Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2017:1024

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
01-02-2017
Datum publicatie
07-02-2017
Zaaknummer
C/09/520988 / KG ZA 16-1336
Rechtsgebieden
Civiel recht
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Kort geding. Nakoming verplichtingen projectontwikkelaar van overeenkomst betreffende de realisatie van een grondwal met het oog op de bescherming van de privacy van de bewoners van een villa in Naaldwijk.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2017/678
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/520988 / KG ZA 16-1336

Vonnis in kort geding van 1 februari 2017

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres sub 1] ,

gevestigd te [plaats] , gemeente [gemeente] ,

2. [eiseres sub 2] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

3. [eiser sub 3] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

eisers,

advocaat mr. J. Bouwman-Treffers te Naaldwijk, gemeente Westland,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ "HET NIEUWE WESTLAND" B.V.,

statutair gevestigd te Den Haag, kantoorhoudende te Naaldwijk, gemeente Westland,

gedaagde,

advocaat mr. F.J.C. van Altena te Amsterdam.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als enerzijds ' [eiseres sub 1] ', ' [eiseres sub 2] ' en ' [eiser sub 3] ' (gezamenlijk ook wel als ' [eiseres sub 1 cs] ') en anderzijds 'ONW'.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties;

- de akte houdende inbreng producties van ONW;

- de brieven van [eiseres sub 1 cs] van 16, 19 en 20 december 2016, met producties;

- de op 21 december 2016 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd;

- de brief van ONW van 22 december 2016, met productie;

- de brief van [eiseres sub 1 cs] van 9 januari 2017, met productie;

- de op 18 januari 2017 gehouden voortgezette mondelinge behandeling op het woonadres van [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] , waarbij door beide partijen schriftelijke aantekeningen zijn overlegd; ter gelegenheid daarvan heeft ook een gerechtelijke plaatsopneming (descente) plaatsgevonden.

1.2.

Op de zitting van 18 januari 2017 is vonnis bepaald op heden.

2 De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

ONW is opgericht met het oog op - onder meer - de ontwikkeling van woningbouwprojecten in voormalige glastuinbouwgebieden in het Westland.

2.2.

Een aantal jaren geleden heeft [eiser sub 3] - onder architectuur - een woning/villa laten bouwen op het adres [adres] te [plaats] , gemeente [gemeente] (hierna 'de woning'). De achterzijde van de woning, althans het perceel waarop de woning is gerealiseerd, is gelegen aan het water.

2.3.

Na de realisatie van de woning heeft de Raad van de gemeente Westland op 30 juni 2015 het bestemmingsplan betreffende het gebied aan de overzijde van het water waaraan de woning is gelegen gewijzigd. [eiser sub 3] heeft tegen het nieuwe bestemmingsplan " [X] fase 1" op 4 maart 2015 een zienswijze ingediend, in verband met de nadelige gevolgen die het plan, volgens hem, meebrengen. Na ongegrondverklaring daarvan, heeft [eiser sub 3] op 26 augustus 2015 beroep aangetekend bij de Raad van State.

2.4.

ONW is betrokken bij de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk " [X] ", die wordt gerealiseerd aan de andere zijde van het water waaraan de woning is gelegen.

2.5.

Hangende de beroepsprocedure bij de Raad van State hebben schikkingsonderhandelingen plaatsgevonden tussen partijen. Deze hebben uiteindelijk geleid tot een vaststellingsovereenkomst, die is neergelegd in een - door [eiser sub 3] en (de toenmalige directeur van) ONW ondertekende - brief van [eiser sub 3] van 12 januari 2016. Deze luidt:

"In aansluiting op ons prettige en constructieve overleg hedenochtend met wethouder […] bevestig ik u op deze wijze dat wij (u gaf aan bevoegd te zijn namens ONW te onderhandelen en afspraken te maken), overeenstemming hebben bereikt aangaande het volgende:

  1. De oever aan de overzijde van mijn woning wordt in het plan [X] 1 een natuurvriendelijke oever met als gevolg dat daar geen aanlegplaatsen voor boten zullen komen, geen boten mogen worden neergelegd en geen visplaatsen kunnen worden gecreëerd;

  2. Conform bijgevoegde tekening zal er voor rekening van ONW vanaf het streepje waar een cirkel omheen staat een talud c.q. grondwal worden aangelegd die oploopt en aan de overzijde van de woning circa 2 meter hoog zal worden tot aan de hoek, een en ander hangt mede af van het flauwe talud vanaf het water. Daarbij te denken aan een talud van ten hoogste 1 op 3 zijde de helling maat van deze talud. Ten aanzien van de specifieke details en het exacte moment van uitvoering zal op korte termijn nader overleg gevoerd worden;

  3. Er zal op de grondwal c.q. talud voor rekening van ONW begroeiing aangebracht worden, halfhoge beplanting die past binnen de omgeving en recht doet aan het belang van mij om het zicht op mijn woning zo veel als mogelijk te beperken en om de privacy te waarborgen. Het beplantingsplan wat in het verleden door mij is opgesteld treft u bijgaand aan en zou als optie kunnen dienen. Partijen zullen met elkaar in overleg treden voor een nadere invulling aangaande de begroeiing.

  4. ONW betaald binnen 14 dagen na heden een bedrag groot € 5.700,-- aan mij op bankrekening (…..) t.n.v. [eiseres sub 1] ovv 'vergoeding kosten [eiser sub 3] /ONW' in het kader van de vergoeding van de kosten van het overlast van het zand;

  5. Wij hebben nog gesproken over het beperken van mijn schade als gevolg van het zand wat tegen mijn woning aan komt en op korte termijn zal nader gesproken worden over het plaatsen van bijvoorbeeld een tijdelijk scherm of een andere oplossing om deze overlast terug te brengen.

Wij hebben afgesproken deze afspraken vandaag even vast te leggen en vandaag te ondertekenen zodat ik ook vandaag over kan gaan tot intrekking van het beroepschrift bij de Raad van State.

Graag ontvang ik vandaag (bij voorkeur voor 16:00 uur) een getekend exemplaar van deze brief van u retour zodat ik vandaag nog over kan gaan tot intrekking van het beroep."

2.6.

De in voormelde brief, onder 2, vermelde tekening ziet er - voor zover hier van belang - als volgt uit:

2.7.

Op de tekening is de woning als volgt aangeduid:

en het "streepje waar een cirkel omheen staat" als:

2.8.

Na ondertekening door ONW van de brief van 12 januari 2016 heeft [eiser sub 3] het beroep bij de Raad van State ingetrokken.

3 Het geschil

3.1.

[eiseres sub 1 cs] vorderen, zakelijk weergegeven, ONW - op straffe van verbeurte van een dwangsom - te veroordelen tot:

I. de realisatie van een grondwal met dichtbegroeide beplanting, zoals overeengekomen op 12 januari 2016, met inachtneming van het uitgangspunt dat het zicht op de woning beperkt dient te zijn, waarbij de hoogte van de grondwal 2.50 meter hoog, doch minimaal 2.00 meter hoog dient te zijn, gemeten van de straat, welke grondwal moet doorlopen tot kort voor (circa 1.50 meter) de cirkel met het streepje op de bij de overeenkomst gevoegde tekening, waarna deze stijl afloopt;

II. het beplanten van de grondwal conform het beplantingsplan, zoals weergegeven op de tekening zoals overgelegd door [eiseres sub 1 cs] als productie 9;

III. het staken en gestaakt houden van de werkzaamheden met betrekking tot het fietspad en de fietsbrug;

IV. tot onvoorwaardelijke nakoming van de realisatie van de directe omgeving van de woning, zoals weergegeven op de tekening die als bijlage is gevoegd bij de overeenkomst van 12 januari 2016;

een en ander met veroordeling van ONW in de proces- en nakosten, de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Daartoe voeren [eiseres sub 1 cs] - samengevat - het volgende aan.

De woning is aan de achterzijde voorzien van veel ramen, vanwege het mooie uitzicht dat mocht worden verwacht op basis van het oude bestemmingsplan en de door ONW ter beschikking gestelde stukken. Het nieuwe bestemmingsplan en - in het bijzonder - de realisatie van nieuwbouwwijk [X] zouden nadelige gevolgen hebben voor het uitzicht en de privacy van [eiser sub 3] en [eiseres sub 2] . In verband hiermee hebben [eiser sub 3] en ONW op 12 januari 2016 de hiervoor onder 2.5 vermelde afspraken gemaakt, waarmee de privacy van van [eiser sub 3] en [eiseres sub 2] werd gewaarborgd. Ingevolge de vaststellingsovereenkomst moest nog wel nader overleg plaatsvinden over de specifieke details van de grondwal, de beplanting en het exacte moment van uitvoering, zij het dat de wens werd uitgesproken dat een en ander eind 2016 zou zijn gerealiseerd. Het geplande nadere overleg heeft vervolgens ook plaatsgevonden en heeft op 20 juli 2016 geleid tot een gedetailleerd plan, waarmee de grondwal en de beplanting het zicht vanuit de woning op vrijwel alle woningen van de nieuwbouwwijk zou ontnemen, waarover overeenstemming werd bereikt. ONW heeft daarna - in de zomer van 2016 - de grondwal ook gerealiseerd overeenkomstig de gemaakte afspraken. Nadat de bewoners van de nieuwbouwwijk daartegen bezwaar hadden gemaakt, heeft ONW op 31 oktober 2016 de wal - zonder overleg - gewijzigd in die zin dat deze veel korter en nog maar 1.50 meter hoog is. Als gevolg hiervan is de privacy van [eiser sub 3] en [eiseres sub 2] niet meer gewaarborgd. Vanuit de nieuwbouwwijk bestaat nu volledig vrij zicht op de woning. Anders dan ONW beweert zijn de afspraken onvoorwaardelijk gemaakt en niet onder het voorbehoud van goedkeuring van de bewoners van de nieuwbouwwijk. Daar komt bij dat ONW in strijd met de op 12 januari 2016 gemaakte afspraken (i) een fietspad en fietsbrug over het water waarop vanuit de woning vrij uitzicht is wil realiseren, waardoor de grondwal wordt onderbroken en (ii) een deel van de waterpartij achter de woning heeft laten vervallen en omgezet in een bouwkavel. Door middel van de onderhavige procedure moet ONW worden gedwongen de op 12 januari 2016 gemaakt afspraken deugdelijk na te komen.

3.3.

ONW voert gemotiveerd verweer, dat - voor zover nodig - hierna zal worden besproken.

4 De beoordeling van het geschil

4.1.

ONW heeft aangevoerd dat [eiseres sub 1 cs] geen spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen. Daarin kan zij echter niet worden gevolgd. Indien ONW zich jegens [eiseres sub 1 cs] , dan wel één van hen, heeft verplicht hun privacy te waarborgen en die verplichting wordt niet nagekomen, dan hebben [eiseres sub 1 cs] er belang bij dat ONW daaraan alsnog zo snel mogelijk voldoet.

4.2.

De vorderingen van [eiseres sub 1 cs] strekken uitdrukkelijk (enkel) tot nakoming van de afspraken, zoals opgenomen in de onder 2.5 vermelde brief van 12 januari 2016. Daarmee kan in het midden blijven of op 20 juli 2016 nadere, meer specifieke, afspraken zijn gemaakt, zoals [eiseres sub 1 cs] stellen en ONW gemotiveerd betwist.

4.3.

De op 12 januari 2016 gemaakte afspraken zijn tot stand gekomen tussen enerzijds [eiser sub 3] en anderzijds ONW. Gesteld noch gebleken is dat [eiser sub 3] daarbij mede optrad namens [eiseres sub 1] en/of [eiseres sub 2] . Laatstgenoemden kunnen dan ook geen nakoming van die afspraken vorderen. Te minder nu [eiseres sub 1 cs] hun aanvankelijke stelling dat [eiser sub 3] zijn vorderingsrechten uit hoofde van de afspraken van 12 januari 2016 heeft gecedeerd aan [eiseres sub 1] heeft laten schieten. Aan de stelling van ONW dat zij beherend vennoot is van de commanditaire vennootschap [de C.V.] (hierna 'de CV') en als zodanig slechts verplichtingen namens de CV kan aangaan, waarmee zij wellicht beoogt aan te voeren dat de verkeerde partij is gedagvaard, wordt voorbijgegaan. ONW is een zelfstandige rechtspersoon die rechten kan verkrijgen en verplichtingen kan aangaan. De brief van [eiser sub 3] van 12 januari 2016 is - voor akkoord - ondertekend door de heer [A] , als directeur van ONW. Gesteld noch gebleken is dat hij daarbij optrad als gevolmachtigde van de CV. Een en ander betekent dat in het onderhavige geschil (enkel) de rechtspositie tussen [eiser sub 3] en ONW aan de orde is en dat de vorderingen voor zover ingesteld door [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] stranden. Het voorgaande betekent voorts dat in het midden kan blijven het antwoord op de vraag wie eigenaar is van het perceel waarop de woning is gebouwd. ONW heeft gemotiveerd gesteld dat dat de besloten vennootschap [de B.V.] is, wat [eiser sub 3] niet, althans onvoldoende gemotiveerd, heeft weersproken. Niettemin moet ervan worden uitgegaan dat [eiser sub 3] belang heeft bij nakoming van de afspraken. Hij is immers bewoner van de woning, terwijl - gelet op de naam van de vennootschap - aangenomen moet worden dat [eiser sub 3] op enige wijze nauw betrokken is bij [de B.V.]

4.4.

Met [eiser sub 3] moet worden geoordeeld dat het voornaamste doel van de afspraken was het zicht op de woning zoveel als mogelijk te beperken en de privacy van [eiser sub 3] (en zijn vrouw) te waarborgen. Dat is ook uitdrukkelijk opgenomen onder 3 in de brief van 12 januari 2016. ONW heeft dat dus ook moeten (kunnen) begrijpen. Te meer nu zonder dat doel de onder 1 tot en met 3 vermelde afspraken in de brief zinledig zouden zijn. Daar komt bij dat uit de brief van 12 januari 2016 niet volgt dat ONW voorwaarden heeft verbonden aan de afdwingbaarheid van de afspraken. Zij heeft zich jegens [eiser sub 3] dus onvoorwaardelijk verplicht tot nakoming ervan.

4.5.

ONW heeft aangegeven bereid te zijn de afspraken na te komen en dat ook te zullen doen. Dat kan echter niet zonder meer voor juist worden aangenomen. Daarvoor is allereerst van belang dat ONW zich jegens [eiser sub 3] (ook) heeft verplicht om nader overleg te voeren over (i) de specifieke details en het exacte moment van de uitvoering met betrekking tot de grondwal en (ii) de verdere invulling van de begroeiing. Van ONW mag worden verwacht dat zij zich in dat verband redelijk opstelt. Dat is echter niet aannemelijk geworden. In feite bedient ONW zich van dictaten, waarmee [eiser sub 3] geen genoegen hoeft te nemen. ONW kan zich jegens [eiser sub 3] ook niet beroepen op bezwaren van de bewoners van de nieuwbouwwijk, nu zij zich jegens [eiser sub 3] onvoorwaardelijk heeft gebonden de afspraken na te komen. Voorts mocht [eiser sub 3] verwachten dat de grondwal eerder zou worden gerealiseerd dan eind 2017, welk moment kennelijk eenzijdig door ONW is vastgesteld. Te meer nu partijen overeen kwamen dat de specifieke details op korte termijn nader zouden worden besproken.

4.6.

Het voorgaande betekent echter niet dat de hiervoor onder 3.1 sub I en II vermelde vorderingen toewijsbaar zijn. Niet duidelijk is geworden - ook niet na de descente - op welke plaats het "streepje waar een cirkel omheen staat", zoals bedoeld in de brief 12 januari 2016, exact is gesitueerd. Dit wordt mede veroorzaakt doordat de aan de overzijde van het water gelegen kavel thans anders is ingericht. Teneinde de exacte plaats te kunnen vaststellen is nader en grondiger onderzoek nodig, waarvoor een kort geding zich niet leent. Zonder nader onderzoek kan - mede gelet op de betwisting van [eiser sub 3] - in ieder geval niet ervan worden uitgegaan dat die plaats tijdens de descente werd aangegeven middels de door ONW geplaatste/gestoken "jalons". Voor zover daarmee wel de overeengekomen plaats werd aangeduid, is van belang dat duidelijk is geworden dat in die situatie de privacy van [eiser sub 3] in het geheel niet is gewaarborgd, omdat dan vanuit een groot aantal nieuwbouwwoningen vrij zicht bestaat op de woning. Daarmee kan vooralsnog niet worden gesproken van een behoorlijke nakoming van de afspraken. Verder is van belang dat gebleken is dat tussen partijen (nog) geen overeenstemming bestaat over de beplanting van de grondwal. Overigens heeft ONW op de zitting van 18 januari 2017 uitdrukkelijk toegezegd dat de wal - in overeenstemming met de afspraken - een hoogte zal hebben van twee meter (ook na eventuele inklinking), alsmede dat de beplanting bovenop de grondwal zal worden aangebracht en dat deze - bezien vanuit de achterkamer van de woning - zal reiken tot aan de dakgoten van de zichtbare woningen in de nieuwbouwwijk.

4.7.

De onder 3.1 sub III en IV vermelde vorderingen komen niet voor toewijzing in aanmerking omdat niet kan worden aangenomen dat daarover afspraken zijn gemaakt. ONW betwist dat, terwijl [eiser sub 3] heeft verklaard dat in het kader van de in januari 2016 gemaakte afspraken niet uitdrukkelijk is gesproken over het al dan niet aanleggen van een fietspad en een fietsbrug, noch over het handhaven, dan wel vervallen van een deel van de waterpartij achter de woning. Mede gelet hierop komt [eiser sub 3] enkel op basis van de bij de brief van 12 januari 2016 gevoegde tekening, waarop het fietspad en de fietsbrug niet voorkomen en de waterpartij nog 'in volle omvang' is opgenomen, niet het door hem ingeroepen vorderingsrecht toe. Daarbij wordt nog wel opgemerkt dat de eventuele aanleg van het fietspad en/of de fietsbrug er niet toe mag leiden dat de grondwal, zoals afgesproken, niet kan worden gerealiseerd. Daarmee zou ONW immers tekortschieten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eiser sub 3] . Overigens heeft [eiser sub 3] op de zitting van 21 december 2016 aangegeven - onder voorwaarden - akkoord te kunnen gaan met een tijdelijk fietspad.

4.8.

Een en ander betekent dat ook de vorderingen voor zover ingesteld door [eiser sub 3] zullen worden afgewezen. De voorzieningenrechter adviseert partijen nog wel om - ter voorkoming van jarenlange procedures - (nogmaals) te trachten het geschil in onderling overleg te regelen. Op grond van het verloop van de zitting van 18 januari 2017 is de voorzieningenrechter van mening dat partijen daartoe in staat moeten zijn. Voorwaarde voor een succesvolle afloop is wel dat partijen zich redelijk opstellen jegens elkaar.

4.9.

Ondanks de afwijzing van de vorderingen zullen de proceskosten op de gebruikelijke wijze worden gecompenseerd. Uit het bovenstaande volgt immers dat (de opstelling van) ONW in belangrijke mate heeft bijgedragen aan het aanhangig maken van de onderhavige procedure.

5 De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

wijst de vorderingen van [eiseres sub 1 cs] af;

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.H.I.J. Hage en in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2017.

jvl