. De verkrijger zal de

tekortkoming binnen redelijke periode na de ontdekking aan de ondernemer mededelen;

b. tenzij het gebouw of het privé-gedeelte of enig onderdeel daarvan een ernstig gebrek heeft;

c. tenzij het gebouw of het privé-gedeelte of enig onderdeel daarvan een verborgen gebrek bevat en aan de ondernemer van zodanig verborgen gebrek binnen een redelijke periode na ontdekking mededeling is gedaan;

onverminderd de aansprakelijkheid van de ondernemer ingevolge de garantie- en waarborgregeling

van Stichting Garantie-Instituut Woningbouw.

3. Een gebrek is slechts als ernstig gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder b. aan te merken, indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij het gebouw casu quo het privé-gedeelte ongeschikt maakt voor zijn bestemming.

4. Een gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder c is slechts dan als verborgen gebrek aan te merken, indien het door de verkrijger redelijkerwijs niet eerder dan het tijdstip van de ontdekking onderkend had kunnen worden.

5. De rechtsvordering uit hoofde van een ernstig gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van twintig jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode.

6. De rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode, onverminderd het bepaalde in lid 5 van dit artikel.’

2.8.

In de GIW-garantie is, voor zover van belang, opgenomen:

(…)
Artikel 5 Ingaan garantietermijn privégedeelte

(...) 5.3 De garantietermijn voor het privégedeelte gaat in drie maanden na de oplevering van het privégedeelte..

(...) Artikel 6 Garantie, garantienormen en garantietermijn

6.1.1.

Garantie privégedeelte.

De ondernemer geeft de garantie aan de verkrijger (…) dat het privégedeelte zal voldoen aan de hierna genoemde garantienormen. (…)

6.2

Gegarandeerd wordt, dat de toegepaste constructies, materialen en onderdelen, en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd; een en ander voor zover in deze regeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.

6.3

Het huis voldoet aan de voor het desbetreffende gebouw toepasselijke eisen voor nieuwbouw gesteld in het Bouwbesluit.(noot: Waar in deze regeling gesproken wordt van Bouwbesluit wordt bedoeld de versie van het Bouwbesluit die van toepassing is op de verkregen bouwvergunning ter zake van het onderhavige gebouw).

(...) 6.5 In de bij deze overeenkomst behorende bijlage A zijn de garantietermijnen voor verschillende onderdelen van het privégedeelte c.q. de gemeenschappelijke gedeelten en uitsluitingen van de garantie, alsmede de eisen met betrekking tot verwarmingsinstallaties al dan niet gecombineerd met warmwaterinstallaties, opgenomen.
(...)

Artikel 8 Verzoek tot herstelprivégedeelte

8.1

De verkrijger dient zo spoedig mogelijk na ontdekking van een (technisch) gebrek aan het privégedeelte dat onder de GIW garantie valt de ondernemer daarvan schriftelijk en binnen de toepasselijke garantietermijn op de hoogte te stellen met het verzoek tot herstel over te gaan. Binnen uiterlijk 4 weken na het verzoek tot herstel van de verkrijger deelt de ondernemer schriftelijk aan de verkrijger mede of hij het gebrek onder garantie erkent en welke herstelwerkzaamheden hij gaat verrichten. De verkrijger zal de ondernemer toelaten om onderzoek naar de gesignaleerde gebreken te verrichten.

(...)

Artikel 9 Verlies aanspraken, opschorting

Buiten de toepasselijke garantietermijn kan de verkrijger (…) geen beroep op de garantie meer doen’. (…)

2.9.

In bijlage A, behorende bij de GIW-garantie, is het volgende opgenomen:

(…) Artikel 1

1.1

Met uitzondering van de in deze bijlage vermelde kortere termijnen, die gelden voor bepaalde onderdelen van het privégedeelte c.q. de gemeenschappelijke gedeelten, bedraagt de garantietermijn 6 jaar.

(...)1.3 De duur van de garantie is voor de volgende punten beperkt tot de erbij genoemde termijn:

1. voor zowel dakbedekkingen als goten, indien niet aantoonbaar is dat het door de ondernemer voorgeschreven onderhoud is uitgevoerd, tot 3 jaar;

2. tegen het kromtrekken van beweegbare delen in binnen- en buitenkozijnen voor zover er van meer dan 10 mm verschil ten opzichte van de loodlijn sprake is tot 1 jaar welke termijn ingaat één jaar na ingang van de garantietermijn ingevolge artikel 5.3 (privégedeelte) respectievelijk 5.8 (gemeenschappelijke gedeelten) van de Garantie- en waarborgregeling A.2003;

3. voor het schilderwerk tot 1 jaar na ingang van de garantietermijn c. q. 1 jaar na voltooiing van het schilderwerk;

4. voor hang- en sluitwerk, brievenbussen en soortgelijke materialen in privégedeelten tot 1 jaar;

5. voor de buitenriolering (in de regel vanaf 50 cm buiten de gevel; bepalend is de NEN 3215) tot 2 jaar;

6. voor warmwatergeisers en - boilers tot 2 jaar;

7. voor liften tot 2 jaar;

8. voor garagedeuren, garage-afsluitbomen en – hekken, trap- balkon- en galerijhekken en soortgelijke materialen behorend tet de gemeenschappelijke gedeelten tot 2 jaar;

9. voor hydrofoorinstallaties tot 2 jaar;

10. voor aanrechtbladen in privégedeelten tot 1 jaar;

11. voor het (de) verwarmingselement(en) c.q. de verwarmingsinstallatie al dan niet gecombineerd met een warmwaterinstallatie tot 2 jaar.

12. voor de installatie voor mechanische luchtverversing tot 2 jaar;

13. voor gas- water- en elektra-installaties tot 2 jaar;

14. voor de isolerende werking van dubbelglas, indien niet aantoonbaar is dat het door de ondernemer voorgeschreven onderhoud is uitgevoerd, tot 3 jaar;

Artikel 2

Buiten de garantie vallen: (…)

2.10.

tocht welke uitsluitend het gevolg is van technische vereiste ventilatie;

2.11.

condensvorming en de schadelijke gevolgen ervan, voor zover niet veroorzaakt door een technisch onjuiste constructie;

2.12.

kromtrekken van beweegbare delen in binnen- en buitenkozijnen voor zover er van 10 mm of minder verschil ten opzichte van de loodlijn sprake is, echter onverminderd het herstel van hinderlijke gevolgen van dit kromtrekken;(…)

Artikel 3

3.1

Voor privégedeelten moet de verwarmingsinstallatie (noot 3: levering van warmte of warmwater door derden (bijvoorbeeld stadsverwarming en energiebedrijven) valt niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer), al dan niet gecombineerd met een

warmwaterinstallatie, bij gelijktijdig functioneren van alle onder verantwoordelijkheid van de

ondernemer geplaatste verwarmingselementen - met gesloten ramen en deuren en in gebruik zijn van de minimaal vereiste ventilatievoorzieningen- voldoen aan de navolgende voorwaarden:

a. Voor de volgende ruimten, voor zover daarin door de ondernemer een verwarmingselement is

geplaatst (noot 4:Het wel of niet aanbrengen van een verwarmingselement in enige ruimte is een zaak tussen partijen en maakt geen onderdeel uit van de onderhavige garantieregeling), dient de te behalen en te handhaven temperatuur tenminste te zijn:

• verblijfsgebied in de zin van het Bouwbesluit dat niet is ingedeeld in verblijfs-, verkeers- en/of

bergruimten: 20°C

• verblijfsruimten in de zin van het Bouwbesluit, zoals woonkamer, overige kamers en keuken:

20°C

• verkeersruimten in de zin van het Bouwbesluit, zoals gang, hal, trap en overloop: 15°C

• open zolder: 15 °C

• toiletruimte: 15 °C

• douche- en/of badruimte: 22 °C

• inpandige bergruimte: 15 °C

(...) c. De berekening van het vermogen dient te geschieden overeenkomstig de ISSO publicatie 51 (…) ‘Warmteverliesberekening voor woningen en woongebouwen’. — bepaling benodigd vermogen per vertrek en totaal (…). Gerekend dient te worden met een toeslag voor het opwarmen als bedoeld in de ISSO publicatie 51, die is gebaseerd op een 8 urige nachtverlaging/bedrijfsbeperking en een

opwarmtijd van 2 uur (…).

(…)3.3 Voor privégedeelten dient de warmwaterinstallatie (noot 3: levering van warmte of warmwater door derden (bijvoorbeeld stadsverwarming en energiebedrijven) valt niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer) (inclusief de kranen) per afzonderlijk tappunt, voor zover aangebracht, te voldoen aan het volgende, bij een gebruiksdruk van tenminste 100 kPa.

• Warmwatertemperatuur (noot 6: geldt niet voor thermostatische mengkranen): minimaal 58 °C, te bereiken binnen 120 seconden.

• Wachttijd tussen het opendraaien van de warmwaterkraan en het bereiken van een

warmwatertemperatuur van 50 °C: maximaal 30 seconden (voor meetmethode wachttijd zie

hierna).’

Op grond van de in artikel 3.1. onder c genoemde ISSO-publicatie 51 gelden de temperatuureisen bij een gelijktijdige verwarming van alle ruimten binnen de woning met gesloten ramen en deuren met in gebruik zijn van de minimaal vereiste ventilatievoorzieningen en een buitentemperatuur van -10 ˚C en een gelijktijdige windsnelheid van 5 m/s.

2.10.

De ingangsdatum van het aan [eiser sub 1 cs] verstrekte GIW-waarborgcertificaat is 10 oktober 2008.

WKO-installatie

2.11.

Bij de nieuwbouwprojecten Cabo Verde en Via Salsa wordt warmte en warmtapwater door Energiek geleverd via de WKO-installatie. De aansluiting op de WKO-installatie is in het hiervoor geciteerde artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst geregeld. De verkoopbrochure bevat de volgende informatie over de WKO-installatie:

‘In de winter warmte uit de bodem

In Via Salsa zijn alle woningen aangesloten op een geavanceerd en milieubewust verwarmingssysteem. Met dit systeem wordt warmte-energie uit de bodem gehaald. Uit een diepte van 80 tot 150 meter wordt relatief warm grondwater opgepompt. Met een warmtewisselaar wordt de warmte er uit gehaald en met een warmtepomp kan het verwarmingswater worden opgewarmd tot

50 ˚C. Voor de douche en de keuken moet het tapwater verder opgewarmd worden tot 70 ˚C. Het warme water wordt opgeslagen in ketels en vandaar naar uw woning getransporteerd. Van en naar uw woningen lopen drie leidingen, een voor de verwarming, een voor het warme tapwater en een leiding die het afgekoelde water terugvoert in het systeem.

Comfortabele warmte

In uw appartement vindt de verwarming plaats via leidingen in de vloeren van alle kamers. (…)Bovendien geniet u van een evenwichtige warmteverdeling in de hele woning. Wel moet er rekening mee worden gehouden dat niet alle vloerbedekking geschikt is om de warmte goed door te geven.. De temperatuur regelt u in de meeste vertrekken zelf met een thermostaat.

‘’s zomers warmte verzamelen

Als het verwarmingswater in de zomer door de vloerleidingen stroomt, is het ongeveer 18 ˚C en neemt het warmte uit de vloeren mee, waardoor deze plezierig koel aanvoelen. Uw woning zal daardoor enige graden afkoelen. Het is dus geen airconditioning. (…) De leidingen komen in de woning samen in een afleverset: een apparaat in de meterkast van uw woning. Het hele systeem tot en met de afleverset is eigendom van het energieleveringsbedrijf. De kosten voor de verwarming en de warmwatervoorziening worden dan ook door dit bedrijf aan u in rekening gebracht. U betaalt een deel vastrecht en een deel aan de hand van uw persoonlijke warmteverbruik,. De totale kosten zijn ongeveer gelijk aan de kosten die u zou moeten maken voor verwarming en warmwater met een traditionele cv-ketel. De winst is voor het milieu: 35 procent minder uitstoot van CO2!’

Oplevering

2.12.

De woning is op 15 december 2009 opgeleverd. In het proces-verbaal van oplevering van die datum zijn een tiental gebreken opgenomen. Een van de gebreken betreffen de thermostaten die ‘moeten worden vervangen, verwarming werkt wel’. De overige gebreken hebben geen betrekking op de gebreken die [eiser sub 1 cs] in deze procedure aan de orde stelt.

2.13.

De bij oplevering geconstateerde gebreken zijn op 19 januari 2010 hersteld.

2.14.

Op grond van artikel 5.4. van de GIW-garantie is de garantietermijn drie maanden na oplevering ingegaan, op 15 maart 2010.

2.15.

Na oplevering heeft [eiser sub 1 cs] diverse klachten richting Staedion geuit. De klachten zagen onder andere op i) het verwarmings- en koelsysteem, ii) kleurverschil in beglazing en iii) klemmende deur tussen de woning en de garagebox.

Klachten over verwarmingssysteem

2.16.

[eiser sub 1 cs] heeft geklaagd over het onjuist functioneren van het verwarmingssysteem in zijn woning.

2.17.

In 2011 heeft Staedion bureau DWA Installatie- en Energieadvies (hierna: DWA) opdracht gegeven onderzoek te doen naar de werking van de vloerverwarmingsinstallatie.

2.18.

Naar aanleiding van klachten van [eiser sub 1 cs] over het verwarmingssysteem in de woning heeft Staedion in februari 2012 de warmte regeling laten aanpassen door [X] B.V. (hierna: [X] ), waarvan de bedoeling was dat de temperatuur in alle ruimten onafhankelijk van elkaar kan worden ingesteld. [X] heeft daarna nog enkele malen de woning van [eiser sub 1 cs] bezocht omdat volgens [eiser sub 1 cs] het systeem nog steeds niet goed werkte.

2.19.

Bij brief van 9 februari 2012 heeft Staedion [eiser sub 1 cs] bericht dat de garantie op de verwarmings-/koelings-installatie, zoals beschreven in de GIW-garantie, verlengd wordt tot en met 30 april 2013.

2.20.

Bij brief van 17 februari 2013, gericht aan de Bewonerscommissie Via Salsa, heeft Staedion aangegeven dat zij nog steeds klachten ontvangt over de vloerverwarming en daarom DWA heeft verzocht opnieuw een onderzoek in te stellen naar het functioneren van de verwarming in de appartementen van de Via Salsa. DWA heeft vervolgens in acht woningen (niet die van [eiser sub 1 cs] ) onderzoek verricht en in augustus 2014 een rapport opgesteld over de resultaten.

2.21.

Nadien is [X] in augustus 2015 naar aanleiding van een klacht nog bij [eiser sub 1 cs] langs geweest om een reparatie aan het verwarmingssysteem uit te voeren.

2.22.

In oktober 2015 heeft InstallCheck B.V. in opdracht van Energiek2 B.V. onderzoek gedaan naar het energieverbruik, de tariefstelling en incidentele klachten in verschillende woningen. In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat de tarieven die voor warmtelevering in rekening worden gebracht niet onjuist zijn.

2.23.

Op verzoek van een ‘bewonerscollectief’ heeft Galjema B.V. (hierna: Galjema) onderzoek gedaan naar het functioneren van de verwarmingsinstallatie. Dit rapport is in april 2016 gereedgekomen.

Overige klachten

2.24.

Op 31 augustus 2011 heeft [eiser sub 1 cs] aan Staedion laten weten dat de ramen op de slaapkamer op de begane grond verschillende kleuren hebben. [eiser sub 1 cs] heeft dit later nogmaals onder de aandacht van Staedion gebracht.

2.25.

Per e-mailbericht van 13 september 2011 heeft [eiser sub 1 cs] aan Staedion laten weten dat de deur naar de garagebox klemt. Per e-mailbericht van 27 februari 2016 heeft hij laten weten dat die deur wederom klemt.

Onderzoeken

2.26.

Door Mobius consult (hierna: Mobius) is in december 2015 onderzoek gedaan naar de geluidsisolatie tussen de woningen. In dat rapport wordt geconcludeerd dat alle onderzochte woningen voldoen aan de eisen ter zake lucht- en contactgeluidisolatie. Volgens het rapport voldoen drie van de vier onderzochte woningen niet aan de normen ter zake gevelgeluidswering. De woning van [eiser sub 1 cs] is niet onderzocht.

2.27.

In opdracht van Staedion heeft BBA Binnenmilieu B.V. (hierna: BBA) in maart 2014 onderzoek naar de luchtkwaliteit in de woningen behorend tot het project Via Salsa. Aanleiding hiervoor was dat verschillende bewoners aangaven gezondheidsklachten te ervaren.

2.28.

BBA concludeert in haar rapport van juni 2014 dat het ventilatiesysteem in de onderzochte woningen voldoen aan de daaraan ten tijde van de oplevering te stellen eisen. De bewoners wordt geadviseerd het luchtafzuigsysteem steeds in de hoogste stand te gebruiken.

2.29.

Op verzoek van een ‘bewonerscollectief’ heeft Galjema nadien eveneens onderzoek gedaan naar het ventilatiesysteem. Galjema concludeert dat het luchtafzuigsysteem, indien gebruikt in de hoogste stand, ertoe leidt dat voldaan wordt aan de ventilatie-eisen. Volgens Galjema leidt gebruik van die stand echter tot overschrijding van de geluidsnormen. De woning van [eiser sub 1 cs] is niet onderzocht.

2.30.

Op 11 juni 2015 heeft [eiser sub 1 cs] een (pro forma) memorie van eis ingediend bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw. De procedure is niet doorgezet. Bij dagvaarding van 28 december 2015 heeft [eiser sub 1 cs] de onderhavige procedure aanhangig gemaakt.

3 Het geschil

3.1.

[eiser sub 1 cs] vordert – na wijziging van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis

primair

I. Staedion veroordeelt om:

a. Galjema binnen 14 dagen na een in deze te wijzen (tussen)vonnis in het bezit te stellen van de noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar verwarmingsonderzoek, meer in het bijzonder hetgeen in het rapport d.d. 29 april 2016 (met projectnummer 3152W-Ol) onder “1. Inleiding en vraagstelling” (pagina 5 en 6) is genoemd, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

b. Galjema binnen 14 dagen na een in deze te wijzen (tussen)vonnis in het bezit te stellen van de noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar ventilatieonderzoek, meer in het bijzonder hetgeen in het rapport d.d. 31 maart 2016 (met projectnummer 3152W-Ol) onder ‘1. Inleiding en vraagstelling” (pagina 4) is genoemd, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

c. Mobius binnen 14 dagen nadat Mobius daarvoor een opgave heeft gedaan in het bezit te stellen van alle noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar geluidsonderzoek conform opgenomen in het rapport d.d. maart 2016 onder “6.6 Aanvullend onderzoek” (pagina 26), één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

d. Galjema binnen 14 dagen nadat Galjema daarvoor een opgave heeft gedaan in het bezit te stellen van alle noodzakelijke informatie voor het uitvoeren van een onderzoek naar de constructie van de complexen, Cabo Verde en Via Salsa, en de daarbij door de betrokken eigenaren ondervonden problemen zoals kiervorming, tocht, scheurvorming, (dak)lekkage etc.;

subsidiair

II. voorwaardelijk, slechts voor het geval Staedion verweer voert tegen de (partij)deskundigheid van Galjema en Mobius en de rechtbank Staedion in dit verweer volgt, een deskundigenonderzoek gelast, waarbij de te benoemen deskundige onderzoek zal doen naar de in deze procedure door [eiser sub 1 cs] gestelde verwarmings-, ventilatie-, geluids- en constructieve problemen;

zowel primair als subsidiair:

III. Staedion veroordeelt tot het, binnen een door de rechtbank nader te stellen redelijke termijn, laten verhelpen van de door de hiervoor in het petitum genoemde deskundigen geconstateerde gebreken, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat Staedion hiermee, nadat de door de rechtbank gestelde redelijke termijn is verstreken, in gebreke blijft, een ingegane dag voor een geheel gerekend;

IV. Staedion veroordeelt tot betaling van de door [eiser sub 1 cs] als gevolg van de geconstateerde gebreken geleden en nog te lijden schade, met verwijzing naar de schadestaat procedure;

V. Staedion veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder, maar niet alleen, zeer

uitdrukkelijk de kosten van de in te schakelen of reeds door [eiser sub 1 cs] ingeschakelde deskundigen, kosten rechtens, met bepaling dat daarover de wettelijke rente is verschuldigd met ingang van 5 dagen na het in deze te wijzen (eind)vonnis.

3.2.

[eiser sub 1 cs] heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd.

Sinds de oplevering vertoont de woning gebreken. De gebreken/klachten waar [eiser sub 1 cs] mee te maken heeft bestaan uit:

A. een disfunctionerend verwarmingssysteem met dito installaties (vergelijk:

stadsverwarming), dat zomers gebruikt wordt voor “koeling” en dat tevens zorg draagt

voor de warm tapwatervoorziening, echter op ontoereikende wijze. Dit is een gebrek

dat naast gederfd woongenot en (bij gebrek aan een oplossing) waardevermindering

van de woning, tevens leidt tot extreem hoge energierekeningen welke ook weer een

vorm van schade opleveren;

een ontoereikend en (zeer) gehorig ventilatiesysteem dat leidt tot diverse leefmilieu en/of gezondheidsklachten van [eiser sub 1 cs] ;

mogelijke lekkages als gevolg van een mogelijk gebrekkige dakconstructie;

geluidsoverlast tussen de woningen;

geluidsoverlast van buitenaf;

geluidshinder in de woning zelf (in en tussen de verschillende ruimtes in de woning);

klachten over de inbraakgevoeligheid van de woning;

het tochten door de gevels die de woningen van de buitenlucht afsluiten (soms langs

en door kieren en naden van de ramen en deuren en mogelijk ook via te ruime

“tochtgaten” en soms zelfs gewoon door de muur);

I. het niet behalen van de milieubelofte (die aanvankelijk door Staedion was en nog

steeds door Energiek wordt aangegeven);

niet benoemd door [eiser sub 1 cs] ;

overschrijding van de bouwtijd/werkbare dagen;

slechte kwaliteit schilder- en spuitwerk;

te hoge energiekosten door ongebruikelijk hoge energierekeningen, wat leidt tot waardevermindering van de woning; en

twee verschillende kleuren ramen en een klemmende deur.

3.3.

[eiser sub 1 cs] houdt Staedion aansprakelijk op grond van:

a. de GIW-garantieregeling uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst en/of

b. toerekenbaar tekortkoming in de nakoming van Staedion van haar verbintenissen onder de koop-/aannemingsovereenkomst en/of

c. de (verborgen) gebreken - regeling en/of

d. de eis van goed en deugdelijk werk (6:248 lid 2 jo. 7:17 BW).

Voor zover voornoemde gebreken niet onder de garantieregeling vallen, en er niet uit dien hoofde een verplichting tot herstel en schadevergoeding bestaat, is er volgens [eiser sub 1 cs] ten aanzien van elke klacht sprake van een toerekenbare tekortkoming van Staedion.

3.4.

Primair is Staedion gehouden de klachten/gebreken op de voorgaande juridische gronden te verhelpen. Daarnaast vordert [eiser sub 1 cs] een (aanvullende) schadevergoeding – nader op te maken bij staat – met betrekking tot de door hem geleden en nog te lijden schade in verband met het gederfd woongenot, de gezondheidsklachten alsmede de te hoge energierekeningen van energiek B.V. als gevolg van de gebreken.

4 Het verweer van Staedion

4.1.

Staedion betwist de vorderingen van [eiser sub 1 cs] en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser sub 1 cs] althans afwijzing van de vorderingen, met voordeling van [eiser sub 1 cs] in de proceskosten, daaronder begrepen nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na datum van het vonnis.

4.2.

Staedion heeft onder andere de volgende verweren gevoerd:

  • -

    i) De GIW-garantieregeling brengt mee dat klachten schriftelijk binnen de garantietermijn dienen te worden gedaan, op straffe van verval van aansprakelijkheid.

  • -

    ii) Op grond van de verborgen gebreken regeling in artikel 12 Algemene Voorwaarden is Staedion na verstrijken van de onderhoudstermijn niet aansprakelijk, tenzij sprake is van een verborgen gebrek (lid 2 sub c), waarvoor is vereist dat binnen redelijke termijn na ontdekking wordt geklaagd, gevolgd door een verjaringstermijn van 2 jaar, waarbinnen een rechtsvordering moet zijn ingesteld of de vordering moet zijn gestuit (7:761 BW). Er geldt een processuele vervaltermijn, indien de klacht 5,5 jaar na oplevering ingesteld.

  • -

    iii) Het beroep op non-conformiteit kan alleen slagen indien het perceel niet de eigenschappen had die de koper op grond van zijn overeenkomst mocht verwachten, omdat het koopdeel enkel op de grond ziet waarop de opstal wordt gebouwd in opdracht van de verkrijger. Ook bij non- conformiteit is sprake van een klachtplicht (7:23 lid 1 BW) en een verjaringstermijn van twee jaar (artikel 7:23 lid 2 BW).

  • -

    iv) De klachten van [eiser sub 1 cs] zijn voor het merendeel ongegrond, en wanneer een klacht wel gegrond was, heeft inmiddels herstel plaatsgevonden en is de klacht verholpen.

  • -

    v) Staedion kan niet aansprakelijk worden gehouden voor gebreken aan de WKO installatie, die tot en met de afleverset in de woning onder de verantwoordelijkheid van Energiek valt.

5 De beoordeling

5.1.

Een overkoepelende grondslag voor de algemeen geformuleerde vordering sub I van [eiser sub 1 cs] (veroordeling voor het verstrekken van informatie voor het voltooien van diverse onderzoeken) is gesteld noch gebleken. De vordering sub I van [eiser sub 1 cs] ligt daarom in algemene zin voor afwijzing gereed.

5.2.

Omdat de vordering sub I wordt afgewezen, ligt de vordering sub II ook voor afwijzing gereed.

5.3.

Met het oog op het gevorderde herstel (sub III) dan wel schadevergoeding (sub IV) zal de rechtbank hierna elk van de door [eiser sub 1 cs] gestelde gebreken (A t/m N) beoordelen. Van de zijde van [eiser sub 1 cs] is aangevoerd dat er sprake is van generieke klachten en dat de door hem gestelde gebreken min of meer gelijk zijn aan die van de andere 17 eisers. Om die reden dient de zaak als een groepszaak behandeld te worden, aldus [eiser sub 1 cs] . [eiser sub 1 cs] beroept zich onder ander op rechtspraak van de Raad van Arbitrage (uitspraak van 9 juni 2005, ECLI:NL:XX:2005:AY2179). Staedion heeft hiertegen verweer gevoerd en bepleit dat iedere zaak en ieder gebrek afzonderlijk beoordeeld dienen te worden. De rechtbank overweegt dat het ontwerp en de indeling van de diverse woningen wezenlijk verschillen. Het is aan [eiser sub 1 cs] om voldoende feiten en omstandigheden te stellen ter onderbouwing van de door hem gestelde gebreken. Om tot het oordeel te komen dat een gebrek generiek is moet bovendien vast komen te staan dat het specifieke gebrek zich in een dermate groot aantal - daadwerkelijk onderzochte - gevallen voordoet dat het gerechtvaardigd is daarover aannames te doen ten aanzien van niet-onderzochte gevallen. Daarvoor is niet voldoende om (enkel) te stellen dat de gebreken generiek zijn - ook niet als alle eisers dat doen. De rechtbank is voorts van oordeel dat in de onderzoeken van Galjema en Mobius, waarop [eiser sub 1 cs] zich beroept, steeds slechts enkele woningen op gebreken zijn onderzocht, zodat alleen al op die grond de bevindingen in die rapporten in algemene zin niet de conclusie toelaten dat een gebrek generiek is. Bovendien volgt uit de stellingen van partijen en uit de onderzoeksresultaten van Galjema en Mobius dat de gestelde aard en ernst van de klachten per woning te zeer verschillen. Dit maakt dat naar het oordeel van de rechtbank in beginsel geen sprake kan zijn van generieke gebreken. Dat brengt mee dat de rechtbank de klachten van eisers op individueel niveau zal beoordelen en dat op eisers afzonderlijke (klacht)termijnen van toepassing zijn.

5.4.

De rechtbank stelt voorts het volgende voorop. [eiser sub 1 cs] heeft een aantal producties in het geding gebracht, waarvan hij in de dagvaarding en de conclusie van repliek niet duidelijk maakt welke stellingen hij daarmee wil onderbouwen. De eisen van een behoorlijke rechtspleging brengen mee dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept (vgl. HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:404, 3.3.2.).

Ad A) verwarmingssysteem

Formele verweren

5.5.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser sub 1 cs] vanaf het moment van oplevering van zijn woning heeft geklaagd over uiteenlopende gebreken aan zijn verwarmingsinstallatie. Ook is niet in geschil dat de verwarmingsinstallatie na oplevering niet goed functioneerde. Vast staat voorts dat Staedion de verkorte garantietermijn van 2 jaar voor verwarmingssystemen (artikel 1.3 onder 11 van bijlage A bij de GIW-garantie) enkele malen schriftelijk heeft verlengd, de eerste maal tot 1 mei 2013 en een tweede maal tot 1 mei 2014. Staedion heeft tijdens de comparitie bevestigd dat zij de garantietermijn voor een derde keer schriftelijk heeft verlengd tot ‘het stookseizoen van 2015/2016’. Dit betekent dat de garantietermijn verlengd is tot 1 mei 2016. De drie achtereenvolgende verlengingen hielden verband, zo erkent Staedion, met het niet (volledig) functioneren van de verwarmingssystemen van de opgeleverde woning.

5.6.

De rechtbank stelt vast dat [eiser sub 1 cs] Staedion vóór het verstrijken van het stookseizoen van 2015/ 2016 heeft gedagvaard en aangesproken op gebreken in de verwarmingsinstallatie. Daaruit trekt de rechtbank de conclusie dat Staedion jegens [eiser sub 1 cs] ten aanzien van de verwarmingsinstallatie geen beroep toekomt op een vervaltermijn of een verjaringstermijn. [eiser sub 1 cs] kan in zijn vordering over de verwarmingsinstallatie worden ontvangen.

Aansprakelijkheid beperkt tot binneninstallatie?

5.7.

In de periode vanaf 2010 tot en met 2014 heeft Staedion diverse malen opdracht gegeven uiteenlopende klachten van huiseigenaren over hun verwarmingssysteem te verhelpen of onderhoud te plegen. Staedion en Energiek hebben diverse rondes van onderzoek en herstel uitgevoerd. Volgens [eiser sub 1 cs] resteren er nog steeds gebreken en tekortkomingen, waarvoor Staedion aansprakelijk is. Staedion zegt dat alle klachten aan de binneninstallatie in de woning zijn verholpen. Daarnaast kan Staedion niet aansprakelijk worden gehouden voor overige gebreken aan de WKO-installatie. De rechtbank bespreekt eerst dit laatste verweer.

5.8.

Staedion stelt dat de verantwoordelijkheid voor een deugdelijke verwarmingsinstallatie gedeeld is tussen drie partijen. Energiek is verantwoordelijk voor de werking van de WKO-installatie, van de collectieve opwekking van warmte tot en met de levering van warmte en warm tapwater in het afleverstation (de afleverset) in de woning. Staedion is - binnen de garantietermijn - verantwoordelijk voor de binneninstallatie van de woning, waaronder zij verstaat de installaties en leidingen ten behoeve van warmte en warmwater die in de woning na de afleverset geschakeld zijn, zoals de vloerverwarming, de warmteleidingen en de thermosstaten. Na het verstrijken van de garantietermijn is [eiser sub 1 cs] zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de binneninstallatie.

5.9.

[eiser sub 1 cs] houdt Staedion echter voor het ‘gehele verwarmingssysteem’ verantwoordelijk, dus ook voor het functioneren van de WKO-installatie en de levering van warmte en warm tapwater. [eiser sub 1 cs] kocht een totaalproduct van Staedion, een ‘comfortabele energiezuinige woning met een goed binnenklimaat’. De WKO-installatie en de binneninstallatie kunnen niet los van elkaar worden gezien. Staedion heeft de installatie ontworpen. [eiser sub 1 cs] had bovendien geen keuze bij de warmteleverancier. [eiser sub 1 cs] verwijst naar artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst en de omschrijving in de verkoopbrochure. In artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst is een verplichting opgenomen om gedurende ten minste 30 jaar warmte - en warm tapwater van Energie af te nemen. Dat was in het belang van Staedion, omdat Energiek een 100% dochterbedrijf is van Staedion. [eiser sub 1 cs] had ook geen invloed op het te hanteren type verwarmingssysteem. De bewoners hadden op het moment van het ondertekening van de koop-/aannemingsovereenkomst niet de beschikking over de algemene voorwaarden van Energiek. In zoverre is het beding in de koop-/aannemingsovereenkomst waarbij [eiser sub 1 cs] verplicht is om zich voor 30 jaar te verbinden aan Energiek onredelijk bezwarend. Staedion kan zich nu dan ook niet achter Energiek verschuilen.

5.10.

Naar het oordeel van de rechtbank stelt Staedion terecht en op goede gronden dat haar aansprakelijkheid beperkt is tot gebreken die verband houden met de binneninstallatie van het verwarmingssysteem en is er geen grondslag om Staedion aansprakelijk te houden voor (het functioneren van) de WKO-installatie. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

5.11.

Aan de bewoordingen in artikel 44 van de koop-/aanneemovereenkomst heeft [eiser sub 1 cs] niet het gerechtvaardigd vertrouwen mogen ontlenen dat hij van Staedion een ‘totaalsysteem’ kocht en dat Staedion verantwoordelijkheid zou dragen voor de werking van de WKO-installatie. In artikel 44 heeft Staedion zich (slechts) verplicht de woning te ‘voorzien van een aansluiting op het warmtenet van Energiek B.V. Daartoe zal in de woning een aansluiting op een collectieve warmtepompinstallatie, buiten de woning gelegen, met centrale warmte-warmtapwaterlevering respectievelijk koeling worden gerealiseerd’. In artikel 44 staat dat de realisatie, exploitatie en het beheer van het warmtenet door Energiek wordt uitgevoerd. Artikel 44 eindigt: ‘Door ondertekening van deze overeenkomst verklaart verkrijger zich ermee akkoord dat eventuele aansprakelijkheden terzake van de realisatie, de exploitatie en het beheer door Energiek B.V., van het hiervoor bedoelde systeem/warmtenet, niet op de ondernemer rusten en vrijwaart hij de ondernemer deswege’. Staedion heeft dus uitdrukkelijk bedongen dat zij voor mogelijke tekortkomingen van Energiek ten aanzien van de realisatie, exploitatie en het beheer van de WKO-installatie, waaronder begrepen moet worden de levering van warmte en warm tapwater, niet aansprakelijk kan worden gehouden.

5.12.

De rechtbank ziet onvoldoende aanleiding om artikel 44 van de koop-/aanneemovereenkomst uit te leggen als een onredelijk bezwarend beding, als bedoeld in artikel 6:237 of artikel 6:233 BW. De enkele omstandigheid dat Staedion aan het sluiten van de koop-/aanneemovereenkomst voor kopers de verplichting verbindt om voor dertig jaar een leveringscontract met haar dochterbedrijf Energiek te sluiten en Staedion daarbij haar eigen aansprakelijkheid uitsluit, maakt het beding nog niet onredelijk bezwarend. Een termijn van dertig jaar is goed verdedigbaar tegen de achtergrond dat Staedion een andere partij, in dit geval Energiek, bereid moet vinden de verplichting jegens kopers op zich te nemen om te investeren in een WKO-installatie die rendabel moet zijn en in staat om aangeslotenen voor die lange periode van warmte en warm tapwater te voorzien. Het is goed te verantwoorden dat Staedion als woningcorporatie haar aansprakelijkheid voor de WKO-installatie uitsluit. Dat betekent overigens niet – anders dan [eiser sub 1 cs] lijkt te suggereren met het beroep op het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2014:9385 – dat daarmee ook de aansprakelijkheid van Energiek voor de WKO-installatie is uitgesloten. De omstandigheid dat in de koop-/aannemingsovereenkomst een verplichting is opgenomen om – na de oplevering – met Energiek een contract af te sluiten, is gecompenseerd met het recht van de kopers op grond van artikel 44 om, na ontvangst van de leveringsvoorwaarden van Energiek, opheffing van (mogelijk) onredelijk bezwarende bedingen daarin te verzoeken. Indien die opheffing niet wordt verleend, hebben kopers, zo volgt eveneens uit artikel 44, het recht om de koop-/aanneemovereenkomst te ontbinden. Dat [eiser sub 1 cs] de voorwaarden van Energiek nog niet had ontvangen bij ondertekening van de koop-/aanneemovereenkomst heeft hem dus niet in een nadelige positie gebracht.

5.13.

Ook op grond van de verkoopbrochure heeft [eiser sub 1 cs] er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat hij een ‘totaalpakket’ kocht van Staedion. In de verkoopbrochure heeft Staedion opgenomen dat het hele systeem tot en met de afleverset eigendom van het energieleveringsbedrijf is en welke taken en verantwoordelijkheden dit bedrijf heeft. In de verkoopbrochure is geschreven dat Energiek eigenaar is van de WKO-installatie en verantwoordelijkheid draagt voor het warmtesysteem tot en met de afleverset in de woning. De brochure vermeldt: ‘De leidingen komen in de woning samen in een afleverset: een apparaat in de meterkast van uw woning. Het hele systeem tot en met de afleverset is eigendom van het energieleveringsbedrijf. De kosten voor de verwarming en de warmwatervoorziening worden dan ook door dit bedrijf aan u in rekening gebracht. U betaalt een deel vastrecht en een deel aan de hand van uw persoonlijke warmteverbruik. De totale kosten zijn ongeveer gelijk aan de kosten die u zou moeten maken voor verwarming en warmwater met een traditionele cv-ketel’.

5.14.

De technische omschrijving behorend bij het aanneemgedeelte van de koop-/aannemingsovereenkomst beperkt zich eveneens tot de binneninstallatie. Er is niets omtrent de WKO installatie vermeld en voor de afleverset in de woning worden geen eisen gesteld.

5.15.

Staedion wijst er terecht op dat de specifieke garanties voor de aanvoertemperatuur van warm tapwater, zoals opgenomen in artikel 3.3. van bijlage A bij de GIW-garantie, (minimaal 58 ˚C, te bereiken binnen 120 seconden en een warmwatertemperatuur van 50 ˚C, te bereiken binnen 30 seconden) alleen voor Energiek gelden en dat Staedion daarop niet worden aangesproken. In voetnoot 3 van artikel 3.1. en 3.1. van bijlage A van de GIW garantie is bepaald: ‘levering van warmte of warmwater door derden (bijvoorbeeld stadsverwarming en energiebedrijven) valt niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer’. Deze bepaling lijkt geschreven voor situaties als hier aan de orde, waarbij warmte en warmwater door een derde, in dit geval Energiek, wordt geleverd. De garanties die Staedion aan [eiser sub 1 cs] heeft gegeven zonderen de levering van warmte en warmwater dus uit.

5.16.

[eiser sub 1 cs] voert nog aan dat Staedion in de periode na de oplevering verantwoordelijkheid voor (de werking van) de WKO-installatie naar zich heeft toegetrokken, door zich te presenteren als degene die de gebreken in de WKO-installatie, waaronder de afleverset, van Energiek zou oplossen. De rechtbank volgt dat standpunt niet. Uit de eigen stellingen van [eiser sub 1 cs] volgt dat Staedion niet eenduidig alle verantwoordelijkheden van Energiek naar zich heeft toegetrokken; [eiser sub 1 cs] verwijt Staedion (en Energiek) immers (ook) dat zij de bewoners met hun klachten regelmatig naar elkaar hebben verwezen (‘van het kastje naar de muur’, aldus [eiser sub 1 cs] ). Uit de stukken blijkt ook dat zowel Staedion als Energiek op de klachten hebben gereageerd met onderzoek en herstelwerkzaamheden. Dat zij daar soms gezamenlijk bij optraden geeft onvoldoende aanleiding om vereenzelviging of doorbraak van aansprakelijkheid aan te nemen.

5.17.

Op grond van al het voorgaande kan [eiser sub 1 cs] Staedion niet aansprakelijk houden voor gebreken of tekortkomingen aan de WKO-installatie tot en met gebreken aan de werking van de afleverset in de woning. Staedion heeft op dat punt geen contractuele verplichtingen jegens [eiser sub 1 cs] . Ook de niet nader onderbouwde stelling van [eiser sub 1 cs] dat Staedion de installatie heeft ontworpen, strandt op het voorgaande.

5.18.

Bij de verdere beoordeling zal de rechtbank als uitgangspunt nemen dat de contractuele aansprakelijkheid van Staedion zich beperkt tot eventuele gebreken aan de binneninstallatie. De primaire en subsidiaire vorderingen voor tekortkomingen aan de WKO-installatie, waaronder de afleverset in de woning en de levering van warmte en warmtapwater zal de rechtbank niet bespreken en kunnen niet worden toegewezen. Hoge energierekeningen zal de rechtbank alleen in de beoordeling betrekken voor zover die zijn te herleiden tot gebreken aan de binneninstallatie.

Gebreken aan de binneninstallatie?

5.19.

In de periode vanaf 2010 tot en met 2014 heeft Staedion diverse malen opdracht gegeven uiteenlopende klachten van huiseigenaren over hun verwarmingssysteem te verhelpen of onderhoud te plegen. Staedion en Energiek hebben diverse rondes van onderzoek en herstel uitgevoerd. Volgens [eiser sub 1 cs] resteren er nog steeds gebreken en tekortkomingen, waarvoor Staedion aansprakelijk is. Staedion zegt dat alle klachten aan de binneninstallatie in de woning zijn verholpen.

5.20.

De rechtbank gaat eerst na welke concrete gebreken aan de binneninstallatie door [eiser sub 1 cs] in de dagvaarding en de conclusie van repliek aan de orde zijn gesteld.

In de dagvaarding stelt [eiser sub 1 cs] dat het verwarmingssysteem disfunctioneert. Hij noemt geen concrete gebreken die de binneninstallatie betreffen. In de conclusie van repliek heeft [eiser sub 1 cs] verwezen naar klachten van derden uit 2010 en constateringen die door DWA in haar rapport uit augustus 2014 zijn gedaan. In de door [eiser sub 1 cs] overgelegde lijst met klachten (productie 8 bij repliek) noemt [eiser sub 1 cs] de volgende klachten:

1) het niet egaal warm worden van de vloeren;

2) het veel voorkomen van een foutmelding (F8) bij het overschakelen van warmte naar koelen;

3) het niet afzonderlijk kunnen verwarmen van ruimtes; en

4) ruimtes die warmer worden dan gevraagd.

Een concrete toelichting op deze klachten ontbreekt in de conclusie van repliek. Ter comparitie heeft [eiser sub 1 cs] verklaard dat de verwarming soms spontaan aan gaat, terwijl de temperatuur al goed is en dat de tweede verdieping niet goed wordt verwarmd.

Verder verwijst [eiser sub 1 cs] naar het rapport van Galjema van 29 april 2016. Galjema heeft onderzoek uitgevoerd aan de verwarmingsinstallaties in de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , maar niet in de woning van [eiser sub 1 cs] . In de woning aan de [adres 3] heeft Galjema voor zover relevant ‘met een thermografische camera gekeken naar de bouwfysische kwaliteit van de buitenschil’ (verband houdend met tocht en energiezuinigheid), diverse temperatuurmetingen uitgevoerd en zijn metingen verricht naar de doorstromende waterhoeveelheden van het cv-systeem en het functioneren van de regeling van de cv-installatie.

5.21.

Staedion weerspreekt de stellingen van [eiser sub 1 cs] en de bevindingen van Galjema aan de hand van rapporten van DWA (28 maart 2017 (productie 11 Staedion)) en Installcheck (rapport van 30 oktober 2015, productie 13 Staedion). Staedion merkt voorts op dat de woning van [eiser sub 1 cs] niet betrokken is in het onderzoek van Galjema.

5.22.

De grondslag voor mogelijke aansprakelijkheid voor gebreken aan de binneninstallatie volgt onder andere uit de GIW-garantie. Op grond van artikel 6.1. en 6.2. van die regeling heeft Staedion gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zijn bestemd zijn, voor zover in de GIW-garantie geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond van artikel 6.3. heeft Staedion gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit 2003. Die eisen zijn deels opgenomen in artikel 3 van bijlage A bij de GIW-garantie. Daarnaast moet het werk van Staedion voldoen aan de maatstaf van goed en deugdelijk werk. [eiser sub 1 cs] dient voldoende concrete feiten en omstandigheden omtrent de gebreken te stellen en draagt, bij betwisting, de bewijslast.

Het niet egaal warm worden van vloeren

5.23.

[eiser sub 1 cs] heeft zijn klacht over het niet egaal warm worden van vloeren niet nader geconcretiseerd. Het is derhalve niet duidelijk in welke mate er temperatuurverschillen optreden en hoe deze verschillen verspreid over (een kamer in) de woning merkbaar zijn. Ook het aantal malen dat zich deze klacht binnen een bepaald tijdvak voordoet is niet nader omschreven. Er kan daarom niet worden vastgesteld of sprake is van een gebrek, ondeugdelijk werk of een ontwerpfout in de installatie, waarvoor Staedion aansprakelijk gehouden kan worden. De rechtbank gaat daarom aan deze te algemeen geformuleerde en onvoldoende onderbouwde klacht voorbij.

Veel voorkomende foutmeldingen

5.24.

[eiser sub 1 cs] stelt dat bij het overschakelen van warmte naar koelen vaak een foutmelding (F8) op het display verschijnt. Ter comparitie heeft Staedion verklaard dat een F8-melding niet steeds een foutmelding is. DWA heeft in het rapport van 28 maart 2017 uitgelegd waarom het koelsysteem soms traag kan respectievelijk moet werken (‘dode zone’) om onnodig energieverbruik bij omschakeling tussen koeling en verwarming te voorkomen. In het licht van dit verweer acht de rechtbank ook deze klacht van [eiser sub 1 cs] te weinig concreet om te kunnen concluderen dat sprake is van een gebrek, ondeugdelijk werk of een ontwerpfout in de installatie.

Het niet afzonderlijk kunnen verwarmen van ruimtes

5.25.

[eiser sub 1 cs] doelt, naar de rechtbank begrijpt, met deze klacht op thermostaten die ‘omgekeerd geschakeld’ waren. Uit de stellingen van [eiser sub 1 cs] en het verweer van Staedion leidt de rechtbank af dat Staedion deze klacht (in ieder geval) in 2014 in de woning van [eiser sub 1 cs] heeft verholpen door de thermostaatregeling in te stellen van ‘master-slave regeling’ naar ‘master-master regeling’. Op een hiermee verband houdend aanbod van Staedion voor een schadevergoeding in verband met verwarmingsproblemen is door [eiser sub 1 cs] niet geaccepteerd. De rechtbank stelt vast dat op dit punt thans geen sprake meer is van een gebrek.

5.26.

[eiser sub 1 cs] heeft ter comparitie gesteld dat de ruimtes op de tweede verdieping onvoldoende worden verwarmd. [eiser sub 1 cs] heeft deze klacht echter niet met concrete feiten over (ongewenst) lage temperaturen onderbouwd. Hij heeft evenmin gesteld dat niet aan de in het Bouwbesluit 2003 voorgeschreven minimumtemperaturen zou worden voldaan, laat staan dat gebleken is dat de verwarmingsinstallatie niet geschikt is om deze minimumtemperaturen te behalen. De rechtbank gaat daarom aan deze te algemeen geformuleerde en onvoldoende onderbouwde klacht voorbij.

Ruimtes die warmer worden dan gevraagd

5.27.

[eiser sub 1 cs] heeft ook deze klacht niet nader geconcretiseerd. Niet duidelijk is in welke mate de vastgestelde temperatuur de gevraagde temperatuur overstijgt en hoe vaak zich dit voordoet. Een mogelijke oorzaak is dat warmte wordt gegeven door aanvoerleidingen. Staedion betoogt, onder verwijzing naar een rapport van DWA van 28 maart 2017, dat warmte in aanvoerleidingen inherent is aan vloerverwarming en op zichzelf niet duidt op een gebrek, ondeugdelijk werk of een ontwerpfout in de installatie, waarvoor Staedion aansprakelijk gehouden kan worden. In het licht van de gemotiveerde betwisting door Staedion heeft [eiser sub 1 cs] niet met voldoende concrete feiten nader onderbouwd dat sprake is van een gebrek. De rechtbank moet daarom aan de stellingen van [eiser sub 1 cs] voorbij gaan.

Koeling

5.28.

[eiser sub 1 cs] heeft in de processtukken zijn klacht over de koeling, zoals opgenomen in de dagvaarding niet geconcretiseerd. In het rapport van Galjema van 29 april 2016 is wel het nodige over de koeling opgenomen. Voor het geval in de verwijzing door [eiser sub 1 cs] naar het rapport van Galjema van 29 april 2016 wel een klacht van [eiser sub 1 cs] over de koeling moet worden gelezen, in de zin dat die niet zou functioneren, overweegt de rechtbank als volgt.

5.29.

Zoals vermeld in het rapport Galjema van 29 april 2016 (bladzijde 8) worden in het Bouwbesluit 2003 geen eisen gesteld aan temperatuuroverschrijdingen in de zomerperiode. Ook in Bijlage A bij de GIW-garantie zijn geen eisen gegeven. Staedion is contractueel niet gebonden aan eisen die in de versie van 2007 van de bijlage A bij de GIW-garantie zouden zijn opengenomen. In de technische omschrijving is over voorzieningen ten behoeve van koeling niets terug te vinden. De verkoopbrochure meldt over de koeling: ‘Als het verwarmingswater in de zomer door de vloerleidingen stroomt, is het ongeveer 18 ˚C en neemt het warmte uit de vloeren mee, waardoor deze plezierig koel aanvoelen. Uw woning zal daardoor enige graden afkoelen. Het is dus geen airconditioning’. Er gelden – kortom – geen concrete eisen voor het koelsysteem en [eiser sub 1 cs] heeft als koper in ieder geval niet het gerechtvaardigd vertrouwen mogen hebben dat hij een koelsysteem in de zin van een airconditioning heeft gekocht.

5.30.

Galjema heeft bij zijn onderzoek in een woning vastgesteld dat de ‘uit’ functie van de bedienknop ‘aan/uit en verwarmen of koelen’ op de hoofdthermostaat niet werkt. Volgens Galjema ontbreekt een goede bedieningsinstructie voor de koeling. DWA heeft de aanbeveling voor een goede bedieningsinstructie van de koeling onderschreven.

5.31.

Het komt de rechtbank voor dat met een goede bedieningsinstructie tegemoet zou kunnen komen aan een deel van de klachten van de bewoners. Ter comparitie is namens Staedion verwezen naar een bedieningsinstructie op de website van Energiek, maar die wordt kennelijk niet geraadpleegd of komt niet voldoende tegemoet aan de klachten van bewoners. De werking van de binneninstallatie luistert kennelijk nauw. Daarbij laat de rechtbank de uitleg van DWA meewegen in het rapport van 29 augustus 2014 over de werking van het koelsysteem (omschakelfunctiekoeling en verwarming, bladzijde 7) en de werking van het regelsysteem van Honeywel (omschrijving naregeling in de woning, bladzijde 8). DWA heeft in het rapport van 28 maart 2017 uitgelegd welke maatregelen in 2014 zijn genomen om de koeling beter te laten functioneren, maar ook waarom het koelsysteem soms traag kan/ moet werken (‘dode zone’) om onnodig energieverbruik bij omschakeling tussen koeling en verwarming te voorkomen. Dit alles kan echter niet de conclusie dragen dat Staedion ter zake van de koeling geen deugdelijk werk zou hebben heeft geleverd. Er is ook op dit punt geen aanleiding de vorderingen van [eiser sub 1 cs] toe te wijzen.

Ad B) ventilatie

5.32.

In de dagvaarding stelt [eiser sub 1 cs] dat het ventilatiesysteem ontoereikend en zeer gehorig is en leidt tot divers leefmilieu- en gezondheidsklachten. [eiser sub 1 cs] klaagt over droge/ branderige ogen en een droge keel. Hij noemt echter geen concrete gebreken.

De door [eiser sub 1 cs] in productie 8 bij conclusie van repliek gestelde klachten (brandende ogen en een droge keel, vocht- en schimmelvorming) kunnen een aanwijzing zijn voor een slecht binnenklimaat. Nu een slecht binnenklimaat meerdere binnen en buiten de woning gelegen oorzaken kan hebben, ligt het op de weg van [eiser sub 1 cs] om voldoende concrete feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat deze klachten door een gebrekkig functionerend ventilatiesysteem veroorzaakt worden. De enkele stelling dat er sprake is van droge lucht is een onvoldoende onderbouwing van de stelling dat er sprake is van een gebrekkig functionerend ventilatiesysteem. Dit betekent dat de rechtbank haar beoordeling beperkt tot hetgeen [eiser sub 1 cs] heeft gesteld met betrekking tot het (technisch) functioneren van het ventilatiesysteem.

5.33.

In de conclusie van repliek heeft [eiser sub 1 cs] verwezen naar een opdracht van Staedion uitgevoerd onderzoek van BBA Binnenmilieu B.V. (hierna: BBA) en een namens een bewonerscollectief uitgevoerd onderzoek door Galjema. In dat laatste rapport wordt nader onderzoek geadviseerd. [eiser sub 1 cs] haakt hier bij zijn eiswijziging bij conclusie van repliek op aan. Deze vordering is echter, zoals onder 4.1 overwogen, niet toewijsbaar. De woning van [eiser sub 1 cs] is in de genoemde rapporten niet onderzocht.

5.34.

Nu [eiser sub 1 cs] daarnaast zijn stellingen ten aanzien van gebreken aan zijn ventilatiesysteem niet van een nadere concrete onderbouwing met feiten heeft voorzien en ook uit de overgelegde correspondentie met Staedion niet van concrete klachten gerelateerd aan het ventilatiesysteem blijkt kunnen de overige vorderingen reeds hierom evenmin worden toegewezen.

5.35.

Voor zover [eiser sub 1 cs] heeft willen stellen dat het ventilatiesysteem een te hoog geluidsniveau produceert, dan overweegt de rechtbank dat niet in geschil is dat het Bouwbesluit 2003 geen normen bevat ten aanzien van het geluidsniveau van de mechanische ventilatiesystemen. In de koop-/aanneemovereenkomst is wordt derhalve niet naar een concrete norm verwezen. Van de zijde van [eiser sub 1 cs] is gesteld dat ten tijde van het sluiten van de koop-/aanneemovereenkomst een GIW/ISSO-2007-norm voor het geluidsniveau van een mechanische ventilatie was geformuleerd. De rechtbank overweegt dat in de koop-aanneemovereenkomst noch in de GIW-garantie verwezen wordt naar deze norm, zodat deze tussen partijen niet van toepassing is. De GIW/ISSO 2007-norm kan derhalve geen rol spelen in de beoordeling van onderhavig geschil. Bovendien heeft [eiser sub 1 cs] geen concrete feiten gesteld waaruit volgt dat haar ventilatiesysteem niet aan deze norm voldoet. Van een gebrek is derhalve geen sprake.

Ad C) lekkages

5.36.

[eiser sub 1 cs] klaagt in de dagvaarding in algemene zin over lekkages. Bij conclusie van repliek heeft [eiser sub 1 cs] gesteld geen specifieke lekkageklachten te hebben. Omdat de dakconstructie mogelijk niet deugt, wil [eiser sub 1 cs] echter nader onderzoek naar de klachten die andere bewoners ervaren.

5.37.

Bij gebrek aan concrete klachten zijn de vorderingen op dit punt niet toewijsbaar.

Dat de dakconstructie mogelijk niet deugdelijk is, is een te speculatieve stelling om tot toewijzing over te gaan.

Ad D) geluidsoverlast tussen de woningen

Ad E) geluidsoverlast van buitenaf

Ad F) geluidhinder in de woning zelf

5.38.

In de dagvaarding stelt [eiser sub 1 cs] dat sprake is van geluidsoverlast tussen de woningen, geluidsoverlast van buitenaf en geluidshinder in de woning zelf. Hij noemt geen concrete gebreken.

5.39.

[eiser sub 1 cs] heeft een rapport van Mobius in het geding gebracht. De woning van [eiser sub 1 cs] is niet onderzocht. In dat rapport wordt geconcludeerd dat in alle woningen waar metingen zijn verricht wordt voldaan aan de eisen voor lucht- en contactgeluidisolatie. Ten aanzien van gevelgeluidsisolatie is dit niet het geval. Mobius adviseert nader onderzoek in te stellen. [eiser sub 1 cs] haakt hier bij zijn eiswijziging bij conclusie van repliek kennelijk op aan. Deze vordering is echter, zoals onder 4.1 overwogen, niet toewijsbaar.

Nu [eiser sub 1 cs] daarnaast niet duidelijk stelt van welke gebreken in zijn woning sprake is en ook uit de overgelegde correspondentie met Staedion niet van concrete klachten gerelateerd aan geluidsoverlast blijkt, kunnen de overige vorderingen reeds hierom evenmin worden toegewezen.

Ad G) inbraakgevoeligheid

5.40.

[eiser sub 1 cs] heeft gesteld dat Staedion adverteerde met “veilig wonen” en zo doende bepaalde verwachtingen heeft gewekt. Staedion heeft daartegen aangevoerd dat zij de woning heeft gebouwd conform de richtlijnen van het Politiekeurmerk, waarbij verzwaard hang- en sluitwerk is toegepast en (extra) verlichting en rookmelders zijn toegevoegd ten opzichte van de eisen uit het Bouwbesluit. Het verstrekken van een certificaat Politiekeurmerk Veilig Wonen is niet overeengekomen, aldus Staedion. Gelet op de betwisting door Staedion, had het op de weg van [eiser sub 1 cs] gelegen de vordering nader te onderbouwen. Dat heeft hij nagelaten. Aan bewijslevering komt de rechtbank niet toe. De vordering zal daarom worden afgewezen.

Ad H) tochtklachten

5.41.

[eiser sub 1 cs] klaagt in de conclusie van repliek over (tocht door) een gat in de gevel, tocht door Franse balkondeuren en tocht door een stopcontact. Staedion heeft als verweer gevoerd dat geen sprake is van tocht(gaten) in de woning, althans dat zij ter zake slechts éénmaal een klacht van [eiser sub 1 cs] heeft ontvangen over het gat in de gevel. Die klacht is (in 2015) verholpen, aldus Staedion.

5.42.

Ook [eiser sub 1 cs] heeft erkend dat het gat in de voorgevel is verholpen, zodat de rechtbank er van uit gaat dat in zoverre geen sprake (meer) is van een gebrek. De rechtbank stelt verder vast dat [eiser sub 1 cs] in een door hem overgelegd e-mailbericht van 13 september 2011 aan GIW-garantie heeft geschreven dat de kiertjes tussen de deuren van het Frans balkon zijn verholpen. Gelet hierop heeft [eiser sub 1 cs] niet met voldoende concrete feiten onderbouwd dat in zoverre nog steeds sprake is van een gebrek. Voor wat betreft de tocht door het stopcontact stelt de rechtbank vast dat uit de overgelegde correspondentie met Staedion niet blijkt dat [eiser sub 1 cs] hierover eerder heeft geklaagd, zodat Staedion zich er in zoverre terecht op beroept dat [eiser sub 1 cs] niet aan zijn klachtplicht(en) heeft voldaan.

Gelet op al het voorgaande zullen de vorderingen ten aanzien van tochtklachten worden afgewezen.

Ad I) niet behalen milieubelofte

5.43.

Voor het beroep op de ‘milieubelofte’ verwijst [eiser sub 1 cs] naar de verkoopbrochure waaraan [eiser sub 1 cs] , zo stelt hij, bepaalde verwachtingen mocht ontlenen. [eiser sub 1 cs] wijst op de volgende passage in de verkoopbrochure: ‘Moderne voorzieningen als een milieubewust verwarming- en koelingsysteem verzekeren u van een comfortabele woning die lang zijn waarde zal behouden.’ [eiser sub 1 cs] licht toe dat als gevolg van zijn klachten over onder meer de disfunctionerende verwarming, tochtgaten en een gebrekkige ventilatie, het energieverbruik hoog is en dat daarom de milieubelofte niet wordt gehaald.

5.44.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser sub 1 cs] , in het licht van de gemotiveerde betwisting door Staedion, niet onderbouwd dat Staedion in de verkoopbrochure of anderszins concrete, afdwingbare verplichtingen in de zin van een ‘milieubelofte’ jegens [eiser sub 1 cs] op zich heeft genomen. De door [eiser sub 1 cs] opgesomde gebreken zijn daarnaast niet vast komen te staan, maar ook als dat wel zo zou zijn, brengt dat op zichzelf nog niet mee dat een ‘milieubelofte’ bestaat en dat die zou zijn geschonden. De vordering van [eiser sub 1 cs] ten aanzien van de niet nader onderbouwde vordering aangaande de milieubelofte wordt daarom afgewezen.

Ad J) bouwfout WTW-installatie

Ad K) overschrijding van de bouwtijd/werkbare dagen

Ad L) slechte kwaliteit schilder- en spuitwerk

5.45.

Over deze zaken is door [eiser sub 1 cs] niets gesteld. De vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

Ad M) ongebruikelijk hoge energierekeningen

5.46.

[eiser sub 1 cs] klaagt erover dat de energiekosten hoger zijn dan normaal, terwijl Staedion bij het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst heeft toegezegd dat de energiekosten niet hoger zouden zijn dan normaal. De energiekosten blijken achteraf aanzienlijk hoger te zijn, hetgeen een toerekenbare tekortkoming van de koop-/aannemingsovereenkomst inhoudt. Dit te meer nu [eiser sub 1 cs] voor 30 jaar ‘vast zit’ aan Energiek. [eiser sub 1 cs] leidt schade als gevolg van de hoge energierekeningen en als gevolg van de gedwongen afname bij Energiek is ook mogelijk sprake van een verminderde verkoopwaarde/ verkoopbaarheid van de woningen. [eiser sub 1 cs] vermoedt dat de energierekeningen hoog zijn omdat de EPN/EPC- waarden niet worden gehaald, hetgeen waarschijnlijk verband houdt met het disfunctionerende verwarmingssysteem en de tochtklachten, maar ook andere – nog onbekende – oorzaken kan hebben. De hoge energierekeningen zijn dan gevolgschade van de hiervoor genoemde opgesomde gebreken. [eiser sub 1 cs] stelt in dit verband voorts dat zijn woning in waarde is gedaald en wijst op stukken uit een WOZ-procedure van Knoop.

5.47.

De rechtbank volgt [eiser sub 1 cs] hierin niet. Daargelaten dat [eiser sub 1 cs] niet (met stukken) heeft aangetoond dat hij hoge energierekeningen heeft, geldt dat er geen begin van concreet bewijs is dat de werking van de binneninstallatie tot substantieel hogere energiekosten zou hebben geleid. Uit de bevindingen over de EPC-waarde in het rapport van Galjema kunnen geen concrete conclusies worden getrokken. DWA stelt daarover terecht dat uit de spreiding van de daadwerkelijke energieverbruiken volgt dat bewonersgedrag het energiegebruik in de woning sterk beïnvloedt. De bouwfysische constructie van de woningen voldoet en tochtklachten kunnen geen oorzaak zijn van energieverlies. Op bladzijde 23 van het rapport van DWA van 29 april 2014 heeft DWA een opsomming gegeven van gebreken en mogelijke concrete gevolgen voor het energiegebruik. Van één gebrek, het verkeerd aansturen van groepen door de thermostaat, kan extra energiegebruik het mogelijke gevolg zijn door onbedoelde verwarming in een andere kamer. Dit gebrek is echter al in een van de eerste onderhoudsronde door DWA verholpen. Naast het compensatievoorstel dat Staedion bewoners over die eerste onderhoudsperiode hebben gedaan, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een onderzoek naar verdere schade omdat [eiser sub 1 cs] ter zake onvoldoende concreet is geworden. Voorts stelt DWA in haar rapport van 28 maart 2017 terecht dat over energieverbruik als gevolg van de lage temperaturen van het tapwater niet bij Staedion geklaagd kan worden.

5.48.

De verwijzing door [eiser sub 1 cs] naar stukken uit een WOZ-procedure van Knoop biedt voorts geen afdoende onderbouwing voor de door [eiser sub 1 cs] gestelde waardedaling van zijn eigen woning.

Ad N) twee verschillende kleuren ramen en een klemmende deur

5.49.

[eiser sub 1 cs] heeft zijn klachten over twee verschillende kleuren ramen en de klemmende deur na eiswijziging geëxpliciteerd in de conclusie van repliek. Staedion heeft zich bij conclusie van dupliek op het standpunt gesteld dat niet is voldaan aan de klachtplicht. [eiser sub 1 cs] had echter bij conclusie van repliek een e-mailwisseling in het geding gebracht waaruit blijkt dat hij reeds in september 2010 heeft geklaagd over de klemmende deur en in augustus 2011 over het kleurverschil tussen ramen in de slaapkamer, hetgeen naar het oordeel van de rechtbank tijdig is. Uit het vervolg van de e-mailcorrespondentie valt verder af te leiden dat Staedion heeft toegezegd het kleurverschil onder aandacht van de projectleider te zullen brengen en [eiser sub 1 cs] wat betreft de klemmende deur heeft verwezen naar de VvE-beheerder. Onduidelijk is of [eiser sub 1 cs] dat laatste heeft gedaan en zo ja, wat dit heeft opgeleverd. Ter zake het kleurverschil in het glas is duidelijk dat Staedion geen verdere actie heeft ondernomen.

5.50.

De rechtbank is van oordeel dat de koper van een nieuw gebouwd huis mag verwachten dat alle ramen, in elk geval alle ramen in eenzelfde ruimte, dezelfde kleur hebben. Nu dit klaarblijkelijk bij de woning van [eiser sub 1 cs] niet het geval is, zal Staedion worden veroordeeld hier alsnog binnen een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis zorg voor te dragen. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als na te melden. De vordering ter zake schadevergoeding zal worden afgewezen, nu deze in de stukken niet voldoende is onderbouwd.

5.51.

Wat betreft de klemmende deur overweegt de rechtbank dat [eiser sub 1 cs] te weinig heeft gesteld omtrent de ernst van de klacht en hetgeen daar tot nu toe door hem dan wel anderen aan is gedaan om tot een veroordeling te komen.

Conclusie

5.52.

Het voorgaande leidt ertoe dat alle vorderingen van [eiser sub 1 cs] , behoudens die ter zake het gekleurde glas, worden afgewezen.

5.53.

De rechtbank ziet in de uitkomst van de procedure aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

6 De beslissing

De rechtbank

6.1.

veroordeelt Staedion om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de beglazing in de slaapkamer als bedoeld in 5.50 in de woning van [eiser sub 1 cs] aan te passen in die zin dat alle ramen dezelfde kleur hebben, op straffe van verbeurte van een dwangsom van

€ 150,- voor iedere dag dat Staedion in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 5.000,-;

6.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.3.

wijst af het meer of anders gevorderde;

6.4.

compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.W. Vogels, mr. I.A.M. Kroft en mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2017.